Undredal sentrum Reguleringsendring detaljregulering gnr 51, bnr 20 m.fl Planomtale 17.09.2011
Innhald Innhald... 1 1 Innleiing... 1 2 Bakgrunn for planarbeidet... 1 2.1 Lokale prosessar plassering av servicebygget... 3 2.2 Plansituasjon... 4 2.3 Reguleringsendring... 5 3 Skildring av planområdet... 6 3.1 Planområdet... 6 3.2 Tettstaden Undredal... 7 3.3 Samferdsel og infrastruktur... 7 4 Omtale av planen... 8 5 Verknadar av planframlegget... 8 6 Merknadar etter melding om oppstart... 9 6.1 Fråsegner frå offentleg høyringsinstansar:... 9 6.2 Innspel frå naboar... 10 6.3 Kommentarar til mottekne merknadar... 11 7 Reguleringsføresegner... 12 1 Innleiing Kommunestyret gjorde i møtet 05.05.2011. vedtak om oppstart av reguleringsplanprosess for Undredal sentrum Føremålet med planarbeidet er å laga ei reguleringsendring (detaljregulering) som legg til rette for oppføring av servicebygg med funksjonar knytt til toalett, dusj, vaskerom, utstilling/informasjon mm. Framlegget til reguleringsplan er utarbeidd av Aurland Naturverkstad AS på vegne av Undredal Bygdeutvikling AS. Planen vert med dette lagt fram med tanke på vedtak om offentleg ettersyn og vidare handsaming i samsvar med reglane i plan og bygningslova. 2 Bakgrunn for planarbeidet Undredal bygdeutvikling AS er har under oppføring eit servicebygg i Undredal. Undredal har behov for eit servicebygg med bakgrunn i behov for: offentleg toalett utstilling og informasjon dusj tilgjengeleg for ferierande på fjorden, campingturistar og andre vaskerom tilgjengeleg for ferierande på fjorden, campingturistar og andre For å finansiere bygget er det innarbeidd tre mindre utleigeeiningar for turisme. Søknaden om dispensasjon var på uttale til Fylkesmannen og fylkeskommunen. Fylkesmannen si landbruksavdeling hadde ikkje merknadar til at det vart gjeve dispensasjon. Dei peikar på at det Aurland Naturverkstad Planomtale side 1
Aurland Naturverkstad Planomtale side 2
omsøkte arealet ligg inneklemt mellom eksisterande busetnad, veg og parkeringsareal. Dei syner og til at fleirfunksjonsbygget som skal reisast på tomta kan definerast som eit samfunnsnyttig tiltak. Fylkeskommunen kom og med uttale i dispensasjonsspørsmålet. Kulturavdelings ser på det omsøkte arealet og lengst mogleg ned mot parkeringsplassen som det best eigna alternativ til plassering av eit nytt serviceanlegg. Bygget er oppført etter at Aurland kommune 25.10.2011 ga dispensasjon til tiltaket. Fylkesmannen i Sogn og Fjordane omgjorde kommunen sitt vedtak om dispensasjon 07.03.2011. Aurland kommune har etter omgjering av vedtaket gjeve midlertidig dispensasjon til oppføring av servicebygget 11.04.2011. Vedtaket er påklaga og ligg hjå fylkesmannen for handsaming. Figur 1 Servicebygget i Undredal sommaren 2011.Bygget er oppført i 2 høgder og har ein takvinkel på 45 o. 2.1 Lokale prosessar plassering av servicebygget Undredal har gjennom mange år arbeidd med bygdemobilisering og bygdeutvikling. Vinteren og våren 2010 vart det arbeidd med ein bulyst søknad til kommunal og regionaldepartementet. Søknaden inneheldt 10 konkrete tiltak for bulyst og besøksstyring. I juni 2010 vart det arrangert eit todagars seminar ope for bygdefolk og grunneigarar i Undredal. Målet var å kome fram til viktige planløysingar i Undredal sentrum. Resultatet av seminaret vart ein rapport som er eit innspel til vidare planlegging av konkrete tiltak i Undredal. I rapporten er det og eit kart som plasserar servicebygget og andre aktuelle tiltak i Undredal sentrum sjå kart på motståande side. Løysingane er basert på forslag og prioriteringar som bygdefolket kom fram til på dei to seminarkveldande. Aurland Naturverkstad Planomtale side 3
