BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 29.04.2013 Saksnr.: 201103922/84 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: THHE ARNA, GNR. 287, BNR. 14, 20, 60 M. FL., ÅDNAVEGEN, INDRE ARNA, REGULERINGSPLAN. PLANNUMMER 61750000 FORSLAG TIL DETALJREGULERING, 2. GANGS BEHANDLING. Kort om planforslaget Wiberg AS arkitektur og plan fremmer på vegne av Arna Urban Utvikling AS et planforslag for et område ved Ådnavegen i Indre Arna. Planområdet ligger nordøst for jernbanestasjonen i Indre Arna sentrum, mellom Indre Arna-vegen og Ådnavegen. Figur 1 Planområdet innenfor rødt omriss Figur 2 Utsnitt av reguleringsplankart Området er per i dag uregulert, men er gjennom kommuneplanens arealdel (KPA 2006-2017) regulert til senterområde S30, og benevnt som bydelssenter. Hovedformålet i planen er å regulere til boligbebyggelse-blokkbebyggelse og bolig/forretning/kontor (privat formål) med tilhørende infrastruktur. Planområdet er på 7.4 daa. Det foreslås oppført to blokker (lameller),
som til sammen inneholder 85 boenheter. Blokkene vil variere i høyde, fra 3 til 7 etasjer, byggehøyde 22 meter over planert terreng på byggets vestside. Grad av utnytting er satt til 189 % BRA, noe under maksimal utnytting i henhold til KDP (200 % BRA). For utfyllende opplysninger vises til vedleggene (materiell utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 17.06.12 14.08.12. Det kom inn 15 merknader fra offentlige instanser og 9 fra private. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: - Ønske om mindre volum, mer oppdeling og bedre tilpasning til naboer - Kvaliteter på uteoppholdsareal i forhold til støy, sol og lys. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter 1.gangs behandling/ offentlig ettersyn Forslagsstiller har ikke presentert hvilke endringer som er gjort etter offentlig ettersyn. Med grunnlag i notat fra merknadsmøte og oppdatert planmateriell, kan endringene kort oppsummeres slik: - Noe økt avstand mellom blokken i felt B og blokken i felt B/F/K. - Reduksjon av % BRA, fra 200 % til 189 %. - Det er etablert en åpning, tilsvarende en leilighetsbredde ca. midt på blokken i felt B/F/K ved at man har fjernet de tre øverste etasjene. Det er foreslått å benytte taket i åpningen som felles takterrasse. - Illustrasjonene viser endret materialbruk og farger på fasadene for å minimere inntrykket av en lang bygningsmasse. Dette er imidlertid ikke sikret i planforslaget. - Sørligste blokk (B/F/K) regulert til blandet formål. Første etasje har fått 4 meter høyde for å gi mulighet for fremtidig næring og skape et mer urbant preg. Utfyllende opplysninger For utfyllende opplysninger om planforslaget, vises det til forslagsstillers vedlegg. Side 2 av 11
Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema. Nedenfor følger kommentarer kun til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg D). Hovedutforming, lysforhold og utnyttelsesgrad Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet boliger og bolig/forretning/kontor. I forbindelse med offentlig ettersyn ønsket fagetaten en reduksjon i % BRA, at bygningene hadde maksimal høyde på 4-5 etasjer, og at det måtte gjøres større tilpasninger til nærmiljøet. En mer punktvis utbygging var ønskelig, alternativt at man beholdt to bygningsvolum med redusert høyde og lengde og større avstand mellom byggene. I foreliggende planforslag er utnyttelsesgraden redusert noe, og passasjen mellom blokkene er blitt noe bredere. Antall boenheter er ikke redusert, og byggehøyden er fremdeles på sju etasjer. Oppdaterte illustrasjoner viser fasader som ved bruk av varierende materialer og farger gir et mindre homogent uttrykk enn illustrasjonen som forelå ved offentlig ettersyn. Dette dempede uttrykket i fasaden er imidlertid ikke sikret i planforslaget. Etter fagetatens vurdering er det nødvendig med ytterligere justeringer, først og fremst for å sikre bakenforliggende område i øst mer lys og luft og en bedre tilpasning til nærområdet. Forslaget er fremdeles for kompakt, og utestenger visuelle kontakter mellom Indre Arnavegen, jernbanen og Øyrane Torg. Figur 3. Illustrasjonen ved offentlig høring Figur 4. Justert illustrasjon innsendt til 2. gangs behandling. Side 3 av 11
