Detaljregulering for gnr 167 bnr 80, 319, 405 Runni gård, Leirvegen 21, Nes kommune Planbeskrivelse 07.07.17 Revidert 10.10.17
INNHOLDSFORTEGNELSE 1. HOVEDTREKK I PLANFORSLAGET 1.1 SAMMENDRAG 4 1.2 EKSISTERENDE OG FREMTIDIG SITUASJON. 4 1.3 FORSLAGETS NØKKELOPPLYSNINGER. 5 1.4 VURDERING AV FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNING. 5 1.5 PLANPROSESS.. 5 2. FAKTADEL 2.1 BAKGRUNN OG FORMÅL. 6 2.2 PLANSTATUS 2.2.1 Regionale planer 6 2.2.2 Kommuneplan for Nes kommune 2015-2030, arealdel.. 8 2.2.3 Kommunedelplan for Årnes 2009-2011, arealdel... 8 2.2.5 Reguleringsplan for eiendommen.. 8 2.2.6 Pågående planarbeid... 8 2.3. EKSISTERENDE FORHOLD/ STEDSANALYSE 9 2.3.1 Lokalisering og bruk. 12 2.3.2 Størrelse og eierforhold... 12 2.3.3 Landskap og topografi... 12 2.3.4 Grunnforhold... 13 2.3.5 Naturtyper og biologisk mangfold.... 13 2.3.6 Vind, lokalklima og solforhold.. 13 2.3.7 Eksisterende bebyggelse og kulturminner 13 2.3.8 Trafikkforhold..... 13 2.3.9 Sosial infrastruktur.. 14 2.3.10 Teknisk infrastruktur.... 15 2.3.11 Stedsutvikling 15 2.3.12 Estetikk og byggeskikk. 16 2.3.13 Barns interesser 16 2.3.14 Universell utforming.... 16 2.3.15 Juridiske forhold.. 16 2.3.16 Interessemotsetninger 16 3. PLANFORSLAGET 3.1 Formål med planen 16 3.2 Reguleringsformål, grad av utnytting... 19 3.3 Bebyggelse og høyder. 20 3.4 Samferdselsanlegg. 20 2
3.5 Hensyssone bevaring kulturmiljø...... 20 3.6 Andre forhold 20 4. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET 4.1 Konsekvenser for miljø og helse.. 21 4.2 Konsekvenser for naturmangfold 21 4.3 Sol- og skyggeforhold.. 21 4.4 Universell utforming. 21 4.5 Trafikkforhold 21 4.6 Service 22 4.7 Konsekvenser for barn og unge 22 4.8 Utbyggingstakt og fremdrift 22 4.9 Kulturminner/ kulturmiljø 22 4.10 Grunnforhold. 22 5. FORHÅNDSKUNNGJØRING Oppsummering av merknader og forslagstillers kommentar...23 6. RISIKO- OG SÅRBARHETSANALYSE Konklusjon 23 VEDLEGG: Plankart, datert 07.07.17 Planbestemmelser, datert 07.07.17 Illustrasjonsprosjekt - Situasjonsplan, datert 07.07.17 Illustrasjonsprosjekt - Plan 1. etasje, datert 07.07.17 Illustrasjonsprosjekt - Snitt, datert 07.07.17 Illustrasjonsprosjekt - Fasader, datert 07.07.17 Sol- og skyggeanalyse, datert 07.07.17 Geoteknisk rapport, datert 27.07.17 Trafikkanalyse, datert september 2017 Notat vedr støy, datert 22.09.17 Arkeologisk rapport fra Akershus fylkeskommune, utkast datert 07.09.17 Varsel og nabolister Varslingsinnspill ROS-analyse, datert 07.07.17 3
1. HOVEDTREKK I PLANFORSLAGET 1.1 SAMMENDRAG Planforslaget er utarbeidet av Meinich Arkitekter AS på vegne av Læringsverkstedet Prosjekt AS. Formålet med planarbeidet er å regulere eiendommene til offentlig eller privat tjenesteyting (barnehage), næringsbebyggelse (overnattingssted), parkering, vei og fortau. Den eldste delen av Runni gård reguleres med hensynssone bevaring. Planområdet tilhører Runni gård AS som har en avtale med Læringsverkstedet Prosjekt AS om salg av den delen av eiendommene som reguleres til barnehage. 1.2 EKSISTERENDE OG FREMTIDIG SITUASJON 1.2.1 Skisse eksisterende situasjon Fig 1. Dagens situasjon, planens begrensning 1.2.2 Skisse - fremtidig situasjon Fig 2. Fremtidig situasjon 4
1.3 FORSLAGSSTILLERS NØKKELOPPLYSNINGER Forslagstiller: Læringsverkstedet Prosjekt AS, Postboks 215, 2051 Jessheim v/ Eva Botten, eb@laringsverkstedet.no Fagkyndig: Meinich Arkitekter AS, Briskebyveien 74, 0259 Oslo, tlf 22 54 24 00, v/ Ellen Authén, ellen.authen@meinich.no Eieropplysninger: Gnr 167/ bnr 80, 318 og 405, Runni Gaard AS Arealstørrelse planområdet: Planområdet er totalt 8.400 m 2, fordelt på formålene; Bebyggelse og anlegg offentlig eller privat tjenesteyting (barnehage): 4.860m 2 Bebyggelse og anlegg, næringsbebyggelse (overnattingssted): 1.460m 2 Kjørevei: 773m 2 Parkering: 158m 2 Fortau: 364m 2 Hensynssone bevaring kulturmiljø: 1.560m 2 Illustrasjonsprosjektet viser: Arealstørrelse ny bebyggelse 480m 2 BYA + boder og lekestativ Arealstørrelse eksisterende bebyggelse som opprettholdes: 760 m 2 BYA Eksisterende bygg rives: 196m 2 BYA Parkering: Plasser for biler: 26 Plasser for sykkelparkering: 10 1.4 VURDERING AV FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNING Planforslaget er vurdert i henhold til plan- og bygningslovens og Forskrift om konsekvensutredning. Detaljreguleringen faller ikke inn under forskriftenes virkeområde og skal derfor ikke konsekvensutredes. 1.5 PLANPROSESS Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort 06.05.2017 i Raumnes avis, på Nes kommunes hjemmeside. Varslingsmaterialet kan også sees på www.meinich.no. Offentlige- og private høringsinstanser, grunneiere og andre rettighetshavere er varslet ved brev postet 05.05.2017. Planforslaget er drøftet med Nes kommunes administrasjon ved utarbeidelse, dette ved blant annet Barnehagemyndigheten, samferdsel, vann- og avløp, kulturminnerådgiver 5
