LOKALISERING AV NYE LUNNER HELSE- OG OMSORGSSENTER MED TILHØRENDE OMSORGSBOLIGER

Transkript

1 Arkivsaksnr.: 13/ Arkivnr.: Saksbehandler: Prosjektleder Rønnaug Egge Braastad LOKALISERING AV NYE LUNNER HELSE- OG OMSORGSSENTER MED TILHØRENDE OMSORGSBOLIGER Hjemmel: Lunner kommunes økonomireglement Rådmannens innstilling: Rådet for mennesker med nedsatt funksjonsevne har følgende uttalelse til lokalisering av Lunner helse- og omsorgssenter: Side 1 av 33

2 Saksutredning: Rådmannens innstilling til formannskapet: I henhold til milepælsplanen for investeringer fremmes P2-vedtak knyttet til lokalisering: 1. Nytt sykehjem med tilhørende omsorgsboliger og hovedbase for hjemmetjenesten plasseres på Harestua. 2. Omsorgsboliger med base for hjemmetjenesten plasseres på Roa. 3. Det utredes mulighet for anbudskonkurranse for etableringene av omsorgsboligene på Roa. 4. Resterende P2-vedtak vil fremmes med forslag til dimensjonering og innhold i sykehjem- og omsorgsboliger. 5. Komplett P2-vedtak legges frem for Kommunestyret i første møte i Nytt helseog omsorgssenter er planlagt ferdigstilt innen utgangen av FAKTA I november 2013 ble det fremlagt 6 alternative lokaliseringer av nytt helse- og omsorgssenter med følgende vedtak fra kommunestyret: Saken om lokalisering av nytt helse- og omsorgssenter utsettes med bakgrunn i følgende: Det er behov for ytterligere utredninger i saken (se under) Det er behov for å kjenne til de økonomiske konsekvensene av vedtatt samarbeid med Gran der deler av samhandlingsreformen skal løses gjennom et interkommunalt samarbeid. Ny regjering har varslet at de vil gjennomføre en kommunereform. Det kan være fornuftig å kjenne til rammene og framdriften for denne reformen før endelig lokaliseringsvedtak gitt at dette er kjent før mars Når Rådmannen fremmer ny sak for politisk behandling skal følgende innarbeides/legges til grunn: Det arbeides videre med alternativene Rosov og Kalvsjø, samt et lokalt tilpasset omsorgstilbud på Harestua. De samfunnsmessige konskvensene ved lokalisering skal belyses. Det må beskrives bedre hvordan kommunens årlige budsjetter vil bli påvirket av investeringene gjennom hele avskrivningsperioden. Det skal utarbeides skisser som viser nytt helse- og omsorgssenter med planlagt romprogram innplassert i terrenget ved lokaliseringene. I kommunestyret ble følgende vedtatt: «Kommunestyret ber rådmannen utrede følgende alternative lokaliseringer for nytt helse- og omsorgssenter samt omsorgsboliger med tilhørende omsorgsbase (hjemmebasert omsorg): Roa (Rosov) + med omsorgsboliger på Harestua Kalvsjø + med omsorgsboliger Harestua Harestua + med omsorgsboliger Roa Side 2 av 33

3 Lokaliseringsalternativene skal også vurderes i forhold til en mulig etablering av en ny kommune bestående av Gran og Lunner.» På grunn av utfordringer rundt alternativet på Rosov ble Frøystad tatt med som alternativ lokalisering i juni GENERELL INNLEDNING Lokalisering av nytt helse- og omsorgssenter med tilhørende omsorgsboliger har vært oppe til drøfting og vurdering en rekke ganger. I januar 2013 var saken oppe første gang. Den ble da sendt tilbake til administrasjonen med ønske om at det ble lagt til rette for mer involvering fra befolkningen. Siden den gang har det vært fremmet forskjellige alternativer til lokalisering der noen er forkastet og noen har blitt lagt til på nytt. Dette er et uttrykk for at saken er komplisert. Det er også uttrykk for at det må tenkes igjennom flere ganger på hvordan det best skal bygges for fremtiden. Det er ikke slik at pleie og omsorg vil bli utført på samme måte i fremtiden som det blir gjort i dag. Vi kan derfor heller ikke tenke at dagens drift bare kan videreføres som i dag, men eventuelt bare på annet sted. Det må legges til rette for hvordan vi ønsker å drifte pleie og omsorg i årene som kommer. Ved å bygge nytt helse- og omsorgssenter med tilhørende omsorgsboliger vil det gi kommunen en bedre mulighet til å ivareta både økning i folketall og demografi, samt krav satt i lover og forskrifter. Vi antar at institusjonsplasser fremover vil i større grad brukes til rehabilitering, korttids og avlastningsplasser i tillegg til at vi må løse alene, sammen med andre eller i en ny kommune oppgaver i forhold til samhandlingsreformens intensjoner som for eksempel intermediære plasser og akutte kommunale døgnplasser m.m. Somatiske langtidsplasser tror vi i mye større grad kan tilbys i bemannede omsorgsboliger i tilknytning til sykehjem. Ved hjelp av omsorgsteknologi og nærhet til institusjon og styrking av hjemmetjenesten kan langt flere pasienter slippe langtidsopphold i institusjon, og heller kunne bo i egen leilighet med hjelpen kort veg unna. Vi vet at flytting i seg selv er krevende for eldre personer og målet må være at de kan bo i leilighet med nødvendig hjelp og slippe å komme på sykehjemsplass. Det vil i den sammenhengen være viktig å tenke på hvordan vi kan gi tjenester på lavest mulig nivå til flest mulig. Det bør tilrettelegges slik at frivillige og pårørende får en naturlig tilgang til stedet og det bør tas hensyn til om det enkelt kan samarbeides på tvers av sektorer og områder. Det vil være en uvurderlig ressurs for tjenesten. Kommunestruktur har også vært oppe som tema i saken. Det er derfor viktig at beslutningen om hvor en ønsker å plassere helse og omsorgssenter i Lunner bør være samme beliggenheten som om beslutningen skulle vært tatt etter en evt. ny kommunestruktur. Prosjektets organisering Kommunens prosjektleder: Prosjektleder bygg: Arkitekt: Adm. Styringsgruppe: Prosjekteier: Prosjektgruppe : Rønnaug Braastad Norconsult AS ved Håvar Slåtten Norconsult AS v/ Kate Holm Rådmannens ledergruppe Bente Rudrud kommunalsjef Gunn Elin Rudi, Mona Sørlie og Tove S. Vassjø Side 3 av 33

