Detaljregulering Aslak Bolts gate 10 Hamar kommune Oversiktskart som viser sentral beliggenhet av planområde på Hamar. arkitektbua as dato 19.02.2013 side 1
1.0 BAKGRUNN 1.1 Hensikten med planen Utarbeiding av en detaljert reguleringsplan for deling av tomt gnr.1/bnr.1180. Planområdet er på 1,71 daa og ligger øst for Dovrebanen ved krysset mellom Aslak Bolts gate og Karl Jemtes gate. 1.2 Forslagstiller/ plankonsulent Forslagstiller er Stig Harby. Konsulent for utarbeiding av reguleringsplan er Arkitektbua as v/ landskapsarkitekt Per Anders Rundfloen og arealplanlegger Irene Runningen. 1.3 Utbyggingsavtaler En ser det ikke som nødvendig å inngå egen utbyggingsavtale med kommunen I denne saken. 1.4 Krav om KU Planen anses i hovedsak å være i tråd med overordnede planer, gjelder et veldig begrenset areal og det synes ikke nødvendig å stille krav om konsekvensutredning. 1.5 Plandokumenter Følgende dokumenter inngår I reguleringsplanen: - Planbeskrivelse - Reguleringsbestemmelser - Reguleringsplankart - ROS-analyse Vedlegg: - Notat oppstartsmøte - Oppstartsvarsel /annonse - Innspill planarbeid 2.0 PLANPROSESS Prosessen med en privat reguleringsplan for boligeiendommen Aslak Boltsgate 10 ble innledet sommeren 2009 da tiltakshaver begynte arbeidet (nabovarsel, etc.) med å få dele boligeiendommen sin i to like store boligtomter på 855 m² hver. Søknaden om å få bygge en ny boenhet nærmere enn 30 meter ifra nærmeste jernbanespor ble godkjent av Jernbaneverket allerede på høsten 2009. Den nødvendige tillatelsen ifra Statens Vegvesen om å få benytte de to eksisterende utkjørslene til Aslak Boltsgate til hver av de to fremtidige boenhetene på eiendommen fulgte kort etter i februar 2010. arkitektbua as dato 19.02.2013 side 2
Likevel ble søknaden om å få dele eiendommen i to like store boligtomter avvist av Hamar kommune i februar 2010 og gjort endelig av Fylkesmannen høsten 2010 p.g.a. at boligeiendommen som den eneste i den vestre delen av Sentrumsplanen (vedtatt i 1995) enda ikke var blitt formelt detaljregulert av kommunen. På forvinteren 2011 ble derfor det formelle arbeidet med en privat reguleringsplan for Aslak Boltsgate 10 satt i gang for å bøte på dette. På våren 2011 ble tiltakshaver gjort oppmerksom på av kommunen at de ønsket å fjerne jernbanespor i fra Hamar stasjon og legge et av disse avlastningssporene for godstog gjennom boligeiendommene langs Aslak Boltsgate istedenfor. Kommunen anmodet derfor tiltakshaver om å avvente arbeidet med den private reguleringsplanen til den nye kommuneplanen som reflekterte dette ble politisk behandlet. Denne reviderte kommuneplanen ble vedtatt i oktober 2011 i henhold til dette, men forble uten rettsvirkning m.h.t. fjerning av jernbanespor fra Hamar stasjon p.g.a. en innsigelse mot dette fra Jernbaneverket. Dermed fortsatte arbeidet med denne private reguleringsplanen med oppstartsmøte og forberedelse til varsling av oppstart planarbeid. I desember 2011 anmodet kommunen nok en gang tiltakshaver om å avvente med og formelt fremme denne private reguleringsplanen - til kommunen fikk vurdert om de ønsket å gjennomføre en overordnet regulering av alle eiendommene mellom Aslak Boltsgate og jernbanen med formål om en generell fortetning av boliger her. Da kommuneadministrasjonen i januar 2012 vedtok at deres anstrengte ressurssituasjon likevel ikke tillot dem å prioritere et overordnet reguleringsarbeid i dette området i noen overskuelige fremtid, ønsker en nå å gå videre med varsling av oppstart av planarbeidet. Med denne private reguleringsplanen avsluttes dermed også endelig detaljreguleringen av den vestre delen av Sentrumsplanen som ble vedtatt allerede i 1995 samt at denne også avslutter en helt uholdbar rettslig situasjon som nå har vart i 17 år for tiltakshaveren og boligeiendommen Aslak Boltsgate 10. 3.0 PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER 3.1 Overordnede planer Utsnitt av gjeldende kommunedelplan for sentrum, KS 14.07.1995 arkitektbua as dato 19.02.2013 side 3
