Saksprotokoll Sommerfrydveien 3, forslag til detaljreguleringsplan - ny behandling Arkivsak-dok. 17/4362 Saksbehandler Nora Moberg Lillegaard Behandlet av Møtedato Saknr 1 Kommuneplanutvalget 10.05.2017 17/51 Rådmannens forslag til vedtak Arendal kommuneplanutvalg vedtar at forslag til detaljreguleringsplan for Sommerfrydveien 3, med plankart og bestemmelser datert 27.04.2017 legges ut til offentlig ettersyn, ihht planog bygningsloven 12-10/ og 12-11. Kommuneplanutvalget har behandlet saken i møte 10.05.2017 sak 17/51 Møtebehandling Representanten Knut Tveiten, PP, fremmet følgende endringsforslag: REGULERINGSBESTEMMELSER: 3 3.04 krav om maks areal strykes. Representanten Benedikte Nilsen, H, fremmet følgende tilleggsforslag: Ber om at det sees på trafikksikkerhetstiltak på gamle Songe vei. Votering Rådmannens forslag ble enstemmig vedtatt. Endringsforslaget fra representanten Knut Tveiten, PP, ble enstemmig vedtatt Tilleggsforslaget fra representanten Benedikte Nilsen, H, ble enstemmig vedtatt. Kommuneplanutvalget vedtak Arendal kommuneplanutvalg vedtar at forslag til detaljreguleringsplan for Sommerfrydveien 3, med plankart og bestemmelser datert 27.04.2017 legges ut til offentlig ettersyn, ihht planog bygningsloven 12-10/ og 12-11 med følgende endring i reguleringsbestemmelser: 3 3.04 krav om maks areal strykes. Ber om at det sees på trafikksikkerhetstiltak på gamle Songe vei. side 1 av 1
ARENDAL KOMMUNE AK 68 - REGULERINGSPLANER OG BEBYGGELSESPLANER Saksframlegg Arkivsak-dok. 17/4362-8 Saksbehandler Nora Moberg Lillegaard Utvalg Kommuneplanutvalget Møtedato Sommerfrydveien 3, forslag til detaljreguleringsplan - ny behandling Rådmannens forslag til vedtak Arendal kommuneplanutvalg vedtar at forslag til detaljreguleringsplan for Sommerfrydveien 3, med plankart og bestemmelser datert 27.04.2017 legges ut til offentlig ettersyn, ihht plan- og bygningsloven 12-10/ og 12-11. Vedlegg 1. Kart og foto 2. Notat etter vedtak i kommuneplanutvalget 19.04.2017 3. Forslag til plankart 4. Forslag til reguleringsbestemmelser 5. Planbeskrivelse 6. Illustrasjon av mulig løsning, plan og snitt 7. Merknader 8. Risiko- og sårbarhetsanalyse - ROS 9. Støyvurdering Sammendrag Det vises til vedtak fattet i Arendal kommuneplanutvalg 19.04.2017 i sak 17/41: «Planen avvises. Forslagsstiller anmodes om å vurdere en endring av planen i tråd med vedlagt kart merket KPU190417 der f_l1 omgjøres til grøntområde G1, lekeplass reguleres inn på nytt område L1, det settes redusert høyde til 41,5 m innenfor område II og to boenheter skal ha maks areal på 100 m2 BRA.» Planområdet ble befart som del av behandlingen. Naboene var tilstede og fremsatte sine synspunkter. Det ble også gitt avklarende informasjon angående trafikksituasjonen. Planen er endret som følger: 1. Plasseringen av lekeområdet er vurdert jf. vedtaket, men ikke endret. Det er lagt inn buffersone med vegetasjon mot nabo. Når det gjelder solforhold gjøres det oppmerksom på at nivået er foreslått hevet. Dette er vist i vedlegg 6. I vedlagte notat er det gjort en grundig vurdering der de to plasseringene sammenliknes, og foreliggende plassering kommer best ut. 2. Høydene på boligene i området mot vest reduseres til mønehøyde maks + 42 moh. Det trengs noe rom i forbindelse med detaljprosjekteringen og det er lagt på ½ meter i forhold til vedtaket. Dokumentnr.: 17/4362-8 side 1 av 5
