Fet kommune Sammen skaper vi trivsel og utvikling

Fet kommune Sammen skaper vi trivsel og utvikling Arkivsak: 2011/2386-40 Arkiv: 0203R1111 Dato: 19.04.2013 SAMLET SAKSPROTOKOLL Saksbehandler: Morten Andreas Kirkemo Utv.saksnr Utvalg Møtedato 10/13 Fast utvalg for plansaker 29.04.2013 51/13 Kommunestyret 13.05.2013 Reguleringsplan 0203 R1111 - Løkenåsen II, boligfelt A1, gnr./bnr. 40/75, 8, 11, 12, 14 og 20. Rådmannens innstilling: Reguleringsplan - 0203 R1111 med bestemmelser, Løkenåsen II, boligfelt A1 gnr./bnr. 40/75, 8, 11, 12, 14 og 20 vedtas i medhold av plan- og bygningsloven 12-12. 1

Saksprotokoll i Fast utvalg for plansaker - 29.04.2013 Fast utvalg for plansakers behandling: Enhetsleder Samfunn og næring Arne Aukland møtte under behandling av saken. Repr. Ronny Røste (FrP) foreslo: «Reguleringsbestemmelsenes pkt. 3.7 endres til: 3.7 Byggegrenser framkommer på plankartet. Støyskjermingstiltak tillates nærmere Rv. 22 (Fetveien), slik som vist på planen. Byggegrense mot Rv. 22: Øvrige byggegrenser mot formålsgrenser: 20 meter fra senterlinje 4 meter Frittliggende garasjer kan plasseres nærmere vei og nabogrenser enn byggegrenser angitt på plankartet. Både til adkomstvei og samlevei må avstanden minimum være: - 3 m fra veiens formålsgrense ved plassering parallelt med vei - 7 m fra veiens formålsgrense ved plassering vinkelrett på vei - 1 m fra nabogrense Repr. Ronny Røste (Frp) foreslo videre som nytt pkt. 2 til rådmannens innstilling: «Totalantallet på boligenheter i hele Løkenåsen II ligger fast på 212.» Repr. Ronny Røste (FrP) ba videre om en orientering i neste møte i Fast utvalg for plansaker vedr. støyproblematikken i Klokkerudveien. Følgende omforente forslag ble framsatt som nytt pkt. 2 til rådmannens innstilling: «Det fremlegges et regnskap over antall boligenheter ved hver reguleringsplan som fremlegges innenfor Løkenåsen II.» Repr. Ronny Røste (FrP) trakk deretter sitt forslag til nytt pkt. 2 til rådmannens innstilling. 2

Repr. Ronny Røstes forslag vedr. endring av reguleringsbestemmelsenes pkt. 3.7 falt med 2 stemmer. Stemmene for forslaget fordelte seg slik: FrP-1, H-1. 5 stemte mot forslaget. Rådmannens innstilling m/nytt pkt. 2 som referert over, ble enstemmig vedtatt. Fast utvalg for plansakers enstemmige innstilling: 1. Reguleringsplan - 0203 R1111 med bestemmelser, Løkenåsen II, boligfelt A1 gnr./bnr. 40/75, 8, 11, 12, 14 og 20 vedtas i medhold av plan- og bygningsloven 12-12. 2. Det fremlegges et regnskap over antall boligenheter ved hver reguleringsplan som fremlegges innenfor Løkenåsen II. 3

