RySONGDALEN Prosjekt EIE fremfor LEIE 2014 Rapport til Husbanken
SONGDALEN KOMMUNE 1. Bakgrunn Songdalen kommune har drevet prosjektarbeid støttet fra Husbanken siden 2010. Rapporten «Boligsosial plattform - fokus på vanskeligstilte på boligmarkedet» ble ferdigstilt februar 2012 og beskriver gjennomførte tiltak for å etablere en boligsosial plattform i kommunen. Tiltakene omfatter boligsosial handlingsplan med en rekke tiltak, systemutvikling for boligforvaltningen, oppfølgingstjenester og kjøp av flere kommunale boliger. I hovedsak er samtlige tiltak effektuert. Avslutningsvis i nevnte rapport vises til et nytt prosjekt «EIE fremfor LEIE» med planlagt oppstart i 2013. Som følge av interne ressursomdisponeringer ble tildelte midler kr. 500.000 overført til 2014. 3fr. deres godkjenning i referanse 2012/12793. Denne rapporten beskriver prosjektarbeidet «EIE fremfor LEIE» som har vært gjennomført i 2014.,)
SySONGDALEN Innhold EIE fremfor LEIE 1 1. Bakgrunn 2 2. Hvorfor et eie-prosjekt 4 3. Prosjektinnramming 4 4. Aktiviteter 5 5. Organisering og Økonomi 7 6. Måloppnåelse 7 7. Veien videre 9 8. Sluttkommentar 10 3
SySONGDALEN Hvorfor et eie-prosjekt Kommunens tilgang til utleieboliger dekker langt fra behovet. Vi er avhengig av leiemarkedet. Når også leiemarkedet er trangt, spesielt på familieboliger, må vi lete etter tiltak for å bedre situasjonen hva angår tilgang på boliger. Selv om kommunen de siste årene har investert betydelige midler på kjøp og bygging av utleieboliger, har boligbehovet økt, primært knyttet til flere flyktningbosettinger og økt behov for boliger til rusavhengige. Vi erfarer også at flere av våre leietakere blir boende i kommunal bolig ut over 3 års leieperiode. Det å eie sin bolig er med på å skape verdier som sosialisering, stabilisering, mestring, trygghet og ansvarliggjøring og bør være et virkemiddel i flyktningintegreringen og for at vanskeligstilte familier skal blir inkludert i et bomiljø. Husbanken utlyste midler til «eie-prosjekter» og det ble opprettet flere pilotkommuner, hovedsakelig i byer, som har gjennomført eie-prosjekter. Erfaringene er gjort kjent gjennom rapporter og foredrag på konferanser og nettverkssamlinger i regi av Husbanken. Det meldes om stort eiepotensiale blant vanskeligstilte og mange vellykkede fra leie til eiesaker. I en videreføring av det boligsosiale arbeidet i Songdalen kommune etter prosjektet «en boligsosial plattform», søkte kommunen midler for å undersøke mulighetene for å få flere av våre innbyggere, og spesielt de som bor i kommunale boliger, over i eie-forhold. Prosjektinnramming Prosjektsøknaden og tilsagnet skisserer tre hovedformål med prosjektet: Vurdere eiepotensialet hos marginale hushold i kommunen og bistå med informasjon og veiledning i en kjøpsprosess revurdere kommunens retningslinjer for lån og tilskuddsordninger utarbeide strategi for bolighåndtering for flyktninger, personer i overgangsfaser og barnefamilier som bor i dårlige bomiljø. Strategien skal lede fra å leie til å følges opp med mål om å eie og å kunne beholde egen bolig. Husbanken tildelte kr.500.000 som i henhold til søknaden delvis har finansiert en 80% stilling. I opprinnelig søknad var budsjettet beregnet til kr.875.000, herav kommunens andel kr.225.000. 4
WSONGDALEN 4. Aktiviteter 4.1 Tilsetting Prosjektets innhold og ressursbehov ble drøftet med rådmannen og tjenestesjef. Bl.a. ble det uttalt: «Bruk av midlene antas å gi maksimal uttelling dersom en finner interne løsninger for tilsetting på grunn av kort prosjektperiode og betydningen av å kjenne kommunen og deler av saksområdet». Etter en vurdering av saksmengde og avveining mellom ekstern og intern rekruttering, ble prosjektet lagt til boligkoordinator, en stilling som ble opprettet i 2013 for å effektuere tiltaket i boligsosial handlingsplan om en kommunedekkende boligtjeneste. 