Fræna kommune Teknisk forvaltning Plan Arkiv: 201315 Arkivsaksnr: 2013/924-33 Sakshandsamar: Ann Sissel Heilevang Saksframlegg Utval Utvalssak Møtedato Plan- og økonomiutvalet i Fræna kommune 71/2015 02.11.2015 Detaljregulering for Bud - Prestemarka hytteområde til 2. gangs offentlig ettersyn Saksdokument Oversiktskart, datert 30.9.15 Forslag til reguleringsplan, datert 30.4.14, sist endra 30.9.15 Tegnforklaring, datert 30.4.14, sist endra 30.9.15 Forslag til reguleringsbestemmelser, datert 30.4.14, sist endra 30.9.15 Planbeskrivelse, datert 30.4.14, sist endra 30.9.15 ROS-analyse, datert 25.9.2013 Mottatte innspill i forbindelse med melding om oppstart Fylkesmannen i Møre og Romsdal, datert 20.6.14 Statens Vegvesen, datert 23.6.14 Møre og Romsdal fylkeskommune, datert 6.8.14 Asplan Viak på vegne av Opplysningsvesenets fond, datert 30.6.14 Advokatene på Storkaia på vegne av Jonny Skrivarhaug og Rannveig Seljevold (GID 113/1), datert 1.8.14 Saksopplysninger Fig. 1. Planområdet ligger i Bud rett øst for Bud Camping, og legger til rette for bygging av 23 fritidsboliger.
Planforslaget er en endring av eksisterende reguleringsplan Bud Småbåthavn og utviding av Bud Camping, som vart vedtatt i 2004. I forbindelse med 1. gangs offentlig ettersyn kom det inn merknad fra fylkeskommunen om at det måtte gjennomføres en arkeologisk registrering i området før planen kan godkjennes. Registreringa vart utført høsten 2014, og i den forbindelse ble det funne to steinalderboplasser som er automatisk freda. Den ene lokaliteten (vist som nr. 2 i fig. 1) ligger innenfor friområdet og er i konflikt med den regulerte vegen i øst. Intensjonen til gjeldende reguleringsplan er at småbåthavna og eiendommene i sør skal ha adkomst fra denne vegen. I dag har disse eiendommene adkomst fra Karlsvikvegen. Planforslaget som ble lagt ut til offentlig ettersyn i fjor videreførte denne intensjonen fra gjeldende reguleringsplan. Ifølge fylkeskonservatoren er kulturminnet (nr.2) av såpass stor verdi at det vil være vanskelig å få godkjent en søknad om dispensasjon. Det vart derfor lagt frem to alternativ for politikerne i PLØK den 19.1.15 om hvordan vi skulle løse konflikten mellom kulturminnet og vegen. Det første alternativet var å fortsatt gå for denne veiløsningen som nå er omtalt. Men da hadde en måtte regulere vegen lenger øst for å komme unna kulturminnet. Politikerne stilte seg bak det andre alternativet som innebærer å fjerne vegen, og bruke eksisterende veg (Karlsvikvegen) som adkomst til bl.a. hyttefeltet. Karlsvikvegen er regulert som gangveg i gjeldende plan, men regulert som kjøreveg i dette planforslaget. Vegen i øst er omdisponert til friområde av hensyn til det freda kulturminnet og for å få en buffer mellom hyttefeltet og landbruksjorda. Fig. 2. Innenfor de røde linjene viser lokalitetene til de freda kulturminna i forhold til planforslaget som lå ute til første gangs offentlig ettersyn. Planområdet er utvidet til også å omfatte store deler av småbåtanlegget på land og ca. halve sjødelen. Det vil belaste eiendommene i sør når vi omdisponerer vegen i øst til friområde og en ikke samtidig utvider planområdet til også å gjelde småbåtanlegget. Ellers har ikke eiendommene i sør adkomstveg i det heile tatt om eller når gjeldende reguleringsplan skulle bli gjennomført. Vedtatt reguleringsplan griper ikke inn i eksisterende bruk, men den er bindende for endringer og fremtidig arealutnyttelse, jf. pbl 1-6, 1. ledd og 12-4, 1. ledd. Adkomstvegen som eiendommene benytter seg av i dag er regulert som adkomstvei til parkeringsplassen til småbåthavna og eiendommene utenfor planområdet. Tiltakshaver har inngått en kjøpekontrakt med opplysningsvesenets fond om kjøp av areal (fig.3). For at tiltakshaver skal få størst mulig utbytte av arealet som han skal kjøpe ønsker han å utvide hytteområdet ved å omdisponere gjeldende parkeringsplass for småbåthavna/ badeplassen til hytteutbygging. Parkeringsplassen blir da regulert/flyttet sør for disse tre tomtene. Småbåtanlegget blir derfor forskjøvet tilsvarende utover sjødelen for at småbåtforeningen skal få bygge de naustene som gjeldende plan legger opp til. Etter å ha hatt dialog med både tiltakshaver og Bud småbåtforening er det enighet om å utvide planområdet sørover. Da får en også en sammenhengende plan både når det gjelder veiføring gjennom småbåtanlegget, men også for at reguleringsplanen skal samsvare med bruken.
