Side 1 av 9 Arkivsak: 12/3893 SAMLET SAKSFRAMSTILLING SS - FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR STORGATA, RÅDHUSGATA, MUSEUMSGATA, PETER GRØNS GATE - GNR. 173/133 (173/116) M. FL - 1. GANGSBEHANDLING Saksbehandler: Tone Refsahl Arkiv: 611 L13 Saksnr.: Utvalg Møtedato 26/15 Rådet for funksjonshemmede 15.10.2015 / Ungdomsrådet 19.10.2015 117/15 Plan- og utbyggingsutvalget 21.10.2015 Rådmannens innstilling til plan- og utbyggingsutvalget: Rådmannen anbefaler at plan- og utbyggingsutvalget fatter følgende vedtak: 1. Forslag til reguleringsplan for kvartalet Storgata, Rådhusgata, Museumsgata, Peter Grøns gate, gnr. 173/133 m. fl. med tilhørende reguleringsbestemmelser, begge datert 25.9.2015 sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn jf. plan- og bygningslovens 12-10 og 12-11. 2. Før planen legges ut til offentlige ettersyn skal følgende endringer gjennomføres: - Maks høyde/gesimshøyde for tårn i S3 reduseres til kote 32,5 (7 etasjer) - Maks høyde/gesimshøyde for S4 reduseres til kote 28,5 (6 etasjer). Gesimsen for den øverste etasjen skal være tilbaketrukket i forhold til underliggende etasje. 3. Forslagsstiller bes om å vurdere om Storgata 7 kan flyttes og settes tilbake igjen. 4. Reguleringsplanforslaget vil oppheve følgende reguleringsplaner: - Reguleringsplan for Rådhusgt-Museumsgt-Storgt-P.Grøns gt, vedtatt 20.11.1973. - Reguleringsplan for Torggangen Peter Grøns gate 2A og 2B, vedtatt 26.11.2009. Møtebehandling: Rådet for funksjonshemmede behandlet saken i møte den 15.10.2015: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Rådet for funksjonshemmedes uttalelse: Rådet for funksjonshemmede støtter rådmannens innstilling. 1. Forslag til reguleringsplan for kvartalet Storgata, Rådhusgata, Museumsgata, Peter Grøns gate, gnr. 173/133 m. fl. med tilhørende reguleringsbestemmelser, begge datert 25.9.2015 sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn jf. plan- og
Side 2 av 9 bygningslovens 12-10 og 12-11. 2. Før planen legges ut til offentlige ettersyn skal følgende endringer gjennomføres: - Maks høyde/gesimshøyde for tårn i S3 reduseres til kote 32,5 (7 etasjer) - Maks høyde/gesimshøyde for S4 reduseres til kote 28,5 (6 etasjer). Gesimsen for den øverste etasjen skal være tilbaketrukket i forhold til underliggende etasje. 3. Forslagsstiller bes om å vurdere om Storgata 7 kan flyttes og settes tilbake igjen. 4. Reguleringsplanforslaget vil oppheve følgende reguleringsplaner: - Reguleringsplan for Rådhusgt-Museumsgt-Storgt-P.Grøns gt, vedtatt 20.11.1973. - Reguleringsplan for Torggangen Peter Grøns gate 2A og 2B, vedtatt 26.11.2009. Plan- og utbyggingsutvalget behandlet saken i møte den 21.10.2015: Det ble votert punktvis over rådmannens innstilling: Pkt. 1 ble enstemmig vedtatt. Pkt. 2 falt med 8 mot 3 stemmer. Mindretallet besto av Morten Istre Ap, Karin Vabog Christensen Ap og Arne Larsen SV. Pkt. 3 ble enstemmig vedtatt. Pkt. 4 ble enstemmig vedtatt. Plan- og utbyggingsutvalgets vedtak: 1. Forslag til reguleringsplan for kvartalet Storgata, Rådhusgata, Museumsgata, Peter Grøns gate, gnr. 173/133 m. fl. med tilhørende reguleringsbestemmelser, begge datert 25.9.2015 sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn jf. plan- og bygningslovens 12-10 og 12-11. 2. Forslagsstiller bes om å vurdere om Storgata 7 kan flyttes og settes tilbake igjen. 3. Reguleringsplanforslaget vil oppheve følgende reguleringsplaner: Reguleringsplan for Rådhusgt-Museumsgt-Storgt-P.Grøns gt, vedtatt 20.11.1973. Reguleringsplan for Torggangen Peter Grøns gate 2A og 2B, vedtatt 26.11.2009.
