Denne saken er et enkeltvedtak etter bestemmelsene i Lov om behandlingsmåten i offentlig forvaltning (forvaltningsloven). Arkivsaksnr.: 07/482-55 Arkivnr.: GNR 109/129 Saksbehandler: Byggesaksbehandler, Anne Elisabeth Låveg 109/129 ULOVLIG OPPFØRT TILBYGG TIL FRITIDSBOLIG DISPENSASJON FRA KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2005-2016 Lovhjemmel: Plan- og bygningsloven av 2008 19-2 Klageadgang: Plan- og bygningsloven av 2008 1-9, jfr. forvaltningsloven kap. VI Rådmannens innstilling: Med hjemmel i kommuneplanens arealdel for Lunner 2005-2016, avslår Lunner kommune søknad om dispensasjon fra kommuneplanbestemmelsene om bebygd areal på 137,1m 2 på eiendommene109/129, da det ikke foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon etter plan- og bygningsloven av 2008 kap. 19. Pålegg om riving av ulovlig oppført tilbygg stilles i bero inntil avslaget er endelig, dvs etter at en evt. klagesak er ferdigbehandlet. Vedtaket kan påklages av part eller annen med rettslig klageinteresse i henhold til plan- og bygningsloven 1-9, jf. forvaltningslovens kap. VI. En evt. klage må fremsettes skriftlig for Lunner kommune innen 3 tre uker fra underretning om vedtaket.
Sammendrag: Lunner kommune ga tillatelse til utvidelse av fritidsbolig på eiendommen 109/129, sak UTV 70/03, slik at fritidsboligen fikk et totalt areal på maks T-BRA = 120 m² (totalt tillatt bruksareal). Befaring av 28.02.07 viste at tilbygget ikke er blitt oppført ihht. igangsettingstillatelsen. Det ble oppdaget flere andre forhold på eiendommen som ikke var i samsvar med plan- og bygningsloven eller kommuneplanen. De fleste av forholdene er rettet, men man står tilbake med en større hytte enn det kommunen ga tillatelse til å bygge i 2003. Ny befaring på eiendommen 18.2.2010, viser at det ulovlige arealet er tatt i bruk. Saken ble behandlet av Utviklingsutvalget i sak 12/10 den 18.2.2010. Tiltakshaver oppfordres da til å søke om et bebygd areal BYA 120m 2 og søke om riving av overskytende arealer. Den 10.3.2010 mottok kommunen gjenpart av nabovarsel med påfølgende ny søknad hvor det søkes om riving av terrasse og et materallager. Øvrige arealer med 14,6m 2 for hytta og 2,5m 2 for utedo søkes det dispensasjon for å opprettholde. Innkommet søknad om dispensasjon er ikke i samsvar med Utviklingsutvalgets anbefalninger i vedtak 12/10, og administrasjonen mener det ikke finnes en klar overvekt av hensyn som taler for å innvilge dispensasjon fra gjeldende plan. Saksutredning: 1. FAKTA: 1.1 Bakgrunn Bakgrunnen for saken er innkommet søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for Lunner 2005-2010 vedr. fastsatt grad av utnytting på hytteeiendommen 109/129. Eiendommen ligger i Lensmannsvika 53 nord for Myllavannet. Lokaliseringen er vist med pil på kartet til høyre. Saken her omhandler en ny søknad om dispensasjon datert 24.3.2010 for bebygde arealer som overstiger 120m 2 BYA. Eiendommen er vist med skravur over kommuneplanens arealdel nedenfor. 1.2 Sakshistorikk JK Bygg søkte den 16.5.2003 om tillatelse til tiltak for oppføring av tilbygg på fritidsbolig på eiendommen 109/129. Tilbygget er vist med mål 5,9m x 11m i én etasje på fasadetegningene som fulgte igangsettingssøknaden, og med et bruksareal, BRA, på 63m². Eksisterende fritidsbolig hadde en BRA på 54m². Foto nedenfor viser opprinnelig fritidsbolig.