Denne endringen/utvidingen innebærer ingen konflikter mellom dem det gjelder. Omrisset av de fremtidige naustene er ikke regulert inn i planforslaget for å unngå eventuelle dispensasjoner. I gjeldende plan er flytebryggene også tegna inn. Selv om disse er veiledende, er de likevel ikke ført videre i planforslaget. Fig.3. Kartutsnitt som viser gjeldende reguleringsplan og eiendomsforholda i området. Innspill/merknader etter 1. gangs offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til 1. gangs offentlig ettersyn i tiden 6.6. 1.8.2014. Frist for å komme med innspill ble sett til den 1.8.2014. Det kom inn fem innspill i denne perioden. Administrasjonen har gjort et sammendrag av de enkelte merknadene, men det anbefales at alle merknadene blir lest i sin helhet. Fylkesmannen i Møre og Romsdal, datert 20.6.14 Ingen merknader Statens Vegvesen Region midt, datert 23.6.14 Det er ikke samsvar mellom planforslaget og gjeldende plan for Korsmyra. Planområdet må utvides slik at ogsv1 strekker seg helt frem til krysningspunktet med fylkesveg, inkludert frisiktsonen mot vest. Den eksisterende busslommen på sørsiden av fylkesvegen må inngå i plankartet. Det må i tillegg reguleres inn en gang- og sykkelvegforbindelse fra ogsv1 til busslommen, eller videreføre fortausløsningen fra Korsmyra. Videre anbefaler de at det reguleres inn en gang- og sykkelvegforbindelse fra hyttetomtene øst i planområdet, og videre mot busslommen og krysningspunkt for fylkesveg 663. De mener at det må fremgå en rekkefølgebestemmelse om at ov2 skal opparbeides før fritidsbebyggelsen tas i bruk, eventuelt et gitt antall må bygges ut. Videre peker de på at det mangler en avkjørselspil fra adkomstvegen V2. Vurdering: Planområdet er utvidet østover slik at hele frisiktsonen og o_v2 (var o_gsv1) er blitt med. Busslommen er innregulert, og det samme gjelder fortauforbindelsen fra Korsmyra. Siden planforslaget nå i stor grad er endret er ikke de to siste avsnitta til vegvesenet lenger aktuelle problemstillinger. Møre og Romsdal Fylkeskommune, datert 6.8.14 Det må gjennomføres en arkeologisk registrering i planområdet før planen kan egengodkjennes. Av hensyn til kulturlandskapet i området, rundt Bud prestegård, rår de til at tomtene 7 og 8 blir tatt ut av planen og at arealet blir inkludert i friområdet of1.