Side 3 av 9 SAKSUTREDNING: LPO Arkitekter fremmer på vegne av Storgata 7 Sandefjord AS forslag til reguleringsplan for kvartalet Storgata, Rådhusgata, Museumsgata, Peter Grøns gate. Tiltakshaver eier flere eiendommer i kvartalet og ønsker å legge til rette for en helhetlig utvikling som kan foregå over et lengre tidsperspektiv. Det er ønske om ulike funksjoner med tanke på å aktivisere bysentrum, med flere fotgjengerforbindelser gjennom kvartalet og et indre torg. Det er også viktig at kvartalet kan bygges ut i etapper med selvstendige utbyggingsfelter, men med parkering under terreng felles for flere felt. Planområdet omfatter gjeldende reguleringsplan for Rådhusgt-Museumsgt-Storgt-P.Grøns gt, vedtatt 20.11.1973 og reguleringsplan for Torggangen Peter Grøns gate 2A og 2B, vedtatt 26.11.2009. Begge planene forutsettes opphevet av ny reguleringsplan for hele kvartalet. Nordre del av kvartalet er uregulert, men det var tidligere (i 2007/2008) en omfattende reguleringsprosess for Storgata 7 og Rådhusgata 10. I forbindelse med at Rådhusgata 10 brant, ble det på visse vilkår gitt tillatelse til å anlegge midlertidig parkeringsplass på de to eiendommene, blant annet at det ble igangsatt reguleringsarbeid. I forbindelse med vedtak i kommuneplanens handlingsdel om å utarbeide en planvurdering om høyder i sentrum, varslet kommunen at pågående planer i sentrum ikke vil bli behandlet før rapporten forelå. Dark arkitekter har utarbeidet rapporten «Sandefjord sentrum konsekvenser av økte byggehøyder i sentrum» datert 17.2.2015. Rapporten ble tatt til orientering ved behandling i plan- og utbyggingsutvalget 20.5.2015 og i formannskapet 2.6.2015, og lagt ut på høring. Høringsfrist var 31.august 2015. På bakgrunn av høringen skal bystyret ta stilling til rapportens anbefalinger. Saken med anbefaling som går videre til bystyret, behandles i plan- og utbyggingsutvalget i samme møte som denne reguleringsplanen. Beskrivelse av planen: I kommuneplanens arealdel er området avsatt til sentrumsformål. Planområdet Kvartalet har en sammensatt bebyggelse fra ulike tidsperioder, materialbruk og varierende skala. Bebyggelsen varierer fra 2 til 5 etasjer. Nordvest mot Storgata og midt i kvartalet mot Museumsgata er det åpne arealer som i dag brukes til parkering. I nordøst mot Rådhusgata ligger to eiendommer med trehus omgitt av hvert sitt hageanlegg. Gjennom kvartalet, fra Storgata til Peter Grøns gate går Torggangen som er offentlig tilgjengelig. Området syd for kvartalet er preget av bebyggelse med høy utnyttelse, Hvaltorvet kjøpesenter og Torget 1A i 5 etasjer. Mot øst og Museumsgata ligger Hvalfangstmuseet fra 1920-tallet og en nyere sidebygning, begge med 2 høye etasjer. På nordsiden av Rådhusgata ligger bebyggelse i 2 til 4 etasjer. Gaterommet er kun 9 meter bredt. Vis a vis kvartalet i Storgata er bebyggelsen kontinuerlig i gatelivet med bygg i 3 til 4 etasjer. Kvartalet som reguleres består av 20 eiendommer hvor flere har samme eier. Oversikt over eierne framgår av forslagstillers planbeskrivelse. Planforslaget