Saksprotokoll i Kommunestyret - 13.05.2013 Kommunestyrets behandling: Varaordfører Jon Røine (SP) la fram følgende forslag på vegne av AP, SV og SP: «Før det igangsettes videre utbygging av de delfelter som er avsatt til enebolig/frittliggende småhus i reg.plan 0203 R9807 del av Løkenåsen, skal det fremlegges detaljregulering til godkjenning for disse feltene for å sikre at hele området Løkenåsen II ikke skal utbygges med mer enn 212 boenheter totalt.» Repr. Ronny Røste (FrP) foreslo: «Før utbygging kan igangsettes på felt A1 må utbygger inngå en forpliktende avtale med kommunen hvor det redegjøres for hvordan det totale antall boenheter på Løkenåsen II`s nedre felt skal holdes på 86.» Repr. Ronny Røste (FrP) foreslo videre: «Forslag til endring av reguleringsbestemmelsenes pkt. 3.7: Frittliggende garasjer ved plassering parallelt med vei skal minimum plasseres 2 meter fra veiens formålsgrense.» Repr. Arild Mossing (FrP) ba om et felles gruppemøte for om mulig å samordne forslaget fra AP, SV og SP og forslaget fra Ronny Røste vedr. antall boenheter i Løkenåsen II. Kommunestyremøtet ble hevet for gruppemøte. Etter partienes gruppemøte ble kommunestyremøtet igjen satt. Varaordfører Jon Røine (SP) la fram følgende omforente forslag til nytt pkt 3: «Før det igangsettes videre utbygging av de delfelter som er avsatt til enebolig/frittliggende småhus i reg.plan 0203 R9807 del av Løkenåsen, skal det fremlegges detaljregulering til godkjenning for disse feltene for å sikre at hele området Løkenåsen II ikke skal utbygges med mer enn 212 boenheter totalt. Forutsetningen er fortsatt samme fordeling som i opprinnelig plan 86 boenheter i nedre del og 126 boenheter i øvre del.» 4

Fast utvalg for plansakers innstilling med nytt omforent forslag til nytt pkt. 3 framsatt av varaordfører Jon Røine, ble enstemmig vedtatt. Repr. Ronny Røstes forslag vedr. endring av reguleringsbestemmelsenes pkt. 3.7 falt med 6 stemmer. Stemmene for forslaget fordelte seg slik: FrP-4, H-2. 21 stemte mot forslaget. Kommunestyrets enstemmige vedtak: 1. Reguleringsplan - 0203 R1111 med bestemmelser, Løkenåsen II, boligfelt A1 gnr./bnr. 40/75, 8, 11, 12, 14 og 20 vedtas i medhold av plan- og bygningsloven 12-12. 2. Det fremlegges et regnskap over antall boligenheter ved hver reguleringsplan som fremlegges innenfor Løkenåsen II. 3. Før det igangsettes videre utbygging av de delfelter som er avsatt til enebolig/frittliggende småhus i reg.plan 0203 R9807 del av Løkenåsen, skal det fremlegges detaljregulering til godkjenning for disse feltene for å sikre at hele området Løkenåsen II ikke skal utbygges med mer enn 212 boenheter totalt. Forutsetningen er fortsatt samme fordeling som i opprinnelig plan 86 boenheter i nedre del og 126 boenheter i øvre del. 5

Vedlegg: 1. Reguleringsbestemmelser, datert 07.01.2013, sist revidert 12.04.2013 2. Reguleringsplankart, datert 07.01.2013. 3. Illustrasjonsplan, sist revidert 05.10.2012. 4. Møtereferat med Statens vegvesen, datert 21.03.13 5. Uttalelser ved offentlig ettersyn - E-postkorrespondanse mellom InSitu AS og Statens vegvesen, datert 11.03.13 - Brev fra Akershus fylkeskommune, datert 13.03.13 - Brev fra Jahren vel, datert 20.03.13 - Brev fra Kari Drangsholdt, datert 21.03.13 - E-post med forespørsel om utsettelse av leveringsfrist fra Torstein Engen, datert 22.03.13 - Brev fra ROAF, datert 22.03.13 - Brev fra Statens vegvesen, datert 25.03.13 - Brev fra grunneiere og beboere i Løken og nedre klokkerudfeltet, datert 25.03.13 - Brev fra Løkenåsen interessefellesskap (LIF), datert 27.03.13 - Brev fra Torstein Engen, datert 03.04.13 Dokumenter som ligger på saken: Samlet saksprotokoll med vedlegg til 1. gangsbehandling, FUP sak 2/13 Bakgrunn for saken: Reguleringsplan for Del av Løkenåsen (0203 R9807), vedtatt i kommunestyret i Fet den 26.05.2008, satte krav om detaljregulering av enkelte delområder innenfor planen for å sikre best mulig tilpassning av veier og bebyggelse. Delområde A1 er en av disse områdene. I varslingsannonsen for planstart ble det illustrert at delfelt A1 og B5, som også har plankrav, skulle reguleres i same plan. Forslagstiller har imidlertid valgt å ta delfelt B5 ut av planforslaget og vil levere en egen plan for dette delfeltet ved en senere anledning. I reguleringsplan for Del av Løkenåsen (0203 R9807) er det satt rekkefølgebestemmelser som sier at avkjøringene til delfelt A1 må være erstattet av nye avkjøringer i tilknytning til nytt kryss på rv. 22, og at dagens avkjøringer skal sanneres før man kan starte utbyggingen av andre delfelt innenfor planområde. 6

