Byrådssak 194/13 Ytrebygda, Sletten, gnr. 108, bnr.1, 3 m.fl. Sletten ridesenter. PlanID 61490000. Forslag til detaljregulering. 2.gangs behandling ASRO ESARK-5121-200909812-147 Hva saken gjelder: Saken er en detaljreguleringsplan for Sletten ridesenter ved Flesland, fremmet av Ard arealplan AS (tidligere Plan Vest Bergen AS) på vegne av Bergen rideklubb og Mikkeline og Nicolai Zurhaar- Birkeland v/ Fondveggen As. Planområdet er 363 dekar. Planforslaget legger til rette for videreutvikling av eksisterende ridesenteret på gnr 108, bnr 1 samt gårdsdriften på gnr 108, bnr 3 med fokus på forproduksjon og opptrening og dressur av hester. Gjennom planprosessen har man søkt å løse konflikter med naboer knyttet til blant annet trafikk, parkering, riding på veg og håndtering av hestemøkk. Planforslaget har vurdert utnyttelsesgrad og byggehøyder og foreslår maks byggehøyde for både stadionområdet og landbruksområdet til 10 meter, samt 9 meter for boligområdet. I tilknytning til ridesenteret settes det også av et areal på 1,6 dekar for et 8 meter høyt gjødsellager/ komposteringsanlegg. Planforslaget er i hovedsak i samsvar med KPA 2010 der formålene er idrettsanlegg, LNF og byggeområde. Støysoner rundt Flesland flyplass berører planområdet. Forhold som avviker fra KPA er stadionanlegget som er utvidet, foreslått område for ny boligbygging i rød støysone og tilrettelegging for nytt naust i strandsonen. Planområdet er i dag uregulert. Kulturminnegrunnlaget er utredet og tatt hensyn til. Det foreligger ROS-analyse. Planen er grundig utredet med utvidet planbeskrivelse. Det er derfor ikke funnet nødvendig å utarbeide egen KU for planområdet. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 13.02.2011 29.03.2011. Det kom inn 14 private merknader og 21 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D til fagnotatet. Høringsinstansene peker i hovedsak på følgende: Innsigelse vedrørende boliger i rød flystøysone (Avinor og Fylkesmannen) Innsigelse vedrørende boligformål i LNF-område (Fylkesmannen) Innsigelse vedrørende automatisk fredete kulturminner 1
(Hordaland fylkeskommune) Svært uheldig at planforslaget åpner for et nytt naust i Breiavika i stedet for å ivareta tilkomst til sjø (Grønn etat) Ønsker bedre dokumentasjon av nyere tids kulturminner (Byantikvaren) Krav til opprusting av Fleslandsvegen (Statens vegvesen og Etat for plan og geodata) Krav til godkjent løsning for eksisterende hestemøkkdeponi og nytt komposteringsanlegg (Grønn etat og Helsevernetaten) Har ikke innvendinger til argumentasjonen for utlegging til idrettsformål i stedet for landbruksformål i deler av området. (Fylkesmannen). Holder fast ved at arealet i vest må reguleres til landbruk (Fylkesmannen). I de private merknadene pekes det i hovedsak på følgende: Krav om konsekvensanalyse (velforeninger m.fl.) Positivt med egne ridestier separat fra bilvegene i området (naboer) Plager knyttet til avrenning og lukt fra deponert hestemøkk (naboer) Full støtte til planene (Norges rytterforbund) Problemer med økt biltrafikk på eksisterende veger i planområdet (naboer) Endringer etter offentlig ettersyn Forslagsstillers oppsummering av endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn fremgår av fagnotatets vedlegg D (siste side). Planmaterialet er stort sett oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene: Antall nye boligtomter er kraftig redusert. Driftsbolig, generasjonsbolig og flere mulige fortettingstomter videreføres som ved offentlig ettersyn. Mer areal foreslås regulert med landbruksformål (LNFRL) og mindre med formålet idrettsanlegg (IA) enn ved offentlig