SAKSFRAMLEGG Saksgang Utvalg Møtedato Utvalgssak Formannskapet 24.03.2011 11/33 Arkivsaksnr: 2009/7139 Klassering: L12 Saksbehandler: Egil Stensheim Enhetsleder: Geir Gilde REGULERINGSPLAN (DETALJREGULERING) FOR ØVER-LØ - FRØSETÅSEN, SØRVESTRE DEL. Trykte vedlegg: - Plankart (Planstyring), dat. 22.02.11. - reguleringsbestemmelser, dat. 22.02.11 Ikke trykte vedlegg: - Gjeldende reguleringsplan for Øver-Lø Frøsetåsen, med tilhørende bestemmelser - Notat og snitt vedr. støytiltak, dat. 22.02.11. - Lengdeprofil og tverrprofil veger, (Planstyring) dat. 22.02.11. Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, jfr 12-11, legger formannskapet ut til offentlig ettersyn reguleringsplan (detaljregulering) for Øver-Lø Frøsetåsen, sørvestre del. Plankart og bestemmelser er datert 22.02.11. Planforslaget legges ut til offentlig ettersyn i 6 uker i Rådhuset, servicetorget 1.etg, i Dampsaga kulturhus, biblioteket og på kommunens heimeside på internett. Samtidig med utlegging til offentlig ettersyn sendes saken til uttalelse til: 01. Statens vegvesen, region midt 02. Fylkesmannen, kommunal- og administrasjonsavd. 03. NT fylkeskommune, regional utviklingsavd. 04. NTE, avd. Steinkjer 05. Telenor servicesenter for nettutbygging 06. Representant for barns interesser i plansaker 07. Steinkjer eldreråd 08. Steinkjer ungdomsråd 09. Rådet for funksjonshemmete
10. Trønder-bilene 11. Steinkjerbuss 12. Frøsetåsen vel 13. Einar Jacobsen (gnr 95/1) Behandling i Formannskapet - 24.03.2011: Enst. vedtatt som rådmannens forslag. Vedtak Formannskapet - 24.03.2011: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, jfr 12-11, legger formannskapet ut til offentlig ettersyn reguleringsplan (detaljregulering) for Øver-Lø Frøsetåsen, sørvestre del. Plankart og bestemmelser er datert 22.02.11. Planforslaget legges ut til offentlig ettersyn i 6 uker i Rådhuset, servicetorget 1.etg, i Dampsaga kulturhus, biblioteket og på kommunens heimeside på internett. Samtidig med utlegging til offentlig ettersyn sendes saken til uttalelse til: 01. Statens vegvesen, region midt 02. Fylkesmannen, kommunal- og administrasjonsavd. 03. NT fylkeskommune, regional utviklingsavd. 04. NTE, avd. Steinkjer 05. Telenor servicesenter for nettutbygging 06. Representant for barns interesser i plansaker 07. Steinkjer eldreråd 08. Steinkjer ungdomsråd 09. Rådet for funksjonshemmete 10. Trønder-bilene 11. Steinkjerbuss 12. Frøsetåsen vel 13. Einar Jacobsen (gnr 95/1)
Saksopplysninger: Generelt. Planforslaget som Steinkjer tomteselskap nå legger fram til behandling omfatter sørvestre del av området Øver-Lø Frøsetåsen. Arealet er avsatt som byggeområde boliger i kommunedelplan Sentrum, og er tidligere regulert gjennom reguleringsplan for Øver-Lø Frøsetåsen, vedtatt i 1998. Sørvestre del av Øver-Lø - Frøsetåsen ligger ca 4 km sør for Steinkjer sentrum. Planområdets størrelse er ca 48 daa. Området har atkomsttilknytning til tidligere E6 via vegen Magistratbakken, som går gjennom den utbygde nordøstre del av området. Herfra er det også tilknytning til hovedtrase for gang- /sykkeltrafikk, som følger E6/ tidligere E6 inn til sentrum. Det er også opparbeidet gang-/sykkeltrase til lokale funksjoner som nærbutikk, barnehage, skole, grendehus, idrettsanlegg, ridesenter i Sørlia-Løområdet. Avstander til disse funksjonene er i intervallet ca. 1-2,2 km. Øver-Lø Frøsetåsen, sørvestre del som nå legges fram til behandling ligger nordvestvendt i til dels meget bratt terreng. Området er grunnlendt, med et tynt lag hav- og fjordavsetninger som dekker meste av området. I forlengelsen av Laura Kielers veg i nord er det et tykkere morenelag. Området har vært skogsmark, hvor