2. FAKTADEL 2.1 Bakgrunn og formål Planforslaget er utarbeidet av Meinich Arkitekter AS på vegne av Læringsverkstedet Prosjekt AS. Formålet med planen er å regulere deler av eiendommer til barnehage. Adkomstvei blir oppgardert med parkeringssone og fortau. Nyoppførte overnattingsbygg får formål næringsbebyggelse (overnattingssted). Den eldste delen av Runni gård reguleres med hensynsone bevaring. Runni gård har vært drevet som gjestegård siden 2. verdenskrig. Nåværende eier ønsker å nedlegge virksomheten ved Runni gård og kun beholde overnattingsbygget som et ubetjent tilbud. Læringsverkstedet ønsker å kjøpe gården og utvide lokalet slik at det kan huse en fem avdelingers barnehage. Dette om reguleringsplanen blir vedtatt. Det er tenkt at Husmo barnehage skal flytte hit og ha sin virksomhet og drift av Runni barnehage. Det er ønskelig å beholde den gamle gårdens eksteriør og på nennsom måte tilrettelegge for barnehagedrift. Om det er mulig ønsker Læringsverkstedet å tilby lokale til leie for både de som har tilknytning til barnehagen, og eksterne. I tillegg til hovedbygget ved Runni gård, og de to tidligere tilbyggene, vil Læringsverkstedet oppføre et nytt bygg som i henhold til reguleringsforslaget kan oppføres i maksimalt 900m 2 BRA. Dette bygget vil tilpasse seg den eldste av de eksisterende bygningene. Tidligere byggetrinn vil også forsøksvis tones ned, slik at den eldste delen står frem. Forslagstiller har hatt løpende dialog med Nes kommune gjennom planprosessen og forslaget er utformet basert på innspill mottatt fra planavdelingen. 2.2 PLANSTATUS 2.2.1 Regionale planer Samordnet areal- og transportplanlegging Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus ble vedtatt av Fylkestinget 14. desember 2015. Et av planens hovedmål er at utbyggingsmønsteret skal være arealeffektivt, basert på prinsipper om flerkjernet utvikling og bevaring av overordnet grønnstruktur. Planen skal bidra til å nå det felles målet for Oslo og Akershus, fastsatt gjennom Stortingets klimaforlik og Oslopakke 3, om at persontransportveksten i området skal tas med kollektivtransport, gange og sykkel. For forhold som gjelder fylkesvei viser fylkesrådmannen til uttalelse fra Statens vegvesen Region øst. Parkering Fylkesrådmannen mener begrensning i parkeringsdekning er et egnet virkemiddel for å stimulere til bruk av gange-, sykkel- og kollektivtransport fremfor bilbruk. Dette er særlig viktig for arbeids- og kundeintensive virksomheter, som genererer et stort transportbehov. 6
Fylkesrådmannen anbefaler at det fastsettes parkeringsbestemmelser som angir maksimumsnormer, og at disse er restriktive. Fylkesrådmannen vil også anbefale at det i bestemmelsene stilles krav om anlegg for sykkelparkering. Sykkelparkeringsplassene bør fortrinnsvis være under tak nær inngangsparti. Automatisk fredete kulturminner Kulturhistoriske og topografiske forhold tilsier at det er potensial for funn av fornminner i planområdet. Fylkesrådmannen vil derfor kreve at det gjennomføres en arkeologisk registrering som del av planprosessen. Kravet er hjemlet i kulturminneloven 9. Nyere tids kulturminner Våningshuset på Runni gård er registrert i SEFRAK (SEkretariatet For Registrering Av faste Kulturminner), sefraknr: 236-402 - 003 og -004. I følge registreringen skal deler av huset være oppført allerede på 1600-1700-tallet. Spisesalen/selskapslokalet ble bygget til på 1960- tallet. Runni gård ligger nær Årnes sentrum og kan i et tettsted under utvikling fortelle noe om stedets opprinnelse og framvekst. Dette kan bidra til identitet og særpreg for Årnes. Det er derfor svært positivt at det legges opp til at den eldste delen av gården skal reguleres med hensynssone med formål bevaring av kulturminner. Vi anbefaler at planen utformes på