Til medlemmer av Testutvalg MØTEINNKALLING Med dette innkalles til møte på TEST - Hjemmel 15.05.2014 kl. 09:00-15:00 Se vedlagte saksliste og saksdokumenter. Tidsplan for dagen: Roa Hege Løken Byggesaksbehandler Kopi til: Varamedlemmer og alle som mottar saksdokumenter Side 1 av 56
MØTEBOK Styre, råd, utvalg Møtested Møtedato: Testutvalg TEST - Hjemmel 15.05.2014 SAKER TIL BEHANDLING: Sak 1/14 14/733 - TEST - 4 Bildeproblematikk Sak 2/14 14/733 - TEST 123 HJEMMEL Test - Bildeproblematikk etter installering av ny arkivplugin Sak 3/14 14/733 - TEST 3 - Bildeproblematikk Side 2 av 56
Sak 4/14 14/733 - TEST 2 - Bildeproblematikk Side 3 av 56
MØTEBOK Arkivsaksnr.: 14/733-55 Sak nr Styre/råd/utvalg: Møtedato: 1/14 Testutvalg 15.05.2014 Ark.: 3/14 Testutvalg 15.05.2014 4/14 Testutvalg 15.05.2014 2/14 Testutvalg 15.05.2014 Saksbehandler: Hege Løken, Byggesaksbehandler TEST - 4 BILDEPROBLEMATIKK Lovhjemmel: Rådmannens innstilling: Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne har følgende uttalelse til forslag til Handlingsprogram 2015-2018: Side 4 av 56
Følgende prosess beskriver utarbeidelsen av Handlingsprogram og økonomiplan 2015-2018 og årsbudsjett 2015: Dato Milepæl Varig balanse del II 21.08.2014 Formannskapsmøte (FS) Orientering. 04.09.2014 Kommunestyremøte (KS) 18.-19.09.2014 Plan- og strategidager, FS Vedta innstilling til tiltak og legge ut på høring Handlingsprogram (kap. 4-9 i dokumentet) Vedta forslag til handlingsprogram og legge ut til offentlig ettersyn. Økonomiplan og årsbudsjett Sak om budsjettprosessen, forslag til opplegg for strategidager i september Orientering om økonomisk status i Lunner kommune (KOSTRA, regnskap 2013, gjeldende handlingsprogram, komm.prp, 2.tertial mv.) Høring 19.9-3.10.2014 Offentlig ettersyn 19.9-19.10.14 08.10.2014 Statsbudsjettet for 2015 legges frem Statsbudsjettet for 2015 legges frem 09.10.2014 Formannskapsmøte Behandle innstilling til tiltak som legges frem for KS 16.10.2014 Kommunestyremøte Vedta varig balanse del II 30.10.2014 Formannskapsmøte Vedta foreløpig innstilling til Vedta foreløpig innstilling til økonomiplan og årsbudsjett. Legges ut handlingsprogram. Inngår som til alminnelig ettersyn sammen med en del av samlet dokument som foreløpig innstilling til legges ut til alminnelig ettersyn. handlingsprogram. Alminnelig ettersyn fra 31.10.14 t.o.m 14.11.14 13.11.2014 Kommunestyremøte Orienteringssak om foreløpig innstilling til handlingsprogram Orienteringssak om foreløpig innstilling til økonomiplan og årsbudsjett etter FS-vedtak 30.10.14 Vedta endelig innstilling til KS om økonomiplan og årsbudsjett 27.11.2014 Formannskapsmøte Vedta endelig innstilling til KS om handlingsprogram 11.12.2014 Kommunestyremøte Vedta handlingsprogram Vedta økonomiplan og årsbudsjett FAKTA: Det foregår to parallelle høringer med ulik høringsfrist. Denne saken inneholder forslag til justering i strategier i kommunedelplanene og tiltak som Formannskapet vurderer for 2015 i tillegg til tiltakene i Varig balanse 2014 del II, som håndteres i egen høring. Formannskapet vedtok følgende på sitt møte 19.9.2014: 1. Formannskapets forslag til Handlingsprogram 2015-2018 legges ut til offentlig ettersyn med høringsfrist 19.10.2014. 2. I kommunedelplanen Kommuneorganisasjon, punkt 3.1.5 Inkluderende arbeidsliv, endres teksten fra «Røykeforbud i alle kommunale bygg. Røyking på anviste plasser på kommunens utearealer.» til «Røykeforbud i alle kommunale bygg, utendørs inngangspartier til offentlige virksomheter og kommunale kjøretøyer og på skolenes og barnehagenes uteområder. Røyking kun tillatt på anviste plasser på kommunens utearealer.». Konklusjon med begrunnelse Side 5 av 56
Saken legges fram for Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne, slik at de kan uttale seg til planen, med følgende innstilling: Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne har følgende uttalelse til forslag til Handlingsprogram 2015-2018: DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Saksfremstilling til Formannskapets strategidager Protokoll fra Formannskapets strategidager Forslag til Handlingsprogram 2015-2018 Vedlikeholdsplan per september 2014 Oversikt over tiltak, bortsett fra Varig balanse del II Øvrige dokument: Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær Side 6 av 56
MØTEBOK Arkivsaksnr.: 14/733-52 Sak nr Styre/råd/utvalg: Møtedato: 1/14 Testutvalg 15.05.2014 Ark.: 3/14 Testutvalg 15.05.2014 4/14 Testutvalg 15.05.2014 2/14 Testutvalg 15.05.2014 Saksbehandler: Hege Løken, Byggesaksbehandler TEST - BILDEPROBLEMATIKK ETTER INSTALLERING AV NY ARKIVPLUGIN Lovhjemmel: Rådmannens innstilling: I henhold til milepælsplanen for investeringer fremmes P2-vedtak knyttet til lokalisering: 1. Nytt sykehjem med tilhørende omsorgsboliger og hovedbase for hjemmetjenesten plasseres på Harestua. 2. Omsorgsboliger med base for hjemmetjenesten plasseres på Roa. 3. Det utredes mulighet for anbudskonkurranse for etableringene av omsorgsboligene på Roa. 4. Resterende P2-vedtak vil fremmes med forslag til dimensjonering og innhold i sykehjem- og omsorgsboliger. 5. Komplett P2-vedtak legges frem for Kommunestyret i første møte i 2015. Nytt helse- og omsorgssenter er planlagt ferdigstilt innen utgangen av 2017. Side 7 av 56
Saksutredning: FAKTA I november 2013 ble det fremlagt 6 alternative lokaliseringer av nytt helse- og omsorgssenter med følgende vedtak fra kommunestyret: Saken om lokalisering av nytt helse- og omsorgssenter utsettes med bakgrunn i følgende: Det er behov for ytterligere utredninger i saken (se under) Det er behov for å kjenne til de økonomiske konsekvensene av vedtatt samarbeid med Gran der deler av samhandlingsreformen skal løses gjennom et interkommunalt samarbeid. Ny regjering har varslet at de vil gjennomføre en kommunereform. Det kan være fornuftig å kjenne til rammene og framdriften for denne reformen før endelig lokaliseringsvedtak gitt at dette er kjent før mars 2014. Når Rådmannen fremmer ny sak for politisk behandling skal følgende innarbeides/legges til grunn: Det arbeides videre med alternativene Rosov og Kalvsjø, samt et lokalt tilpasset omsorgstilbud på Harestua. De samfunnsmessige konskvensene ved lokalisering skal belyses. Det må beskrives bedre hvordan kommunens årlige budsjetter vil bli påvirket av investeringene gjennom hele avskrivningsperioden. Det skal utarbeides skisser som viser nytt helse- og omsorgssenter med planlagt romprogram innplassert i terrenget ved lokaliseringene. I kommunestyret 27.03.14 ble følgende vedtatt: «Kommunestyret ber rådmannen utrede følgende alternative lokaliseringer for nytt helse- og omsorgssenter samt omsorgsboliger med tilhørende omsorgsbase (hjemmebasert omsorg): Roa (Rosov) + med omsorgsboliger på Harestua Kalvsjø + med omsorgsboliger Harestua Harestua + med omsorgsboliger Roa Lokaliseringsalternativene skal også vurderes i forhold til en mulig etablering av en ny kommune bestående av Gran og Lunner.» På grunn av utfordringer rundt alternativet på Rosov ble Frøystad tatt med som alternativ lokalisering i juni 2014. GENERELL INNLEDNING Lokalisering av nytt helse- og omsorgssenter med tilhørende omsorgsboliger har vært oppe til drøfting og vurdering en rekke ganger. I januar 2013 var saken oppe første gang. Den ble da sendt tilbake til Side 8 av 56