4 Nasjonale veiledere Det er i dag en rekke nasjonale råd og forskningsresultater i forhold til hvor en bør plassere helse- og omsorgssentre. Husbanken har utgitt en veileder for utforming av omsorgsboliger og sykehjem. I veilederen kapittel 3.0 pkt 3.1 skriver de følgende om lokalisering valg av tomt: «Lokalisering og konsept kan være krevende å enes om. Da er det konstruktivt å utrede ulike alternativer. En sentrumsnær tomt kan være gunstig for mange, men kan gå på bekostning av godt uteareal. Lokalisering og stedsutvikling må vurderes med hensyn til de ulike brukernes (beboere, personale og pårørende) ønsker og behov. Omsorgstilbud fungerer best når de etableres nær det lokale livet med samfunns- og servicefunksjoner.» I Stortingsmelding nr 29 om morgendagens omsorg er det beskrevet et nytt konsept for sykehjem og omsorgsboliger. Der sies det at regjeringen ønsker å bygge morgendagens løsninger på noen grunnleggende prinsipper: Smått er godt små bofellesskap og avdelinger framfor store. Et tydelig skille mellom privat og offentlig areal og fellesareal Boligløsninger tilrettelagt for bruk av velferdsteknologi En omsorgstjeneste med boformer og lokaler som er en integrert del av nærmiljøet i tettsteder der de offentlige arealene deles med den øvrige befolkningen. NOU 2011: Åpne sykehjem her legges det vekt på at sykehjemmene må legge forholdene til rette for å fjerne barrierer slik at familie og pårørende opplever lavere terskel for å komme inn i sykehjemmene og ta seg til rette for aktiviteter og sosialt samvær. Utvalget som har skrevet denne NOUèn ønsker at sykehjemmene i større grad åpner sine lokaler for serveringssteder for lokalsamfunnet og blir brukt som arena for sosiale og kulturelle aktiviteter. Det er fullt mulig å legge forholdene til rette både bygningsmessig og organisatorisk for å understøtte aktiv deltakelse fra pårørende og frivillige i større grad enn det som skjer i dag. NOU 2011 ligger vedlagt saken. Norsk Forum med støtte fra Helse- og omsorgsdepartementet har i samarbeid med tverrfaglig nettverk fra 13 kommuner gitt ut et dokument med 7 gode råd for omsorgspolitikk for morgendagens eldre. Disse 7 rådene er: 1. Tenk samarbeid på tvers av sektorer 2. Velg sentral beliggenhet 3. La omsorgssenteret bli et lokalt møtested 4. Planlegg for alle på samme sted 5. Skap omgivelser som stimulerer til aktive eldre 6. Skap trivsel og arbeidsglede blant de ansatte 7. Bruk ny teknologi Side 4 av 33

5 Prosjektet mener disse kriteriene, som er benyttet i tidligere saker, er de beste vurderingskriteriene som kan legges til grunn for evaluering og vurdering av ulike lokaliseringsalternativer. I følgende drøfting og redegjørelse for alternative lokaliseringer er disse 7 kriteriene lagt til grunn Helhetlige areal og samfunnskonsekvenser Tettstedsutvikling er et sentralt tema i kommunens planlegging framover. Tidligere har fokus vært bevaring av grendestrukturen, spredt boligutbygging og kommunal tjenesteproduksjon lagt til grendene. Behovene i dagens samfunn skaper økt etterspørsel etter boområder i nær tilknytning til arbeidsplasser, kommunikasjonsknutepunkt, servicetilbud, kultur- og fritidsaktiviteter. God tettstedsutvikling skal også bidra til at en på best mulig måte kan ivareta jordvernet i kommunen, det være seg gjennom effektiv arealutnyttelse og fortetting av allerede utbygde områder. Harestua og Roa er kommunens fokusområder. I kommuneplanens samfunnsdel er det fastsatt et strategisk valg i forhold til temaet tettstedsutvikling: Kommunen skal støtte utviklingen av tettsteder Kommunen kan støtte utviklingen av tettsteder på mange måter. Det være seg å bygge nettverk, støtte planprosesser, bidra til å søke støtteordninger, understøtte ønsket utvikling ved å lokalisere kommunale tjenester til tettsteder og legge til rette for gode møteplasser. Og videre: Nye tjenestetilbud skal fortrinnsvis lokaliseres til Harestua eller Roa i forbindelse med tettstedsutviklingen. Omsorgsboliger og tilrettelagte boliger skal sentralt lokaliseres mht at innbyggerne i disse boliger har nærhet til annen kommunal tjenesteyting og handel/sosiale arenaer. Videre vil offentlige tjenesteyting som hjemmetjenester bli mer tidseffektiv. Det skal legges til rette for møteplasser/aktivitetstilbud for ulike omsorgsgrupper som fører til: Økt livskvalitet Mindre ensomhet Forebyggende (spesielt for ungdom) Forebygger økt vekst i kommunal tjenesteyting Sykehjemmet vil ha en rolle i forhold til sentrumsutvikling, da det har mange arbeidsplasser og mange besøkende. At det er kort veg mellom arbeidsplass, kollektiv og handelstilbud er viktige bidrag til å skape et levende sentrum. Sykehjemmet vil også være en møteplass også for kommunens innbyggere både innendørs og utendørs. DRØFTING Valg av tomt til Lunners nye Helse- og omsorgssenter er et stort og viktig valg sett i forhold til pleie og omsorgs tilbud til Lunners befolkning. Vurderingene må ta hensyn til nasjonale føringer og råd, tettstedsutvikling samt helhetlige areal og samfunnskonsekvenser. Valg av lokalisering må ses i sammenheng med god ressursutnyttelse og samhandling på tvers av enheter. Eksisterende sykehjem Side 5 av 33