I gjeldende kommunedelplan for sentrum ligger Aslak Boltsgate 10 inne som boligområde. Utsnitt av kommunedelplan for sentrum, tema: Forslag til byggehøyder Planområdet er angitt som villabebyggelse og det er gitt følgende rammer for boligbebyggelsen: - Maks 300 m2 (BRA) pr. eiendom - TU = Maks 30% - Høyde, form og materialbruk skal ikke avvike vesentlig fra strøkets karakter. Kommuneplan for Hamar vedtatt KS 19.10. 2011 arkitektbua as dato 19.02.2013 side 4
I ny kommuneplan for Hamar (2011-2022) er det gitt ytterligere føringer som berører planområdet: Enebolig og rekkehusområder skal ha forhagebelte på 5 m mot offentlig veg. Det anbefales en dybde på private hager på 10-15 m. Fortetting i villaområder: Maks %-BRA = 35%, min MUA (boenheter over 40 m2) = 100m2. For eneboliger tillates inntil en bileilighet med BRA < 70 m2 Det er lagt inn en hensynssone (30 m fra senter jernbanelinje) langs jernbanen. Evt. tiltak innenfor 30m sonen må godkjennes av Jernbaneverket. P-krav bolig i sentrum: Min 12-p-plasser pr. 1000 m2 (1 plass pr. 83,3m2) P-krav bolig utenfor sentrum: Min en p-plass pr. boenhet under 70 m2 og to plasser pr. boenhet over 70 m2. Ikke krav om p-plass for 1-roms boenhet (hybel). 3.2 Temaplaner Klimahandlingsplan 2007 Energiutredningen 2006, Hamar kommune Hamar kommunes estetiske retningslinjer til PBL 74.2 3.3 Statlige retningslinjer/ rammer/ føringer Aktuelle nasjonale mål og føringer (jf. innspill fylkesmannen i Hedmark): Tilrettelegging for medvirkning i planprosessen, jf. 5-1 i PBL. Vurdering av virkninger for naturmangfold jf. 8-12 i Naturmangfoldloven. Universell utforming av uteareal og bygninger. Tilrettelegging for alternative oppvarmingskilder og lav energibruk. Krav til risiko- og sårbarhetsanalyse av planforslaget. Utbygging godt tilpasset landskapet, jf. den europeiske landskapskonvensjonen. Tilstrekkelige og egnede uteoppholdsareal for barn og unge, T-2/08 4.0 BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET 4.1 Beliggenhet Planområdet er på 1710 m2 og utgjør eiendommen gnr 1/ bnr 1180 som ligger sentralt i Hamar by og utgjør vestgrensa for definert sentrumsområde. Området ligger mellom Aslak Boltsgate og jernbanen/ Nordvikvegen. Området ligger veldig sentralt mht viktige friluftsområder på Koigen og Domkirkeodden. Selv om tomta er eksponert for støy vil nok den sentrale beliggenheten gjøre dette til en attraktiv byggetomt. 4.2 Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk Eiendommen er en typisk eldre stor eneboligtomt med stor hage med bl.a. frukttrær. Påstående hus (1 etg.-enebolig med uthus, lekestue og garasje) er i dårlig forfatning og modent for sanering (holder ikke dagens krav). Det er ikke registrert verneinteresser knyttet til bebyggelsen. arkitektbua as dato 19.02.2013 side 5
Foto: Innkjøring til dagens bolig. Ortofoto: Dagens situasjon planområde (gnr 1/ bnr 1180) arkitektbua as dato 19.02.2013 side 6
