LEIRFJORD KOMMUNE SAMLET SAKSFRAMSTILLING Gbnr 054/003 - Rekvisisjon av oppmålingsforretning Saksbehandler: Anette Ellingsen Arkivsak: 17/505-9 Arkivkode: GBNR 054/003 Klageadgang: Ja Saksnr.: Utvalg Møtedato 41/17 Plan- og næringsutvalget 21.08.2017 Gbnr 054/003 - Rekvisisjon av oppmålingsforretning Rådmannens innstilling: Med henvisning til Plan- og bygningsloven(pbl) 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra Pbl. 1-8 for omsøkte fradeling av to hyttetomter fra gbnr. 54/3. Behandling/vedtak i Plan- og næringsutvalget den 21.08.2017 sak 41/17 Behandling: Kay Rune foreslo følgende: Med henvisning til plan og bygningslovens(pbl) 19-2 innvilges søknad om dispensasjon fra Pbl 1-8 for omsøkte fradeling av to hyttetomter fra gbnr 54/3. Plan og næringsutvalget har gjennomført befaring og mener at hensynet bak bestemmelsene i Pbl ikke blir vesentlig tilsidesatt. - Hyttenes plassering i landskapet vil ikke hindre allmennhetens tilgang til strandsonen. - Tomtene får en plassering som passer fint inn i landskapet, og vil ikke beslaglegge vesentlig skogareal. - Det er kort vei til våningshuset på eiendommen og således vil ikke et hel berørt område bli tatt i bruk. Fordelene ved å gi dispensasjon vurderes klart større enn ulempene. Kay Rune sitt forslag ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Med henvisning til plan og bygningslovens(pbl) 19-2 innvilges søknad om dispensasjon fra Pbl 1-8 for omsøkte fradeling av to hyttetomter fra gbnr 54/3. Plan og næringsutvalget har gjennomført befaring og mener at hensynet bak bestemmelsene i Pbl ikke blir vesentlig tilsidesatt. - Hyttenes plassering i landskapet vil ikke hindre allmennhetens tilgang til strandsonen. - Tomtene får en plassering som passer fint inn i landskapet, og vil ikke beslaglegge vesentlig skogareal. Saksutredning:
Side 2 av 6 Saken omhandler søknad om å fradele to hyttetomter på 700m 2 og 1100m 2, fra gbnr.54/3. Tomtene ligger i Tømmervikremma, forbi Tømmervik og Pålsvika. Den største omsøkte tomta ligger nederst mot sjøen og grensen går ca. 15-35 m. fra sjølinja. Den minste tomta ligger oppfor den største tomta og grensen går ca. 40-55 m. fra sjølinja. Området er i Kommuneplanens arealdel regulert til KD1-område, planlagt kommunedelplanområde, og grenser tett inntil LNF-område. I kommunedelplanens arealdel 2003-2014 tekstdel står det: Det skal lages kommunedelplan for Leland innen 2005. Inntil kommunedelplan er vedtatt gjelder nåværende reguleringsplaner i området. Det er ingen reguleringsplaner i området. Sjøområdet som gbnr. 54/3 grenser mot er markert som område for særskilt bruk eller vern av sjø og vassdrag, herunder som fiske, ferdsels- og naturområde i Kommuneplanens arealdel. Plan- og bygningsloven Opprettelse av ny grunneiendom er å anse som et tiltak etter Plan- og bygningsloven 20-1m og omfattes av byggesaksbestemmelsene. Pbl. 1-8, 1.og 2.ledd sier følgende: I 100-metersbeltet langs sjøen og langs vassdrag skal det tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Andre tiltak etter 1-6 første ledd enn fasadeendringer kan ikke settes i verk nærmere sjøen enn 100 meter fra strandlinjen målt i horisontalplanet ved alminnelig høyvann. Dette er likevel ikke til hinder for fradeling ved innløsning av bebygd festetomt etter tomtefestelova. Tiltaket er i strid med Pbl. 1-8 og tiltakshaver er avhengig av at det innvilges dispensasjon fra denne bestemmelsen. Kommunens myndighet til å gi dispensasjon fra bestemmelser gitt i, eller i medhold av Planog bygningsloven er hjemlet i Pbl. 19-2. Pbl. 19-2. sier blant annet følgende: Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Statlige retningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen Statlige retningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen ble 25.mars 2011 fastsatt ved kgl.res. I disse retningslinjene er Leirfjord kommune plassert i kategorien Områder med mindre press på arealene. For det omsøkte tiltaket er følgende retningslinjer de mest relevante: Utbygging bør så langt som mulig lokaliseres til områder som er bebygd fra før, slik at utbyggingen skjer mest mulig konsentrert. Utbygging i urørte områder med spesielle