administrasjonen med ønske om at det ble lagt til rette for mer involvering fra befolkningen. Siden den gang har det vært fremmet forskjellige alternativer til lokalisering der noen er forkastet og noen har blitt lagt til på nytt. Dette er et uttrykk for at saken er komplisert. Det er også uttrykk for at det må tenkes igjennom flere ganger på hvordan det best skal bygges for fremtiden. Det er ikke slik at pleie og omsorg vil bli utført på samme måte i fremtiden som det blir gjort i dag. Vi kan derfor heller ikke tenke at dagens drift bare kan videreføres som i dag, men eventuelt bare på annet sted. Det må legges til rette for hvordan vi ønsker å drifte pleie og omsorg i årene som kommer. Ved å bygge nytt helse- og omsorgssenter med tilhørende omsorgsboliger vil det gi kommunen en bedre mulighet til å ivareta både økning i folketall og demografi, samt krav satt i lover og forskrifter. Vi antar at institusjonsplasser fremover vil i større grad brukes til rehabilitering, korttids og avlastningsplasser i tillegg til at vi må løse alene, sammen med andre eller i en ny kommune oppgaver i forhold til samhandlingsreformens intensjoner som for eksempel intermediære plasser og akutte kommunale døgnplasser m.m. Somatiske langtidsplasser tror vi i mye større grad kan tilbys i bemannede omsorgsboliger i tilknytning til sykehjem. Ved hjelp av omsorgsteknologi og nærhet til institusjon og styrking av hjemmetjenesten kan langt flere pasienter slippe langtidsopphold i institusjon, og heller kunne bo i egen leilighet med hjelpen kort veg unna. Vi vet at flytting i seg selv er krevende for eldre personer og målet må være at de kan bo i leilighet med nødvendig hjelp og slippe å komme på sykehjemsplass. Det vil i den sammenhengen være viktig å tenke på hvordan vi kan gi tjenester på lavest mulig nivå til flest mulig. Det bør tilrettelegges slik at frivillige og pårørende får en naturlig tilgang til stedet og det bør tas hensyn til om det enkelt kan samarbeides på tvers av sektorer og områder. Det vil være en uvurderlig ressurs for tjenesten. Kommunestruktur har også vært oppe som tema i saken. Det er derfor viktig at beslutningen om hvor en ønsker å plassere helse og omsorgssenter i Lunner bør være samme beliggenheten som om beslutningen skulle vært tatt etter en evt. ny kommunestruktur. Prosjektets organisering Kommunens prosjektleder: Prosjektleder bygg: Arkitekt: Adm. Styringsgruppe: Prosjekteier: Prosjektgruppe : Rønnaug Braastad Norconsult AS ved Håvar Slåtten Norconsult AS v/ Kate Holm Rådmannens ledergruppe Bente Rudrud kommunalsjef Gunn Elin Rudi, Mona Sørlie og Tove S. Vassjø Nasjonale veiledere Det er i dag en rekke nasjonale råd og forskningsresultater i forhold til hvor en bør plassere helse- og omsorgssentre. Husbanken har utgitt en veileder for utforming av omsorgsboliger og sykehjem. I veilederen kapittel 3.0 pkt 3.1 skriver de følgende om lokalisering valg av tomt: Side 9 av 56
«Lokalisering og konsept kan være krevende å enes om. Da er det konstruktivt å utrede ulike alternativer. En sentrumsnær tomt kan være gunstig for mange, men kan gå på bekostning av godt uteareal. Lokalisering og stedsutvikling må vurderes med hensyn til de ulike brukernes (beboere, personale og pårørende) ønsker og behov. Omsorgstilbud fungerer best når de etableres nær det lokale livet med samfunns- og servicefunksjoner.» I Stortingsmelding nr 29 om morgendagens omsorg er det beskrevet et nytt konsept for sykehjem og omsorgsboliger. Der sies det at regjeringen ønsker å bygge morgendagens løsninger på noen grunnleggende prinsipper: Smått er godt små bofellesskap og avdelinger framfor store. Et tydelig skille mellom privat og offentlig areal og fellesareal Boligløsninger tilrettelagt for bruk av velferdsteknologi En omsorgstjeneste med boformer og lokaler som er en integrert del av nærmiljøet i tettsteder der de offentlige arealene deles med den øvrige befolkningen. NOU 2011: 11 5.8.3 Åpne sykehjem her legges det vekt på at sykehjemmene må legge forholdene til rette for å fjerne barrierer slik at familie og pårørende opplever lavere terskel for å komme inn i sykehjemmene og ta seg til rette for aktiviteter og sosialt samvær. Utvalget som har skrevet denne NOUèn ønsker at sykehjemmene i større grad åpner sine lokaler for serveringssteder for lokalsamfunnet og blir brukt som arena for sosiale og kulturelle aktiviteter. Det er fullt mulig å legge forholdene til rette både bygningsmessig og organisatorisk for å understøtte aktiv deltakelse fra pårørende og frivillige i større grad enn det som skjer i dag. NOU 2011 ligger vedlagt saken. Norsk Forum med støtte fra Helse- og omsorgsdepartementet har i samarbeid med tverrfaglig nettverk fra 13 kommuner gitt ut et dokument med 7 gode råd for omsorgspolitikk for morgendagens eldre. Disse 7 rådene er: 1. Tenk samarbeid på tvers av sektorer 2. Velg sentral beliggenhet 3. La omsorgssenteret bli et lokalt møtested 4. Planlegg for alle på samme sted 5. Skap omgivelser som stimulerer til aktive eldre 6. Skap trivsel og arbeidsglede blant de ansatte 7. Bruk ny teknologi Prosjektet mener disse kriteriene, som er benyttet i tidligere saker, er de beste vurderingskriteriene som kan legges til grunn for evaluering og vurdering av ulike lokaliseringsalternativer. I følgende drøfting og redegjørelse for alternative lokaliseringer er disse 7 kriteriene lagt til grunn Helhetlige areal og samfunnskonsekvenser Tettstedsutvikling er et sentralt tema i kommunens planlegging framover. Tidligere har fokus vært bevaring av grendestrukturen, spredt boligutbygging og kommunal tjenesteproduksjon lagt til grendene. Behovene i dagens samfunn skaper økt etterspørsel etter boområder i nær tilknytning til arbeidsplasser, Side 10 av 56
kommunikasjonsknutepunkt, servicetilbud, kultur- og fritidsaktiviteter. God tettstedsutvikling skal også bidra til at en på best mulig måte kan ivareta jordvernet i kommunen, det være seg gjennom effektiv arealutnyttelse og fortetting av allerede utbygde områder. Harestua og Roa er kommunens fokusområder. I kommuneplanens samfunnsdel 2013-2024 er det fastsatt et strategisk valg i forhold til temaet tettstedsutvikling: Kommunen skal støtte utviklingen av tettsteder Kommunen kan støtte utviklingen av tettsteder på mange måter. Det være seg å bygge nettverk, støtte planprosesser, bidra til å søke støtteordninger, understøtte ønsket utvikling ved å lokalisere kommunale tjenester til tettsteder og legge til rette for gode møteplasser. Og videre: Nye tjenestetilbud skal fortrinnsvis lokaliseres til Harestua eller Roa i forbindelse med tettstedsutviklingen. Omsorgsboliger og tilrettelagte boliger skal sentralt lokaliseres mht at innbyggerne i disse boliger har nærhet til annen kommunal tjenesteyting og handel/sosiale arenaer. Videre vil offentlige tjenesteyting som hjemmetjenester bli mer tidseffektiv. Det skal legges til rette for møteplasser/aktivitetstilbud for ulike omsorgsgrupper som fører til: Økt livskvalitet Mindre ensomhet Forebyggende (spesielt for ungdom) Forebygger økt vekst i kommunal tjenesteyting Sykehjemmet vil ha en rolle i forhold til sentrumsutvikling, da det har mange arbeidsplasser og mange besøkende. At det er kort veg mellom arbeidsplass, kollektiv og handelstilbud er viktige bidrag til å skape et levende sentrum. Sykehjemmet vil også være en møteplass også for kommunens innbyggere både innendørs og utendørs. DRØFTING Valg av tomt til Lunners nye Helse- og omsorgssenter er et stort og viktig valg sett i forhold til pleie og omsorgs tilbud til Lunners befolkning. Vurderingene må ta hensyn til nasjonale føringer og råd, tettstedsutvikling samt helhetlige areal og samfunnskonsekvenser. Valg av lokalisering må ses i sammenheng med god ressursutnyttelse og samhandling på tvers av enheter. Eksisterende sykehjem LOS har varierende bygningsmessig standard og har til dels store avvik i forhold dagens standard og tekniske forskrifter. Bygningsmassen består av en hoveddel fra 1978, samt et tilbygg fra 1999. Det totale arealet er på om lag 5300m2. Adkomsten er ikke ideell for et institusjonsbygg og tilbakemeldinger både fra brukere og pårørende tilsier at dette blir oppfattet som et problem, særlig på vinteren. Det er også vanskelig for beboere med begrenset bevegelighet å benytte seg av nærområdet grunnet helningen på adkomstveiene. Side 11 av 56