Til høyre vises fasaden med mål, slik bygget var omsøkt i 2003. I vedtak UTV 70/03 datert 16.6.2003, ble det gitt igangsettingstillatelse for utvidelse av hytta. I tillatelsen er det satt som vilkår at Tillatelsen forutsetter at samlet bruksareal (T-BRA) for hele eiendommen ikke overstiger T-BRA=120m 2. Tiltaket ville gitt et samlet bruksareal (T-BRA) på ca.120m², noe som ville vært i samsvar med dagjeldende kommuneplan for Lunner 2000-2011. Ved befaring den 28.2.2007 ble Lunner kommune oppmerksom på at tilbygget ikke var oppført i henhold til igangsettingstillatelse UTV 70/3 av 16.6.2003. Følgende avvik ble notert: Innsendte tegninger stemte ikke med det som var bygd herunder rominnhold, fasader, delvis overbygd terrasse på 53m² og kjeller på 63m² under det nye tilbygget. Ulovlig utslippsanlegg. Tiltakshaver hadde bygd jakttårn på naboeiendommen 109/115. Det var fylt opp masser på eiendommen. Tiltakshaver hadde bygd nærmere enn 4m til nabo 109/115 uten tillatelse. Bildet nedenfor viser hytta slik den er bygd.
Med bakgrunn i at ulovlige byggearbeider på eiendommen 109/129 ikke er rettet i hht. vedtak 70/03 av 16.3.2003, jfr. varsel om pålegg om retting og opphør av ulovlig bruk sendt daværende tiltakshaver Gunnar Ludvigsen 21.5.2008, fattet Utviklingsutvalget følgende vedtak da de behandlet saken 18.2.2010 (sak 12/10): 1. Med bakgrunn i at ulovlig byggearbeider på eiendommen 109/129 fortsatt ikke er rettet i hht. vedtak UTV 70/03 av 16.3.2003, jfr. varsel om pålegg om retting og opphør av ulovlig bruk sendt Gunnar Ludvigsen 21.5.2008, gis det nytt forhåndsvarsel som stiles til nåværende hjemmelshaver Rørleggersentralen AS. Lunner kommune forhåndsvarsler i medhold av plan- og bygningsloven 113 at kommunen vurderer å pålegge hjemmelshaver av 109/129, Rørleggersentralen AS, retting av forhold som er i strid med igangsettingstillatelse gitt av Lunner kommune 16.3.2003, sak UTV 70/03 og plan- og bygningsloven. Frist for gjennomføring av pålegg vil settes til 31.5.2010. Lunner kommune forhåndsvarsler i medhold av plan- og bygningsloven 113 at kommunen vurderer å pålegge hjemmelshaver av 109/129, Rørleggersentralen AS, opphør av ulovlig bruk av bygningsmasse, dvs bruk av bygningsmasse som det ikke er gitt midlertidig brukstillatelse til å bruke. Frist for gjennomføring av pålegg, opphør av ulovlig bruk, vil settes til 26.3.2010 Lunner kommune varsler at det sammen med vedtak om pålegg, uten ytterligere varsel, vil fastsettes tvangsmulkt etter plan- og bygningsloven 116a, 3 pkt. Tvangsmulkten pålydende kr. 1000,- pr dag løper f.o.m den 1.6.2010 og vil løpe inntil pålegget er oppfylt. Dersom ikke retting blir utført, varsles det samtidig om at Lunner kommune alternativt eller i tillegg til tvangsmulkten kan utstede forelegg etter plan- og bygningsloven 114. Et slikt forelegg vil kunne få samme rettsvirkning som en rettskraftig dom og fullbyrdes etter reglene om dommer. Et forelegg vil kunne tinglyses som en heftelse på eiendommen. Lunner kommune krever tilsendt søknad fra en ansvarlig søker om retting av ulovlige forhold på eiendommen 109/129 umiddelbart og senest innen 16.4.2010.
