BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat Saksnr.: 201617701/14 Saksbeh.: YNLO Til: Byrådsavdeling for byutvikling Kopi til: Fra: Plan- og bygningsetaten Dato: 08.12.2016 KLAGE PÅ VEDTAK: Fana gnr 44 bnr 852 Nordrevoll. Nybygg bolig mm Hvem klager? Tiltaket Vedtaket Planstatus Klagegrunner Behov for ytterligere saksbehandling ved eventuell omgjøring Anbefalt vedtak Klager er tiltakshaver Odin Bygg AS representert ved Ing. Asbjørn danielsen as. Klagen er datert 20.09.16 og mottatt 26.09.16. Søknaden gjelder Oppføring av vertikaldelt tomannsbolig (469 m2) over to etasjer med underliggende garasje, videre terrengendringer og murer. Det er den 02.09.16 gitt avslag på søknaden. Avslaget er begrunnet med visuelle kvaliteter (plan og bygningslovens (pbl) 29-2), avstandskrav (pbl 29-4), byforming og arkitektur (KPA 2010 punkt 6) og reguleringsplanens plassering av bygg. Deler av området hvor tiltaket søkes oppført omfattes av reguleringsplan nummer 30490000, Fana. Gnr 45 bnr 1-20, Nordrevold, stadfestet 27.3.1962. Kommuneplanens arealdel viser eiendommen som bebyggelse og anlegg og den ligger delvis innenfor hensynssonene gul støysone. Klager mener at visuelle kvaliteter er oppfylt. Det vises til tilsvarende tiltak. Ved en omgjøring må det tas stilling til søknad om dispensasjon fra plankartets plassering av bygg på tomten. Vedtak av 02.09.16 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. PLAN- OG BYGNINGSETATEN Mette Svanes Etatsdirektør Ulf Sæterdal Avdelingsleder
1. Om saken 1.1. Historikk Det er gjennomført forhåndskonferanse den 14.03.16. 1.2. Opplysninger av vesentlig betydning for behandling av klagen Det er i klageomgang vedlagt søknad om dispensasjon fordi avslagsvedtak fastslår at tiltaket er i strid med reguleringsplanens plankart om plassering av bygg. Ansvarlig søker opplyser at det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i pbl 21-3, og bekrefter at det ikke er mottatt noen merknader. Ansvarlig søker opplyser at det foreligger tinglyste erklæringer som sikrer lovlig atkomst, jf. pbl 27-4. Vann- og avløpsetaten har gitt uttalelse datert 04.04.16 med saksnummer 201611103. Ansvarlig søker har fremlagt støyrapport fra Multiconsult datert 22.04.16 som viser at gjeldende krav oppfylles. Trafikketaten har gitt uttalelse datert 3.5.16 som gir anbefaling for inntil 2 nye boenheter på vilkår. Det er i avslagsvedtaket gjort oppmerksom på at ved en tillatelse til tiltak vil det bli satt som vilkår at eiendom med gnr 44 bnr 852 og gnr 44 bnr 18 blir sammenføyd dersom eiendommene skal nyttes under ett, jf. pbl 21-4 femte ledd bokstav b. 2. Om klagen Klager viser til at det i klageomgang er vedlagt søknad om dispensasjon fra plassering av tiltaket i forhold til inntegning i plankart. Klager mener dette burde vært nevnt i forhåndskonferanse. Klager har ikke nabovarslet søknad om dispensasjonen fordi den har liten betydning for naboer. Det foreligger ikke merknader i forhold til allerede varslet tiltak og disposisjoner. Det foreligger erklæring på avstand til grense for vei, med 0 meter. Det er 5,7 meter til grense for mur mot 44/839, og 4,3 meter for mur ved gavl til same gnr/bnr. Det er i klagen vedlagt oppdatert basiskart, ekstra målsatt og nye erklæringer mot grensen for gnr/bnr.: 44/13. Disse viser større avstand til grenser. Kart vedlagt søknad viser feil og bes sett bort fra. Erklæring dekker mur ved vei i nedre kant. Området er mange steder bratt og nødvendiggjør planering. Klager mener at