Side 4 av 9 Planforslaget legger til rette for blanding av sentrumsfunksjoner; bolig, forretning, kontor, bevertning, hotell, offentlig og privat tjenesteyting og parkering. Det legges også til rette for en stor fleksibilitet i kvartalet, hvor illustrerte bygninger kan få endret funksjon over tid. Dette er gjort ved at 1.etasje har en brutto etasjehøyde tilpasset forretning og servering med 4,0 meter. Alle øvrige etasjer har en brutto etasjehøyde på 3,6 meter som kan inneholde et øvre forretningsplan, tjenesteyting, kontor eller bolig. Det er utarbeidet et illustrasjonsprosjekt for kvartalet. Eksiterende bebyggelse i Storgata 1 og Peder Grøns gate 2A er beholdt i illustrasjonsprosjektet. For øvrige eiendommer i kvartalet er det i illustrert to varianter, en for alle eiendommene og en kun med tiltakshavers eiendommer. Planforslaget legger til rette for etappevis utbygging av kvartalet (se planbeskrivelsen s. 7). Eiendommene i byggetrinn 1, 2 og 3 (felt S1, S3 og S4) tilhører tiltakshaver. En samlet parkeringsløsning under terreng kan fungere også for bare disse byggetrinnene. Byggetrinn 4 (felt S7) og byggetrinn 5 (felt S2) kan knyttes til parkeringskjeller når disse eiendommene bygges ut. Dersom S7 skal knyttes til, forutsettes det også kjeller under kommunens gategrunn. Det etableres en randbebyggelse som er tilpasset byens skala og arkitektur. Bebyggelsen har saltak parallelt med gateløpene. Høyden på gesims og møne reguleres og legger til rette for 4 etasjer mot omkringliggende gater samt 1 til 2 etasjer i takflaten. Unntaket er felt S4 som reguleres med høyde som gir rom for 7 etasjer med flatt tak. For å kunne etablere gode lysforhold for bakenforliggende boliger og gode uterom i takflaten, gis det mulighet for å lage gjennomgående hull i saltaksformen. Planforslaget legger videre til rette for økt byggevolum ved punktvise tårn på 6, 7 og 8 etasjer i gårdsrommet. Disse kan ha en grunnflate på maksimum 170 m2. Deler av gårdsrommet løftes for å skille på publikumsrettet areal på gateplan og felles uteoppholdsareal for boligene. Torggangen bevares og forsterkes som fotgjengerpassasje i sentrum. Det kan etableres flere gangforbindelser inn i kvartalet og skjæringspunktet blir en indre plass i kvartalet. Uteoppholdsarealer skal følge kommuneplanens bestemmelser. Planen legger til rette for følgende utnyttelse: Felt Totalt areal BRA Næring på plan 1 Maks boligareal fra Ca antall boliger plan 2 S1 4.450 1.400 3.050 40 S2 3.300 1.100 2.200 20 S3 4.100 1.300 2.800 30 S4 1.850 500 0 0 S7 5.500 1.800 3.700 50 SUM 19.200 6.100 11.750 140 Felt S4 anses ikke som egnet til bolig og det er derfor ikke vist boligareal i dette feltet. Antall boliger er satt ut fra en variasjon av 2- og 3-roms leiligheter. Felt S5 og S6 anses som ferdig utbygd og er derfor ikke tatt med i arealoversikten. For mer detaljert beskrivelse av utbyggingskonseptet, høyder, utnyttelse m.m., se planbeskrivelsen. Varsel om oppstart av reguleringsarbeid:
Side 5 av 9 Varsel om igangsetting av reguleringsarbeid ble kunngjort 03.05.14. Det kom inn 7 uttalelser. Forslagsstillers kommentar til merknadene framgår av planbeskrivelsen. Merknadene er kort oppsummert: Statens vegvesen Region sør gjør oppmerksom på at det kan være aktuelt å gjøre Museumsgata om til en forkjørsregulert gate. Videre mener SVV at det bør tilrettelegges for enkel og sikker sykkelparkering. Foreningen Gamle Sandefjord er mot et forslag hvor Rådhusgata 6, Rådhusgata 8 og Torggangen (nå Storgata 7) rives fordi det knytter seg lokalhistorie og ulike grader av bevaringsinteresser til byggene. De viser til rådmannens merknader ved kommuneplanarbeidet: «Byggehøyden for den ordinære bebyggelsen i sentrum vil være avgjørende for om byen skal bevare sin nåværende småbykarakter hvor ny bebyggelse tilpasses eksisterende bystruktur». Fylkesmannen i Vestfold støtter intensjonen om høy utnyttelsesgrad som er i samsvar med nasjonale og regionale planretningslinjer. Videre minner fylkesmannen om kravene om risikoog sårbarhetsanalyse, rikspolitiske retningslinjer for barn og unge samt retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging. Egen håndtering av overvann bør vurderes. Eidi Christensen ønsker å opprettholde sin eiendom i Rådhusgata 8. Christensen krever at nybygg inntil denne eiendommen trappes ned mot Rådhusgata 8 og at byggegrense legges minst 5 meter fra nabogrense. Nybygg bør tilstrebes en variert fasadeform og et materialvalg slik at det på best mulig måte kan harmonere med de eldre bygningene. Videre krever Christensen at nybygg ikke inneholder vinduer eller uteareal som gir direkte innsyn i gårdsrommet på hennes eiendom. Hun mener også at det må foretas geologisk undersøkelse av grunnforholdene og at det stilles krav ved bygging for å hindre skade på eksisterende bebyggelse. Advokathuset Sandefjord ANS eier Rådhusgata 6 og ønsker å opprettholde sin virksomhet i eksisterende bygninger. Dersom de ikke inngår en avtale med tiltakshaver om salg av eiendommen, ønsker de at planen tar hensyn til eksisterende bebyggelse. Vestfold fylkeskommune forventer høy utnyttelsesgrad samtidig som utvikling må baseres på kvalitetskrav som fremmer gode bo- og bymiljø. Fylkeskommunen mener at Rådhusgata 8 med uthus og Torggangen 9 (nå Storgata 7) har høy verneverdi og bør reguleres til hensynssone; kulturmiljø og at Storgata 5 er verneverdig. Fylkeskommunen mener det er viktig å påse at prosjektet slutter seg til og føyer seg inn både i forhold til verneverdige bygninger, men også til omkringliggende arkitektonisk verdifulle bygg. Konsekvensvurdering: By og tettstedsutvikling - bylandskap Planen legger til rette for en helhetlig utbygging av et sentralt kvartal og økt utnyttelse, flere boliger i sentrum og mer attraktive forretnings- og kontorlokaler. Dette vil gi flere arbeidsplasser i sentrum og bruk av området over hele døgnet. Formålene i planen rommer alle aktuelle sentrumsfunksjoner i henhold til kommuneplanen og vil gi mulighet for et mangfold av bruk og brukere som er positivt for livet i gatene.