en måte som gjør at hovedbygningen bevarer sine fasader med nok luft og plass rundt seg til at man fortsatt kan oppleve volumet som står der i dag. Det bør også utformes bestemmelser som ivaretar materialer og elementer som vindusutforming, dører, takform, panel og eventuelle dekorative elementer. Videre bør det åpnes opp for tilbakeføringer på et dokumenterbart grunnlag. Barn og unges interesser Fylkesrådmannen viser til at kommunedelplan for Årnes inneholder retningslinjer for utforming av arealer og anlegg som brukes av barn og unge. Vi minner for øvrig om Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen. Her fremholdes i punkt 5: Følgende skal vies spesiell oppmerksomhet når det gjelder krav til fysisk utforming: a) Arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. b) I nærmiljøet skal det finnes arealer hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø. Dette forutsetter blant annet at arealene: er store nok og egner seg for lek og opphold gir mulighet for ulike typer lek til ulike årstider kan brukes av ulike aldersgrupper, og gir muligheter for samhandling mellom barn, ungdom og voksne. d) Ved omdisponering av arealer som i planer er avsatt til fellesareal eller friområde som er i bruk eller er egnet for lek, skal det skaffes fullverdig erstatning. Erstatning skal også skaffes ved utbygging eller omdisponering av uregulert areal som barn bruker som lekeareal, eller dersom omdisponering av areal egnet for lek fører til at de hensyn som er nevnt i punkt b ovenfor, for å møte dagens eller framtidens behov ikke blir oppfylt. 7
Universell utforming Det er et nasjonalt mål å sikre at planleggingen virker inkluderende, slik at alle kan benytte bebyggelse og uterom på en likestilt måte. Fylkesrådmannen viser til at Nes kommuneplan 1.9 stiller krav knyttet til universell utforming og forventer at dette følges opp i det videre planarbeidet. 2.2.2 Kommuneplan for Nes kommune 2015-2030, arealdel Kommunestyret i Nes kommune vedtok kommuneplanens arealdel 30. juni 2015. Fig 3. Utsnitt av kommuneplanens arealdel. 2.2.3 Kommunedelplan for Årnes 2009-2021. Kommunestyret i Nes kommune vedtok kommunedelplanen 16. juni 2009. Planen viser det samme som kommuneplanen. Planområdet er avsatt til fremtidig kombinert bebyggelse og anleggsformål. 2.2.5 Reguleringsplan for eiendommen Eiendommen er uregulert. 2.2.6 Pågående planarbeid Det er ingen andre pågående planarbeid i området. 8
2.3 EKSISTERENDE FORHOLD/ STEDSANALYSE Området er preget av næring- og forretningsbygg, skoler, idrettshall og eneboliger. Planområdet er avgrenset med Runnivegen mot sydvest og Leirvegen mot nord. Mot øst ligger et mindre boligområde med eneboliger. Innenfor planområdet ligger det i dag en del eksisterende bygninger som beholdes, bl.a. er et eldre våningshus som står igjen etter Runni gård. Runni Gaard er blant de eldste og største gårdene i Nes og ble ryddet i Jernalderen. Gården var på sitt største og mektigste i årene 1714 til 1787 og bygningen som står igjen er fra den tiden. Bygningen har i de senere årene blitt påbygget, først i 1968 og så i 2013. I 2016 sto et nytt bygg ferdig i planområdet, et overnattingsbygg med 12 rom. Fig 4. Skråfoto: Googlemap Fig 5. Bilde viser nordsiden av eksisterende bebyggelse på planområdet og Leirvegen mot vest. Fra høyre: Rødt bygg fra 2016, gamle Runni gård, påbygg fra 1968 og påbygg fra 2013. Garasjebygget blir revet. 9
Fig 6. Bilde viser nordøstsiden av eksisterende bebyggelse på planområdet, med ny bebyggelse og gavlen på hovedbygget ved Runni gård. Fig 7. Sørsiden av eksisterende bebyggelse på planområdet. Fra høyre: påbygg fra 2013, påbygg fra 1968 og vestfasaden på Runni gård. Fig 8. Bilde er tatt fra sørvest og viser planområdet. Fra venstre: ungdomsskolen, to bygg som rives, eksisterende bebyggelse som beholdes, overnattingsbygget og Runnivegen mot sør. 10
Fig 9. Bilde tatt i sørvestre hjørne av planområdet mot vest og viser Runni ungdomsskole som ligger over veien fra planområdet i vest. Fig 10. Bilde tatt i nordvestlig hjørne av planområdet og viser Runnirinken ishall og bussstasjonen, som ligger over veien fra planområdet i sør. Fig 11. Bildet viser bygninger som grenser til planområdet mot nord og øst. Eneboliger på østsiden og næringsbygg på nordsiden. 11
