FLESBERG KOMMUNE MØTEINNKALLING Utvalg: fast utvalg for plansaker Møtested: Formannskapssalen Møtedato: TIRSDAG 31.05.2011 kl. 13:00 Fast utvalg for plansaker har bestemt at følgende skal befares mandag 30. mai. Kl. 09.00 Kl. 09.15 Kl. 10.00 Kl. 10.15 Kl. 11.00 Kl. 11.30 Kl. 12.20 Kl. 13.00 Kl. 14.00 Oppmøte kommunehuset. Befaring 138/12 og 138/18 Solveig Melhus. Avreise Befaring 88/3 v Kjølåsvannet. Avreise. Lunch Lampeland Hotel. Befaring 12/1. Thor Gjellerud. Befaring vei v/blestua Befaring Gnr 19/1 hytte ved Sandvann. Alle tider er cirka tider. Saksliste: Nr. Sakstittel Saksordfører PS 17/11 Gnr 142/35 - Klage fra Fylkesmannen i Buskerud på Helga Bratås vedtak fattet av kommunens faste planutvalg i sak 4/11. PS 18/11 Gnr 12/1Søknad om dispensasjon, pbl 19-1 Knut Klev PS 19/11 Gnr 138/12 Søknad om dispensasjon, pbl 19-1 Helga Bratås PS 20/11 Gnr 138/18 Søknad om dispensasjon, pbl 19-1 Helga Bratås PS 21/11 Gnr 10/3 Søknad om dispensasjon, pbl 19-1 Knut Klev PS 22/11 Gnr 88/3 Søknad om dispensasjon, pbl 19-1 Gunnar Grette PS 23/11 Gnr 15/1 F53 og 54 Søknad om dispensasjon, pbl 19-1 Arne Sørensen PS 24/11 Gnr 18/1 T80 Søknad om deling av grunneiendom Anne-Liz Lande (hyttetomt) - protest PS 25/11 Gnr 16/1 F21, m.fl. Søknad om dispensasjon, pbl 19-1 Anne-Liz Lande PS 26/11 Gnr 110/82 Klage på vedtak i FUP-sak 6/11 Gunvor Bekjorden PS 27/11 Gnr 14/2 Søknad om dispensasjon for bygging av Arne Sørensen kjøresti til hytter i LNF-sone 3 PS 28/11 Klage på kommunestyrets vedtak i K-sak 12/11 i møte den 07.04.11, reguleringsplan for primskottåsen Søre del av GNR 133/11, m.fl Gunnar Grette
FLESBERG KOMMUNE Lampeland 10.05.2011 Arkiv 142/35/0/0 Saksmappe 2010/572 Avd Teknikk, plan og ressurs Saksbehandler Ørn Antonsson Gnr 142/35 Klage fra Fylkesmannen i Buskerud på vedtak fattet av kommunens faste utvalg for plansaker i FUP-sak 4/11 MØTEBEHANDLING: Utvalg Møtedato Utvalgssak fast utvalg for plansaker 31.05.2011 17/11 Rådmannens anbefaling: 1. Fylkesmannens klage tas ikke til følge og vedtak fattet av Flesberg kommunes faste utvalg for plansaker i sak 4/11 opprettholdes. Begrunnelsen for vedtaket er å lese under sakens vurdering. 2. Vedtaket gis oppsettende virkning frem til klageadgangen er utprøvd. Vedlegg: - Bilde 1 og 2. Saksopplysninger: Flesberg kommunes faste utvalg for plansaker fattet følgende vedtak i sak 4/11. 1. I medhold av planlovens 19.2 gis det herved dispensasjon fra vedtatt reguleringsbestemmelse for fritidsbebyggelse Nipeto og Gampeflå, for riving og oppføring av nytt uthus i hht søknad av 11.08.10. 2. Gammelt uthus må være revet og fjernet og området tilbakesatt til utmark før oppføring av nytt uthus kan igangsettes. 3. Vedtaket gis oppsettende virkning frem til fylkesmannens klageadgang er utprøvd. Vedtaket er nå påklaget av Fylkesmannen i Buskerud, som skriver følgende: Klage over vedtak om dispensasjon fra reguleringsplan for Nipeto og Gampeflå for oppføring av uthus i Dyrebu Seterskog i Flesberg kommune Flesberg kommune har gitt dispensasjon fra reguleringsplanen for Nipeto og Gampeflå for oppføring av uthus ved en fritidseiendom som ligger nær et mindre vann. Tiltaket er i strid med byggeforbudet langs vassdrag og går ut over arealbegrensingene i eguleringsplanen. Denne reguleringsplanen er vedtatt etter omfattende behandling, og vi mener at det er svært uheldig at kommunen fraviker plan bestemmelsene i et område som har stor verdi for allmenne natur- og friluftsinteresser. Fylkesmannen mener at kommunens begrunnelse ikke tilfredsstiller kravene i plan- og bygningsloven for at en dispensasjon skal kunne gis. Vi påklager derfor vedtaket og ber om at vedtaket
blir omgjort. Vi ber om at klagen gis oppsettende virkning. Bakgrunn Flesberg kommune har i møte i fast utvalg for plansaker gitt dispensasjon fra reguleringsplanen for Nipeto og Gampeflå for oppføring av et uthus ved en fritidseiendom på gnr. 142/35. Kommunens vedtak er mottatt her 22. februar 2011. Eiendommen er bebygd med en hytte som har en grunnflate på 101 m2. Det står videre et eldre uthus på eiendommen som i henhold til det foreliggende kartmateriale har en grunnflate på ca 7 rn2. Hytta ligger ca 12 m fra et mindre vann, og det er en avstand på ca 9 m fra vannet til uthuset. Hytteeieren har søkt om dispensasjon for å rive uthuset og sette opp et nytt uthus på ca 15 m2, med omtrent samme avstand til vannet som hytta. I reguleringsplan for Nipeto og Gampeflå er det fastsatt en maksimal utnyttingsgrad i område FC på 100 m bruksareal totalt for hver tomt. Når det gjelder hytter som ligger i 50 m-belte ved vann tillates ikke utvidelse, med unntak av et tilbygg på inntil15 m2 for a knytte seg til felles vann- og avløpsløsninger. Den eksisterende hytta er utbygd til101 m2 BRA, og har innlagt vann. Hytta kan derfor ikke utvides uten å komme i strid med reguleringsbestemmelsene, og det kan ikke bygges uthus uten a gå utover utnyttingsgraden som er fastsatt i reguleringsplanen. Vurdering Fylkesmannen vil vise til at reguleringsplanen for Nipeto og Gampeflå har vært gjennom en omfattende behandling. Flesberg kommune la ut planforslaget til offentlig ettersyn i februar 2007. Fylkesmannens miljøvernavdeling reiste innsigelse til reguleringsplanen på grunn av manglende ivaretakelse av hensynet til grøntstruktur og landskap. I dette området er det flere vann og vassdrag som er en viktig del av grøntstrukturen, og vi viste til viktige nasjonale føringer som gjelder bevaring av slike verdier. Dette gjelder i første rekke Den europeiske landskapskonvensjonen og Miljøverndepartementets veileder T -1450 om planlegging av fritidsbebyggelse. Det er også lagt vekt på sikring av kvalitet i områder for fritidsbebyggelse i Stortingsmelding nr. 21 (2004-2005) og ill. 26 (2006-2007) om Regjeringens miljøvernpolitikk og rikets miljøtilstand. Det ble videre vist til at Flesberg kommune i prosessen rundt kommunedelplanen for Blefjell la stor vekt på at ivaretakelse av gode grøntstrukturer skulle sikres på en tilfredsstillende mate gjennom reguleringsplanene. Etter at miljøvernavdelingen reiste innsigelse i april 2007 hadde vi omfattende kontakt med Flesberg kommune og det ble blant annet gjennornført befaring i området. Kommunen la etter dette ut et revidert forslag til reguleringsplan på offentlig ettersyn i løpet av sommeren som igjen førte til innsigelse og nye drøftinger. Det ble til slutt enighet om reguleringsplanen med bestemmelser som ble vedtatt av Flesberg kommune i møte 14. februar 2008. Det er i henhold til disse reguleringsbestemmelsene fastsatt en maksimal størrelse på 100 m2 bruksareal i det aktuelle området, og byggeforbud i en avstand på 50 m fra vann. Med bakgrunn i den grundige behandlingen av reguleringsplanen for Nipeto og