Side 6 av 9 Planen foreslår 4 etasjers gesimshøyde mot omkringliggende gater. Mot Rådhusgata kompenseres endringen i høyde noe ved at byggegrensen trekkes sydover i forhold til byggelinjen for eksisterende bygg, slik at gaterommet blir bredere. Den tradisjonelle kvartalsstrukturen i sentrum får begrenset høyde mot gaten samtidig som man bygger tett og stedvis høyt inne i kvartalet. Ved å bevare en moderat høyde mot gaten og løfte opp deler av gårdsrommet, gis gode lysforhold i gatene og for utearealet. Konsentrerte tårn i gårdsrommet vil kunne gi ytterligere areal i kvartalet og mulighet for boliger med gode lys- og utsiktsforhold. Forslagsstiller mener at det er interessant og utforske muligheten for å utvikle saltaksformen gjennom store deler av kvartalet. Dette vil gi en tilpassing til lokal byggeskikk samtidig som takformen sikrer gode lysforhold både i gatene og inne i kvartalet (se skisser i planbeskrivelsen). Trafikk og parkering Rådhusgata utvides med 1,9 meter, hovedsakelig fortausareal. Kanalisering av all privatbiltrafikk til og fra kvartalet til Museumsgata vil redusere trafikkbelastningen inn i sentrumsgatene. Samling av varelevering i Torggangen og tidsbegrensing av leveringen vil også begrense trafikk i sentrumsgatene. Planforslaget legger til rette for ulike utbyggingsetapper. Dersom ikke alle felt blir bygget ut i henhold til planen, vil dette få mindre konsekvenser i forhold til trafikk og parkering. Varelevering til eksiterende bygg i Storgata vil foregå fra Torggangen som i dag og slik planen legger opp til. Rådhusgata 6 og 8 har parkering på egen eiendom. Regulert avkjøring til parkeringskjeller fra Museumsgata ligger i byggetrinn 2, men kan løses midlertidig for byggetrinn 1. Økningen av trafikk i Museumsgata er ikke betydelig i forhold til samlet trafikkbelastning i denne gaten. Beregnet trafikk for forslaget er mindre enn det som ble beregnet i forbindelse med reguleringsplan vedtatt i 2009, da denne planen åpnet for parkeringshus i 3 etasjer mot Museumsgata. Kulturminner / kulturmiljø Det er ingen fredete bygninger i kvartalet, men registreringer i SEFRAK-registeret, kommunens bevaringsplakat og høringsuttalelser fra Vestfold fylkeskommune tilsier at det er bygninger med kulturverdier i kvartalet. Ved full utbygging i henhold til planen forutsettes alle eksisterende bygninger på S1 til S5 revet. Planen legger til rette for flere byggetrinn. Det er opp til den enkelte grunneier å videreutvikle sin eiendom. Forslagsstiller ønsker å utvikle S1, S3 og S4 med et sammenhengende parkeringsanlegg under Torggangen og kjøring for varelevering gjennom Torggangen. Dette innebærer at Storgata 7 rives. Energibehov og energiforbruk Nye bygg i kvartalet skal kunne koble seg på fjernvarmeanlegg som er bygget ut i sentrum.
Side 7 av 9 Barn og unges interesser - leke og uteoppholdsarealer Rådhusgata er skolevei. Utvidelse av Rådhusgata med bredere fortau i syd vil gjøre det bedre og mer trafikksikkert for gående i gata. Offentlig gjennomgang og mulighet for opphold i Torggangen beholdes. Illustrasjonsprosjektet viser flere mulige oppholdssoner, på terreng i Torggangen, på podier i bakgård og på tak av boliger. Det er mulig å differensiere mellom offentlige, halvoffentlige og private arealer. I tillegg vil boliger få private balkonger. Universell utforming/tilgjengelighet for alle Ny bebyggelse i kvartalet vil gi flere forretninger, kontorlokaler og boliger med universell utforming. Det kan bidra til at en mer sammensatt befolkningsgruppe bruker sentrum og tilbudet her. Økonomi I henhold til planen skal