Fig 12. Kart: Nes kommune 2.3.1 Lokalisering og bruk: Eiendommene (gnr 167, bnr 319,80,405) ligger sentralt i Årnes, nord for sentrum. Reguleringsområdet ligger på et høydedrag mellom Glomma og Riksveg 175, med varierende bygningstypologier på alle kanter. Mot nord ligger en næringspark med varierende bygningsmasse, mot øst ligger eneboliger, mot sør, busstasjon og en enetasjes åpen barnehage. Mot vest er det i senere tid bygget Runni ungdomsskole, Årnes skole og Runnirinken ishall. 2.3.2 Størrelse og eierforhold: De tre eiendommen er til sammen på 6 386m² og eies av Runni Gaard AS. Eier har en avtale med Læringsverkstedet AS om salg av det som blir regulert til barnehage med visse forutstetninger. 2.3.3 Landskap og topografi: Planområdet ligger på et høyrygg som reiser seg fra Årnes sentrum i sør, fra Glomma i vest og fra dalsøkket med riksvei 147 i øst. Området er rundt 400 m. fra Glomma, og ligger på 149 12
m.o.h. Glomma ligger på 120 m.o.h. og fylkesvei 175 ved planområdet ligger på 137 m.o.h. Planområdet og området rundt er ikke kupert men forholdsvis flatt. 2.3.4 Grunnforhold: Planområdet befinner seg innenfor marin grense. Hovedbergart er i henhold til Nasjonal berggrunnsdatabase, diorittisk til granittisk gneis, migmatitt. Over fjell er det i henhold til Nasjonal løsmassedatabase, tykk marin avsetning. Det er utarbeidet geoteknisk rapport i forbindelse med planarbeidet. 2.3.5 Naturtyper og biologisk mangfold: Det er i Miljødirektoratets Naturbase ikke registrert naturtyper av interesse. 2.3.6 Vind, lokalklima og solforhold: Vind fra vestnordvest og nord-nordvest er mest vanlig i sommerhalvåret, og ofte knyttet til godt vær og solgangsvind. Om vinteren dominerer vindretningen fra sørsørøst og østsørøst. Normal årsmiddeltemperaturen er 7,3 o. Normal årsmiddelnedbør er 1500-2000mm. 2.3.7 Eksisterende bebyggelse og kulturminner: Planområdet er et tidlig gårdsbruksområdet med historie tilbake til jernalderen. Det er en eldre bygning på tomten som antas å være fra 1700 tallet. På baksiden av bygget, mot inngangspartiet, er det opparbeidet en buet adkomstvei rundt et grøntareal med store, eldre trær. Forsiden av bygningen har utsyn mot vest og en plass. Bygningen har i de senere årene blitt påbygget, først i 1968 og så i 2013. Det er gjennomført en arkeologisk registrering på planområdet og det ble funnet en kokegrop. Foreløpig rapport fra Akershus Fylkeskommune er mottatt og endelig rapport vil komme når resultater fra vedartsanalyser og C14-datering foreligger. Fylkeskommunen opplyser at når planen kommer til offentlig ettersyn, vil det trolig fattes vedtak om dispensasjon fra kulturminneloven for det berørte kulturminnet (kokegropa). 2.3.8 Trafikkforhold: Planområdet grenser mot Runnivegen i syd og vest og Leirvegen, som går rundt området mot nord og øst. Avkjørsel fra RV 175 er Runnivegen. Den er adkomstveien til området med buss og bil. På sydsiden av planområdet er det en bussoppstillingsplass for skolene. Det ligger to skoler og en idrettshall i nærhet til oppstillingsplassen. Runnivegen er trafikkert med gående, sykler, buss og bil. Leirvegen er en mindre adkomstvei til seks eneboliger og to næringsbygg, samt at den kobler til Runnibakken. Den er skiltet mot gjennomkjøring fra begge ender av Leirvegen. Adkomsten til planområdet er fra nordvestsiden langs Leirvegen. 13
2.3.9 Sosial infrastruktur: Fig 13. Utsnitt fra kommuneplan for Nes. Årnes skole og Runni ungdomsskole ligger rett over veien for planområdet, på vestsiden. Det er også en åpen barnehage i nærheten. På den andre siden av RV 175 ligger Nes videregående skole og Neshallen idrettshall. Mot sør ligger Nes bo og servicesenter og Runni bo og behandlingssenter. Til Årnes sentrum er det 1,6 km, og det er sammenhengende gang- og sykkelvei. I Årnes sentrum ligger Årnes togstasjonen. Og det er det forretninger, kino og andre kulturtilbud. 14
