STRAND KOMMUNE Møtebok SAKSGANG Saksnr. Utvalg Dato 073/11 Forvaltningsutvalget 08.09.2011 039/11 Kommunestyret 21.09.2011 Arkivkode Saksbehandler Arkivsak/j.post Kaibakken på Hans Erik Schultz 10/242 Tau 11/14480 PLAN 10-18: KLAGER PÅ REGULERINGSVEDTAK FOR KAIBAKKEN PÅ TAU. Forslag til vedtak: 1. Strand kommune tar klagen fra Bergtunvegen 2 Eiendom as til følge og endrer planen slik at område B1 reguleres til kombinert formål bolig/forretning/kontor med tilhørende bestemmelse som nevnt i saksutredningen. Boliger i område B1 skal også omfattes av rekkefølgekravet i bestemmelsenes 8. 2. Strand kommune tar klagene fra hhv Else Ingvaldsen og Randi Anita Helvig til følge og unntar deres eiendommer fra den nye reguleringsplan. Reguleringsplanen fra 1974 med senere endringer vil da fortsatt gjelde her. 3. Strand kommune tar ikke klagen fra Ina og Oliver Eckeberg til følge. Selv om høyden i B4 reduseres til under plan- og bygningslovens generelle maksimale mønehøyde på 9 m vil det likevel bli begrenset utsikt fra boligen til Eckeberg. 08.09.2011 FORVALTNINGSUTVALGET Behandling: Morten Næss, H fremmet forslag om å ta klagen fra Ina og Oliver Eckeberg til følge. Votering: Punkt 1 og 2 i rådmannen sin innstilling ble enstemmig vedtatt. Punkt 3 i innstillingen fra rådmannen fikk 5 stemmer og ble derved også vedtatt. Næss, Sørskår, Erland og Håland støttet forslaget fra Næss. FVA-073/11 VEDTAK: 1. Strand kommune tar klagen fra Bergtunvegen 2 Eiendom as til følge og endrer planen slik at område B1 reguleres til kombinert formål bolig/forretning/kontor med tilhørende bestemmelse som nevnt i saksutredningen. Boliger i område B1 skal også omfattes av rekkefølgekravet i bestemmelsenes 8.
2. Strand kommune tar klagene fra hhv Else Ingvaldsen og Randi Anita Helvig til følge og unntar deres eiendommer fra den nye reguleringsplan. Reguleringsplanen fra 1974 med senere endringer vil da fortsatt gjelde her. 3. Strand kommune tar ikke klagen fra Ina og Oliver Eckeberg til følge. Selv om høyden i B4 reduseres til under plan- og bygningslovens generelle maksimale mønehøyde på 9 m vil det likevel bli begrenset utsikt fra boligen til Eckeberg. 21.09.2011 KOMMUNESTYRET Behandling: Voteringstema: Innstillingen fra FVA. Ordføreren påpekte at voteringstema kun var punkt 1 og punkt 2 i innstillingen. Det ble ikke fremsatt avvikende forslag. Votering: Innstillingen fra FVA ble enstemmig vedtatt. KOM-039/11 VEDTAK: 1. Strand kommune tar klagen fra Bergtunvegen 2 Eiendom as til følge og endrer planen slik at område B1 reguleres til kombinert formål bolig/forretning/kontor med tilhørende bestemmelse som nevnt i saksutredningen. Boliger i område B1 skal også omfattes av rekkefølgekravet i bestemmelsenes 8. 2. Strand kommune tar klagene fra hhv Else Ingvaldsen og Randi Anita Helvig til følge og unntar deres eiendommer fra den nye reguleringsplan. Reguleringsplanen fra 1974 med senere endringer vil da fortsatt gjelde her. Jørpeland, 24.08.2011 Jon Ola Syrstad rådmann
Vedlegg Dok.dato Tittel 19.07.2011 Reguleringsplan godkjent av kommunestyret 15.06.11.pdf 19.08.2011 Klager.pdf 19.08.2011 Terrengsnitt fra As Ryfylke Trelast.pdf 19.08.2011 Tidligere reguleringsplaner.pdf 1. Sammendrag Kommunestyrets reguleringsvedtak for Kaibakken er påklaget av Bergtunvegen 2 Eiendom AS som eier gn 16/73 og 16/237, dvs område B1 i planen (det tidligere bankbygget). Klagen gjelder at eiendommen er regulert til forretnings- og kontorformål. Området kan ses som en naturlig forlengelse av det øvrige sentrumsområde på Tau hvor reguleringsplanen tillater boliger utenom i 1. etasjen. Rådmannen anbefaler at klagen derfor tas til følge og område B1 reguleres til kombinert formål bolig/forretning/kontor. Vedtaket er påklaget av hhv Else Ingvaldsen som eier