377R - gnr. 117, bnr. 3 - Lafteråsen, Kongsberg. Detaljregulering - planforslag til offentlig ettersyn

1 Forslagsstillers planbeskrivelse 377R - gnr. 117, bnr. 3 - Lafteråsen, Kongsberg Detaljregulering - planforslag til offentlig ettersyn Forslagsstiller: Arkitektkontoret Haaland AS for Arbeidsfellesskapet Gamlegrendåsen. Innhold 1. BAKGRUNN...2 2. EKSISTERENDE FORHOLD...3 3. PLANSTATUS...5 4. MEDVIRKNING...5 5. PLANFORSLAGET...6 1

2 1. BAKGRUNN Planområdet er avsatt til boligformål i vedtatt kommuneplan for 2009-2020. Reguleringsplanen skal danne grunnlaget for utbygging av ca. 60 boliger med tilhørende atkomstveier, parkeringsarealer, lekeplasser og friarealer. Planforslaget er bearbeidet ihht. mottatte forhåndsuttalelser etter varsling av oppstart av planarbeidet. Oversiktskart over planområdet 2

3 2. EKSISTERENDE FORHOLD Lokalisering og bruk Planområdet ligger i den sørlige delen av Gamlegrendåsen og er et ubebygd skogsområde. Det er 5 km til Kongsberg sentrum med jernbanestasjon, kirke, butikker, post og bank. Det er 1,5 km til Gamlegrendåsen skole, 500 m til nærmeste barnehage og 450 m til felles ballplass. Nærmeste bussholdeplass ligger i Ove Gjeddes vei 300 m mot nord. Planområdet ligger i nær tilknytning til et skogs- og friluftsområde mot øst, med gode rekreasjonsarealer både til sommer- og vinterbruk. Planområdet har et areal på 87 da. Det grenser i nord mot eksisterende boligfelt med eneboliger på relativt store tomter. Mot øst, syd og vest grenser tomten til friareal. Flyfoto fra nord - dagens situasjon Planområdet og forholdet til tilliggende arealer Natur- og miljøvernfaglige vurderinger Det er ikke registrert naturverdier av betydning innenfor eller i nærheten av planområdet som vil bli påvirket av en utbygging i planområdet. Det er heller ikke registrert vilttråkk i området som vil innvirke på utbygging i planområdet. LNF-området syd og øst for planområdet blir brukt som beitemark og det vil derfor bli satt opp et elektrisk gjerde mot dette området for å skjerme det nye boligene. Funksjonshemmedes og eldres interesser, universell utforming Planområdet har en relativt rolig topografi og har god tilgjengelighet. Utearealer og bebyggelsen vil kunne legges til rette for universell utforming. Utearealene bør tilrettelegges med ramper og belegg slik at bevegelseshemmede kan bruke arealene på lik linje med andre. Dette vil i tillegg lettet tilgjengelighet for barnevogner. 3

4 Barns og unges interesser, lekeplasser Planområdet ligger i nær tilknytning til friområder med et godt utbygd løypenett. Her er det gode rekreasjonsarealer både til sommer- og vinterbruk. Det vil i tillegg bli opparbeidet flere nærlekeplasser i planområdet med sandkasser og lekeapparater for mindre barn, og med god kontakt til boligene. Samtlige boliger får dessuten sine private og avskjermede uteplasser på terreng, Lekeplassene mellom husene vil bli et naturlig møtepunkt, og det er avsatt romslige uteoppholdsarealer mellom bygningene. Utearealene vil bli tilfredsstillende i forhold til kommunale normer. Sosial infrastruktur Det er skoler, barnehager og andre servicetilbud i gangavstand fra planområdet. Planforslaget vil gi en moderat økning av barn i skolepliktig alder og disse vil kunne innpasses i lokale barne- og ungdomsskoler. Barnehage- og skolekapasiteten i bydelen er av normal standard. Prosjektet vil tilføre området ca. 60 nye boliger i et etablert