RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak KRITT ARKITEKTER AS Postboks 6796 St Olavs Plass 0130 OSLO Melding om vedtak Att: Oddvar Johansen Vår ref: Deres ref: Arkiv: L12 Dato: 2013/1888 /HRO Løpenr.: 14599/2017 28.08.2017 Offentlig ettersyn: Detaljreguleringsplan Caspersensvei 81 gnr. 14 bnr. 349 Tiltakshaver: Caspersensvei 81 a Plankonsulent: Kritt arkitekter AS Det underrettes herved om at Miljø og teknisk komité i møte 23.08.17 har fattet følgende vedtak i sak 41/17: «Miljø- og teknisk komité viser til saksutredningen og legger planforslag for Caspersensvei 81 ut til offentlig ettersyn i medhold av 12-10 i plan- og bygningsloven. Følgende må rettes opp i plankart og bestemmelser før planen legges ut til høring: Plankart 1. Formålet Annet uteoppholdsareal tas ut av tegnforklaringen 2. Formålet Grøntstruktur naturområde tas inn i tegnforklaringen 3. Plankart må være i målestokk 1:1000 Planbestemmelser 1. 5.5 får tilleggsavsnitt: Innenfor frisiktsonen skal terrenget planeres slik at dette ikke på noe sted blir høyere enn 0,5 m over tilstøtende veiers nivå. Beplantningen på egen eiendom (ikke hekk eller trær) tillates hvis denne ikke er høyere enn 0,5 m over tilstøtende veiers nivå. 2. 8.3 endres til: Vann- og avløpsplan med overordnet plan for håndtering av overvann, skal godkjennes av Risør kommune før det gis rammetillatelse for boliger. 3 4.6 får følgende tillegg: Detaljutforming skal gjøres i samråd med Risør og Tvedestrand Avfallsselskap (RTA). Planen legges ut til offentlig ettersyn i minimum seks uker. Besøksadresse: Postadresse: Dir.tlf.: 37 14 96 13 Org.nr.: 964 977 402 MVA Furumoveien 1 Postboks 158 Tlf.: 37 14 96 00 Bankkonto: 2801.22.04665 4950 RISØR 4952 Risør Fax.: E-post: postmottak@risor.kommune.no www.risor.kommune.no
Side 2 av 8 Det må sendes inn sosi-fil av høringskartet for utlegging i kommunens planbase.» Saken har vært behandlet som vist på vedlagte saksframlegg. Eventuelle henvendelser kan rettes til: Heidi Rødven Med vennlig hilsen Heidi Rødven enhetsleder, Enhet for plan- og byggesak Dokumentet er godkjent elektronisk og har derfor ingen signatur. Kopi: AUST-AGDER FYLKESKOMMUNE Postboks 788 Stoa 4809 ARENDAL STATENS VEGVESEN Postboks 8142 Dep 0033 OSLO RISØR KOMMUNE v/rådet for mennesker Postboks 158 4952 RISØR med nedsatt funksjonsevne RISØR KOMMUNE v/eldrerådet Postboks 158 4952 RISØR ØSTRE AGDER BRANNVESEN Postboks 123 4891 GRIMSTAD FYLKESMANNEN I AUST- OG VEST- Postboks 788 Stoa 4809 ARENDAL AGDER RISØR TVEDESTRAND REGIONENS AVFALLSSELSKAP RTA AS Hestemyrveien 21 4950 RISØR CASPERSENSVEI 81 AS Gamle Drammensvei 48B 1369 STABEKK
Side 3 av 8 RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2013/1888-18 Arkiv: L12 Saksbeh: Heidi Rødven Dato: 10.08.2017 Offentlig ettersyn: Detaljreguleringsplan Caspersensvei 81 gnr. 14 bnr. 349 Tiltakshaver: Caspersensvei 81 a Plankonsulent: Kritt arkitekter AS Utv.saksnr Utvalg Møtedato 41/17 Miljø- og teknisk komité 23.08.2017 Saksprotokoll i Miljø- og teknisk komité - 23.08.2017 Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Miljø- og teknisk komité viser til saksutredningen og legger planforslag for Caspersensvei 81 ut til offentlig ettersyn i medhold av 12-10 i plan- og bygningsloven. Følgende må rettes opp i plankart og bestemmelser før planen legges ut til høring: Plankart 1. Formålet Annet uteoppholdsareal tas ut av tegnforklaringen 2. Formålet Grøntstruktur naturområde tas inn i tegnforklaringen 3. Plankart må være i målestokk 1:1000 Planbestemmelser 1. 5.5 får tilleggsavsnitt: Innenfor frisiktsonen skal terrenget planeres slik at dette ikke på noe sted blir høyere enn 0,5 m over tilstøtende veiers nivå. Beplantningen på egen eiendom (ikke hekk eller trær) tillates hvis denne ikke er høyere enn 0,5 m over tilstøtende veiers nivå. 2. 8.3 endres til: Vann- og avløpsplan med overordnet plan for håndtering av overvann, skal godkjennes av Risør kommune før det gis rammetillatelse for boliger. 3 4.6 får følgende tillegg: Detaljutforming skal gjøres i samråd med Risør og Tvedestrand Avfallsselskap (RTA). Planen legges ut til offentlig ettersyn i minimum seks uker. Det må sendes inn sosi-fil av høringskartet for utlegging i kommunens planbase.