6 LOS har varierende bygningsmessig standard og har til dels store avvik i forhold dagens standard og tekniske forskrifter. Bygningsmassen består av en hoveddel fra 1978, samt et tilbygg fra Det totale arealet er på om lag 5300m2. Adkomsten er ikke ideell for et institusjonsbygg og tilbakemeldinger både fra brukere og pårørende tilsier at dette blir oppfattet som et problem, særlig på vinteren. Det er også vanskelig for beboere med begrenset bevegelighet å benytte seg av nærområdet grunnet helningen på adkomstveiene. De eksisterende beboer-rommene i Lunner omsorgssenter er ikke store nok til å tilfredsstille minimumsareal for boenhet i sykehjem (se figur 1 og 2). Kravene til fri plass for pleiepersonalets arbeid tilfredsstilles ikke hverken på baderom eller sovedel. De tekniske anleggene er også av meget varierende standard, her påpekes spesielt luftbehandlingsanleggene som hovedsakelig er fra 1977 og har store avvik fra akseptabel standard. Hovedutfordringene i forhold til å bruke dette bygget videre som sykehjem vil være begrensninger i bygningens utforming og bæresystem samt lav etasjehøyde. Arealutnyttelsen vil bli ugunstig og kan totalt regne med at bygget med dagens ytre rammer vil kunne romme omlag 34 beboer-rom En ombygging eller rehabilitering av LOS vil medføre at de tekniske kravene i Teknisk forskrift (TEK10) komme til anvendelse. Kostnadene for de nødvendige arbeidene som kreves for å få bygget opp til dagens standard antas å ligge på rundt 80 % av kostnaden for et tilsvarende nybygg, regnet per kvadratmeter. I tillegg til ovennevnte må man også ta med i betraktningen at en høy brutto/ netto faktor vil bringe de faktiske kostnadene pr. netto m 2 til et nivå som trolig ligger over kostnad for nybygg. Norconsult AS har i 2013 utarbeidet en tilstandsrapport og en utredning av behov og muligheter ved LOS. Rapportene ligger vedlagt saken. Byggeprogram Det er utarbeidet et grovt funksjons- og byggeprogram. Programmet er basert på erfaringstall fra tilsvarende virksomheter. Arealprogram Lunner Helse og Omsorgssenter Funksjon Beskrivelse BTA Sykehjem 63 plasser inkludert tilhørende funksjoner 5000 Dagsenter 600 Kjøkken/kantine Mulig avhengighet mot Gran 600 Hjemmetjenesten 500 Fys/Ergo 300 Vaskeri Mulig avhengighet mot Gran 250 Sum areal 7250 Arealprogram omsorgsboliger i tilknytning til Lunner Helse og Omsorgssenter Omsorgsboliger 23 leiligheter 2000 Sum areal Lunner Helse og Omsorgssenter 9250 Arealprogram omsorgsboliger uten tilknytning til Lunner Helse og Omsorgssenter Omsorgsboliger 23 leiligheter 2000 Base for hjemmetjenesten 200 Sum areal 2200 BUDSJETT OG ØKONOMISKE BEREGNINGER Side 6 av 33

7 Budsjett Budsjettet er beregnet ut fra erfaringstall hentet fra Holte prosjekts prisbank, tallene er justert for lokale variasjoner. Budsjettet er basert på arealer fra kap. 4. Lunner Helse og Omsorgssenter - kostnader og tilskudd Alle tall er eks. mva. Funksjon Investeringstilskudd Kostnad uten tilskudd Kostnad fratrukket tilskudd Helse og omsorgssenter Omsorgsboliger i tilknytning til helse og omsorgssenter* Omsorgsboliger og base for hjemmetjenesten Total kostnad Tilskudd er beregnet ut fra husbankens satser gjeldende fra Samlet sett utgjør investeringstilskuddet om lag kr. 160 mill dersom hele prosjektet realiseres. Det bemerkes at satsene for tilskudd økte betraktelig fra og tilsvarer nå kr for sykehjemsplass og kr for bemannet omsorgsbolig. Tomtekostnader med medregnet med kr. 10 mill. for Lunner Helse og Omsorgssenter og kr. 4 mill for omsorgsboliger uten tilknytning til Lunner Helse og Omsorgssenter. Økonomiske beregninger Lunner Helse og Omsorgssenter Låneopptak utgjør kr ,-. Forutsatt 50 års avdragstid og 4% rente vil kapitalutgifter i år 1 bli som følger: (serielån) Lånebeløp Avdrag 50 år Rente 4 % Kap. utg. år Omsorgsboliger i tilknytning til Lunner Helse og Omsorgssenter Låneopptak utgjør kr ,-. Forutsatt 40 års avdragstid og 4% rente vil kapitalutgifter i år 1 bli som følger: (serielån) Lånebeløp Avdrag 40 år Rente 4 % Kap. utg. år Faktiske kostnader for Lunner kommune er beregnet basert på antatt netto leieinntekt. Det er antatt at boligene leies ut 90% av tiden. Beregning av faktiske utgifter for Lunner kommune i prosjektet i år 1 Alternativ Leiebeløp Inntekt år Kap utg år 1 Faktisk utg Lav leie Middels Høy Side 7 av 33

8 Omsorgsboligene i denne beregningen har ingen dekning ifbm. base for hjemmetjeneste, da kostnadene ligger under sykehjemmet. Beregningene har ikke medtatt kostnader for forvaltning og drift. Det er ikke medtatt avsetninger for fremtidig vedlikehold og nødvendig periodisk renovering. Det er avsatt kr. 200,- pr. m2 for enkelt årlig vedlikehold. Omsorgsboliger uten tilknytning til Lunner Helse og Omsorgssenter Låneopptak utgjør kr ,-. Forutsatt 40 års avdragstid og 4% rente vil kapitalutgifter i år 1 bli som følger: (serielån) Lånebeløp Avdrag 40 år Rente 4 % Kap. utg. år Beregning av faktiske utgifter for Lunner kommune i prosjektet Alternativ Leiebeløp Inntekt år Kap utg år 1 Faktisk utg Lav leie Middels Høy Beregningene har ikke medtatt kostnader for forvaltning og drift. Det er ikke medtatt avsetninger for fremtidig vedlikehold og nødvendig periodisk renovering. Det er avsatt kr. 200,- pr. m2 for enkelt årlig vedlikehold. Kostnadene for etablering av base for hjemmetjeneste er medtatt beregnet i leiekostnad. Her betaler beboerne for en investering på om lag 10 mill.kr som de ikke betaler for ved omsorgsboliger i tilknytning til sykehjemmet. Lunner Helse og Omsorgssenter med omsorgsboliger Låneopptak utgjør kr ,-. Forutsatt 48 års avdragstid og 4% rente vil kapitalutgifter i år 1 bli som følger: (serielån) Lånebeløp Avdrag 48 år Rente 4 % Kap. utg. år Usikkerhet Det er i denne fasen knyttet usikkerhet til økonomiske beregninger. Generelt er usikkerheten i en byggeprosess er som regel størst i den tidligste fasen av et prosjekt, usikkerheten avtar gjennom informasjonsinnhenting og beslutninger gjennom den løpende prosessen. Påvirkningsmuligheten i en byggeprosess er i likhet med usikkerheten størst i den tidligste fasen og avtar etter som beslutninger fattes gjennom prosessens faser. Figurene under illustrerer erfaringsmessige hendelsesforløp for påvirkningsmulighet og usikkerhet. Side 8 av 33