miljø. Boligene vil få god standard og dekke et behov for familieboliger i strøket. Trafikksikkerhet, gang og sykkelveier Det er normalt god tilgjengelighet fra det overordnede veinettet til planområdet og Ove Gjeddes vei er en vanlig kommunal atkomstvei i Kongsberg. Det er utredet to alternative atkomstveier inn til planområdet. Alt. 1 går fra Lammers vei og ligger stort sett på plan med eks. terreng. Veien ligger noe lavere enn tilstøtende boliger og bør kunne skjermes med et enkelt tregjerde mellom atkomstvei og boligtomter. Veien er ca. 350 m og 20 boliger grenser opp mot dette alternativet. Alt. 2 går fra Ove Gjeddes vei og varierer relativt mye mht. eks. terreng. Deler av veien får en stigning på 1:10, noe som utelukker tilgengelighet for alle. Veien er ca. 550 m og 14 boliger grenser opp mot dette alternativet. Vi har valgt å gå videre med alt. 1 som også er vist som atkomstvei til Lafteråsen i vedtatt kommuneplan. Atkomstveien fra Lammers vei vil få en regulert bredde på 10 m og gangatkomst til planområdet blir via fortau langs Bjarne Hurlens vei og inn i området på en 3 m bred gangvei. Det vil bli etablert trygge overgangsfelt på de stedene hvor atkomstveien krysser etablerte turstier fram til løypesystemet nordøst for planområdet og der hvor gangtrafikk krysser interne kjøreveier. Kommunaltekniske anlegg Det ligger offentlige vann- og avløpsledninger i Boghild Spitens vei og Ove Gjeddes vei. Spillvann vil bli ledet vestover som en selvfallsledning (alt. 1) eller dykkerledning (alt. 2) med påkobling ved atkomstveiens laveste punkt lengst vest i planområdet. Overvann vil bli håndtert lokalt. Det henvises for øvrig til vedlagt notat fra Rambøll AS. Det er ikke utbygd fjernvarme i strøket, men det er lagt kabelanlegg i nær tilknytning planområdet. Oppvarming vil bli elektrisk kombinert med vedfyring. Samfunnssikkerhet, risiko- og sårbarhetsanalyse Tomtens beskaffenhet anses som normal og tiltaket er en relativt enkel utbyggingssak. Fundamentering av ny bebyggelse vil bli til fjell eller på sprengstein. Radonkonsentrasjonen antas ikke problematisk, men tiltak vil bli iverksatt ihht. TEK-10. Eventuelt behov for brannkum i området vil bli vurdert i samråd med brannvesenet. For øvrig henvises til vedlagt risiko- og sårbarhetsvurdering av planområdet. Kulturlandskap og kulturminner Det er påvist en gravrøys like syd for planområdet. Eks. sti går forbi gravrøysa og det vil bli satt opp et opplysningsskilt ved stien. Miljøfaglige forhold Det foreligger ingen informasjon om påviste grunnforurensninger i grunnen innenfor planområdet. Luftforurensning fra omgivelsene antas ikke å gi nevneverdig påvirkning på utvendige oppholdsarealer og det er ingen kjente støyforhold som har betydning for planforslaget. Solforholdene vurderes 4

5 som gode og den nye bebyggelsen blir henvendt mot syd og vest. Det er ikke påvist radonholdige grunnforhold i planområdet. Estetiske forhold og utforming av bygg Planforslaget tar utgangspunkt i områdets topografi og omkringliggende boligtyper. De nye bygningsvolumene vil bli søkt tilpasset eksisterende boligtyper i strøket med hensyn til volum, fargebruk og formuttrykk. Boligene vil bli liggende godt skjermet av kolleformasjoner på toppen av Lafteråsen, og vil derfor ikke gi noen skjemmende fjernvirkning fra omkringliggende arealer. Åsen vil derved opprettholde sin grønne silhuett. Interessemotsetninger Det vil bli noe økt trafikk i Ove Gjeddes vei og en mindre del av Lammers vei. Den nye atkomstveien vil berøre tilstøtene boliger i Lammers vei, Zienersvingen og Anfinn Brekkes vei. Andre nabofelt får liten eller ingen berøring med det nye prosjektet. 