tiltakets murer og skjæringer i prosjektet ikke er skjemmende da de skal oppføres i naturstein, tilsvarende anlegg fra bybanen, private bygge prosjekt og kommunale og statlige prosjekter. Bygget ligger fint i terrenget med tilgang til opprinnelige kote-høyder på tomten. Det er bygd, og er under bygging mange høye murer i området. Se bilder i klagen. Murer i prosjektet blir mindre ruvende enn disse. De bratte terrengforholdene nødvendiggjør et minimum av murer. Klager anfører at tegninger kan misforstås. Det ble lagt inn kote på terreng på eiendommens nedre sør-østlige hjørne for å vise hvor grense startet, og hvilken kote muren startet på, kote ca. 78,9. Klager opplyser at huset er trukket opp mot tre meter inn på egen eiendom, og koter 2
kommer på vår side. Muren starter da på kote 81,3, og blir lavere enn om en tenker høyde fra grense kote i det sør østlige hjørne. Klager mener at tiltaket ikke lager særlige høye murer enn om det hadde blitt omsøkt en annen type bygg. Med å fylle opp langs murfot, på egen grunn, vil murer gli så godt inn som mulig. Det vises til 3 D tegning. Basiskart viser at mur starter ca. på kote 81,3, og vil ikke bli over 5 meter uansett. Klager er uenig i tiltaket ikke er tilpasset sine omgivelser. Det er også andre boliger i området som har pulttak og flat tak bygd på 60 tallet og senere. Nærmeste bygg Øvsttunveien 2f-k har store skjæringer og et moderne uttrykk. I Midtlia 6-8 er det bygd to firemannsboliger med underliggende garasje og store murer i front. Klager viser også til andre bygg i området i vedlegg. Bygget er klart definert som en vertikaldelt tomanns bustad og skaper en fin overgang mot blokkprosjektet i Øvsttunveien 2f-k. Klager anfører at tiltaket er i samsvar med sin funksjon. Bygget ligger godt inn i terrenget, vil ikke virke ruvende for naboer eller andre gi mye lys innvendig med høye vinduer mot vest og god takhøyde. Boligen vil gli fint inn på tomten, og mange av uteområdene er på sin opprinnelige kote. Tomten har også en umiddelbar nærhet til kollektivtransport og ligg under 1000 meter fra nærmeste bybanestopp. Det vises til klagen i sin helhet. 3. Vurdering av klagen Fagetaten viser til at innsendt situasjonskart over tiltaket er endret i klageomgang. Ut fra opplysning i klagen er plassering av huset trukket inn 3 meter på eiendom. Fagetaten viser til at klager er informert i bekreftelse på mottatt klage at; «Dersom klagen inneholder forslag til endringer av tiltaket vil ikke disse bli behandlet i klageomgangen. Dersom endringene ønskes behandlet, må det sendes inn en ny komplett søknad.» Fagetaten tar således ikke stilling til revidert søknad. 3.1 Utforming/visuelle kvaliteter, forholdet til pbl 29-2 og KPA 2010 punkt 6, byforming arkitektur. Det følger av avslagsvedtak at tiltaket er avslått med hjemmel i 29-2 visuelle kvaliteter og hjemmel i KPA2010 punkt 6, byforming arkitektur. Av pbl. 29-2 følger det at; «Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering» Det følger blant annet av KPA 2010 punkt 6; «Ny tiltak skal ha god terrengtilpasning med minst mulig bruk av store skjæringer, fyllinger og murer,» Det følger av avslagsvedtaket at; «Aktuelle tomt, som er svært skrående, ligger i et boligområde som stort sett består av eneboliger og tomannsboliger med valmtak eller saltak. Klager anfører at dette ikke er helt riktig og har vist til boliger i området som har flatt tak. 3