Lokalisering av offentleg toalett vart drøfta grundig. Alternativ plassering av bygget er vist på flyfoto på neste side med A, B og C. På desse lokaliseringane var det snakk om eit bygg med offentleg toalett og informasjon om turisttilbod i bygda. I tillegg var det behov for etablering av eit servicebygg knytt til campingtilbodet med toalett, dusj og vaskerom og etterspurnad spesielt frå kajakkpadlarar på fjorden. C B A Figur 2 Alternative plasseringar av offentleg toalett i Undredal. I tillegg var det snakk om etablering av eit servicebygg med oppvaskrom og vaskerom knytt til campingplassen. I denne samanheng vart det lagt fram eit forslag om eit bygg med alle funksjonar og ei ny lokalisering. Eit bygg med fleire funksjonar i staden for to. Plasseringa stettar behovet både for offentleg toalett, servicefunksjonar knytt til campingplassen og ei naturleg plassering av utstilling/informasjon om tilbod til turistar i bygda. Plasseringa innordnar seg utbyggingsmønsteret i Undredal. 2.2 Plansituasjon Undredal er omgjeve av Nærøyfjorden landskapsvernområde som vart oppretta i 08.11.2002. Vestnorsk fjordlandskap Geirangerfjorden og Nærøyfjorden vart innskrive på Unesco si verdsarvliste 14. juli 2005. Gjeldande reguleringsplan for Undredal vart vedteken av kommunestyret 12.12.1996. Det gamle tettstadområdet er regulert til spesialområde kultur, bygnings og landskapsvern. I planen frå 1996 var det eit viktig grep å legge den gamle tettstaden til same formål. Området er regulert til spesialområde for å kunne gje samla retningslinjer for vidareutvikling av den gamle strandstaden. Aurland Naturverkstad Planomtale side 4
Innanfor spesialområde er det opna for ulike byggeformål som bustad, serviceanlegg, offentlege bygg, ålmennyttig føremål og naust, offentleg park/torgområde og landbruk med høve til camping. I området er det lagt opp til fortetting og det er opna for ny utnytting av eksisterande hus. Figur 3 Utsnitt av gjeldende reguleringsplan, skravert område er omfatta av reguleringsendring. Planen frå 1996 har lagt opp til gjennomkøyring forbi butikken og over almenningen Veg 1, samt gjennomkøyring og parkering Veg4 og T4 over området som i dag vert nytta til leikeplass og volleyballbane. I tillegg er det lagt opp til ei rundkøyring(t2) for buss rundt parken. Eksisterande parkeringsplass er planlagt utbygd med servicebygg kafe mm. Tiltaka i planen har aldri blitt realisert. 2.3 Reguleringsendring Reguleringsendringa vert utarbeid som ei detaljregulerings jf 12 3 i plan og bygningsloven. Områda det vert søkt om reguleringsendring for er del av SL1, SS1 og heile ST1. Områda er regulert til spesialområde kultur, bygnings, og landskapsvern med underformål SL1 landbruk,ss1 forretning, kafé, overnattingsverksemd eller liknande turistrelatert verksemd og ST1 parkering. Arealet skal regulerast til tenesteyting/fritidsbustad og gatetun med høve til parkering. Reguleringsendringa vil elles ta utgangspunkt i bygget som er oppført og dei løyva som er gjeve. Aurland Naturverkstad Planomtale side 5
3 Skildring av planområdet 3.1 Planområdet Planområdet har eit areal på om lag 0,5 daa. Servicebygget er plassert ved sida av det raude uthuset som ligg innpå gnr 51 bnr 39. Husa er plassert tett, og ligg med gavl fasaden mot gata, slik stilen er i Undredal. Området ligg midt i Undredal sentrum sentralt i høve campingplass, butikk, kafé og sjøen. Området har vore nytta til landbruksområde med noko grasproduksjon kombinert med campingplass med heimel i gjeldande reguleringsplan. Arealet er grunnlendt og består av breelveavsetningar med eit tynt jordlag oppå. I markslagkartet ligg arealet inne som jorddekt fastmark og arealet har ikkje spesielt stor verdi som jordbruksområde. Figur 4 Servicebygget til høgre er oppført sentralt i Undredal sentrum. Eigartilhøve Eigedomar i planområdet: 51/20 Bente Torgersen 51/44 Ivar Bjarne Underdal 51/97 Aurland kommune Aurland Naturverkstad Planomtale side 6