skogen i dag er uthogd. Det er ikke dyrka areal innen planområdet. I reguleringsplanen fra 1998 ble nordøstre del detaljregulert, mens sørvestre del ble flateregulert, med krav i bestemmelsene om nærmere detaljering gjennom prosjektplan før igangsetting. Ved regulering og utbygging av gangveg i 2002 langs tidligere E6 ble tatt ut en god del mer fjell enn det planen for boligområdet fra 1998 forutsatte. Den delen av boligområdet som ble regulert nærmest tidligere E6 er derfor ikke realiserbar. På bakgrunn av ovennevnte forhold legges derfor et bearbeidet planforslag fram til ny behandling. En har ikke funnet det nødvendig å utarbeide konsekvensutredning etter kriteriene for dette i gjeldende forskrift. Planforslag, dat 22.02.11. Planforslaget er ei videreføring av det flateregulerte delen av planen som ble godkjent i 1998. Øverst i området er det foretatt ei grensejustering, slik at arealet som nå reguleres er i samsvar med avgrensning i kommunedelplan Sentrum. Dette medfører et mindre arealtillegg til tomter i øvre rekke. Nytt område er direkte tilknytta den utbygde delen av boligområdet. Magistratbakken (kv1) videreføres inn i området, og faller i terrenget i sørvestlig retning. Traseen følger eksisterende vannledningstrase. Vegen er regulert med 9 m bredde, fram til tilknytning til tidl. E6 i vest. Øverst har vegen maks. fall 10%, deretter et slakt parti før vegen igjen faller med 10% ned mot tidl. E6. Øverst i feltet, forgreines ny veg (kv2) fra Magistratbakken. Kv2 stiger med 10% de første ca 100m, for deretter å følge en relativt slak vertikalkurvatur. I nord er Laura Kielers veg (kv3) forlenga med ca 60m sørvestover fra snuplass i det eksisterende feltet. Det er innregulert gangsti fra snuplass for kv3 opp til kv1. Lengst i vest er innregulert busslommer på begge sider av tidl. E6. Nytt område gir plass for 33 boligtomter, varierende i størrelse fra ca 0,8 til 1,15 daa. De fleste tomtene er rundt 1 daa. Det er i planen åpna for at tomt i tillegg til hovedboligen kan gi plass for en mindre leilighet, alternativt to hybler. Alle tomtene er skrånende mot nordvest med varierende bratthet, fra terrengfall ca 1:5 i nedre rekke til ca 1:2,5 i midtre og øvre rekke. De 4 tomtene lengst nord forutsettes å få atkomst fra Laura Kielers veg, resterende tomter i nedre rekke og midtre rekke fra Magistratbakken (kv1). Øvre rekke får atkomst fra ny kv2. Det er regulert areal til 2 leikeplasser innen området. Lek1 er lagt inn til Kv2, med stiforbindelse til Kv1, og med et areal på ca 1320m2. Lek2 i tilknytning til Magistratbakken er ca 450m2. I sørvest er regulert
areal til grønnstruktur, naturområde. Dette er areal som til dels er meget bratt, og som danner et lite landskapsskille mot areal lenger sørover. Trevegetasjon innen området vil understreke dette. Tekniske anlegg: Vannforsyning forutsettes utbygd ved videre forgreining fra eksisterende hovedledning som går gjennom feltet. Avløpsledninger forutsettes lagt i vegtraseer og ført ned til hovedledning som ligger nedenfor jernbanen. Ny trafo er innplassert ved søndre hjørne av arealet Lek1. Saksvurderinger: Saksvurdering i forbindelse med utlegging til offentlig ettersyn: Ved utarbeidelse av reguleringsplanen i 1997-98 ble relevante tematiske forhold vurdert. Vurderingene nedenfor er bygd på disse. Arealbruk og bebyggelse. Terrenget har en bratthet som medfører utfordringer i forbindelse med utbygging. Særlig i øvre del er terrenget så bratt at det vil være aktuelt å ta opp mer enn 1 etasjeplan gjennom bygningen. Det vil være en ubetinget fordel å se flere tomter i sammenheng, og foreta ei samordning av sprenging og utfylling av tomtene. Samordning