Gampeflå er Fylkesmannen noe betenkt over innstillingen til hovedutvalget, hvor det står at "det ikke vil ha noen star betydning om uthuset blir på 8 eller 15 rn2." Fylkesmannen vil i denne forbindelse vise til at det planlagte bygget også vil bli liggende nær vannet, og at det vil virke privatiserende i forhold til allmenne natur- og friluftsinteresser. Det er i utgangspunktet forbud mot alle byggetiltak i 50 m-beltet, og vi vil minne om at det er en forutsetning for å trekke innsigelser til reguleringsplaner at kommunen vektlegger sine egne vedtak om arealbruken i området. Det går videre fram av rådmannens innstilling at et vedtak om dispensasjon i denne saken ikke vil ha presedens for andre saker, siden det ikke finnes lignende uthus i det samme område. Dette er etter Fylkesmannens syn en alt for snever betraktning, siden vedtak i dette området trolig vil kunne påberopes for store deler av Blefjell. Det prinsipielle spørsmålet i denne forbindelse er forøvrig ikke om det finnes flere uthus av samme type, men at kommunen tilsynelatende mener at det er kurant a fravike byggeforbudet nær vassdrag. Fylkesmannen viser til at bestemmelsene i ny plan- og bygningslov har en høy terskel for at Side 3 av 45
det skal kunne gis dispensasjon. Etter 19-2 kan en dispensasjon bare gis dersom hensynene bak forbudet eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Lovgiver har strammet inn dispensasjonsadgangen i forhold til tidligere lov, og det må kunne påvises en klart større fordel ved å innvilge dispensasjon fremfor å avslå. Fordelene skal primært knyttes til de offentlige hensyn som planen skal ivareta og de formål og hensyn som plan- og bygningsloven fastsetter. Private hensyn skal i følge forarbeidene til loven tillegges liten vekt i denne vurderingen. Det skal normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med stor styrke. Vi mener at det i denne saken ikke fremkommer relevante fordeler som veier klart tyngre enn de ulempene som en dispensasjon vil innebære for hensynene bak LNF-formålet, blant annet hensynet til allmenne landskaps- og friluftsinteresser. Til slutt vil vi nevne at det ut fra prinsippet om likebehandling er en fare ved at bestemmelsene om byggeforbud og arealgrenser fravikes uten at det foreligger tungtveiende grunner, sett i forhold til de offentlige hensyn som reguleringsplanen skal ivareta. Klage I medhold av plan- og bygningsloven 1-9 påklager Fylkesmannen kommunens vedtak av 8. februar 2011, sak 4/11, om dispensasjon for oppføring av uthus på gnr. 142/35 på søndre Blefjell. Vi mener at det i saken ikke fremkommer relevante fordeler som veier klart tyngre enn de ulempene som en dispensasjon vil innebære for de offentlige hensyn som reguleringsplanen skal ivareta. Kommunens begrunnelse for vedtaket anses ikke a være tilstrekkelig ut fra kravene i plan- og bygningsloven 19-2. Vi ber om at vedtaket blir omgjort. Dersom klagen ikke blir tatt til følge, ber vi om at vedtaket og eventuelle nye opplysninger i saken blir oversendt Fylkesmannen for videre ekspedisjon til Fornyings-, administrasjons- og kirkedepartementet. Dette departementet vil oppnevne en settefylkesmann for behandling av klagesaken. Fylkesmannen ber i henhold til forvaltningsloven 42 om at klagen gis oppsettende virkning når det gjelder gjennomføring av tiltaket. Vi ber om at tiltakshaver og grunneier blir orientert om dette. Saksopplysninger: FUP sak 4/11 Roger Rustand søker om dispensasjon fra regelen for byggegrense mot vann, for å rive ett gammelt uthus og føre opp nytt uthus lengre fra vannet. Søker skriver følgende: "Jeg søker herved om dispensasjon for å rive et gammelt uthus som i dag er brukt til utedo og ved/redskapslager. I den forbindelse ønsker jeg å flytte uthuset 6-8 meter lengre fra vannkanten, 'og oppføre nytt uthus på 14,9 m 2 i tradisjonelt byggestil lik vår laftet hytte. Det som står der i dag er et gammelt reisverk uthus med skrå tak. Det vil gi et bedre visuelt inntrykk å flytte dette lengre vekk fra vannkanten, på lik høyde som hytta. Det vil også bidra til å åpne tjernet for allmennheten da dette er mye brukt til badeaktivitet. Søker har telefonisk opplyst at det gamle uthuset er på ca. 8-9 m 2. Vurderinger: FUP sak 4/11 Etter en samlet vurdering av Naturmangfoldlovens 8-12, finner ikke rådmannen noen argumenter, som skulle tilsi at dispensasjon ikke skulle kunne gis. Søker ber kommunen vurdere dispensasjon for ett gammelt uthus, som i dag er brukt til utedo og ved/redskapslager. Saksbehandler har ved befaring kunne konstantere at uthuset er ett eldre "reisverkskur" i litt skrøpelig forfatning. Ny hytte har innlagt vann- og avløp. Utedoen blir derfor ikke benyttet lengre, men av estetiske hensyn, hadde det vært greit at den ble fjernet. Saksbehandler mener at det vil være en fordel å få revet det gamle uthuset og få flyttet det lengre fra vannet og at det ikke vil ha noen stor betydning om uthuset blir 8 eller 15 m 2. En flytting av uthuset vil bedre allmennhetens tilgang til tjernet og virke mindre privatiserende en eksisterende bygg. Side 4 av 45
Rådmannen kan helle ikke se at saken vil skape presedens, da det ikke finnes lignede uthus i samme området. Rådmannen mener derfor at fordelene ved å rive det gamle uthuset og føre opp nytt i samme stil, som hytta, lengre fra vannet vil være større en ulempene ved å beholde det gamle uthuset, og vil derfor anbefale fast utvalg for plansaker at søknaden innvilges. Vurdering: Kommunens vurdering av en dispensasjonssøknad er at enhver dispensasjonssøknad skal vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle, der utgangspunktet for vurderinger er at ingen i utgangspunktet har krav på dispensasjon. Rådmannen vil derfor mene at kommunens behandling i denne sak ikke kan danne presedens for hvordan kommunen skal behandle lignende søknader. På tomta står det i dag ett gammelt uthus, som vil bli revet dersom dispensasjon gis. Kommunen har pr i dag ikke grunnlag for å nekte hytteeier å rehabilitere det gamle uthuset, som ligger like ved vannet. Rådmannen mener derfor at det i allmennhetens interesse at hytteeier får dispensasjon for å føre opp ett nytt, estetisk pent, uthus lengre fra vannet, selv om dette vil være 8 m 2 større enn det gamle. Det må også tilføyes at hytta ligger like ved gjennomkjøringsveien til Jondalen, på Kongsbergsiden, og rådmannen mener at dette må være ett moment når allmennhetens interesser for å passere hytta skal vurderes. Side 5 av 45
