Sluttrapport Fokuskommunesamarbeidet Vågan kommune Vågan eiendom KF
1. Innledning Vågan kommune har over år virkeliggjort de fleste av sine boligplaner for å imøtekomme behov i befolkning for midlertidige gjennomgangsboliger, med god støtte fra Husbankens boligtilskudd. Dette har vært nødvendig i forhold til et stort ambisjonsnivå i forhold til bosetting og flyktninger og i forhold til at boligmarkedet i Vågan har vært vanskelig over flere år. Markedet etter leieperioden (3 år) har vært smalt eller fraværende for et stort antall grupper. Det samlede vedlikeholdsetterslepet på boligmassen har vært stort, men henger ikke bare sammen med en anstrengt kommuneøkonomi, men også sammen med hvilken oppfølging leietakere med veiledningsbehov faktisk får. Vi tror at med rett oppfølging og veiledning vil 1) leietakere bli mer attraktive på «ettermarkedet», 2) de samlede ressursene som tilbakeføres boenhetene i form av vedlikehold reduseres, og 3) kommunen kan unngå kompliserte og kostnadskrevende utkastelsesprosesser. Vågan kommune ble medlem av fokuskommunesamarbiedet først i 2013, og har således kun drevet dette i ett år. Vi er glade for den muligheten og det «trykket» denne deltakelsen har gitt oss, men ser samtidig at ett år ikke er lang tid i forhold til mange av de utfordringer vi har og de prosesser vi har iverksatt. Men samtidig ser vi at de oppgavene vi har tatt fatt på har fått politisk forankring og er videreført i kommunale planer og økonomiske prioriteringer, hvilket gir grunnlag og håp for gode løsninger også i årene som kommer. Vi ser derfor ikke på denne sluttrapporten som en sluttrapport, men som en statusrapportering på et viktig igangsatt arbeid. 2. Nærmere beskrivelse av arbeidet/prosjektet 2.1 Vågan eiendom KF Vågan eiendom KF er et heleid kommunalt foretak hvor ansvarsområde og hovedoppgave er å ivareta eieransvaret for Vågan kommunes formålsbygg, idrettsbygg og anlegg, kulturbygg og utleieboliger. Vågan eiendom KF har i tillegg til dette ansvar for programområdet Idrett, inkludert drift av Svolvær svømmehall, samt boligsosiale virkemidler (startlån, boligtilskudd, bostøtte mv.). Vågan eiendom KF skal, ut fra forretningsmessige prinsipper, forvalte realverdien av eiendommene, og har ansvaret for drift, vedlikehold, utvikling og renhold av bygningsmassen. 1
Foretaket har et eget valg styre som svarer direkte til Vågan kommunestyre, og hvor foretakets oppgaver og ansvar er klart definert i kommunens politiske delegasjonsreglement (vedtatt 2014). Administrativt er foretaket er organisert i følgende avdelinger: - Administrasjon (daglig leder og innkjøpsrådgiver) - Utbyggingsavdeling - Boligkontoret - Park, idrett og friluftsliv - Renhold 2.2 Prosjektorganisering Prosjektet har vært gjennomført som et administrativt prosjekt, med styret i Vågan eiendom KF som overordnet styringsinstans. Dette kommer som en naturlig forlengelse av at Vågan eiendom KF er tildelt ansvaret både for utleie av kommunalt disponerte boliger, boligsosiale virkemidler og boligsosial oppfølging (BSHP). Prosjektarbeidet har vært gjennomført av: - Daglig leder: Overordnet styring av prosjektet, kontakt med eiendomsutviklere (4 stk.) og rapportering, prioritering av ressurser til boligveileder og diskusjoner opp mot politisk nivå (styret i Vågan eiendom KF). - Eiendomskonsulent: Fra-leie-til-eie, boliger for særskilte grupper, akuttboliger. - Økonomikonsulent: Fra leie-til-eie (startlån og boligtilskudd). - Boligveileder: Fra leie-til-eie (veiledning og motivering), boligveiledning, restanseoppfølging o.l. 2.2 Beskrivelse av utfordringer som søkes løst gjennom prosjektet Vårt prosjekt har hatt i seg tiltak for å ta grep om følgende utfordringer: - Styrke/stimulere «ettermarkedet»: Som mange andre kommuner har Vågan kommune et «trangt» boligmarked, med høye boligpriser sett i forhold til befolkningens gjennomsnittlige inntektsnivå. Kommunen disponerer i forhold til befolkningstall et høyt antall kommunalt disponerte utleieboliger, men opplever likevel at 30-40 personer til enhver tid ikke kan tilbys et sted å bo. - Boligveiledning: Vågan eiendom KF har over år erfart at mange leietakere ikke klarer å ivareta alle sine forpliktelser som leietaker, både hva angår finansielle forpliktelser, ivaretakelse av boenheten og være en del av et større bomiljø. Dette gir unødvendige merkostnader til vedlikehold, utkastelser og kompliserte konflikter med naboer, som en tror vil kunne