Vurdering: Arkeologisk registrering er gjennomført og det ble funne to steinalderboplasser. Administrasjonen og tiltakshaver har hatt god dialog med fylkeskonservatoren, og hans ønsker i forhold til kulturminner og anna er tatt inn i planen. Utsnittet nedenfor viser revidert planforslag, og de røde linjene viser forslaget som lå ute til første gangs offentlig ettersyn. Deler av tomtene 7 og 8 er nå blitt inkludert i friområdet. Fig. 4. Planforslaget som nå foreligger versus forrige planforslag (røde linjer, uten flatefyll) Asplan Viak på vegne av Opplysningsvesenets fond, datert 30.6.14 OVF er eier av GID 112/58. Planforslaget viser et noe utvidet byggeområde mot friområde i forhold til gjeldende regulering. De vil gjøre oppmerksom på at areal til bebyggelsesformål og samferdsel må erverves. Fondet og kommunen er i prosess om veg- og parkeringsarealene, men arealene er enda ikke fradelt i samsvar med fondets fullmakt. Vurdering: Tiltakshaver er i dialog med OVF i den hensikt om å erverve areal. Når det gjelder prosessen mellom fondet og kommunen ble det aldri en avtale mellom de pga. uenighet om pris på areal. Advokatene på Storkaia på vegne av Jonny Skrivarhaug og Rannveig Seljevold (GID 113/1), datert 1.8.14 1. Per dags dato har grunneierne av GID 113/1 avkjøring til eiendommen i samme veikryss som leder til småbåthavnen. I planforslaget er det forslag om å etablere en ny vei for biltrafikk lengst øst, ov2. Konsekvensene av denne omlegginga fører til at de må omlegge veien til å gå over dyrket mark slik at de mister ca. ett mål av dette. 2. Advokaten viser til jordloven 9 at dyrket mark ikke må brukes til formål som ikke tar sikte på jordbruksproduksjon. Det er kommunen som må vurdere en eventuell dispensasjon fra hovedregelen i jordloven 9, og denne vurderingen må gjøres på et tidlig stadium i reguleringsprosessen, noe som ikke er gjort i denne saken. 3. Det blir vist til tre utskilte eiendommer som har veirett over 113/1 på dagens adkomstvei, og at planforslaget er i konflikt med eksisterende veiretter. Kommunen skal sikre at alle eiendommer har lovlig adkomst, jf. pbl 27-4. Slik forslaget til reguleringsplan fremstår i dag, vil denne være i direkte konflikt med 27-4. Kommunen har ikke hjemmel til å vedta en reguleringsplan som er i strid med bestemmelsene i plan- og bygningsloven. Et vedtak slik den nå foreligger vil medføre at eierne vil bli uten adkomstvei. Det er heller ikke vurdert hvem som må bære kostnaden med å omlegge veien. De påpeker at eierne skal holdes økonomisk skadesløs ved gjennomføring av planen.
4. Det bes om en redegjørelse på hvilken eiendom snuplassen er plassert. 5. Ut av høringsdokumentene kan de ikke se at konsekvensene for eierne er vurdert, og advokaten forutsetter at videre saksbehandling vurderer alle konsekvenser som måtte berøre eierne. Vurdering: Etter første gangs offentlig ettersyn er planen endret slik at det samsvarer med bruken, og etterkommer slik sett grunneiernes ønske. Dette er derfor ikke en relevant problemstilling lenger, men administrasjonen vil likevel svare på merknaden. 1. Planforslaget som lå ute til første gangs offentlig ettersyn videreførte gjeldende reguleringsplan i henhold til den omtalte veiføringen. 2 og 5. Siden området allerede er regulert til anna formål enn landbruk kommer ikke bestemmelsene i 9 og 12 i jordloven til anvendelse, jf. jordloven 2. Utsnittet nedenfor (fig. 5) viser gjeldende plan som vart vedtatt i 2004. De røde linjene (uten flatefyll) viser planforslaget som lå ute til 1. gangs offentlig ettersyn. Da gjeldende plan ble utarbeidet var intensjonen at grunneierne på GID 113/1 og de andre boligene skulle ha tilkomst fra vegen i øst. Vurderingene av eventuelle konsekvenser ble gjort på den tiden da gjeldende plan (fra 2004) ble utarbeidet. Da er det ikke nødvendig å gjøre disse vurderingene på nytt igjen i et nytt planforslag når det er snakk om en videreføring av gjeldende plan. Fig. 5. Gjeldende reguleringsplan (med flatefyll) versus planforslaget som lå ute til offentlig ettersyn i fjor 3. Eierne som har fått etablert en veirett over eiendommen GID 113/1 vil fortsatt ha denne veiretten da en reguleringsplan ikke endrer privatrettslige forhold. Videre er det opp til kommunen hvor de vil legge veien i reguleringsplanen. Både reguleringsplanens utstrekning og den konkrete veiløsningen som ble valgt i gjeldende plan er etter kommunen sin vurdering en forsvarlig løsning. Så lenge eiendommen anses å ha akseptabel og dokumentert adkomst som i dette tilfelle er det i samsvar med pbl 27-4. Det er opp til kommunens frie skjønn å avgjøre hva som er tilfredsstillende i det enkelte tilfelle. 4. Snuplassen som nå er omdisponert til friområde er regulert inn på naboeiendommen (112/585), og berører ikke 113/1.