FLESBERG KOMMUNE Lampeland 18.05.2011 Arkiv 12/1/0/0 Saksmappe 2010/687 Avd Teknikk, plan og ressurs Saksbehandler Ørn Antonsson Gnr 12/1Søknad om dispensasjon, pbl 19-1 MØTEBEHANDLING: Utvalg Møtedato Utvalgssak fast utvalg for plansaker 31.05.2011 18/11 Rådmannens anbefaling: Fast utvalg for plansaker avslår Thor Gjelleruds dispensasjonssøknad, datert 26.10.10. Søknaden er gjengitt i sakens avsnitt «Saksopplysninger». Avslaget begrunnes: Kommunen kan bare gi dispensasjon dersom hensynene bak forbudet eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene, jf plan- og bygningsloven kap. 19. Fordelene ved en dispensasjon skal primært knyttes til de offentlige hensyn som planen skal ivareta og de formål og hensyn som plan- og bygningsloven fastsetter. Dispensasjon iht. søknaden vil bryte med dette, og vil skape uheldig presedens i forhold til tilsvarende saker. Søknaden er derfor å avslå. Se for øvrig sakens avsnitt «Vurdering». Vedlegg: - Oversiktskart i målestokk 1:6000 - Søkers situasjonskart i målestokk 1:1000 Alle vedlegg ble lagt ved FUP-sak 07/11. Saksopplysninger: Fast utvalg for plansaker fattet den 22.03.11 følgende vedtak i FUP-sak 07/11: Saken utsettes slik at utvalget kan befare området på barmark, før saken tas opp til realitetsbehandling. Eier av gården Nordre Gjellerud (GNR 12/1) Thor Gjellerud ønsker å fradele ca 1 daa fra gården til formål boligtomt tett inntil gårdsplassen mot vest. Nordre Gjellerud ligger langs fylkesveg 98 omtrent midtvegs mellom tettstedene Lampeland og Flesberg. Iht. kommuneplanens arealdel er planlagt boligtomt i LNF-områder hvor det kun tillates landbruksrelaterte tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1 deling, bygging, etc. For å tilrettelegge for delingen søker Gjellerud kommunen om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel. Dispensasjonssøknaden er datert 26.10.10, og lyder slik: Søknad om dispensasjon i LNF område Søker om dispensasjon til fradeling av hustomt. Dette er ett hus som er bebygd for 34 år
siden. Eier av GNR 12/1 har fått testamentert hus og garasje fra Hellik Gjelleruds dødsbo. Thor Gjellerud har overdratt huset til sin yngste sønn, Jan Erik Gjellerud, og må derfor overføre ei tomt, ca 1 daa. Slik at han får eget bruksnummer. Kopi av dette brev er sendt Statens veivesen. I samsvar med plan- og bygningslovens 19-1 ble dispensasjonssøknaden oversendt sektororganene til uttalelse før søknaden forelegges kommunens faste utvalg for plansaker til behandling. Uttalelse foreligger og lyder slik: Fylkesmannen: Uttalelse til søknad om dispensasjon fra kommuneplanen for fradeling av boligtomt fra eiendommen Nordre Gjellerud i Flesberg kommune Flesberg kommune har i brev av 10. desember 2010 oversendt en søknad om dispensasjon fra kommuneplanen for fradeling av boligtomt med bestående hus fra eiendommen Nordre Gjellerud, gnr. 12/1. I følge kommunens overordnede plan er bygging til annet enn tradisjonelt landbruk i dette området forbudt. Det samme gjelder for fradeling til slike formål. Kommunen kan bare gi dispensasjon dersom hensynene bak forbudet eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene, jf plan- og bygningsloven kap. 19. Fordelene ved en dispensasjon skal primært knyttes til de offentlige hensyn som planen skal ivareta og de formål og hensyn som plan- og bygningsloven fastsetter. Fylkesmannen vil videre vise til Lov om forvaltning av naturens mangfold av 19. juni 2009 som fastsetter mål for ivaretakelse av naturtyper og arter. Loven omhandler sentrale prinsipper som skal legges til grunn også for arealplanlegging etter annet lovverk. Det må derfor redegjøres for hvordan de miljørettslige prinsippene for offentlig beslutningstaking i 8-12 i naturmangfoldloven er vurdert og fulgt opp i denne saken. Dispensasjonssøknaden gjelder fradeling av en tomt på ca 1,0 daa fra eiendommen Nordre Gjellerud. Det er tidligere oppført bolig med uthus på denne delen av eiendommen. Fylkesmannen kjenner ikke til spesielle natur- eller friluftsinteresser som blir berørt av tiltaket. Den aktuelle tomta grenser til dyrka mark. Det kan oppstå konflikter mellom driften av den dyrka marka og slike frittliggende eneboliger på grunn av støy, støv og lukt. Vi er derfor skeptiske til fradeling av slike boliger i typiske landbruksområder. Det må også vurderes om den aktuelle landbrukseiendommen har behov for eneboligen som en kårbolig til eiendommen. Kommunen må vurdere om saken kan ha negative virkninger for lokale miljøverdier eller lokale interesser og ut fra dette foreta en konkret vurdering av saken. En eventuell dispensasjon må begrunnes nøye ut fra konkrete forhold i den aktuelle saken for å unngå at det skapes en uheldig presedens i forhold til tilsvarende saker. Vi har tillit til at kommunen vurderer alle relevante forhold i saken og at lokale miljøverdier og lokale interesser i tilstrekkelig grad blir ivaretatt. Fylkeskommunen: Nordre Gjellerud - gnr. 12 bnr. 1 - ber om uttalelse til søknad om dispensasjon for fradeling av boligtomt Det vises til brev av 10.12.2010. Det søkes om fradeling av tomt til boligformål. Fradelingen er ledd i et arveoppgjør. Det ser ut til at bygningen er en del av et gårdstun. Kommentarer Formålet med fradelingen kommer ikke helt fram av søknaden. Det kommer heller ikke klart fram om bygningen er et våningshus knyttet til en gård og et gårdstun. Størrelsen på Side 7 av 45
driftsenheten kommer heller ikke fram. Det er heller ikke sagt noe om gården er i drift eller har vært i drift. Skal våningshuset utskilles ut og gården drives videre som tilleggsjord? Disse punktene må være gjenstand for en nærmere landbruksfaglig vurdering. Når det ikke foreligger fullstendige opplysninger er det vanskelig å gi en uttalelse til saken. Følgende kriterier må oppfylles dersom det kan gis dispensasjon: Det må ikke gis dispensasjon, dersom dispensasjonen strider imot intensjonsparagrafen i plan- og bygningsloven. Dersom dispensasjon skal gis må fordelene oppheve ulempene. Det kan heller ikke gis dispensasjon, dersom hensynene bak kommuneplanens arealdel del blir vesentlig tilsidesatt. Konklusjon Saken inneholder ikke god nok informasjon. Det er derfor vanskelig å ta stilling til saken. Ut ifra de opplysningene som er gitt blir det vanskelig å innvilge dispensasjon. Dessuten vil denne saken kunne danne presedens. Kommunen sendte følgende tilleggsopplysninger til Fylkesmannen: Gnr 12/1 Vedr. søknad om dispensasjon. Uttalelse iht. pbl 19-1 Med referanse til kommunens oversendelse, datert 10.12.10 se vedlegg nr. 1 Det er mottatt uttalelser fra Statens vegvesen og fylkeskommunen. Av fylkeskommunens uttalelse fremgår at det savnes bedre informasjon om formålet med fradelingen; om bygningen er (gårdens) våningshus, størrelsen på dritsenheten, om gården er i drift eller ikke, om våningshuset skal skilles ut og gården drives videre som tilleggsjord. Kommunen ved skriv av 28.12.10 (vedlegg nr.4) og ved skriv av 03.01.11 (vedlegg nr. 5) oversendte dispensasjonssøknader til fylkeskommunen