3. PLANSTATUS Rikspolitiske bestemmelser eller retningslinjer Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging har som mål at arealbruk og transportsystem skal utvikles slik at de fremmer samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, med miljømessig gode løsninger, trygge lokalsamfunn og bomiljøer, god trafikksikkerhet og effektiv arealavvikling. Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen skal synliggjøre og styrke barn og unges interesser i all planlegging og byggesaksbehandling etter plan- og bygningsloven. Det kreves bl.a. vurdering av konsekvenser for barn og unge i plansaksbehandlingen. Arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. I nærmiljøet skal det finnes arealer hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø. Gjeldende overordnede planer Kommuneplan 2009-2020 for Kongsberg kommune, vedtatt 2.12.2009 Temaplaner til byområdet i Kongsberg 2000-2015 vedtatt 17.4.2001 - Delplan kollektivtransport - Delplan fortetting - Delplan gang/sykkel - Delplan grønnstruktur i byområdet - Delplan biologisk mangfold 4. MEDVIRKNING Forhåndsuttalelser Innkomne forhåndsuttalelse er referert, kommentert nedenfor og følger vedlagt. Liste over forhåndsuttalelser 1. Fylkesmannen i Buskerud 26.02.2010 2. Buskerud fylkeskommune 16.03.2010 3. Kongsberg kommune, Funksjonshemmedes råd 17.03.2010 4. Gamlegrendåsen Vel, Lysløypekomiteen 04.03.2010 5. Kongsberg byhistorielag 13.03.2010 6. Zienersvingen og Anfinn Brekkesvei Vel, brev 1 11.03.2010 7. Blåbærtoppen boligsameie 15.03.2010 5

6 8. Bjarne Hurlens veis Vel 17.03.2010 9. Zienersvingen og Anfinn Brekkesvei Vel, brev 2 20.03.2010 10. Jon Anton Kjørstad, grunneier i planområdet 18.04.2010 Fylkesmannen i Buskerud Fylkesmannen ber om at det tas hensyn til endrede støyforhold for eks. boliger og at T-1442 legges til grunn for planleggingen. Gode støybestemmelser må innarbeides i reguleringsplanen. Rikspolitiske retningslinjer for barn og unges interesser bør legges til grunn for videre arbeid med planen. Fylkesmannen ber om at det blir tatt hensyn til myrområdet i midten av planområdet. Det må sikres god atkomst til omkringliggende frilufts- og rekreasjonsområder. Ny bebyggelse må gis en god estetisk utforming, både som enkeltbygg og i forhold til omgivelsene. Buskerud fylkeskommune Planområdet ligger i utmark og er ikke registrert med tanke på utmarksminner, men det kan være mulighet for funn. Det er ikke opplysninger om automatisk fredede kulturminner i planområdet, men i Plangrensen mot vest er det registrert en mulig gravrøys. Fylkeskommunen angir et budsjett for registreringsarbeidet, men arkeologisk registrering kan ikke foretas før høsten 2010. Kongsberg kommune, Funksjonshemmedes råd Funksjonshemmedes råd ber om at prinsippene for universell utforming blir lagt til grunn for planarbeidet og ser det som en fordel at rådet blir kontaktet tidlig i planprosessen. Gamlegrendåsen Vel, Lysløypekomiteen Atkomstveien til planområdet fra Lammers vei vil gå gjennom regulert friområde og berøre korridor regulert til friluftsområde. Komiteen ber om at det tas hensyn til eks. lysløype ved at plangrensen legges med noe avstand