Ullensvang herad Sakspapir SAKSGANG Styre, utval, del. vedtaksmynde. Møtedato Saksnr Plan- og ressursutval 05.09.2017 69/2017 Heradsstyret 25.09.2017 79/2017 Saksansv.: Tveit, Randi Karin Arkiv: ST/PL namn - Lofthus camping, N - 504, GBNR - 71/71 Objekt: J.post id. 17/6660 Arkivsaknr 14/1018-46 Reguleringsplan for Lofthus Camping - PlanID: 12312014007 Endeleg vedtak Vedlegg: Dato Tittel Dok.nr 19.04.2016 Uttale - høyring og offentleg ettersyn- 206113 reguleringsplan for Lofthus Camping - gnr. 71 bnr. 71 i Ullensvang herad 04.05.2016 Ullensvang - Gnr 71 Bnr 71-207227 Detaljreguleringsplan for Lofthus Camping - Offentleg ettersyn.pdf 29.05.2017 Løyve til avgrensa campingdrift innafor 229907 omsynssone H730, automatisk freda kulturminne id.214835 jf. kulturminnelova 8 fjerde ledddetaljreguleringsplan for Lofthus camping, Ullensvang herad 29.06.2017 02 - Omega Areal - Planskildring - v3-231774 29.06.2017 30.06.2017 01 - Omega Areal - Føresegner - v4-231775 29.06.2017 29.06.2017 901 Reguleringsplan rev 29.06.2017 231776 12.11.2015 04 - Omega Areal - Naturmangfaldlova - v1 21.01.2016 03 - Omega Areal - ROS analyse - v2-15.01.2016.pdf 195759 199438 Endeleg vedtak i:
Heradstyret. Aktuelle lover, forskrifter, avtalar m.m.: Plan- og bygningslova 12-12. Saksutgreiing: Saka gjeld 2. gangs handsaming av framlegg til detaljreguleringsplan for Lofthus camping med planid: 12312014007 til endeleg vedtak. Saksgang: Oppstartsmøte med kommunen 28.10.2014 Varsla oppstart i november 2014, med uttalefrist 03.12.2014. Plan- og ressursutvalet gav i sak 57/2015 dispensasjon frå kommuneplanen sine føresegner i samband med oppføring av 5 campinghytter. 1. gangsbehandling i PRU 15.03.2015 i sak 20/2016. Reguleringsplanen var ute til offentleg ettersyn frå 08.04.2016 til 20.05.2016. Hordaland fylkeskommune fekk utsatt frist til 15.09.2016. Plandokumenta består av: Planskildring med omtale av bakgrunn, formål, tilhøve til overordna planar, innhaldet i planen og konsekvensar. Plankart og føresegner som er dei juridisk bindande delane av ein arealplan. Øvrige vedlegg til informasjon: - ROS analyse - Vurderingar etter naturmangfaldlova - Merknader frå offentleg ettersyn Omega areal er planleggjar og fremjar planforslag på vegne av grunneigar og tiltakshavar Dag Helleland. Planområdet består i hovudsak av eigedom 71/71, og er like under 15 da. Føremålet med planarbeidet Føremålet med planarbeidet er å leggje til rette for vidare drift og utvikling av campingplassen. Planstatus Området er i kommuneplanen avsett til landbruk, natur og friluftsområde (LNF) der FT1 Helleland, Lofthus Camping har føresegner som opnar for fritids- og turistføremål. Det er krav om reguleringsplan dersom det skal gjerast endringar som er søknadspliktige. Det er ikkje krav om konsekvensutgreiing, då reguleringsplanen er i samsvar med overordna plan (kommuneplanen). Innhald i planen: Planområdet ligg ca. 1 km nord for Ullensvang Hotell, og ca. 8 km sør for Kinsarvik. Området vert i dag nytta til campingplass med 25 utleigehytter og omlag 80 oppstillingsplassar for vogn, bubil og telt. Campingplassen er tilknytt resepsjon og fasilitetar med dusj, vaskemaskin, WC, tømmestasjon for kjemisk WC og leikeplass. Arealbruksføremål i planen er:
Bygningar og anlegg (Pbl 12-5 nr. 1) Sum (m2) Utleigehytter, BFT Område for bygging av utleigehytter. 4 470 Campingplass, BC Område for langtids- og korttidsutleige av 6 650 campingplass. Leikeplass, BLK Felles område for leik. 170 Reiselivsanlegg komb. med tenesteyting, BAA Område for tenestebygningar/ fasilitetar. 610 Øvrige kommunaltekn. anlegg, BKT Område for renovasjon. 40 Samferdsle og teknisk infrastruktur (Pbl 12-5 nr. 2) Sum (m2) Veg, SV Felles vegar innafor området. 1 690 Annan veggrunn, grøntareal, SVG Areal for drift- og vedlikehald av vegen. 150 Grøntstruktur (Pbl 12-5 nr. 3) Grøntstruktur, G Område for beplanting av tre for skjerming av parkeringsplass og areal for opphald. Sum (m2) Total sum 14 510 730 Frisikt, H140 Bevaring kulturmiljø, H570 Bandlegging etter lov om kulturminne, H730 Omsynssoner (PBL 12-6) Område for fri sikt over 0,5 m over vegbanen. Omsynssone rundt automatisk freda kulturminne. Område med automatisk freda kulturminne. Plankart:
Planen opnar for utviding av campingplassen mot sørvest med 5 nye utleigehytter. I nordvest er det fleire utleigehytter av lågare standard enn hyttene elles. Det er difor ynskjeleg å opne for riving av desse, og bygging av nye hytter. Kulturminne: Det er føretatt arkeologiske registreringar i planområdet 14.04.2015 og 05.-07.10.2015. I området for etablering av nye utleigehytter er det ikkje gjort funn. Det er derimot gjort funn av automatisk freda kulturminner i større område som i dag er i bruk til campingplass. Det er registrert ei mogleg flatmarksgrav, to kolgroper og ein eldstad. Dette området er automatisk freda etter kulturminnelova. I den sørlege delen av campingplassen var det påvist ein eldstad. Økonomiske konsekvensar: Planarbeidet er avgjerande for vidare utvikling av campingplassen, som no ønskjer å utvida og oppgradera fasilitetane. Dette er positivt for næringsutviklinga i heradet. For sakshandsaming av private planframlegg gjeld heradet sitt gebyrregulativ, punkt 3.2. Administrative konsekvensar: Ingen særskilte. Miljømessige konsekvensar: Tomtearealet er sett av til fritids- og turistføremål, og arealbruken vert soleis ikkje særleg
endra. Det er lagt opp til færre, men større, utleigehytter. Fram til endringa er gjennomført, er det venta ein liten auke i trafikk, noko meir støy og fleire bilar. Det er gjort funn av automatisk freda kulturminner i eit området som i dag som campingplass, og dette er automatisk freda etter kulturminnelova. Planframlegget er vurdert i forhold til naturmangfaldslova, viser til vedlegg for nærmare vurderingar etter 8-12. Det er ingen funn i relevante kartdatabasar, og kunnskapsgrunnlaget vert vurdert som tilfredstillande for planområdet. Vurdering: Vurdering av innspel: 1. Statens vegvesen Vegvesenet har merknadar og krav om retting av kart og føresegn. I planen er det regulert inn grøntstruktur på areal mot fylkesvegen det er også i føresegnene, jf. pkt. 5.1, sett krav på Vegvesenet/fylket sin eigedom som vi ikkje kan godta. Vanlegvis vert dette regulert til anna veggrunn. Jf. PBL 12.5 pkt. 2. Langs riks- og fylkesveg skal eit belte i 3 meters breidde, på begge sider av vegen, regulerast til anna veggrunn. Langs gang- og sykkelveg skal dette beltet vere 1,5 meter. Statens vegvesen treng dette arealet til drift og vedlikehald av vegen. Skråningsutslag og støttemurar skal regulerast til anna veggrunn. Kommentar frå planleggjar: Plankartet og føresegnene er retta opp i samsvar med uttale frå vegvesenet. Kommentar frå rådmannen: Statens vegvesen sine merknader er tatt til fylgje. 2. Fylkesmannen i Hordaland Fylkesmannen legg vekt på rettleiing og planfaglege merknader. Ein kan til dømes fastsetje maks tal på utleigehytter, gjere illustrasjonsplanen juridisk bindande, krevje illustrasjonar av utleigehytter sett frå sjø, stille krav om at vindauge ikkje skal overstige x % av hovudplanet sitt bruksareal, m.v. Framlegg til reguleringsplan syner ikkje kor mange biloppstillingsplassar for bubilar eller kor mange telt som det maksimalt er kapasitet til på campingplassen. Dette er opplysningar som burde vore lagt til grunn vurdering av omfang og behov for grønstruktur og leikeareal (og i nokon grad av tryggleiksomsyn). Arealføremål BC3 eller BC5 er område som t.d. kan vurderast til leike- eller opphaldsareal. Dagens utleigehytter i BFT1 skal rivast. Bygg som er føreset fjerna skal regulerast med stipla omriss og diagonal (sosikode 1215), jf. Nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og digitalt planregister. Kommentar frå planleggjar:
Kommentar frå rådmannen: Fylkesmannen sine merknadar er tatt til fylgje ved at plankartet er oppdatert med kryss over hytter som er føresett fjerna. Føresegnene er justert med eit maksimum tal på hytter for dei ulike felta. Rådmannen er elles samd i planleggjar sin kommentar. 3. Hordaland fylkeskommune Hordaland fylkeskommune fekk utsatt frist til 01.09.2016 for handsaming av dispensasjonsøknaden til Riksantikvaren. I brev datert 12.09.2016 finn Hordaland fylkeskommune at reguleringsplanen for Lofthus camping kan godkjennast, under føresetnad av at det gjennomførast arkeologisk utgraving av det automatisk freda kulturminne, før tiltak etter planen kan realiserast. Ullensvang herad ba Hordaland fylkeskommune i brev datert den 25.01.2017 om å vurdera reguleringsplanen for Lofthus Camping på nytt med omsyn til kulturminne. Hordaland fylkeskommune har i brev datert 19.05.17 gjeve løyve til avgrensa campingdrift innanfor omsynsone H730, utan vilkår om utgraving. På vilkår av at teksten nedanfor vert innarbeid i reguleringsføresegnene. Kommentar frå planleggjar: Nye føresegner er drøfta med vår oppdragsgjevar, Lofthus Camping, og endringane i føresegnene kan aksepterast. Det er viktig for vår oppdragsgjevar å få planen endeleg
vedteken så snart som mogleg. Med føresegner som føreslått, så kan ihvertfall området nyttast til telt utan at Lofthus camping må ta kostnadar med utgraving. Kommentar frå rådmannen: Hordaland fylkeskommunen (HFK) gav i brev datert 19.05.2017 løyve til avgrensa campingdrift utan vilkår om utgraving. Innanfor omsynsona er det berre tillat med enkle telt utan teltvogn, med vilkår om open grasarmering på bakken over kulturminneområdet. Det kan ikkje gjerast inngrep i grunnen utover teltpluggar og parkering kan ikkje skje innanfor området. Føresegnene er justert i samsvar med HFK si fråsegn. Endringar av planen etter offentleg ettersyn: Føresegnene er justert i samsvar med Hordaland fylkeskommune si fråsegn. Føresegnene er oppdatert med tal på maksimum antal hytter for dei ulike felta, jf. punkt 3.1.3. Innafor område BFT1 kan det byggjast inntil 7 utleigehytter og i BFT2 kan det byggjast inntil 5 utleigehytter med maksimal storleik på 80 m2 BYA. Innafor område BFT3 kan det byggjast inntil 5 utleigehytter med maksimal storleik på 50 m2. Plankartet er oppdatert med stipla linje og kryss over hytter som er føresett fjerna, jf. fylkesmannen si fråsegn. Konklusjon: Det ligg føre eit grundig planmateriale og dokumentasjon gjennom ROS analyse og vurderingar etter naturmangfaldslova. Ved offentleg ettersyn og høyring var ein særs spent på tilbakemeldingar ifrå Hordaland fylkeskommune, Statens vegvesen og Fylkesmannen. Det var særskilt tema som trafikksikkerhet, kulturminner og landskapsomsyn som var hovedutfordringane i planframlegget. Etter høyringa er innspela, som kom inn under offentleg ettersyn, innarbeid i planforslaget. Den eksisterande avkjøringa i nord skal stengjast fysisk med bom eller liknande, men etter avtale med Statens vegvesen vil det vere høve for å mellombels opne innkjøringa ved slamtømming og avfallshenting med større lastebilar. Hordaland fylkeskommune (HFK) har gjeve løyve til avgrensa campingdrift innanfor omsynsone 730 utan vilkår om utgraving av kulturminne. Vilkåra til HFK er innarbeidd i planforslaget. Dersom fylkeskommunen sine krav ikkje vert fylgt er dette grunnlag for motsegn frå kulturminnemynde. Rådmannen tilrår at detalreguleringsplan for Lofthus camping vert godkjent. Rådmannen sitt framlegg: Ullensvang heradsstyre vedtek med heimel i plan- og bygningslova 12-12, detaljreguleringsplan for Lofthus camping, planid 12312014007. 05.09.2017 Plan- og ressursutval Røysting: Rådmannen sitt framlegg vart samrøystes tilrådd. pru- 69/2017 Vedtak: Tilråding: Ullensvang heradsstyre vedtek med heimel i plan- og bygningslova 12-12, detaljreguleringsplan for Lofthus camping, planid 12312014007.
25.09.2017 Heradsstyret Røysting: Rådmannen sitt framlegg vart samrøystes vedteke med 20 røyster. HST- 79/2017 Vedtak: Ullensvang heradsstyre vedtek med heimel i plan- og bygningslova 12-12, detaljreguleringsplan for Lofthus camping, planid 12312014007.