Hjemmelshaver gis frist til 19.3.2010 med å komme med eventuell uttalelse i forhold til varsel om pålegg og forelegg. Administrasjonen gis myndighet til å fatte endelig vedtak om pålegg og tvangsmulkt når fristen til å uttale seg er gått ut, 19.3.2010. 2. Utviklingsutvalget henstiller til tiltakshaver om å søke BYA 120 kvadratmeter i h.h.t. kommuneplanen 2005-2011 innen 15. april 2010. Frist for gjennomføring settes til 15. september 2010. 24.3.2010 mottok Lunner kommune ny søknad med tegninger av hytta (etter at fristen for å uttale seg, 19.3.2010, var utløpt). Den inneholder søknad om dispensasjon for bebygd areal utover 120m 2 BYA når terrassen og et vedlager er revet. Eiendommens totale areal vil, hvis søknaden blir innvilget, bli på 137m 2. Altså 17m 2 over det som er fastsatt i kommuneplanen. Reviderte tegninger datert 24.3.2010 er vist nedenfor. Ny fasade mot vest Som bygget fasade mot vest Ny fasade mot sør Som bygget fasade mot sør Ny fasade øst Som bygget fasade mot øst Ny fasade mot nord Som bygget fasade mot nord
Ny plan 1 etg. Plan 1.etg. som bygget Ny plan underetg./kjeller Plan underetg./kjeller som bygget 1.3 Planstatus i området og rettslig grunnlag Dagens planstatus for eiendommen 109/129 er at den ligger i uregulert område og er avsatt til eksisterende byggeområde for fritidsbebyggelse i kommuneplanens arealdel for Lunner 2005-2016. Utfyllende bestemmelser til kommuneplanen pkt. 1.1.3. inneholder bestemmelser om byggehøyde, grad av utnytting og andre former for styring av bygningers og anleggs størrelse, form m.v. samt lokalisering av ulik utbygging og arealbruk innen eksisterende bygge-områder. Bestemmelsen som omhandler fritidsboliger har følgende ordlyd: Fritidsboliger skal ha en klar lengderetning som følger høydekotene. Bygning skal ha hovedmøneretning som følger byggets lengderetning. Bygning skal ha tradisjonelt saltak tekket med mørkt, matt materiale og takvinkel mellom 22 og 42 grader. Maksimal mønehøyde skal ikke overstige 5,0 meter målt fra gjennomsnittlig planert terrengnivå rundt bygningen til overkant møne. Opprinnelig terreng skal ikke endres mer enn 1,5 meter. I eksisterende områder for fritidsbebyggelse skal bebygd areal (NS 3940) ikke overstige 120m 2. I byggeforbudssonen og i 50 meters beltet til elver og bekker gjelder egne bestemmelser om grad av utnytting, se kap. 1.4.1. Det tillates kun én fritidsbolig pr. eiendom. Anneks, uthus eller garasje skal ikke overstige 25m 2 for hver bygning, alt medregnet i eiendommens tillatte bebygde areal. Ved fradeling av ny tomt rundt eksisterende fritidsbolig (fradeling til uendret bruk) eller fradeling av tilleggsarealer til eksisterende bebygd eiendom, skal totalt tomteareal være maksimalt 1.000m 2. Fradeling av nye tomter uten eksisterende fritidsbolig tillates ikke.
Avstand mellom hytte og anneks skal ikke overstige 5,0 meter. Oppføring av gjerde er ikke tillatt. I 2003, da tiltak på eiendommen 109/129 ble omsøkt og iverksatt, var det kommuneplanen for Lunner 2000-2011 som gjaldt. Den gang lå eiendommen i landbruks-, natur- og friluftsområde i likhet med aller fleste andre hytteeiendommer. Det var ikke knyttet egne bestemmelser til hytter beliggende i ordinære LNF-områder, og disse sakene måtte da behandles som dispensasjonssaker fra arealbruksformålet. Ved denne behandlingen ble det vurdert om tiltaket oppfylte bestemmelsene som var nedfelt for områder hvor spredt fritidsbebyggelse var tillatt. Her het det bl.a. at totalt tillatt bruksareal (T-BRA) ikke skulle overstige 120m 2 pr. tomt inkludert anneks med BRA maks. 25m 2. Igangsettingstillatelse i den aktuelle saken ble gitt etter bestemmelser i daværende kommuneplan for Lunner 2000-2011, altså maksimalt bruksareal på T-BRA =120m² pr. tomt inkl. anneks med BRA maks 25m². Nye søknader som kommer inn senere, må behandles etter den juridisk bindende arealplan som gjelder på avgjørelsestidspunktet. I den grad slike søknader strider mot plankart og/eller planbestemmelsene må disse håndteres som dispensasjonssaker. 1.4 Søkers begrunnelse for dispensasjon
2. VURDERING
