Eiendomsmarkedet, Eiendomsspar og Victoria Eiendom

Eiendomsmarkedet, Eiendomsspar og Victoria Eiendom Aksjonærer og analytikere Grand Hotel 1. mars 2018 Christian Ringnes Adm. dir. Eiendomsspar

Innhold 1 2 3 4 Eiendomsmarkedet Eiendomsspar Victoria Eiendom Eierstruktur og aksjekursutvikling

2017/2018 gode år 2019/2020 blir mer krevende Sterkt transaksjonsmarked Bedring i kontorleiemarkedet gjennom 2017/2018, kraftig økt kapasitetstilvekst i 2019 Sterkt hotellmarked 2016/2017, kapasitetsøkning vil hemme videre utvikling i 2018/2019 Butikkmarkedet noe mer nølende, meget selektivt Positivt logistikkmarked Boligmarkedet lider under skinnfellteoremet

Et aktivt transaksjonsår med høyt volum Kilde: Pangea Research

Dog har prime yield nesten stått stille gjennom 2017 Kilde: Akershus Eiendom

Arealledigheten minket i 2017, kontorabsorbsjon viktigst Utvikling ledige kontorlokaler Oslo/Asker/Bærum 2017 (1.000 kvm) Arealabsorbsjon vs. vekst i sysselsetting Kilde: Oslostudiet

Alle områder viste stabil eller nedadgående arealledighet Utvikling ledige kvm ultimo 1990 ultimo 2017 for området totalt (1.000 kvm) Kilde: Oslostudiet

Og leieprisene har vist tilsvarende positiv utvikling Kilde: Arealstatistikk

Sentrale beliggenheter klart lavest ledighet Oversikt over arealledighet Oslo/Asker/Bærum primo 2018 (% ledighet av sonens totale masse) Kilde: Oslostudiet

Ledigheten på vei mot gamle bunner? Utvikling arealledigheten i absolutte tall og prosent (1990 2017) Kilde: Oslostudiet

Lite nybygging og stadig økt sysselsetting tyder på videre nedgang i arealledigheten i 2018, men i 2019 blir det mer krevende selv om mye er forhåndsutleid Ferdigstilte arealer og absorbsjon (1991 2020) Forhåndsutleie vs. forventet ferdigstilte arealer 2018 2020 (1.000 kvm) Kilde: Oslostudiet, Swedbank og Macrobond

Veksten har tatt seg opp Firekvartalsvekst. 1) Prosent Kilde: Statistisk sentralbyrå og Norges Bank

Bunnen nådd for oljeinvesteringene? Årsvekst. Prosent Kilde: Statistisk sentralbyrå og Norges Bank

Arbeidsledigheten har passert toppen Arbeidsledige i prosent av arbeidsstyrken. Sesongjustert Kilde: NAV, Statistisk sentralbyrå og Norges Bank

Det synes da også å være gjengs oppfatning

Hotellmarkedet styrker seg Hotellovernattinger Norge og Oslo 1998 2017 (000 overnattinger) Norge 25000 Oslo 8000 7000 20000 6000 15000 5000 4000 10000 3000 5000 2000 1000 0 0 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 Oslo Oslo/Akershus Kilde: SSB

Positiv beleggsutvikling i Norge og spesielt i Oslo Utvikling beleggsprosent 1998 2017 (%) 80 Beleggsprosent hoteller Norge 80 Beleggsprosent hoteller Oslo 75 75 70 70 65 65 60 60 55 55 50 50 45 45 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 Kilde: SSB

Romprisene fortsetter veksten (Utvikling pris per hotellrom 1998 2017) kr 1050 kr 1050 1000 1000 950 950 900 900 850 850 800 800 750 750 700 700 650 650 600 600 550 550 500 500 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 Kilde: SSB Norge Oslo