3. I bestemmelsene tas det inn en begrensning på antall boenheter til 6, og to av boenhetene skal ikke være større enn 100 m 2 BRA. Det er bedt om at kommuneplanutvalget vurderer å endre dette til et mer fleksibelt tall: 80-120 m 2 BRA. Rådmannen anbefaler at begrensningen i vedtaket opprettholdes, for å oppnå hensikten bak begrensningen. Rådmannen finner endringene tilfredsstillende med henvisning til de vurderingene som går frem av notatet (vedlegg 2), og anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Planforslaget er i tråd med gjeldende arealpolitikk i kommuneplanen. Planområdet ligger i et veletablert boligområde i nærheten av skole og idrettshall, dagligvarebutikk og bussholdeplass. Det er heller ikke langt unna store sammenhengende friluftsområder. Antall enheter og boligtype som er illustrert er etter rådmannens syn godt balansert med eksisterende boligområde. De nærmeste naboene har gitt uttrykk for at det kan bli for tett, og forslagsstiller har imøtekommet deres bemerkninger på flere punkter i det endelige forslaget. Bakgrunn for saken Planforslaget er fremmet av Trafo arkitektur as på vegne av Birkenlund Eiendom AS. Planområdet omfatter gnr. 508, bnr. 293, 149 og 333, med tilstøtende veiarealer, og er 2088 m 2. Hensikten med planarbeidet er å rive eksisterende enebolig og legge til rette for tett småhusbebyggelse med maksimum 6 boenheter. Hensikten er også å legge til rette for adkomst fra Gamle Songevei, istedenfor dagens adkomst som er fra Sommerfrydveien. Oppstart av planarbeid ble varslet naboer og berørte myndigheter i brev datert 1. mars 2016, med frist for merknader 20. april 2016. Under følger oppsummering av merknadene med rådmannens kommentar. Merknader Fylkesmannen i Aust- og Vest- Agder, brev datert 15.03.2016: Fylkesmannen er ikke kjent med miljøverdier av regional eller nasjonal verdi som vil kunne bli skadelidende som følge av planforslaget. De lister deretter opp en rekke forhold som bør gjøres rede for i det videre planarbeidet. Rådmannens kommentar: Forslagsstiller har fulgt de generelle rådene som er gitt i merknaden, så langt Rådmannen kan se. Aust-Agder Fylkeskommune, brev datert 15.03.2016: Fortetting av eksisterende boligmiljøer og tettsteder er i tråd med nasjonale og regionale retningslinjer. De minner om at Gamle Songevei er skolevei, og at det er viktig i det videre planarbeidet og sikre trygg skolevei i området. Videre bemerkes at 5-6 enheter over 3-4 etasjer vil gi et volum som skiller seg fra eneboligstrukturen, og at utforming kan styres gjennom planutforming. Det forutsettes videre at det skal tas hensyn til barn og unges oppvekstforhold med tanke på lek og uteopphold samt støykrav og trafikksikkerhet. De forutsetter også en god tilpasning i naboområdet når det gjelder terreng, estetikk og boligstruktur. Seksjon for kulturminnevern har vurdert potensialet for uregistrerte automatisk fredede kulturminner som lavt, og konkluderer med at det ikke er nødvendig med undersøkelser. Det bes likevel om å ta inn en bestemmelse om aktsomhetsplikten i kulturminneloven 8. Rådmannens kommentar: I følge planbeskrivelsen vil det bli lagt spesielt vekt på vurderinger for tilpasning til eksisterende boligmiljø og ny trafikksituasjon i Gamle Songevei. Området består ikke utelukkende av eneboliger, men også rekkehus og blokker, så det er et kombinert område, ikke et rent eneboligområde. Rådmannen støtter konsulentens vurdering om at annet lovverk, dvs aktsomhetsplikten i kulturminneloven ikke skal gjentas i reguleringsbestemmelser. Statens vegvesen, brev datert 16.09.2016: Dokumentnr.: 17/4362-8 side 2 av 5
