BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: 201116881/20 Saksbeh.: YNLO Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 25.09.2013 Fana. Gnr 40 bnr 1452. Sætervegen 30 B, 5236 Rådal. Klage på tillatelse til endring av oppføring av garasje. 1. Hva saken gjelder Saken gjelder melding om tillatelse til endring av godkjent garasje. Det ble gitt tillatelse til bygging av garasje på 36 m2 i vedtak datert 04.07.2011. Den 28.06.2012 ble det søkt om endring som bestod i økning av mønehøyden fra 4,0 m til 4,6 m, samt innsetting av vinduer. Det ble gitt tillatelse til endring i vedtak datert 31.07.2012. Vedtaket ble påklaget av nabo gnr 40 bnr 1451 Per Nordgård (sønn) ved mail datert 14.08.2012. Hovedtema er visuell utforming og om søknad skulle vært avvist på grunn av manglende eiendomsrettighet. Bakgrunn for søknad om endring er at garasje ikke ble bygget i henhold til først innsendte søknad. Det ble registrert merknad fra nabo gnr 40 bnr 1151, om at garasjen var bygget høyere og over nabogrense. Bygningsmyndighetene foretok befaring på stedet. Søknad om endring ble etter dette fremmet. Planstatus: Eiendommen er uregulert og er i kommuneplanens arealdel avsatt som byggeområde. Lovvalg: plan og bygningsloven av 27. juni 2008 (pbl) med tilhørende byggteknisk forskrift av 26. mars 2010 (TEK10). Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3. Det er ikke kommet merknader fra naboer utover klagen som refereres nedenfor. Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge. Foreliggende sak gjelder klage på mindre byggesak, som frem til den 01.01.2011 lå til bydelsstyrene å behandle.
2. Forslag til vedtak: Vedtak datert 31.07.2012 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef 3. Klage/tilsvar: Klager gjør gjeldende - sitat: Trygve Sæle seksjonsleder «Vil på det sterkeste klage på "tillatelse til endring" i ovennevnte byggesak. Årsak til klagen er som følger: 1. I tillatelsen står det følgende: "Ingen del av garasjen samt takutstikk må stikke ut over eiendomsgrense". Garasjen er bygget inn på vår eiendom. Takutstikket på vår garasje er skåret vekk uten vår tillatelse. 2. Videre står det bl.a. i vedtaket: "og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming". Her er det over hode ingen god arkitektonisk god utforming. Har dere ikke vært på byggeplassen og sett før tillatelsen er blitt gitt?? Vi mener det aldri skulle vært gitt tillatelse til å bygge denne garasjen høyere enn vår garasje. Videre synes vi at det er bemerkelsesverdig at dette er blitt godkjent ut i fra en håndtegnet skisse uten mål og kotehøyder.» I tilsvaret fra tiltakshaver anføres i hovedsak: Mellom nabo og tiltakshaver er det ikke mulig å bygge frittliggende garasje. Sammenbygde garasjer har vært planlagt helt siden nabo bygget sin garasje i 1987. Tiltakshaver viser til at den er bygget helt inntil eiendomsgrense mellom nabo og tiltakshaver. Det vises for øvrig at forlengelsesmur som fungerer som mur for nabos garasjeinnkjørsel, er bygget inne på tiltakshavers eiendom. Takskjegg på nabogarasje ble fjernet for å sammenføye garasjer og dette var avtalt med nabo på et langt tidligere tidspunkt. Søknad er levert lik anbefalt og ble godkjent med påtegnet nabovarsler. Den arkitektoniske utformingen er gitt av de begrensede muligheter som foreligger. Tillegget i endringsvedtak «ingen del av garasjen samt takutstikk må stikke ut over eiendomsgrense» var ikke en del av den opprinnelige byggetillatelsen. Den er videre selvmotsigende fordi garasjene er godkjent bygget sammen med felles vegg og deler av garasjeinnkjørsel og lysstolpe er på tiltakshavers eiendom. Det vises for øvrig til klagen og tilsvaret i sin helhet. 2
4. Merknader/vurderinger: Planstatus: Eiendommen er uregulert og er i kommuneplanens arealdel avsatt som byggeområde. 4.1 Utforming/visuelle kvaliteter, forholdet til pbl 29-1 og 29-2. Klager anfører at garasjen over hode ikke har noen arkitektonisk god utforming. Klager mener det aldri skulle vært gitt tillatelse til å bygge denne garasjen høyere enn klagers garasje. Av pbl. 29-1 følger det at «Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming i samsvar med sin funksjon etter reglene gitt i eller i medhold av denne lov». Bestemmelsen angir på et overordnet plan hvilke krav som skal stilles til tiltak etter plan- og bygningsloven kapittel 20. Bestemmelsen må ses i sammenheng med de øvrige bestemmelsene i kapittelet hvor de nærmere krav til tiltaket er presisert. Av pbl. 29-2 følger det at «Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering» Bestemmelsen må ses i lys av formålsbestemmelsen i pbl. 1-1 femte ledd hvoretter hensynet til estetisk utforming av omgivelsene skal ivaretas i den enkelte byggesak. I forarbeidene er visuelle kvaliteter beskrevet som et