9 Usikkerhet Tidligfasen Påvirkningsmulighet Utførelsesfase Tidligfasen Utførelsesfase Følgende momenter knyttes til økonomisk usikkerhet i prosjektet: (listen er ikke uttømmende) Funksjons- og arealprogram (økt eller minsket areal har direkte konsekvens for prosjektkostnad) Endringer i behov (flere eller færre funksjoner) Endringer i statlige retningslinjer for investeringstilskudd Lånerente Prisstigning ut over normal (SSB indeks for byggekostnader) Press i entreprenørmarkedet (påvirker anbudspriser) Varierende kostnader ifbm. kjøp/ erverv av tomt og innløsning av eiendommer Kostnader til opparbeidelse av infrastruktur (vei, vann og avløp samt sterk og svakstrøm) Netto leieinntekter for omsorgsboliger (beleggs grad for utleie) Ekstraordinære kostnader knyttet til tomtealternativene Det er i alle alternativene avsatt kr. 10 mill i tomtekostnad. Dette er forutsatt avsatt til tomtekjøp/ erverv, anleggsbidrag, tilknytningsavgift og nødvendig infrastruktur. Kostnader nevnt under er det knyttet stor usikkerhet omtales derfor spesielt. Parkering under bakkenivå eller i parkeringshus vil også ha stor betydning for kostnader. Alle alternativene må løse parkeringssituasjonen på mer eller mindre tilsvarende måte og kostnaden er derfor ikke differensiert. Kalvsjø Det kan ligge vesentlige kostnader forbundet med atkomstsituasjonen. Rosov Det antas at infrastruktur (vei, vann og avløp) vil medføre kostnader ut over de øvrige alternativer. Harestua Ingen antatte ekstraordinære kostnader Frøystad Side 9 av 33

10 Erverv / innløsning av naboeiendommer vil medføre ekstraordinære kostnader samt rivekostnader for bassengbygg. TOMTEALTERNATIVER Innledning For lokalisering av nytt helse- og omsorgssenter er følgende alternativer utredet: 0. Videreføre dagens drift ved Kalvsjø, med økonomiske og faglige konsekvenser. 1. Nytt sykehjem på Kalvsjø med omsorgsboliger i det gamle bygget 2. Sykehjem med omsorgsboliger på Rosov + omsorgsboliger på Harestua 3. Sykehjem med omsorgsboliger på Harestua + omsorgsboliger nord i bygda 4. Sykehjem med omsorgsboliger på Frøystad + omsorgsboliger på Harestua På presentasjonene for et mulig helse og omsorgssenter på de 4 alternative lokaliseringene, er det vist samme illustrasjonstegning av en bygningsutforming. Dette for å få et best mulig Sammenligningsgrunnlag. Det er ikke tegnet løsninger som er best mulig tilpasset de ulike tomtene. Side 10 av 33

11 Tomtealternativenes beskaffenhet Alle 4 tomtealternativer har ulik beskaffenhet og vil medføre ulike utfordringer samt ha forskjellig utnyttelse og rammebetingelser knyttet til etablering av nytt helse og omsorgssenter. Det vil først i et eventuelt forprosjekt være aktuelt å optimalisere bygningsutformingen iht. tomtens beskaffenhet. 0 Alternativet Innledning 0-alternativet innebærer i korte trekk å videreføre dages drift ved LOS med minst mulig investering og endring. Konsekvenser av videre drift ved Kalvsjø Bygningsmassen på Kalvsjø har et vedlikeholdsetterslep som må løses for å kunne fortsette driften på en forsvarlig måte. I tillegg til dette er atkomstsituasjonen ikke ideell for et institusjonsbygg og tilbakemeldinger både fra brukere og pårørende tilsier at dette blir oppfattet som et problem, særlig på vinteren. Det er også vanskelig for beboere med begrenset bevegelighet å benytte seg av nærområdet grunnet helningen på adkomstveiene. Hvis man går ut fra videre drift på Kalvsjø innenfor de eksisterende bygningsmessige rammer, må det påregnes umiddelbare utbedringer av ventilasjonsanlegg, sykesignalanlegg, dørautomatikk og deler av sterk-/ svakstrøms anlegg samt automatikkanlegg. Ovennevnte arbeider vil medføre tildels betydelige bygningsmessige inngrep (spesielt i himlinger) og betydelige bygningsmessige hjelpearbeider (hulltaking og branntetting). Alt i alt er umiddelbare utbedringer estimert til om lag kr 30 mill. Det vil også være store driftsmessige utfordringer knyttet til utbedringene og trolig vil man måtte flytte en og en avdeling over i provisorium i rehabiliteringsperioden. Antatt at tidsperiode for nødvendig rehabilitering er mnd. Uavhengig av de ovennevnte tiltak vil spesielt den eldste delen av bygningsmassen ha begrenset restlevetid. Man antar å kunne drive ytterligere 10 år uten omfattende bygningsmessige tiltak etter at tiltak som er Side 11 av 33