Byggegrensen langs fylkesvei 22 er 20 meter fra senter vei. Avkjørselsholdningen her er «mindre streng.» I dette tilfellet er det viktig å ta høyde for framtidig utvidelse av veinettet, slik at det er mulig å etablere gode løsninger for gående og syklende. Parkeringsplasser må være 6 meter unna fortauskant. Avkjørselen må utarbeides i henhold til deres håndbøker, og plan- og profiltegninger må godkjennes av dem. Det må også gjøres rede for trygg skolevei. Rådmannens kommentar: De nødvendige hensyn er ivaretatt i forslaget. Esben Arnesen, Sommerfrydveien 1, brev datert 13. april 2016: Han skriver at fortetning innen godt etablerte boligområder virker konfliktskapende, og at planområdet ikke egner seg til noen form for utbygging etter hans mening. Det må i tilfellet være en forutsetning at antall boenheter blir kraftig redusert, og plassert slik at sjenansen for ham og andre naboer blir minimal. En veiløsning mot Birkenlundveien kan umulig bli godkjent av kommunen eller fylkesmannen, og da blir eneste veialternativ utkjøring til Sommerfrydveien, som er smal og vanskelig fremkommelig. Hans eiendom vil da bli direkte berørt. Han forventer å blir løpende orientert i det videre arbeidet med planen. Rådmannens kommentar: Antall boenheter er moderat. Rådmannen er enig i at utkjøring fra Sommerfrydveien ville være vanskelig. Merknaden er imøtekommet på dette punkt, ved at adkomsten er foreslått fra fylkesveien. Når det gjelder tilpasning skriver konsulenten bl.a. at eksisterende terreng med skråninger gir en naturlig avgrensning av området for boligene. Boligen i Sommerfrydveien 1 vender seg naturlig mot syd og vest med oppholdsrom og utearealer, og er i stor grad skjermet mot øst og planområdet. Innkjørsel til eiendommen fra Sommerfrydveien ligger mot planområdets grense. Felles lekeplass legges her, slik at det blir en naturlig avstand til de nye boligene. Under befaringen 19.04. fikk Arnesen god anledning til å fremme sitt syn. Dette er etter rådmannens syn imøtekommet ved å legge inn en vegetasjonsbuffer mellom lekeplassen og hans eiendom, samt å redusere høyden på de nærmeste boligene med en etasje. Liv-Grethe Lofthus og Jørn Unneland, Sommerfrydveien 5, brev datert 15.04.2016: De stiller spørsmål ved om ikke utnyttelsesgraden for området er høy nok. De tror ikke siktsonene til Sommerfrydveien er gode nok, og anbefaler avkjørsel fra Gamle Songevei. At det er en mye trafikkert vei her rett ved skolen må også tas med i utredningen hvis eiendommen skal utbygges med flere boenheter. De bemerker også at et bygg på 4 etasjer vil ta sol og utsikt fra deres eiendom, og de forutsetter derfor at bygningsmassen ikke overskrider dagens mønehøyde. Tilslutt skriver de at sprengninger så nærme deres hus vil påvirke grunnen og deres bygning, derfor må grunnforholdene kontrolleres, slik at skader kan erstattes. Rådmannens kommentar: Etter rådmannens oppfatning er området godt egnet for ytterligere fortetning, noe som er helt i tråd med kommunens fortetningspolitikk. Maksimum mønekote er satt tilsvarende eksisterende bolig på eiendommen, til kote 44,5 moh. Avkjørsel er lagt til fylkesveien. Merknaden er dermed imøtekommet etter rådmannens syn. Rådmannens vurdering Forholdet til kommuneplanen (samfunnsdel og arealdel) I kommuneplanen er området avsatt til detaljeringssone, dvs. gjeldende reguleringsplan skal fortsatt gjelde. I kapittel 12, arealpolitikk står det at en viktig målsetting må være å redusere transportbehovet, og bygge tettere. Det skal også planlegges for god bokvalitet, med gode uteoppholdsarealer, som legger til rette for sosiale møteplasser, og i nærheten av servicetilbud og friområder. Planforslaget er i tråd med føringene i kommuneplanen. Reguleringsplan Området er omfattet av reguleringsplan for «Birkenlund med mer», vedtatt 09.10.1956. Dokumentnr.: 17/4362-8 side 3 av 5