og Fylkesmannen til uttalelse iht. pbl 19-1. I likhet med dispensasjonssøknaden på GNR 12/1 Nordre Gjellerud gjelder disse to sakene søknad om dispensasjon fra arealdelen av kommuneplanen for å tilrettelegge for opprettelse av tomter til eksisterende boliger på landbrukseiendom (LNF områder). Boliger som verken er våningshus eller kårboliger, men rene eneboliger brukte til utleie eller lignende. Hensikten med ønskete fradelinger er i følge søknadene økonomisk gevinst og arveoppgjør. Størrelsen på gårdene (driftsenhetene) GNR 12/1 Nordre Gjellerud og GNR 138/1,12,18 Foss gård er gjennomsnittlig for Flesberg kommune. Begge gårdene drives som gårder flest i Flesberg kommune. Diverse vedlegg. Statens vegvesen: Fv. 98 - gnr. 12 bnr. 1 - Nordre Gjellerud - Lampeland - Flesberg kommune - tilbakemelding på søknad om dispensasjon til fradeling av boligtomt Vi har mottatt varsel vedrørende deling av ovennevnte eiendom beliggende langs Fv. 98. Vi vil for ordens skyld nevne at vegvesenet både kommer inn som grunneier/nabo, og som forvaltningsmyndighet med hensyn til avkjørsler og eventuell dispensasjon fra byggegrense. Denne uttalelse gjelder bare naboskapet. Det er således hensynet til vegens eiendomsgrense som er grunnlag for våre bemerkninger. I samsvar med gjeldende praksis ønsker vegvesenet å erverve grunn langs riks- og fylkesveger ut til l m fra fot av vegfylling eller topp av vegskjæring, eller minimum 3 m fra vegkant. Dette kravet er nødvendig av hensyn til drift og vedlikehold av vegen. Når det gjelder fradelingen og tomtas avgrensning mot veg, har vi foreløpig ikke sett nærmere på vegvesenets eiendomsgrense mot den aktuelle eiendom. På bakgrunn av innsendt situasjonskart vil imidlertid ikke den skisserte tomtegrensen langs fylkesvegen Side 8 av 45
komme i konflikt med ovennevnte avstandskrav. Under denne forutsetning har vi ingen innvendinger mot at dispensasjon til fradeling blir gitt. Dersom dispensasjon og delingstillatelse gis, ber vi om at kommunen likevel tar inn som et vilkår i delingstillatelsen/-vedtaket at den fradeite eiendommens grense ikke trekkes nærmere vegen enn ovennevnte avstandskrav. Vi ber om å få tilsendt utskrift av kommunens delingsvedtak så snart det foreligger. Vurdering: De ulike arealplaner er blitt til gjennom omfattende beslutningsprosess etter reglene om offentlighet, samråd og medvirkning. Det skal derfor ikke være kurant å fravik gjeldende planer. Fra plan- og bygningslovens (pbl) 19-2 - Dispensasjonsvedtaket: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Iht. kommuneplanens arealdel er planlagt boligtomt i LNF-områder hvor det kun tillates landbruksrelaterte tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1 deling, bygging, etc. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Jf. lovparagrafen her over. Dispensasjon iht. søknaden vil bryte med dette, og vil skape uheldig presedens i forhold til tilsvarende saker. Søknaden er derfor å avslå. Fylkesmannen skriver: Det må også vurderes om den aktuelle landbrukseiendommen har behov for eneboligen som en kårbolig til eiendommen. Det er landbruksmyndighetene som i utgangspunktet vurderer det landbruksfaglige behovet, og som gir den landbruksfaglige begrunnelsen for eventuelle nye driftsbygninger, og annen bebyggelse tilknyttet "stedbunden næring". Vurderingen av det driftsmessige behovet for ytterligere tiltak/ bebyggelse, herunder kårboliger, må derfor være reell og basere seg på dokumenterbare fakta. I denne vurderingen vil blant annet eiendommens størrelse og driftens omfang ha stor vekt. Kommunen kan ikke se at det fremkommer noen opplysninger om driften av gården i denne sak som argumenterer for at gården trenger kårbolig. Side 9 av 45
FLESBERG KOMMUNE Lampeland 18.05.2011 Arkiv 138/12/0/0 Saksmappe 2010/751 Avd Teknikk, plan og ressurs Saksbehandler Ørn Antonsson Gnr 138/12 Søknad om dispensasjon, pbl 19-1 MØTEBEHANDLING: Utvalg Møtedato Utvalgssak fast utvalg for plansaker 31.05.2011 19/11 Rådmannens anbefaling: Fast utvalg for plansaker avslår Solveig Haug Melhus dispensasjonssøknad, datert 14.12.10. Søknaden er gjengitt i sakens avsnitt «Saksopplysninger». Avslaget begrunnes: Kommunen kan bare gi dispensasjon dersom hensynene bak forbudet eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene, jf plan- og bygningsloven kap. 19. Fordelene ved en dispensasjon skal primært knyttes til de offentlige hensyn som planen skal ivareta og de formål og hensyn som plan- og bygningsloven fastsetter. Dispensasjon iht. søknaden vil bryte med dette, og vil skape uheldig presedens i forhold til tilsvarende saker. Søknaden er derfor å avslå. Se for øvrig sakens avsnitt «Vurdering». Vedlegg: - Oversiktskart i målestokk 1:6000 - Søkers situasjonskart i målestokk 1:1000 Alle vedlegg ble lagt ved FUP-sak10/11 Saksopplysninger: Fast utvalg for plansaker fattet den 22.03.11 følgende vedtak i FUP-sak 10/11: Saken utsettes, slik at utvalget kan befare området på barmark, før saken tas opp til realitetsbehandling. Eier av Foss gård (GNR 138/1,12,18) Solveig Haug Melhus ønsker å fradele ca 5 daa fra gården til formål boligtomt ca 200 meter vest av gårdsplassen. Foss gård ligger langs fylkesveg 40 ca 180 meter sør av Svenebru. Iht. kommuneplanens arealdel er planlagt boligtomt i LNF-områder hvor det kun tillates landbruksrelaterte tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1 deling, bygging, etc. For å tilrettelegge for delingen søker Haug Melhus kommunen om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel. Dispensasjonssøknaden er datert 14.12.10, og lyder slik: Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel. Eiendommene det søkes om dispensasjon for er gnr 138, bnr 12 og 18 i Svene. Gnr 138,
bnr 12 også kalt Rydningsbrekke/Fossplassen og gnr 138 bnr 18 også kalt Elverud. Dette er gamle tun som har vært bebygd med bolighus i en årrekke. De har altså eget gårds- og bruksnummer som følge av dette. Se Bygdeboka bind VII, s 224-248. Foss gård heter der Søre Foss pga Foss på Lampeland. Det er altså ikke snakk om anlegging av nye tomter med nye hus. Eiendommene er ikke oppmålt i nyere tid. Vi søker derfor i annen søknad til kommunen om å slette disse gamle betegnelsene, hvis vi får nye oppmålte tomter rundt husene. Grunnen til at vi søker dispensasjon. Det er såpass mange hus på gården at vi ønsker å skille ut så det blir flere enheter. Vi tror dette vil være en styrke rent økonomisk for å bo på gården. Det er tid for å tenke på neste generasjon. Er det flere enheter er det mulig for barna å overta hver sine deler av gården. Det er mye å vedlikeholde for en eier her. På gården står det 3 bolighus i tillegg til div uthus og låver. Vi ønsker nå å dele fra det som blir kalt 138/18 med ca 2 mål tomt