Saksutredning: Forslagsstiller er In Situ landskapsarkitekter AS på vegne av Leikvin Boligutvikling AS. Planleggingens formål er å detaljregulere et boligområde i delfelt A1 av Løkenåsen II. Detaljplanen skal vise sannering av ekisterende avkjørsler mot rv. 22 og nye avkjørsler fra ny vei (vei 4). Vei 4 er regulert inn med tilhørende fortau. Fremdriftsplan Planutvalget 1. gangsbehandling, 04.02.2013 Offentlig ettersyn 15.02.13 29.03.13 Planutvalget 2. gangsbehandling, 29.04.13 Kommunestyret 13.05.13 Kunngjøring Oppstartsmøte med planavdelingen ble avholdt den 23.11.2011, i forkant av annonsering. Reguleringsarbeidet ble annonsert den 08.12.2011 i Romerikes Blad og på hjemmesidene til Fet kommune. Hjemmelshavere, rettighetshavere, fagmyndigheter, naboer og organisasjoner ble i forkant varslet ved e-post og brev. Frist for bemerkninger til planarbeidet var den 20.01.2012. Det kom inn 14 merknader. Disse er beskrevet og kommentert i FUP sak 2/13 (ikke vedlagt). 7

Offentlig ettersyn Forslag til reguleringsplan for delfelt A1 i Løkenåsen II ble behandlet i fast utvalg for plansaker 4. februar 2013. Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn 15.02.13, med annonsering i avisene Romerikes blad og Indre akershus, på Fet kommunes hjemmeside og brev til fagmyndigheter, naboer og organsisasjoner. Fristen for innspill ble satt til 29.03.13. En av merknadsavsenderne fikk utsatt frist til 03.04.13. Det er registrert totalt 8 merknader til planen under offentlig ettersyn. Endringer etter offentlig ettersyn Det er kun gjort mindre endringer som følge av de merknadene som er kommet inn til saken i forbindelse med offentlig ettersyn. Det er skjedd en endring som følge av merknaden til Statens vegvesen (merknad nr. 4 nedenfor). Endringen går på en omformulering i planbestemmelsene. Samt en omformulering i 3.3 i planbestemmelsene knyttet til utnyttelsesgraden for hver tomt. Merknader ved offentlig ettersyn: I løpet av perioden med offentlig ettersyn fra 15.02.13 til 29.03.13 kom det inn 8 merknader. Nedenfor gis en kort oppsummering av merknadene, samt forslagsstillers og kommunens kommentarer til disse. Det er valgt å samle bemerkningene fra flere beboere, naboer, velforeninger og interessefellesskap i ett punkt ettersom de fleste har sammenfallende momenter i sine innspill. 1. Jahren vel 20.03.13 Kari Drangsholt 21.03.13 Grunneiere og beboere i Løken og Nedre Klokkerudfeltet 25.03.13 Løkenåsen Interessentfellesskap (LIF) 27.03.13 Torstein Engen 03.04.13 Vedrørende bebyggelsestype og antall boenheter Jahren vel, Kari Drangsholt, Grunneiere og beboere i nedre Klokkerudfeltet, LIF og Torstein Engen motsetter seg en økning av antall boenheter i planområdet. LIF og Torstein Engen poengterer at 5 nye boligtomter i område for frittliggende småhusbebyggelse kan innebære opptil 20 nye boenheter medberegnes tomannsboliger og utleiedeler. Bebyggelsestype, grad av utnyttelse og antall boenheter for felt A1 er i samsvar med både vedtatte områderegulering og inngått utbyggingsavtale, datert 30.10.2009, mellom Fet kommune og utbyggerne: Leikvin boligutvikling AS og Romerike Boligutvikling AS. I områdereguleringen er felt A1 regulert til frittliggende småhusbebyggelse med % BYA = 25%. Plan- og bygningsloven og byggeforskriftene bruker betegnelsen frittliggende småhusbebyggelse om en- og tomannsboliger. % BYA vil begrense i hvilken grad området kan bebygges. 8

