Detaljregulering av Bøleråsen Senter _Byggehøyder_ side 1 av 6 BYGGEHØYDER Eiendom: BØLERÅSEN SENTER,GNR.107, BNR.697, BØLERÅSEN, SKI KOMMUNE Utarbeidet av: STEIN HALVORSEN AS sivilarkitekter MNAL for Bøleråsen Senter AS. Dato: 16.06.2011 Dokumentet er innlegg i saksfremstillingen til 2.gangs behandling av planforslaget etter at Planutvalget ved 1.gangs behandling vedtok varsel om at foreslått byggehøyde på 15 m ikke kunne aksepteres. Utredningen begrunner foreslåtte byggehøyder i forhold til eksisterende topografi i området, eksisterende bygningsmiljø og virkning av byggehøydene på solforhold i og rundt planområdet. Topografi Planutvalget begrunner sitt vedtak med at et bygg med gesimshøyde på 15 m blir for høy så nær toppen av Bøleråsen, Bølerkollen. Den grafiske fremstillingen av topografien på side 2 og 3 viser at høydeforskjellen mellom planområdet slik det er i dag (c+155.0) og Bølerkollen (c+198.0) i forhold til avstanden mellom dem (ca 500 m) gir anledning til å bygge opp mot 15 m over planert terreng uten at landskapsopplevelsen forringes. Snittene på side 3 viser at eksisterende bebyggelse i området overskrider topphøyden Planutvalget mener er for høy ift Bølerkollen, nemlig c+170.0. I tillegg ligger både Bøleråsen skole (c+171.7) og boligområdet Bregnefaret (c+177.5) nærmere kollen en utbyggingsforslaget gjør. Bygningsmiljø Eksisterende bebyggelse i området er ikke bare faktisk høyere enn foreslåtte byggehøyder i planområdet; den virker også høyere pga sine proporsjoner og mangel på terrengtilpassning. Bildene på side 4 viser boligbebyggelsen i Einerveien og Bregnefaret, samt planlagt bebyggelse i planen. Mens eksisterende boligbebyggelse er store en-, toeller flermannsboliger, ferdighus oppført på terreng planert i forhold til avkjørsel og ellers uten hensyn til topografien på og rundt tomta, er planlagt bebyggelse utformet på en måte som demper virkningen av den faktiske høyden. Utbyggingsforslaget innenfor planen bruker terrengbearbeiding aktivt for å løse aktuelle fysiske og samfunnsmessige problemstillinger. Bebyggelsen tar opp i seg terrengfallet i NØ SV-retning, et grep som reduserer antall etasjer og bringer boligenes felles uterom på nivå med gangveinettet og naturområdene rundt, samtidig som det effektivt separerer boligområdet fra næringsområdet og sørger for differensiering av offentlighetsgrad. Solforhold Solstudien på side 5 viser at planlagt utbygging ikke vil ha konsekvenser for omkringliggende bebyggelse mht solforhold. Den nærmeste bebyggelsen er Bøleråsen skole og den minste avstanden på 30 m gjør at ikke engang de lange skyggene om våren/høsten forringer solforhold for skolebygget. Ny bebyggelse kaster noe skygge over skoletomten nærmest planområdet i ettermiddagstimene. Dette området er i dag trafikkareal og brukes ikke til opphold om ettermiddagen. Skolebygget selv skygger for dette området om formiddagen. Boligbebyggelsen innenfor planområdet er utformet med tanke på å sørge for best mulig solforhold fra tidlig ettermiddag til kveld (se solstudiepå side 6). Dette fordi skogholtet øst for planområdet uansett kaster skygge på planområdet om formiddagen Konklusjon Utredningen viser at det er forsvarlig å tillate byggehøyder opp mot c+170.0 innenfor planområde, både med hensyn til topografi og konsekvenser for solforhold. Utredningen viser også at tilpassning til terreng og omgivelser demper virkningen av den faktiske høyden.
ILLUSTRASJON planområdet vist ift eksisterende topografi i området Detaljregulering av Bøleråsen Senter _ Byggehøyder _ side 2 av 6
ILLUSTRASJON utbyggingsforslaget vist ift eksisterende topografi og byggehøyder Detaljregulering av Bøleråsen Senter _ Byggehøyder _ side 3 av 6
Detaljregulering av Bøleråsen Senter _ Byggehøyder _ side 4 av 6 Bebyggelsestype i boligområdet Bregnefaret nord for planområdet Bebyggelsestype i boligområdet Einerveien vest for planområdet Foreslått bebyggelse sett fra gangveien langs skogsholtet Foreslått bebyggelse sett fra gangveien langs Bregnefaret ILLUSTRASJON planlagt bebyggelse sammenlignet med eksisterende bebyggelse rundt planområdet mht terrengtilpasning
Detaljregulering av Bøleråsen Senter _ Byggehøyder _ side 5 av 6 vårjevndøgn 21.mars sommersolverv 21.juni vintersolverv 21.desember ILLUSTRASJON virkning av planlagt bebyggelse på solforhold for tilliggende bebyggelse
Detaljregulering av Bøleråsen Senter _ Byggehøyder _ side 6 av 6 vårjevndøgn 21.mars sommersolverv 21.juni vintersolverv 21.desember ILLUSTRASJON solforhold innefor planområdet etter gjennomført utbygging * Solstudiene er utarbeidet ved hjelp av digital 3D modell. Skyggen genereres av topografi og bygningsmasse; vegetasjon er ikke tatt i betraktning.