12 beskrevet ovenfor er gjennomført. Etter dette må ytterligere utbedringer og ombygginger gjennomføres. En eventuell ombygging og rehabilitering av bygningsmassen vil medføre at de tekniske kravene i Teknisk forskrift (TEK10) komme til anvendelse. Kostnadene for de nødvendige arbeidene som kreves for å få bygget opp til dagens standard antas å ligge på rundt 80 % av kostnaden for et tilsvarende nybygg, regnet per kvadratmeter. I tillegg til ovennevnte må man også ta med i betraktningen at en høy brutto/ netto faktor vil bringe de faktiske kostnadene pr. netto m 2 til et nivå som trolig ligger over kostnad for nybygg. Med andre ord kan dette forklares med at man rehabiliterer et langt større areal enn hva som er nødvendig ved et nybygg. Dette medfører økte investeringskostnader i nåverdi, og vesentlig økte kostnader for drift over byggets totale levetid. Hovedutfordringene i forhold til å bruke dette bygget videre som sykehjem ligger ut over den tekniske tilstanden i utformingen av boenhetene. Boenheter og bad i sykehjem krever med dagens arbeidsmetoder innen pleie og omsorg samt universell utforming større og mer hensiktsmessige arealer enn det som er ved Kalvsjø i dag. Figur 1 viser et typisk beboerrom. Ved en endret rominndeling vil man hovedsakelig måtte slå sammen boenheter. Hovedutfordringene med dette er dårlig arealutnyttelse på grunn av begrensninger i utformingen av bygningskroppen og bæresystemer. Etasjehøyden gjør oppgradering til dagens standard utfordrende på grunn av dårlig plass til tekniske føringsveier. Arealutnyttelsen vil med dette bli meget ugunstig og man kan regne med at bygget med dagens ytre rammer vil kunne romme rundt 34 beboer-rom. Se tegning nedenfor: 1. Kalvsjø - Nytt sykehjem på Kalvsjø med omsorgsboliger i det gamle bygget Innledning Dette alternativet innebærer ombygging av dagens LOS til omsorgsboliger, samt bygge nytt helse og omsorgssenter i umiddelbar nærhet. Side 12 av 33

13 Situasjon Planstatus Arealet er ikke regulert, og er i kommuneplan for Lunner avsatt til eksisterende og fremtidig byggeområde for tjenesteyting. Jordvernhensyn Arealene berører ca. 7 daa fulldyrka mark og 2 daa overflatedyrka, jfr. arealressurskart AR5. Arealene er avklart omdisponert til byggeformål gjennom kommuneplanprosessen. Side 13 av 33

14 Naturmangfold Det er ikke kjent spesielle naturtyper i området avsatt til framtidig byggeområde og arealet er dyrka eller overflatedyrka. Det er derfor lite trolig at det er viktig naturmangfold her. Kulturminner Det er pr. i dag ikke registrert automatisk fredede kulturminner i området, og kommunen har heller ikke registrert nyere kulturminner som er bevaringsverdig. Undersøkelsesplikten etter kulturminnelovens 9 må oppfylles senest ved utarbeiding av reguleringsplan. Vassdragshensyn Det er ikke vassdrag i eller inntil dette området. Veg og trafikksikkerhet Arealet har en krevende adkomst fra Randsfjordlinna enten via Vangsgutua (stigning 1:7) eller Kalvsjøhagan (stigning 1:6). Vegen er smal og har ikke tilrettelagt løsning for gående eller syklende langs disse to adkomstvegene. Det er etablert gang- og sykkelveg mellom Kalvsjø dagligvare og Lunner barneskole, og det er igangsatt arbeid med reguleringsplan for gang- og sykkelveg/fortau langs Randsfjordlinna fra Kalvsjø dagligvare til Oppenvegen. Kollektivtransport Det går noen lokale og regionale bussruter forbi Kalvsjø. Til Lunner stasjon er det ca 2,5 km (Kalvsjøhagan Randsfjordlinna-Sørenggutua-Lunnerlinna). Til Roa stasjon, er det ca 4,5 km langs kjørbar veg (Kalvsjøhagan-Randsfjordlinna-Hadelandsvegen-Roalinna). Støy Området er ikke berørt av støysoner. ILLUSTRASJONER Side 14 av 33

15 Side 15 av 33

16 VURDERINGER AV POSITIVE OG NEGATIVE FORHOLD Positivt - Lokalisert i et vakkert kulturlandskap. - Eksisterende bygg ligger fint i terrenget. - Tomtas orientering og topografi gir mulighet for universelt utformede og solrike uterom adkomstforholdene skaper imidlertid utfordringer. Negativt - Eksisterende bygg er ikke tilpasset dagens krav til helsebygg. Ikke hensiktsmessig å gjenbruke til sykehjem. - Lav arealeffektivitet ved ombygging av eksisterende bygningsmasse til omsorgsboliger. - Usikkerhet rundt utleiemarkedet for omsorgsboliger som ikke er sentrumsnære. - Bratte og til dels vanskelige adkomstforhold. Utfordrende med tanke på universell utforming av adkomst. - Nødvendig å utbedre eksisterende veg for å oppnå tilfredsstillende adkomstforhold. - Ekstrakostnader knyttet til bygging av parkeringsdekke, som er nødvendig for å dekke parkeringsbehovet til anlegget. - Ingen sentrumsfunksjoner eller naturlige samarbeidsfunksjoner i nærheten manglende synergieffekt. - Usentral beliggenhet gjør det vanskelig å se for seg at et nytt helse- og omsorgssenter skal kunne bli et nytt møtested for kommunen. - To sistnevnte faktorer gjør at tomta scorer dårlig i forhold til Norsk Forms 7 råd. - Berører 7 daa fulldyrka mark og 2 daa overflatedyrka mark. Side 16 av 33

17 2. Rosov - Sykehjem med omsorgsboliger på Rosov + omsorgsboliger på Harestua Innledning Aktuelt område er ubebygd og man har rom for å benytte de daa som er anslått til å være minimumsbehovet. Området består av deler av eiendommene 59/28 og 57/85. 59/28 er en landbrukseiendom i privat eie mens den andre eies av kommunen. Arealet grenser mot Vigga i nordøst. Arealet er stiger mot sørvest. Situasjon Planstatus Arealet er regulert i reguleringsplan for Roa syd. I planen er disse områdene avsatt til friområde, forretningsareal og vegetasjonsbelte. Det er krav til utarbeiding av reguleringsplan ved lokalisering i dette området. Side 17 av 33