til skiløypen. Videre må det sikres god atkomst til løypenettet ved at det opparbeides greie muligheter for kryssing av atkomstveien både sommer og vinter. Løypenettet er utviklet for å gi en enkel innfallsport til friluftsområdet, og det nye boligfeltet vil bidra til å utvikle løypenettet ytterligere. Kongsberg byhistorielag Byhistorielaget legger ved et kart som viser plassering av eks. gravrøys like syd for den foreslåtte plangrensen. Det bør tas ut gps-koordinater for området og settes opp et skilt ved eks. sti. Zienersvingen og Anfinn Brekkesvei Vel, Blåbærtoppen boligsameie, Bjarne Hurlens veis Vel De tre velforeningene har relativt likelydende bemerkninger og vil derfor bli referert samlet. Velforeningene stiller seg kritisk til den foreslåtte atkomstveien fra Lammers vei. Veien vil generere økt trafikkmengde, gi økt støy til en rekke beboere i de tilliggende felt, gi farligere trafikkforhold for barn i området ved kryssing av atkomstveien for å nå skoleveien, lage hinder for utrykningskjøretøy og legge beslag på regulert friluftsareal. Velforeningene mener at beboerne ble gitt annen informasjon fra Kongsberg tomteselskap da tomtene i sin tid ble kjøpt. Det blir også kommentert at fjernvirkningen av ås-siluetten vil bli forstyrret ved bebyggelse over 200 m.o.h. Velforeningene foreslår en alternativ atkomstvei med en forlengelse av Ove Gjeddes vei på nedsiden av Borghild Spitens vei og atkomst til planområdet fra sydvest. Jon Anton Kjørstad, grunneier i planområdet For uttransport av tømmer gjennom planområdet, er atkomstvei fra Lammers vei å foretrekke. Leggeplass er vist på vedlagt kart og atkomstvei skal ha standard ihht. veiklasse 3. 6

7 Forslagsstillers kommentarer til forhåndsuttalelser: Fylkesmannen i Buskerud Støyforskriften T-1442 vil bli lagt til grunn for den videre planleggingen. Vedlagt følger støyrapport vedr. atkomstveien fra Lammers vei utarbeidet av Rambøll AS. Rapporten viser at det nye boligområdet ligger utenfor gul sone, og at det ikke vil være behov for skjerming fra Gomsrudveien og Sørlandsbanen. Atkomstveien fra Lammes vei i nord vil heller ikke utløse behov for skjerming av eksisterende boliger langs den nye veitrasséen. Det vil bli innarbeidet egne støybestemmelser i planens reguleringsbestemmelser. Rikspolitiske retningslinjer for barn og unges interesser vil bli lagt til grunn for videre arbeid med planen. Ved befaring i planområdet kan vi ikke se at myrområdet i midten av planområdet som er avmerket på kartgrunnlaget, har noen bevaringsmessig verdi. Området er stort sett tørket ut og vi har valgt å ikke hensynta dette i det videre planarbeidet. Planforslaget er tilrettelagt med flere stier og smett ut til omkringliggende frilufts- og rekreasjonsområder. Vi tar sikte på å gi ny bebyggelse en god estetisk utforming, både som enkeltbygg og i forhold til omgivelsene. Buskerud fylkeskommune Planområdet ligger i utmark og er ikke registrert med tanke på utmarksminner og automatisk fredede kulturminner. Syd for plangrensen er det registrert en mulig gravrøys. Fylkeskommunen angir et budsjett for registreringsarbeidet og arbeidene er bestilt av forslagsstiller. Fylkeskommunens arkeologiske avdeling er dessverre overarbeidet, og arkeologisk registrering kan ikke foretas før høsten 2010. Kongsberg kommune, Funksjonshemmedes råd Prinsippene for universell utforming vil bli lagt til grunn for planarbeidet. Forslagsstiller