De eksisterende beboer-rommene i Lunner omsorgssenter er ikke store nok til å tilfredsstille minimumsareal for boenhet i sykehjem (se figur 1 og 2). Kravene til fri plass for pleiepersonalets arbeid tilfredsstilles ikke hverken på baderom eller sovedel. De tekniske anleggene er også av meget varierende standard, her påpekes spesielt luftbehandlingsanleggene som hovedsakelig er fra 1977 og har store avvik fra akseptabel standard. Hovedutfordringene i forhold til å bruke dette bygget videre som sykehjem vil være begrensninger i bygningens utforming og bæresystem samt lav etasjehøyde. Arealutnyttelsen vil bli ugunstig og kan totalt regne med at bygget med dagens ytre rammer vil kunne romme omlag 34 beboer-rom En ombygging eller rehabilitering av LOS vil medføre at de tekniske kravene i Teknisk forskrift (TEK10) komme til anvendelse. Kostnadene for de nødvendige arbeidene som kreves for å få bygget opp til dagens standard antas å ligge på rundt 80 % av kostnaden for et tilsvarende nybygg, regnet per kvadratmeter. I tillegg til ovennevnte må man også ta med i betraktningen at en høy brutto/ netto faktor vil bringe de faktiske kostnadene pr. netto m 2 til et nivå som trolig ligger over kostnad for nybygg. Norconsult AS har i 2013 utarbeidet en tilstandsrapport og en utredning av behov og muligheter ved LOS. Rapportene ligger vedlagt saken. Byggeprogram Det er utarbeidet et grovt funksjons- og byggeprogram. Programmet er basert på erfaringstall fra tilsvarende virksomheter. Arealprogram Lunner Helse og Omsorgssenter Funksjon Beskrivelse BTA Sykehjem 63 plasser inkludert tilhørende funksjoner 5000 Dagsenter 600 Kjøkken/kantine Mulig avhengighet mot Gran 600 Hjemmetjenesten 500 Fys/Ergo 300 Vaskeri Mulig avhengighet mot Gran 250 Sum areal 7250 Arealprogram omsorgsboliger i tilknytning til Lunner Helse og Omsorgssenter Omsorgsboliger 23 leiligheter 2000 Sum areal Lunner Helse og Omsorgssenter 9250 Side 12 av 56
Arealprogram omsorgsboliger uten tilknytning til Lunner Helse og Omsorgssenter Omsorgsboliger 23 leiligheter 2000 Base for hjemmetjenesten 200 Sum areal 2200 BUDSJETT OG ØKONOMISKE BEREGNINGER Budsjett Budsjettet er beregnet ut fra erfaringstall hentet fra Holte prosjekts prisbank, tallene er justert for lokale variasjoner. Budsjettet er basert på arealer fra kap. 4. Lunner Helse og Omsorgssenter - kostnader og tilskudd Alle tall er eks. mva. Funksjon Investeringstilskudd Kostnad uten tilskudd Kostnad fratrukket tilskudd Helse og omsorgssenter 99 965 250 225 475 000 125 509 750 Omsorgsboliger i tilknytning til helse og omsorgssenter* 29 859 750 55 000 000 25 140 250 Omsorgsboliger og base for hjemmetjenesten 29 859 750 65 120 000 35 260 250 Total kostnad 345 595 000 185 910 250 Tilskudd er beregnet ut fra husbankens satser gjeldende fra 1.1.2014. Samlet sett utgjør investeringstilskuddet om lag kr. 160 mill dersom hele prosjektet realiseres. Det bemerkes at satsene for tilskudd økte betraktelig fra 1.1. 2014 og tilsvarer nå kr. 1 586 750 for sykehjemsplass og kr. 1 298 250 for bemannet omsorgsbolig. Tomtekostnader med medregnet med kr. 10 mill. for Lunner Helse og Omsorgssenter og kr. 4 mill for omsorgsboliger uten tilknytning til Lunner Helse og Omsorgssenter. Økonomiske beregninger Lunner Helse og Omsorgssenter Låneopptak utgjør kr. 125 509 750,-. Forutsatt 50 års avdragstid og 4% rente vil kapitalutgifter i år 1 bli som følger: (serielån) Lånebeløp Avdrag 50 år Rente 4 % Kap. utg. år 1 125 509 750 2 510 195 5 020 390 7 530 585 Side 13 av 56
Omsorgsboliger i tilknytning til Lunner Helse og Omsorgssenter Låneopptak utgjør kr. 25 140 250,-. Forutsatt 40 års avdragstid og 4% rente vil kapitalutgifter i år 1 bli som følger: (serielån) Lånebeløp Avdrag 40 år Rente 4 % Kap. utg. år 1 25 140 250 628 506 1 005 610 1 634 116 Faktiske kostnader for Lunner kommune er beregnet basert på antatt netto leieinntekt. Det er antatt at boligene leies ut 90% av tiden. Beregning av faktiske utgifter for Lunner kommune i prosjektet i år 1 Alternativ Leiebeløp Inntekt år Kap utg år 1 Faktisk utg Lav leie 5 000 1 380 000 1 634 116 254 116 Middels 5 827 1 608 252 1 634 116 25 864 Høy 8 000 2 208 000 1 634 116-573 884 Omsorgsboligene i denne beregningen har ingen dekning ifbm. base for hjemmetjeneste, da kostnadene ligger under sykehjemmet. Beregningene har ikke medtatt kostnader for forvaltning og drift. Det er ikke medtatt avsetninger for fremtidig vedlikehold og nødvendig periodisk renovering. Det er avsatt kr. 200,- pr. m2 for enkelt årlig vedlikehold. Omsorgsboliger uten tilknytning til Lunner Helse og Omsorgssenter Låneopptak utgjør kr. 35 260 250,-. Forutsatt 40 års avdragstid og 4% rente vil kapitalutgifter i år 1 bli som følger: (serielån) Lånebeløp Avdrag 40 år Rente 4 % Kap. utg. år 1 35 260 250 881 506 1 410 410 2 291 916 Beregning av faktiske utgifter for Lunner kommune i prosjektet Alternativ Leiebeløp Inntekt år Kap utg år 1 Faktisk utg Side 14 av 56
Lav leie 6 000 1 656 000 2 291 916 635 916 Middels 7 346 2 027 496 2 291 916 264 420 Høy 8 000 2 208 000 2 291 916 83 916 Beregningene har ikke medtatt kostnader for forvaltning og drift. Det er ikke medtatt avsetninger for fremtidig vedlikehold og nødvendig periodisk renovering. Det er avsatt kr. 200,- pr. m2 for enkelt årlig vedlikehold. Kostnadene for etablering av base for hjemmetjeneste er medtatt beregnet i leiekostnad. Her betaler beboerne for en investering på om lag 10 mill.kr som de ikke betaler for ved omsorgsboliger i tilknytning til sykehjemmet. Lunner Helse og Omsorgssenter med omsorgsboliger Låneopptak utgjør kr. 150 650 000,-. Forutsatt 48 års avdragstid og 4% rente vil kapitalutgifter i år 1 bli som følger: (serielån) Lånebeløp Avdrag 48 år Rente 4 % Kap. utg. år 1 150 650 000 3 136 566 6 026 000 9 162 566 Usikkerhet Det er i denne fasen knyttet usikkerhet til økonomiske beregninger. Generelt er usikkerheten i en byggeprosess er som regel størst i den tidligste fasen av et prosjekt, usikkerheten avtar gjennom informasjonsinnhenting og beslutninger gjennom den løpende prosessen. Påvirkningsmuligheten i en byggeprosess er i likhet med usikkerheten størst i den tidligste fasen og avtar etter som beslutninger fattes gjennom prosessens faser. Figurene under illustrerer erfaringsmessige hendelsesforløp for påvirkningsmulighet og usikkerhet. Side 15 av 56
Usikkerhet Tidligfasen Påvirkningsmulighet Utførelsesfas e Tidligfasen Utførelsesfas e Følgende momenter knyttes til økonomisk usikkerhet i prosjektet: (listen er ikke uttømmende) Funksjons- og arealprogram (økt eller minsket areal har direkte konsekvens for prosjektkostnad) Endringer i behov (flere eller færre funksjoner) Endringer i statlige retningslinjer for investeringstilskudd Lånerente Prisstigning ut over normal (SSB indeks for byggekostnader) Press i entreprenørmarkedet (påvirker anbudspriser) Varierende kostnader ifbm. kjøp/ erverv av tomt og innløsning av eiendommer Kostnader til opparbeidelse av infrastruktur (vei, vann og avløp samt sterk og svakstrøm) Netto leieinntekter for omsorgsboliger (beleggs grad for utleie) Ekstraordinære kostnader knyttet til tomtealternativene Det er i alle alternativene avsatt kr. 10 mill i tomtekostnad. Dette er forutsatt avsatt til tomtekjøp/ erverv, anleggsbidrag, tilknytningsavgift og nødvendig infrastruktur. Kostnader nevnt under er det knyttet stor usikkerhet omtales derfor spesielt. Parkering under bakkenivå eller i parkeringshus vil også ha stor betydning for kostnader. Alle alternativene må løse parkeringssituasjonen på mer eller mindre tilsvarende måte og kostnaden er derfor ikke differensiert. Kalvsjø Det kan ligge vesentlige kostnader forbundet med atkomstsituasjonen. Rosov Side 16 av 56
Det antas at infrastruktur (vei, vann og avløp) vil medføre kostnader ut over de øvrige alternativer. Harestua Ingen antatte ekstraordinære kostnader Frøystad Erverv / innløsning av naboeiendommer vil medføre ekstraordinære kostnader samt rivekostnader for bassengbygg. TOMTEALTERNATIVER Innledning For lokalisering av nytt helse- og omsorgssenter er følgende alternativer utredet: 0. Videreføre dagens drift ved Kalvsjø, med økonomiske og faglige konsekvenser. 1. Nytt sykehjem på Kalvsjø med omsorgsboliger i det gamle bygget 2. Sykehjem med omsorgsboliger på Rosov + omsorgsboliger på Harestua 3. Sykehjem med omsorgsboliger på Harestua + omsorgsboliger nord i bygda 4. Sykehjem med omsorgsboliger på Frøystad + omsorgsboliger på Harestua På presentasjonene for et mulig helse og omsorgssenter på de 4 alternative lokaliseringene, er det vist samme illustrasjonstegning av en bygningsutforming. Dette for å få et best mulig Sammenligningsgrunnlag. Det er ikke tegnet løsninger som er best mulig tilpasset de ulike tomtene. Side 17 av 56