18 Jordvernhensyn Arealene berører fulldyrka mark, jfr. arealressurskart AR5. Arealene er avklart omdisponert til byggeformål gjennom reguleringsplan. Naturmangfold Det ligger ikke inne registreringer i naturbasen på dette området. Det må foretas vurderinger etter naturmangfoldloven 8-12 senest i forbindelse med utarbeiding av reguleringsplan. I naturmangfoldloven 53 om utvalgte naturtyper, heter det at man ved beslutning om tiltaket skal ta særskilt hensyn slik at forringelse av naturtypens utbredelse og forekomstens økologiske tilstand unngås. I dette tilfellet er tiltaket innenfor nedbørfeltet til Vigga som fører til utvalgt naturtype kalksjø Jarenvatnet. Tiltaket er i god avstand fra kalksjøen, men har avrenning til elv/sjø som fører til innsjøen. Ved planlegging av tiltaket vil det være viktig å etablere gode løsninger for bl.a. overvannshåndtering slik at en unngår økt avrenning til vassdraget og på den måten unngår forringelse av utvalgt naturtype. Kulturminner Det er pr. i dag ikke registrert automatisk fredede kulturminner i området, og kommunen har heller ikke registrert nyere kulturminner som er bevaringsverdig. Det ligger et fredet gravminne noe opp i lia retning Roa stasjon som må ivaretas. Undersøkelsesplikten etter kulturminnelovens 9 anses oppfylt da det det foreligger reguleringsplan på hele området (dette må endelig avklares med kulturminne-myndighetene i Oppland fylkeskommune). Vassdragshensyn Vigga renner inntil området. Det er gjort flomsone-kartlegging her tidligere (2006) som viser at grenser for 100-års-flom influerer på området. Dagens krav til flomsoner er at en sykehjems etablering skal ta høyde for 1000-års-flom, jfr. TEK10. Dette betyr at det må utarbeides nytt flomsonekart i dette området. Side 18 av 33

19 Veg og trafikksikkerhet Arealet kan få god tilkomst fra hovednettet, men det betinger ny adkomst fra Hadelandsvegen over Vigga. Hadelandsvegen har god kapasitet, og det er gang- og sykkelveg langs denne fra Lunner rådhus og sørover til Myggbukta. Kollektivtransport Det kjøres bussruter langs Hadelandsvegen, men det er ikke busslommer på den strekningen som ligger nærmest dette lokaliseringsalternativet. Til jernbanestasjonen, Roa stasjon, er det ca 1,7 km langs kjørbar veg (Hadelandsvegen-Roalinna i Myggbukta). Støy Området er ikke berørt av støysoner. ILLUSTRASJONER Side 19 av 33

20 Side 20 av 33

21 VURDERINGER AV POSITIVE OG NEGATIVE FORHOLD Positivt - Tomta har god størrelse, med plass til fullstendig romprogram. - Ligger i kommunens administrasjonssentrum. Side 21 av 33

22 Negativt - På tross av at tomta ligger sentralt på Roa, er den utilgjengelig grunnet topografi og adkomstforhold. - Tomtas utilgjengelighet gjør at den scorer dårlig i forhold til Norsk Forms 7 råd. - Tomta er flomutsatt. Beregninger av 100-årsflom viser at de nordøstlige delene av tomta ligger i flomsonen. TEK10 krever at årsflom beregnes. Det antas at dette vil gjøre at flomsonen trekkes ytterligere oppover på tomta - Tomta ligger i en nordvendt skråning. Dette gjør det utfordrende å skape solfylte uterom. - Store høydeforskjeller skaper utfordringer med tanke på universell utforming av adkomst og uterom. - Ny infrastruktur for vei, vann og avløp må legges. - Arealet berører fulldyrka mark. - Parkeringskjeller medfører ekstrakostnader Andre forhold - Det ligger et automatisk fredet kulturminne i umiddelbar nærhet av foreslått plassering av sykehjemmet. - Bebyggelsen foreslås plassert høyt på tomta. Dette for å få mest ut av sol- og utsiktsforholdene, men også for å unngå å legge bebyggelse i flomsonen. Plasseringen gir økt avstand til sentrumsfunksjoner på Roa. Side 22 av 33

23 3. Harestua - Sykehjem med omsorgsboliger på Harestua + omsorgsboliger nord i bygda Innledning Tomta er en del av den gamle sagbrukstomta til Lunner allmenning og det er knyttet vesentlige fremtidige planer om sentrumsfasiliteter til området. Kfr.pkt Situasjon Planstatus Arealet ligger innenfor områdereguleringsplan for Harestua sentrum, og arealet er der avsatt til kombinert byggeområde for bolig/forretning/kontor. Det er krav til utarbeiding av detaljreguleringsplan ved lokalisering av omsorgssenter i dette området. Jordvernhensyn Arealene berører ikke dyrka mark. Naturmangfold Det aktuelle området/arealet kan ikke defineres som et naturområde og det foretas derfor ikke vurderinger etter naturmangfoldloven Tiltaket berører ikke utvalgte naturtyper og vurderinger i henhold til naturmangfoldloven 53 er derfor ikke nødvendig. Side 23 av 33

24 Kulturminner Det er ikke registrert automatisk fredede kulturminner i området. Undersøkelsesplikten etter kulturminnelovens 9 er oppfylt i som del av arbeidet med områdereguleringsplan. Vassdragshensyn Det er ikke vassdrag i eller inntil dette området, men elva Klemma ligger nord for tiltaket og Harestuvannet ligger vest for tiltaket og disse er en del av varig verna vassdrag. Tiltaket kan medføre avrenning til de nevnte vassdrag og det må sikres en god håndtering av overvannet slik at forurensning av vassdragene unngås. Veg og trafikksikkerhet Arealet har god tilkomst fra hovednettet, dvs. fra rv4 via fv16 (Hadelandsvegen) og ny fylkesveg mot Harestua stoppested. Langs fylkesvegnettet er det gang- og sykkelveg. Det må etableres ny veg internt på Sagtomta fra fylkesveg og inn til byggetomta. Kollektivtransport Tomta ligger i kort avstand (ca. 800m) fra Harestua stoppested der det også er snuplass for buss. Høydeforskjellen mellom Sagtomta og stoppestedet er ca. 40m. Det er busslommer langs fv16 ved Harestua skole og ved Kiwi. Det kjøres timesavganger mellom Harestua og Brandbu. Støy Området er ikke berørt av støysoner langs fylkesveg. ILLUSTRASJONER Side 24 av 33