vil vurdere å kontakte Funksjonshemmedes råd i løpet av planprosessen. Gamlegrendåsen Vel, Lysløypekomiteen Atkomstveien til planområdet fra Lammers vei vil gå gjennom regulert friområde og berøre korridor regulert til friluftsområde. Planforslaget tar hensyn til eks. lysløype ved at plangrensen legges med god avstand til skiløypen. Det vil samtidig bli sikret god atkomst til løypenettet ved at det opparbeides opphevede gangfelt for kryssing av atkomstveien på flere steder hvor det er smett ut fra eks. boligfelt. Kongsberg byhistorielag Den eks. gravrøysa like syd for den foreslåtte plangrensen, er nå registret og gitt gps-koordinater i forbindelse med den arkeologisk registrering som fylkeskommunen har utført. Vi vil foreslå at gravrøysa blir merket og at det settes opp et skilt ved eks. sti. Zienersvingen og Anfinn Brekkesvei Vel, Blåbærtoppen boligsameie, Bjarne Hurlens veis Vel De tre velforeningene har relativt likelydende bemerkninger og vil derfor bli kommentert samlet. Velforeningene stiller seg kritisk til den foreslåtte atkomstveien fra Lammers vei (Alt 1.) og foreslår en alternativ atkomstvei (Alt 2.) med en forlengelse av Ove Gjeddes vei på nedsiden av Borghild Spitens vei og atkomst til planområdet fra sydvest. Rambøll AS har utarbeidet skisseprosjekt med veiprofiler for begge de to alternative atkomstveiene og en pro-/contra oppstilling vedr. tekniske og økonomiske forhold, samt berørte naboer: Alt. 1 fra Lammers vei er ca. 350 m lang og ligger stort sett på plan med eks. terreng. Veien ligger noe lavere enn tilstøtene boliger og bør kunne støyskjermes med enkelt tregjerde mellom vei og boligtomter. 20 boliger i Lammers vei, Zienersvingen og Arnfinn Brekkes vei grenser opp mot dette alternativet. Denne atkomstveien er angitt i den nylig vedtatte kommuneplanens arealdel. 7

8 Alt. 2 fra Ove Gjeddes vei er ca. 550 m lang og varierer relativt mye mht. eks. terreng. Deler av veien har en stigning på 1:10,- noe som utelukker rullestoltilgjengelighet. Pga. relativt kraftige skjæringer og høye støttemurer, vil fjernvirkningen av ås-siluetten mot syd kunne bli berørt. 14 boliger i Borghild Spitens vei grenser opp mot dette alternativet. Forslagsstiller har, etter grundig overveielse, valgt å innarbeide atkomstvei alt. 1 i planforslaget. Det vil bli sikret god atkomst til skoleveien/lysløypen nordøst for atkomstveien, ved at det opparbeides opphevede gangfelt for kryssing av atkomstveien på flere steder hvor det er smett ut fra eks. boligfelt. Jon Anton Kjørstad, grunneier i planområdet Kjørstad driver hogst av skog i LNF-området nordøst for planområdet. For uttransport av tømmer utenom det foreslåtte boligområdet, er atkomstvei fra Lammers vei å foretrekke. 5. PLANFORSLAGET Reguleringsmessige forhold Planområdet er i dag uregulert, men avsatt til boligformål i vedtatt kommuneplan for 2009-2020. Eiendomsforhold Planområdet eies i dag av Jon Anton Kjørstad og Optimera AS sammen med Kongsberg tomteselskap, har en avtale med grunneier om kjøp av eiendommen. De enkelte tomtene planlegges overdratt til beboerne som selveiertomter. Beskrivelse av planområdet Lafteråsen har en relativt enkel topografi. Stort sett hele planområdet ligger på et høydeplatå på ca. +220 avbrutt av noen koller opp mot ca. +227. Mot øst, syd og vest grenser området mot friareal og mot nord har vi variert boligbebyggelse på relativt store tomter. Det er noe