gn 16/59 og Randi Anita Helvig som eier gn 16/32 og gn 16/354. Klagene gjelder vegen lengst vest i planområdet. Vedtaket er påklaget av Ina og Oliver Eckeberg som eier gn 16/55, dvs nabo til område B4 som har gn 16/60. Klagen gjelder regulert maksimalhøyde i område B4 som ønskes redusert med 4 m til kote 30. Rådmannen anbefaler at klagen til Bergtunvegen 2 Eiendom as tas til følge og det reguleres for kombinert formål bolig/forretning/kontor i område B1, at klagene til Ingvaldsen og Helvig tas til følge ved at deres eiendommer tas ut av planen og at klagen til Eckeberg ikke tas til følge. Endringene må forelegges kommunestyret for endelig godkjenning. 2. Fakta Område B1 Reguleringsplanen for området mellom Ryfylkevegen, Bergtunvegen og Vågedalsvegen var vedtatt av kommunestyret 15.06.11. Eiendommen til Bergtunvegen 2 Eiendom as (område B1) ble regulert til forretnings- og kontorformål. I forslaget, som var utarbeidet av Klepp Prosjektering as på vegne av Ryfylke Trelast Prosjekt as og Bergtunvegen 2 Eiendom as var eiendommen betegnet B1 og foreslått regulert til kombinert formål, bolig/forretning/kontor med tilhørende bestemmelse: Delfelt B1 kan nyttes til boliger og/eller forretning/kontor Forvaltningsutvalget vedtok 03.06.10 å legge forslaget til offentlig ettersyn. Kommunen hadde ingen merknader til foreslått arealbruk i B1. I sin uttalelse reagerte fylkeskommunen på arealbruken og formuleringen av bestemmelsen som oppfattedes som et enten eller av bolig og næringsvirksomhet, ikke en kombinasjon. Av ulike årsaker trakk ferdigbehandling av planen ut i tid. I forbindelse med sluttbehandling fikk kommunen forståelse av at Jadarhus Ryfylke, som eier B1, fortsatt ønsket å nytte eksisterende bygg til næringsvirksomhet, men i en e-post fra
Klepp Prosjektering 05.04.11 ble det meddelt at eier ønsket å nytte eiendommen til bolig, ikke næring. Dette ble videre gjentatt i en e-post etter saken var sendt til forvaltningsutvalget. Innstillingen til forvaltningsutvalget ble ikke endret og ved andre gangs behandling ble arealbruken i B1 begrenset til å omfatte forretning og kontor. Dette ble også vedtatt i kommunestyret mot 13 stemmer som ønsket også å regulere bolig i område B1. Vegen vest i planområdet Området har vært regulert siden 1953. I planen fra 1953 var Vågadalsvegen regulert på nordøstsiden av gn 16/32 og en ny veg var regulert sørvest for gn 16/59, en veg som aldri er opparbeidet. Ny reguleringsplan ble vedtatt i 1974. Vågadalsvegen ble opprettholdt i noe justert trasé, mens planlagt veg sør gn 16/59 ble fjernet. En ny avkjørsel fra Vågadalsvegen ble regulert på gn 16/161, gn 16/32 og gn 16/31. Et areal er senere fradelt gn 16/31 og sammenføyd med gn 16/59. Avkjørselen var åpenbart tenkt å betjene gn 16/59, gn 16/31, gn 16/156 og gn 16/60. Adkomstvegen fra Vågen til de to sistnevnte eiendommer var samtidig regulert til gangveg. I 1997 ble planen endret slik at avkjørselen ikke lenger berørte gn 16/161, men ble ført rett opp til Vågadalsvegen. Avkjørselen er opparbeidet som privat adkomst til gn 16/59 og inngår i denne eiendommen. Den er ikke videreført til gn 16/60 og gn 16/156. Til orientering vedlegges planen fra 1953 og planen fra 1974 og endringen fra 1997. Område B4 I planforslaget som var til offentlig ettersyn var maksimalhøyde i B4 satt til kote 36. under offentlig ettersyn protesterte Eckeberg på bestemmelsene for B4. De ønsket høyden redusert til kote 30 og at bestemmelsene for øvrig ble lik bestemmelsene i område B5, dvs med BYA= 30 %. Ved sluttbehandling av planen ble høyden i B4 redusert til kote 34, mens bestemmelsene ellers ble opprettholdt. 3. Lover, forskrifter, rundskriv Klage på reguleringsvedtak behandles etter Plan- og bygningslovens 1-9 og 12-12. 