25 Side 25 av 33

26 Illustrasjon av fremtidige planer for området VURDERINGER AV POSITIVE OG NEGATIVE FORHOLD Positivt - Understøtter tettstedsutviklingen på Harestua et fokusområde i kommuneplanens samfunnsdel Tomta er flat og har god størrelse. - Infrastruktur for vann, vei og avløp ligger klar. - Gode adkomstforhold. Ligger mellom bussforbindelse i Hadelandsveien og jernbanen ved nye Harestua holdeplass. Ny veg opparbeidet i umiddelbar nærhet. - Tomta ligger i et utviklingsområde. Man stiller således i større grad med blanke ark her enn ved de andre tomtealternativene. - Ligger i nærheten av planlagte sentrumsfunksjoner, boligutbygging og den fremtidige Klemmaparkens idretts- og aktivitetstilbud. - Scorer potensielt høyt i forhold til Norsk Forms 7 råd; Dette avhenger imidlertid av at planlagte funksjoner og utbygginger kommer på plass. Negativt - Dersom planlagt utvikling for øvrig ikke blir realisert, bortfaller sentrumsfunksjonene. Side 26 av 33

27 4. Frøystad - Sykehjem med omsorgsboliger på Frøystad + omsorgsboliger på Harestua Innledning Frøystad er i dag samlingssted for ulike kommunale funksjoner. Det er planlagt kommunale omsorgsboliger nord på området. Det er også planer for kultur og idrett på området. Situasjon Planstatus Arealet er ikke regulert og er i kommuneplan for Lunner avsatt til eksisterende byggeområde for idrettsanlegg. Det er krav til utarbeiding av reguleringsplan ved lokalisering i dette området. Siden arealet brukes til idrettsformål, betyr at en planprosess her må inneholde vurderinger og gjør konklusjoner som ivaretar idrettens behov. Side 27 av 33

28 Jordvernhensyn Arealene berører ikke dyrka mark, jfr. arealressurskart AR5. Naturmangfold Det aktuelle området/arealet kan ikke defineres som et naturområde og det foretas derfor ikke vurderinger etter naturmangfoldloven I naturmangfoldloven 53 om utvalgte naturtyper, heter det at man ved beslutning om tiltaket skal ta særskilt hensyn slik at forringelse av naturtypens utbredelse og forekomstens økologiske tilstand unngås. I dette tilfellet er tiltaket innenfor nedbørfeltet til Vigga som fører til utvalgt naturtype kalksjø Jarenvatnet. Tiltaket er i god avstand fra kalksjøen, men har avrenning til elv/sjø som fører til innsjøen. Ved planlegging av tiltaket vil det være viktig å etablere gode løsninger for bl.a. overvannshåndtering slik at en unngår økt avrennning til vassdraget og på den måten unngår forringelse av utvalgt naturtype. Kulturminner Det er pr. i dag ikke registrert automatisk fredede kulturminner i området, og kommunen har heller ikke registrert nyere kulturminner som er bevaringsverdig. Undersøkelsesplikten etter kulturminnelovens 9 må oppfylles senest ved utarbeiding av reguleringsplan. Vassdragshensyn Det er ikke vassdrag i eller inntil dette området. Veg og trafikksikkerhet Arealet har god tilkomst fra hovednettet, herunder E16 og rv4, via rundkjøringa øst for Lunner rådhus. Hadelandsvegen har god kapasitet og det er gang- og sykkelveg langs denne fra Lunner rådhus og sørover til Myggbukta. Det er også gang- og sykkelveg langs Oppdalslinna. Kollektivtransport Det er busslomme ved innkjøringen til Frøystadanlegget og både lokale og regionale ruter kjører langs Hadelandsvegen. Til jernbanestasjonen, Roa stasjon, er det ca 1,3 km langs kjørbar veg (Hadelandsvegen-Roalinna). Støy Området er noe berørt av gul støysone langs rv4. Gul sone er en vurderingssone hvor kommunen bør vise varsomhet med å tillate etablering av f.eks. sykehus eller pleieinstitusjoner. I utgangspunktet bør slik bebyggelse bare tillates dersom man gjennom avbøtende tiltak tilfredsstiller grenseverdier satt i støyretningslinjen. Side 28 av 33

29 ILLUSTRASJONER Side 29 av 33

30 Side 30 av 33

31 VURDERING AV POSITIVE OG NEGATIVE FORHOLD Positivt - Ligger i kommunens administrasjonssentrum. Understøtter tettstedsutviklingen på Roa et fokusområde i kommuneplanens samfunnsdel Infrastruktur for vei, vann og avløp ligger klar. - Relativt flat tomt, som ligger i et område som allerede er universelt utformet. - Umiddelbar nærhet til flere funksjoner - innenfor både helse, handel, næring og kultur. - Scorer høyt i forhold til Norsk Forms 7 råd; Tomta ligger i umiddelbar nærhet til sentrumsfunksjoner og mulige samarbeidspartnere. Sentral plassering gir mulighet for synergieffekt i forhold til øvrige tjenester og funksjoner i kommunen. - Gode adkomstforhold - umiddelbar nærhet til hovedvegnettet, buss og gang- og sykkelveg. Negativt - Tomta ligger i gul støysone, på grunn av nærhet til E16/Rv4. - To evt. tre eksisterende boliger må innløses og rives - Bassenget må rives - Parkeringssituasjonen er utfordrende og må sees i sammenheng med videre utvikling av hele Frøystadtunet. SAMMENDRAG Ovenfor er alle alternativer presentert og vurdert i henhold til våre 7 etablerte vurderingskriterier. Lokalisering av nytt helse- og omsorgssenter handler om å finne gode løsninger for tjenesteytingen, både i dag og langt inn i fremtiden. Nettopp fremtidens omsorgstilbud og krav til tjenester er forsøkt tatt hensyn til saksutredning og evaluering. 0-alternativet betyr å fortsette i det samme som i dag med minst mulig investering eller nybygg. Det vil være mulig å beholde sykehjemmet der det er i enda noen år, men det vil kunne representere en betydelig kostnad uten at bygget får økt levetid. Med dette alternativet vil vi fremdeles ha et gammelt ikke-funksjonelt bygg, som ikke er i tråd med dagens krav. Mest kritiske er det at vi ikke vil få bemannede boliger i tilknytning til sykehjemmet. Dette er et av de viktige argumentene for å kunne gi tilbud til flere pasienter på et lavere nivå fremover. Det vil i tillegg være en stor belastning for pasienter og betjening i den tiden nødvendige utbedringene pågår. Det anbefales ikke å bruke midler på et bygg som ikke vil gi noen av de ønskede effektene om mer rasjonell drift. Dette alternativet representerer en utsetting av valg av lokalisering og ikke minst, planlegging av fremtidens omsorgstjenester. Alternativ Kalvsjø med bygging av nytt sykehjem og benytte det gamle til omsorgsboliger evalueres til ikke å oppfylle kriteriene knyttet til sentral beliggenhet, avstand til annen tjenesteyting og uhensiktsmessige utearealer i forhold til høydeforskjeller. Innholdet i et sykehjem vil i stor grad kunne bli like bra her som andre steder. Det ligger vakkert til og mange lokale har tilknytning til Side 31 av 33

32 stedet. Det er knyttet stor usikkerhet til om en får leid ut omsorgsboliger så langt unna sentrumsfasiliteter, ikke minst vil det være vanskeligere å få et levende miljø rundt sykehjemmet. I forhold til våre 7 vurderingskriterier scorer Kalvsjø lavt som alternativ. Alternativ Rosov fremsto i starten som et bra sentrumsnært alternativ på Roa. Etter hvert som flomsone og solforhold ble utredet er anbefalingen å legge sykehjemmet høyt i terrenget. Dermed er også avstanden og adkomst til sentrum vesentlig dårligere. Det vil være vanskelig å få gode uteområder på stedet, og en får heller ikke nyttiggjort seg fordelene av sentrumsnærhet. Det anbefales ikke bygging på denne tomta, da de som skal bo i sykehjemmet eller tilhørende boliger ikke vil få de sentrumsfordelene som er ønsket. Ei heller oppfyller dette alternativet muligheten for aktive eldre på grunn av tomteforholdene. Alternativ Frøystad er et godt alternativ ser en all aktivitet på området under ett. Her vil det kunne etableres kommunale tjenester på tvers, - kultur, idrett og voksenopplæring er allerede på stedet. Det vil være et av de alternativene der en lett kan legge til rette for aktivitet for de som skal bo på sykehjemmet og i tilhørende omsorgsboliger. Her vil det være tett nok miljø til at en kanskje kunne få en kafe/ kantine på helsehuset som er åpent for alle. Alternativet scorer godt på alle vurderingskriterier. Alternativ Harestua understøtter alle kriteriene som er lagt til grunn for valg av lokalisering. Denne tomta vil være bra i forhold til sentrumsutviklingen på stedet. Her vil det være grunnlag for en bredde av kommunale tjenester. Alternativet understøtter en helhetlig utvikling av Harestua med barn, unge, voksne og eldre sentrumsnært med integrering av idrett, skole og omsorg. Det vil være lett å legge til rette for aktivitet for de som skal bo på sykehjemmet og i tilhørende omsorgsboliger. Tomten er stor og har få begrensninger. Det vurderes slik at dette alternativet vil være fremtidsrettet i forhold til øvrig tjenesteutvikling i kommunen, jf gjeldende kommunedelplaner. Alternativet scorer godt på alle vurderingskriterier. Skal en se utviklingen i lys av muligheten for en ny kommunestruktur vil også Harestua kunne fremstå som et godt alternativ. Rådmannens innstilling 6. Nytt sykehjem med tilhørende omsorgsboliger og hovedbase for hjemmetjenesten plasseres på Harestua. 7. Omsorgsboliger med base for hjemmetjenesten plasseres på Roa. 8. Det utredes mulighet for anbudskonkurranse for etableringene av omsorgsboligene på Roa. 9. Resterende P2-vedtak vil fremmes med forslag til dimensjonering og innhold i sykehjem- og omsorgsboliger. 10. Komplett P2-vedtak legges frem for Kommunestyret i første møte i Nytt helseog omsorgssenter er planlagt ferdigstilt innen utgangen av Alternativ innstilling Alternativ A: 1. Nytt sykehjem med tilhørende omsorgsboliger og hovedbase for hjemmetjenesten plasseres på Harestua. 2. Omsorgsboliger med base for hjemmetjenesten plasseres på Roa. 3. Resterende P2-vedtak vil fremmes med forslag til dimensjonering og innhold i sykehjem- og omsorgsboliger. For Roa sees dimensjoneringen i sammenheng med utviklingen på Bergo-senteret. 4. Komplett P2-vedtak legges frem for Kommunestyret i første møte i Nytt helseog omsorgssenter er planlagt ferdigstilt innen utgangen av Side 32 av 33

33 Alternativ B: 1. Sykehjem med omsorgsboliger på Frøystad 2. Omsorgsboliger med base for hjemmetjenesten plasseres på Harestua. 3. Resterende P2-vedtak vil fremmes med forslag til dimensjonering og innhold i sykehjem- og omsorgsboliger. 4. Komplett P2-vedtak legges frem for Kommunestyret i første møte i Nytt helseog omsorgssenter er planlagt ferdigstilt innen utgangen av Alternativ C: 1. Nytt sykehjem på Kalvsjø med omsorgsboliger i det gamle bygget 2. Omsorgsboliger med base for hjemmetjenesten plasseres på Harestua. 3. Resterende P2-vedtak vil fremmes med forslag til dimensjonering og innhold i sykehjem- og omsorgsboliger. 4. Komplett P2-vedtak legges frem for Kommunestyret i første møte i Nytt helseog omsorgssenter er planlagt ferdigstilt innen utgangen av Alternativ D: 1. 0-alternativet legges til grunn. Det gjennomføres utbedringer for midlertidig drift innenfor en foreløpig kalkyle av 30 mill.kr. 2. Videre utredninger og arbeid med nytt helse- og omsorgssenter settes i bero. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Utrykte bilag: Husbankens veileder «Rom for trygghet og omsorg» Stortingsmelding nr 29 Morgendagens omsorg NOU 2011:11 Norsk Form Omsorgspolitikk for morgendagens eldre 7 gode råd Rapporter fra Norconsult : - Tilstandsrapport Lunner Omsorgssenter -Utredning av behov og muligheter for Lunner Omsorgssenter Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær Side 33 av 33