Reguleringsplan Hamar Vest Utsnitt reguleringsplan for Hamar vest, KS 24.06.2010 Denne reguleringsplanen er relativt ny og omhandler det nære naboskap til planområdet og det vil være naturlig å sammenligne rammer gitt i denne reguleringsplanen. 4.3 Stedets karakter Området er opprinnelig et gammelt villaområde, men er også en del av et byfornyelsesområde med fortetting og blokkbebyggelse i 3 etasjer rett på andre siden av Aslak Boltsgate (tidligere villa område). Foreløpige signaler tilsier at det fortsatt skal være villa bebyggelse sør for Aslak Boltsgate, men det bør kunne tilrettelegges for noe fortetting. Det er dette planen legger opp til gjennom å dele den opprinnelige tomten i 2. 4.4 Landskap Foreslått arealutnyttelse vil ikke påvirke opplevelsen av landskapet. arkitektbua as dato 19.02.2013 side 7
4.5 Kulturminner og kulturmiljø Hedmark fylkeskommune bekrefter (innspill datert 29.02.2012) at det ikke er registrert automatisk eller nyere tids kulturminner innenfor planområdet. 4.6 Trafikkforhold Aslak Boltsgate er en trafikkert bygate (ÅDT i overkant av 10 000 kjt/døgn) og fortau representerer en viktig del av gang-/sykkelvegnettet på Hamar. Statens vegvesen varslet oppstart av reguleringsplanarbeid med oppgradering av gang- og sykkelveg/fortau på vestsiden av Aslak Boltsgate den 04.10.2011, men trakk senere tilbake varsel pga interne omprioriteringer. Foto: Viser opparbeidelse av 1. etappe med G&S-veg og avslutning mot Aslak Boltsgate 10. Ny fortausløsning med rabatt er regulert og opparbeidet fram til Aslak Boltsgate 10. Statens vegvesen har tidligere akseptert 2 avkjøringer til dages tomt, men anbefaler i sitt innspill at det legges opp til 1 felles avkjøring til delt tomt. Jernbanen ligger som nærmeste nabo mot vest. Gjennom tidligere korrespondanse og nå senest gjennom varsling av oppstart planarbeid har en fått bekreftet at Jernbaneverket aksepterer en byggegrense på 20 m fra senter jernbanelinje. 4.7 Barns interesser Planområde ligger sentralt i forhold til friområdene på Koigen og Domkirkeodden. Det er fra Hamar kommune gitt innspill på at det bør sikres et tilbud for nærlek for de minste i området. arkitektbua as dato 19.02.2013 side 8
4.8 Universell tilgjengelighet Planområdet har en liten høydeforskjell mellom Aslak Boltsgate og selve tomta (spesielt mot nord). Dette er ikke mer enn at det fint kan løses i forbindelse med planlegging av ny bebyggelse og felles innkjøring. 4.9 Teknisk infrastruktur VA-anlegg ligger i Aslak Boltsgate og tilknyting til en ekstra tomt bør være kurant. 4.1 0 Grunnforhold Hamar sentrum ligger under den marine grense og i et område med alunskifer med tilhørende radonproblematikk. Hvorvidt dette er et problem innenfor planområdet er usikkert. Dette må utredes nærmere i videre detaljplanlegging i forbindelse med byggesak. 4.1 1 Støyforhold Støyproblematikken er behandlet i et eget notat utarbeidet av firma sivilingeniør Bjørn Leifsen AS (se vedlegg). arkitektbua as dato 19.02.2013 side 9
Støysonekart med støyskjerm mot Aslak Boltsgt. (hd 3,5 m) og jernbanen (hd 2,5 m) For å få akseptable støyforhold for uteoppholdsplass og innomhus kreves følgende tiltak: - Støyskjerm hd 3,5 m mot Aslak Boltsgate og 2,5m mot jernbanen (tykk svart strek angir plassering). Skjerm inne på tomta kan sløyfes dersom en har port i støyskjermen ut mot Aslak Boltsgate. - Det anbefales at rom med støyfølsom bruk (soverom, stue og kjøkken) ikke legges til 2. etasje. Dette er moderert noe i innspill fra vegvesenet (e-post datert 28.09.2012): Det anbefales at rom med støyfølsom bruk i 2. etasje ikke vender mot Aslak Boltsgate og at støytålende rom i størst mulig grad blir lagt mot denne siden. Foto: Eksempel på støyskjerm med innkjøringsport på nabotomt 4.1 2 Risiko og sårbarhet ROS-analysen tilsier oppmerksomhet rundt følgende forhold: - Radon - Alunskifer og leire i grunn arkitektbua as dato 19.02.2013 side 10