3.2 Tettstaden Undredal Undredal er ein av dei få bygdene i indre Sogn som framleis har eit intakt og ekte landsbypreg. Undredal har gateløp, små velhaldne trehus tett i tett, naturlege og trivlege møtestadar framfor butikken, kafeen eller på kaia. Hamneområdet og elveøyra er ikkje utbygd med proporsjonar og på måtar som bryt med det heilskaplege og opphavlege preget. Bygningsmiljøet i ein tettstad er alltid i utvikling og det forandrar seg over tid. På økonomisk kartverk frå 1993 (Figur 5) går det fram at det stod to bygg som i dag er reve, det var eit ysteri og eit kraftverk. Undredal er kjend for Undredalsosten og kyrkja. Underdal stavkyrkje e verdas minste stavkyrkje som framleis er i bruk. Undredal er eit attraktivt reisemål og er eit par hektiske sommarmånader prega av masseturisme. Då kan det vere kaotisk i sentrum med bussturistar, bubilar, bilar, kajakkturistar og båtfolk. Resten av året kan det vere ganske stille og nok av plass. Karaktertrekk ved byggeskikken i Undredal er: Utbygging langs gater bygningane har gavl mot fjorden Tett utbygging relativ små hus Høg utnytting av tomtene liten avstand mellom husa Små hageflekker med gjerde Intakt strandsone med båtopptrekk og naustmiljø Figur 5 Utsnitt av ØK frå 1993, midt i kartet ligg ysteriet og kraftverket. 3.3 Samferdsel og infrastruktur Tomta ligg tett opp til området som i dag vert nytta til parkering og snuplass for bilar og bussar som kjem til Undredal. Det er her bil trafikken stoppar. Herifrå er det for det meste berre innbyggarane som køyrer, det er og svært ønskeleg at det blir så lite trafikk som mogleg forbi dette punktet. Tomta ligg sentralt og lett tilgjengeleg for alle besøkande både dei som kjem med båt, kajakk, buss eller privatbil. Bygget i seg sjølv genererar ikkje trafikk til Undredal. Servicebygget vil fylle ein funksjon som har vore sakna i Undredal gjennom mange år. Eit offentleg toalett har vore sakna, no er det i tillegg blitt eit servicebygg knytt til campingplassen, som og kan nyttast av andre som kjem til Undredal i tillegg. Bygget ligg i nærleiken av eksisterande teknisk infrastruktur og kan knyte seg til denne. Aurland Naturverkstad Planomtale side 7
4 Omtale av planen Juridisk verknad Plankart og føresegner vil etter planvedtak vere juridisk bindande for arealbruken og gje grunnlag for gjennomføring av planen. Resten av planomtalen gjev informasjon om bakgrunn og nærare skildring av planen utan å vere juridisk bindande. Generelt Planen omfattar areal for tenesteyting/fritidsbustad og gatetun. Planområdet har eit areal på 0,5 daa. Areal for tenesteyting og næring Reguleringsendringa gjev rom for oppføring av eit bygg i som i struktur og form innordnar byggeskikken i Undredal. Bygget skal innehalde offentleg toalett, dusj, vaskerom og utstilling/informasjon i 1. høgda. I 2. høgda skal det byggast 3 leilegheiter for utleige. Bygget skal ha toalett som er universelt utforma. Arealet utanfor skal opparbeidast parkmessig og det er høve til å sette opp bord og benkar utanfor. Gatetun Arealet kan opparbeidast til parkeringsplassar. Fareområde Radon Det må gjerast tiltak mot radon i samband med bygging. 5 Verknadar av planframlegget Vedteken plan heimlar oppføring av servicebygget. Undredal får eit tilbod om offentleg toalett, lokale som kan nyttast til utstilling/informasjon og eit servicebygg som kan nyttast av campinggjester og andre. I bygget sin 2. etasje kan det innreiast tre leilegheiter for utleige. Eit nytt bygg i det tette bygningsmiljøet i Undredal fører til endringar. Det er tydeleg å sjå at bygget er nytt, samstundes innordnar bygget seg utbyggingsmønster og byggeskikk i Undredal, med tanke på etasje tal, takvinkel og hovudmøneretning. Eit nytt bygg fører og til endringar med mellom anna med omsyn til utsikt, innsyn i hagar, ferdsel mm. Eit sentrum som Undredal vil overtid alltid vere i endring. Vurdering i høve Naturmangfaldlova(NML): Det er ingen registrering på www.miljostatus.no, www.fylkesatlas.no, www.artsdatabanken.no, eller www.dirnat.no, innanfor planområdet. Det er registrert verdifulle naturtypar vest for arealet, utanfor Undredal sentrum. Barn og unge Det aktuelle området er ikkje nytta spesielt av barn og unge. Arealet har tidlegare vore ein del av innmarksareal og campingplass. I nærleiken er det eit område opparbeid til volleyballbane etter initiativ frå ungdom i bygda. Ved fjorden er det ei mykje nytta badefjære. Aurland Naturverkstad Planomtale side 8