4.2 Bolignemnd I 2013 ble administrativ bolignemnd etablert. Nemnda ledes av tjenestesjef og består av teknisk sjef samt 4 enhetsledere der bolig er en av tjenestene. Nemnda har månedlige møter og behandler saker av boligsosial karakter. Boligkoordinator er sekretær og saksforbereder. 4.3 Andres erfaringer Boligkoordinator har kontaktet flere av pilotkommunene for å høste erfaringer og få tips, bl.a. Drammen, Porsgrunn og boligprosjektet på Nøtterøy. Boligkoordinator har også deltatt på møter og konferanser hvor eie-prosjekter har vært på agendaen. For øvrig er unison erfaring i pilotkommunene at oppfølgingen i ettertid av et boligkjøp er avgjørende for om eierskapet blir en vellykket sak. Personene som trenger bistand til kjøp er også avhengig av bistand til å greie forpliktelsene i ettertid. Slik oppfølging er et ressursspørsmål, men må tas med som en forutsetning for å lykkes. 4.4 Informasjon Enhetene har jevnlig blitt informert om prosjektet med anmodning og å vurdere brukere som kunne tenkes å være interessert og ha en reell forutsetning for et eie-forhold. Det er lagt ut informasjon om tilbudet på hjemmesiden. Det er utarbeidet informasjon om hva et eieforhold innebærer, og heftet «Å bo» er en veileder for den som trenger å lære mer om å bo. Spesielt har programrådgiverne i flyktningtjenesten vært samhandlingsparter. 4.5 Potensielle saker Fagenhetene, hovedsakelig flyktningtjenesten, har meldt 6-8 personer/familier som ønsket samtale. Like mange henvendelser har kommet på bakgrunn av informasjonen på hjemmesiden og flere er henvist i forbindelse med startlånsøknad. Boligkoordinator har jobbet tett med kommunens saksbehandlere på startlån og tilskudd. 5
VSONGDALEN Den største interessen har vært blant flyktninger. Her er det flere som går med en drøm om å eie sin bolig. Blant andre vanskeligstilte har unge med gjeldsproblemer tatt kontakt, kvinne med barn etter samlivsbrudd, kvinne etter samlivsbrudd og tvangssalg, arbeidsinnvandrerfamilie med multifunksjonshemmet barn, enslig ung uføre, m.fl. Blant rusavhengige har vi ikke hatt noen henvendelser. I møtene med personer som ønsker en vurdering og veiledning, har vi gått gjennom personenes økonomi, bosituasjon, familiesituasjon, arbeidssituasjon, konkrete kjøpsobjekter og personlige forutsetninger. Noen ganger er en oppfølgingsperson fra fagenheten med. Vi har erfart at økonomiforståelse og bo- og eie forståelse er svak hos mange i målgruppen, og at behovet for kvalitetssikring av opplysningene som legges frem er nødvendig. Det må hensyntas at mange har forpliktelser om å sende pengebeløp jevnlig til familie i hjemlandet. Blant flyktninger er midlertidige arbeidsavtaler, gjerne i deltidsstillinger, utbredt, ofte med varighet over flere år. Vi ser dessverre at offentlige arbeidsplasser ikke utpeker seg positivt i så henseende. Det er ikke lett for flyktninger å få faste arbeidskontrakter, og en kan spørre seg hvorfor, ut over at språk er en utfordring for mange. Uregistrert arbeid har også vært oppgitt som inntekt og vi har måttet informere om realitetene knyttet til svart arbeid. Vi har ikke eksakt antall saker, men anslår 20-25. Bare en av sakene har hatt forsvarlig inntektsgrunnlag. I denne saken var det to generasjoner som kjøpte sammen. Vi har flere saker hvor vi ser at langsiktighet over flere år i vurderingen av et eiepotensiale er nødvendig. Både språk, arbeid, gjeldsopprydding, økonomiforståelse, bokultur og tilgang på riktig bolig til riktig pris innvirker på når en person/familie kan godkjennes for en fullfinansiering med startlån og tilskudd. 4.6 Ny forskrift Ny forskrift for startlån snevrer målgruppen til de vanskeligst stilte, og denne gruppen sett mot en forsvarlighetsvurdering gjør at mange faller utenfor. Økonomisjef har deltatt i flere enkeltsaker og vi har etablert et utvalg som består av boligkoordinator, 2 saksbehandlere, herav en fra NAV og økonomisjef for å drøfte komplekse startlånsaker. I arbeidet med revisjon av lokale retningslinjer har vi besluttet en rekke kvalitetshevinger i saksbehandlingen. Dagens boligmarked med utflating av prisveksten innvirker på tapsrisikoen. Tidligere har boligsalg dekket påløpt gjeld, i dag er det ikke slik. Vi trenger også å heve kompetansen internt, særlig på vurdering av søkers kredittsituasjon. 6
