Trøgstad kommune Saksframlegg Saksbehandler Arkiv ArkivsakID Hans Gunnar Raknerud FA - L12 16/1478 Endring av reguleringsplan for Myrås industriområde Saksnr Utvalg Type Dato 43/17 Teknikk- og naturutvalget PS 24.10.2017 Rådmannens innstilling: Forslag til revisjon av reguleringsplan for Myrås Industriområde, gnr. 92, bnr. 6, planid 20100001 datert 18.09.2017 med tilhørende bestemmelser, legges ut til offentlig ettersyn i medhold av planog bygningsloven 12-10. Bakgrunn: Bernt Bekke Arkitekter AS fremmer, på vegne av Svea Fyrverkerier AS, privat forslag til endring av gjeldende reguleringsplan for industriområdet Myrås. Trøgstad kommune mottok planforslaget 21.09.2017. Saksopplysninger: Hensikten med planendringen er å legge til rette for videre utvikling og næringsaktivitet i området, samt å legge til rette for at man kan innkvartere sesongarbeidere på deler av området, med gitte restriksjoner i planbestemmelsene. Hovedformålet for planen vil fortsatt være industri og lagervirksomhet. Planforslaget er basert på eksisterende plan, med endringer tilpasset den nye, utvidete virksomheten. Det ble gjennomført oppstartmøte med Trøgstad kommune 08.08.2016 med en gjennomgang av de hensyn, krav og forutsetninger lokal og overordnede planmyndigheter har til planarbeidet. Oppstart av planarbeidet ble varslet 20.03.2017 i henhold til plan- og bygningsloven (pbl) 12-8 og 12-14 med brev til berørte parter og regionale myndigheter og kunngjøring på Trøgstad kommunes nettsider og ved annonse i Smaalenenes Avis. Frist for merknader var satt til 20.04.2017. Beskrivelse av planområdet og forholdet til gjeldende planer: Planområdet er avsatt til næring i gjeldende kommuneplan. I høringsforslag til ny kommuneplan, er det lagt inn en sikringssone for brann/eksplosjonsfare i planområdet som tas inn i reguleringsplanforslaget. Planområdet er regulert tidligere i «Reguleringsplan for Myrås», vedtatt 29.03.2011. Endringsforslaget følger samme avgrensning, men justerer formålsgrensene innad i planen i tråd med
faktisk bruk og gitte tillatelser i dispensasjons- og byggesaker. Det er ikke foreslått nye formål, men reviderte planbestemmelser gir nye føringer for bruken av deler av området. Det er ingen reguleringsplaner som berører tilgrensende områder. Planområdet ligger ca. 1,9 km nord for tettstedet Havnås og utgjøres hovedsaklig av eiendommen Myrås, gnr 92 bnr 6. Hele området har tidligere vært militært og er fortsatt inngjerdet og avstengt for allmenn ferdsel. I tillegg til Myrås reguleres adkomstveien fra FV123. Totalt utgjør planområdet, inkludert adkomstvei, ca. 90 daa. Planområdet eies av Svea Fyrverkerier AS som er forslagsstiller, og eneste aktør på området. Adkomstveien er en del av eiendommen Skjæringrud gnr. 92, bnr. 3. Området reguleres i hovedsak til Bebyggelse og anlegg med kombinert formål industri/lager. Det deles inn i 2 områder, BKB1 og BKB2. Innenfor BKB2 tillates det forlegningsbrakker for sesongarbeidere for en begrenset periode av året. Det reguleres 2 veier, SKV1 og SKV2. SKV1 er adkomsten til området, mens SKV2 er den interne adkomstveien. Det reguleres en sammenhengende 5 meter bred vegetasjonsskjerm rundt hele eiendommen. Dette vegetasjonsbeltet skal skjøttes som naturlik skog med mest mulig stedegen vegetasjon, og ikke som et opparbeidet parkområde. Hensikten er å begrense det visuelle inntrykket av næringsområdet på omgivelsene. Beskrivelse av planforslaget og virkninger: Bebyggelse og anlegg Innenfor området regulert til industri/lager tillates det oppført bebyggelse til industrivirksomhet, håndtverk