De illustrerte bygningene framstår fremdeles som en vegg inn mot skråningen og skaper et skille mellom det nye og det gamle sentrum, mer enn å binde de to områdene tettere sammen (se Figur 3 og Figur 4). Snitt A2 (se Figur 5) viser at boligblokkene vil føre til en stor skjæring med en høyde på anslagsvis 10 og 11 meter, i forhold til planert terreng bak blokkene. På grunn av denne skjæringen øst for blokkene (bak) dannes en smal «slukt» med dårlige kvaliteter i forhold til lys og sol. Fagetaten ser også at grunnet lokalklimatiske forhold vil den valgte lamellstrukturen kunne skape fuktig og kaldt, klima i ovennevnte slukt. Kald luft synker ned fra dalsiden på begge sider av Arnadalen (i øst-vest retning) og renner i dag ned mot Arnaelven hvor den ledes ut i fjorden. Den valgte struktur vil hindre den kalle luften (langs bakken) å strømme videre. Fagetaten ser derfor at en åpnere struktur med minimum 3 bygningskropper med gode avstander og variasjon i høyde vil skape et beder klima rundt blokkene. En åpning i blokkens øverste etasjer vil ikke kunne hjelpe på dette fenomenet. Planområdets beliggenhet i senterområdet og nærheten til jernbanen gjør at fagetaten ser med bekymring «slukten» som dannes mellom blokkene og terrenget. Arealet vil fremstå som offentligtilgjengelig, den smale passasjen og lengden av bygningskroppene kan føre til at det dannes et uoversiktlig areal uten særlig grad av sosialkontroll. Det er ikke ønskelig å legge til rette for slike arealer i et tetter sentrum i Indre Arna. Nordre ende av blokken i felt B jf. Figur 6, vurderes av fagetaten som for høy. Den har nå 7 etasjer, og fortoner seg som en svært markant vegg mot det gamle sentrumet i Indre Arna og gymsalen ved gamle Indre Arna skole som ligger like bak. En slik løsning vurderes som for lite tilpasset eksisterende bygg. Den høye avslutningen er også uheldig i forhold til terrenget bakenfor som faller mot nord. En nedtrapping i nordre del av blokken vil harmonere bedre med terrenget og den høye skjæringen i bakkant, samt gi mer lys og luft til arealet bak blokken. Figur 5. Snitt A2 til høyre viser høy skjæring i bakkant av blokk B. Ved denne blokken er det planlagt vertikal hage i skjæringen. Utsnitt av illustrasjonsplan, tegning A10-1 til venstre viser aktuelt snitt. Side 4 av 11
Figur 6. Illustrasjonen viser avslutning mot nord (blokk B) og nedkjørsel til garasje. Problemstillingene som er presentert over kan imøtegås på flere måter, blant annet som fagetaten påpekte ved offentlig ettersyn, ved å ha flere bygningsvolum, ved å ha enkelte gjennomgående hull i bygningsvolumene eller ved å redusere høyder til 4-5 etasjer. Det er ønskelig at grepet med varierte byggehøyder blir opprettholdt. Dersom grepet med to bygningsvolum opprettholdes, må høydene reduseres på blokkene. Med tanke på forholdet til gamle Arna og areal/ bygninger øst for blokkene, må nordligste del av blokken i felt B uansett endringsvalg trappes ned slik at nordre ende har fire etasjehøyder. Valgt løsning må også uansett endringsvalg føre til at mer lys slipper gjennom, og at visuell kontakt mellom områdene øst og vest for blokkene opprettholdes i større grad. Slik som planforslaget nå foreligger åpner det for bygninger som i for liten grad tilpasser seg eksisterende forhold og tilfører senterområdet arealer med uønskede kvaliteter. Etter en helhets vurdering anbefaler fagetaten følgende løsning; Blokken i felt B trappes gradvis ned til 4 etasjer mot nord og blokken i felt B/F/K deles opp i to bygningskropper med en avstand mellom tilsvarende avstanden mellom blokkene i felt B og B/F/K. Se fagetatens anbefalte forslag til vedtak. Nevnte endringer vil føre til noe redusert utnyttelsesgrad og følgelig noe reduksjon i antall boenheter. Ut fra en helhetsvurdering vil det imidlertid sikre et betydelig bedre prosjekt. Formål I foreliggende planforslag er det i tillegg til bolig åpnet for muligheten til å etablere forretning og kontor i første etasje i blokken i felt B/F/K. Etter fagetatens vurdering egner første etasje i den foreslåtte bebyggelsen seg dårlig som boligareal. Mot vest vil boligene i første etasje vende rett ut mot en relativt trafikkert kjørevei eller Bergensbanen og offentlig gangareal. Dette fører til et uklart skille mellom offentlige og private arealer, som igjen ofte medfører at beboere stenger for innsyn inn i leilighetene. Mot øst vender arealet som tidligere nevnt inn i en smal bakgård, uten særlig tilgang på lys og luft. Generelt vil leilighetene i førsteetasje her ha et relativt dårlig lysinnslipp fra øst, spesielt gjelder dette for de nordligste leilighetene i blokk B, samtidig som skille mellom offentlige og private arealer blir utydelig mot vest. Side 5 av 11