WSONGDALEN Organisering og Økonomi Prosjektledelse og utøvelse er organisert i rådmannens stab i 80% stilling som boligkoordinator. Boligkoordinator har eget mandat hvor ett av ansvarsområdene er ledelse av eie-prosjektet. Stillingen rapporterer til tjenestesjef. Budsjettmidler til prosjektet dekkes i et driftsbudsjett fra kommunen og tilsagn om tilskudd på kr. 500.000 fra Husbanken. Husbankmidlene dekker i hovedsak lønnsmidler til prosjektleder. I stillingen boligkoordinator ligger det i tillegg til å gjennomføre prosjektet eie fremfor leie, relevante oppgaver som besøk og kontroll i kommunale boliger, leieavtaler og fremskaffelse av boliger, arbeide med boligstrategi, revidere lokale retningslinjer for startlån, startlånsøknader, deltakelse i konferanser og kurs for å ha kompetanse om Husbankens ordninger med mer. Det vises til vedlagte revisorgodkjente lønnskostnader til prosjektstillingen. Måloppnåelse Målsettingen med prosjektet er i henhold til søknad og Husbankens tildeling definert slik: Vurdere eiepotensialet hos marginale hushold i kommunen og bistå med informasjon og veiledning i en kjøpsprosess revurdere kommunens retningslinjer for lån og tilskuddsordninger utarbeide strategi for bolighåndtering for flyktninger, personer i overgangsfaser og barnefamilier som bor i dårlige bomiljø. Strategien skal lede fra å leie til å følges opp med mål om å eie og å kunne beholde egen bolig. 6.1 Vurdere eiepotensialet I økonomiplanens handlingsprogram for 2014 ble det satt mål om å bistå fem personer/familier i å gå fra leie til eie-forhold. Dette målet er ikke nådd. En vellykket sak ble omtalt i lokal presse hvor en familie med flyktningbakgrunn kjøpte seg bolig finansiert med banklån, startlån, tilskudd og litt egenkapital. Den aktuelle familien omfatter 2 generasjoner og har en fast stilling og en varig uførestønad. Anslagsvis har 20-25 personer bedt om bistand. Sett i sammenheng med startlånsøknader er et høyere antall vurdert i eie-prosjektet. At måltallet ikke er nådd kan ha flere årsaker, men hovedårsak er at personer som har vært til vurdering dessverre ikke har hatt nødvendige forutsetninger. Dette sier oss at prosjektet bare er en begynnelse på en langsiktig satsing for at flere kan eie sine boliger. Det sier oss også at vi kan bli bedre på å tilføre målgruppen nødvendig kunnskap. 7
SONGDALEN KOMMUNE Språkforståelse er viktig for å bli forstått og forstå, det ligger til grunn for all læring. Læringen gjelder grunnleggende kompetanse i privatøkonomi, arbeidsmoral, tillit og ærlighet, bolig- og lånemarked, kompetanse om hva et eierskap innebærer av forpliktelser. Veien å gå er å tilby mer tid og ressurser for å motivere til avgjørende kompetanse som kultur-forståelse, betydningen av fast arbeid, språkforståelse og kontrollert privatøkonomi. Blant de som i dag ikke kvalifiserer, har vi tiltro til at flere skal komme i eieposisjon i løpet av få år. Se pkt. 5 om veien videre og tiltak for å skape endring. Basert på erfaringene fra prosjektet, mener vi det var et riktig valg å ikke tilsette eksternt i prosjektet. Vi mener også at det har vært til gjensidig nytte at eie-prosjektet er koplet til kommunal boligforvaltning. 6.2 Revidere retningslinjer Det er utarbeidet reviderte kommunale retningslinjer for lån og tilskudd. Disse behandles politisk i november. Ny forskrift fra Husbanken har strammet målgruppen og vi erfarer at saksbehandlingen av startlån er mer krevende i dag enn tidligere. Mange har komplekse livssituasjoner både med tanke på uryddig økonomi, familiesituasjon, flere arbeidsgivere, forpliktelser i hjemland. En sentral endring i nye retningslinjer er at refinansiering også kan omfatte kredittgjeld. Det er også etablert tverrfaglig utvalg med NAV, økonomisjef, saksbehandler og boligkoordinator som sammen drøfter de vanskelige sakene. 