rundt. Samtidig ønsker vi å skille fra 138/12 med ca 5 må I tomt rundt. Vi er åpne for å diskutere størrelsen på disse. Jeg vil for ordens skyld gjøre oppmerksom på at Elbjørg og Ola Landerud ikke grenser til gnr 138/12 og at de ikke er eiere av garasjen vi bruker. Dette er en trykkfeil på de nye kartene, og jeg har derfor ikke levert noe nabovarsel til dem. I samsvar med plan- og bygningslovens 19-1 ble dispensasjonssøknaden oversendt sektororganene til uttalelse før søknaden forelegges kommunens faste utvalg for plansaker til behandling. Uttalelse foreligger og lyder slik: Fylkesmannen: Uttalelse til søknad om dispensasjon fra kommuneplanen for fradeling av tomt med bolighus fra Foss gård ved Svene i Flesberg kommune Flesberg kommune har i brev av 3. januar 2011 oversendt en søknad om dispensasjon fra kommuneplanen for fradeling av boligtomt med bestående hus, gnr. 138/12. I følge kommunens overordnede plan er bygging til annet enn tradisjonelt landbruk i dette området forbudt. Det samme gjelder for fradeling til slike formål. Kommunen kan bare gi dispensasjon dersom hensynene bak forbudet eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene, jf plan- og bygningsloven kap. 19. Fordelene ved en dispensasjon skal primært knyttes til de offentlige hensyn som planen skal ivareta og de formål og hensyn som plan- og bygningsloven fastsetter. Fylkesmannen vil videre vise til Lov om forvaltning av naturens mangfold av 19. juni 2009 som fastsetter mål for ivaretakelse av naturtyper og arter. Loven omhandler sentrale prinsipper som skal legges til grunn også for arealplanlegging etter annet lovverk. Det må derfor redegjøres for hvordan de miljørettslige prinsippene for offentlig beslutningstaking i 8-12 i naturmangfoldloven er vurdert og fulgt opp i denne saken. Dispensasjonssøknaden gjelder fradeling av en tomt på ca 5,0 daa fra Foss gård ved Svene. Det er tidligere oppført bolig med uthus på denne delen av eiendommen. Vi mener at den foreslåtte tomta er stor til å være eneboligtomt, og råder til at mest mulig av arealene rundt husene blir liggende tillandbrukseiendommen. Som utgangspunkt vil vi mene at eneboligtomten ikke bør overstige 2 daa dersom det ikke er helt spesielle arronderingsmessige hensyn som tilsier at den bør være større. Det må vurderes om den aktuelle landbrukseiendommen har behov for boligen som en kårbolig til eiendommen. Dersom kommunen finner at det ikke er behov for boligen som kårbolig, forutsetter fylkesmannen at det ikke senere gis tillatelse til oppsetting av ny bolig på eiendommen så lenge driftsopplegget ikke endres til vesentlig mer arbeidskrevende Side 11 av 45
enn dagens drift. Kommunen må vurdere om saken kan ha negative virkninger for lokale miljøverdier eller lokale interesser og ut fra dette foreta en konkret vurdering av saken. En eventuell dispensasjon må begrunnes nøye ut fra konkrete forhold i den aktuelle saken for å unngå at det skapes en uheldig presedens i forhold til tilsvarende saker. Vi har tillit til at kommunen vurderer alle relevante forhold i saken og at lokale miljøverdier og lokale interesser i tilstrekkelig grad blir ivaretatt. Dersom kommunen finner at forholdene ligger til rette for fradeling, anbefaler vi at tomta reduseres til maksimalt 2 daa. Vurdering: De ulike arealplaner er blitt til gjennom omfattende beslutningsprosess etter reglene om offentlighet, samråd og medvirkning. Det skal derfor ikke være kurant å fravik gjeldende planer. Fra plan- og bygningslovens (pbl) 19-2 - Dispensasjonsvedtaket: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Iht. kommuneplanens arealdel er planlagt boligtomt i LNF-områder hvor det kun tillates landbruksrelaterte tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1 deling, bygging, etc. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Jf. lovparagrafen her over. Dispensasjon iht. søknaden vil bryte med dette, og vil skape uheldig presedens i forhold til tilsvarende saker. Søknaden er derfor å avslå. Fylkesmannen skriver: Det må vurderes om den aktuelle landbrukseiendommen har behov for boligen som en kårbolig til eiendommen. Dersom kommunen finner at det ikke er behov for boligen som kårbolig, forutsetter fylkesmannen at det ikke senere gis tillatelse til oppsetting av ny bolig på eiendommen så lenge driftsopplegget ikke endres til vesentlig mer arbeidskrevende enn dagens drift. Det er landbruksmyndighetene som i utgangspunktet vurderer det landbruksfaglige behovet, og som gir den landbruksfaglige begrunnelsen for eventuelle nye driftsbygninger, og annen bebyggelse tilknyttet "stedbunden næring". Vurderingen av det driftsmessige behovet for ytterligere tiltak/ bebyggelse, herunder kårboliger, må derfor være reell og basere seg på dokumenterbare fakta. I denne vurderingen vil blant annet eiendommens størrelse og driftens omfang ha stor vekt. Kommunen kan ikke se at det fremkommer noen opplysninger om driften av gården i denne sak som argumenterer for at gården trenger kårbolig. Side 12 av 45
FLESBERG KOMMUNE Lampeland 18.05.2011 Arkiv 138/18 Saksmappe 2010/761 Avd Teknikk, plan og ressurs Saksbehandler Ørn Antonsson Gnr 138/18 Søknad om dispensasjon, pbl 19-1 MØTEBEHANDLING: Utvalg Møtedato Utvalgssak fast utvalg for plansaker 31.05.2011 20/11 Rådmannens anbefaling: Fast utvalg for plansaker avslår Solveig Haug Melhus dispensasjonssøknad, datert 14.12.10. Søknaden er gjengitt i sakens avsnitt «Saksopplysninger». Avslaget begrunnes: Kommunen kan bare gi dispensasjon dersom hensynene bak forbudet eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene, jf plan- og bygningsloven kap. 19. Fordelene ved en dispensasjon skal primært knyttes til de offentlige hensyn som planen skal ivareta og de formål og hensyn som plan- og bygningsloven fastsetter. Dispensasjon iht. søknaden vil bryte med dette, og vil skape uheldig presedens i forhold til tilsvarende saker. Søknaden er derfor å avslå. Se for øvrig sakens avsnitt «Vurdering». Vedlegg: - Oversiktskart i målestokk 1:6000 - Søkers situasjonskart i målestokk 1:1000 Alle vedlegg ble lagt ved FUP-sak 8/11 Saksopplysninger: Fast utvalg for plansaker fattet den 22.03.11 følgende vedtak i FUP-sak 08/11: Saken utsettes, slik at utvalget kan befare området på barmark, før saken tas opp til realitetsbehandling. Eier av Foss gård (GNR 138/1,12,18) Solveig Haug Melhus ønsker å fradele ca 2 daa fra gården til formål boligtomt ca 100 meter sør av gårdsplassen. Foss gård ligger langs fylkesveg 40 ca 180 meter sør av Svenebru. Iht. kommuneplanens arealdel er planlagt boligtomt i LNF-områder hvor det kun tillates landbruksrelaterte tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1 deling, bygging, etc. For å tilrettelegge for delingen søker Haug Melhus kommunen om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel. Dispensasjonssøknaden er datert 14.12.10, og lyder slik: Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel. Eiendommene det søkes om dispensasjon for er gnr 138, bnr 12 og 18 i Svene. Gnr 138,