2.3.10 Teknisk infrastruktur: Området ligger i et konsesjonsområde for fjernvarme. Vann- og avløp ledninger går over den vestre delen av eiendommene. Fig 14. Kartutsnitt fra Årnes Vannverk. 2.3.11 Stedsutvikling: Området er et tidligere gårdsbrukområdet. Det er funnet spor fra bosetninger tilbake til yngre jernalder. Navnet Runni er kjent fra tidlig middelalder. Navnet er sannsynligvis en sammensmeltning av GN-ord for kjerr/kratt og vin,- slette. Vin-navnene stammer fra eldre jernalder og frem til vikingtid. Gården Runni var i drift frem til krigen, da den ble overtatt av tyskerne og det ble bygget en leir av typiske brakker. Etter krigen kjøpte kommunen gården og brakkene ble brukt som kommunale boliger, framhaldsskole, fødehjem, gamlehjem og industri. 1950 ble hovedhuset kjøpt opp og etablerte som selskapslokaler og ble drevet som dette frem til i dag. Området rundt utviklet seg til boliger, næringspark og skoler. 2.3.12 Estetikk og byggeskikk: Området er preget av bygninger fra forskjellige tidsepoker og er av varierende kvaliteter. Skolen i syd er et nyere bygg med teglfasade. Mye av næringsbyggene har blikkfasader og er over en etasje. Boligene er hovedsakelig enebolig i treverk. Nes bo- og service senter er i betong og tre. Eksisterende bygninger på planområdet er i tre og over to etasjer. 15
2.3.13 Barns interesse: Det ferdes mange barn i området på vei til og fra skolene og idrettsanlegg. Det er i dag opparbeidet gang- og sykkelvei til området fra fylkesveien og fortau langs kommunal vei. 2.3.14 Universell utforming: Gangvei fra Runnivegen inn i Leirvegen følger terrenget og har en slak stigning under 1:20. Det er god adkomst i området. Runni gård ligger ca 0,3 0,5m over terreng ved inngangene og inngang er via trapper. Hotell/ overnattingsbygningen, som fikk rammetillatelse i 2015, inneholder 12 rom over to plan. Det er ikke installert heis i bygget. 2.3.15 Juridiske forhold: Det er i dag ingen rekkefølgekrav, utbyggingsavtaler eller rettigheter knyttet til eiendommen. Dette utover en servitutt som knytter økonomiske forhold til ny utbygging på området. Eventuell oppheving og fullføring av denne servitutt knyttes opp mot oppføring av overnattingsdelen. 2.3.16 Interessemotsetninger: Det eksisterer ingen kjente interessemotsetninger. 3. PLANFORSLAGET 3.1 Formål med planen: Formålet med planen er å legge til rette for etablering av barnehage i Runni gårds hovedbygning med byggeområde for et nybygg og tilhørende utearealer og parkering. Den deler av eiendommene der overnattingsbygget står skilles ut som eget formål hotell/ overnatting med tilhørende parkering. Fig 15. Situasjonsplan. 16
Fig 16. Barnehagen sett fra krysset Runnivegen/Leirvegen i sør. Eksisterende gård har vært drevet som gjestegård siden 2. verdenskrig og blitt tilbygget to ganger. Disse tilbyggene er ikke heldige for den gamle hovedbygget fra 1700-tallet og vi foreslår å fargesette disse tilbyggene slik at de trer litt tilbake. I den gamle gården er rominndelingen i stor grad beholdt selv om interiøret har blitt endret over tid. Barnehagen ønsker at rominndelingen består og kanskje gjenskape de opprinnelige overflatene. Der det er nødvendig å underdele rom ytterligere, vil det gjøres med moderne glassvegger som kontrastere det gamle interiøret. Et kjøkken i den gamle delen fjernes, kjøkken i tilbygg fra 2013 vil best som kjøkken for barnehagen. I tilbygget fra 1968 ser vi for oss at trapp fjernes, og våtrom bygges om til moderne standard. Dersom barnehagen skal lånes/leies ut vil kjøkken og toaletter følge med. Da den gamle bygget har trapp, vil lokalet være rullestoltilgjengelig via barnehagens personalinngang rett ved siden av. Barnehagen skal romme 100 barn og det er behov for et nytt bygg med forbindelse til den eksisterende delen. Avhengig av hvor stor del av den eksisterende bygningsmassen som kan tas i bruks som barnehage, reguleres det til et maksimalt nytt bebygd areal på 480m2. Dette vil inkludert vognhus. I tillegg vil det være behov for avfallshus og overdekket sykkelparkering. Illustrasjonsprosjektet er utformet av Konsmo bygg AS. Nybygget skal ha en moderne form og uttrykk som kontrastere det gamle hovedbygget. Det skal underordne seg og medvirke til å fremheve den gamle hovedbygget. 17
Fig 17. Barnehagen og overnattingshuset sett fra vest. Inngangen til barnehagen for barn og foresatte ligger i tilknytning til utearealene slik at garderobene har direkte adkomst til leke- og oppholdsarealene ute. Tilbygget og det eksisterende bygget er knyttet sammen med en overdekket rampe. Nybygget er senket ned i forhold til eksisterende bygg, med 30cm som er maks tillatte stigning på rampa/ forbindelsesgangen til. Dette for å minimere vi behovet for å heve terrenget rundt inngangene til nybygget. Fig 18. Barnehagen og overnattingshuset sett fra nord. Adkomst til barnehagen og overnattingsbygget er fra Leirvegen, med avkjøring fra Runnivegen i vest ved skolen. Leirvegen videre forbi boligene er stengt for gjennomkjøring, og skal bare benyttes ved varelevering med store lastebiler (Tine-bilen) og av renovasjonskjøretøy. Dette er avklart med Nes kommune. Avkjøring fra Leirvegen blir som i dag, ved rundellen som bevares slik den er med trær i midten. 18