ettersyn. Rekkefølgekrav til nye kryss med Fleslandsvegen, jf. minimumskrav fra Statens vegvesen er tatt inn i bestemmelsene. Hensynssoner med tilhørende bestemmelser vedrørende kulturminner, herunder funn av automatisk fredet kulturminne i 2012 er tatt inn i planforslaget for å imøtekomme krav fra fylkeskommunen. Merknadene angående kulturminner er imøtekommet, men innsigelser fra Avinor og Fylkesmannen opprettholdes. Fagetatens vurdering Fagetaten slutter seg til hovedformålet med planforslaget (landbruk i vest og ridesenter i øst). Dette innebærer en regulering i samsvar med dagens bruk, samtidig som det legges til rette for en videreutvikling av ridesenteret. Ridesenteret er et bra tilbud til barn og unge, og planforslaget vil også bidra positivt ved at det legger til rette for en opprydning i eksisterende forhold knyttet til aktiviteten ved ridesenteret. Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema. I fagnotatet kommenteres de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema vises det til forslagsstillers planbeskrivelse. Estetikk/ visuell nærvirkning Planforslaget legger opp til at en god del av det småkuperte landskapet blir planert, noe som kan medføre at stadionbyggene framstår som store og dominerende. Grønn etat har påpekt at inngrepene må justeres uten at dette er fulgt opp. Naboer protesterer mot byggehøyder. Foto - illustrasjonene er av fagetaten påpekt som mangelfulle. 2
Deponi for hestemøkk Naboer klager på lukt og avrenning fra eksisterende deponi, men hvorvidt problemene også stammer fra flyplassen er ikke avklart. Norsk landbruksrådgivning har utredet spørsmålet om hvordan eksisterende deponi av hestemøkk skal håndteres. Det anbefales tildekking i stedet for fjerning. For framtidig håndtering av hestemøkk er tilgjengelig spredeareal og godkjenning av komposteringsanlegg en vesentlig faktor. Det er Fylkesmannen som gir konsesjon for deponi og spredning. Fagetaten foreslår nytt rekkefølgekrav knyttet til nybygg av ridehaller og staller, der det forutsettes konsesjon fra Fylkesmannen for håndtering av eksisterende og planlagt hestemøkk. Forholdet til innsigelsene Kulturminner Innsigelsen fra fylkeskommunen vedrørende eldre tids kulturminner er avklart. Boliger Innsigelsene fra Avinor og Fylkesmannen gjaldt begge hovedsakelig støyfølsom bebyggelse i rød flystøysone. Fylkesmannen hadde i tillegg innsigelse til at deler av planforslaget var i strid med avsatt areal til LNF-formål i kommuneplanens arealdel. Begge instansene har fått oversendt plankart og bestemmelser til 2. gangs behandling for å få bekreftet om innsigelsene opprettholdes. Ettersom hovedformålet med planforslaget er å videreutvikle ridesenteret på bnr 1 og gårdsdriften på bnr 3, ba fagetaten innsigelsesinstansene spesielt vurdere om det kunne være aktuelt å gi unntak for en driftsbolig i tilknytning til stadiondelen av planforslaget og en generasjonsbolig i landbruksområdet. Avinor har nå bekreftet at innsigelsen deres i hovedsak opprettholdes, men gjør det samtidig klart at denne ikke omfatter driftsboligen og generasjonsboligen, selv om de heller ikke kan se at det foreligger føringer på bruken av disse boligene som gjør at de skal unndras anbefalingene i forskriftene. Fylkesmannen går ikke konkret inn på om driftsboligen og generasjonsboligen kan behandles annerledes enn ordinære boliger, men bekrefter at innsigelsen opprettholdes. Naust Fylkesmannen minner om det skjerpede strandsonevernet, noe fagetaten ser kan ha betydning for LNFRB-områdene i planforslaget i tillegg til naustområdene. Trafikksikkerhet Fagetaten og Statens vegvesen