Tomtealternativenes beskaffenhet Alle 4 tomtealternativer har ulik beskaffenhet og vil medføre ulike utfordringer samt ha forskjellig utnyttelse og rammebetingelser knyttet til etablering av nytt helse og omsorgssenter. Det vil først i et eventuelt forprosjekt være aktuelt å optimalisere bygningsutformingen iht. tomtens beskaffenhet. 0 Alternativet Innledning 0-alternativet innebærer i korte trekk å videreføre dages drift ved LOS med minst mulig investering og endring. Konsekvenser av videre drift ved Kalvsjø Bygningsmassen på Kalvsjø har et vedlikeholdsetterslep som må løses for å kunne fortsette driften på en forsvarlig måte. I tillegg til dette er atkomstsituasjonen ikke ideell for et institusjonsbygg og tilbakemeldinger både fra brukere og pårørende tilsier at dette blir oppfattet som et problem, særlig på vinteren. Det er også vanskelig for beboere med begrenset bevegelighet å benytte seg av nærområdet grunnet helningen på adkomstveiene. Side 18 av 56
Hvis man går ut fra videre drift på Kalvsjø innenfor de eksisterende bygningsmessige rammer, må det påregnes umiddelbare utbedringer av ventilasjonsanlegg, sykesignalanlegg, dørautomatikk og deler av sterk-/ svakstrøms anlegg samt automatikkanlegg. Ovennevnte arbeider vil medføre tildels betydelige bygningsmessige inngrep (spesielt i himlinger) og betydelige bygningsmessige hjelpearbeider (hulltaking og branntetting). Alt i alt er umiddelbare utbedringer estimert til om lag kr 30 mill. Det vil også være store driftsmessige utfordringer knyttet til utbedringene og trolig vil man måtte flytte en og en avdeling over i provisorium i rehabiliteringsperioden. Antatt at tidsperiode for nødvendig rehabilitering er 10-12 mnd. Uavhengig av de ovennevnte tiltak vil spesielt den eldste delen av bygningsmassen ha begrenset restlevetid. Man antar å kunne drive ytterligere 10 år uten omfattende bygningsmessige tiltak etter at tiltak som er beskrevet ovenfor er gjennomført. Etter dette må ytterligere utbedringer og ombygginger gjennomføres. En eventuell ombygging og rehabilitering av bygningsmassen vil medføre at de tekniske kravene i Teknisk forskrift (TEK10) komme til anvendelse. Kostnadene for de nødvendige arbeidene som kreves for å få bygget opp til dagens standard antas å ligge på rundt 80 % av kostnaden for et tilsvarende nybygg, regnet per kvadratmeter. I tillegg til ovennevnte må man også ta med i betraktningen at en høy brutto/ netto faktor vil bringe de faktiske kostnadene pr. netto m 2 til et nivå som trolig ligger over kostnad for nybygg. Med andre ord kan dette forklares med at man rehabiliterer et langt større areal enn hva som er nødvendig ved et nybygg. Dette medfører økte investeringskostnader i nåverdi, og vesentlig økte kostnader for drift over byggets totale levetid. Hovedutfordringene i forhold til å bruke dette bygget videre som sykehjem ligger ut over den tekniske tilstanden i utformingen av boenhetene. Boenheter og bad i sykehjem krever med dagens arbeidsmetoder innen pleie og omsorg samt universell utforming større og mer hensiktsmessige arealer enn det som er ved Kalvsjø i dag. Figur 1 viser et typisk beboerrom. Ved en endret rominndeling vil man hovedsakelig måtte slå sammen boenheter. Hovedutfordringene med dette er dårlig arealutnyttelse på grunn av begrensninger i utformingen av bygningskroppen og bæresystemer. Etasjehøyden gjør oppgradering til dagens standard utfordrende på grunn av dårlig plass til tekniske føringsveier. Arealutnyttelsen vil med dette bli meget ugunstig og man kan regne med at bygget med dagens ytre rammer vil kunne romme rundt 34 beboer-rom. Se tegning nedenfor: 1. Kalvsjø - Nytt sykehjem på Kalvsjø med omsorgsboliger i det gamle bygget Side 19 av 56
Innledning Dette alternativet innebærer ombygging av dagens LOS til omsorgsboliger, samt bygge nytt helse og omsorgssenter i umiddelbar nærhet. Situasjon Planstatus Arealet er ikke regulert, og er i kommuneplan for Lunner 2013-2014 avsatt til eksisterende og fremtidig byggeområde for tjenesteyting. Side 20 av 56
Jordvernhensyn Arealene berører ca. 7 daa fulldyrka mark og 2 daa overflatedyrka, jfr. arealressurskart AR5. Arealene er avklart omdisponert til byggeformål gjennom kommuneplanprosessen. Naturmangfold Det er ikke kjent spesielle naturtyper i området avsatt til framtidig byggeområde og arealet er dyrka eller overflatedyrka. Det er derfor lite trolig at det er viktig naturmangfold her. Kulturminner Det er pr. i dag ikke registrert automatisk fredede kulturminner i området, og kommunen har heller ikke registrert nyere kulturminner som er bevaringsverdig. Undersøkelsesplikten etter kulturminnelovens 9 må oppfylles senest ved utarbeiding av reguleringsplan. Vassdragshensyn Det er ikke vassdrag i eller inntil dette området. Veg og trafikksikkerhet Arealet har en krevende adkomst fra Randsfjordlinna enten via Vangsgutua (stigning 1:7) eller Kalvsjøhagan (stigning 1:6). Vegen er smal og har ikke tilrettelagt løsning for gående eller syklende langs disse to adkomstvegene. Det er etablert gang- og sykkelveg mellom Kalvsjø dagligvare og Lunner barneskole, og det er igangsatt arbeid med reguleringsplan for gang- og sykkelveg/fortau langs Randsfjordlinna fra Kalvsjø dagligvare til Oppenvegen. Kollektivtransport Det går noen lokale og regionale bussruter forbi Kalvsjø. Til Lunner stasjon er det ca 2,5 km (Kalvsjøhagan Randsfjordlinna-Sørenggutua-Lunnerlinna). Til Roa stasjon, er det ca 4,5 km langs kjørbar veg (Kalvsjøhagan-Randsfjordlinna-Hadelandsvegen-Roalinna). Støy Området er ikke berørt av støysoner. ILLUSTRASJONER Side 21 av 56
Side 22 av 56
Negativt - Eksisterende bygg er ikke tilpasset dagens krav til helsebygg. Ikke hensiktsmessig å gjenbruke til sykehjem. - Lav arealeffektivitet ved ombygging av eksisterende bygningsmasse til omsorgsboliger. - Usikkerhet rundt utleiemarkedet for omsorgsboliger som ikke er sentrumsnære. - Bratte og til dels vanskelige adkomstforhold. Utfordrende med tanke på universell utforming av adkomst. - Nødvendig å utbedre eksisterende veg for å oppnå tilfredsstillende adkomstforhold. - Ekstrakostnader knyttet til bygging av parkeringsdekke, som er nødvendig for å dekke parkeringsbehovet til anlegget. - Ingen sentrumsfunksjoner eller naturlige samarbeidsfunksjoner i nærheten manglende synergieffekt. VURDERINGER AV POSITIVE OG NEGATIVE FORHOLD Positivt - Lokalisert i et vakkert k - Eksisterende bygg ligge - Tomtas orientering og t utformede og solrike ute imidlertid utfordringer. - Usentral beliggenhet gjør det vanskelig å se for seg at et nytt helse- og omsorgssenter skal kunne bli et nytt møtested for kommunen. - To sistnevnte faktorer gjør at tomta scorer dårlig i forhold til Norsk Forms 7 råd. - Berører 7 daa fulldyrka mark og 2 daa overflatedyrka mark. Side 23 av 56
Side 24 av 56
2. Rosov - Sykehjem med omsorgsboliger på Rosov + omsorgsboliger på Harestua Innledning Aktuelt område er ubebygd og man har rom for å benytte de 10-15 daa som er anslått til å være minimumsbehovet. Området består av deler av eiendommene 59/28 og 57/85. 59/28 er en landbrukseiendom i privat eie mens den andre eies av kommunen. Arealet grenser mot Vigga i nordøst. Arealet er stiger mot sørvest. Situasjon Planstatus Arealet er regulert i reguleringsplan for Roa syd. I planen er disse områdene avsatt til friområde, forretningsareal og vegetasjonsbelte. Det er krav til utarbeiding av reguleringsplan ved lokalisering i dette området. Side 25 av 56