5.0 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAG 5.1 Planlagt arealbruk Illustrasjon ønsket utnyttelse av tomt Opprinnelig tomt (1710 m2) ønskes delt i 2 like store tomter dvs. 855m2 hver. Dette gir muligheter til å bygge 2 eneboliger på opprinnelig tomt. Foreslåtte byggegrenser: 20 m mot jernbane, 4 m mot nabo, og 5 m fra sannsynlig framtidig avgrensing for gang/sykkelveg forbi Aslak Bolts gate 10. Sannsynlig framtidig avgrensing for gang/sykkelveg er definert av Statens vegvesen. Rammer for bolig på den enkelte tomt (i tråd med kommuneplanen): - Enebolig og rekkehusområder skal ha forhagebelte på 5 m mot offentlig veg. - Fortetting i villaområder: Maks %-BRA = 35%, min MUA (boenheter over 40 m2) = 250 m2. - For eneboliger tillates inntil en bi-leilighet med BRA < 70 m2. - Det tillates garasje/ carport mellom hus og støyskjerm mot Aslak Boltsgate (utenfor angitt byggegrense). - P-krav: Min en p-plass pr. boenhet under 70 m2 og to plasser pr. boenhet over 70 m2. Ikke krav om p-plass for 1-roms boenhet (hybel). - Saltak, takvinkel 18-30 grader. - Byggehøyde som gir muligheter til et bygg i 2 etg. pluss loft og underetasje/ kjeller. - Kotehøyde møne tomt 10 A: + 141,5 - Kotehøyde møne tomt10 B: + 142,1 arkitektbua as dato 19.02.2013 side 11
Forslag reguleringsplankart. Med tanke på villapreg og nabobebyggelse foreslås saltak, selv om det kunne være fristende å åpne for flatt tak og uttrykk á la ny funkis-bebyggelse på den andre siden av veien. Mønehøyde for eksist. nabobygg mot sørøst er +138,78 og mot nordvest er den + 146,02. Det synes riktig å kunne tillate en ren 2 etasjes bygning inkl. loftsareal. Maks mønehøyde foreslås med referanse til gatenivå i Aslak Boltsgate. Høydeforskjell mellom Aslak Boltsgate og laveste parti på tomta mot jernbanen er ca 2-3m. Dette tilsier også muligheter til å utnytte underetasje til boligformål. Reguleringsplan for Hamar vest (KS 24.06.2010) ligger så vidt inne på gnr 1/bnr1180 med regulering av en gang-/ og sykkelveg langs Aslak Boltsgate. Området er ikke opparbeidet ennå, men vi har valgt å ta ut denne delen av tomten fra planen etter innspill fra Hamar kommune. Statens vegvesen har også kommet med et innspill med det de mener er sannsynlig fremtidig grense for gang- og sykkelveg videre forbi tomten, og vi har derfor valgt å legge dette området som en hensynssone (infrastruktursone) i reguleringsplankartet, hvor det sies i reguleringsbestemmelsene at her må det påregnes at det kommer gang- og sykkelveg og at eventuelle byggverk her da må rives. Støyskjermen er plassert i denne grensen. arkitektbua as dato 19.02.2013 side 12
5.2 Virkninger/ konsekvenser av planforslaget Planforslaget vil bety en fortetting/ fornyelse av et sentrumsnært område samtidig som en beholder villastrukturen. Forslaget vil bety en mer trafikksikker ut-/ innkjøring fra/til Aslak Boltsgate og gir muligheter for å løse adkomst til 1. etasje i nybygg ihht krav om universell utforming. Forslaget har ikke negative konsekvenser for samfunn, biologisk mangfold eller kulturvern-interesser. Hensynet til barn og unge er ivaretatt med regulering av minstekrav til MUA på 250 m2 pr tomt samt nærhet til friområder på Koigen og Domkirkeodden. 6.0 INNSPILL PLANARBEID (se vedlegg) 6.1 Eidsiva Nett AS, datert 27.02.2012 6.2 Hedmark fylkeskommune, datert 29.02.2012 6.3 Jernbaneverket, datert 14.03.2012 6.4 Fylkesmannen i Hedmark, datert 21.03.2012 6.5 Hamar kommune, datert 20.03.2012 6.6 Statens vegvesen, datert 20.06.2012 6.7 Statens vegvesen, datert 19.06.2012 Supplerende kommentarer til illustrasjon utnytting av tomt 6.8 Hamar kommune (e-post), datert 28.09.2012 6.9 Statens vegvesen (e-post), datert 28.09.2012 Trysil 19.02.2013 P.A.R. arkitektbua as dato 19.02.2013 side 13