stiller rekkefølgekrav til utbedring av kryssløsninger. Det er ofte konflikt med ridende på bilveger. Foreslåtte rideveier i kulturlandskapet vil derfor være et godt trafikksikkerhets tiltak. For å sikre opparbeiding av rideveiene foreslår fagetaten rekkefølgekrav knyttet til brukstillatelse for nye ridehaller og staller. Det foreslås tilsvarende rekkefølgekrav for opparbeiding av interne kjøreveier og foreslått fortau. Fagetatens konklusjon - Alle foreslåtte nye boliger (inkludert driftsbolig og generasjonsbolig) i rød flystøysone må tas ut av planen. - Rekkefølgekrav vedrørende eksisterende deponi og nytt komposteringsanlegg for hestemøkk må strammes inn og presiseres. - Foreslått nytt naustareal må tas ut av planen. - Område BF01 må innskrenkes til det som er avsatt til byggeformål i kommuneplanens arealdel. Tomter som faller utenfor må reguleres til landbruksområde (LNFRL). - Rekkefølgekrav til opprusting av veger og kryss må innarbeides i bestemmelsene. Saken er utførlig beskrevet i vedlagt planbeskrivelse og fagnotat. 3
Byrådets vurdering Byrådet ser positivt på planforslaget som legger til rette for utvidelse av ridesenteret og slutter seg i hovedtrekk til fagetatens merknader og anbefaling. Det foreligger innsigelser til planforslaget fra Avinor og Fylkesmannen. Byrådet forutsetter at planforslaget blir i samsvar med overordnede rammer i KPA når det gjelder byggesone for boliger, og boliger i LNF område, støysoner rundt Flesland flyplass, samt at plankart og bestemmelser endres for å imøtekomme merknader og innsigelse fra Avinor og Fylkesmannen. Byrådet er enig med fagetaten om at generasjonsbolig i rød sone må utgå. Dette vil ikke være til hinder for at eksisterende bolig han vedlikeholdes, men evt bolig nr 2 må løses utenfor planområdet. Det bør likevel kunne gjøres unntak for en driftsbolig, for å kunne sikre daglig tilsyn med anlegget og dyr. Overvåkningskamera kan langt på veg erstatte personlig nærhet, men tilstedeværelse av en driftsansvarlig eller vaktmester vil likevel være å foretrekke, spesielt i tilfelle sykdom eller skade på dyr og av hensyn til dyrenes velferd. Det må i tilfelle stilles krav til innendørs støynivå i boligen i henhold til teknisk forskrift. Fagetaten har ikke spesielt kommentert barn og unges interesser, men byrådet vil vise til at planens hovedformål er å legge til rette for et godt tilbud for barn og unge. For å sikre kvaliteter og tilstrekkelig trafikksikkerhet, har fagetaten foreslått å legge inn rekkefølgebestemmelser i planforslaget. Byrådet er innforstått med at planlagte terrenginngrep og bygningsvolumer blir store, men mener landskapet vil tåle det. Det er tidligere gitt avslag på søknad om bakkeplanering i området i påvente av reguleringsplan. Ved søknad om tiltak, stiller bestemmelsene krav om utomhusplan for hele området, der eksisterende og framtidig terreng skal vises. Saken ble lagt frem for behandling i byrådets møte 30.05.2013, sak nr 150/13, men trukket p.g.a henvendelse fra forslagsstiller ved Advokatfirmaet Harris datert 27.05.2013. Fagbyråden avholdt møte med disse 07.06.2013. De viktigste merknadene gjaldt: - ønske om generasjonsbolig i rød sone, - at rekkefølgekrav angående ridestier må knyttes til hver av de to eiendommene og ikke hele planområdet - krav om opparbeiding av fortau langs Fleslandsvegen og kommunal veg inni området vil bli en urimelig kostnadsmessig belastning som vil vanskeliggjøre gjennomføring. Byrådet anbefaler å ta deler av merknadene til følge: - rekkefølgekravet angående rideveier fordeles på de to eiendommene uavhengig av hverandre, slik at man unngår konflikter mellom de to. - kravet om opparbeiding av fortau langs kommunal vei o_v01 avgrenses til den strekningen innenfor planområdet som er belastet med trafikk til og fra ridesenteret. Det det vil si strekningen nord for avkjøringen til ridesenteret. 4