Overnattingsbygget har parkering for 10 biler inne på eget formål, barnehagen har kantparkering langs Leirvegen og langs rundellen til sammen 16 plasser. Utearealer for barnehagen tilfredsstiller veiledende norm i Helsedirektoratets veileder. Det vil være gode solforhold og det ligger til rette for varierte aktiviteter. I området, foran det gamle hovedbygget, som reguleres til hensynssone bevaring skal synslinjen mot riksveien holdes åpen ved at det ikke tillates større installasjoner som kan hindre sikten. Overnattingsbygget vil bli benyttet som selvbetjent hotell, med tilhørende parkeringsplass. Det er ikke krav til uteoppholdsareal for overnattingsbygg. 3.2 Reguleringsformål, grad av utnytting: 4.860m² reguleres til offentlig eller privat tjenesteyting (barnehage). Området deles i tre felt, der det i felt 1 kan oppføres nybygg, felt 2 er området det det kan oppføres innglasset forbindelsesgang og felt 3 er øvrig areal inkludert de eksisterende bygg. Her kan det oppføres mindre boder, vognhus eller lekeapparater for barnehagen. Eksisterende garasje og gatekjøkken reguleres som rivning. 1.560m² reguleres til hensynssone bevaring kulturmiljø. 1.460m² reguleres til næringsbebyggelse (overnattingssted). Her tillates kun oppføres mindre boder eller uthus. I tillegg kommer vei, parkering og fortau. Figur 19. Forslag til reguleringsplan. 19
3.3 Bebyggelser og høyder: Det tillates nybygg innenfor grense gitt som felt BBH1 med en utnytting på 66% BYA. Høyden reguleres med maks møne på C+159,5 og maks gesims på C+155,5. 3.4 Samferdselsanlegg: Det reguleres vei, kantparkering og fortau i henhold til Felles kommunal veinormal. Det skal være fortau langs planområdet i Leirvegen og langs Runnivegen frem til planlagt fotgjengerovergang ved bussoppstillingsplassen. Trafikkonsulent anbefaler at fortau avsluttes med gangfelt over til bussplassen før bussavkjøringen, altså nært opptil krysset Runnivegen/Runnivegen. Adkomst: Fra gammelt av har adkomst til Runni gård fra Leirvegen ligget foran inngangen til hovedbygget. Her er det en rundellen med en treklynge i midten. Dette vil også nå være avkjøringen for barnehagen og her vil det være 6 parkeringsplasser på egen eiendom. Avkjøring til overnattingsbygget vil også være via rondellen. Varelevering: Rundellen er for liten til at store lastebiler kan kjøre rundt. Rygging i nærhet at barnehagen er uaktuelt av sikkerhetshensyn. Det er derfor lagt til rette for at varelevering skjer langs fortauet der en del av sonen for parkering er hevet og lastbiler kan losse, trille over fortauet til personalinngang. Utkjøring fortsetter videre rundt Leirvegen. Parkering: Det legges til rette for 10 parkeringsplasser langs Leirvegen som regulert kantparkering på offentlig grunn. Det legges til rette for 6 parkeringsplasser for barnehagen inne på egen eiendom langs rundellen. Det legges til rette for 10 parkeringsplasser for overnattingsbygget på egen eiendom. 3.5 Hensynssone bevaring kulturmiljø: Eksisterende bygg, den eldste delen fra 1700-tallet reguleres til hensynssone bevaring. Det er eksteriøret som skal bevares og det stilles krav i bestemmelsene om at bygget ikke kan rives eller endres utvendig. Ved skifte av vinduer, dører, panel, osv skal forelegges og godkjennes av kommunen. Det stilles også krav til at den eldste delen skal sees fra Runnivegen, der den kommer fra riksvegen. Dette ivaretas ved at det ikke tillates større installasjoner som hindrer sikten. Det kreves også at eksisterende lønnetre skal stå. 3.6 Andre forhold: Støyberegninger: Det er utarbeide et notat vedr støy av Øvre Romerike Prosjektering. Notatet konkluderer med at selv med beregninger av verst tenkelig situasjon, ligger så å si hele tomta i grønn støysone. Det stilles derfor ikke krav til ytterligere støyvurderinger i forbindelse med byggesak. Universell utforming: Det legges til rette for at kravene til universell utforming oppfylles i planforslaget. Da de eksisterende delen av barnehagen ligger ca 40-50cm over terreng, kreves rampe for UU 20