Videre er planområdet en del av senterområdet S30, og foreliggende prosjekt skal være med på å starte en ny type senterutvikling i Indre Arna. Både KPA og KDP legger opp til en mer urban utvikling av dette området. Løsningen med å åpne for leiligheter i første etasje underbygger ikke tanken om et urbant grep. I senterområder bør første etasje forbeholdes ulike næringsformål som sikrer en viss grad av offentlighet og liv i fasader mot offentlig areal. Ved å åpne for bolig i blokkenes første etasje vil det etter fagetatens vurdering etableres boenheter uten tilfredsstillende bokvaliteter. Samtidig som områdets ønskede urbanitet undergraves ved ikke å sikre arealer til sentrumsutvikling på gateplan. Fagetaten anbefaler følgelig at reguleringsplanen sikrer arealer i første etasje forbeholdt næringsutvikling. Se fagetatens anbefalte forslag til vedtak. Uteoppholdsareal Uteoppholdsarealet for boenhetene er plassert øst for blokkbebyggelsen (illustrert i vedlegg F). I forbindelse med offentlig høring viste forslaget at det ikke innfridde kvalitetskravene til uteoppholdsareal jf. kommuneplanen. Fagetaten ba om en reduksjon i tallet på boenheter slik at planforslaget tilpasset seg kravene i kommuneplanen. I følge kommuneplanen er arealkrav for felles uterom for 85 boenheter minimum 2125 kvm (85x25 kvm). Disse arealene må oppfylle visse kvalitetskrav, blant annet at de ikke er brattere enn 1:3, og ha sol på minst halvparten av arealet kl. 15 jevndøgn. Videre skal utendørs oppholdsareal ikke ha høyere støynivå enn L den =55dB. Totalt uteoppholdsareal i planen som oppfyller kvalitetskriterier i forhold til støy og bratthet er 2476 kvm. Sol- og skyggediagram viser at deler av dette arealet ikke oppfyller kvalitetskrav i forhold til sol, blant annet 759 kvm flatt areal bak blokkene. Det samlede arealet som oppfyller alle kvalitetskriterier beregnes av fagetaten til å være ca. 1500 kvm. Dette viser at over halvparten av uteoppholdsarealene som skal medregnes har tilfredsstillende kvaliteter. Side 6 av 11
Figur 7. Illustrasjon 1 Side 7 av 11
Grønnstruktur og gangsti Det går i dag en sti gjennom planområdet som fungerer som en kobling mellom eksisterende boligområde ved Indre Arna-vegen i øst og Ådnaveien i vest. Forslagsstiller ønsker å etablere en offentlig gangsti gjennom planområdet som sikrer trygg ferdsel og sørger for god tilkomst til områder for lek og annen aktivitet i planens grønne areal. Figur 8. Illustrasjonsplan Vegen er skåret inn i og ned i terrenget for å tilfredsstille krav til universell utforming med maksimal stigning 1:12. Innsendte snitt viser at en slik opparbeiding vil føre til opp mot 3 meter høye skjæringer i grøntområdet, noe som vil medføre krav om sikringsgjerde på toppen (se Figur 9). Et slikt terrenginngrep vil redusere de estetiske kvalitetene i området betydelig og samtidig forringe brukbarheten til uteoppholdsarealet. Med bakgrunn i ovennevnte kan det her legges til rette for at man fraviker kravet om universell utforming, og tilrettelegger gangveien uten høye skjæringer. For å opprettholde kvalitet på gangveien kan denne eksempelvis etableres med enkelte brede repos og pauseareal. Etter fagetatens vurdering er det imidlertid ønskelig å legge til rette for en universell tilgjengelig snarveg mellom Indre Arnavegen og senterområdet rundt jernbanen. Dette er en kvalitet som foreliggende planforslag kan sikre for nærområdet. Fagetaten anbefaler følgelig å opprettholde gangvegen slik den ligger i planforslaget. Side 8 av 11