Trafikksikring langs Fleslandsvegen Eksisterende g/s-veg langs Fleslandsvegen er opparbeidet på strekningen vist med grå linje på kartet ovenfor. Deler av Fleslandsvegen, vist med rød linje, er regulert med gang og sykkelveg, men er ikke opparbeidet i henhold til plan. Vedtatte planer for Flesland industrikai og Elvhaugen (industri) har rekkefølgekrav om opparbeiding av g/s-vegen. Statens vegvesen krever det samme i pågående planarbeid for VA sitt renseanlegg på Flesland (varslet innsigelse). Trafikksikkerhetsplan 2010-13 peker på behov for fortau eller g/s-veg på strekningen. Bergensprogrammet har ikke prioritert strekningen. Heller ikke sykkelstrategien omhandler strekningen ÅDT er 2000. Veien er skolevei og belastet med store kjøretøy med blant annet transport av sand fra Flesland kai. Byrådet anbefaler å ta ut fagetatens forslag om å imøtekomme Statens vegvesens henstilling om rekkefølgekrav knyttet til opparbeiding av gang og sykkelvei langs Fleslandsveien. Dette begrunnes med at i følge forslagsstiller legger planforslaget til Sletten ridesenter ikke til rette for økt antall brukere, men er en oppgradering av eksisterende situasjon. Dette gjelder forbedret forhold for forproduksjon, trening av hester, konflikter i forhold til naboer når det gjelder trafikk, parkering, ridning på veg og håndtering av hestemøkk. Dårlig kryssløsning vil bli utbedret (se de to svarte piler på kart ovenfor). Ridesenteret har brukere fra hele byen. Planforslaget forventes ikke å medføre mer trafikk til og fra ridesenteret. Det synes derfor urimelig å pålegge utbygger av ridesenteret dette kravet, da trafikkbelastningen i første rekke er knyttet til Flesland industri kai, industriområdet på Elvehaugen og nytt kloakkrenseanlegg. Byrådet anbefaler at kostnadene fordeles gjennom bidrag fra de øvrige utbyggerne. Når det gjelder generasjonsbolig i rød sone, står byrådet fast på at den tas ut av planen, slik det er kommentert ovenfor. Det bemerkes til slutt at området kan bli vurdert som interessant for lokalisering av framtidig godshavn for Bergensregionen, men dette vil i tilfelle ligge langt fram i tid og bør ikke være til hinder for foreslått bruk inn til annet eventuelt er besluttet. 5
Oppsummert skiller byrådets anbefaling seg fra fagetatens anbefaling på følgende punkt: - pkt e: Det presiseres at rekkefølgekravet om konsesjon fra Fylkesmannen kun gjelder gnr/bnr 108/1 - pkt f: Rekkefølgekravet angående rideveier fordeles på de to eiendommene uavhengig av hverandre - pkt g: Krav om opparbeiding av fortau langs kommunal veg avgrenses til strekningen nord for kryss med f_v02 - Krav om opparbeiding av gang og sykkelveg langs del av Fleslandsvegen utgår - Driftsbolig i IS04 tas ikke ut av planen Før KMBY-behandlingen vil det blir klargjort hvorvidt de to innsigelsene kan trekkes på grunnlag av byrådets innstilling. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan- og bygningslovens 12-12 er det bystyret som vedtar reguleringsplaner. Komite for miljø og byutvikling avgir innstilling i plansaker Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningsloven 12-12, vedtas følgende forslag til reguleringsplan for Ytrebygda, Sletten, gnr 108, bnr 1 og 3 m.fl. Sletten Ridesenter, plannummer 61490000, vist ved plankart datert 21.12.2012 med tilhørende planbeskrivelse datert 21.12.12 og reguleringsbestemmelser datert 04.01.2013, med følgende endringer til nevnte kart og bestemmelser: a. Boligområde BF01avgrenses i samsvar med avsatt areal til byggeområde i kommuneplanens arealdel 2010. Tomter som faller utenfor byggeområdet i KPA reguleres til landbruksområde (LNFRL). Dette gjelder foreslått boligtomt på gnr 108, bnr 113 og nærmeste tomt nordøst for denne, innenfor gnr 108, bnr 3. b. I reguleringsbestemmelsene tilføyes 3.1.4 med følgende ordlyd: «I område BF01 åpnes det kun opp for byggetiltak som ikke medfører økning i antall boenheter (eksempelvis tillates påbygging, garasje, parkeringsplasser, veger og lignende).» c. «Generasjonsbolig» i LNFRL01 tas ut av planen. d. Område NAUST04 tas ut av planen samt tilhørende bestemmelse 3.5.2. e. Foreslåtte reguleringsbestemmelser 2.4.5 2.4.8 erstattes med en ny 2.4.5 med følgende ordlyd: «Før det kan gis igangsettingstillatelse til nye ridehaller eller staller innenfor gnr. 108,bnr. 1, skal det dokumenteres konsesjon fra Fylkesmannen i Hordaland til nytt komposteringsanlegg innenfor område AABA01, og en løsning godkjent av fylkesmannen for håndtering av eksisterende deponi. Før det gis midlertidig brukstillatelse til nye ridehaller eller staller innenfor gnr. 108, bnr. 1, skal det dokumenteres at eventuelle vilkår i konsesjonen fra fylkesmannen er oppfylt.» f. Foreslått reguleringsbestemmelse 2.4.2 presiseres og gis følgende ny ordlyd: «Kryssene profil 500 (V07 og o_v08) og profil 1000 (o_v01 og o_v02) må bygges ut i henhold til godkjent reguleringsplan for fylkesveg 177 (arealplan-id 17110000) før det kan gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest for de regulerte tiltakene innenfor planområdet for Sletten ridesenter (arealplan-id 61490000). Avkjørsel i profil 660 (V14) skal samtidig stenges.» g. Det tilføyes en ny bestemmelse 2.4.10 med følgende ordlyd: «Ridetraséer markert i plankartet (AI) skal være ferdig opparbeidet på gnr. 108,bnr. 1, før det gis midlertidig brukstillatelse til nye ridehaller eller staller på denne eiendommen. Tilsvarende krav om opparbeidelse av ridestier gjelder for gnr. 108,bnr. 3. Krysningspunkt mellom ridetraséer og bilveger skal være godt synlige for både bilister og ridende.» h. I foreslåtte reguleringsbestemmelser 2.4.1 tilføyes følgende ordlyd: «o_v01 skal være ferdig opparbeidet med tilliggende fortau, nord for kryss med f_v02, før det gis midlertidig brukstillatelse til ridehaller og staller innenfor planområdet.» 6
i. Foreslåtte reguleringsbestemmelser 2.4.3 endres til følgende ny ordlyd: «f_v02 skal være ferdig omlagt og opparbeidet helt fram til parkeringsplass PI02 før stevneboks innenfor IS05 kan tilrettelegges.» 2. Reguleringsbestemmelser og plankart rettes opp i henhold til ovennevnte før vedtaket kunngjøres og dateres med vedtaksdato. Dato: 25. jun 2013 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Monica Mæland byrådsleder Filip Rygg byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: Fagnotat datert 22.02.2013 A: Plankart datert 21.12.2012 B: Reguleringsbestemmelser datert 04.01.2013 C: Forslagsstillers planbeskrivelse datert 21.12.2012 D: Merknadsskjema og endringsskjema datert 11.06.2012 E: Merknadskart F: Terrengprofiler datert 04.12.2012 G: Illustrasjonsplan datert 06.11.2012 H: Foto illustrasjoner datert juni 2012 I: Kulturhistorisk registrering datert 2012 J: VA-rammeplan datert 03.10.2012 K: Rapport om komposteringsanlegg datert 21.04.2010 L: Kartlegging av biotoptyper datert 06.10.2009 M: Omtale av nyere tids kulturminner datert november 2012 N: Ny illustrasjon 1 mottatt 15.05.2013 O: Ny illustrasjon 2 mottatt 15.05.2013 7