av avkjørsel for to og to tomter kan være gunstig. Opparbeidelse av uteareal vil for mange av tomtene kreve forstøtningsmurer. Det må videre vurderes nødvendigheten av oppsamlingsgrøft for overvann innen tomtene i øverste tomterekke, for oppsamling av overvann fra ovenforliggende skogsområde. Kostnader ved tomteopparbeidelse må forventes å bli relativt store. Området forutsettes utbygd med småhusbebyggelse. De regulerte tomtene er relativt store (de fleste rundt 1 daa). Dette skal i noen grad kompensere for bratt terreng, som medfører at en god del av tomtearealet vil gå bort i skråninger og forstøtninger. Det åpnes dessuten for at det innen hvert boligbygg i tillegg til hovedleilighet kan bygges en 2-romsleilighet, eller 2 hybler. Biloppstillingsplass må da imidlertid opparbeides for disse. Videre forutsettes at bebyggelsen legges med lengderetning langs terrenget. Omfattende terrenginngrep ved utbygging gjør at det vil være små muligheter for å bevare noe særlig av gjenstående vegetasjon. Det må derfor påregnes en del år før ny vegetasjon vil bidra til et grønnere landskapsbilde av boligområdet. Hele området har meget gode utsiktsforhold utover Beitstadfjorden mot Verran. Med sin nordvestorientering er solforholdene gode store deler av året, men størstedelen av vinteren vil det ikke være formiddagssol. Leikeareal. Arealene Lek1 og Lek2 vil ivareta behovet for barns uteaktiviteter. Lek1 er så stort (1,3 daa) at det er plass til aktiviteter for noe større barn. Terrenget på leikeplassene er bratt, og det vil være nødvendig med sikring av Lek2 ned mot tidl. E6 og av sti fra Lek1 ned mot kv1. Det er i bestemmelsene tatt inn krav om et flatt areal på minst 2mx2m, med muligheter for likestilt bruk. Terrassering av deler av arealene vil også ellers være aktuelt. I en helhetlig betraktning må det tas med at det er opparbeidet et felt med ballbinge på et areal i Laura Kielers veg, like nord for planområdet. Langs nordøstgrense er det også i gjeldende plan avsatt en passasje opp til skogsmarka ovenfor. Ballspill for store barn/ ungdom må henvises til idrettsanlegg og ballplasser ved Lø skole. Vegsystem:
Terrenget gir utfordringer i forhold til vegtraseer. En har funnet å måtte ha 10% stigning på de bratteste partiene, sjøl om den ideelt sett kunne vært slakere. En regner med at det alt vesentlige av alle typer trafikanter vil ha reisemål nordover, mot byen og Sørlia. Med det begrensete antall boliger som reguleres i nytt område har en ikke funnet grunnlag for separate gang/ sykkelbaner. Gangtrafikk langs Magistratbakken (kv1)vil finne gangbane langs denne fra toppen av eksisterende boligområde. Både kv1 og kv3 har relativt slak horisontalføring og det vil være nødvendig å bygge fartsdempere for å holde fartsgrense 30 km/t. Det er i reguleringsbestemmelsene satt krav om at vegene opparbeides med fartsdempere. Kv1 skal gi atkomst til midtre og nedre tomterekke. Kv2 skal gi atkomst til øverste tomterekke, og legges forholdsvis høgt i terrenget. Veg kv1, Magistratbakken er regulert med 5m kjørebane, med tanke på busstrase opp i området via kv1 når Frøsetåsenområdet er utbygd videre sørover. I gjeldende plan er busslomme innregulert på toppen av kv1, Magistratbakken. Med de boliger som nå reguleres i planen kan grunnlaget for buss i kv1 synes for lite. Planen gir derfor muligheter for at vestre delen av kv1 i denne omgang kan opparbeides med standard som gang-/sykkeltrase, med tilknytning til eksist. gang-/sykkelveg langs tidl. E6. Her innreguleres busslommer. Fra de fleste boliger i nytt område vil det da bli kortere avstand hit enn til busslommer i nordenden av eksisterende område. De minste elevene