ROS Analyse Det er utarbeidd ei ROS analyse for området. Flaum, radon, trafikkfare og kulturminne bygningsmiljø er sentrale tema for området. ROS analysen konkluderar med at : Det må førast tilsyn md elveforbygginga mot Undredalselvi Reguleringsplanen skal setta krav om radonsperre i byggegrunnen. Ein reguleringsplan for heile Undredal sentrum må ta opp problemstillingar rundt og komme med framlegg til gode løysingar for trafikkavvikling. Reguleringsplanen vidarefører føresegnene i gjeldande reguleringsplan om utforming av nybygg. 6 Merknadar etter melding om oppstart Det vart meldt om oppstart av planarbeid kunngjort i Sogn avis. og berørte naboar og offentlege instansar vart invitert til å komme med innspel til planarbeidet. Frist for å komme med innspel vart sett til 01.08.2011. 6.1 Fråsegner frå offentleg høyringsinstansar: NVE, datert 22.06.2011 Området er synt som ikkje skredutsett i NGI sitt gamle aktsemdkart for stein og snøskred. NVE har elles ingen innspel til planarbeidet. Fylkesmannen Sogn og Fjordane, miljøvernavd, datert 18.07.2011 Viser til krav om planomtale og at vurderingar etter naturmangfaldlova vert ein del av planomtalen. Viktig at bygget får ei best mogleg tilpassing til omgjevnadene og at det vert lagt vekt på god estetikk. Viktig at ikkje ROS analysen er for avgrensa. Det må gå tydleg fram kven som har utarbeidd analysen Kommentar Planomtale og ROS analyse er utarbeidd Statens vegvesen, datert 19.07.2011 Planen bør vise tilkomst til tomta. Bør vurdere behov for parkeringsplassar, og om parkering skal skje på eigen grunn eller tiliggande område Kommentar Tilkomst og parkering er ein del av reguleringsplanen Fylkesmannen Sogn og Fjordane, Landbruksavd, datert 01.08.2011 Ingen merknad til reguleringsendring som omsøkt. Pga lite utbyggingsareal i Undredal er det likevel viktig at arealutnytting er vurderingstema i planarbeidet. Aurland Naturverkstad Planomtale side 9
Sogn og Fjordane fylkeskommune, plan og samfunnsavdelinga datert 01.08.2011 Tilrår at detaljregulering for servicebygg vert utforma med bakgrunn i ei registrering og analytisk kartlegging av kulturhistoriske og naturgitte felles verdiar. Tilrår å utarbeide konsept for heile sentrum. Arbeidar med skisse som er meint som innspel til utforming av planar i Undredal 6.2 Innspel frå naboar Sverre Tinjar, gnr 51, bnr 39. datert 23.07.2011 I staden for privat reguleringsplan for denne tomta, er det ynskje om ein kommunal reguleringsplan for heile sentrum i Undredal. Ynskjer ikkje dagens størrelse og plassering på servicebygget. Har berre fått informasjon om at det skulle byggast eit toalettanlegg for turistar, men har fått eit heilt forretningskompleks som tek all utsikt til fjorden og til Skjerdal. Fryktar auka trafikk og støy, dersom campingplassen vert ein realitet og krev i det høvet støyskjerm mellom plass og hage som skal med i planen. Aksepterar ei omregulering for området, men krev heilskapleg regulering og at denne planen må gå inn i ein reguleringsplan for heile sentrum i regi av kommunen. Krev framleis tilgang til gangveg frå hagen og ned til naustet, der den no går. Har hevd. Håpar også på ryddig sakshandsaming. Kommentar Planavgrensing og heilskapleg vurdering er gjeve ein kommentar i kap 6.2 Det er behov for eit bygg i denne storleiken for å få plass til alle funksjonar det er behov for. Utleigeeiningane i 2. etasje er dei som gjer det mogleg å finansiere bygget. Campingplassen har vore ein realitet i fleire år og eit servicebygg gjev turistane eit betre tilbod. Ein støyskjerm er eit framandelement i Undredal. Det vil kanskje vere betre å etablere ein hekk. Denne reguleringsplanen er ikkje til hinder den omtalte gangvegen. For Harald Tinjar, Olaug Irene Tinjar gnr 51, bnr 39, datert 23.07.2011 Som over Harry Tinjar gnr 51, bnr 39, datert 23.07.2011 Som over Einride Tinjar, gnr 51, bnr 39, datert 23.07.2011 Som over Gullbjørg Tinjar Grønås gnr 51, bnr 39, datert 23.07.2011 Som over Ingebjørg Sofie Holestøl gnr 51, bnr 39, datert 25.07.2011 Som over Aurland Naturverkstad Planomtale side 10