Torggangen opparbeides til gatetun. Deler av regulert gatetun eies av kommunen. Opparbeiding, drift og vedlikehold må avtales nærmere mellom tiltakshavere og kommunen. Støy Kvartalet er noe utsatt for støy fra Museumsgata. Fasader planlegges i forhold til dette. De planlagte boligene langs Museumsgata vil få uteareal mot indre gårdsrom. Støy anses derfor ikke å være et problem for videre utvikling av kvartalet. ROS - analyse Det er gjennomført ROS-analyse som peker på noen uønskede hendelser. Av forhold som ikke framgår temaer over, er det pekt på at eksisterende bygninger og byggegrunn kan inneholde miljøgifter og forurensing. Det er ikke gjort grunnundersøkelser i kvartalet i nyere tid, men det er bygget tilsvarende store prosjekter i andre bykvartaler i nærheten. Planlagt bebyggelse vil ha en etasje under terreng. Det forutsettes at grunnundersøkelser gjøres i forbindelse med prosjektering og at gater og nabobygg sikres mot utrasing ved bygging av parkeringskjeller. Videre pekes det på at overvann skal håndteres lokalt. Illustrasjonsprosjektet viser at det kan tilrettelegge for fordrøyning av regnvann på tilgjengelige, horisontale flater. Disse utgjør store deler av totalt areal i prosjektet. Rådmannens merknader: Når det utarbeides reguleringsplaner i sentrum er det en fordel å se hele kvartalet samlet og ikke bare enkelteiendommer. I og med at planen er utarbeidet av en av grunneierne, men med utgangspunkt i et konsept som kan gjennomføres for hele kvartalet, er det utarbeidet en detaljreguleringsplan med lik detaljeringsgrad for alle eiendommene og ikke en områdeplan. Alle grunneierne kan da utvikle sine eiendommer med hjemmel i planen. Planforslaget åpner for at alle bygningene i kvartalet kan rives, men det er opp til grunneierne når de ønsker å gjennomføre planen, eller om de velger å la deler av kvartalet forbli uendret. Rådmannen finner utbyggingskonseptet interessant og mener at det gir en god tilpassing til den øvrige sentrumsbebyggelsen, tilstrekkelig tilpassing til nabobebyggelsen dersom eierne velger å la være å utvikle sine eiendommer og en mulighet for etappevis utbygging. Byggegrensen for hvor tårnene kan plasseres ivaretar også avstand til naboer. Bebyggelsen i
Side 8 av 9 S1 kan bebygges i nabogrensen i første etasje mot Rådhusgata 8, men må trekkes 5 m unna for de øvrige etasjene. Det er imidlertid vanskelig å unngå innsyn på naboeiendommer i en bysituasjon. Illustrasjonen kun med forslagstillers eiendommer viser at en utvikling også kan harmonere med at de eldre bygningene blir stående. Gesimshøyden som det legges opp til, vil gi gode dimensjoner i forhold til gaterommene. Saltaksformen har også lang tradisjon i bybebyggelsen selv om den i dette prosjektet kan få en litt ny form både med at det kan tas hull i takflaten og at det punktvis bygges høyere i bakkant. Rådmannen er imidlertid skeptisk til at høyden på tårnene strekker seg vesentlig ut over det som blir anbefalt i rapporten om konsekvenser for økte byggehøyder (se annen sak) og vil anbefale at høyden på tårnene begrenses til å gi mulighet for 7 etasjer (ikke 8). Dette er spesielt viktig dersom S2 ikke bygges ut. Videre bør S4, hjørnet ned mot Hvaltorvet og med naboskap til Hvalfangstmuseet, også begrenses til anbefalt høyde i sentrumskvartalene på 5 + en tilbaketrukket 6 etasje. Forskjellen på gesimshøyde mot Peter Grøns gate 2 A (S 5) med 8,5 m og mot ny bebyggelse i S3 på 10 m slik planen åpner for, blir etter rådmannen vurdering for stor. Rådmannen ser at det knytter seg lokalhistorie og ulike grader av bevaringsinteresser til byggene