Jordvernhensyn Arealene berører fulldyrka mark, jfr. arealressurskart AR5. Arealene er avklart omdisponert til byggeformål gjennom reguleringsplan. Naturmangfold Det ligger ikke inne registreringer i naturbasen på dette området. Det må foretas vurderinger etter naturmangfoldloven 8-12 senest i forbindelse med utarbeiding av reguleringsplan. I naturmangfoldloven 53 om utvalgte naturtyper, heter det at man ved beslutning om tiltaket skal ta særskilt hensyn slik at forringelse av naturtypens utbredelse og forekomstens økologiske tilstand unngås. I dette tilfellet er tiltaket innenfor nedbørfeltet til Vigga som fører til utvalgt naturtype kalksjø Jarenvatnet. Tiltaket er i god avstand fra kalksjøen, men har avrenning til elv/sjø som fører til innsjøen. Ved planlegging av tiltaket vil det være viktig å etablere gode løsninger for bl.a. overvannshåndtering slik at en unngår økt avrenning til vassdraget og på den måten unngår forringelse av utvalgt naturtype. Kulturminner Det er pr. i dag ikke registrert automatisk fredede kulturminner i området, og kommunen har heller ikke registrert nyere kulturminner som er bevaringsverdig. Det ligger et fredet gravminne noe opp i lia retning Roa stasjon som må ivaretas. Undersøkelsesplikten etter kulturminnelovens 9 anses oppfylt da det det foreligger reguleringsplan på hele området (dette må endelig avklares med kulturminne-myndighetene i Oppland fylkeskommune). Vassdragshensyn Vigga renner inntil området. Det er gjort flomsone-kartlegging her tidligere (2006) som viser at grenser for 100- års-flom influerer på området. Dagens krav til flomsoner er at en sykehjems etablering skal ta høyde for 1000- års-flom, jfr. TEK10. Dette betyr at det må utarbeides nytt flomsonekart i dette området. Side 26 av 56
Veg og trafikksikkerhet Arealet kan få god tilkomst fra hovednettet, men det betinger ny adkomst fra Hadelandsvegen over Vigga. Hadelandsvegen har god kapasitet, og det er gang- og sykkelveg langs denne fra Lunner rådhus og sørover til Myggbukta. Kollektivtransport Det kjøres bussruter langs Hadelandsvegen, men det er ikke busslommer på den strekningen som ligger nærmest dette lokaliseringsalternativet. Til jernbanestasjonen, Roa stasjon, er det ca 1,7 km langs kjørbar veg (Hadelandsvegen-Roalinna i Myggbukta). Støy Området er ikke berørt av støysoner. ILLUSTRASJONER Side 27 av 56
Side 28 av 56
VURDERINGER AV POSITIVE OG NEGATIVE FORHOLD Positivt - Tomta har god størrelse, med plass til fullstendig romprogram. - Ligger i kommunens administrasjonssentrum. Side 29 av 56
Negativt - På tross av at tomta ligger sentralt på Roa, er den utilgjengelig grunnet topografi og adkomstforhold. - Tomtas utilgjengelighet gjør at den scorer dårlig i forhold til Norsk Forms 7 råd. - Tomta er flomutsatt. Beregninger av 100-årsflom viser at de nordøstlige delene av tomta ligger i flomsonen. TEK10 krever at 1000-årsflom beregnes. Det antas at dette vil gjøre at flomsonen trekkes ytterligere oppover på tomta - Tomta ligger i en nordvendt skråning. Dette gjør det utfordrende å skape solfylte uterom. - Store høydeforskjeller skaper utfordringer med tanke på universell utforming av adkomst og uterom. - Ny infrastruktur for vei, vann og avløp må legges. - Arealet berører fulldyrka mark. - Parkeringskjeller medfører ekstrakostnader Andre forhold - Det ligger et automatisk fredet kulturminne i umiddelbar nærhet av foreslått plassering av sykehjemmet. - Bebyggelsen foreslås plassert høyt på tomta. Dette for å få mest ut av sol- og utsiktsforholdene, men også for å unngå å legge bebyggelse i flomsonen. Plasseringen gir økt avstand til sentrumsfunksjoner på Roa. Side 30 av 56
3. Harestua - Sykehjem med omsorgsboliger på Harestua + omsorgsboliger nord i bygda Innledning Tomta er en del av den gamle sagbrukstomta til Lunner allmenning og det er knyttet vesentlige fremtidige planer om sentrumsfasiliteter til området. Kfr.pkt. 10.4. Situasjon Planstatus Arealet ligger innenfor områdereguleringsplan for Harestua sentrum, og arealet er der avsatt til kombinert byggeområde for bolig/forretning/kontor. Det er krav til utarbeiding av detaljreguleringsplan ved lokalisering av omsorgssenter i dette området. Jordvernhensyn Arealene berører ikke dyrka mark. Side 31 av 56
Naturmangfold Det aktuelle området/arealet kan ikke defineres som et naturområde og det foretas derfor ikke vurderinger etter naturmangfoldloven 8-12. Tiltaket berører ikke utvalgte naturtyper og vurderinger i henhold til naturmangfoldloven 53 er derfor ikke nødvendig. Kulturminner Det er ikke registrert automatisk fredede kulturminner i området. Undersøkelsesplikten etter kulturminnelovens 9 er oppfylt i som del av arbeidet med områdereguleringsplan. Vassdragshensyn Det er ikke vassdrag i eller inntil dette området, men elva Klemma ligger nord for tiltaket og Harestuvannet ligger vest for tiltaket og disse er en del av varig verna vassdrag. Tiltaket kan medføre avrenning til de nevnte vassdrag og det må sikres en god håndtering av overvannet slik at forurensning av vassdragene unngås. Veg og trafikksikkerhet Arealet har god tilkomst fra hovednettet, dvs. fra rv4 via fv16 (Hadelandsvegen) og ny fylkesveg mot Harestua stoppested. Langs fylkesvegnettet er det gang- og sykkelveg. Det må etableres ny veg internt på Sagtomta fra fylkesveg og inn til byggetomta. Kollektivtransport Tomta ligger i kort avstand (ca. 800m) fra Harestua stoppested der det også er snuplass for buss. Høydeforskjellen mellom Sagtomta og stoppestedet er ca. 40m. Det er busslommer langs fv16 ved Harestua skole og ved Kiwi. Det kjøres timesavganger mellom Harestua og Brandbu. Støy Området er ikke berørt av støysoner langs fylkesveg. Side 32 av 56
ILLUSTRASJONER Side 33 av 56
Illustrasjon av fremtidige planer for området Side 34 av 56
VURDERINGER AV POSITIVE OG NEGATIVE FORHOLD Positivt - Understøtter tettstedsutviklingen på Harestua et fokusområde i kommuneplanens samfunnsdel 2013-24. - Tomta er flat og har god størrelse. - Infrastruktur for vann, vei og avløp ligger klar. - Gode adkomstforhold. Ligger mellom bussforbindelse i Hadelandsveien og jernbanen ved nye Harestua holdeplass. Ny veg opparbeidet i umiddelbar nærhet. - Tomta ligger i et utviklingsområde. Man stiller således i større grad med blanke ark her enn ved de andre tomtealternativene. - Ligger i nærheten av planlagte sentrumsfunksjoner, boligutbygging og den fremtidige Klemmaparkens idretts- og aktivitetstilbud. - Scorer potensielt høyt i forhold til Norsk Forms 7 råd; Dette avhenger imidlertid av at planlagte funksjoner og utbygginger kommer på plass. Negativt - Dersom planlagt utvikling for øvrig ikke blir realisert, bortfaller sentrumsfunksjonene. Side 35 av 56
4. Frøystad - Sykehjem med omsorgsboliger på Frøystad + omsorgsboliger på Harestua Innledning Frøystad er i dag samlingssted for ulike kommunale funksjoner. Det er planlagt kommunale omsorgsboliger nord på området. Det er også planer for kultur og idrett på området. Situasjon Planstatus Arealet er ikke regulert og er i kommuneplan for Lunner 2013-2024 avsatt til eksisterende byggeområde for idrettsanlegg. Det er krav til utarbeiding av reguleringsplan ved lokalisering i dette området. Siden arealet brukes til idrettsformål, betyr at en planprosess her må inneholde vurderinger og gjør konklusjoner som ivaretar idrettens behov. Side 36 av 56
Jordvernhensyn Arealene berører ikke dyrka mark, jfr. arealressurskart AR5. Naturmangfold Det aktuelle området/arealet kan ikke defineres som et naturområde og det foretas derfor ikke vurderinger etter naturmangfoldloven 8-12. I naturmangfoldloven 53 om utvalgte naturtyper, heter det at man ved beslutning om tiltaket skal ta særskilt hensyn slik at forringelse av naturtypens utbredelse og forekomstens økologiske tilstand unngås. I dette tilfellet er tiltaket innenfor nedbørfeltet til Vigga som fører til utvalgt naturtype kalksjø Jarenvatnet. Tiltaket er i god avstand fra kalksjøen, men har avrenning til elv/sjø som fører til innsjøen. Ved planlegging av tiltaket vil det være viktig å etablere gode løsninger for bl.a. overvannshåndtering slik at en unngår økt avrennning til vassdraget og på den måten unngår forringelse av utvalgt naturtype. Kulturminner Det er pr. i dag ikke registrert automatisk fredede kulturminner i området, og kommunen har heller ikke registrert nyere kulturminner som er bevaringsverdig. Undersøkelsesplikten etter kulturminnelovens 9 må oppfylles senest ved utarbeiding av reguleringsplan. Vassdragshensyn Det er ikke vassdrag i eller inntil dette området. Side 37 av 56