Tiltakshaver søkte i 2007, i etterkant av bygging, om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel for Lunner 2005-2016 for utvidelse av bruksareal fra 120m² T-BRA til ca 150m² T- BRA. Ved måling av T- BRA på eiendommen, kom Lunner kommune fram til 156m² T- BRA, altså 36m 2 mer enn tillatelsen fra 2003 ga anledning til. Siden det er rettstilstanden på avgjørelsestidspunktet som skal legges til grunn, ble ny søknad behandlet etter reglene i kommuneplanen for 2005-2016. Det totalt bebygde arealet (BYA) på eiendommen var da oppgitt å være hytte på 174m 2 + bod/lager 12m ² = 186m 2. Dette var da 66m² for mye i forhold til gjeldende kommuneplan. Søknaden ble med det avslått (UTV 174/07). Vedtaket ble ikke påklaget. Befaringer på eiendommen 4.2.2010 og 18.2.2010, bekrefter at ulovlig bruksareal er tatt i bruk. Kontrollmålinger viser at underetasjen i den nye delen av hytta har en høyde tilsvarende minst 2.30m. Det er derfor ingen tvil om at arealet er målbart i ihht NS 3940. Ny søknad mottatt i kommunen 24.3.2010, viser at tiltakshaver ikke velger å rette seg etter det vedtaket og de anbefalninger Utviklingsvalget ga i sitt vedtak 12/10 den 18.2.2010. I stedet velger tiltakshaver å søke om dispensasjon for et areal på 17m 2. Ved en slik dispensasjon vil ikke hyttas omsluttende vegger bli berørt av rivingsarbeidene. Det totale bebygde arealet på 109/129 er i søknaden oppgitt å være 204,1m 2. Av dette skal ca 55m 2 av utvendig terrasse og del av tak over terrasse rives i tillegg til et materiallager på ca 12m 2. Totalt skal det da rives 67m 2 og gjenstående bebygd areal blir 137,1m 2. 2.1 Om hensyn bak bestemmelser og lovens formål er vesentlig tilsidesatt Kommunen skal vurdere om hensynene bak bestemmelsene det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I lovens formålsparagraf heter det at loven skal fremme bærekraftig utvikling til beste for den enkelte, samfunnet og framtidige generasjoner. I kommuneplanbestemmelsene har kommunestyret satt en begrensing på 120m 2 bebygd areal for fritidseiendommer som ligger utenfor byggeforbudssonen til vassdrag. Bestemmelsene i kommuneplanen er blitt til for å tillate romslige hytter, men likevel ikke så store at de vil være dominerende i forhold til omgivelsene eller eksisterende bebyggelse. Å tillate bebygd areal på 137,1m 2 er et betydelig avvik fra den fastsatte utnyttingsgraden. At noen ulovlig bygger større enn tillatt og får tillatelse i etterkant, vil naturlig nok også få følger for andre som gjør tilsvarende avvik og for de som søker om BYA opptil 137m 2. 2.2 Om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene Kommunen skal vurdere om fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. I dispensasjonssøknaden er det opplyst at hytta ble for stor fordi tiltakshaver ikke forsto hvordan bruksareal blir beregnet. Fordelen ved å innvilge dispensasjon er at en tiltakshaver slipper å rive et ulovlig byggetiltak. Ulempene er at kommuneplanbestemmelsene undergraves med den konsekvens at hyttene i Lunner må tillates større enn dagens 120m 2 med de konsekvenser dette har for landskap og tilpasning til de øvrige bygde omgivelser. Viser her til at Lunner kommune tidligere har avslått en søknad om tillatelse til 122m 2 bebygd areal på en hytteeiendom i Bureiservegen. Vedtaket ble påklaget og Fylkesmannen stadfestet kommunens avslag. 2.3 Dispensasjon fra saksbehandlingsregler
Kommunen skal vurdere om det dispenseres fra saksbehandlingsregler. Det er ikke tilfelle i denne saken. 2.4 Konklusjon om vilkår for å gi dispensasjon er oppfylt Ut i fra vurderingen over kan vi ikke se at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Vilkårene for å kunne innvilge dispensasjon er derfor ikke til stede 3. ALTERNATIVE LØSNINGSFORSLAG Det kan være flere alternative løsningsforslag i denne saken. 3.1 Avslå søknaden Med hjemmel i kommuneplanens arealdel for Lunner 2005-2016, avslår Lunner kommune søknad om dispensasjon fra kommuneplanbestemmelsene om bebygd areal på 137,1m 2 på eiendommene109/129, da det ikke foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon etter plan- og bygningsloven av 2008 kap. 19. Pålegg om riving av ulovlig oppført tilbygg stilles i bero inntil avslaget er endelig, dvs etter at en evt. klagesak er ferdigbehandlet. 3.2 Innvilge søknaden Lunner kommune er positiv til å innvilge søknad om dispensasjon fra bestemmelser om bebygd areal i kommuneplanens arealdel 2005-2014 og dermed tillate bebygd areal på 137,1m 2 for eiendommen 109/129. Dette er begrunnet med at det foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Disse hensynene er: Saken sendes på regional høring i hht. kravene i pbl av 2008 kap. 19 før endelig vedtak fattes i saken. Har ikke regionale høringsinstanser innvendinger, fattes vedtak om dispensasjon administrativt. 4. KONKLUSJON MED BEGRUNNELSE Med hjemmel i kommuneplanens arealdel for Lunner 2005-2016, avslår Lunner kommune søknad om dispensasjon fra kommuneplanbestemmelsene om bebygd areal på 137,1m 2 på eiendommene109/129, da det ikke foreligger en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon etter plan- og bygningsloven av 2008 kap. 19. Pålegg om riving av ulovlig oppført tilbygg stilles i bero inntil avslaget er endelig, dvs etter at en evt. klagesak er ferdigbehandlet.
DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Øvrige dokument: 109/129 Forespørsel vedrørende hytte Melding om fullmakt til anmeldelse 109/129 109/29 Påbygg på hytte 109/129 Forespørsel vedrørende hytte 109/29-frist forlenget vedrørende utslipp av kloakk 109/129 - Vedrørende utslipp av kloakk 109/129 Bekreftelse på utsatt frist 109/129 - Vedrørende utslipp av kloakk 109/129 Vedrørende bygg på eiendommen 109/15 109/129 Søknad vedrørende hytte 109/129 i Lunner kommune - diverse frister Lunner kommune var på befaring på eiendommen 109/129 109/129 Påstått ulovlige tiltak - søknad om dispensasjon 109/129 Foreløpig svarbrev Vedrørende nabovarsel 109/129 109/129 Vedtak etter PBL - Svar på utvidelse av hytte utover 120m2 109/129 Forespørsel om forhåndsuttalelse 109/129 Forespørsel vedrørende hytte 109 /129 Forespørsel om forhåndsuttalelse 109/129 Svar på forespørsel om forhåndsuttalelse 109/129 Utvidelse av hytte 109/129 Utsettelse av frist til å klage på vedtak 109/129 Retting i henhold til vedtak 109/129 Svar angående retting i henhold til vedtak 109/129 Retting i henhold til vedtak 109/129 Vedrørende retting av ulovlige oppførte arealer utover byggetillatelse gitt 16.06.03 109/129 Retting i henhold til vedtak 109/129 Retting i henhold til vedtak 109/129 Forespørsel vedrørende hytte 109/129 Befaring Lensmannsvika 53, Mylla 109/129 Oversendelse av tegninger med endringer 109/129 ulovlig oppført tilbygg Rettelse til møtebok 109/129 Gjenpart av nabovarsel 109/129 Pålegg om riving og opphør av ulovlig brukk - vedtak om tvangsmulkt 109/129 Orientering om saksgang 109/129 Hytte ved Mylla - søknad om tillatelse til tiltak 109/129 Melding om delegert vedtak ulovlig tiltak varsel om pålegg 109/129 Ulovelig tiltak forhånsvarsel om pålegg 109/129 Svar på henvendelse 109/129 Ulovelig tiltak 109/129 Viser til brev av 24.05.08 og samtidig varsle om følgende 109/129 Tilleggsinformasjon
109/129 Rev.tegninger 109/129 Orientering om saksgang - Ingen videre oppf. av BE Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Gunnar A. Ludvigsen, Risløkkveien 37 A, 0580 OSLO JK Bygg AS, Hyttengvegen 19, 1404 SIGGERUD Konrad Alfred Skau, Piperveien 6 D, 2743 HARESTUA Paul Kirkeby Lunder, Bjørgeveien 8, 2750 GRAN Turid og Leif Asbjørn Hoff, Lilloe Olsensvei 22, 0489 OSLO Ole Henrik Krokstrand, Blomsgt. 42, 3510 HØNEFOSS Harald Rolf Krokstrand, Revefaret 11 B, 0491 OSLO Rørleggersentralen AS, Helgesensgt. 71, 0563 OSLO Gunnar A. Ludvigsen, Risløkkveien 37 A, 0580 OSLO Ingeboprg Wiese og Steinar Mediaas, Borgenveien 12, 0370 OSLO Åsta og Petter Jensen Gjersvik, Observatorietterasse 7C, 0270 OSLO Jakob E Leirskar, Morells Vei 21D, 0487 OSLO Randi Laure, Høybybråtenveien 48 B, 1086 OSLO Harald Steine, Arnljot Gellings Vei 33, 0657 OSLO Selmer Advokatfirmaet DA, V/Advokat Kristian Berg Tomren, 0112 OSLO Statens Bygningstekniske Etat, PB 8742 Youngstorget, 0028 OSLO Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær