FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN FOR ØVREBØ Forslagsstiller (konsulent): Oppdragsgiver (grunneier): Stein Halvorsen Arkitekter AS Toril Fiskerstrand Dato: 05.07.2017 revidert 08.09.2017 20.12.2017 SAMMENDRAG Forslagstiller har, på vegne av oppdragsgiver, utarbeidet forslag til privat reguleringsplan for eiendommen gnr./bnr. 86/19 m.fl. Hensikten med planforslaget er å legge til rette for en hensiktsmessig og fremtidsrettet utvikling av eiendommen til boligformål. Tomten foreslås regulert til ene- og tomannsboliger, samt rekkehusbebyggelse. Boligene får adkomst via Skjervane. Reguleringsplanen er korrigert i tråd med vedtak P-083/17: Med heimel i plan- og bygningslova 12-10 vedtar planutvalet å leggje forslag til detaljregulering for gnr 86 bnr 19 m.fl. ut til 1. gongs offentleg ettersyn, på følgjande vilkår; - Maksimal utnytting skal vere 30%, jf. reg.best.punkt 2.1.1, og inntil 35% for tiltak bygd med passivhusstandard iht. NS3700 eller seinar etterfølgjande standard eller tilsvarande lavenergitiltak. jf. reg.best. punkt 2.1.1. - Minimum 2 parkeringsplassar per bustad, der min. 1 skal vere overbygd, jf. reg.best. punkt 2.1.4 - Leikeplassar BLK-1 og BLK-2 må vere tilstrekkelege, tilfredstillande og funksjonelt utforma, jf også merknad frå Møre og Romsdal Fylkeskommune. - Fiskarstrand skule vert ikkje godkjend som kvartalsleikeplass. Kvartalsleikeplass må evt. innarbeidast i planområdet/i samarbeid med tilstøytande område/grunneigarar. - Rekkjefølgebestemmelsar: parkeringsplassar og fortau må vere opparbeida innan mellombels bruksløyve vert gitt. Dato: 20.12.2017
FORSLAGSSTILLERS PLANBESKRIVELSE Kapittel 1. Bakgrunn 2. Planstatus og rammebetingelser 3. Beskrivelse av planområdet 4. Beskrivelse av planforslaget 5. Planforslagets virkninger for omgivelsene 6. Medvirkning/forhåndsuttalelser Eksisterende situasjon Skjervane i forkant. Fremtidig situasjon ved full utbygging i henhold til planforslaget. 2
1. BAKGRUNN Sakens forhistorie Saksgang hittil - Oppstartsmøte ble avholdt 11.05.2016. - Varsel om planoppstart ble kunngjort 29.09.2016 Sulaposten. - Vedtak i utval for faste plansaker 19.09.2017 P-083/17 2. PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER Rikspolitiske retningslinjer/bestemmelser / Statlige planretningslinjer/-bestemmelser Nasjonale forventninger Regjeringen har fastsatt Nasjonale forventninger til kommunal og regional planlegging på områdene klima og energi, by- og tettstedsutvikling, samferdsel og infrastruktur, verdiskaping og næringsutvikling, natur, kulturmiljø og landskap, samt helse, livskvalitet og oppvekstmiljø. Formålet er å sikre en framtidsrettet og bærekraftig utvikling og å oppfylle fastsatte miljømål. Rikspolitiske retningslinjer / bestemmelser Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planlegging T-2/08 har som mål å sikre godt oppvekstmiljø for barn og unge med hensyn til fysiske, sosiale og kulturelle kvaliteter og definere ansvar for ivaretakelse av krav og gjennomføring av tiltak. Statlig planretningslinje for klima og energiplanlegging i kommunene pålegger kommunene, gjennom planlegging og øvrig myndighets- og virksomhetsutøvelse, å stimulere og å bidra til reduksjon av klimagassutslipp, samt økt miljøvennlig energiomlegging. Regionale planer/regionale planbestemmelser (Fylkes(del)planer) Møre og Romsdal fylkeskommunes satsning «Bedre oppvekst» - fire strategimål: sikre medverknad frå barn og unge betre det fysiske oppvekstmiljøet for barn og unge betre det psykososiale oppvekstmiljøet for barn og unge redusere dei negative konsekvensane av sosiale skilnader Kommuneplan/kommunedelplan Planområdet er avsatt til boligformål i kommuneplanen. 3. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET I DAG Beliggenhet, størrelse og bruk Planområdet ligger på Fiskarstrand, i Fiskarstrand skolekrets. Planområdet er på ca. 19,5 daa og omfatter tomtene 86/19, 86/2 og deler av tomtene 86/13, 86/15 og 87/3. Tomten har tidligere vært benyttet som jordbrukstomt, men er nå avsatt til boligformål i kommuneplanen. 3
Omkringliggende områder/strøkets karakter Området er nylig etablert som fremtidig boligområde i kommuneplanen. Mot nord ligger et fragmentert boligområde bestående av eldre eneboliger, samt noen nyere 4-mannsboliger. Mot syd og øst ligger et regulert boligområde, delvis utbygd med ene- og tomannsboliger. Mot vest er det gitt oppstart for detaljregulering av fremtidig boligområde. Tomt sett fra syd mot nord. Bebyggelse mot øst. 4
Bebyggelse mot syd. Trafikk Planområdet grenser mot Skjervane kommunal veg med fartsgrense 30 km/t. Eiendomsforhold Tomt gnr./bnr. 86/19 eies i sin helhet av Toril Fiskerstrand, Synnøve Fiskerstrand og Anna Christina Fiskerstrand Alberici. Tomt gnr./bnr. 86/2 eies i sin helhet av Roger Andreas Fiskerstrand. Landskap, vegetasjon Tomten er et tidligere jordbruksområde. Tomten er stort sett gresskledd. Det er mot vest et større naturreservat med svært viktige naturtyper. Illustrasjon hentet fra miljøstatus.no Illustrasjon hentet fra miljøstatus.no Områder med biologisk mangfold Det er ikke registrert biologisk mangfold innenfor planområdet. Men mot vest ligger et område avmerket som område av særlig stor forvaltningsinteresse hvor det er registrert kritisk truet (CR), sterkt truet (EN) og sårbar (VU) i Norsk rødliste 2010. 5
Illustrasjon hentet fra miljøstatus.no Bebyggelse, estetikk Området fremstår i dag som svært fragmentert med bebyggelse stort sett fra forrige årtusen. Det er ikke noen fremtredende estetiske føringer. Størsteparten av bebyggelsen er oppført som trebygg med saltak men uten en overordnet plan for møteretning, takvinkel. Eksisterende bebyggelse er i hovedsak oppført med lyse/hvite farger. Kulturminner Fylkesmannen har ikke registrert kulturminner innenfor planområdet. Infrastruktur Vann, avløp, samt kabelanlegg ligger langs og over tomta. Kollektivtilbud Planområdet ligger ca. 100 meter fra stoppested for buss ved krysset Øvrebø /Fiskarstrandvegen. Stekningen betjenes av Langevåg/Ålesund - rute 440 med ½-timesruter morgen/ettermiddag og timesruter på dag/kveldstid. Støy Det er ikke registrert støy innenfor planområdet. 4. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Reguleringsforslagets hovedidé, hovedgrep Reguleringsforslagets hovedidé er å legge til rette for boligutvikling av gnr./bnr. 86/19 og deler av gnr./bnr. 86/2 med en blanding av ene- og tomannsboliger, samt rekkehus. Skjervane foreslås regulert med fortau mot vest, samt tilkomstveier for adkomst til boligene. Videre legges det opp til ny adkomst for Øvrebø slik at eksisterende avkjørsel til fylkesveien kan stenges. 6
Illustrasjonsplan planforslag. Reguleringsformål Området foreslås regulert til konsentrert småhusbebyggelse med tilhørende lekeområder, samt samferdselsformål. Arealoversikt Byggeformål bolig Areal B1 2,9 daa B2 2,1 daa B3 3,5 daa B4 1,3 daa B5 0,7 daa B6 2,8 daa Utnyttelse For området legges det til grunn en utnyttelse på BYA 30 %. Det ønskes en bærekraftig utbygging og av denne årsak skal energieffektive boliger premieres med høyere utnyttelse. Omsøkte tiltak som utelukkende bygges med passivhusstandard iht. NS3700 eller senere etterfølgende standard, eller tilsvarende lavenergi tiltak, tillates BYA inntil 35 %. Det legges opp til en variert gesimshøyde fra 6 til 9 meter. 7
Estetisk redegjørelse Planområdet i dag er tidligere jordbruksarealer som nå er avsatt til boligformål i kommuneplanen. Ny bebyggelse vil utformes med hensyn til den omkringliggende boligbebyggelsen med hensyn til takform og fargebruk. Det er et mål at den nye bebyggelsen innenfor planområdet skal uttrykkes med enhetlig bebyggelse. Takform Planforslaget legger opp til en bebyggelse med hovedtakstype saltak med vinkel mellom 18-35 grader. Unntak er del av gnr./bnr. 86/2 hvor det også legges til rette for pulttak og flate tak. Materialvalg / farge Planforslaget legger opp til enhetlig materialvalg med hovedvekt på treverk med innslag andre materialer. Fargesettingen skal være lyse farger for å tilpasse seg områdets øvrige karakter. Kjøreatkomst Skjervane blir hovedatkomst til planområdet. Fra Skjervane foreslås tre nye adkomstveier som tilkomstveier til ny bebyggelse. Dette medfører ingen direkte avkjørsler til foreslått bebyggelse. Parkering Det foreslås minimum 2 oppstillingsplasser pr. bolig hvorav minimum 1 parkeringsplass skal være overbygd. Utearealer Planområdet legger opp til ca. 20 boenheter. Sula kommune har satt krav til uteareal lekeplass. Illustrasjon av reguleringsplan med påviste lekeplasser. 8
Alle boenheter ha gangavstand til kvartalslekeplass på 1700 m2 og nærlekeplass på 200 m2. Det foreslås etablert to felles uteoppholdsareal/lekeareal innenfor planområdet BLK_1 og BLK_2. Illustrasjon av lekeplass BLK-1 Lekeareal BLK_1 kvartalslekeplass, legges til planområdets vestside. Dette gir flere fordeler. Det langstrakte området knytter de ulike områdene sammen og gir barn og unge like muligheter til å benytte lekeområdene. I tillegg skal lekeområdet kombineres med nye reguleringsområder mot vest og således ligge sentralt i forhold til dette. Lekeplass BLK-1 har et areal på 1700 m2. Illustrasjon av lekeplass BLK-1 Lekeareal BLK_2 legges sentralt i planområdet - felt B6. Lekeplassen har et areal på 200 m2 Lekeplassene skal være tilrettelagt for forskjellige brukergrupper og for lek og aktivitet for barn i forskjellige aldre. Lekeplassen skal soneinndeles med lekeapparater og møbler i tråd med retningslinjene til Sula kommune. Dette er sikret i reguleringsbestemmelsene. 9
Sol / skyggeforhold Illustrasjonsplan viser en bebyggelsen som i hovedsak legges øst og eller mot nord for å gi uteoppholdsarealene mest mulig sol. Det vil bli gode solforhold på uteoppholdsarealene. Sol og skyggediagram ved sommersolverv og ved jevndøgn. Støyskjerming Det er ikke behov for støyskjerming. Gang- sykkelveier Det foreslås å etablere gang- sykkelvei langs Skjervane. Bevaringsverdier Det er ikke registrert bevaringsverdige bygninger innenfor planområdet. Arkeologiske registreringer Det er gjennomført en arkeologisk registrering. Fylkesmannen har ikke registrert kulturminner innenfor planområdet. 10
Miljøprogram, energi og klima Det ønskes en bærekraftig utbygging og av denne årsak skal energieffektive boliger premieres med høyere utnyttelse. Omsøkte tiltak som utelukkende bygges med passivhusstandard iht. NS3700 eller senere etterfølgende standard, ellet tilsvarende lavenergi tiltak tillates BYA inntil 40 %. 5. PLANFORSLAGETS VIRKNINGER FOR OMGIVELSENE Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) Gjennomgangen av risikofaktorene viser at det er liten eller ingen risiko innenfor planområdet. Barn og unge Tomta er i dag ikke bebygd og fremstår ikke som aktivt rekreasjonsområde for barn. Realiseringen av et nytt boligområde med tilhørende lekeområde vil medføre økte arealer for barn og unge. Grønnstruktur / friluftsliv Planforslaget medfører ingen endring i eksisterende overordnede grøntstruktur. Naturmangfold Det er ikke påvist naturmangfold innenfor planområdet. Mot vest ligger et registrert naturvernområde av særlig stor forvaltningsinteresse med flere arter i Norsk rødliste 2010. Planforslaget vil ikke påvirke dette. Estetikk Planforslaget vil videreføre en allerede eksisterende småhuskarakter. Planen legger opp til en enhetlig bebyggelse som vil gi planen egen identitet. Landskap Landskapsområdet innenfor planområdet er relativt flatt, men med et høydepunkt nærmest fylkesveien, med fall sydover. Planforslaget legger opp til 2 etasjes bebyggelse mot syd og nord, men med mulighet for 3 etasjer i planområdets midtområde. Eksponering / fjernvirkning Planforslaget legger eksisterende bebyggelse som føring. Dette medfører liten eller ingen endring i fjernvirkningen. Kulturminner og kulturmiljø Fylkesmannen har ikke registrert kulturminner innenfor planområdet. Skole- og barnehage Barnehage: Det er i dag 10 barnehager i kommunen, hvorav en åpen barnehage. Barneskole: Planområdet vil få tilknytning til Fiskarstrand skole. Jf. Skolebruksplan 2014-2018 er skolens tilstand generelt god, men med manglende SFOareal. Jf. Skolebruksplan 2014-2018 har skolen ( ) eit snitt på 20 elevar pr. klasse, så har Fiskarstrand ein ganske økonomisk effektiv skule. Klasseromma er i underkant av 60 m 2, og 11
dei er dermed ikkje laga for elevtal på meir enn max 26 27 elevar. Vi kan dermed tole ein viss vekst dersom denne vert nokonlunde likt fordelt mellom klassetrinna. Skolekapasiteten er pr. nå tilfredsstillende i forhold til det boligantall planforslaget legger opp til. Transportbehov Planforslaget legger opp til ca. 20 nye boenheter. Dette gir et estimat på ca. 5 ÅDT pr. boenhet tilsvarende en estimert økning på 100 ÅDT. Vann og avløp Planforslaget vil ikke ha negative konsekvenser for kommunale overvannsledninger da planforslaget legger opp til overvannshåndtering på egen grunn. Spillvann og normalvannsmengder vil øke. Nøyaktig beregning av spillvann og normalvannsmender vil bli utført på et senere tidspunkt i forbindelse med søknad om påkobling på kommunalt ledningsnett. Energiforbruk Tiltaket ligger ikke i et konsesjonsområder med fjernvarme. Det er ønskelig med en bærekraftig utbygging med energieffektive løsninger. Planforslaget vil premiere energieffektive boliger med høyere utnyttelse. I forslag til reguleringsbestemmelser legges det opp til at omsøkte tiltak som utelukkende bygges med passivhusstandard iht. NS3700 eller senere etterfølgende standard, eller tilsvarende lavenergi tiltak gis en økt utnyttelse BYA fra 30 % til 40 %. Forurensning Det er ingen forurensningskilder av betydning i eller i nærheten av planområdet. Sol / skyggeforhold Planforslaget medfører små eller ingen endringer på sol- skyggeforhold for den omkringliggende bebyggelsen. Støy Planforslaget innehar ingen formål som genererer støy. 6. MEDVIRKNING / FORHÅNDSUTTALELSER Det ble avholdt oppstartsmøte 11.05.2016 med kommunens planavdeling. Oppstart av reguleringsarbeidet ble varslet 29.09.2016 i Sunnmørsposten. Berørte naboer og andre berørte parter ble varslet i eget brev datert 27 og 28.09.2016. Det ble innen fristen for forhåndsuttalelser mottatt merknad fra følgende parter: Nummer Gnr/bnr Navn Dato 01 Mørenett 05.10.2016 02 Direktoratet for mineralforvaltning 05.10.2016 03 Barnerepresentanten Sula kommune 07.10.2016 04 Statens Vegvesen region midt 07.10.2016 05 85/3 og 7 A. Fiskarstrand, L. Fiskarstrand, J. Strandmann, O. 08.10.2016 12
Westad og O. Fiskarstrand 06 NVE 11.10.2016 07 Fylkesmannen i Møre og Romsdal 19.10.2016 08 Møre og Romsdal fylkeskommune 19.10.2016 09 Kystverket 20.10.2016 10 87/3 og 87/14 Cathinka B. Dybvik og Svein - Jarle Fiskerstrand 27.10.2016 01 Mørenett Ingen merknad 02 Direktoratet for mineralforvaltning Ingen merknad 03 Barnerepresentanten i Sula kommune v/tone Fiskerstrand Merknad: - B arnerepresentanten ber om at planarbeidet sikrer barn og unge eit godt oppvekstmiljø, og ivareteke barn og unge sine interesser etter «Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planlegginga» Kommentar: - P lanforslaget vil følge opp arbeidet med å sikre barn og unge et godt oppvekstmiljø i tråd med Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planlegginga. 0 4 Statens vegvesen region midt Merknad: - Statens vegvesen forutsetter at alle boliger blir regulert med tilkomst fra Skjervane slik at det ikke blir direkteavkjøring til fylkesvegen. Kommentar: - P lanforslaget vil legge opp til at alle boligene skal benytte Skjervane i tråd med forutsetningene stilt av Statens vegvesen. 0 5 A. Fiskarstrand, L. Fiskarstrand, J. Strandmann, O. Westad og O. Fiskarstrand Merknad: Kommentar: - Merknad om at alle berørte naboer/oppsittere har fått varsel om igangsetting av planarbeid slik lovverket krever, men har fått kunnskap om dette gjennom kunngjøring i dagspressen. Dette hevdes være i strid med kommunens tilbakemelding til tiltakshaver, jfr. Referat fra oppstartsmøte 11.05.2016. - Protesterer på generelt grunnlag dersom planarbeidet medfører begrensninger i disposisjonsmulighetene på eiendom 85/3 og 85/7. - Merknad om at tiltak som utløses på grunn av plansaken kreves at nødvendig areal blir stilt til disposisjon av tiltakshaver og ikke belastes naboeiendommene. 13
06 NVE Ingen merknad. - Ved varslingsdato var eier av eiendom 85/3 avdøde Anna Fiskarstrand. Boet var fortsatt uskiftet. Ved uskiftet bo kan ikke kartverket/tinglysningen gi nødvendige opplysninger om antatte arvinger av tomten til plankonsulent. - Eier av eiendom 85/7 er varslet i tråd med varslingsliste. - Planarbeidet skal ikke utløse fremtidige begrensninger i disposisjonsmulighetene på eiendommene 85/3 eller 85/7. - Tiltak som utløses i plansaken skal, så frem det er mulig, avklares og disponeres innenfor forslagsstillers tomt. 07 Fylkesmannen i Møre og Romsdal Merknad: - Støy. Planområdets nordligste del ligger i gul støysone. Om det blir aktuelt å plassere bygg med støyfølsom bruk i denne støysona må det utarbeides en støyutredning. - Friluftsliv. Det går en tursti sør i planområdet som det må tas hensyn til i det videre planarbeidet. - Barn og unge. Forventer at rundskriv T-2/08 om barn og planlegging fra Miljøverndepartementet gir rammer for planarbeidet på dette området. - Barn og unge. Viser til «Barnekonvensjonen» og Fylkesmannen sin satsing «bedre oppvekst» som bl.a. setter særlig fokus på barn og unges interesser i arealplanlegginga. I den videre planleggingen vil det bli lagt spesiell vekt på: E gnete areal til lekeareal må være sikret i plankart og bestemmelser. O pparbeiding av lekeareal må være sikret gjennom rekkefølge- og funksjonskrav i planbestemmelsene. Eksempelvis kan dette være: Lekeareal skal være opparbeidet innen første bolig kan tas i bruk Nærlekeplasskal opparbeides med minimum sandkasse, benk og et lekeapparat. Kommentar: - Planområdets nordligste del mot fylkesveien er kun medtatt grunnet infrastrukturelle tiltak. Det vil derfor ikke være påkrevet med støyrapport. - Tursti sør i planområdet vil bli hensyntatt i det videre planarbeidet. - RPR T-2/08 legges til grunn i planarbeidet. - Fylkesmannenstrategimålegges til grunn i planleggingen så langt dette er mulig. 08 Møre og Romsdal fylkeskommune Merknad: - I planforslaget må utomhus, oppholds- og lekeareal være sikret i de formelle plandokumentene, plankart, planbestemmelser og planbeskrivelse. - Dersom en ved offentlig ettersyn ikke har fastsatt tilstrekkelig og egnede areal for utomhus, opphold og lek, vil fylkeskommunen kunne ha innsigelse til planforslaget. 14
- Forholdet til eventuelle automatiske fredete kulturminner må bli avklart før planen kan godkjennes. - Det må gjennomføres en arkeologisk registrering. Kommentar: - Det henvises til kommentar til merknad 07 Fylkesmannen i Møre og Romsdal. RPR T-2/08 legges til grunn i den videre planleggingen. - Merknad om fylkeskommunens godkjenning er registrert. - Det er gjennomført en arkeologisk registrering. Det ble ikke påvist kulturminner innenfor planområdet. 09 Kystverket Ingen merknad. 10 Cathinka B. Dybvik og Svein-Jarle Fiskerstrand Merknad: - Planen må sikre adkomst fra Skjervane til eiendommene 87/3 og 87/14. Dette er i tråd med de signaler som tidligere er gitt fra Sula kommune. - At det legges til rette for framføring/påkobling av nødvendig teknisks installasjoner til eiendommene i vest. - Ønsker om tett dialog under planarbeidet slik at fremtidig konfliktsituasjoner unngås. Kommentar: - Det er planlagt at områdene videre vestover skal sikres adkomst fra Skjervane over planområdet. - Planarbeidet legger til grunn at fremtidig utviklingsområder mot vest får mulighet for framføring/påkobling. Det antas at framføring vil være via planområdet eller i randsonen av planområdet. - Det er fra forslagsstiller og plankonsulent planer om dialog med tilliggende naboeiendom i vest. - - - 15
Vedlegg: FORSLAG TIL REGULERINGSKART FORSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER ILLUSTRASJONSPLAN ILLUSTRASJONER 3D-illustrasjoner/perspektiver FORHÅNDSUTTALELSER ROS-analyse Sol- og skyggestudie E-post i forbindelse med arkeologisk undersøkelse. 16