4. Gjeldende planer, retningslinjer og vedtak Reguleringsplan 10-18: Kaibakken, godkjent av kommunestyret 15.06.11. 5. Innkomne uttalelser Klage fra Bergtunvegen 2 Eiendom AS (gn 16/73). Klage fra Else Ingvaldsen (gn 16/59). Klage fra Randi Anita Helvig (gn 16/32 og 16/354). Klage fra Ina og Oliver Eckeberg (gn 16/55). 6. Alternative løsninger med konsekvenser Alt. 1: Klagen(e) tas til følge. Dette betyr at planen må endres og endringen må godkjennes av kommunestyret. Det vil ikke være nødvendig med nytt offentlig ettersyn da forslaget som var til offentlig ettersyn omfattet boligformål på eiendommen. Alt. 2: Klagen(e) tas ikke til følge og sendes da til fylkesmannen til endelig behandling. 7. Vurdering og konklusjon Område B1 Klager ønsker at B1 reguleres tilsvarende øvrige forretningseiendommer i Tau sentrum, til kombinasjon av bolig og næringsvirksomhet. I dag er hele området fra Torgerkrossen til Bergtunvegen regulert til et slikt kombinert formål, bolig/forretning/kontor. Klager finner det naturlig at også det B1 får en slik regulering da både dette område og arealene videre mot Torgerkrossen er senterområde, S1 i kommuneplanen.
I reguleringsplanen for Kaibakken har en fraveket kommuneplanen for et mindre område. Område B2 inngår i kommuneplanens senterområde, men er ved en nærmere vurdering funnet best egnet til bare boligformål, først og fremst på grunn av topografi og adkomstforhold. Område B1, som ligger på samme nivå som det øvrige senterområde på Tau og har god tilgjengelighet, bør etter rådmannens vurdering fortsatt primært reguleres for sentrumsfunksjoner. Med tanke på at hele det øvrige sentrumsområde på Tau nettopp har fått en ny, revidert reguleringsplan som i all hovedsak omfatter kombinert byggeområde med både forretningsvirksomhet og bolig er det er en viss logikk i at også denne eiendom får samme kombinerte byggeformål og ikke utelukkende reguleres for næringsvirksomhet. Rådmannen vil anbefale at klagen tas til følge og planen endres slik at område B1 reguleres til kombinert formål, bolig/forretning/kontor med den begrensning at boliger ikke tillates i underetasje og 1. etasje, da eksisterende bygg har inngang fra terreng til disse to plan. Bestemmelsenes 2 foreslås derfor endret til: 2. Delfelt B1, areal for boligbebyggelse/forretning/kontor Delfelt B1 kan nyttes til kombinert formål bolig/forretning/kontor. Boliger tillates ikke i underetasje og 1. etasje. Tillatt BYA er 50 %. Høyeste tak over gjennomsnitt planert terreng er 12 m, men max cote 30. Forutsatt god arkitektonisk løsning kan det tillates mindre oppbygg til for eksempel heishus og ventilasjonsanlegg over de oppgitte maksimalhøydene. For hver boenhet skal det vises minst 1,5 parkeringsplass. På parkeringsarealet kan det bygges 1 garasjeplass for hver bolig. Garasjer kan godkjennes inntil 2 m fra vegkant mot veg 1 dersom de planlegges parallelt med vegen. Hvis de planlegges med port mot vegen skal avstanden til vegkant være minst 5 m. Antall parkeringsplasser til forretning/kontor skal være minst 1 parkeringsplass pr. 50 m² BRA. Ved byggemelding for boliger på delfeltet skal det dokumenteres at hver bolig får minst 25 m² uteareal. Arealet kan fordeles på terrasser og felles oppholdsareal. Minst 150 m² av felles oppholdsareal skal være lekeplass. På tomta tillates det oppført trafo. I forbindelse med søknad om tillatelse til tiltak i området skal det foreligge støyberegninger for støy fra trafikk og industrivirksomhet. I tilfelle det er nødvendig med støyskjerming skal søknad omfatte nødvendige avbøtende tiltak for de enkelte eiendommer. Denne paragrafen er tilnærmet identisk med forslaget fra offentlig ettersyn bortsett fra presiseringen av formål og begrensning i plassering av boliger. Med mulighet for boliger i B1 bør