Rush av nybygging vil bremse den positive hotellutvikling i Oslo i 2018/19, (hotellrom Oslo/Akershus 2011-2019) 20000 18000 16000 14000 12000 377 (2,5%) 870 (6%) Tjuvholmen 120 Smart Hotel 257 Østbanehallen 178 Scandic Fornebu 300 Choice Fornebu 305 Hotel Linné 65 Stortingsgt. 30 343 (2%) Radisson Lindeberg 343 150 (1%) Fred. Olsensgt.150 320 (2%) Choice Karl Johans gt.12 200 Citybox 120-342 (-2%) Royal Christiania -450 Thon Europa -168 Moxy Hellerud 276 1.074 (6%) Scandic Lillestrøm 220 Thon Linné 157 Thon Storo 321 Gardermoen; - Best Western 80 - Quality 129 Thon Europa 158 1.274 (7%) Amerikalinjen 124 Bjørvika Clarion 253 The Hub 810 Scandic Skøyen 87 10000 8000 6000 4000 2000 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Stor pipeline: Hav (260), Choice Sommerrogt. (300), Moxy utvidelse (200), Scandic Helsfyr (180), Thon Gunerius (850), Thon Opera (190), Plaza (335), Rom Oslo (450) I tillegg AirBnB 1.000-1.500 enheter i delvis konkurranse, samt extended stay (Forenom/Oslo Appartments, Frogner House etc.).

Sterk utvikling i nordiske og europeiske byer Per desember utvikling fra foregående år RevPAR RevPAR RevPar RevPar Tendens 2013/2014 2014/2015 2015/2016 2016/2017 2018 Oslo Stockholm København Helsinki Gøteborg Malmø + 0,9% + 1,8% + 3,8% + 2,0% + 0,1% + 1,8% + 8,3% + 9,3% + 11,0% + 1,9% + 9,2% + 2,9% + 0,0% + 6,4% + 13,0% + 7,1% + 9,8% + 9,2% + 11,7% - 0,5% + 2,2% + 9,4% + 2,6% - 1,3% London Brussel Berlin Dusseldorf Frankfurt Hamburg + 3,3% + 3,3% + 4,5% + 1,5% + 2,1% + 8,4% - 0,9% - 18,3% + 3,5% + 17,0% - 2,0% + 6,7% + 4,4% + 19,4% + 2,0% - 3,8% + 3,2% + 8,5% Kilde: STR Global og Benchmarking Alliance

Boligpriser har vært opp som en løve nesten ubrutt fra 1993 til 2017

Prisutvikling Kilde: Eiendom Norge

Rentenedgang har vært supermotoren for boligprisøkning Tremåneders pengemarkedsrenter. Prosent Kilde: Bloomberg, OECD, Thomson Reuters og Norges Bank

Rentebunnen nådd ute Styringsrenter og beregnede terminrenter per 14. desember Kilde: Bloomberg, Thomson Reuters og Norges Bank

Hovedstyrets vurderinger og rentebanen Kilde: Norges Bank

Og nybyggingen har skutt fart Antall boliger igangsatt Oslo og Akershus 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Akershus Oslo Kilde: SSB

mens befolkningsveksten i Oslo bremser opp som følge av kraftig redusert innvandring Befolkningsvekst Oslo 15000 Befolkningsvekst Oslo (fødselsoverskudd ± innenlandsk flytting ± inn-/utvandring) Fødselsoverskudd ca. 6.000 per år (= 10.000 nye 4.000 døde) Netto innenlandsk flytting ± 1.000 per år -> Inn-/utvandring er den viktige variabel 10000 5000 Befolkningsvekst Fødselsoverskudd 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Oslos «evige» boligmangel avhjulpet Netto vekst folketall Igangsetting bolig vs vekst folketall Oslo Antall igangsatte boliger 15000 Netto vekst folketall venstre skala 6000 5000 10000 Underbygging Overbygging 4000 3000 5000 Igangsetting bolig høyre skala 2000 1000 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 0 Dersom hver ny innbygger trenger 1/3 bolig, er vi gått fra underbygging til overbygging

Fortsatt høy gjeld Husholdningenes gjeldsbelastning Kilde: Eiendom Norge, Eiendomsverdi, Finn.no, Statistisk sentralbyrå og Norges Bank