samspill mellom byggverkets volum og høyde samt fasadeuttrykk, se Ot.prp.nr. 45 (2007-2008) side 341. Hva som er «gode visuelle kvaliteter» må tolkes relativt i forhold til tiltakets størrelse og synlighet. Nærmere presisering av kravet til visuelle kvaliteter kan følge av blant annet bestemmelser til reguleringsplan, jf. pbl. 12-7 nr.1. Vurderingen av tiltakets visuelle kvaliteter skal også gjøres i lys av både omkringliggende bygningsmiljø og naturmiljø. Byggeskikken i området, så vel som landskapsbildet, vil derfor kunne være faktorer i vurderingen, jf. Ot.prp.nr.45 (2007-08) side 342. Videre må det tas hensyn til om tiltaket plasseres i et strøk med særlig historisk eller kulturell interesse, jf. forarbeidene samme sted. Fagetaten mener at tiltaket etter endringsvedtak fremstår som noe dominerende sett i forhold til garasje på nabotomt. Fagetaten mener tiltakets visuelle kvaliteter hadde vært bedre i forhold til omkringliggende omgivelser dersom høyden på garasjen hadde vært lavere. Vurderingen etter 29-2 er skjønnsmessig. Avviket i forhold til den rettslige standarden «gode visuelle kvaliteter» anses likevel ikke så stor at det er grunnlag for å omgjøre endringsvedtaket datert 31.07.2012. 4.2 Privatrettslige forhold Det følger av plan og bygningslovens 21-6 at; 3
«Med mindre annet følger av loven her, skal bygningsmyndighetene ikke ta stilling til privatrettslige forhold ved behandling av byggesøknader. Dersom det framstår som klart for bygningsmyndighetene at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettigheter søknaden forutsetter, kan søknaden avvises. Eventuell tillatelse etter denne lov innebærer ingen avgjørelse av privatrettslige forhold. Kommunen kan fastsette frist for tiltakshaver for supplering av søknaden.» Klager anfører at garasjen er bygget inn på sin eiendom. Fagetaten fastslår at de opplysningene som forelå som grunnlag for vedtak ved første søknad og endringssøknad viser at tiltaket ikke skal bygges inn på naboeiendom. Det ble i tillatelsen til endring i tillegg presisert at "Ingen del av garasjen samt takutstikk må stikke ut over eiendomsgrense". Presisering i endringsvedtaket var forøvrig også en uuttalt forutsetning i vedtaket datert 04.07.2011 basert på at tiltak slik det var omsøkt ikke stakk ut over eiendomsgrense og slik tillatt. Klager anfører i tillegg at takutstikk på sin garasje er skåret vekk uten vår tillatelse. Fagetaten vurderer at dette forhold ligger utenfor hva som skal tas stilling til etter plan og bygningsloven. Fagetaten kan ikke se at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettigheter slik det er søkt bygget, og vedtak av 31.07.2012 forutsetter. Dersom tiltaket er bygget i strid med tillatelse som er gitt, så er dette en sak for ulovlighetsoppfølging med hjemmel i pbl kapittel 32 og er ikke gjenstand for klagebehandlingen her. Fagetaten faller derfor ned på at saken ikke avvises. En finner at tiltaket er i samsvar med plan- og bygningsloven og det vises til vedtak av 31.07.2012 i sin helhet. Det presiseres at vedtaket gjelder i forhold til plan og bygningsloven og ikke innebærer noen avgjørelse av det privatrettslige forhold. 4.3 Saksbehandlingsfeil Klager anfører at det er bemerkelsesverdig at søknad er blitt godkjent ut i fra en håndtegnet skisse uten mål og kotehøyder.» Det følger av forvaltningslovens 17 at forvaltningsorganet skal påse at saken er så godt opplyst som mulig før vedtak treffes. Det følger av pbl 21-2 at søknaden skal gi de opplysningene som er nødvendige for at kommunen skal kunne gi tillatelse til tiltaket. I forskrift til pbl SAK10 følger det av 5-4, 3. ledd at relevant opplysning blant annet er tiltakets størrelse og grad av utnytting (bokstav d) og tegninger og målsatt situasjonsplan (bokstav m). I søknad om tillatelse til tiltaket er det opplyst areal, høyde på garasje og situasjonsplan som viser tiltaket i påkrevd målestokk (1:100). I endringssøknad er det oppgitt høyder og lengder og situasjonsplan i påkrevd målestokk (målestokk 1:100). I begge søknader er tiltaket håndtegnet. Fagetaten fastslår at også håndtegnet skisse kan ivareta kravet om at nødvendige opplysninger. Fagetaten legger til grunn at alle nødvendige opplysninger var til stede for å kunne fatte vedtak i saken. 4
På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart datert 18.09.2013 2. Flyfoto datert 18.09.2013 3. Skråfoto 4. Situasjonsplan datert 16.06.2011 5. Tilleggsopplysning mottatt 10.07.2013 6. Tegning til tilleggsopplysning mottatt 10.07.2013 7. Tilsvar datert 30.08.2012 8. Klage datert 14.08.2012 9. Vedtak datert 31.07.2012 10. Søknad om endring mottatt 28.06.2012 m/tegninger 11. Rapport fra tilsyn mottatt 25.06.2012 12. Vedtak datert 04.07.2011 13. Tegninger fra saksgrunnlag for vedtak av 04.07.2011 5