BERGEN KOMMUNE Byggesak og bydeler/etat for byggesak og private planer Notat Saksnr.: 200711868/12 Saksbeh.: WHSK Emnekode: NYBY-5210 Til: Byrådsavdeling for byggesak og bydeler Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 12.02.2009 Gnr 127 bnr 71, Skarehaugene 60. Klage over avslag på søknad om oppføring av ny bolig med ekstra boenhet i kjeller, til erstatning for eksisterende fritidsbolig. 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om riving av eksisterende fritidsbolig og oppføring av ny bolig med ekstra boenhet i kjeller. Det er søkt om bruksendring. Det ble gitt avslag i vedtak datert 28.08.08. Vedtaket ble påklaget av ansvarlig søker, Steinar Ekerhovd, ved brev datert 19.09.08. Eiendommen ligger i Kommuneplanens arealdel innenfor flystøysone 2 og er vist som "Boligområde/ offentlig interessant fortettingsområde/ offentlig formål". Reguleringsplan R.032.00.00, stadfestet 24.08.66, viser eiendommen som et restareal, betraktet som boligareal. Tiltaket krever dispensasjon fra byggeforbudet i flystøysone 2, jfr. Kommuneplanens bestemmelser punkt 15. Nabomerknadene i saken går hovedsakelig på høydeplassering, dimensjon og utsikt. Vann- og avløpsetaten har uttalt seg i saken. Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge. 2. Anbefalt forslag til vedtak: Vedtak datert 28.08.08 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Ulf Sæterdal kst. seksjonsleder
3. Klage: Det er i klagen anført at dispensasjonssøknaden ikke er vurdert. Videre er det anført at vedtaket utgjør en usaklig forskjellsbehandling da det regelmessig gis tillatelse til fortetning i området med mer enn en boenhet, også tomannsboliger på nyutskilte tomter. Det vises til saksnr. 200700935, hvor tillatelse til oppføring av tomannsbolig er gitt uten etter søknad om dispensasjon. Det vises også til at det har foregått reguleringsarbeider i området i lengre tid med avslag fra Miljøverndepartementet. Dette er det ikke tatt hensyn til i andre saker. Videre er det anført at høydeplassering ikke har vært problematisk i andre saker. Det er anført at tiltaket kun vil berøre en eiendom, og at denne ikke vil bli påført betydelig tap av utsikt. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Dispensasjoner: I henhold til plan- og bygningslovens 7 stilles det vilkår om at det foreligger særlige grunner for at dispensasjon kan gis. Om begrepet særlige grunner heter det blant annet følgende i lovens forarbeider Ot. prp. nr. 56 ( 1984-85 ) : I den enkelte dispensasjonssak må det foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske forhold i saken. Foreligger en overvekt av hensyn som taler for dispensasjon vil lovens krav være oppfylt og dispensasjon kan gis. I motsatt fall er lovens krav ikke oppfylt og dispensasjon kan ikke gis. De særlige grunner som taler for dispensasjon må naturligvis ligge innenfor rammen av loven De grunner som taler for dispensasjon må veies opp mot hensynene bak den bestemmelsen det er aktuelt å dispensere fra. Omsøkte eiendom ligger i Kommuneplanens arealdel innenfor flystøysone 2. Det følger av Kommuneplanens bestemmelser punkt 15 at: "I byggeområder innenfor flystøysone 2-4 tillates ikke oppføring av ny støyfølsom bebyggelse, bruksendring av eksisterende bygning til bolig eller andre tiltak som gir økning i antall boenheter." I de "Utfyllende regningslinjer for flystøysonene" følger det at: "I flystøysone 2 skal det ikke gis tillatelse til nye boliger eller andre bygninger med støyfølsomt bruksformål, eller gis bruksendring til slike formål. Gjenoppbygging, utviding og ombygging av eksisterende bolig kan tillates dersom det ikke opprettes nye boenheter. Gjennom reguleringsplan kan det vurderes å åpne for forsiktig fortetting innenfor områder avsatt til byggeområde." I dispensasjonssøknaden er det vist til at området er regulert til "bolig område hvor det gies muligheter til forsiktig fortetning innenfor område avsatt til byggeområde ved søknad om bruksendring fra fritidsbolig til bolig.."