Høye boligpriser i forhold til inntekt Indeks. 4. kv. 1998 = 100. Kilde: Eiendom Norge, Eiendomsverdi, Finn.no, Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF), Statistisk sentralbyrå og Norges Bank

Skinnfellteoremet slo til Slutt på stadig lavere rente Økt nybygging Redusert befolkningsvekst + + + Mye gjeld + + + = boligmarkedet ned som en skinnfell

Hvis det går bra, snur boligmarkedet i år Årsvekst. Prosent Kilde: Eiendom Norge, Eiendomsverdi, Finn.no, Statistisk sentralbyrå og Norges Bank

Men det skal ikke mye til for at nedgangen fortsetter i 2018 og 2019 Årsvekst. Prosent Kilde: Eiendom Norge, Eiendomsverdi, Finn.no, Statistisk sentralbyrå og Norges Bank

Finansielle hovedtall 2017 Resultat før skattekostnad (NOK mill.) 2500 2000 1500 1000 500 Kontantstrøm før skatt per aksje (kr) 24 20 16 12 8 4 0 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2012 2013 2014 2015 2016 2017 VEK per aksje/aksjekurs per 31.12 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 VEK per aksje Aksjekurs Eiendomsspar 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

2017 - oppsummert Resultat/kontantstrøm Bokført resultat før skattekostnad NOK 1.286 mill. (NOK 1.376 mill.) Kontantstrøm før skatt inkl. underliggende kontantstrøm FKV NOK 905 mill. (NOK 798 mill.) Verdijustert egenkapital per aksje, NOK 402 (NOK 331), det vil si + 23%, hensyntatt utbytte Verdivurdering - yield-nivå (snitt) Eiendomsspar: 5,1% (5,3%)

2017 - oppsummert Finansiering Eiendomsspar er i prosess med å posisjonere seg i obligasjonsmarkedet. Dagens obligasjonslån MNOK 700 (pant i Grand Hotel), som forfaller 5 april 2018 vil bli fornyet og utvidet i to transjer: MNOK 600, 3 mnd. NIBOR + 79 bp, 5 års løpetid MNOK 700, planlegges plassert primo april 2018 Gjennomsnittlig belåningsgrad (rentebærende gjeld/eiendomsverdier) 34% Ingen belåning på Pandox-aksjene Ingen finansielle covenants/ltv klausuler i låneavtalene Gjennomsnittlig rente per 31.12.2017: 3,5% (3,7%) 55% andel lån med fast rente (4,3 år) 45% andel lån med flytende rente

2017 - oppsummert Likviditetsreserve Likviditetsreserve (inkl. ubenyttede langsiktige kredittrammer) per 31.12.2017 utgjorde NOK 1.815 mill. (NOK 1.718 mill.) Ingen finansielle covenants/ltv klausuler for kredittrammene Nøkkeltall per aksje VEK per aksje NOK 402 (NOK 331) + 23% (hensyntatt utbetalt utbytte) Aksjekurs NOK 353 (NOK 380) - 6% (hensyntatt utbetalt utbytte) Forslag utbytte per aksje: NOK 4,50 (NOK 4,25) Ledighet/kontraktsløpetid Direkte eide eiendommer 3,2% (3,5%) Kontraktsløpetid: 8,9 år

2017 - oppsummert Investeringer i eiendommer Indirekte via Pandox (ca. NOK 2,5 mrd) Utviklingstomt på 2,4 daa i Svolvær Opplevelsessenteret Polaria (1 kv. 2018) Caspar Stormsvei 14-16/Ole Deviksvei 35/ Strømsveien 195-197) (1 kv. 2018) Salg av eiendommer 50% av Økernveien 115 til OBOS (gjennomføres ved fraflytting av nåværende leietaker, senest jan. 2026) Pågående prosjekter Øvre Slottsgate 12, Oslo Urtegata 9, Oslo Karl Johans gate 33/Rosenkrantzgate 11, Oslo Mack-kvartalet, Tromsø Øvrige prosjekter

Portfolio overview Well-diversified portfolio dominated by leases Kilde: Pandox AB