Inngått utbyggingsavtale omhandler utbyggingen av alle feltene i områdereguleringen. Det er satt en øvre grense på 212 boenheter for alle feltene samlet. Vi kan ikke se at denne øvre grensen er overskredet. Når det gjelder videre utvikling av Løkenåsen vil både kommunen og forslagsstiller fremdeles være forpliktet til inngått utbyggingsavtale. Fet kommunes kommentar Fet kommune er enig i forslagsstillers uttalelse angående antall boliger og boligtyper. Vi poengterer også at antall boenheter er satt til 212 boligenheter for hele Løkenåsen II feltet. Det vil da si at dersom man bygger ut mer i nedre parti av planområdet, vil det resultere i færre boliger lenger opp i planområdet. Sett i forhold til fjernvirkning vil det være naturlig at man får konsentrert mest mulig av bebyggelsen i nedre parti av planområdet, for å løse opp tettheten i øvre parti av feltet og avsette mer areal til grøntområder. Det vil ikke være sånn at kommunen ønsker fortetting uten å ta hensyn til omkringliggende areal og terrengtilpassning. Dette er fremdeles viktige temaer som skal ligge til grunn for utvikling av boligområdene her. Vedrørende bebyggelsens høyder Jahren vel, LIF og Torstein Engen motsetter seg boligtyper med opptil 4 etasjer. LIF og Torstein Engen ber om at møne- og gesims høyder beregnes ut i fra gjennomsnittlig planert terreng langs bygningenes lavestliggende side i henhold til vedtatt områderegulering. Videre ønsker Torstein Engen at maks kotehøyde for møne nedjusteres. er I planområdet reguleres det til boligformål frittliggende småhusbebyggelse. I henhold til T-1459 Grad av utnytting vil bygninger med fire etasjer ikke kunne betegnes som småhusbebyggelse. Ellers er høydeangivelser for bebyggelse i felt A1 i samsvar med vedtatt områderegulering hvor det står at høyden skal beregnes ut i fra gjennomsnittlig planert terreng på bygningens lavestliggende side. I bestemmelsenes 3.4 er maks gesimshøyde satt til 6 meter og maks mønehøyde er satt til 9 meter. Dette legger opp til bygninger med maks 3 etasjer inkl. underetasjer. Videre er det fastsatt maks kotehøyde for hver enkelt eiendom. Ved fastsettelse av maks kotehøyde for møne bør det være et visst slingringsmonn. Forslagsstiller mener at høydene som er angitt er innenfor fornuftige rammer. Maks kotehøyde er bestemt ut i fra høyde på vei, terrengtilpasning, vurdering av virking for bakenforliggende bebyggelse og fjernvirkning. Det vises til illustrasjonsplan og snitt som medfølger reguleringsplan for felt A1. 9

Vedrørende beregning av % BYA Jahren vel påpeker at parkeringsareal bør inngå i beregning av % BYA i samsvar med T- 1459 Grad av utnytting. I henhold til Miljøverndepartementets beregningsregler i veiledning til Tekniske forskrifter, T-1459 Grad av utnytting, skal regulert parkeringsareal inngå som en del av bebygd areal (BYA). Reguleringsbestemmelsenes 3.3 korrigeres i henhold til disse beregningsreglene. Vedrørende natursteinsmurer LIF krever at oppsatt mur i Asak miljøstein erstattes av en mur i naturstein såframt det ikke dokumenteres at natursteinsmur ikke vil kunne ivareta tekniske krav og sikkerhet. Støttemur er oppført i tråd med gjeldene regulering for området. I områdereguleringens bestemmelser 7.2 stilles det krav til at støttemurer i størst mulig grad skal være natursteinsmurer. I samråd med kommunen er det vurdert slik at særlig høye murer i tilknytning til infrastruktur kan bygges i betongstein og at det ved støttemurer innenfor hvert enkelt boligfelt skal stilles strengere krav til at murer bygges av naturstein. Forslagsstiller finner det lite hensiktsmessig å gi de ennå ikke vedtatte bestemmelsene tilbakevirkende kraft ettersom det vil medføre unødvendige forsinkelser og betydelige økonomiske tap. Det overordnede mål er å opparbeide sikre og tiltalende uteområder. For oppførte støttemur er det enighet mellom kommunen, grunneier til g.nr 40/ b. nr. 20 og utbygger om justeringer for å dempe den visuelle effekten av oppførte støttemur. Fet kommunes kommentar Det er riktig som forslagsstiller påpeker at naturstein skal brukes i størst mulig grad. Fet kommune ønsket på sin side at dette skulle vært gjort her, men på grunn av høyden på muren, og belastningsmengden vil kravet for bruken av naturstein bortfalle da sikring av muren går foran estetikken i dette tilfellet. For å dempe den visuelle effekten av muren, spesielt for grunneier av gnr./bnr 40/20, skal det gjøres forbedrende tiltak i form av heving av terrenget bak huset, beplantning og mindre mur på forsiden av veimuren. Dette er gjort i samråd med grunneieren. Vedrørende kapasitet på skoler, kultur- og idrettshaller Jahren vel og Kari Drangsholt påpeker at økning av antall boenheter vil medføre større press på skoler og fritidstilbud. 10