rekkefølgekravet i bestemmelsenes også omfatte boliger i B1 og det anbefales at 8 endres til også å omfatte B1. Veg vest i planområdet Både gn 16/60 og gn 16/156 vil i ny reguleringsplan få regulert veg fra øst. Den omtalte avkjørsel vil således ikke være nødvendig for disse eiendommene. Heller ikke for gn 16/32, gn 16/354 eller gn 16/59 er den nødvendig da disse eiendommene alle grenser til Vågadalsvegen. Eiendommene til Else Ingvaldsen og Randi Anita Helvig er store, med lav utnyttelse og representer slik sett et fremtidig utbygginspotensial. Dagens reguleringsplan sikrer for så vidt regulert adkomst til eiendommene og grensen for den nye planen kan legges slik at dagens plan fortsatt gjelder for disse. Rådmannen vil derfor anbefale at
klagene tas til følge ved at plangrensen endres slik at eiendommene til Ingvaldstad og Helvig fortsatt inngår i planen fra 1974 med senere endringer. Når det gjelder henvendelsen 16.10.08 om steingardene rundt gn 16/32 og gn 16/59 har kommunen oppfattet det som en anmodning om at de ikke blir ødelagt ved eventuell utbygging. Verken i planen fra 1974 eller i den nye plan fra i år er det noe som tilsier at steingardene må fjernes. Når grunneierne selv ønsker å bevare de ser en ikke behov for å regulere de spesielt. Område B4 Klager ønsker at maksimumshøyden i område B4 reduseres fra kote 34 til kote 30 og at tomten ellers får samme bestemmelser som område B5 som omgir den på tre sider. Ut fra kart og tegninger har terrenget i nabogrensen mellom gn 16/55 og B4 en høyde på mellom ca kote 25 og 27, mens huset på gn 16/55 har en grunnmurshøyde på ca kote 30 og en mønehøyde på ca kote 37. Område B4 har en terrenghøyde på mellom ca kote 24 og 27. As Ryfylke Trelast har laget et terrengprofil gjennom gn 16/60 (område B4) og gn 16/55 (Eckeberg) på grunnlag av kart, fasadetegninger av huset på gn 16/55, foto og befaring. Det understrekes at høydeplasseringen av boligen på gn 16/55 ikke er innmålt, men er en cirkaplassering. Det vises at med maksimal byggehøyde på kote 34 som planen legger opp til vil en ikke komme særlig mye høyere enn plan- og bygningslovens generelle mønehøyde på 9 m over gjennomsnittlig planert terreng. Parkeringskjeller er da tenkt plassert helt under terreng i bakkant av tomten. Rådmannen vil bemerke at selv om en høyde på kote 34 vil fjerne utsikt mot sjøen/horisonten i en viss sektor fra bolighuset på gn 16/55, vil det ikke være unormalt i et boligområde hvor terrenget er relativt flatt. Å senke høyden til kote 30 vurderes ikke som naturlig i et slikt sentralt boligområde. Bebyggelsen kan da kun kunne oppføres med en høyde på ca 4 m over dagens terreng. Selv om kotehøyden kun senkes med 2-3 m vil det fortsatt ikke være fri sikt mot sjøen i en sektor fra første etasje i boligen på gn 16/55. En senking av totalhøyden vil i praksis medføre et plan mindre med bolig i B4, men det vil fortsatt være mulig med bolig i to plan over en parkeringsetasje. Skal det byges enda lavere vil det neppe være mulig å anlegge parkering i kjelleren. Konklusjon Rådmannen foreslår at klagene fra Bergtunvegen 2 as og Ingvaldsen og Helvig tas til følge og at planen endres på følgende punkter: 1. Reguleringsformålet for gn 16/73 endres til kombiinert formål, bolig/forretning/kontor med den begrensning at boliger ikke tillates i underetasje og 1. etasje, da eksisterende bygg har inngang fra terreng til disse to plan. Bestemmelsenes 2 foreslås endret som tidligere nevnt. 2. Planens omfang reduseres slik at tidligere reguleringsplan opprettholdes for gn 16/32, gn 16/354 og gn 16/59. Det forslås ikke å ta klagen fra Eckeberg til følge, klagen sendes derfor Fylkesmannen for avgjørelse. Endringene (punkt 1 og 2 i forslag til vedtak) må forelegges kommunestyret for endelig godkjenning.