Postboks 4814 Nydalen 0484 Oslo 23. Mai 2017 Bærum kommune SØKNAD OM DISPENSASJON VEDRØRENDE UTNYTTELSESGRAD, FRA PLANKRAVET, FRA AVSTAND TIL JERNBANE, SAMT FRA AVSTAND TIL NABOGRENSE Eiendom 54/215 Åsløkkveien 20 C, 1341 Slependen Tiltakshaver: Teodora Langseth Omsøkte tiltak består av oppføring av tilbygg og påbygg på eksisterende enebolig. Det søkes om oppføring garasje som tilbygg, samt et takopplett/ark på selve boligdelen. Utnyttelsesgrad Gjeldende kommuneplanbestemmelser 26.2 bokstav d) sier blant annet: «Grad av utnytting for frittliggende småhusbebyggelse skal ikke overstige % BYA = 20%.» Omsøkte tilbygg medfører at utnyttelsesgraden øker med 6,3m 2, og utnyttelsesgraden på eiendommen går fra å være 21,4% til 22,3%, med andre ord en økning på 0,9%. Det søkes herved om dispensasjon da tiltaket kommer ytterligere i strid med ovennevnte bestemmelse. Plankrav Gjeldene kommuneplanbestemmelser 3.1 sier: I byggeområder kan det ikke utføres arbeid og tiltak som nevnt i plan- og bygningslovens 20-1 og 20-2 før området inngår i reguleringsplan. Bestemmelse 3.3 sier at det kan gjøres unntak fra kravet om reguleringsplan forutsatt at bestemmelsene om uteareal, utnyttelse m.v. i KPA 26 overholdes. Da tiltaket får en overskridelse av utnyttelsesgraden (se avsnittet Utnyttelsesgrad ovenfor) kan det med andre ord ikke gjøres unntak fra plankravet. Da tiltaket ikke rammes av unntaksbestemmelsen, søker vi om dispensasjon fra det generelle plankravet nevnt i 3.1. Avstand jernbane Jernbanelovens 10 sier at Det er forbudt uten tillatelse fra kjøreveiens eier å oppføre bygning, anlegg eller annen installasjon innen 30 meter regnet fra nærmeste spors midtlinje.
Da tiltaket kommer nærmere jernbane enn 30 meter, søkes det om dispensasjon fra ovennevnte bestemmelse. I henhold til byggesaksforskriftens 6.2 bokstav o) skal kommunen innhente nødvendig tillatelse fra jernbanemyndighet dersom dette ikke foreligger. Avstand nabogrense Plan- og bygningslovens 29-4 sier: «Hvis ikke annet er bestemt i [reguleringsplan], skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som angitt i forskrift eller som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter.» Omsøkte tilbygg kommer nærmere nabogrense enn 4 meter, og det søkes om dispensasjon fra ovennevnte bestemmelse. --- Bestemmelsene om dispensasjon er nedfelt i plan- og bygningslovs (plandelen) kapittel 19. Loven fastslår følgende i 19-2: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Kommunens adgang til å gi dispensasjon er avgrenset i lov. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt, og det må i tillegg foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Ved en vurdering av dispensasjon vedrørende antall parkeringsplasser og avstand til nabogrense bør man stille seg spørsmålet om hensynene bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt, om fordelene er større enn ulempene samt om hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. I den forbindelse anføres følgende: Utnyttelsesgrad Hensynet bak ovennevnte bestemmelse er å forhindre at den totale bygningsmassen i boligområder blir for dominerende. Tillatelse til et tilbygg av en enkeltgarasje som overskrider utnyttelsesgraden med noen få prosent, vil ikke tilsidesette bestemmelsen vesentlig. Arealene der garasje skal plasseres er i tillegg allerede beslaglagt som parkeringsareal. Neste spørsmål er om fordelene er større enn ulempene etter en samlet vurdering? Fordelene ved innvilgelse av dispensasjon fra utnyttelsesgrad i forhold til ulempene må kunne sies å være vesentlig større. For tiltakshaver vil det være en stor fordel å få tillatelse til oppføring av omsøkte garasje. Det er derimot vanskelig å finne ulemper for omsøkte tiltak. Alle berørte naboer er varslet i saken, og ingen av disse har merknader til tiltaket. Dette underbygger vår påstand om at ulempene er mye mindre enn fordelene ved prosjektet.
Tredje spørsmål er om hensynene bak bestemmelsen det søkes om dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke? I den forbindelse anføres det at hensynene bak utnyttelsesgraden ikke gjør seg sterkt gjeldende i tilknytning til omsøkte utvidelse. Det vises til at det har vært innvilget en rekke dispensasjon vedrørende utnyttelsesgrad i kommuneplanen. I tillegg kan det nevnes at det er blitt innvilget liknende dispensasjoner i området tidligere, og viser i den forbindelse til likebehandlingsprinsippet. Plankrav Intensjonen med plankrav er å sikre en forutsigbar utbygging som tilfredsstiller de mål og intensjoner den enkelte kommune har satt seg. Et plankrav sørger for at utbygging ikke kan skje tilfeldig og uten at områder reguleres. Kommuneplanen er en overordnet plan og er sjeldent et godt verktøy for detaljstyring av utbygging, slik en reguleringsplan er. Ved søknad om dispensasjon fra kommuneplanen vil det derfor være nødvendig å vise at de hensyn som vanligvis ivaretas gjennom en regulering blir tilstrekkelig ivaretatt i byggesaken I omsøkte tilfelle er eiendommen allerede bebygd med en enebolig. Omsøkte tiltak er et lite tilbygg som skal inneholde garasjedel. Dette tilsier at bruken av tomten vil være den samme. Det vil heller ikke være hensiktsmessig å utarbeide en reguleringsplan for kun en eiendom så lenge alle krav som vanligvis ivaretas gjennom en reguleringsprosess her ivaretas i byggesøknad og dispensasjon. Vi vil minne om at den eneste grunnen til at tiltaket rammes av plankravet, er at utnyttelsesgraden økes med mindre enn 1%. Å måtte utarbeide en reguleringsplan på grunn av en økning av BYA på mindre enn 1%, vil heller ikke være samfunnsøkonomisk forsvarlig. Fordelene ved å tillate dispensasjon fra plankravet utgjør ingen endring i intensjonen bak bestemmelsen. Hensikten med plankravet var ikke å nekte utvidelser på allerede bebygde eiendommer, men å sikre en forutsigbar utbygging. Ulempen ved å tillate dispensasjon fra bestemmelsen er at selve bestemmelsen da etter hvert kan miste sin kraft. En dispensasjon fra plankravet vil ikke føre til at denne mister sin kraft her, da dette er en allerede bebygd eiendom og tilbygget er av mindre betydning for miljø og samfunn. Hensynene bak bestemmelsen kan på bakgrunn av ovennevnte ikke sies å bli vesentlig tilsidesatt selv om det gis dispensasjon fra bestemmelsen i denne saken. Man må også kunne si at fordelene ved slik dispensasjon er større enn ulempene. Videre vil skjønn og rimelighet tilsi at hensynene bak bestemmelsen ikke gjør seg gjeldende med full styrke i denne spesielle saken. Avstand jernbane Hensynet med avstandskravet på 30 meter i jernbaneloven, er å sikre tilstrekkelig med arealer til en fremtidig utvidelse av jernbanespor. Sikkerhetsmessige hensyn spiller også inn, spesielt med hensyn på støy fra jernbanen.
Omsøkte tiltak (tilbygg og påbygg) vil føres opp på den siden av boligen som vender bort fra jernbanesporet. Investeringskostnadene er beskjedne, samt at støynivået ikke vil økes inn i boligen eller på uteoppholdsarealene. Da jernbanemyndighetene tidligere har gitt dispensasjon for oppføring av bolig nærmere jernbanen enn 30 meter, så ligger det litt i kortene at det også vil være anledning å få bygge seg en liten garasje på den siden av boligen som ligger lengst fra jernbanen. Avstand nabogrense Hensynet bak bestemmelsen i plan- og bygningsloven er å forhindre at store bygninger klumper seg sammen i nærheten av vei eller andre områder. Både estetiske og sikkerhetsmessige hensyn er inne i bildet her, med hovedvekt på brannsikkerhet. Videre sikres det at alle naboene har samme muligheter til å utnytte tomtearealet sitt dersom de senere skulle ønske å bygge noe på sin side av grensen. Tilbygget (garasjen) vil komme nærmere nabogrense enn 4 meter, men dette går ikke på bekostning av hverken sikkerhetsmessige hensyn, eller naboens muligheter for å utnytte sin del av eiendommen. Dersom garasjen hadde vært oppført frittliggende (ikke som tilbygg) kunne denne vært plassert 1 meter fra nabogrense. De deler av tilbygget som kommer nærmere nabogrense enn 4 meter vil oppføres med tilstrekkelig brannmotstand. Fordelene med å innvilge dispensasjon er knyttet til arealbruken på eiendommen. Jo mer kompakt bygningsmassen plasseres, jo større egnet uteoppholdsareal vil eiendommen ha. Vi kan ikke finne noen ulemper ved innvilgelse av slik dispensasjon. Hensynene bak bestemmelsen kan på bakgrunn av ovennevnte ikke sies å bli vesentlig tilsidesatt selv om det gis dispensasjon fra bestemmelsen. Man må også kunne si at fordelene med å gi dispensasjon fra plan- og bygningslovens 29-4 vedrørende avstand til nabogrense må kunne sies å være større enn ulempene. --- Vil avslutningsvis vise til Ot.prp. nr. 45 (2007-2008) (lovforarbeidene) vedrørende dispensasjon: 2.3.14 Dispensasjon: Bygningslovutvalget vurderer endringer i gjeldende lov 7 for byggesaksdelen. Den praktiske bruk av dispensasjonsreglene har etter Bygningslovutvalgets oppfatning vist at det er behov for å kunne fravike plan- og bygningslovens regelverk i enkeltsaker for å få gode og hensiktsmessige løsninger. Selv om slike avvikende løsninger går ut over reglenes forutberegnelighet, tilsier hensynet til en fleksibel og effektiv byggesaksbehandling at dispensasjonsinstituttet opprettholdes. For å få til en god og hensiktsmessig løsning i dette tilfellet, søkes det om dispensasjon fra gjeldende kommuneplanbestemmelser vedrørende utnyttelsesgrad, plankrav, avstand til jernbane, samt avstand til nabogrense. Vi håper kommunen kan imøtekomme disse forhold. Dersom det skulle være behov for flere opplysninger, kan vi kontaktes på telefon 69390077. Med vennlig hilsen
Magnus Enebakk