STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 99/134 Arkivsaksnr: 2017/5726-3 Saksbehandler: Marit Kristine Pedersen Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 99/134 - Skoleg 9, 7504 Stjørdal - Søknad om dispensasjon fra kravet til områderegulering i kommuneplanens arealdel pkt. 1.3.2 for fradeling av grunneiendom Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 annet ledd gis det dispensasjon fra kravet til områderegulering i kommuneplanens arealdel pkt. 1.3.2 for fradeling av grunneiendom. Vedlegg: Vedlegg: Søknad om fradeling av grunneiendom datert 09.06.2017 Følgebrev datert 09.06.2017 Plan-, snitt- og fasadetegninger datert 09.06.2017 Situasjonskart datert 09.06.2017 Samtykke og veirett datert 09.06.2017 Beskrivelse av tiltaket datert 09.06.2017 Kvittering for nabovarsel datert 09.06.2017 99/134 - Skoleg 9, 7504 Stjørdal - Fradeling av grunneiendom - Foreløpig svarbrev datert 21.06.2017 Skolegata 9 oversiktskart datert 14.08.2017 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): Firmaattest, opplysninger gitt i nabovarsel, epostkorrespondanse Sammendrag: Det søkes om dispensasjon fra kravet til områderegulering i kommuneplanens arealdel pkt. 1.3.2 for fradeling av grunneiendom.
Ved vurderingen av dispensasjonssøknaden har rådmannen lagt avgjørende vekt på følgende: Arealbruken er etter rådmannens vurdering avklart gjennom gjeldende planer. Området er et eksisterende boligområde, og det er gjennom kommuneplanens arealdel vedtatt at det skal skje fortetting i hht. fortettingskategori BF2. Rådmannens vurdering er at gjeldende planer med fortettingsbestemmelser gir tilstrekkelig forutsigbarhet for omgivelsene. Omsøkte fradeling og fortetting er i samsvar med bestemmelsene som gjelder for BF2 Stokkmoen i kommuneplanens arealdel pkt. 2.10.2. Saksopplysninger Eiendommen 99/134 har et areal på 575 m 2. Stjørdal boligutvikling søker å fradele en tomt på ca. 250 m 2 for bygging av enebolig. I følge tiltakshaver kan da tomten bebygges med en enebolig på 90 m 2 bebygd areal inkludert 2 parkeringsplasser à 18 m 2, jf. krav til parkering og uteoppsholdsareal. Søknaden innebærer at eksisterende uthus på eiendommen rives. Takflaten på uthuset har i følge målinger i matrikkelen et areal på 62 m 2. Boligen som er vist på tegninger vil være over 2 plan, og har et moderne arkitektonisk uttrykk. Det er i søknaden vist til at både avgivereiendommen og den nye eiendommen vil få tilstrekkelig uteoppholdsareal og parkeringsplasser i samsvar med kommuneplanens arealdel pkt. 1.10.9 og 1.10.11. I henhold til plan- og bygningsloven 26-1 må opprettelse av ny grunneiendom ikke gjøres på en slik måte at det oppstår forhold som strider mot plan- og bygningsloven, forskrift eller plan. Ved en fradeling som omsøkt vil det på grunn av størrelsen på den nye tomten vil det være vanskelig å plassere boligen i henhold til avstandskravet i pbl. 29-4, altså 4 meter fra alle felles nabogrenser. Boligen er vist plassert 0,7 meter fra felles nabogrense med avgivereiendommen 99/134. Det foreligger naboerklæring som samtykker til plassering av ny bolig 0,7 meter fra felles nabogrense til 99/134. Plasseringen medfører at det meste av uteoppholdsareal blir mot nord. Det er foreslått terrasse/utgang fra stue i nord. Rådmannen anser at det vil være hensiktsmessig å legge uteplassen i husets sør-østlige hjørne med tanke på solforhold. Skisserte parkeringsløsninger for de to eiendommene synes å være for smale, og ikke særlig hensiktsmessig. De nevnte forhold vil bli vurdert i den fremtidige byggesaken. Nabovarsling: Dispensasjonssøknaden er tilstrekkelig nabovarslet i samsvar med plan- og bygningsloven 21-3. Det er ikke registrert merknader til tiltaket. Planstatus: Gjeldende plan for behandling av søknaden er 1963-planen. I tillegg gjelder kommuneplanens arealdel. Eiendommen inngår i fortettingskategori BF2 Stokkmoen, hvor det gjelder krav om områderegulering for nye utbyggingstiltak, jf. pkt. 1.3.2. Rettslig grunnlag: Søknaden om dispensasjon skal behandles og avgjøres etter plan- og bygningsloven 19-2. Bestemmelsen lyder: «19-2. Dispensasjonsvedtaket
Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker.» Vurdering Ved vurderingen av om dispensasjon kan gis må begge vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 annet ledd være oppfylt. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldene med styrke, vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon. Er vilkårene oppfylt kan kommunen gi dispensasjon, men det foreligger ingen plikt for kommunen å gi dispensasjon selv om vilkårene er oppfylt. Videre må det ved avgjørelse av om dispensasjon skal gis vurderes om det finnes andre løsninger for å få gjennomført tiltaket som ikke utløser dispensasjonsvedtak. Ved vurdering av det andre vilkåret må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Det må foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon for at vilkåret skal anses oppfylt. Normalt vil det derfor ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, gjør seg gjeldende med styrke. Når det gjelder avveiningen mellom fordeler og ulemper som pbl. 19-2 gir anvisning på, skal det i utgangspunktet vektlegges fordeler og ulemper ved å gi dispensasjon som omsøkt, og det skal etter forarbeidene bare legges begrenset vekt på individuelle hensyn. Etter forarbeidene til pb1. 19-2 framgår det at vilkåret om at fordelene må være klart større enn ulempene innebærer at det må foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Vurdering av vilkårene i pbl. 19-2 annet ledd: 1. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen: Hensynet med kvartalsvise områdeplaner er å oppnå en helhetlig utvikling av et område, der flere hensyn er vurdert opp i mot fremtidig utbygging. Kvartalsvise områdeplaner begrenses av veg- og gatenett, og i denne saken vil et reguleringsområde begrenses av Skolegata i nord,
Thyholtvegen og Stokksandvegen i øst og vest, og Peder Estensens gate mot sør. Dette er et forholdsvis stort kvartal på anslagsvis 9600 m 2, og eksisterende bebyggelse består i all hovedsak av eneboliger med relativt store tomter. I hht. pbl. 12-2 brukes områderegulering av kommunen der det er krav om slik plan i kommuneplanens arealdel, eller kommunen finner at det er behov for å gi mer detaljerte og områdevise avklaringer av arealbruken. Hensynet bak kravet om områderegulering for Stokkmoen synes å være for å avklare veistruktur, lekeareal mv. Arealbruken er etter rådmannens vurdering avklart gjennom gjeldende planer. Området er et eksisterende boligområde, og det er gjennom kommuneplanens arealdel vedtatt at det skal skje fortetting i hht. fortettingskategori BF2. Planbestemmelsen til kommuneplanens arealdel pkt. 2.10.2 til fortettingssone BF2, er å betrakte som detaljerte formings- og funksjonsbestemmelser etter plan og bygningsloven 11-10 nr. 9 og 11-10 nr. 2. Bestemmelsene for BF2 områder er så detaljert at det oppfyller mange av de viktigste bestemmelsene i en reguleringsplan. Skisserte fradeling og enebolig er ansett å være i samsvar med fortettingsbestemmelsene for BF2-sonen. Rådmannen ser at på grunn av tomtens størrelse vil det være vanskelig å få til gode og funksjonelle uteoppholdsareal i samsvar med retningslinjene i KPA pkt. 1.10.6. Mye av uteoppholdsarealet er i 4 meters bredde mot nord og nordøst. Tiltakshaver har skissert at det kan være aktuelt med en takterrasse for å sikre gode uteoppholdsareal. Når