Olaug Vindedal (51/37), Peder O Vindedal (52/22 og 54), Karl Kaspersen (51/72), Olav Finden (51/91), Ingebjørg Grøttebø m fullmakt (51/70) og Irene Stegen med fullmakt(51/82) Det er uakseptabelt å sette i verk arbeid med reguleringsendring for den aktuelle tomta åleine i Undredal sentrum Planarbeidet må femne om heile sentrumsområdet som etter gjeldane plan har status som spesialområde med forskjellig underføremål Det må gjennomførast konsekvensutgreiing 6.3 Kommentarar til mottekne merknadar Planavgrensing og heilskapleg vurdering Fleire av merknadane har kommentar til avgrensinga av planen. Avgrensinga av planområdet er handsama og godkjent i kommunestyret. Planavgrensinga for denne planen må oppretthaldast i samsvar med kommunestyrevedtaket 05.05.2011 Dersom det skal utarbeidast ein plan for eit større område må Aurland kommune ta ansvar for ein slik plan og planprosess. Fylkeskommunen rår til at ei detaljregulering for servicebygget bør utformast med bakgrunn i registrering og analytisk kartlegging av kulturhistoriske og naturgitte felles verdiar. Mykje av dette er kartlagt og registrert gjennom eit arbeid med stadanalyse for Undredal som diverre ikkje er sluttføret. Fylkeskommunen tilrår å utarbeide konsept for heile sentrum og at detaljreguleringa vert utforma med bakgrunn i dette. Det er naturleg at dette vert ein del av ein reguleringsplan for heile Undredal. Plassering av servicebygget Fleire av merknadane som er motteke framheld at plasseringa av eit nytt bygg må vurderast i ein større samanheng. Framlegget til plassering av bygget kom fram i samband med eit seminar som Undredal Bygdeutvikling arrangerte i juni 2010. I kap 2.1 er det gjort nærare greie for plassering av bygningen. Aurland Naturverkstad Planomtale side 11
7 Reguleringsføresegner Reguleringsplan for Undredal sentrum reguleringsendring detaljregulering gnr 51, bnr 20 m.fl Føresegner i samsvar med plan og bygningslova 12 5. Føresegnene er knytt til plankart, teikn. dato i samsvar med vedtak. og gjeld for det området som er synt med plangrense. Føresegnene kjem i tillegg til reglane i plan og bygningslova med forskrifter, samt vedtekter til Planog bygningslova vedtekne av kommunestyret. Reguleringsføremål i plankartet: 1. Busetnad og anlegg (pbl. 12 5. Nr 1) Næring/tjenesteyting 2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (pbl. 12 5. Nr 2) Gatetun 3. Omsynssone Faresone Radon 1 Busetnad og anlegg Næring/tenesteyting a) I området kan det oppførast bygg med areal for næring og tenesteyting. I bygget skal det settast av areal til offentleg toalett og servicefunksjonar som dusj, vaskerom, oppvaskrom, utstilling og informasjon i 1. etasje. I 2. etasje kan det innreiast tre leilegheiter for utleige. b) Tillaten tomteutnytting er oppgjeve som bebygd areal i prosent av tomtearealet, BYA. BYA er maks 50 %. c) Bygg kan oppførast i 2 etasjar. Takvinkel skal vere mellom 30 og 45 o. ytterkledning, vindaugsrammer og dører skal vere i tre, Taktekkje skal vere i raudt, grått eller svart. Villmarkspanel, ukantabord og liknande. Skal ikkje nyttast. Bygg skal ha eit enkelt formspråk. Falske skodder og annan utvendig staffasje skal ikkje nyttast. Utvendig fargesetting skal vere avdempa. d) Dei delane av bygget som er tilgjengeleg for ålmenta, toalett og rom for utstilling/ informasjon skal vere universelt utforma. 2 Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur a) Gatetun Området kan inngå som ein del av eit framtidig Torg i området. Det er tillate å opparbeide inntil 5 parkeringsplassar i området 3 Omsynssone a) Faresone radon(330) Det må gjerast tiltak mot radon i samband med oppføring av bygning. Aurland Naturverkstad Planomtale side 12