bnr 12 også kalt Rydningsbrekke/Fossplassen og gnr 138 bnr 18 også kalt Elverud. Dette er gamle tun som har vært bebygd med bolighus i en årrekke. De har altså eget gårds- og bruksnummer som følge av dette. Se Bygdeboka bind VII, s 224-248. Foss gård heter der Søre Foss pga Foss på Lampeland. Det er altså ikke snakk om anlegging av nye tomter med nye hus. Eiendommene er ikke oppmålt i nyere tid. Vi søker derfor i annen søknad til kommunen om å slette disse gamle betegnelsene, hvis vi får nye oppmålte tomter rundt husene. Grunnen til at vi søker dispensasjon. Det er såpass mange hus på gården at vi ønsker å skille ut så det blir flere enheter. Vi tror dette vil være en styrke rent økonomisk for å bo på gården. Det er tid for å tenke på neste generasjon. Er det flere enheter er det mulig for barna å overta hver sine deler av gården. Det er mye å vedlikeholde for en eier her. På gården står det 3 bolighus i tillegg til div uthus og låver. Vi ønsker nå å dele fra det som blir kalt 138/18 med ca 2 mål tomt rundt. Samtidig ønsker vi å skille fra 138/12 med ca 5 måi tomt rundt. Vi er åpne for å diskutere størrelsen på disse. Jeg vil for ordens skyld gjøre oppmerksom på at Elbjørg og Ola Landerud ikke grenser til gnr 138/12 og at de ikke er eiere av garasjen vi bruker. Dette er en trykkfeil på de nye kartene, og jeg har derfor ikke levert noe nabovarsel til dem. I samsvar med plan- og bygningslovens 19-1 ble dispensasjonssøknaden oversendt sektororganene til uttalelse før søknaden forelegges kommunens faste utvalg for plansaker til behandling. Uttalelsene foreligger og lyder slik: Fylkesmannen: Uttalelse til søknad om dispensasjon fra kommuneplanen for fradeling av tomt med bolighus fra Foss gård ved Svene i Flesberg kommune Flesberg kommune har i brev av 28. desember 2010 oversendt en søknad om dispensasjon fra kommuneplanen for fradeling av boligtomt med bestående hus, gnr. 138/18. I følge kommunens overordnede plan er bygging til annet enn tradisjonelt landbruk i dette området forbudt. Det samme gjelder for fradeling til slike formål. Kommunen kan bare gi dispensasjon dersom hensynene bak forbudet eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene, jf plan- og bygningsloven kap. 19. Fordelene ved en dispensasjon skal primært knyttes til de offentlige hensyn som planen skal ivareta og de formål og hensyn som plan- og bygningsloven fastsetter. Fylkesmannen vil videre vise til Lov om forvaltning av naturens mangfold av 19. juni 2009 som fastsetter mål for ivaretakelse av naturtyper og arter. Loven omhandler sentrale prinsipper som skal legges til grunn også for arealplanlegging etter annet lovverk. Det må derfor redegjøres for hvordan de miljørettslige prinsippene for offentlig beslutningstaking i 8-12 i naturmangfoldloven er vurdert og fulgt opp i denne saken. Dispensasjonssøknaden gjelder fradeling av en tomt på ca 2,0 daa fra Foss gård ved Svene. Det er tidligere oppført bolig med uthus på denne delen av eiendommen. Fylkesmannen kjenner ikke til spesielle natur- eller friluftsinteresser som blir berørt av tiltaket. Den aktuelle tomta grenser til dyrka mark. Det kan oppstå konflikter mellom driften av den dyrka marka og slike frittliggende eneboliger på grunn av støy, støv og lukt. Vi er derfor skeptiske til fradeling av slike boliger i typiske landbruksområder. Det må også vurderes om den aktuelle landbrukseiendommen har behov for eneboligen som en kårbolig til eiendommen. Dersom kommunen finner at det ikke er behov for boligen som kårbolig, forutsetter fylkesmannen at det ikke senere gis tillatelse til Side 14 av 45
oppsetting av ny bolig på eiendommen så lenge driftsopplegget ikke endres til vesentlig mer arbeidskrevende enn dagens drift. Kommunen må vurdere om saken kan ha negative virkninger for lokale miljøverdier eller lokale interesser og ut fra dette foreta en konkret vurdering av saken. En eventuell dispensasjon må begrunnes nøye ut fra konkrete forhold i den aktuelle saken for å unngå at det skapes en uheldig presedens i forhold til tilsvarende saker. Vi har tillit til at kommunen vurderer alle relevante forhold i saken og at lokale miljøverdier og lokale interesser i tilstrekkelig grad blir ivaretatt. Fylkeskommunen: Foss gård - gnr 138 bnr 18 - Flesberg kommune - søknad om dispensasjon for fradeling av boligtomt Det vises til brev av 28.12.2010. Det søkes om dispensasjon for fradeling av en tomt på 2 daa. Hensikten med fradelingen er å opprette en egen bruksenhet som skal benyttes til boligformål. I kommuneplanens areal del er området disponert til LNF -område. Det er søkt om fradeling av denne tomta to ganger tidligere. Kommentarer Eiendommen ligger i et LNF-område hvor det kun er tillatt med stedbunden næring. Fradeling og bruk av areal til andre formål enn dette tillates ikke. Slik det ser ut er dette våningshus som er en del av et gårdstun. Det kommer ikke fram om denne gården er i drift og omfanget av gårdsdriften. Det vil utgangspunket være uheldig å splitte opp et gårdstun. Fradeles en tomt kan denne også selges på det åpne markedet. Det kan også oppstå brukskonflikter. Vei og deler av gårdstun blir felles og det må sikres veirett. Vi kan ikke se at det foreligger en landbruksfaglig uttalelse. Kriteriene for dispensasjon er innskjerpet i ny plan- og bygningslov: dispensasjon må ikke være i strid med vedtatt plan eller formålsparagrafen i planog bygningsloven fordelene med dispensasjonen må være mye større enn ulempene og ha en positiv virkning Konklusjon Saken må vurderes nærmere og det kreves en landbruksfaglig uttalelse. Det gjelder en eksisterende eiendom og uansett endres ikke bruken, men en dispensasjon kan muliggjøre en søknad om bruksendring senere, det må legges stor vekt på presedensvirkning i denne saken. I 1987 og 2007 ble deling forsøkt gjennomført. Det ble ikke søkt om dispensasjon i 2007. Vurdering: De ulike arealplaner er blitt til gjennom omfattende beslutningsprosess etter reglene om offentlighet, samråd og medvirkning. Det skal derfor ikke være kurant å fravik gjeldende planer. Fra plan- og bygningslovens (pbl) 19-2 - Dispensasjonsvedtaket: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Side 15 av 45