Side 3 av 6 friluftsinteresser, natur- og landskapskvaliteter eller kulturminneinteresser skal unngås. Det gjelder for eksempel utbygging i kyst- og fjordlandskaper med spesielle kvaliteter. Spørsmålet om bygging skal vurderes i forhold til andre allmenne interesser. Det bør ikke tillates utbygging i områder som har spesiell verdi i forbindelse med friluftsliv og allmenn ferdsel, naturkvaliteter, naturmangfold, kulturminner, kulturmiljøer og landskap. Forholdet til andre interesser, som for eksempel landbruk, fiske, oppdrett og reindrift må også vurderes. Der det tillates bygging, bør hensynet til andre interesser ivaretas best mulig. Alternative plasseringer bør vurderes og velges dersom det er mulig. Det bør også vurderes om tiltaket kan trekkes vekk fra sjøen. Tiltak som tillates må tilpasses omgivelsene best mulig. Vurderinger Lov om forvaltning av naturens mangfold (Naturmangfoldsloven) Miljødirektoratets naturbase er undersøkt og tomtene ligger i et område med viktig naturtype med bjørkeskog og høgstauder. Det er ingen registreringer i tilknytning til reindrift som berører de omsøkte tomtene. Iht. Naturmangfoldslovens 7 er søknaden vurdert etter lovens 8-12. Det er saksbehandlers vurdering at eksisterende kunnskapsgrunnlag er tilfredsstillende for å gjøre vedtak i saken. Det vurderes slik at tiltaket vil medføre minimal, om noen, risiko for skade på naturmangfoldet. Gjennomføring av omsøkt tiltak vil med andre ord ikke være i strid med bestemmelsene i Naturmangfoldsloven. Regionale fagmyndigheter Nordland fylkeskommune uttaler: Hvis kommunen her finner grunnlag for dispensasjon bes det om at det settes vilkår til dispensasjon som sikrer god landskapstilpasning, høy estetisk og arkitektonisk kvalitet og allmennhetens tilgang og ferdsel jf. Fylkesplanens arealpolitiske retningslinjer, kap.8.5 pkt.f. Utover dette kan vi ikke se at tiltaket vil være i strid med regional politikk slik dette blant annet er formulert i fylkesplanens arealpolitiske retningslinjer. Sametinget uttaler at de ikke har noen spesielle merknader til forslaget. Fylkesmannen i Nordland uttaler blant annet: Berggrunnen i området består av marmor, og det går fram av oversendelsen at tomtene ligger i et område med skog på høy bonitet, innmarksbeite og fulldyrka jord. Skogområdet er en del av et større område naturtypen bjørkeskog med høgstauder, klassifisert som viktig i naturbasen (naturbase-id BN00023148). I tillegg til at lokalisering av hytter her fremstår som mindre heldig i forhold til jordverninteressene, tilsier dette at området har botaniske verdier som kan gjøre det verdifullt i pedagogisk sammenheng og som friluftsområde / utfartsområde. Berggrunnen tilsier at det også kan være botaniske verdier knyttet til strandbergene i området.
Side 4 av 6 Formålet med bygge- og deleforbudet i strandsonen langs sjøen i 1-8 i PBL er, ifølge første ledd i bestemmelsen, å sikre at det her «tas særlig hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser». Ifølge 19-2 i loven kan dispensasjon ikke gis bl.a. dersom «hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt.». Videre skal fordelene, ifølge bestemmelsen, «være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering». Ut fra naturverdiene som fins her, og også fordi strandsonen i området er lite berørt av tidligere utbygging, kan vi vanskelig se at vilkårene som er gitt i 19-2 er oppfylt. Om ikke disse er oppfylt, har kommunen ikke grunnlag for å gi dispensasjon som omsøkt. Som påpekt i saksframstillingen skal utbygging i strandsonen, i henhold til pkt 7.2 i «Statlige planretningslinjer for forvaltning av strandsonen langs sjøen», så langt som mulig, «lokaliseres til områder som er bebygd fra før, slik at utbyggingen skjer mest mulig konsentrert.» Følgende går videre bl.a. fram (som påpekt i oversendelsen fra dere): «Spørsmålet om bygging skal vurderes i forhold til andre allmenne interesser. Det bør ikke tillates utbygging i områder som har spesiell verdi i forbindelse med friluftsliv og allmenn ferdsel, naturkvaliteter, naturmangfold, kulturminner, kulturmiljøer og landskap. Forholdet til andre interesser, som for eksempel