Figur 9. Snitt A1gjennom blokk B/F/G Universell utforming Prinsippet om universell utforming legges til grunn i hele planområdet, jf. 1.4 i forslaget til bestemmelser. Forhold til naboer I merknader fra naboer (Vallerhaugen og Vollaveien) går det fram at de er bekymret for etasjehøyden, og at dette vil ta utsikt. Det er ønske om at etasjehøyden blir redusert til 3-5 etasjer. De mener at fasaden har for mye glass, og er lite tilpasset eksisterende miljø. Det blir påpekt at fortetting vil føre til mer støy og forurensing, og at grunnforholdene er dårlige. Fagetaten ser at en utbygging av dette området vil påvirke nærmiljøet. Noen naboer vil få redusert utsikt ned til sentrum, og det blir økt trafikk. Det forventes ikke at utbyggingen vil påvirke sol- og lysforhold i noen grad, da avstanden mellom blokkene og naboene i øst er stor. Planlagt utbygging vil gi positive ringvirkninger i form av bl.a. opprusting av veier, fortau og tilkomst mot sentrum (offentlig gangvei). Dersom volum, høyder og utnyttelsesgrad reduseres iht. fagetatens kommentarer over, vurderes planlagt utbygging å ha løst forholdene til nærmiljøet på en tilfredsstillende måte. Barn og unges interesser Det er ikke registrert at området er i særlig bruk av barn og unge. Stien gjennom planområdet har tidligere blitt brukt av elevene ved den nedlagte Indre Arna skole. I dag kjennes det ikke til at skoler, barnehager eller barn generelt bruker området som leke- eller turareal. Konklusjon Fagetaten slutter seg i hovedsak til hovedformålet boligbebyggelse-blokkbebyggelse og bolig/forretning/kontor (privat formål) og det planfaglige grepet i planforslaget. Fagetatens merknader til planforslaget gjelder hovedsakelig utforming, % BRA og forhold til eksisterende situasjon. Fagetaten mener at planforslaget må endres på følgende punkter for å være tilfredsstillende: Planforslaget må justeres slik at blokkbebyggelsen fordeles på minimum tre bygningsvolumer. Ønsket reduksjon i % BRA vil føre til at bygningene blir mindre Side 9 av 11
kompakte, man får økt visuell kontakt på tvers av planområdet, og mer lys og luft til områdene øst for blokkene. Nordre del av blokken i felt B må trappes gradvis ned til fire etasjehøyder. Første etasje i blokkbebyggelsen må forbeholdes kontor og forretningsformål. Anbefalt forslag fra fagetaten: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-12 vedtas følgende forslag til reguleringsplan (detaljregulering): a. Arna, gnr. 287, bnr. 14, 20, 60 mfl. Ådnavegen, Indre Arna. Plannr. 61750000, vist på plankart datert/ revidert 29.04.13. b. Tilhørende bestemmelser datert/revidert 26.04.013. 2. Planforslaget vedtas med følgende endringer: a. I felt B/F/K skal det etableres minimum to bygningskropper over bakkenivå. Bygningene skal ha varierte byggehøyder. b. Nordre del av blokk i felt B trappes gradvis ned til fire etasjer mot nord. c. Første setning i 5.2.1 i reguleringsbestemmelsene endres til følgende ordlyd: Innenfor felt B og felt B/F/K skal det etableres næringsvirksomhet i plan 1. 3. Utnyttelsesgraden reduseres tilsvarende endringene i punkt 2. 4. Plankart og bestemmelser rettes opp iht. ovennevnte før vedtaket kunngjøres. Illustrasjonsplan og planbeskrivelse skal ikke oppdateres, men gis ev. en påtegning "Ikke oppdatert iht. bystyrets vedtak". ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 10 av 11
Vedlegg: Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr. 201103922/84 A. Plankart datert, 29.04.13, dok.nr. 101, fil.nr. 2. B. Plankart - vertikalnivå 1, datert 29.04.13, dok.nr. 101, fil.nr. 3. C. Reguleringsbestemmelser, datert 26.04.13, dok.nr. 101, fil.nr. 4. D. Forslagsstillers planbeskrivelse med merknadskommentar, datert 10.04.13, dok.nr.101, fil.nr. 5. E. Illustrasjonsplan, datert 15.03.13, dok.nr. 101, fil.nr. 6. F. Illustrasjon 1 uteoppholdsareal, datert 17.04.13, dok.nr. 101, fil.nr. 7. G. Snitt A1-A7, datert 15.03.13, dok.nr. 101, fil.nr. 8-14. H. Illustrasjon 17 maks byggehøyder, datert 18.03.13, dok.nr. 101, fil.nr. 15. I. Illustrasjon 18 Nedkjørsel til garasje datert 18.03.13, dok.nr. 101, fil.nr. 16. J. Illustrasjon 3-16 Uteoppholdsareal i 3D, datert 26.11.12 dok.nr. 101, fil.nr. 17. K. Sol- og skyggeanalyse, datert 20.02.13, dok.nr. 101, fil.nr. 18. L. ROS-analyse, dok.nr. 101, fil.nr. 19. M. Støyrapport, datert 12.12.12, dok.nr. 101, fil.nr. 20. N. Kulturminnedokumentasjon, datert 03.12.12, dok.nr. 101, fil.nr. 21. O. VA-rammeplan notat, datert 10.12.11, dok.nr. 101, fil.nr. 22. P. VA-rammeplan kart, datert 10.12.12, dok.nr. 101, fil.nr. 23. Q. Overvannsberegning, datert 10.12.12, dok.nr. 101, fil.nr. 24. Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 201103922 Side 11 av 11