adkomst til disse byggene. I illustrasjonsprosjektet er nytt bygg lagt noe over terreng slik at terrengarronderingen begrenses. Uteområdene vil være universelt tilgjengelige. Kommunaltekniske løsninger: Eiendommene ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarmeanlegg. Barnehagen vil tilknytte seg nettet som er lagt frem til overnattingshuset. Vann- og avløp, overvannshåndtering: Det er i dag tilknytning til vann- og avløp. I henhold til Årnes vann har området svært god vannforsyning. Nes kommune bekrefter at det er tilstrekkelig kapasitet på spillvannsnettet. Overvann skal fordrøyes på egen eiendom og løses i henhold til VA-norm for kommunene tilknyttet Årnes vannverk. Avfallshåndtering: For barnehagen vil det være behov for ca 8 containere av forskjellig størrelse for fraksjonene papir/papp, matavfall og restavfall. Renovasjonsbilen står, som varelevering, i veien og beholderne hentes fra overdekket avfallshus. For overnattingsbygget vil det være plass for nødvendig antall containere ved innkjøring. 4. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET 4.1 Konsekvenser for miljø og helse: Barnehagen vil ikke være til belastning for miljø og helse. 4.2 Konsekvenser for naturmangfold: Det er i Miljødirektoratets Naturbase ikke registrert naturtyper av interesse. Areal som blir bebygd er i dag garasje og gatekjøkken. Asfaltplassen vil bli en del av barnehagens utearealer. 4.3 Sol- og skyggeforhold: Barnehagens uteareal vil få gode solforhold da utearealene ligger sørvendt og i åpent terreng. Se vedlagt sol- og skyggeanalyse. Det kan bli aktuelt å plante trær som gir skygge for sommersolen. 4.4 Universell utforming: Det stilles krav i reguleringsbestemmelsene at barnehagen skal tilfredsstille den enhver tid gjeldende krav. Det samme gjelder for utomhusarealene. For de eksisterende bygg som skal benyttes som barnehage ligger gulvet fra 0,3 0,5m over terreng ute. Adkomst med universell utforming vil løses med rampe. I de eksisterende byggene vil det ikke installeres heis, da de rommene som ligger i kjeller og på loft vil ikke være en del av barnehagens daglige drift. Dersom ny del av barnehagen legges over to plan, vil det installeres heis eller løftebord. 4.5 Trafikkforhold: Det er utarbeidet en trafikkanalyse som belyser dagens situasjon i krysset Runnivegen/ Runnivegen og konsekvensene av planforslaget for krysset. Det er utført trafikktelling i morgenrushet. 21
Biltrafikken er av beskjeden størrelse, mens fotgjengeraktiviteten er høy. Skråkryssende fotgjengere og foreldre som stanser bilen for å slippe av barn i selve krysset, bidrar til hindring av andre trafikanter og sikt. Planforslaget fjerner grusplassen og gatekjøkkenet, noe som i seg selv bidrar til opprydding. Det nye fortauet langs planområdet anbefales å avsluttes med et gangfelt over til bussplassen vest for innkjøringen til bussplassen. Dette for å unngå å krysse trafikken til bussplassen. Uavhengig av utbyggingsplanen anbefaler trafikkonsulent noen tiltak for å forbedre krysset Runnivegen/Runnivegen. Se vedlagte rapport. I forbindelse med selve barnehagen anbefaler trafikkonsulenten i sin rapport å opprettholde innkjøring fra begge ender av Leirvegen, for ikke å tvinge de som kommer fra fylkesveien å kjøre via krysset Runnivegen/Runnivegen ved skoleområdet. Men det vil ikke være utslagsgivende for situasjonen i krysset, belastningen vil fortsatt være liten. 4.6 Service: Barnehagen vil gi rom for Husmo barnehage og øke kapasiteten med 40 plasser. Det er plasser som det er behov for i kommunen. Barnehagen har som intensjon å låne/leie ut Runni gård som selskapslokale for å opprettholde en gammel tradisjon. Hensikten er å beholde Runni gårds historiske posisjon i nærmiljøet. 4.7 Konsekvenser for barn og unge: Barn og unge i nærmiljøet vil få en tryggere skoleveg som følge av de trafikale forbedringene. Barnehagen på Runni gård vil være tilgjengelig for nærmiljøet utenom åpningstid. Her vil det være et hyggelig område med spennende lekeapparater. Planforslaget vil derfor ha positive konsekvenser for barn og unge. 4.8 Utbyggingstakt og fremdrift: Området vil bli utbygget i ett trinn. 