Det kan ikke ses at dette er riktig sitert fra gjeldende kommuneplan og reguleringsplan. Kommuneplanen åpner kun "for forsiktig fortetting innenfor områder avsatt til byggeområde" gjennom en reguleringsplan. Det følger videre av kommuneplanen at det ikke skal gis tillatelse til bruksendring til "nye boliger eller andre bygninger med støyfølsomt bruksformål". Dette innebærer at det ikke kan gis tillatelse til bruksendring fra fritidseiendom til boligeiendom. En slik bruksendring innebærer bruk av eiendommen hele året og en konstant støypåvirkning, i motsetning til bruk av eiendommen som en fritidseiendom. I dispensasjonssøknaden vises det til et tilsagn fra Miljøverndepartementet med tillatelse til kommunen til å tillate utbygging i flystøysone 2, sitert i brev fra Liv Hylland, datert 07.05.08. Sitatet er fra Rundskriv T-1277, Retningslinjer etter plan- og bygningslova om arealbruk i flystøysoner, og er som følger: "I område som allereie er utbygd der det er stor mangel på alternative utbyggingsareal, kan kommunane i støysone II tillate oppføring av nye enkeltbygningar eller eit fåtal nye bygningar med støyfølsamt bruksformål, ombygging av eksisterande bygningar for å etablere fleire bueiningar og bruksendring av eksisterande bygningar". Unntaket som nevnes ovenfor gjelder i de tilfeller hvor det kan dokumenteres at det er mangel på alternative utbyggingsarealer i Bergen kommune, jfr. Miljøverndepartementets vedtak i saksnr. 200005327, Innsigelse til vesentlig endring av reguleringsplan for Laksevåg, Skare. Kommuneplanen viser imidlertid stort utbyggingspotensiale i kommunen. Av vedtaket, som gjelder vesentlig endring av eksisterende reguleringsplan for området, følger det videre at "eventuelle boligenheter i området må spesialisoleres for å tilfredsstille byggeforskriftenes krav til innendørsstøy, og at det vil by på vanskeligheter å tilfredsstille støyforhold på utearealer". Det er anført at bygget vil bli oppført i henhold til T-1442 med bakgrunn om dokumentasjon i forhold til veiledningen i TEK kap. VI 6-1. En isolering av boligen vil kunne tilfredsstille kravene til innendørsstøy, men ikke kravene til støyforholdene ute. Det er også søkt dispensasjon fra T-1442 punkt 3.2.1 om en støyfaglig utredning, da det er mange eksisterende boliger med gode metoder i henhold til TEK kap. VI 6-1. En støyfaglig utredning antas å ville komme i forbindelse med en vesentlig endring av eksisterende reguleringsplan. Det kan etter dette ikke ses at det foreligger "særlige grunner" til å dispensere fra Kommuneplanens bestemmelser punkt 15. 4.2 Vurdering av naboulemper, plan- og bygningsloven 70 Etter plan- og bygningslovens 70 nr. 1 skal en bygnings plassering, herunder høydeplassering og bygningens høyde godkjennes av kommunen. Det er gitt nærmere retningslinjer for praktisering av bestemmelsen i rundskriv H-18/90 av 1. juli 1990, fra Kommunaldepartementet. I retningslinjene er det vist til at relevante forhold ved godkjenning av plassering og høyde blant annet vil være utsikts- og lysforhold, naboer, omkringliggende miljø og brannsikring. Bestemmelsen forutsettes praktisert slik at tiltakshavers ønsker imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler imot dette. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og
høyde som medfører betydelig ulempe for f eks naboer og omkringliggende miljø. Bestemmelsen gir ikke hjemmel for å avslå en søknad om bebyggelse. Det dreier seg bare om et valg mellom alternative muligheter. Det vises til vedtak datert 28.08.08 hvor det følger at: " byggets høydeplassering ikke passer inn i forhold til omgivelser og eksisterende bygningsmasse. Omsøkte bolig er over 3 etasjer, og det påpekes at eiendommen skal bygges opp med støttemurer med høyde på inntil 4 meter. Fagetaten er også av den oppfatning at oppføring av omsøkte bolig vil føre til betydelig tap av utsikt for bakenforliggende eiendommer." Denne vurderingen opprettholdes og det vises til fotomontasje sendt inn som nest siste side i klagen. Når det gjelder utsiktsforholdene for bakenforliggende eiendommer opprettholdes også vurderingen i vedtaket. Boligen vil bli oppført i tre etasjer med en underliggende forstøtningsmur på 4 meter. Det vises til bilder vedlagt klagen. 