Side 4 av 8 Rådmannens innstilling: Miljø- og teknisk komité viser til saksutredningen og legger planforslag for Caspersensvei 81 ut til offentlig ettersyn i medhold av 12-10 i plan- og bygningsloven. Følgende må rettes opp i plankart og bestemmelser før planen legges ut til høring: Plankart 1. Formålet Annet uteoppholdsareal tas ut av tegnforklaringen 2. Formålet Grøntstruktur naturområde tas inn i tegnforklaringen 3. Plankart må være i målestokk 1:1000 Planbestemmelser 1. 5.5 får tilleggsavsnitt: Innenfor frisiktsonen skal terrenget planeres slik at dette ikke på noe sted blir høyere enn 0,5 m over tilstøtende veiers nivå. Beplantningen på egen eiendom (ikke hekk eller trær) tillates hvis denne ikke er høyere enn 0,5 m over tilstøtende veiers nivå. 2. 8.3 endres til: Vann- og avløpsplan med overordnet plan for håndtering av overvann, skal godkjennes av Risør kommune før det gis rammetillatelse for boliger. 3 4.6 får følgende tillegg: Detaljutforming skal gjøres i samråd med Risør og Tvedestrand Avfallsselskap (RTA). Planen legges ut til offentlig ettersyn i minimum seks uker. Det må sendes inn sosi-fil av høringskartet for utlegging i kommunens planbase.
Side 5 av 8 Vedlegg: 1 Planbeskrivelse Caspersensvei 81 2 Reguleringsestemmelser Caspersens vei 81 3 Caspersensvei 81 - Avkjørselplan 4 Caspersensvei 81 - Illustrasjonsplan 5 Caspersensvei 81 - Reguleringsplan 6 Caspersensvei 81 - snitt A og B 7 Caspersensvei 81 - snitt C og D Kort resymé Planarbeidet for området har pågått i flere år og det ble meldt om oppstart allerede i 2014. Etter dette har forslagsstiller latt arbeidet i bero før det nå er sendt inn planforslag i juli 2017. Risør kommune er fremdeler eier av området, men det er inngått en opsjonsavtale om overdragelse til Caspersens vei 81 AS. Planen viser et område for frittliggende og kjedet, konsentrert boligbebyggelse samt leiligheter. I planbeskrivelsen angis et omtrentlig antall på 40 boenheter, men dette er ikke et endelig tall. Utnyttelsesgraden i området, størrelsen på enhetene og tilgjengelige parkeringsplasser vil avgjøre det endelige antallet. Boligene vil være for alle, selv om området er plassert nær Sørlandet Helsepark og dermed vil være særlig attraktivt for kjøpere som ønsker kort avstand til treningssenter, basseng, kafé og diverse helsetilbud her. Miljø og teknisk komité skal ta stilling til om planen skal legges ut til høring eller ikke, evt. på vilkår. Rådmannen innstiller på at planen kan legges ut til høring på vilkår av mindre endringer i kart og bestemmelser. Saksopplysninger Kommuneplanen viser at området kan bebygges med boliger, men at det må utarbeides en detaljreguleringsplan først. Tiltaket er dermed i samsvar med kommuneplanen. I konsekvensutredningen for området som ble gjennomført da kommuneplanen ble laget, er det oppgitt at det er registrert kulturminner vest for Sørlandet Helsepark som bør undersøkes nærmere og at det går en sti gjennom området som bør bevares. For øvrig var konklusjonen positiv på de øvrige kriteriene. Fordi planen er i samsvar med kommuneplanen, er det ikke stilt krav til planprogram eller konsekvensutredning. Det ble meldt om oppstart av arbeidet i august/september 2014. Det kom inn syv innspill. Disse er sitert i planbeskrivelsen og siteres derfor ikke her. Hensikten med planen er å legge til rette for utbygging av boliger med tilhørende infrastruktur og fasiliteter i et sentralt, men hittil ubebygget område. Området ligger innenfor Sørlandet Helsepark som er et stort bygg under rehabilitering hvor man ønsker å samle ulike behandlingstilbud. I dag holder ambulansetjenesten til her samt et treningssenter og noen tilbydere av ulike helsetjenester. Det er relativt kort vei til skole og butikk og det er tilgjengelig kollektivtrafikk ved fylkesveien som passerer området. På motsatt side av veien ligger etablerte boligfelt i Gåseveien og Haresvingen.