bevaringsverdig vegetasjon på tomten, og etter en skånsom uttynning, vil boligene få gode sol-, lysforhold. Enkelte tomter vil også få utsikt syd- og østover. Grunnen består delvis av fjell og delvis av løsmasser, og egner seg dermed godt til fundamentering av småhusbebyggelse. Vann, avløp, el., tele og TV ligger i tilstøtende boligfelt. Det vil bli etablert pumpestasjon for avløp helt sydvest i planområdet. Atkomst og parkering Boligene får biladkomst fra Lammers vei via Ove Gjeddes vei. Atkomstveien vil bli opparbeidet ihht. Kongsberg kommunes norm, slik at den kan overtas som offentlige vei helt fram til de enkelte boligenes carport eller garasje. Atkomstveien ikke utløse behov for skjerming av eksisterende boliger langs den nye veitrasséen. Lekearealer Lafteråsen grenser direkte til friområde mot syd og øst, som er velegnet til fri lek både sommer og vinter. I tillegg er det allerede etablert et idrettsanlegg med fotballbane i tilknytning til Gamlegrendåsen skole. Det vil bli etablert en ballplass helt øst i feltet, - plasseringen er valgt for å skjerme flest mulig boliger fra støyen en slik plass genererer. I tillegg vil det bli etablert to nærlekeplasser med sandkasser og lekeapparater for småbarn sentralt i planområdet. Renovasjon Søppeltømming skjer ved den enkelte boligtomt i forbindelse atkomstveien inn til området. Oppstillingsplassene vil bli etablert ihht. renholdsverkets norm og det vil ikke bli nødvendig med rygging for søppelbilene på feltet. 8

9 Boligtomter Planforslaget viser 58 boligtomter, hvorav de aller fleste er mellom 600 og 1000 m2. Boligene får individuell parkering mellom hver bolig med dobbelgarasje/carport og en biloppstillingsplass pr. bolig. Dette gir mulighet for etablering av en hybel for utleie i hver bolig. Konstruksjon og materialbruk Boligene bygges som tradisjonelle trehus, med plate på mark, evt. bakvegg i u.ets. av betong og trebjelkelag mellom etasjene. Utvendige trapper, balkonger og rekkverk bygges av impregnert treverk. Vinduer blir av tre med 2-lags energiglass. Taket bygges av taksperrer og tekkes med takstein. Arealoversikt Boliger Felt B1 2,5 daa 30 % BYA gir maks. BYA på 750 m2 BYA (4 stk. eneboligtomter) Felt B2 4,0 daa 30 % BYA gir maks. BYA på 1 200 m2 BYA (5 stk. eneboligtomter) Felt B3 5,5 daa 30 % BYA gir maks. BYA på 1 650 m2 BYA (7 stk. eneboligtomter) Felt B4 6,5 daa 30 % BYA gir maks. BYA på 1 950 m2 BYA (8 stk. eneboligtomter) Felt B5 5,6 daa 30 % BYA gir maks. BYA på 1 680 m2 BYA (6 stk. eneboligtomter) Felt B6 4,7 daa 30 % BYA gir maks. BYA på 1 410 m2 BYA (5 stk. eneboligtomter) Felt B7 1,9 daa 30 % BYA gir maks. BYA på 570 m2 BYA (2 stk. eneboligtomter) Felt B8 3,3 daa 30 % BYA gir maks. BYA på 990 m2 BYA (4 stk. eneboligtomter) Felt B9 5,2 daa 30 % BYA gir maks. BYA på 1 560 m2 BYA (7 stk. eneboligtomter) Felt B10 4,3 daa 30 % BYA gir maks. BYA på 1 290 m2 BYA (5 stk. eneboligtomter) Felt B11 3,6 daa 30 % BYA gir maks. BYA på 1 080 m2 BYA (5 stk. eneboligtomter) SUM 47,1 daa 30 % BYA gir maks. BYA på 14 130 m2 BYA (58 stk. eneboligtomter) Parkeringsdekning og MUA er basert på krav angitt i soneinndeling C. Angitte antall og arealer nedenfor er tilfredsstilt i planforslaget. Parkering - biloppstilling 58 stk. eneboliger x 2 P-plasser = 116 P-plasser Sykkelparkering 58 stk. eneboliger x 2 Sp-plasser = 116 Sp-plasser Minste uteoppholdsareal 58 stk. eneboliger x 200 m2 = 11 600 m2 9