Det vises til områdereguleringen hvor det er avsatt et eget område til barnehage, felt O1. For utbygging av felt A1 er det ellers ikke stilt krav eller gjort avtaler om utbygging av skoler, idretts- eller kulturhaller. Fet kommunes kommentar Det er i skrivende tid påbegynt en prosess for detaljplanlegging av ny barnehage i delfelt O1 i Løkenåsen. I kommunens skolebruksplan er utbygging i Løkenåsen II tatt med i beregningene. Vedrørende trafikkavvikling og offentlig transport Jahren vel påpeker at for lav kapasitet på Rv. 22 medfører snikkjøring gjennom Løkenveien og Kirkeveien og at en økende trafikkmengde bidrar til redusert trafikksikkerhet på skoleveier. Kari Drangsholt etterspør planer for håndtering av økt trafikkmengde som følge av utbygging i Løkenåsen. Det er forhold som ble avklart i forbindelse med områdereguleringen. Det vises til områdereguleringens krav om opparbeidelse av kryss med Rv. 22 med tilhørende gangvei/fortau og bussholdeplasser med gangadkomster. Det er ikke gjort avtaler eller stilt krav i tilknytning til annet samferdselsanlegg, kollektivtrafikk og parkeringsanlegg utenfor planområdet. Fet kommunes kommentar Trafikkpresset er noe som er økende på både rv.22, fv.170 og fv.172. Det jobbes aktivt med trafikkforbedrende tiltak på vestsiden av Fetsund bru. Det er også planlagt at arbeidet med å bygge ut til firefeltsvei på rv. 22 mellom Hovinhøgda og Borgen bru skal begynne i år. Ny Glomma-kryssing jobbes det også aktivt med. Det er i dag gjennom mulighetsstudien for Glomma-kryssing illustrert 18 forskjellige alternative krysningspunkter. Utviklingen så langt tyder på at vil lande på et av brualternativene. Trasevalg blir tatt i forbindelse med ny kommunedelplan for glommakryssing. Vedrørende ulemper ved tungtrafikk og rystelser Jahren vel og Grunneiere og beboere i Løken og Nedre Klokkerudfeltet påpeker at utbygging av Løkenåsen vil medføre økning av tungtrafikk i området med tilhørende støy og rystelser. Beboere i Løken og Nedre Klokkerudfeltet bemerker at skader på eksisterende bebyggelse kan oppstå som konsekvens av dette. 11