landbruk, fiske, oppdrett og reindrift må også vurderes. Der det tillates bygging, bør hensynet til andre interesser ivaretas best mulig. Alternative plasseringer bør vurderes og velges dersom det er mulig. Det bør også vurderes om tiltaket kan trekkes vekk fra sjøen. Tiltak som tillates må tilpasses omgivelsene best mulig.» Det er åpenbart at fritidsbebyggelse er tiltak der alternative plasseringer bør kunne vurderes og velges. Lokalisering av tiltak i strandsonen langs sjøen skal fortrinnsvis bygge på avklaring på kommuneplannivå, jf. at planretningslinjene for denne delen av landet åpner for at kommunene kan «inkludere 100-metersbeltet langs sjøen i sine helhetlige utviklingsstrategier». Som det går fram innebærer dette at «kommunene kan vedta planer som innebærer utbygging til ulike formål også i 100-metersbeltet». Vi frarår etter dette at kommunen gir dispensasjon som omsøkt. Det er ellers ikke innkommet uttalelser fra andre regionale fagmyndigheter. Kommuneplanens arealdel I følge Kommuneplanens arealdel skal nåværende reguleringsplaner gjelde i området definert som KD1, frem til kommunedelplan Leland er vedtatt. Det er ikke vedtatt noen reguleringsplaner for området rundt Tømmervikremma hvor de omsøkte tomtene ligger. Dermed er det ikke definert i kommuneplanens arealdel, eller i annen vedtatt plan, hvorvidt det er tillatt med fritidsbebyggelse i området. Området grenser til LNF-område hvor kommunen kun tillater bygging som har direkte tilknytning til jord- og skogbruk, reindrift, utmarksnæring, fiske som ledd i stedbunden næring og annen stedbunden næring.
Side 5 av 6 I bestemmelsene for LNF-2 områder står det at fritidsbebyggelse bare vil tillates når det foreligger reguleringsplan og at bebyggelse ikke skal oppføres nærmere enn 100 meter fra vassdrag og sjø. I bestemmelsene for LNF-3, områder hvor det vil kunne bli gitt tillatelse til spedt fritidsbebyggelse, står det at vilkårene for å tillate bygging er de samme kriterier som i LNF2- områder, men det er ikke ønskelig med hytter eller hyttefelt inne blant vanlig boligbebyggelse. I henhold til kommuneplanens arealdel er det uavklart hvilke retningslinjer i for bebyggelse som gjelder for området hvor de omsøkte tomtene ligger. Fylkesmannen i Nordland sier blant annet i sin uttalelse: Lokalisering av tiltak i strandsonen langs sjøen skal fortrinnsvis bygge på avklaring på kommuneplannivå, jf. at planretningslinjene for denne delen av landet åpner for at kommunene kan «inkludere 100-metersbeltet langs sjøen i sine helhetlige utviklingsstrategier». Som det går fram innebærer dette at «kommunene kan vedta planer som innebærer utbygging til ulike formål også i 100-metersbeltet». Det er behov for å få en kommunedelplan for Leland(KD1) og å få oppdatert kommuneplanens arealdel for å få en oppdatert og mer detaljert avklaring av områder for spredt bygging av boliger og fritidshus/hytter. Dette før det fradeles nye tomter til fritidsformål. Hensynene bak bestemmelsene i Plan- og bygningsloven Hensynene bak å nedsette en byggegrense fra sjø er å ta hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og sikre allmenhetens interesser og tilgang til disse jf. Pbl 1-8. I følge søker er det ikke naturlig med friluftsferdsel over de planlagte hyttetomtene fordi de ligger inntil et bratt fjellparti som er dårlig egnet for ferdsel til fots. I følge Fylkesmannen i Nordland har området botaniske verdier som kan gjøre det verdifullt i pedagogisk sammenheng og som friluftsområde/utfartsområde. Videre sier Fylkesmannen at berggrunnen tilsier at det også kan være botaniske verdier knyttet til strandbergene i området. Jf. uttalelse fra Fylkesmannen i Nordland så vil det ut fra naturverdiene som fins her, og fordi strandsonen i området er lite og spredt bebygd fra før, være grunnlag for å hevde at lovens forutsetninger for å kunne gi dispensasjon ikke oppfylles, og følgelig kan ikke dispensasjon innvilges. Det fremstår ikke som at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Konklusjon Lovens forutsetninger for å kunne innvilge dispensasjon anses ikke som oppfylte. Søknad må derfor avslås. Vedlegg: Sakens dokumenter
Side 6 av 6