Veg og trafikksikkerhet Arealet har god tilkomst fra hovednettet, herunder E16 og rv4, via rundkjøringa øst for Lunner rådhus. Hadelandsvegen har god kapasitet og det er gang- og sykkelveg langs denne fra Lunner rådhus og sørover til Myggbukta. Det er også gang- og sykkelveg langs Oppdalslinna. Kollektivtransport Det er busslomme ved innkjøringen til Frøystadanlegget og både lokale og regionale ruter kjører langs Hadelandsvegen. Til jernbanestasjonen, Roa stasjon, er det ca 1,3 km langs kjørbar veg (Hadelandsvegen-Roalinna). Støy Området er noe berørt av gul støysone langs rv4. Gul sone er en vurderingssone hvor kommunen bør vise varsomhet med å tillate etablering av f.eks. sykehus eller pleieinstitusjoner. I utgangspunktet bør slik bebyggelse bare tillates dersom man gjennom avbøtende tiltak tilfredsstiller grenseverdier satt i støyretningslinjen. ILLUSTRASJONER Side 38 av 56
Side 39 av 56
Side 40 av 56
VURDERING AV POSITIVE OG NEGATIVE FORHOLD Positivt - Ligger i kommunens administrasjonssentrum. Understøtter tettstedsutviklingen på Roa et fokusområde i kommuneplanens samfunnsdel 2013-24. - Infrastruktur for vei, vann og avløp ligger klar. - Relativt flat tomt, som ligger i et område som allerede er universelt utformet. - Umiddelbar nærhet til flere funksjoner - innenfor både helse, handel, næring og kultur. Negativt - Scorer høyt i forhold til Norsk Forms 7 råd; Tomta ligger i umiddelbar nærhet til sentrumsfunksjoner og mulige samarbeidspartnere. - Tomta ligger i gul støysone, Sentral plassering på grunn av gir nærhet mulighet til E16/Rv4. for synergieffekt i forhold til øvrige tjenester og funksjoner i kommunen. - To evt. tre eksisterende boliger må innløses og rives Gode adkomstforhold - umiddelbar nærhet til hovedvegnettet, buss og - Bassenget gang- og sykkelveg. må rives - Parkeringssituasjonen er utfordrende og må sees i sammenheng med videre utvikling av hele Frøystadtunet. Side 41 av 56
SAMMENDRAG Ovenfor er alle alternativer presentert og vurdert i henhold til våre 7 etablerte vurderingskriterier. Lokalisering av nytt helse- og omsorgssenter handler om å finne gode løsninger for tjenesteytingen, både i dag og langt inn i fremtiden. Nettopp fremtidens omsorgstilbud og krav til tjenester er forsøkt tatt hensyn til saksutredning og evaluering. 0-alternativet betyr å fortsette i det samme som i dag med minst mulig investering eller nybygg. Det vil være mulig å beholde sykehjemmet der det er i enda noen år, men det vil kunne representere en betydelig kostnad uten at bygget får økt levetid. Med dette alternativet vil vi fremdeles ha et gammelt ikke-funksjonelt bygg, som ikke er i tråd med dagens krav. Mest kritiske er det at vi ikke vil få bemannede boliger i tilknytning til sykehjemmet. Dette er et av de viktige argumentene for å kunne gi tilbud til flere pasienter på et lavere nivå fremover. Det vil i tillegg være en stor belastning for pasienter og betjening i den tiden nødvendige utbedringene pågår. Det anbefales ikke å bruke midler på et bygg som ikke vil gi noen av de ønskede effektene om mer rasjonell drift. Dette alternativet representerer en utsetting av valg av lokalisering og ikke minst, planlegging av fremtidens omsorgstjenester. Alternativ Kalvsjø med bygging av nytt sykehjem og benytte det gamle til omsorgsboliger evalueres til ikke å oppfylle kriteriene knyttet til sentral beliggenhet, avstand til annen tjenesteyting og uhensiktsmessige utearealer i forhold til høydeforskjeller. Innholdet i et sykehjem vil i stor grad kunne bli like bra her som andre steder. Det ligger vakkert til og mange lokale har tilknytning til stedet. Det er knyttet stor usikkerhet til om en får leid ut omsorgsboliger så langt unna sentrumsfasiliteter, ikke minst vil det være vanskeligere å få et levende miljø rundt sykehjemmet. I forhold til våre 7 vurderingskriterier scorer Kalvsjø lavt som alternativ. Alternativ Rosov fremsto i starten som et bra sentrumsnært alternativ på Roa. Etter hvert som flomsone og solforhold ble utredet er anbefalingen å legge sykehjemmet høyt i terrenget. Dermed er også avstanden og adkomst til sentrum vesentlig dårligere. Det vil være vanskelig å få gode uteområder på stedet, og en får heller ikke nyttiggjort seg fordelene av sentrumsnærhet. Det anbefales ikke bygging på denne tomta, da de som skal bo i sykehjemmet eller tilhørende boliger ikke vil få de sentrumsfordelene som er ønsket. Ei heller oppfyller dette alternativet muligheten for aktive eldre på grunn av tomteforholdene. Side 42 av 56
Alternativ Frøystad er et godt alternativ ser en all aktivitet på området under ett. Her vil det kunne etableres kommunale tjenester på tvers, - kultur, idrett og voksenopplæring er allerede på stedet. Det vil være et av de alternativene der en lett kan legge til rette for aktivitet for de som skal bo på sykehjemmet og i tilhørende omsorgsboliger. Her vil det være tett nok miljø til at en kanskje kunne få en kafe/ kantine på helsehuset som er åpent for alle. Alternativet scorer godt på alle vurderingskriterier. Alternativ Harestua understøtter alle kriteriene som er lagt til grunn for valg av lokalisering. Denne tomta vil være bra i forhold til sentrumsutviklingen på stedet. Her vil det være grunnlag for en bredde av kommunale tjenester. Alternativet understøtter en helhetlig utvikling av Harestua med barn, unge, voksne og eldre sentrumsnært med integrering av idrett, skole og omsorg. Det vil være lett å legge til rette for aktivitet for de som skal bo på sykehjemmet og i tilhørende omsorgsboliger. Tomten er stor og har få begrensninger. Det vurderes slik at dette alternativet vil være fremtidsrettet i forhold til øvrig tjenesteutvikling i kommunen, jf gjeldende kommunedelplaner. Alternativet scorer godt på alle vurderingskriterier. Skal en se utviklingen i lys av muligheten for en ny kommunestruktur vil også Harestua kunne fremstå som et godt alternativ. Rådmannens innstilling 1. Nytt sykehjem med tilhørende omsorgsboliger og hovedbase for hjemmetjenesten plasseres på Harestua. 2. Omsorgsboliger med base for hjemmetjenesten plasseres på Roa. 3. Det utredes mulighet for anbudskonkurranse for etableringene av omsorgsboligene på Roa. 4. Resterende P2-vedtak vil fremmes med forslag til dimensjonering og innhold i sykehjem- og omsorgsboliger. 5. Komplett P2-vedtak legges frem for Kommunestyret i første møte i 2015. Nytt helse- og omsorgssenter er planlagt ferdigstilt innen utgangen av 2017. Alternativ innstilling Alternativ A: 1. Nytt sykehjem med tilhørende omsorgsboliger og hovedbase for hjemmetjenesten plasseres på Harestua. 2. Omsorgsboliger med base for hjemmetjenesten plasseres på Roa. 3. Resterende P2-vedtak vil fremmes med forslag til dimensjonering og innhold i sykehjem- og omsorgsboliger. For Roa sees dimensjoneringen i sammenheng med utviklingen på Bergosenteret. 4. Komplett P2-vedtak legges frem for Kommunestyret i første møte i 2015. Nytt helse- og omsorgssenter er planlagt ferdigstilt innen utgangen av 2017. Side 43 av 56
Alternativ B: 1. Sykehjem med omsorgsboliger på Frøystad 2. Omsorgsboliger med base for hjemmetjenesten plasseres på Harestua. 3. Resterende P2-vedtak vil fremmes med forslag til dimensjonering og innhold i sykehjem- og omsorgsboliger. 4. Komplett P2-vedtak legges frem for Kommunestyret i første møte i 2015. Nytt helse- og omsorgssenter er planlagt ferdigstilt innen utgangen av 2017. Alternativ C: 1. Nytt sykehjem på Kalvsjø med omsorgsboliger i det gamle bygget 2. Omsorgsboliger med base for hjemmetjenesten plasseres på Harestua. 3. Resterende P2-vedtak vil fremmes med forslag til dimensjonering og innhold i sykehjem- og omsorgsboliger. 4. Komplett P2-vedtak legges frem for Kommunestyret i første møte i 2015. Nytt helse- og omsorgssenter er planlagt ferdigstilt innen utgangen av 2017. Alternativ D: 1. 0-alternativet legges til grunn. Det gjennomføres utbedringer for midlertidig drift innenfor en foreløpig kalkyle av 30 mill.kr. 2. Videre utredninger og arbeid med nytt helse- og omsorgssenter settes i bero. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Utrykte bilag: Husbankens veileder «Rom for trygghet og omsorg» Stortingsmelding nr 29 Morgendagens omsorg NOU 2011:11 Norsk Form Omsorgspolitikk for morgendagens eldre 7 gode råd Rapporter fra Norconsult : - Tilstandsrapport Lunner Omsorgssenter Side 44 av 56