det gjelder parkeringsplasser på begge eiendommene, ser rådmannen at de skisserte parkeringsplassene vil kunne være vanskelig i forhold til rygging/snuareal. Parkeringsplasser på den fradelte eiendommen er i 4 meters bredde fra nabogrensen og inn til husveggen. Rådmannen anser at det vil være vanskelig å få til å snu bilene, uten å kjøre på naboeiendommen 99/118. Dette er forhold som vil bli avklart i en fremtidig byggesak. En mulig løsning vil være å krympe bebygd areal for eneboligen, da det ikke er noen minstekrav til størrelse på boliger som oppføres innenfor BF2-området. På bakgrunn av dette anser rådmannen at både avgivereiendommen og den fradelte eiendommen er egnet til bebyggelse i samsvar med plan- og bygningsloven 26-1. Når det gjelder lekeareal ligger Blink parken anslagsvis 240 meter fra eiendommen, og rådmannen mener at eiendommen er sikret areal for felles-lek-funksjon. Atkomst til Blinkparken er via eksisterende gatenett med fortau. I dette hensynet oppnås det dermed ingen planmessig gevinst å kreve utarbeidelse av områdeplan for tiltak på omsøkte eiendom. En områderegulering av dette kvartalet vil etter rådmannens syn ikke føre til endret utbyggingsstruktur. Hensynet bak kravet til områderegulering for akkurat dette kvartalet gjør seg dermed ikke gjeldende med stor styrke. Rådmannen er derfor kommet til at dispensasjon fra kravet til områderegulering ikke medfører en vesentlig tilsidesettelse av hensynet bak kravet til områderegulering. 2. Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering: Fordelene med å områderegulere et kvartal er blant annet for å klarlegge vegstruktur, samt sette av arealer for lek. Det foreligger ingen konkrete planer fra kommunen om å endre vegstrukturene i området. Videre er har eiendommen tilgang på tilstrekkelig areal for lek, jf. vurdering ovenfor. I kommuneplanens arealdel for Stjørdal kommune 2013-2022, er det bestemt at store deler av nærområdene til Stjørdal sentrum, herunder Stokkmoen, skal fortettes i samsvar med pkt. 2.10.2
i KPA. Ved innføring av fortettingsområdene ble det gjort en omfattende kartlegging av vegene i området, og for Stokkmoen kom man frem til at vegene tåler fortetting innenfor kategori BF2. Stjørdal kommune har en befolkningsvekst, og det er behov for å skaffe nye boliger for å kunne imøtekomme denne befolkningsveksten. Kommunen har gjennom sin kommuneplan vedtatt at befolkningsveksten i stor grad skal skje i eller i nærheten av sentrum i områder som allerede benyttes til boligformål. Fortetting innenfor allerede etablerte boligområder er en samfunnsmessig bedre løsning enn etablering av nye boligområder, både fordi det er nærhet til kollektivknutepunkt, veier og vann- og avløp er allerede etablert, samt at presset på dyrka jord ikke økes. Rådmannens vurdering er at gjeldende planer med fortettingsbestemmelser gir tilstrekkelig forutsigbarhet for omgivelsene. Boligen som er tenkt oppført på eiendommen er i samsvar med fortettingsbestemmelsene i KPA. Det er også tidligere gitt flere dispensasjoner fra kravet om områdeplan innfor fortettingsområde BF 2. Omsøkte dispensasjon vil ikke medføre noen vesentlige ulemper for omgivelsene. Fordelene med dispensasjon anses å være samfunnsmessig større enn ulempene. Som rådmannen er kommet til ovenfor blir hensynene bak områdeplankravet ikke vesentlig tilsidesatt gjennom at det gis dispensasjon som omsøkt i denne saken. Av den grunn er det også vanskelig å se at dispensasjonen medfører tungtveiende ulemper. På bakgrunn av overnevnte vurdering mener rådmannen at fordelene med dispensasjon er klart større enn ulempene. Vilkårene for dispensasjon i pbl. 19-2 annet ledd anses oppfylt og dispensasjon kan gis som omsøkt.