reduseres og på sikt unngås ved tettere oppfølging av et hjelpeapparat særskilt innrettet mot dette. - Fra leie-til-eie (aktiv bruk av statlige virkemidler): Det er ingen kommunal målsetting å være en stor utleier, men tvert imot å ha et tilstrekkelig antall boliger innrettet mot de få som faktisk for en periode har behov for et kommunalt tilbud. Vi erfarer at mange har utfordringer med å komme seg videre i sin «boligkarriere», og blir værende for lenge i kommunalt leieforhold. En tror at med egenstyrt og aktiv bruk av startlån og boligtilskudd vil en kunne bøte på denne utfordringen. - Vedlikeholdsutfordringer: En erfarer at den kommunale boligmassen i mange tilfeller utsettes for slitasje og bruk som ligger ut over hva som normalt kan forventes. Mange ivaretar sitt leieforhold på en god måte, mens enkelte har klare behov for veiledning. Med bedre veiledning og oppfølging, og dedikerte vaktmesterressurser opp mot boligmassen, vil en kunne redusere unødvendige kostnader og bruke et presset vedlikeholdsbudsjett mer målrettet. - Tomteutvikling: Tiltaket henger noe sammen med utfordringen med et manglende «ettermarket», men her er spørsmålet mer om hvilken rolle kommunen skal spille i å legge til rette for selvbygging og større utbyggingsprosjekter, og da særlig i sentrumsnære områder. - Boliger for særskilte grupper: Vågan kommune har vært både dyktige og heldige i forhold til å kunne tilby og ivareta et boforhold for enkeltpersoner med særlige utfordringer i forhold til boevne. Utfordringen er imidlertid til stede, og vi anser en kombinasjon av tett oppfølging og samordning fra hjelpeapparat og særskilt tilrettelagte boliger som løsningen på denne utfordringen. Boligenes beliggenhet og bomiljø anses vel så viktige som boligens utforming. - Akuttboliger: I løpet av et år opplever kommunen tidvis at enkeltpersoner får et akutt boligproblem, og hvor NAV Sosial i vår kommune er ansvarlig for å løse disse. Fram til nå har dette vært ivaretatt ved bruk av hotellovernatting mv., men dette er tidvis en dyr og for mange lite tilfredsstillende løsning.
2.3 Mål og strategier Vågan kommune har de siste årene gjennomført mange boligpolitiske og sosiale formål, men sitter fortsatt igjen med noen utfordringer. I en deltakelse i fokuskommunesamarbeidet håper vi kunne bidra med vår opparbeidede erfaringer, og samtidig hente inn kunnskap og inspirasjon fra kommuner som har vært gjennom de tema vi anser som viktige for oss. 2.4 Tiltak 3.4.1 Styrke «ettermarkedet» Som nevnt innledningsvis har kommunen hatt utfordringer med at boligmarkedet er trangt, med til dels dyre boliger sett i forhold til det gjennomsnittlige inntektsnivået i kommunen. Mange potensielle kjøpere, både i kommunale utleieboliger og i private leieforhold, har ikke tilstrekkelig økonomi til å matche dette markedet. Vårt utgangspunkt har da vært å bidra til å stimulere og synliggjøre ovenfor utbyggere det potensialet som ligger i å innrette seg også mot dette kjøpersegmentet. Pr. i dag har vi inngått forpliktende avtale med en utbygger, og mottatt støtte og bistand fra Husbanken til dette, samt at vi har løpende dialog med ytterligere 3 utbyggere som alle har endret sine planer til også å omfatte litt enklere og arealeffektive boenheter som en større del av befolkningen. Det har i denne prosessen vært viktig at kommunens politiske ledelse både har initiert og bistått i oppfølgingsarbeidet, samtidig som daglig leder har vært i kontinuerlig kontakt med de ulike private aktørene. Vår boligkontor vil fortløpende følge opp disse prosjektene og stimulere våre leietakere og andre som tar kontakt med kontoret til å vurdere disse prosjektene. Vi anser og ønsker å bruke startlån og boligtilskudd aktivt for å bygge opp under disse prosessene. 3.4.2 Boligveiledning Vågan eiendom KF har over flere år ønsket å kunne tilsette egen boligveileder som kan gå inn og veilede våre leietakere i alle aspekter ved leieforholdet, og ut fra individuelle behov. I enkelte tilfeller også sammen med vår driftsansvarlig (vaktmester) for boligmassen. Som følge av dette prosjektet har vi både klart å få boligveiledning inn som et eget tiltak, men vi har også klart å få dette inn som et permanent tilbud innenfor vårt tjenesteområde. Vi ser allerede at dette har hatt stor effekt på flere områder. Vi kommer tidligere i dialog med leietakere som synes å kunne få problemer, vi har klart å få flere leietakere til å erverve egen bolig, leietakere med eksisterende utfordringer har vi klart å følge tettere opp og funnet gode og varige løsninger for, og gjennom å ha fellesmøter med leietakere i større bomiljø har vi klart å skape noe større egenansvar for eget bomiljø. Det er likevel klart at dette er en langsiktig prosess som krever et langsiktig perspektiv, men bare med det vi har klart å få til på denne korte tiden gir oss tro på at dette skal gi store ringvirkninger på lang sikt, og kanskje redusere behovet for kommunale gjennomgangsboliger.