Fagetaten viser til at beskrivelsen «stort sett» i vedtaket er i samsvar med faktisk antall boliger med valmtak eller saltak. Fagetaten viser til at det er svært få boliger med flatt tak og at disse ligger i hovedsak på flate tomter. Klager har plukket ut de få boligene som er med flatt tak. Fagetaten fastholder vedtakets begrunnelse. Det følger videre av avslagsvedtaket at; «Som følge av den utstrakte bruken av forstøtningsmurer, samt et pulttak som jobber i mot tomten helning fremstår tiltaket som ute av samsvar med sin funksjon, som skal være en tomannsbolig. Anleggets samlede uttrykk fremstår som dominerende i landskapet. Det synes ikke til å være tatt tilstrekkelig grep for å tilpasse boligen tomtens beskaffenhet ettersom boligen åpenbart er utformet for plassering på tilnærmet flat mark. Som følge av dette har prosjekterende sett seg nødt til å terrassere terrenget i vesentlig grad for å ivareta krav om adkomst, parkering og utearealer, samt legge inn lysgraver i nord og sør for å ivareta krav til lys og rømning til soverom i første etasje. Bygningsmyndighetene er inneforstått med at det skjæringer og fyllinger, samt forstøtningsmurer, i noen grad er nødvendig for å kunne utnytte tomter med tilsvarende beskaffenhet som aktuelle tomt. Vi er i utgangspunktet posivtive til at det blir oppført bolig på tomten. Det må derimot gjøres grep for å redusere behovet for terrenginngrep og murer og lette på det visuelle omfanget av tiltaket i sin helhet.» Klager viser til at tiltaket gir fin overgang til blokkprosjekt i Øvsttunveien 2f-k. Det legges til grunn at klager mener Solåsen som er nummerert 2f-k. Dette er et større boligkompleks (118 leiligheter fordelt på 5 blokker) sør for omsøkte tiltak. Fagetaten kan ikke se at det er naturlig å anføre en overgang til dette boligkomplekset til fortrengsel til det naturlige sammenligningsgrunnlaget som fagetaten mener er eneboligbebyggelsen i Øvsttunområdet. Klager legger til grunn at tomten er bratt og krever planering og et minimum av murer. I klagen anføres at tiltaket ligger fint i terrenget og på tomten, er i samsvar med sin funksjon, at det ikke er skjemmende og at andre tiltak i område som har mer ruvende murer. Annen type bygg vil også gi tilsvarende murer. Fagetaten viser til at klager i hovedsak er uenig i skjønnsutøvelsen i vedtaket i forhold til visuelle kvaliteter og bruk av skjæringer og murer. Fagetaten viser til at begrunnelse vedrørende visuelle kvaliteter er grundig. Fagetaten kan etter en gjennomgang ikke se at det skjønn som er lagt til grunn i vurderingen av tiltakets visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets bygde og naturlige omgivelser er uriktig. Fagetaten tiltrer avslagsvedtakets begrunnelse og konklusjon. 4.2 Pbl 29-4 Byggverkets plassering, høyde og avstand fra nabogrense, Det følger av pbl 29-4 andre og tredje ledd at: Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kapittel 11 eller 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter. Kommunen kan godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogrense enn nevnt i andre ledd eller i nabogrense: a) når eier (fester) av naboeiendommen har gitt skriftlig samtykke eller b) ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre tiltak.» 4