Iht. kommuneplanens arealdel er planlagt boligtomt i LNF-områder hvor det kun tillates landbruksrelaterte tiltak etter plan- og bygningslovens 20-1 deling, bygging, etc. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Jf. lovparagrafen her over. Dispensasjon iht. søknaden vil bryte med dette, og vil skape uheldig presedens i forhold til tilsvarende saker. Søknaden er derfor å avslå. Fylkesmannen skriver: Det må også vurderes om den aktuelle landbrukseiendommen har behov for eneboligen som en kårbolig til eiendommen. Dersom kommunen finner at det ikke er behov for boligen som kårbolig, forutsetter fylkesmannen at det ikke senere gis tillatelse til oppsetting av ny bolig på eiendommen så lenge driftsopplegget ikke endres til vesentlig mer arbeidskrevende enn dagens drift. Det er landbruksmyndighetene som i utgangspunktet vurderer det landbruksfaglige behovet, og som gir den landbruksfaglige begrunnelsen for eventuelle nye driftsbygninger, og annen bebyggelse tilknyttet "stedbunden næring". Vurderingen av det driftsmessige behovet for ytterligere tiltak/ bebyggelse, herunder kårboliger, må derfor være reell og basere seg på dokumenterbare fakta. I denne vurderingen vil blant annet eiendommens størrelse og driftens omfang ha stor vekt. Kommunen kan ikke se at det fremkommer noen opplysninger om driften av gården i denne sak som argumenterer for at gården trenger kårbolig. Side 16 av 45
FLESBERG KOMMUNE Lampeland 18.05.2011 Arkiv 10/3/0/0 Saksmappe 2010/705 Avd Teknikk, plan og ressurs Saksbehandler Ørn Antonsson Gnr 10/3 Søknad om dispensasjon, pbl 19-1 MØTEBEHANDLING: Utvalg Møtedato Utvalgssak fast utvalg for plansaker 31.05.2011 21/11 Rådmannens anbefaling: Fast utvalg for plansaker avslår Jon Barlindhaugs dispensasjonssøknad, datert 09.09.10. Søknaden er gjengitt i sakens avsnitt «Saksopplysninger». Avslaget begrunnes: Kommunen kan bare gi dispensasjon dersom hensynene bak forbudet eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene, jf plan- og bygningsloven kap. 19. Fordelene ved en dispensasjon skal primært knyttes til de offentlige hensyn som planen skal ivareta og de formål og hensyn som plan- og bygningsloven fastsetter. Det er et generelt byggeforbud i 50 meters beltet langs vannet, med unntak av inntil BYA = 15 m² for å kunne knytte seg til felles vann- og avløpsledninger. En dispensasjon i denne saken vil få en uheldig presedensvirkning for kommunens behandling av liknende saker. Se for øvrig sakens avsnitt «Vurdering». Vedlegg: - Oversiktskart i målestokk 1:6000 - Søkers tegninger (14.09.10) ikke i målestokk - Situasjonskart i målestokk 1:1000 Alle vedlegg ble lagt ved FUP-sak 3/11. Saksopplysninger: Fast utvalg for plansaker fattet den 08.02.11 følgende vedtak i FUP-sak 3/11: Saken utsettes til etter befaring på barmark. Fra grunneier Jon Barlindhaug har kommunen mottatt dispensasjonssøknad, datert 09.09.10 Barlindhaug søker kommunen om dispensasjon fra Reguleringsplanen for Fagerfjell Øst, vedtatt av kommunestyret 16.12.10: Søknad om dispensasjon fra kommunedelplanen Gnr 10 Bnr 3 Sandvassbua er en to roms tømmerhytte som vi tror opprinnelig ble bygget som en jakt og fiskebu i tilknytning til gården vår Søre Høimyr. Hytta ble flyttet på slutten av 50 tallet da Sandvannet ble demt opp i forbindelse med kraftverksutbyggingen. Det står i dag to bygninger her, tømmer hytta på 47 m² pluss overbygd inngangsparti på
ca 12,5 m², samt uthuset på 27 m². Bygningene hører fortsatt under gården, og står ikke på fradelt tomt. Det søkes her om dispensasjon for å kunne beholde eksisterende bygningsmasse med særpreg, samtidig som nødvendige tiltak etter brann blir rettet og tilbygg som ivaretar muligheten for innlegging av vann- og avløp fra fellesanlegget i området. Tømmerhytta har prekært behov for oppgradering grunnet branntilløp vinteren 2010 da takkonstruksjon og bakre gavlvegg ble skadet, samt en del røyk og vann skader. Ulike tilbyggsmåter og funksjonaliteter er vurdert, og det fremlagte forslaget mener vi på best mulig måte både ivaretar nødvendig tilpasning og forutsetninger for bruk. Dette samtidig som vi sikrer viktige verdier i form av byggets opprinnelige særpreg med tilknytning til gården over lang tid, estetikk, terrengtilpasning og landskap. Tiltaket vil på ingen måte hindre friluftslivet i området, og tilbygget kommer på baksiden av eksisterende hytte, og medfører heller ikke at noe bygg kommer nærmere vannet enn i dag. Tilbygget vil vinkles forsiktig, for best mulig terrengtilpasning. Areal på tilbygg utgjør totalt 35,5 m² pluss 4,5 m² terrasse/overbygd inngangsparti. Totalt areal på hytte med planlagt tilbygg utgjør da 87,5 m² pluss 8 m² overbygd inngangsparti (eksisterende) og uthus på 27 m². Det vil si totalt 122,5 m² BYA for begge byggene. Arealet blir dermed litt større enn hva den generelle kommunedelplanen og kommende reguleringsplan for området legger opp til. Dette er imidlertid helt nødvendig for å kunne rette opp etter branntilfellet og samtidig oppgradere standard mv i tråd med kommuneplanens intensjoner. Vi ivaretar gjennom planlagte tiltak, å bevare den gamle tømmerhytta, reparere skadene og bygge til et funksjonelt tilbygg i tråd med lokal byggeskikk. Tilbygget vil bestå av 2 soverom, gang og et bad i dagens standard med vann og avløp tilknyttet renseanlegget på Fagerfjell. En tilknytning til fellesanlegget er i tråd med kommunedelplanens intensjoner, og er ikke mulig uten utvidelse. To separate soverom ansees som nødvendig for bruken for en familie på fem. Vi peker også på at en reparasjon etter brannskadene alene, ville måtte medført at tømmer måtte kles inn med panel. Den planlagte tilbyggsløsningen gjør det mulig å reparere ved delvis å fjerne og delvis å skjule gjennom ny åpning mot tilbygget. I forbindelse med dette må to køyesenger i det kombinerte kjøkken/soverom fjernes, men blir da erstattet av nytt soverom i tilbygget. Funksjonaliteten og standarden ivaretar bruksmulighetene for overskuelig framtidig bruk og behov. Vi presiserer at bruken av hytta og uthus utgjør en viktig base for gårdens virksomhet, og kan ikke direkte sammenliknes med ordinære hytter. Uthuset vil fortsatt brukes som base og lager for servicefunksjoner fra gården overfor hyttefolket i området (mellomlager for ved og annet for utkjøring vinterstid). Hytta har også blitt brukt som base i forbindelse med service og beredskap (vann-avløp, brøyting). Dagens situasjon med fem i familien, begrunner også behovet for en slik utvidelse. Vi presiserer at etter planlagt utvidelse utgjør fortsatt ikke bruksarealet (BRA) mer enn 78 m², noe som er nær et minimum for å beholde eksisterende tømmerhytte i original to-rams utførelse. Det vises til vedlagte søknad om tiltak med byggetegninger og andre nødvendige vedlegg. Det anmodes om samtidig behandling av både dispensasjonssøknad og søknad om tiltak. Skulle det være spørsmål eller behov for presiseringer, ber vi om at det tas kontakt. Vi håper at dispensasjonen og tiltaket imøtekommes. I samsvar med pbl 19-1 er dispensasjonssøknaden oversendt sektororganene til uttalelse. Fylkesmannen i Buskerud: Uttalelse til søknad om dispensasjon fra kommunedelplanen for Blefjell for tilbygg til hytte ved Sandvatnet i Flesberg kommune Bakgrunn Flesberg kommune har i brev av 22. oktober 2010 oversendt en søknad om dispensasjon Side 18 av 45