og lager. %-BYA (bebygd areal) skal ikke overstige 50 % for hele planområdet. Maksimal gesimshøyde er satt til 10 meter over gjennomsnittlig planert terreng. I kombinasjon med det omkransende vegetasjonsbeltet, bør dette gjøre det mulig å få et industriområde som vil være lite visuelt påtrengende i kulturlandskapet. Brakkerigg for overnatting for sesongarbeidere tillates kun oppført på det begrensede området BKB2 og adskilt fra øvrig virksomhet på området. Brakkeriggene er plassert i sikker sone i forhold til eventuell brann og eksplosjon fra lagringsfasilitetene. Innkvartering og arbeidsplasser er godkjent av arbeidstilsynet som tilfredsstillende. Totalt reguleres ca. 69 683 m2 til bebyggelse og anlegg, jf. pbl. 12-5 nr. 1. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Tilførselsvei til området er fra FV 123. Ved eventuell økt aktivitet i området stiller det nye krav til avkjøring fra FV 123. Dersom avkjørselen må utbedres som følge av utvidet aktivitet, skal byggeplanen for dette godkjennes av Statens vegvesen før den tas i bruk. Området er tilknyttet offentlig vann og avløp. Eksisterende løsning for overvann er naturlig avrenning og infiltrering i grunnen. Ved en eventuell videre utbygging som gir flere harde flater, legges det til rette for fortsatt fordrøyning og infiltrering så langt det er mulig.
Totalt reguleres ca. 8 845 m2 til samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, jf. pbl. 12-5 nr. 2. Grønnstruktur og uteoppholdsarealer: Vegetasjonsbeltet rundt eiendommen er utvidet i et hjørne syd på eiendommen, hvor en nabo i dag driver jordbruk. Planforslaget legger opp til at jordbruksvirksomheten kan videreføres i vegetasjonssonen. Vegetasjonsbeltet utvides også i vest mot Skottasjøen og Hæra-området til å ligge 50 meter fra vannkanten, med unntak av der det er eksisterende bebyggelse. Vegetasjonsskjermen innenfor 50- meteresbeltet reguleres også til hensynssone etter pbl. 11-8 c) bevaring av vegetasjon for å skjerme naturreservatet mot næringsområdet. I denne hensynssonen tillates det ikke bebyggelse, og vegetasjon skal bevares slik at området fremstår som skog. Totalt reguleres ca. 11 749 m2 til grønnstruktur, jf. pbl. 12-5 nr. 3. Endring i forhold til gjeldende planer: Planforslaget er i tråd med kommuneplanens arealdel. Planen legger til rette for begrenset utvikling av lokale industrier, først og fremst håndtverk og lagervirksomhet. Med tanke på beliggenheten vil det ikke være aktuelt med publikumsrettet aktivitet i næringsområdet. Den type lagervirksomhet som nå er aktuell for området, bør ligge i god avstand til bebyggelse. Rekkefølgebestemmelser: Det er inntatt en rekkefølgebestemmelse i planforslaget: 2.3 Ved en eventuell utbedring eller omlegging av avkjørsel til FV123 skal byggeplan fremlegges for og godkjennes av Statens vegvesen. Overordnede føringer Sektorinteresser: Fylkesmannen i Østfold 04.04.17 Peker på viktigheten av at de planlagte boligbrakkene ikke benyttes til permanente boliger, og råder til å regulere området til industri med bestemmelser som regulerer bruken av forlegningsbrakkene. Sikkerhet må vurderes med tanke på at det er i tilknytning til et lager for fyrverkeri. Kommer også med en del generelle innspill vedrørende krav til plandokumentene, og hvilke planfaglige temaer som er spesielt viktige i denne planen. Naturmangfold, samfunnssikkerhet og klima, støy, luftkvalitet, grunnforurensning, klimagassutslipp og energi samt kartfremstilling. Det er ikke ønsket, heller ikke fra forslagsstillers side, å benytte forlegningsbrakkene som noe annet enn husvære for sesongarbeidere i sesongen. Vi har valgt å regulere området til industri/lager, og i bestemmelsene åpnet for at sesongarbeidere kan innlosjeres på nærmere bestemt del av planområdet, som er vurdert som trygt etter vurdering av brannteknisk rådgiver. De planfaglige temaene er berørt i planbeskrivelsen. Plankartet er utarbeidet i tråd med veilederen og gjeldende sosi-standard. Rådmannens vurdering:
Ingen ytterligere kommentarer. Statens vegvesen 20.04.17 Usikker på om det er riktig å regulere forlegningsbrakkene til hotell/overnatting, som antydet i oppstartsvarsel. Retningslinjer for støy og luftkvalitet i arealplanleggingen må legges til grunn når reguleringsendringen vurderes. Dersom det blir behov for endring av avkjørsel skal SVV godkjenne byggeplan. Planformålet er foreslått til industri/lager. Retningslinjene er fulgt og støy og luftforurensing har også blitt vurdert i forbindelse med arbeidstilsynets godkjennelse av arbeidsplassene og forlegningen. Reguleringsendringen er ikke vurdert å føre til noen økning i trafikk i forhold til gjeldende regulering, men det er tatt med en bestemmelse som sikrer at byggeplan blir forevist SVV for godkjenning dersom avkjørsel skal endres i fremtiden. Rådmannens vurdering: Vegvesenets innspill er ivaretatt i planforslaget. Østfold fylkeskommune, 07.04.17 1. Planen må forholde seg til gjeldende fylkesplan. 2. Svært skeptisk til å regulere til foreslått formål. Anbefaler å regulere til industri, med bestemmelser som ivaretar ØFKs krav. 3. Ønsker at planbestemmelser og planbeskrivelse mer detaljert beskriver bruken av delområdet der brakkeriggene skal være, og at planbeskrivelsen mer detaljert beskriver bruken av industriområdet som helhet. 4. Krever risiko- og sårbarhetsanalyse i tråd med pbl 4-3. Krever at det avsettes nødvendige hensynssoner for fare. 5. De til en hver tid gjeldende forskrifter vedrørende støy og forurensning skal følges. Krever at det foreligger støyberegninger som vedlegges plandokumentene. 6. Mener det bør innhentes samtykke fra arbeidstilsynet mtp innkvarteringen av sesongarbeidere. 7. Universell utforming skal ivaretas og sikres i reguleringsplanen 8. Må legges til rette for en hensiktsmessig grønnstruktur i planområdet. Planbestemmelsene må sikre vegetasjonsskjerm. 9. Reguleringskart og bestemmelser må være i tråd med MDs veileder. 1. Fylkesplanen er benyttet som underlag i planarbeidet. 2. Tatt til følge, formål er endret, og regulering av bebyggelsen er innarbeidet i bestemmelsene. 3. Den eksisterende planbeskrivelsen er bearbeidet og det er tatt inn mer beskrivelse av eksisterende bruk av området. Planbeskrivelse og bestemmelser beskriver bruken av delområdet der boligrigg står. 4. ROS-analyse ble utarbeidet da planen første gang ble vedtatt. Denne er innarbeidet i planbeskrivelsen. I tillegg er det utarbeidet en mer spesifikk ROS-analyse for brann- og eksplosjonsfare i forhold til beboelsesbrakkene. Denne er vedlagt planbeskrivelsen. Det er
ikke dokumentert i denne utvidete analysen at det er noe spesielt behov for faresoner. 5. Det er ikke utarbeidet støyberegninger i forbindelse med reguleringsplanarbeidet dette fordi det ikke er planlagt noen ny støyende virksomhet nå. Ved en eventuell videre utbygging i området skal støyforhold skal være vurdert og dokumentert gjennom en støyfaglig vurdering i forbindelse med byggesak. 6. Det er innhentet samtykke fra arbeidstilsynet mtp innkvartering av sesongarbeidere, dette ble gjort i forbindelse med søknad om bruksendring i 2016. 