Gjeldende område er regulert til boligformål og en garasjerekke langs Gamle Songevei. Rikspolitiske retningslinjer, forhold til barn og unges oppvekstvilkår Det er satt av plass til lek sørvest i planområde, en del av tomta som har potensiale til å få gode kvaliteter. I tilknytning til skolen er det muligheter for organisert idrett, med idrettshall og klatrevegg. Uteområdene rundt skolen er egnet for fri lek utenom skoletid. I tillegg er det et grøntdrag med en lekeplass lenger inne i Sommerfrydveien. Med dette er det gode muligheter for lek og utfoldelse i området. Under befaringen 19.04. fikk kommuneplanutvalgets medlemmer og saksbehandler informasjon om trafikkforholdene. Naboene mener det er mye trafikk, og at fartsgrensene ikke blir overholdt. Gamle Songevei er veien inn til hele boligområdet på Birkenlund, en stor skole og idrettsanlegg. Veien er stengt for gjennomgangstrafikk i Songebakken, og all biltrafikken må derfor gå forbi planområdet. Skolebarn må krysse veien for å komme til skolen, og fortauet er lagt langs den andre siden av veien. Skoleveien fra planområdet er svært kort og anses å være trygg forutsatt at fartsgrenser overholdes. Universell utforming Innenfor planområdet er det en høydeforskjell på 10 meter. Ved å legge avkjørsel til Gamle Songevei tilrettelegges det for universell utforming frem til boligenes innganger. Boligene vil ha tilgjengelighet i henhold til teknisk forskrift, TEK10. Landskapsvirkninger og estetikk I følge planbeskrivelsen skal boligene legges inn mot terrenget, med parkering og inngang i sokkeletasje. Det er viktig at de nye boligene har en skala tilpasset eksisterende bebyggelse og at de ligger godt inn i terrenget. En ser at tiltak på området vil medføre terrenginngrep. Det er derfor også tatt med i bestemmelsene hvordan sår i terrenget skal repareres og maks høydeangivelse til murer i terrenget. Sosial infrastruktur Birkenlund skole ligger rett nord for planområdet. I den andre retningen ligger butikk med posttjeneste og bussholdeplass. Alt dette er mindre enn 5 minutter unna. Like nord for skolen ligger tur- og lysløype som går igjennom et stort sammenhengende friområde, med mange ulike muligheter for utøvelse av friluftsliv. Teknisk infrastruktur Når det gjelder vann og avløp er sanering ferdig i Gamle Songevei, men Sommerfrydveien er ikke renovert. Det er nok brannvannskapasitet i området. Østre Agder brannvesen har uttalt seg til saken, og skriver at byggverk skal plasseres og utformes slik at rednings- og slokkemannskap har brukbar tilgjengelighet til og i byggverket for rednings- og slokkeinnsats. Miljøkonsekvenser og naturhensyn Eiendommen er i dag en privat hage. I naturdatabasen er det markert et lite område med arealressurs skog og landskap. Dette ble tatt opp under oppstartsmøtet, og innebærer bare at det er et ubebygd område, dvs. grøntdrag. Det er satt av til lekeplass i gjeldende reguleringsplan. Risiko- og sårbarhet Vurderingen viser at det er liten sannsynlighet for hendelser med alvorlige konsekvenser. Området er registrert med moderat til lav aktsomhet når det gjelder radongass, men bygningene må likevel sikres med radonsperre ihht. teknisk forskrift. Videre kan selvsagt brann inntreffe, og planområdet er undersøkt i henhold til krav i merknaden fra brannvesenet. Det er sikret nok slokkevann og tilgjengelighet for brannmannskapene. Ulykker kan også skje, men det er tatt hensyn til dette, med bl.a. å utforme avkjørsel etter kravene fra veivesenet, og forholde seg til gjeldende regelverk når det gjelder utsprengning av tomta. Utbyggingavtale Det er ikke anlegg som skal overtas til drift og vedlikehold av det offentlige, og dermed ikke behov for utbyggingsavtale, slik Rådmannen ser det. Dokumentnr.: 17/4362-8 side 4 av 5
Driftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak: Planforslaget innebærer ingen driftskostnader for kommunen. Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 2. mai 2017. Dokumentnr.: 17/4362-8 side 5 av 5