Det følger av avslagsvedtaket at; «Omsøkte tiltak inkluderer oppføring av forstøtningsmurer med høyde over 1,5 meter under 4 meter fra nabogrense og inntil nabogrense. Tiltaket kan da ikke godkjennes uten skriftlig samtykke fra eier (fester) av naboeiendommen(-e) etter plan- og bygningsloven 29-4 tredje ledd bokstav b, eller uten gitt dispensasjon fra bestemmelsen.» Fagetaten fastholder begrunnelsen i klageomgang. Når det gjelder revidert kart har fagetaten ikke vurdert dette i klageomgang. 3.3 Forskjellsbehandling Klager anført en rekke tiltak i området som har flat tak og skjæringer. For at en anførsel om usaklig forskjellsbehandling skal føre frem, er det en forutsetning at det dreier seg om like saker både i faktisk og rettslig henseende. Det skal forholdsvis mye til for å konstatere ugyldighet som følge av forskjellsbehandling når det enkelte vedtak isolert sett fremstår som gyldig, da usaklig forskjellsbehandling som ugyldighetsgrunn regnes som en del av læren om myndighetsmisbruk. Kommunen må dessuten ha en vid adgang til å endre sin praksis i så vel liberal som restriktiv retning. Vedrørende flat tak så viser fagetaten til at begrunnelsen i vedtaket tilkjennegir at det er noen bygg med flatt tak i området, men at vurderingen er gjort konkret i forhold til tomtens helning. Klager har vist til de boligene i området som har flatt tak. Fagetaten kan ikke se at noen av tilfellene er sammenlignbare da de er bygget på tilnærmet flate tomter. Kun et anført tilfelle fremstår som bygget i bratt terreng beskrevet som Ulsmågveien 17 (bilde nr. 3 øverst fra venstre i vedlegg til klage). Bilde stemmer ikke med den eiendommen som faktisk er oppført på adressen. Fagetaten har derfor ikke grunnlag for å gjøre en nærmere sammenligning. Klager har også vist til tiltak med høye murer og skjæringer. Det er anført høye murer på eiendommer i Totlandsveien. Det har kun latt seg gjøre å identifisert sak; bilde nr. 2 øverst fra venstre i vedlegg til klage. Bilde viser Totlandsvegen nr. 15. Dette er en enebolig bygget på 60 tallet med saltak. Vist oppkjørsel er ut fra tegninger i vårt arkiv omsøkt og tillatt med en annen helningsgrad en det faktisk er bygget. Vist mur på bilde skulle derfor vært mindre. Fagetaten kan ikke se at tilfellene er sammenlignbare verken faktisk eller rettslig henseende. Klager har anført at det i Midtlia 6-8 i 2006 er oppført to fire manns boliger med underliggende garasje og store murer i front. Fagetaten viser til at boligene har saltak. Terrengforhold på tomten, saltak og tiltakets utforming gir totalt et bedre visuelt inntrykk enn omsøkte tiltak og fagetaten kan ikke se at tilfellene er sammenlignbare verken faktisk eller rettslig henseende. Videre er der anført høye murer på høyblokker i Solåsen (bilde nr. 2 nedenfra på venstre side i vedlegg til klage). og Midtlia (bilde nr. 4 fra venstre nederst i vedlegg til klage). Det er videre i klagen side 2 vist til høye murer på tiltak i andre deler av Bergen kommune. Det er vist til blokker mellom Grimstadveien og Dolviken terminal og ved Rema 1000 i Burma vegen. Fagetaten legger til grunn at anførte tiltak er mer omfattende tiltak eller er tiltak somligger i andre områder der andre hensyn kan ligge til grunn. Fagetaten kan ikke se at eksemplene er sammenlignbare verken faktisk eller rettslig henseende. 4. Konklusjon På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. 5
Vedlegg: 1. Oversiktskart datert 07.12.16 2. Oversiktskart (vedlagt søknad) 3. Oversiktsfoto 4. E-post (ettersendt dokumentasjon) 5. Klage på avslag med vedlegg 6. Avslag på søknad 7. Ettersendte tegninger og forklaring 8. Støyfaglig utredning 9. Søknad om rammetillatelse 10. Søknad om dispensasjon 11. Samtykke 12. Uttalelse fra offentlig myndighet 13. Uttalelse fra offentlig myndighet 14. Erklæring 15. Tegninger (vedlagt søknad) 6