som foreslås revet. Med det fokuset som er på fortetting av bysentrum, velger imidlertid rådmannen i denne sammenheng å anbefale en plan som åpner for at noen bygninger rives for å få til en helhetlig utvikling av kvartalet. Den etappevise utbyggingsmuligheten sammen med hvordan høyder og byggegrenser er regulert, gjør at både Rådhusgata 6 og Rådhusgata 8 samt Storgata 3, 3A og 5 kan stå dersom grunneierne ønsker det. Rådmannen er med det utgangspunktet ikke innstilt på å regulere Rådhusgata 8 med uthus eller bygningene i Storgata til bevaring. Rådmannen finner det derimot uheldig at bygget i Torggangen (nå Storgata 7) rives fordi det knyttes både bygningshistoriske og byplanmessige kvaliteter til bygget og plasseringen. Bygget har også i seg selv de senere årene utviklet seg til å ha en funksjon og fremstår som en liten oase i kvartalet som godt kan bestå med ny bebyggelse rundt. Dette bygget kan teoretisk flyttes og settes tilbake igjen dersom det skal anlegges garasjekjeller under. Sol og skygge diagrammer viser imidlertid at det blir begrenset med sol i tilknytning til utearealet i forhold til den bruken bygget har i dag. Planforslaget gir mulighet for i overkant av 19.000 m2 nytt bruksareal i kvartalet, hvorav ca 6000 m2 skal være næringsarealer med publikumsrettede funksjoner, resten kan nyttes til boliger eller til annen næringsvirksomhet. Det at planen viser oppdelt bebyggelse, letter gjennomføring og fristiller den eldre bebyggelsen i kvartalet. Hvert felt kan ha i størrelsesorden mellom 20 og 50 boliger. Dette viser seg også å være håndterbare størrelser i forhold til å igangsette, utvikle og selge boligprosjekter i sentrum. Rådmannen forutsetter at krav til utearealer i henhold til kommuneplanen kan løses i de ulike byggetrinnene, men viser også til lekeplassen som i det senere er opparbeidet på Torget og den korte avstanden til flotte aktivitetsarealer i Badeparken. Gjennomføring av deler eller hele reguleringsplanen vil kunne gi et betydelig tilskudd til boligmassen i sentrum med fine bo- og bymiljøkvaliteter. Rådmannen viser til at det i de senere årene er gjennomfør mange store prosjekter bl. annet Hvaltorvet i nærliggende kvartaler og med tilsvarende grunnforhold, og forutsetter at det blir gjennomført geologisk undersøkelse av grunnforholdene i henhold til reguleringsbestemmelsene, og at det blir tatt nødvendig hensyn til nabobebyggelse. Konklusjon:
Side 9 av 9 Rådmannen mener at utbyggingskonseptet for kvartalet er spennende og at planområdet over tid kan utvikles til å gi et attraktivt tilskudd til nye nærings- og boligarealer i byen. Kvartalet kan utvikles i etapper og er i hovedsak tilpasset øvrig bebyggelse i kvartalet, bygater og øvrig nabobebyggelse. Høyden på tårn i felt S3 og i hele S 4 anbefales imidlertid redusert med en etasje slik at planen harmoniserer bedre med omkringliggende bebyggelse og med de anbefalingene i som gis i rapporten om konsekvenser av økte høyder i Sandefjord sentrum. Det bør også vurderes om Storgata 7 kan flyttes og settes tilbake igjen. Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Forslag til reguleringsplan datert 25.9.2015 3. Reguleringsbestemmelser datert 25.9.2015. 4. Planbeskrivelse datert 7.9.2015 5. Illustrasjoner datert 25.9.2015 6. Merknader/ uttalelser Statens vegvesen Region sør, 13.05.14 Foreningen Gamle Sandefjord, 21.05.14 Fylkesmannen i Vestfold, 22.05.14 Eidi Christensen 28.05.14 Advokathuset Sandefjord ANS, 02.06.14 Vestfold fylkeskommune, 02.06.14 Jernbaneverket, 02.06.14 Forslagsstiller: LPO arkitekter, PB 7033 Majorstuen, 0306 Oslo