-Utredning av behov og muligheter for Lunner Omsorgssenter Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær Side 45 av 56
MØTEBOK Arkivsaksnr.: 14/733-54 Sak nr Styre/råd/utvalg: Møtedato: 1/14 Testutvalg 15.05.2014 Ark.: 3/14 Testutvalg 15.05.2014 4/14 Testutvalg 15.05.2014 2/14 Testutvalg 15.05.2014 Saksbehandler: Hege Løken, Byggesaksbehandler TEST 3 - BILDEPROBLEMATIKK Lovhjemmel: Rådmannens innstilling: Lunner kommune gir, jfr. plan- og bygningsloven 12-2, Dal Leir AS tillatelse til oppstart av områderegulering og utarbeiding av planforslag for boligområdene betegnet henholdsvis 2D og 76B-2 i gjeldende kommuneplans arealdel inkludert grønnstruktur og nødvendige naboeiendommer. Rammene for tillatelse til oppstart av områderegulering er følgende: Areal til barnehage (ca. 5 dekar) skal sikres nær inngangen til planområdet. Nysetervegen med tilstrekkelig areal til breddeutvidelse og fortau samt kryssutbedring med Hadelandsvegen skal inngå i områdereguleringen. Tekniske planer for vegnett, fortau, kryss, vann- og avløpsnett skal foreligge som del av områdereguleringen. Teknisk plan for nytt kryss skal utarbeides i nært samarbeid med Statens vegvesen. Overordna grønnstruktur inkludert gang-/sykkelveger, balløkker/kvartalslekeplasser skal fastsettes i områdereguleringen. Løpende samrådingsmøter med Lunner kommune gjennomføres i planprosessen Side 46 av 56
Sammendrag: Dal Leir AS ønsker å utarbeide forslag til områderegulering for et boligområde sør for Nysetervegen på Grua, betegnet 2D og 76B-2 i kommuneplans arealdel 2013-2024. Lunner kommune er positiv til en områdevis planavklaring som bereder grunnen for framtidig boligutvikling i området i tråd med kommuneplanens arealdel. Lunner kommune er grunneier i området og har interesser knyttet til ny tomt til barnehage i området. Administrasjonen anbefaler at Lunner kommune gir tiltakshaver tillatelse, på gitt premisser, til oppstart av områderegulering og utarbeiding av planforslag. Saksutredning: 1. FAKTABESKRIVELSE 1.1 Bakgrunn Lunner kommune mottok den 15.9.2014 forespørsel fra plankonsulent Archi-Plan AS på vegne av forslagsstiller Dal Leir AS om tillatelse til oppstart av områderegulering for del av eiendommen 67/2 m.fl. inkludert del av kommunens eiendom 67/13. Planområdet ligger på Grua sør for Nysetervegen og øst for Østhagan landskapsvernområde. Pilen på kartet til høyre viser områdets beliggenhet i Lunner kommune. Det er kommunestyret som er planmyndighet som skal beslutte om det skal iverksettes arbeid med områderegulering. Områderegulering brukes av kommunen der det er krav om slik plan i kommuneplanens arealdel, eller der kommunen finner at det er behov for å gi mer detaljerte områdevise avklaringer av arealbruken. Kommunen skal i utgangspunktet selv forestå planarbeidet. Imidlertid kan kommunen overlate til andre (avtale) myndigheter og private å stå for det planfaglige arbeidet. Det forutsettes da at kommunen gir innholdsmessige rammer og retningslinjer for arbeidet med planforslaget. Kommunen bør på denne bakgrunn beslutte prinsipielt om det er kommunen som planmyndighet som utarbeider planforslaget - i tett dialog og samarbeid med den private aktøren, eller om kommunen overlater planoppgaven til andre innenfor nærmere angitte rammer. Overlates oppgaven til andre, kan kommunen ikke ta behandlingsgebyr for plansaken. 1.2 Planstatus i området Arealet som ønskes regulert, omfatter større områder på 67/2 tilhørende Anders Askersrud, 67/13 tilhørende Lunner kommune og 67/641 tilhørende Lunner almenning. De delene som berører eiendommene 67/2 og 67/641 er i utgangspunktet avsatt til framtidig byggeområde for boliger. 2D vises på kommuneplankartet 2013-2024 nedenfor med mørkegul farge. Arealet er på ca. 230 daa. Areal på 67/13 er avsatt til eksisterende byggeområde (benevnt 76B-2) og er på ca. 44 daa. Skravur langs svart linje i nordsyd-retning er en hensynssone (H130_1) som angir byggeforbud på tunneltaket over rv4 i en 60m bredde. I tillegg er det hensynssone radon og bevaring av naturmiljø inne i området. Hensynssone radon dekker hele kommunen, mens hensynssone bevaring av naturmiljø er naturtype skrotemark med verdi «svært viktig» beliggende i randsonen til og inne i Østhagan landskapsvernområde. Selve landskapsvernområdet ligger som Side 47 av 56
en kile inn i 2D (lysegrønt med ruteskravur) på kartet, og er på totalt 31 dekar. Området har gamle jerngruver og kalkbrudd med tilhørende kalkovner. Kommuneplanen er pr. d.d. ikke rettskraftig her p.g.a. innsigelse fra Oppland fylkeskommune knyttet til natur- og kulturminneverdier. Det er gjennomført mekling mellom partene den 20.8.2014, og meklingen førte fram. Resultatet av meklingen, d.v.s. meklingsprotokollen, må aksepteres av kommunestyret for at kommuneplanen skal være rettskraftig i dette området. Hvis det ikke er aksept for løsningen, er det Kommunal- og moderniseringsdepartementet som sluttbehandler kommuneplanen. Til høyre vises resultatet av meklingen. Det gjøres oppmerksom på at Oppland fylkeskommune må godkjenne kartet. Meklingen avklarer grensene mellom byggeformål og kulturminne-, friluftsliv- og landskapshensyn i et område med registrerte kulturminner av nasjonal verdi. Hvis meklingsresultatet blir endelig vil 76B-2 fortsatt være 44 daa, mens 2D er endret til ca. 190 daa byggeområder for bolig og ca. 40 daa grønnstruktur. Det foreligger reguleringsplan for Grua sentrum som for deler av arealene gjelder foran kommuneplanens arealdel. Dette omfatter bl.a. arealer på østsiden av Hadelandsvegen (gamle Side 48 av 56
rv.4), i områdene betegnet som B5 og B/S2 beliggende inntil Nysetervegen. Nystetervegen er aktuell adkomstveg til 2D. Nedenfor vises hele reguleringsplanen for Grua sentrum. 1.3 Kommunale interesser Lunner kommune er grunneier i området (eiendommen 67/13), og er administrativt positive til at kommunal grunn inkluderes i områdereguleringen. Dette for å få tatt et helhetlig grep om utviklingen i de store, ubebygde arealene sør for Nysetervegen. Utbygging av nye boligområder i Østhagan vil medføre behov for økt barnehagekapasitet på Grua. Kommunestyret vedtok 15.5.2014 å gjennomføre barnehageutredning med utgangspunkt i kommunedelplan Oppvekst. Når kommunen sitter med et eget areal inne i et nytt, stort boligområde, er det naturlig at kommunen sikrer areal/vurderer areal til barnehagetomt innenfor planområdet. Denne bør ligge nær hovedadkomsten til planområdet. Det er satt rekkefølgebestemmelser i kommuneplanen at før område 2D kan bygges ut, må krysset mellom Hadelandsvegen og Nystervegen utbedres. Utbedring av Nysetervegen, inkludert krysset med Hadelandsvegen, berører både private og offentlige interesser (kommune, fylkeskommune, Statens vegvesen). Utbyggingsavtale(r) mellom Lunner kommune og tiltakshaver vil bl.a. kunne omhandle utbedring av Nysetervegen med nytt kryss og fortau, løsninger for vann- og avløp inkludert tilstrekkelig brannvannskapasitet. 2. SØKERS BEGRUNNELSE FOR OPPSTART AV OMRÅDEREGULERING Intensjonen er å utforme og videreutvikle eksisterende sted med nye boligtilbud med variert småhusbebyggelse fra eneboliger, kjedede eneboliger, rekkehus og terrassehus. Dal Leir AS ser tiltaket som en naturlig fortsettelse av utviklingen av et strategisk knutepunkt sør i Lunner kommune med satsing på sosial infrastruktur, god barnehagedekning, moderne skole og god eldreomsorg. Formålet med planarbeidet blir å tilrettelegge for en helhetlig utvikling av Østhagan i tilknytning til sentrumsområdet som er i tråd med mål og strategier i kommuneplanens arealdel. Reguleringsplanen skal bidra til langsiktighet og forutsigbarhet i sentrumsutviklingen og være et godt grunnlag for private og evt. offentlige initiativ for gjennomføring. Reguleringsplanen vil bli utarbeidet som en områderegulering hvor deler av planen detaljeres slik at byggesøknad kan behandles når planen er vedtatt. Områdereguleringen skal vise infrastruktur som vegsystem, grønnstruktur, uteoppholdsarealer og lekearealer, gjeldende formål i kommuneplanens arealdel, hensynssoner som kulturminner, kultursti, rv.4 og andre. Forslagsstiller skriver at det skal avholdes avklaringsmøter med Lunner kommune for å sikre at forslaget blir i henhold til rammer fra Lunner kommune. 