fra kommunedelplanen for Blefjell for tilbygg til ei hytte som ligger ved Sandvatnet, gnr. 10/3. Hytta omfattes av forslag til reguleringsplan for Fagerfjell øst. Denne reguleringsplanen har vært gjennom en omfattende behandling, blant annet med innsigelser fra Fylkesmannens miljøvernavdeling. Etter diverse oversendelser og drøftelser oversendte Flesberg kommune brev av 26. august 2010 med et siste forslag til endring av planbestemmelsene. Denne endringen gikk ut på at det kun tillates oppføring av tilbygg på inntil 15 m² for å kunne knytte seg til felles vann og avløpsløsninger i 50-metersbeltet langs vann og vassdrag. Miljøvernavdelingens innsigelse ble derved imøtekommet, og vi har i brev av 20. september 2010 uttalt at innsigelsen kan trekkes. Vurdering Den aktuelle hytta på gnr. 10/3 ligger ca 32 m frå Sandvatnet og omfattes av denne bestemmelsen. Fylkesmannen kan ikke se at det har kommet inn nye momenter i saken, og viser til kommunens forslag til endring av bestemmelsene til reguleringsplan for Fagerfjell øst. Utvidelse av hytter i strandsonen vil redusere områdets verdi for allmenne natur- og friluftsinteresser, og vi kan ikke anbefale at dispensasjonssøknaden imøtekommes. Dersom Flesberg kommune likevel gir dispensasjon i denne saken må Fylkesmannen vurdere å klage på vedtaket. Buskerud fylkeskommune: Høimyr Søre - gnr 10 bnr 3 - Flesberg kommune - ber om uttalelse til søknad om dispensasjon fra kommunedelplan for Blefjell for oppgradering og tilbygg hytte/fiskebu Vi viser til brev av 22.10.10 vedrørende oppgradering av og tilbygg til hytte/fiskebu. Området er ikke befart, tiltakshaver har ettersendt foto av nåtilstand. Hytta en bygget i laft, tilnærmet plankelaft, og er fra før 1950-tallet da den ble flyttet dit den nå står. Den ser ut til å tilhøre en tidlig hytteperiode med åpen veranda i gavlen mot vest. Tiltakshaver ønsker å bygge til en ny hytte inntil den eldre ut fra gavlveggen mot øst, samtidig som den eldre hytta/fiskebua settes i stand etter en brann. Vurdering av verneverdi/kommentar til tiltak Hytta er representant for en tidlig hytteperiode med enkel og nøktern standard og eksteriør. Den ser ikke ut til å ha svært høy alder, men stor grad av autentisitet og er en representant for tidlig hyttekultur. Slik sett er det positivt å bevare noe av uttrykket den nå har. Det kan være en ide å la det nye som legges til ha et underordnet - sideordnet uttrykk. Vi vil da anbefale en hytte i bindingsverk som eksteriørmessig ikke dominerer slik en hytte i stav og laft nok vil gjøre. Stav og laft er en fremmed konstruksjon i enkle husvære i utmark. Sammenbindingen mellom de to delene bør være så diskret som mulig. At det oppfattes som to selvstendige enheter bevarer opplevelsen av den eldre hytta best. Dette kan gjøres ved å la mellombygget være i enkelt panel uten vinduer og flytte døren fra mellombygget og til den nye hytta. Det bør da heller ikke være vinduer imellombygget. Vindustypen som velges kan med fordel være tradisjonelle vinduer, mindre eller på størrelse med hovedhyttas. Dersom eksteriøret på den nye delen bruker detaljering (panel, vindustype, dørtype) som uthus vil den eksteriørmessig kan hende fungere bedre sammen med den gamle. Velges grått/ubehandlet treverk i panelet vil også dette gjøre at det nye skiller seg mindre ut. Konklusjon Vi anbefaler at hytta som legges inntil den opprinnelige hytta settes opp i bindingsverk med en enkle panel og tradisjonelle ikke for store vinduer, og at dørene også holdes i en Side 19 av 45
nøktern stil. Dette for å beholde opplevelsen av den eldste hytta som den opprinnelige. Dersom eksteriør får et uthuspreg og holdes i grått er dette også positivt for opplevelsen av den eldre delen som primær. Vurdering: Hytten inngår i delområde 1 i reguleringsplan for Fagerfjell Øst, vedtatt av kommunestyret 16.12.10. Hyttens avstand til Sandvatnet er i luftlinje ca. 16 meter. Fra vedtatte reguleringsbestemmelser ( 3.3.1, tredje avsnitt): Bestemmelse for 50 m beltet mot vann og vassdraq I 50 meters beltet vann og vassdrag i delområde 1 tillates ikke utvidelse av eksisterende hytter med unntak av inntil BYA = 15 m² for å kunne knytte seg til felles vann- og avløpsledninger. Utvidelser ut over dette behandles som dispensasjonssaker. Tilbygg skal fortrinnsvis plasseres på baksiden av bygningene i forhold til vassdraget, samt slik at det tilpasses det omkringliggende landskapet på en best mulig måte. Utvidelsen skal ikke komme i konflikt med eksisterende ferdselsårer/ stier, eller være til hinder eller ulempe for allmenn ferdselsrett. Før reguleringsplanen ble vedtatt i kommunestyret (16.12.10) var planen igjennom omfattende behandling med innsigelse fra Fylkesmannens miljøvernavdeling. En av forutsetningene for at Fylkesmannen trakk innsigelsen var at reguleringsplanen innehold bestemmelsen gjengitt her over. De ulike arealplaner er blitt til gjennom omfattende beslutningsprosess etter reglene om offentlighet, samråd og medvirkning. Det skal derfor ikke være kurant å fravik gjeldende planer. Fra plan- og bygningslovens (pbl) 19-2 - Dispensasjonsvedtaket: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Pbl 1-8. Forbud mot tiltak mv. langs sjø og vassdrag I 100-metersbeltet langs sjøen og langs vassdrag skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Andre tiltak etter 1-6 første ledd enn fasadeendringer kan ikke settes i verk nærmere sjøen enn 100 meter fra strandlinjen målt i horisontalplanet ved alminnelig høyvann. Dette er likevel ikke til hinder for fradeling ved innløsning av bebygd festetomt etter tomtefestelova. Forbudet etter andre ledd gjelder så langt ikke annen byggegrense er fastsatt i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan, jf. 11-9 nr. 5 og 12-7 nr. 2. Forbudet etter andre ledd gjelder ikke der kommunen i kommuneplanens arealdel har tillatt oppføring av nødvendige bygninger, mindre anlegg og opplag som skal tjene til landbruk, reindrift, fiske, akvakultur eller ferdsel til sjøs, jf. 11-11 nr. 4. For områder langs vassdrag som har betydning for natur-, kulturmiljø- og friluftsinteresser skal kommunen i kommuneplanens arealdel etter 11-11 nr. 5 fastsette grense på inntil 100 meter der bestemte angitte tiltak mv. ikke skal være tillatt. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Jf. lovparagrafen her over. Dispensasjon iht. søknaden vil bryte med dette. Søknaden er derfor å avslå. Side 20 av 45