6.3 Utarbeide strategi Det er nedsatt en arbeidsgruppe under administrativ bolignemnd for utvikling av en boligstrategi med ferdigstilling i år. Strategien er en videreføring av boligsosial handlingsplan og skal ivareta det langsiktige perspektivet i boligplanleggingen. Dette skal gi et mer behovsrettet boligtilbud og forutsigbarhet i investeringene. Å ivareta mulige eiere blant de som er i kommunale leieforhold tas inn i strategien. Leiemarkedet har hittil vært trangt, men flyktningtjenesten melder at i høst er boligtilgangen blitt bedre og at privat leiemarked dekker behovet ut over det kommunen selv disponerer av boliger. Vi ser fordeler ved å leie privat som god integrering i etablert bomiljø, mer selvstendiggjøring og mer forpliktende enn ved kommunal leie. Prosjektleder har hatt tett dialog med flyktningtjenesten for fremskaffelse av boliger, leieavtaler og vurderinger av eie-potensialet hos flyktninger. Etter drøftinger har administrativ bolignemnd besluttet at i 2015 prioriteres bygging av 6 tilpassede boenheter til rusaktive og 2 nødboliger. Ved ferdigstilling vil dette utløse 6 boliger i rekke for flyktningbosetting. Til den tid vil vi vurdere tilrettelegging av eieforhold i en eller flere av disse 8
WSONGDALEN boligene som har ideell beliggenhet med nærhet til offentlig kommunikasjon, butikk, voksenopplæring, skole og barnehage. For øvrig nevnes at kommunen er i en ny situasjon med 3 tapssaker på startlån. Dette er dramatisk sett i lys av at kommunen ikke har hatt tap på startlån de siste 15 årene. Tapene forklares i hovedsak med manglende verdiutvikling på belånt bolig slik at et salg ikke dekker påløpt gjeld. Man må være ekstra påpasselig i vurderingen av hvilke saker som anbefales for startlån, ikke minst av hensyn til søker. Et administrativt drøftingsutvalg beslutter i de vanskelige sakene. 7. Veien videre Selv om prosjektet eie fremfor leie avsluttes ved årsslutt, ser vi det som svært viktig å ha fortsatt fokus på å bistå og motivere personer som ønsker å bli fremtidige eiere av egen bolig. Basert på de erfaringene som er gjort, iverksettes følgende tiltak med mål om at flere kan eie sine boliger. 7.1. Konkrete tiltak Prosjektleder presenterer resultatet og erfaringer fra eie-prosjektet for administrativ bolignemnd og peker på funn og behov for tiltak for at flere skal kunne eie sin bolig. Særlig pekes det på læringsbehovet i målgruppen og dernest ressursbehovet for oppfølgingstjeneste også i etterkant av et kjøp. Det foreslås et samarbeid med flyktningtjenesten for å utvikle læringsarenaer for holdninger og kunnskap som trengs i et eieforhold. Om ett års tid etableres prosjekt Brennåsmoen med 6 kommunale boenheter som skal settes i stand for flyktningbosetting. Da skal boenhetene vurderes i forhold til mulig eierskap. Kompliserte startlånsøknader og eiepotensialet hos vanskeligstilte drøftes i et administrativt utvalg representert ved NAV, økonomi, saksbehandler og boligkoordinator. Saksbehandlere i startlån tilbys kompetanseheving i kredittvurderinger. Leieavtaler som inngås i privat marked uten kommunen som part, foretrekkes fremfor kommunal utleie. Det tas initiativ til samarbeid med lokale banker for omforent forståelse og ansvarsdeling i startlånordningen. Det tas initiativ til forbedrede rutiner og samhandling mellom startlånsaker og ytelser fra NAV. 9
es. SONGDALEN KOMMUNE 8. Sluttkommentar EIE fremfor LEIE har vært et interessant og lærerikt prosjekt. Vi har ikke nådd målsettingen vår i prosjektperioden, men har fått erfaringer som vi bygger videre på. For at flere skal kunne eie sin bolig må vi tenke langsiktig jobbe tverrfaglig for å finne de beste løsningene stimulere til og bygge opp grunnleggende ferdigheter hos den som skal eie Vi takker Husbanken for tilskudd til prosjektet «Eie fremfor LEIE». Nodeland 11.11.2014 Kjell Kristiansen Rådmannen Solveig B. Jenseni Boligkoordinator f 10