Vurdering Etter 1. gangs offentlig ettersyn er det gjort omfattende endringer i planen slik at den må ut igjen til nytt offentlig ettersyn. Intensjonen til gjeldende reguleringsplan er at småbåthavna og eiendommene i sør skal ha adkomst fra vegen i øst, inntil landbruksområdet. Planforslaget som ble lagt ut til offentlig ettersyn i fjor videreførte denne intensjonen. Nå er vegen blitt omdisponert til friområde. Dette for å sikre ett av totalt to kulturminner som vart funne i forbindelse med arkeologisk registrering i fjor høst. Omdisponeringa utgjorde noen utfordringer utenfor planområdet slik at en ble nødt til å utvide området; Store deler av småbåtanlegget på land er tatt med i forslaget, og ca. halve sjødelen (fig. 6). Det var dermed råd for tiltakshaver å utvide hytteområdet ved å omdisponere gjeldende parkeringsplass for småbåthavna/badeplassen til hytteutbygging. Parkeringsplassen er trukket sør for disse tre tomtene. Småbåtanlegget blir derfor forskjøvet tilsvarende utover sjødelen for at småbåtforeningen skal få bygge de naustene som gjeldende plan legger opp til. Fig. 6. Planforslaget versus gjeldende plan. Planforslaget er vist med flatefyll, og gjeldende plan med rødt. Eiendommene i sør (utenfor planområdet) har adkomst fra Karlsvikvegen i dag. Men intensjonen i gjeldende reguleringsplan er at de skal ha adkomst fra den regulerte vegen i øst, inntil landbruksområdet. Planforslag som ble lagt ut til offentlig ettersyn i fjor videreførte denne intensjonen. Det innebærer store ulemper for dem når vi omdisponerer vegen i øst til friområde og en ikke samtidig utvider planområdet til også å gjelde småbåtanlegget. Eiendommene har fått ny regulert adkomstvei, og det er veien som de benytter i dag. Vedtatt reguleringsplan griper ikke inn i eksisterende bruk, men den er bindende for endringer og fremtidig arealutnyttelse, jf. pbl 1-6, 1. ledd og 12-4, 1. ledd. Adkomstvegen som eiendommene benytter seg av i dag er regulert som adkomstvei til parkeringsplassen til småbåthavna og eiendommene utenfor planområdet. Rådmannen kjenner ellers ikke til andre forhold som må avklares før planen blir lagt ut til offentlig ettersyn. Rådmannens tilråding: Med hjemmel i plan- og bygningslova av 27. juni 2008, 12-10 blir forslag til reguleringsplan for Bud Prestemarka - hytteområde, datert 30.4.14, sist endra 30.9.15 med tilhørende bestemmelser datert 30.4.14, sist endra 30.9.15, lagt ut til 2. gangs offentlig ettersyn.
Behandling i Plan- og økonomiutvalet i Fræna kommune - 02.11.2015 Representanten Per Bjørn Hokstad stilte spørsmål om egen habilitet da han sitter i styret i Bud småbåtforening, som eier et areal som inngår i denne reguleringsplana. Ved voteringa gikk et enstemmig Plan og økonomiutval inn for at han er å se som inhabil under behandling av denne saken. Rådmannen si tilråding ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslova av 27. juni 2008, 12-10 blir forslag til reguleringsplan for Bud Prestemarka - hytteområde, datert 30.4.14, sist endra 30.9.15 med tilhørende bestemmelser datert 30.4.14, sist endra 30.9.15, lagt ut til 2. gangs offentlig ettersyn.