The new world of Pandox Kilde: Pandox AB

Kjøp av utviklingstomt i Svolvær

Kjøpet av opplevelsesenteret Polaria styrker Eiendomsspars tilstedeværelse i området rundt Mack kvartalet i Tromsø

Kjøpet av Alnabrukvartalet styrker Eiendomsspars eiendomsportefølje på Økern/Alnabru Økern 4 3 2 1 5 Alna Senter 7 6 Nr. Navn Tomtestørrelse 1. Økernveien 115 (Bilia Økern) 25.000 2. Verkseier Furulundsvei 9 18.400 3. Strømsveien 258 6.200 4. Alnabru Næringspark (Vollaveien 15-19, 20A, 20B samt Arvesetveien 8) 39.000 5. Strømsveien 230 8.800 6. Alna Park (Strømsveien 221/223) 64.000 7. Alnabrukvartalet (Caspar Storms vei 14-16 og Ole Deviks vei 35) 14.100 Totalt 175.500

Salg av 50% av Økernveien 115 Økernveien 115 Eiendomsspar har inngått avtale om salg av 50% av Økernveien 115 til OBOS. Overtakelsen skjer når dagens leietaker flytter fra eiendommen i 2021/ senest januar 2026. Salget forventes å gi en regnskapsmessig gevinst (50%) på kr 175 mill.

2017 - prosjekter Øvre slottsgate 12, Oslo 6.100 kvm totalrehab., utleid til Zara, ferdigstilles 3. kvartal 2018 Urtegata 9, Oslo En av Oslo sentrums største utviklingseiendommer (hovedalternativ er 40.000 kvm næring). Forventet igangsettelse i 2019 Karl Johansgate 33/ Rosenkrantzgate 11 10.300 kvm, hotell- og butikkprosjekt

2017 - prosjekter Mack kvartalet Mack-kvartalet, Tromsø (40.000 kvm næring), eiet 50/50 Eiendomsspar/Mack. Eiendommen er valgt som lokalisering for nytt Tromsø museum Universitetsmuseum. Øvrige prosjekter For øvrig arbeides det med planer for utvikling av Tvetenveien 11 i Oslo, Økernveien 115 i Oslo (50%) samt Bjørnegårdsvingen 11/13 i Bærum (50% andel).

Verdijustert balanse per 31.12.2017 - Pandox-aksjer til EPRA NAV per 31.12.2017 (SEK 144,54 per aksje) Eiendommer 14.706 Andel/aksjer FKV/TS 7.200 Øvrige eiendeler 441 22.347 Verdijustert egenkapital* 15.806 Latent/utsatt skatt 773 Rentebærende gjeld 5.044 Øvrig gjeld 724 22.347 Belåningsgrad (Rentebærende gjeld/ eiendommer) 34% * inklusive minoriteter NOK 106 mill. VEK per ES-aksje per 31.12.2017: (NOK 15.806 NOK 106 minoriteter + NOK 178 utbytte)/39.539.414 aksjer = NOK 402 per aksje VEK per ES-aksje ved vurdering av Pandox til børskurs 31.12.2017 (SEK 158,50): NOK 418 per aksje

Verdiutvikling 2017 1.099 44-161 2.987 Spesifikasjon av verdiøkning eiendom: 455 1.406 1.406 613 338 Leieøkning/ rehab. Kjøp/ salg/ prosjekt/ annet Yieldreduksjon Netto verdiøkning 600 Kontantstrøm før FKV Eiendommer/ prosjeker Andel FKV (Pandox/ Øvrige) Renteswaper Skatter Økning VEK 2017