4.9 Kulturminner/ kulturmiljø: Fylkeskommunen har gjort arkeologisk registering og det er utarbeidet en foreløpig rapport. Det ble gjort et funn, en kokegrop fra jernalderen, i området rett sør for den eldste bygningen. Funnet er utgravd i forbindelse med registreringen. Funnet vil ikke ha konsekvenser for planen, og Fylkeskommunen vil gi en dispensasjon fra Kulturminneloven i forbindelse med offentlig ettersyn. Planen innebærer en hensynssone bevaring over det den eldste delen av eksisterende bygg. Bygget kan ikke kan rives eller endres utvendig. Hensynssonen strekker seg frem til Runnivegen, slik at den eldste delens sørfasade skal være godt synlig fra vegen. 4.10 Grunnforhold: Det er gjort omfattende grunnundersøkelser som viser at både lokal- og områdestabiliteten er tilfredsstillende. 22
Rapport avdekker at det er kvikkleire i planområdet. Det er anbefalt alternative måter å fundamentere bygget. 5. FORHÅNDSKUNNGJØRING 5.1 Varsel og oppsummering av merknader Oppstart av planarbeidet ble varslet 06.05.2017, med frist for innspill satt til 05.06.17. Oppstart av planarbeid ble varslet Raumnes avis, på Nes kommunens nettside, samt ved brev til naboer og andre berørte parter. Det er kommet inn følgende uttalelser; 5.1.1 Statens vegvesen, brev datert 06.06.17 Statens vegvesen har ingen merknader til varsel om oppstart planarbeid. Forslagsstillers kommentar: - 5.1.2 Årnes Vel, e-post mottatt 05.06.17 Velet ser positivt på at det etableres flere barnehageplasser på Årnes. Velet er imidlertid i tvil om en etablering av barnehage på Runni gaard er den mest ideelle. Dette begrunnes ut fra følgende forhold: * Området er sterkt trafikkbelastet - spesielt på deler av dagen når skoler begynner/slutter. * Området ligger tildels i et industriområde med de ulemper dette medfører. * Det forutsettes at den eldre bygningen på Runni Gård ikke blir vesentlig endret. Forslagsstillers kommentar: Det er i planprosessen lagt vekt på å utarbeides en god trafikkløsning ved hjelp av trafikkteknisk rådgiver. Den uoversiktlige situasjonen rundt gatekjøkkenet blir borte og både brukere av barnehagen og skolebarna sikkerhet er i varetatt med nytt fortau og fotgjengerovergang til bussholdeplassen. Den eldste delen av Runni gård blir bevart og regulert med hensynssone bevaring. 5.1.3 Akershus Fylkeskommune, brev datert 02.6.17 Fylkeskommunen henviser til regionale planer for Akershus og fremhever Samordnet arealog transportplanlegging, Parkering, Automatisk fredede kulturminner, Nyere tids kulturminner, Barn og unges interesser og Universell utforming. Fylkesrådmannen krever at det gjennomføres en arkeologisk registrering som del av planprosessen. På bakgrunn av det tilsendte materialet, mener Fylkesrådmannen at tiltaket er i samsvar med vedtatt fylkeskommuneplan og gjeldende regionale planer, og har ingen ytterligere merknader. Forslagsstillers kommentar: Arkeologisk registrering er bestilt og utført. Øvrige punkter er ivaretatt i planarbeidet. 5.1.4 Fylkesmannen, brev datert 22.05.17 23
Samfunnssikkerhet. Det forventes at grunnforholdene og skredfare vurderes i risikoog sårbarhetsanalysen. Overvann. Kommunen bør i planen sette konkrete krav til løsning for lokal overvannshåndtering, både gjennom plankart og reguleringsbestemmelser. Parkering. Det bør settes restriktive parkeringsnormer for planområdet slik at det legges til rette for at transport til planområdet skjer vied bruk av gange, sykkel eller kollektiv. Barn og unges interesser. Minner om Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen. Pkt 5c, som sier at kommunene skal avsette tilstrekkelige, store nok og egnet areal til barnehager. Forslagsstillers kommentar: Grunnforholdene og skredfare vurderes i risiko- og sårbarhetsanalysen. Det er utarbeidet en geoteknisk rapport i forbindelse med planarbeidet. Overvann, parkering og barn- og unges interesser er ivaretatt. 5.1.5 Norges vassdrags- og energidirektorat, brev datert 08.05.17 NVE har sendt en sjekkliste med oversikt over temaer innenfor NVEs forvaltingsområder, og en oversikt over når og hvordan ulike tema skal innarbeides i planen. Forslagsstillers kommentar: Temaene i sjekklisten er med i ROS-analysen. 6. RISIKO OG SÅRBARHETSANALYSE Det er utarbeid et ROS-analyse. Se eget vedlegg. Analysen viser at det ikke er funnet unormale risikosituasjoner som følg av planforslaget, og at det ikke er behov for særskilte tiltak. 24