7. Universell utforming ivaretas der det er mulig og det sikres med egen planbestemmelse at det hensyntas i eventuelle senere byggesaker. 8. Innad i området er det noe grønne arealer som vil være natur. Det er imidlertid et poeng å holde denne vegetasjonen nede. Dette fordi lagerbygningene for fyrverkeri skal ligge med stor avstand til hverandre slik at en eventuell brann ikke lett skal kunne spre seg mellom bygningene. Rundt planområdet reguleres det imidlertid en 5 meter bred vegetasjonssone som skal ha naturlig vegetasjon, sikret i planbestemmelsene og tegnet inn på kartet som grønnstruktur. Dette skjermer og gjør virksomheten lite synlig fra omgivelsene. 9. Plankart tegnes på gjeldende sosistandard, og MDs veileder fra 2017 er fulgt ved planbeskrivelsen. Rådmannens vurdering: Fylkeskommunens innspill er ivaretatt i planforslaget. NVE 04.04.2017 NVE har sendt et generelt innspill med sjekkliste for reguleringsplan som er et hjelpemiddel for når en planforslag skal sendes på høring til NVE. NVE har ingen konkrete innspill til oppstartsinnspillet. Ingen kommentar. Rådmannens kommentar. Planen berører sannsynligvis ikke NVEs ansvarsområder da planområdet ikke er utsatt for skred eller flom. Planen vil likevel bli oversendt til NVE på høring på grunn av nærheten til Hera-vassdraget. Vurdering: Planprosessen har fulgt lovens krav med hensyn til kunngjøring og forhåndsuttalelser. Foreslått arealbruk er i samsvar med fastlagt formål i kommuneplanens arealdel 2011 2023 vedtatt 06.09.11. Det aktuelle byggeområdet er avsatt til næringsbebyggelse. I den forbindelse med første gangs utarbeidelse av reguleringsplan for Myrås Industriområde ble det gjennomført en ROS-vurdering i tråd med dagens plankrav. Denne er inntatt i planbeskrivelsen. I tillegg er det gjennnomført en særskilt ROS-analyse for eksplosjonsfare sett opp mot innkvartering av sesongarbeidere på området. ROS-vurderingene konkluderer med at sikkerheten for arbeiderne og andre temaer er ivaretatt i planarbeidet. Arbeidstilsynet har godkjent bruken av bygningene på området, herunder innkvartering, i vedtak om samtykke av 13.04.2016 Avklaringer som gjelder landskap, støy, forurensning, naturmangfold, kulturmiljø og barn og unges interesser, er ivaretatt gjennom tidligere planprosess for samme område. Den foreslåtte
reguleringen innebærer ingen endringer som påvirker dette i negativ retning. Konklusjon: Forslag til endring av reguleringsplan for Myrås er nødvendig for å oppdatere planverket i forhold til gitte midlertidige dispensasjoner og tillatelser tilpasset dagens virksomhet på området. Innkomne merknader ved varslet oppstart er nøye vurdert og hensyntatt til i det foreliggende forslaget. På bakgrunn av dette finner rådmannen det riktig å anbefale at planforslaget fra Bent Bekke Arkitekter AS sendes ut på høring. Teknikk- og naturutvalget - 43/17 TN - behandling: Ordet i saken: Trond A. Enger (Ap) Hans Gunnar Raknerud (Saksbehandler) Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt (7 st.). TN - vedtak: Forslag til revisjon av reguleringsplan for Myrås Industriområde, gnr. 92, bnr. 6, planid 20100001 datert 18.09.2017 med tilhørende bestemmelser, legges ut til offentlig ettersyn i medhold av planog bygningsloven 12-10. Vedlegg: myraas-regulering2017-a3-l myrås-regbest-2017 vedlegg1-referat_fra_innspill1 Planbeskrivelse-2017 Varsel om oppstart av reguleringsendring for Myrås industriområde - innspill NVEs innspill ved varsel om oppstart av reguleringsendring for Myrås Industriområde, SVV Uttalelse. Varsel om oppstart endring av reguleringsplan for Myrås Indus...