3. FAGLIG VURDERING 3.1 Oppstartsmøte/forhåndskonferanse Det ble avholdt oppstartsmøte med tiltakshaver 29.8.2014. Referatet ligger vedlagt. Her refereres de viktigste momentene fra oppstartsmøtet: En områderegulering skal vise detaljplan/teknisk plan for infrastruktur som vegnett, grønnstruktur og balløkker/kvartalslekeplasser. Planen kan inkludere detaljregulering av den del av planområdet hvor det er naturlig å starte utbygging først. Kommunens grunn sør for Nysetervegen inkluderes i planen. I nord avgrenses planen nord for Nysetervegen med nødvendig sideareal for breddeutvidelse og areal til fortau/gang-/sykkelveg, inkludert krysset Nysetervegen/Hadelandsvegen. I vest inkluderes vegen «Taubanen». I sør inkluderes Østhagan landskapsvernområde. Videre sør- og østover avgrenses planen mot LNF-arealene i kommuneplanens arealdel. Side 49 av 56
3.2 Samarbeid i planprosessen Det vises til plan- og bygningsloven 12-2 som presiserer viktigheten av kommunal styring med innhold og framdrift. Dette løses gjennom kontinuerlig samråd mellom Lunner kommune og tiltakshaver. 4. KONKLUSJON Lunner kommune gir, jfr. plan- og bygningsloven 12-2, Dal Leir AS tillatelse til oppstart av områderegulering og utarbeiding av planforslag for boligområdene betegnet henholdsvis 2D og 76B-2 i gjeldende kommuneplans arealdel inkludert grønnstruktur og nødvendige naboeiendommer. Rammene for tillatelse til oppstart av områderegulering er følgende: Areal til barnehage (ca. 5 dekar) skal sikres nær inngangen til planområdet. Nysetervegen med tilstrekkelig areal til breddeutvidelse og fortau samt kryssutbedring med Hadelandsvegen skal inngå i områdereguleringen. Tekniske planer for vegnett, fortau, kryss, vann- og avløpsnett skal foreligge som del av områdereguleringen. Teknisk plan for nytt kryss skal utarbeides i nært samarbeid med Statens vegvesen. Overordna grønnstruktur inkludert gang-/sykkelveger, balløkker/kvartalslekeplasser skal fastsettes i områdereguleringen. Løpende samrådingsmøter med Lunner kommune gjennomføres i planprosessen DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Referat fra forhåndskonferanse Søknad om oppstart av reguleringsplan Øvrige dokument: 14/15822 Søknad om å utarbeide områdereguleringsplan. Avsender:Jurgita Hansen Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Miljødirektoratet, Postboks 5672, Sluppen 7485 TRONDHEIM Ann Kristing og Arne Roger Martinussen, Østhagan 24 2742 GRUA Arild Øistein Klevengen, Taubanen 19 2742 GRUA Ingvild S Rudsengen, Postboks 52 2717 GRUA Godli Eiendom AS, Oppdalslinna 361 2740 ROA Per Willy Haarberg, Taubanen 12 2742 GRUA Rachel Belinda Haarberg, Taubanen 10A 2740 ROA Kjersti Schatten, Taubanen 14 2742 GRUA Rolf Olsen, Taubanen 16 2742 GRUA Bodil og Jan Erik Oppen, Granvegen 74 2742 GRUA Øyvind Beck, Taubanen 20 2742 GRUA Britt og Einar Reinert Johansen, Østhagan 2 2742 GRUA Inge Martin Berglund, Østhagan 4 2742 GRUA Heidi Granberg, Østhagan 6 2742 GRUA Inger-Marit Fragodt Dalen, Taubanen 4 2742 GRUA Kjersti Marie Håkedal, Presteveien 430 4821 RYKENE Inger Ann-Margret Stokke, Høybråtenveien 14 B 1055 OSLO Leikny og Øivind Gammelmo, Taubanen 22 2742 GRUA Bjørn Gunnar Henriksen, Taubanen 25 2742 GRUA Kathrine Haaheim, Taubanen 24 2742 GRUA Monica Trostrud, Taubanen 24 2742 GRUA Birgitte og Kato Klevengen, Taubanen 6 2742 GRUA Side 50 av 56
Tore Gunnar Klevengen, Nysetervegen 1 2742 GRUA Terje Sigurd Klevengen, Taubanen 8 2742 GRUA Odd Arvid Rudsengen, Postboks 52 2717 GRUA Lunner Almenning, Hadelandsvegen 853 2743 HARESTUA Ingar Becsan, Taubanen 17 2742 GRUA Jostein Mylsbråten, Taubanen 26 2742 GRUA Tore Gunnar Klevengen, Nysetervegen 1 2742 GRUA Arild Øistein Klevengen, Taubanen 19 2742 GRUA Lars-Kr G Gulbrandsen, Trondheimsveien 151 0570 OSLO Tore Eirik Gulbrandsen, Østhagan 1 A 2742 GRUA Ellen V Gulbrandsen Olsen, Østhagan 1A 2742 GRUA Tom Holter, 25 Deepdale, Wimbledon, London SW19 5EZ, Storbritannia. Statens vegvesen, region øst, Postboks 1010 2605 LILLEHAMMER Oppland fylkeskommune, Pb 988, 2626 LILLEHAMMER Fylkesmannen i Oppland, Pb 987, 2626 LILLEHAMMER Hadeland Energi, Jarenvegen 15-17 2770 JAREN Egil Waaia, Voldstadbakken 59 2742 GRUA Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær Side 51 av 56
MØTEBOK Arkivsaksnr.: 14/733-53 Sak nr Styre/råd/utvalg: Møtedato: 1/14 Testutvalg 15.05.2014 Ark.: 3/14 Testutvalg 15.05.2014 4/14 Testutvalg 15.05.2014 2/14 Testutvalg 15.05.2014 Saksbehandler: Hege Løken, Byggesaksbehandler TEST 2 - BILDEPROBLEMATIKK Lovhjemmel: Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 11-15 vedtar kommunestyret arealdelen av kommuneplan for Lunner 2013-2024 innenfor område 2D på plankart og bestemmelser i henhold til mekling mellom Lunner kommune og Oppland fylkeskommune 20.8.2014. Side 52 av 56
Sammendrag: Oppland fylkeskommune fremmet innsigelse til et område 2D på Grua i kommuneplanen p.g.a. nasjonalt verneverdige kulturminner. Mekling er gjennomført og kommunestyret må ta stilling til meklingsresultatet. Rådmannen mener det nå foreligger et forslag til løsnming fra meklingen som hensyntar både verneinteresser og utbyggingsinteresser på en god måte. På dette grunnlaget anbefales at resultatet legges til grunn for å få rettskraftig status på området slik at arbeid med områdereguleringsplan og fradeling kan settes i verk. Saksutredning: 1. Bakgrunn for saken Kommuneplanens arealdel 2013-2024 ble vedtatt av kommunestyret 24.10.2013 med unntak av område 2D over Gruatunnelen og 6/49 vest for Lunner. For område 2D foreligger innsigelse fra Oppland fylkeskommune knyttet til natur- og kulturminneverdier og det ble gjennomført mekling den 20.8.2014. Meklingen førte fram. Resultatet av meklingen, må aksepteres av kommunestyret for at kommuneplanen skal være rettskraftig i dette området. Hvis det ikke er aksept for løsningen, er det Kommunal- og moderniseringsdepartementet som sluttbehandler kommuneplanen. 2D vises på kommuneplankartet 2013-2024 nedenfor med mørkegul farge med skrå skravur over. Arealet er på ca. 230 daa. Skravur langs svart linje i nord-syd-retning er en hensynssone (H130_1) som angir byggeforbud på tunneltaket over rv4 i en 60m bredde. I tillegg er det hensynssone radon og bevaring av naturmiljø inne i området. Hensynssone radon dekker hele kommunen, mens hensynssone bevaring av naturmiljø er naturtype skrotemark med verdi «svært viktig» beliggende i randsonen til og inne i Østhagan landskapsvernområde. Selve landskapsvernområdet ligger som en kile inn i 2D (lysegrønt med ruteskravur) på kartet, og er på totalt 31 dekar. Området har gamle jerngruver og kalkbrudd med tilhørende kalkovner. Side 53 av 56
2. Mekling Nedenfor vises resultatet av meklingen, der også registreringer av kulturminner og stier ligger inne i bakgrunnskartet med blå farge. Meklingen avklarer grensene mellom byggeformål og kulturminne-, friluftsliv- og landskapshensyn i et område med registrerte kulturminner av nasjonal verdi. 2D endres som følge av dette til ca. 190 daa byggeområder for bolig og ca. 40 daa grønnstruktur. Innenfor grønnstrukturen ligger taubanetrase med fundamenter, strammestasjon og flere skjerp. Gjennom området går natur og kulturminnestien mellom Grua og Nysetergruvene. I tillegg ble det enighet om følgende endringer i planbestemmelsene: Tilføyelse av planbestemmelse som sikrer gangforbindelse fra Østhagan via toppunktet og videre østover i retning Nysetra. Tilføyelse av bestemmelse til formål grønnstruktur/underformål naturområde, om bevaring av vegetasjon for å sikre opplevelsesverdiene her. Side 54 av 56