4.3 Plan- og bygningslovens 74 nr. 2. Estetikk Det følger av plan- og bygningslovens 74, nr 2 at Kommunen skal se til at ethvert arbeid som omfattes av loven, blir planlagt og utført slik at det etter kommunens skjønn tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Tiltak etter denne lov skal ha en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Skjemmende farger er ikke tillatt og kan kreves endret. Når plan- og bygningsloven 74, nr 2 stiller estetiske krav til tiltaket, er det først og fremst for å håndheve det offentliges interesser i at bygninger som oppføres har en god estetisk utforming. Det kreves en konkret vurdering i den enkelte sak, hvor skjønnet så langt som mulig må objektiviseres. I dette skjønnet vil momenter som arkitektonisk stilart, andre gjennomførte bygningstekniske trekk, opprinnelig utseende, omkringliggende bygninger, terrengforholdene og lignende bli tillagt vekt. Det vises til estetikkvurderingen i vedtak datert 28.08.08: "Fagetaten er også av den oppfatning at tiltaket er i strid med plan- og bygningsloven 74 nr. 2, med hensyn til at byggets høydeplassering ikke passer inn i forhold til omgivelser og eksisterende bygningsmasse. Omsøkte bolig er over 3 etasjer, og det påpekes at eiendommen skal bygges opp med støttemurer med høyde på inntil 4 meter." Denne vurderingen opprettholdes. Det vises til fotomontasje sendt inn som nest siste side i klagen. Bildet er imidlertid ikke tatt fra det sted hvor avstanden til sjøen er kortest, men over en kolle sørøst for eiendommen. Denne viser at boligen vil bli ruvende og dominerende i forhold til omkringliggende boliger og terrenget for øvrig. Boligen vil bli enda mer ruvende og dominerende sett fra der det er kortest og brattest mellom omsøkte eiendom og sjøen. 4.4 Forskjellsbehandling Sivilombudsmannen har bla. i en sak fra årsmeldingen for 2002 side 320, uttalt følgende om vurderingstema ved påstand om forskjellsbehandling:
I den offentlige forvaltning gjelder det ulovfestede prinsippet om at like saker skal behandles likt, dvs. at usaklig forskjellsbehandling kan medføre at et vedtak anses ugyldig. Likhetsprinsippet bygger på generelle rettferdsforestillinger og innebærer at de forvaltningsavgjørelser som fattes må bygge på en objektiv og saklig vurdering som sikrer likhet og rettssikkerhet. Når det skal tas stilling til spørsmålet om forvaltningen har utøvet forskjellsbehandling, er det ikke nødvendigvis noe galt med den enkelte avgjørelse isolert sett. Feilen kan ligge i at forvaltningen ikke kan gi noen saklig grunn for ikke å følge en konsekvent praksis. For at en anførsel om forskjellsbehandling skal kunne føre frem, er det en forutsetning at det dreier seg om like saker både i faktisk og rettslig henseende.. Klager har konkret vist til etablering av andre lignende byggetiltak. Spørsmålet i den foreliggende blir om det i utgangspunktet dreier seg om saker som er like både utfra fakta og utfra de rettslige vurderinger som er foretatt. Det antas at bygningsmyndighetene må ha adgang til å endre praksis i lignende saker uten at dette medfører forskjellsbehandling så lenge praksisendringen er konsekvent. I saksnr. 200700935, som det vises til i klagen, ble det gitt rammetillatelse til en tomannsbolig i vedtak datert 19.09.07. På gnr 127 bnr 382 i Hillerenveien ble det gitt tillatelse til en bolig med tre boenheter den 07.03.07 og i Øvre Kongsbrekkene ble det gitt tillatelse til en bolig med sekundærleilighet i kjeller den 15.12.06. Bygningsmyndighetene har imidlertid skjerpet inn praksisen kraftig etter dette, når det gjelder å dispensere fra kommuneplanens arealdel innenfor flystøysone II. Når det gjelder oppføring av mur er det vist til en bolig ca 120 meter unna. Det antas at dette er Skarehaugene 75. Etter en gjennomgang av våre arkiver, kan vi ikke se at muren er omsøkt og godkjent i senere tid. Det anses etter dette ikke å være usaklig forskjellsbehandling å gi avslag i denne saken. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. Trykte vedlegg (se dok.nr. 13): 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Oversiktsfoto 4. Tegninger 5. Klage med vedlegg, datert 19.09.08 6. Avslag på søknad, datert 28.08.08 7. Søknad om dispensasjon, datert 24.06.08 8. Brev fra Liv Hylland, datert 07.05.08 9. Vedtak av Miljøverndepartementet, datert 22.04.07, i saksnr. 200005327