Side 6 av 8 Det planlegges for ca. 40 boenheter og boligene vil være frittliggende, kjedet og/eller leiligheter. Terrenget er til dels sterkt skrånende og noen av boligene vil derfor få underetasjer. Maks høyde vil bli 9,5 m til gjennomsnittlig terreng. Materialbruk vil være tre, tegl, naturstein og glass. Det er allerede oppført to boliger i område B3 som er bygd for å teste ut velferdsteknologi. Grad av utnytting vil variere fra 30 til 50 % og det er krav til 1 til 1 ½ parkeringsplass avhengig av størrelse på boligen. Boligfeltet på motsatt side av fylkesveien, det vil si boligene i Gåseveien, ligger i god avstand og mye høyere i terrenget, se vedlagte snitt. Internt i feltet vil også boligene stort sett ligge høyere i terrenget enn boligene nedenfor. Infrastrukturen i området skal være privat og avkjøring blir som i dag, inn til Sørlandet Helsepark. Det er egne bestemmelser knyttet til håndtering av overvann, noe som er svært viktig med tanke på at klimaet er under endring og regnskyll ser ut til å være kraftigere og hyppigere enn tidligere. Det er imidlertid god avstand mellom feltet og nedenforliggende bebyggelse. Det reguleres inn to lekeplasser i feltet og begge vil være solrike og tilgjengelige. Det reguleres også inn egne områder for renovasjonsanlegg. Risiko- og sårbarhetsanalysen viser ingen store konflikter. Det er først og fremst nærheten til høyspentlinja nord i området som vil kunne medføre størst konflikt, da med tanke på strålingsfare. Imidlertid planlegges det med 40 m avstand fra linja til nærmeste bolig fordi det tas høyde for at 66kV-linja i framtida kan bli forsterket til 132 kv. Naturmangfoldloven I henhold til 8-12 i naturmangfoldloven skal offentlige beslutninger som berører naturmangfoldet bygge på vitenskapelig kunnskap, det skal tas sikte på å unngå mulig vesentlig skade på naturmangfoldet gjennom føre-var-prinsippet, tiltak skal vurderes opp i mot en samlet belastning på økosystemet, kostnader skal bæres av tiltakshaver og det skal benyttes miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder. Økonomi Planen gir ingen direkte inntekter til kommunen utover saksbehandlingsgebyr. En utbygging av et nytt boligfelt kan gir derimot skatteinntekter fra nye innbyggere på sikt. Kommuneplan Kommunens hovedmål er Vi skal vokse og et nytt boligfelt er svært positivt i så henseende. Boligene som skal bygges her, vil kanskje særlig bli attraktive for mennesker som ønsker å bo nær Sørlandet Helsepark med de tilbudene som gis der, men vil også være attraktivt for andre. Området har flott utsikt mot Sørfjorden og gode solforhold, særlig kveldssol. Det er gangavstand til skole, barnehage og butikk og det er tilgang til kollektivtrafikk ved fylkesveien. Alle boligene skal ha hovedetasje som tilfredsstiller kravene til tilgjengelig boenhet og har tilgang til tilgjengelige arealer. De vil derfor kunne brukes av mange. Feltet vil dermed kunne bli attraktivt og tiltrekke seg nye innbyggere. Folkehelse og levekår Området ligger nært Sørlandet helsepark med enkel tilgang til helsetjenester. I tillegg er det kort avstand til sti-nettet som er tilgjengelig fra Harestien på motsatt side av fylkesveien. Det er gang-