Sensitivitetsanalyse per 31.12.2017 Pris Pandox aksje (SEK) Yield (%) 4,0 % 4,5 % 5,0 % 5,1 %* 5,5 % 6,0 % 6,5 % 7,0 % 7,5 % 195,0 554 507 470 461 439 414 392 374 358 175,0 530 484 447 437 416 390 369 350 334 158,5 511 465 427 418 397 371 349 331 315 144,5 495 448 411 402 380 355 333 315 299 135,0 483 437 400 390 369 344 322 304 288 115,0 460 414 377 367 346 320 299 280 264 95,0 437 390 353 344 322 297 275 257 241 * Gjennomsnitts yield i verdsettelsen (5,1%) Kommentarer: - Substansverdi (EPRA NAV) Pandox er SEK 144,5 per aksje VEK per ES-aksje 402 per aksje - Børskurs Pandox per 29.12.2017 er SEK 158,5 per aksje VEK per ES-aksje 418 per aksje

Eiendomsspars organisasjon Eiendomsspar er matriseorganisert, med eiendomsteam x en funksjonell organisasjon. Eiendomsteamene opprettes for hver eiendom, består av eiendoms-, drifts-, prosjekt- og forvaltningsansvarlig og rapporterer i «grill» 2 x per år. Den funksjonelle organisasjonen ser fra 03.04.2018 ut som følger:

Finansielle hovedtall 2017 Resultat før skattekostnad (NOK mill.) VEK per VE-aksje/aksjekurs VE per 31.12 1200 1000 800 700 600 600 500 400 400 200 300 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Netto rentebærende gjeld (NOK mill.) 200 100 0 1500 1000 500 0 2012 2013 2014 2015 2011 2016 2012 2017 2013 2014 2015 2016 2017 Substans rabatt ES-aksjen Substans premie ES-aksjen Aksjekurs Victoria Eiendom

2017 - oppsummert Resultat Resultat før skattekostnad NOK 792 mill. (NOK 826 mill.). Verdijustert egenkapital per aksje NOK 657 (NOK 540), det vil si +23%, hensyntatt utbytte Verdivurdering - yield-nivå (snitt) Victoria Eiendom: 5,3% (2016: 5,6%) direkte eide eiendommer

2017 - oppsummert Finansiering - eiendommer Gjennomsnittlig belåningsgrad eiendommer 27%; belåningsgrad ES-aksjer 7% Ingen finansielle covenants/ltv klausuler i låneavtalene Ingen kortsiktig rentebærende gjeld Gjennomsnittlig rente per 31.12.2017: 3,4% (2016: 3,6%) 45% andel lån med fast rente (4,2 år) 55% andel lån med flytende rente

2017 - oppsummert Likviditetsreserve Likviditetsreserve (inkl. ubenyttet langsiktig kredittramme) per 31.12.2017: NOK 422 mill. (NOK 636 mill. i fjor) Ingen finansielle covenants/ltv klausuler for kredittrammen Dessuten: 47% andel av likviditetsreserven i Eiendomsspar Nøkkeltall per aksje VEK per aksje NOK 657 (NOK 540): + 23%, hensyntatt utbytte Aksjekurs NOK 540 (NOK 555): - 2%, hensyntatt utbytte Forslag utbytte per aksje: NOK 7,00 (2016: NOK 6,50)

2017 - oppsummert Ledighet/kontraktsløpetid Direkte eide eiendommer 3% (2%) Kontraktsløpetid: 6,3 år (5,8 år) Investeringer/salg Investeringer Thorvald Meyers gate 2A, Oslo (6.800 kvm) Salg Boligtomt (Torleif Haugsvei) Diverse boliger (Torleif Haugsvei og Bombakken 6)

Investeringer 2017 Thorvald Meyers gate 2 A

Verdijustert balanse per 31.12.2017 Eiendommer 2.925 Aksjer/lån FKV/TS 7.689 Øvrige eiendeler 184 10.797 Verdijustert egenkapital 1) 9.078 Latent/utsatt skatt 160 Rentebærende gjeld 1.334 Øvrig gjeld (inkl. avsatt utbytte kr 97 mill.) 225 10.797 Belåningsgrad eiendommer 2) 27% Belåningsgrad på ES-aksjer 3) 7% 1) Inkl. minoriteter; NOK 55 mill. VEK per aksje per 31.12.2017: (NOK 9.078 NOK 55 minoriteter + NOK 97 utbytte)/13.890.250 aksjer = NOK 657 per aksje 2) Rentebærende gjeld er fratrukket lån på ES-aksjer (NOK 550 mill.) 3) Målt mot substansverdi per 31.12.2017