innen planområdet vil ha krav på skyss til Lø skole (over 2 km). Det anses som tilfredsstillende løsning at disse får skoleskyss fra busslommer ved tidligere E6. Gangavstand dit fra boligen som ligger lengst unna vil være ca 0,7km, og vil skje via gang-/ sykkelveg. Støy. Støyberegninger ble gjennomført i forbindelse med planene for ny E6. Disse beregningene er brukt som grunnlag, men gjennomgått på nytt. I reguleringsbestemmelsene er det forutsatt at kravene i Miljøverndepartementets retningslinjer T-1442 skal ivaretas. For å ivareta tilfredsstillende nivå ved bolig (55 dbden) vil det være nødvendig med støyskjerming for boligtomter i nedre rekke. For å oppnå nødvendig støyskjerming vil det gi beste forhold med ei oppfylling nederst på tomtene og plassere støyskjerm på fyllinga. Boligene bør legges øverst på tomta, slik at utsiktsforhold ivaretas best mulig. For tomt 23 kan akseptabelt støynivå oppnås ved lokal oppfylling av nedre del av tomta. Arkeologi. I forbindelse med utarbeidelse og behandling av reguleringsplanen i 1998 ble det foretatt registreringer. Det ble ikke påvist kulturminner i den delen av planområdet som nå reguleres. Kulturminnemyndigheten har uttalt at den ikke finner det nødvendig med ytterligere registreringer. Risiko og sikkerhet. Det er foretatt en gjennomgang i forhold til følgende farekategoier: Trafikksikkerhet: Planens løsning er tilfredsstillende i forhold til trafikksikkerhet innen området (se vurdering under avsnitt om trafikksystem ovenfor). Trafikksikkerhet i forhold til mål utenfor området er også vurdert og funnet tilfredsstillende. Her vises til utbygd gang- og sykkelbane til mål i Sørlia Lø og til byen. Løsmasseskred/ geotekniske forhold: Med bakgrunn i at området består av tynt løsmasselag over fjell, er det ikke funnet grunn til nærmere geotekniske undersøkelser. Det er ikke angitt faresoner for kvikkleireskred i NVE/ NGI sine skredsonekart. Tomtene i nedre rekke vil gå ned mot fjellskjæring ved gangveg. Det er fra Statens vegvesen opplyst at disse skjæringene etter gjennomføring ble vurdert av ingeniørgeolog, og at det ble foretatt en del sikringstiltak med bolting. Området ansees ikke utsatt for andre typer skred.
Overvann: Skrånende, grunnlendt terreng ovenfor boligområdet i øvre rekke tilsier at det i gitte situasjoner kan komme overvann ned over tomtene. Det må tas hensyn til dette ved utforming og drenering av tomtene, og ved dimensjonering av overvannssystem. Havnivåstigning: ikke relevant tema. Stormflo: ikke relevant tema. Skog- og grasbrann: Området grenser inn mot skogsmark. Byggegrense for tomter i øvre rekke er satt 10-15 fra tomtegrense. Det forutsettes ikke iverksatt spesielle sikringstiltak. Sterk vind: Området er ikke spesielt utsatt. Radon: Området er gjennom tidligere kartlegging registrert med lav sannsynlighet for forhøyde verdier. Nødvendig sikring forutsettes ivaretatt for hver bygning i hht. krav i teknisk forskrift. Menneske- og virksomhetsbaserte farer: Området ansees ikke å være utsatt i forhold til slike farer. Samråding med andre kommunale avdelinger/ enheter. Planforslaget er drøfta med avd. for skole og barnhage/ barns repr. i plansaker, avd. for helse og rehab. v/ kommunelegen, enhet for veg, trafikk og park, enhet for vann og avløp, repr for rådet for funksjonshemmete. Det er ikke innvendinger mot planforslaget slik det nå framlegges.
Illustrasjoner: Eksempel på snitt gjennom atkomstveg og tomt m. hus i øvre rekke. Garasje og atkomst til bolig på laveste plan. To boligplan over dette. Terreng avtrappes. Prinsippsnitt for skjerming av støy. Skjerm settes på fylling. Hus plasseres i øvre del av tomta. (tegning: Planstyring)