Side 7 av 8 og sykkelavstand til butikken og fortau hele veien. Selve planområdet vil få tilgjengelige utearealer og to lekeplasser. Det er dermed gode muligheter til å være i aktivitet i dagliglivet. Levekår anses lite relevant, men dersom det bygges boliger av variert størrelse vil også prisnivå kunne variere og være aktuelt for flere grupper av kjøpere. Klima og miljø I et klimaperspektiv vil bygging av nye boliger kreve ressurser og dette påvirker klima og miljø i ulik grad, avhengig av hvordan man bygger og hva man bygger av. Det er få kjente naturverdier i området, det er ingen registreringer i Naturbasen hos Miljødirektoratet. Vegetasjonen består at relativt tett blandingsskog og må betegnes som vanlig for området. De hensyn naturmangfoldloven skal ivareta, anses vurdert og er funnet til ikke å være relevante. Næringsperspektiv Dersom utbygging skjer med lokale entreprenører og håndverkere, vil det ha positive ringvirkninger for Risør-samfunnet. Uansett vil et nytt boligfelt som tiltrekker seg nye innbyggere ha positive effekter også på næringslivet i kommunen. Vurderinger Planforslaget innebærer ingen store konsekvenser for nærområdet og er i samsvar med kommuneplanens formål. Innspillene i oppstartsfasen er kommentert av plankonsulenten og rådmannen har ingen vesentlige tillegg til dette. Når det gjelder de to punktene fra konsekvensutredningen i kommuneplanen om sti og kulturminner, så anser vi at muligheten for å gå videre på stien ut av planområdet i nordøstlig retning, er til stede. Internt i området vil veiene erstatte stien. Videre har Aust-Agder fylkeskommune klarert området med tanke på kulturminner og det er ikke gjort noen funn. Ved gjennomgang av plankart og bestemmelser er det oppdaget noen mindre avvik. Dette gjelder tegnforklaringen i plankartet hvor formålet annet uteoppholdsareal ikke er med i plankartet og hvor formålet grøntstruktur naturområde er med i kartet, men ikke i tegnforklaringen. Dette må rettes opp. Videre må kartet være i målestokk 1:1000, ikke 1:1500 fordi det er en ukurant målestokk. I planbestemmelsene er det tre endringer som må gjøres før planen kan legges ut til høring: I 4.6 må det legges til at detaljutforming av renovasjonsanleggene må gjøres i samråd med RTA. I 5.5 må det tas inn bestemmelser knyttet til vegetasjon i frisiktsonene som Statens vegvesen har bedt om. I 8.3 må begrepet igangsettingstillatelse endres til rammetillatelse. Dette punktet gjelder godkjenning av en plan for vann- og avløp, herunder overvannshåndtering. Plankonsulenten foreslår at den skal godkjennes før det gis igangsettingstillatelse, men rådmannen mener det er mer hensiktsmessig å godkjenne denne tidligere, allerede når det søkes om rammetillatelse. Dette fordi traséer for vann- og avløp og f.eks. åpne flomveier o.l. vil legge føringer for hvordan bebyggelsen kan og bør plasseres.
Side 8 av 8 Planen synes nå så godt gjennomarbeidet at den kan legges ut til offentlig ettersyn. Rådmannens konklusjon Planen legges ut til offentlig ettersyn i medhold av 12-10 i plan- og bygningsloven. Gebyr for saksbehandling.kr. 46 575,-