Verdiutvikling 2017 1.325-3 10-42 1.743 Spesifikasjon av verdiøkning eiendom: 39 226 146 42 Leie/ rehab. Yieldnedjustering Øvrige poster Netto verdiøkning 226 226 Egen kontantstrøm Eiendommer/ prosjekter ES-aksjer 1) Øvrige TS/FKV/ andeler/ aksjer Renteswaper Skatter Økning VEK 2017 1) VE s andel substansverdiøkning

Sensitivitetsanalyse per 31.12.2017 Verdi per ES aksje (NOK) Yield (%) 4,0 % 4,5 % 5,0 % 5,3 % 6,0 % 6,5 % 7,0 % 500 859 826 800 789 762 747 735 475 825 793 767 756 728 714 701 450 791 759 733 722 695 680 668 425 758 725 699 688 661 646 634 402 726 694 668 657 629 615 602 375 690 658 632 621 594 579 566 353 660 628 602 591 564 549 537 325 623 590 564 553 526 511 499 300 589 557 531 520 492 478 465 275 555 523 497 486 459 444 432 250 522 489 463 452 425 410 398 Kommentarer Substansverdi ES er kr 402 per aksje => VEK per VE-aksje: kr 657 Notert kurs ES er kr 353 per aksje => VEK per VE-aksje: kr 591

Aksjonærstruktur per 20.02.2018 Eiendomsspar Aksjer Antall aksjer Aksjonær i% 20.02.2018 Eiendomsspar Invest AS 50,3 27.679.584 Victoria Eiendom AS 8,4 4.611.680 CGS Holding AS 4,2 2.288.000 Helene Sundt AS 4,2 2.288.000 Eiendomsspar AS 3,6 1.957.776 Audley AS 2,2 1.200.000 Horn, Hans Herman 2,0 1.110.825 Krohn, Paul Ingar W. J 1,9 1.072.563 Krohn, Elisabeth S. J. 1,6 901.140 Mustad Industrier AS 1,5 851.000 Talbot, Anette Dobloug 1,4 781.076 MP Pensjon PK 1,2 675.000 Straen AS 1,0 535.700 Grundt, Asbjørn 1,0 532.000 Arendals Fossekompani ASA 0,7 390.432 Thorp, Tone 0,7 371.328 Nore-Invest AS 0,6 353.306 Celon Invest AS 0,5 290.208 Thrane-Steen Finans AS 0,5 288.209 Thrane-Steen Medhus AS 0,5 288.209 Øvrige aksjonærer (632) 12,0 6.594.150

Aksjonærstruktur per 20.02.2018 Victoria Eiendom Aksjer Antall aksjer Aksjonær i% 20.02.2018 Victoria Eiendom Invest AS 32,1 5.557.136 Tyns-Ring AS 9,5 1.641.912 Ringnes Holding AS 6,5 1.120.930 Arendals Fossekompani ASA 5,0 870.959 Horn, Hans Herman 4,7 810.161 MP Pensjon PK 4,3 745.000 Victoria Eiendom AS 4,2 721.372 Taconic AS 3,2 547.850 C. Ludens Ringnes Stiftelse 2,9 500.103 Krohn, Elisabeth S. J. 2,0 338.096 Krohn, Paul Ingar S. J. 2,0 338.096 Raho AS 1,9 330.100 Talbot, Anette Dobloug 1,5 258.108 Hubertus AS 1,2 200.000 OAK Management AS 0,9 158.091 Straen AS 0,8 140.000 Tricolor AS 0,7 113.224 Skjeltepetter AS 0,6 101.482 Neuff AS 0,6 101.482 Bob Merlin AS 0,6 101.482 Øvrige aksjonærer (389) 15,1 2.612.034

Aksjekursutvikling 01.01.95 31.12.2017 (inkl. akk. utbytte til nominell verdi) 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Victoria Eiendom Eiendomsspar Olav Thon Oslo Børs