2.3 Fra-leie-til-eie Dette punktet kommer litt som en følge av punktene 2.1 og 2.2. Vi har det siste året arbeidet målrettet mot å få flere av våre leietakere, og da særlig de som har bodd hos oss lenge, over i et permanent eie av sin egen bolig, eller finne langvarige private leieforhold. Erfaringen her er at dette er prosesser som tar tid, da både evne og vilje i flere tilfeller må på plass. Til tross for dette har vi bare det siste året klart å bistå 10-15 personer med å komme seg over til gode alternative og permanente tilbud utenfor et kommunalt tilbud. I praksis gjennomføres det samtaler med de ulike personene, det arbeides med å avklare deres økonomiske muligheter, og en bistår om nødvendig med boligvisninger mv. Dette er et punkt som vi vil fortsette med å ha fullt fokus på, og i skrivende stund arbeides det aktivt med 10 konkrete personer som skal inn i et prosjekt som er under utvikling, jfr. punkt 2.1. Ytterligere 8 personer vil bli arbeidet videre med når første runde er gjennomført. 2.4 Boliger for særskilte grupper Tiltaket gjelder enkelte leietakere med så store boutfordringer at disse må tilbys særlig tilrettelagte boliger. Pr. i dag er det inntatt i kommunens investeringsbudsjett med oppstart i 2016. Vi har fram til nå klart å løse dette med tett oppfølging fra boligveilder. 2.5 Akuttboliger I løpet av et år opplever kommunen tidvis at enkeltpersoner får et akutt boligproblem, og hvor NAV Sosial i vår kommune er ansvarlig for å løse disse. Dette forholdet var et tiltak i vår forrige boligsosiale handlingsplanen, men ble etter en behovsvurdering ikke funnet nødvendig å realisere (gode og billige alternativer på hotell). Problemstillingen er igjen aktualisert, og vi har ovenfor NAV sosial skissert en konkret løsning. Det vil derfor bli jobbet videre med dette i kommende år. 2.6 Vedlikeholdsutfordringer Vågan kommune har totalt ca. 250 utleieboliger, inkl. omsorgsboliger og habiliteringsboliger, som utgjør ca. 12.000 m2. Ut fra befolkningstall og i forhold til sammenlignbare kommuner har vi god boligdekning. Med unntak av omsorgsboliger har vår boligmasse et stort vedlikeholdsetterslep, som har kommet av manglende økonomiske avsetninger/prioriteringer til dette området. I og med at
boligmassen er organisert inn under samme paraply som formålsbygg, har prioriteringene dessverre gått mot disse. Gjennom prosjektet har vi fått fokus på boligmassen og de utfordringer den har, og fra 2014 har vi klart å synliggjøre og fått politisk aksept for å prioritere mer av våre vedlikeholdsressurser til boligmassen. Sammen med tett oppfølging fra boligveileder har vi tro på at vi men slik målrettet innsats skal kunne tilby nøkterne, men kvalitetsmessig tilfredsstillende boenheter på sikt. 3.0 Avslutning Som nevnt innledningsvis har Vågan kommune kun vært deltaker i fokuskommunesamarbeidet kun i ett år, og for oss oppleves nok ikke prosessen å være på langt nær avsluttet. Vi vil derfor i både det kommende året og flere år etter det jobbe intensivt videre med de i denne rapporten presenterte utfordringer, og sikkert ta tak i nye. For vår del har deltakelse både handlet om å spisse fokus, men vel så mye om å skape politisk involvering, aksept og tydelige prioriteringer innenfor dette området. Bare her opplever vi å ha tatt «syvmilssteg» i riktig retning.