Ved utbygging av Løkenåsen vil det være perioder med anleggsarbeid. Leikvin boligutvikling har forståelse for og beklager de ulemper dette medfører for beboere i eksisterende boligfelt. I forbindelse med prosjektering av vei og bebyggelse er det lagt vekt på å i størst mulig grad redusere behov for sprengning og transport av masser. Dette vil også være til fordel for eksisterende bebyggelse og beboere i området. Reguleringsplanen legger de juridiske rammene utbyggingen skal finne sted innenfor, mens kontroll og tilsyn av byggeprosessen styres gjennom de lover, forskrifter og annet regelverk som gjelder utførelse og kontroll av byggearbeider og tiltak, som byggesaksdelen av plan-og bygingsloven og teknisk forskrift (TEK10). Vedrørende støyreduserende tiltak Grunneiere og beboere i Løken og Nedre Klokkerudfeltet påpeker at planlagt støyvoll og støyskjerm vil kunne ha en negativ effekt på andre nærliggende boligområder ettersom støy fra Rv 22 vil reflekteres til dem. I områdereguleringen stilles det krav til at bebyggelsen og utearealene innenfor planområdet skal støydempes slik at Miljøverndepartementets retningslinjer for trafikkstøy, T-1442, oppfylles. Det er imidlertid ikke fremsatt krav eller gjort utbyggingsavtaler om støyreduserende tiltak for omkringliggende områder. Vedrørende håndtering av økte vannmengder Grunneiere og beboere i Løken og Nedre Klokkerudfeltet etterlyser en utredning av konsekvenser etter hogst og fjerning av vannreservoarer og tiltak for håndtering av økte vannmengder. I reguleringsbestemmelsenes 2.2 stilles det krav om lokal overvannshåndtering både for hver enkelt eiendom og for samferdselsanlegg. Det vises til situasjonsplan som følger reguleringsplanen hvor det er vist områder for håndtering av overvann. Dette for å ivareta både økte nedbørsmengder og økt avrenning etter fjerning av skog. 12

Fet kommunes kommentar Det stilles krav til alle nye boligtomter at de skal kunne håndtere eget overvann på egne tomter, jamfør 2.2 i reguleringsplanbestemmelsene. Hogsten i Løkenåsen IIs øvre parti er skjedd uten godkjenning av kommunen, og vil bli håndtert i egen sak. 2. Akershus fylkeskommune 13.03.13 Fylkesrådmannen mener at tiltaket er i samsvar med vedtatt kommuneplan og gjeldende fylkesplan/-delplaner, og har ingen ytterligere merknader. 3. Romerike Avfallsforedling (ROAF) 22.03.13 Ønsker at det i størst mulig grad legges opp til felles avfallshåndtering og egne returpunkter for glass- og metallinnsamling. Vedrørende felles avfallshåndtering og returpunkter Med mulighet for snuplass for renovasjonsbil vil det være naturlig å legge opp til felles avfallshåndtering og returpunkter langsmed offentlig vei. Det vises til reguleringsbestemmelsenes 2.5 hvor det stilles krav til at plassering av avfallsbeholdere skal avtales i samarbeid med det lokale avfallsselskapet. 4. Statens vegvesen 25.03.13 Ber om justeringer i reguleringsbestemmelsene slik at det stilles krav om at vollen oppføres i henhold til en byggeplan Statens vegvesen har godkjent, og at kabler og ledninger ikke vil bli plassert i konflikt med en eventuell fremtidig fremføring av gangveg langs riksveg 22. Statens vegvesen påpeker at de kun er ansvarlige for skjøtsel og vedlikehold av den del av vollen som ligger på vegvesenets grunn. Vedrørende voll langs riksveg 22 Reguleringsbestemmelsenes 3.7 omformuleres og flyttes til 4.5. Det stilles nå krav til at byggeplan for planlagt støyvoll skal godkjennes av kommunen og Statens vegvesen før opparbeidelse kan finne sted. Nye kabler og ledninger skal ikke plasseres i konflikt med fremtidig framføring av gangvei langs riksvegen. Videre redegjøres det for driftsansvar. 13

Rådmannens vurdering: Ved utarbeidelse av planen er det tatt hensyn til naboer, terreng, miljø og trafikksikkerhet. Alle eksisterende husstander får nye avkjørsler fra intern vei fremfor direkte utkjøring på rv.22. Løsningene for hver enkelt tomt er gjort i samråd med grunneierne. Muren som er satt opp ved begynnelsen av vei 4, ble gjort uten godkjenning fra kommunen og er oppført i betongstein. Naturstein ville blitt valgt dersom det kunne blitt gjort forsvarlig, men på grunn av høyde og kapasitetsbehov ble det brukt en konstruert byggestein for å opprettholde sikkerheten rundt og i muren. Løsningen som fremmes for vedtak viser en helhetlig utforming. Planen anbefales vedtatt. RÅDMANNEN I FET Jan Sørli (sign) 14