VINDAFJORD KOMMUNE SAKSPAPIR

VINDAFJORD KOMMUNE SAKSPAPIR Saksnummer Utval Vedtaksdato 082/17 Formannskapet 17.10.2017 Saksbehandlar: Johannessen, Ingrid Sak - journalpost: 16/2636-2017016720 Første gangs behandling av Detaljregulering for Solnes, Nedre Vats Rådmannen sitt framlegg til vedtak: Forslag til Detaljregulering for Solnes naust- og bustadområde blir lagt ut til offentleg ettersyn i samsvar med plan og bygningslova 12-10. Tomt 3 skal tas ut av planforslaget og omfanget av utfylling i sjø for naust og brygger skal reduserast. Plankart og føresegner datert 29.09.2017 må endrast før offentleg ettersyn. 17.10.2017 Formannskapet Formannskapet var på synfaring før handsaming av saka. Siv Bente Stople Østbø foreslo for Sp: Forslag til Detaljregulering for Solnes naust- og bustadområde blir lagt ut til offentleg ettersyn i samsvar med plan og bygningslova 12-10. Sp (Stople Østbø) sitt forslag vart samrøystes vedtatt. FS-082/17 Vedtak: Forslag til Detaljregulering for Solnes naust- og bustadområde blir lagt ut til offentleg ettersyn i samsvar med plan og bygningslova 12-10. Aktuelle lover, forskrifter, avtalar, reglement m.m.: Plan- og bygningslova og naturmangfaldlova. Saka gjeld: Første gangs behandling av Detaljregulering for Solnes, gnr. 138 bnr. 8,15, 23 m.fl. i Åmsosen, Nedre Vats. Saksopplysningar: Planforslaget er utarbeida av Omega Areal AS på vegne av Jan Trygve Haraldseid (138/8 og

Ivar Huse Aaserød (138/15 og 23). Formålet med planforslaget er å legge til rette for naust med tilhøyrande anlegg i sjø og på land, utbetre tilkomst til bustad på eigedom 138/15 og opne for ytterlegare to bustadar på eigedom 138/8. Planprosess Det blei halde oppstartsmøte med kommunen 30.11.2016. Planarbeidet er varsla oppstart i brev sendt til offentlege organ, grunneigarar, naboar og andre rettshavarar. Oppstart av planarbeidet blei også annonsert i Grannar og på kommunen og Omega Areal AS sine nettsider. Frist for å komme med innspel blei sett til 09.01.2017. Innspel er kommentert på side 36-38 i planskildringa. Plantype Planen blir lagt fram som privat detaljregulering. Dagens situasjon Planområdet ligg i Åmsosen i Nedre Vats og er om lag 15 daa. Planområdet er delt i to av fylkesveg 739. På oppsida av fylkesvegen ligg i dag to bustadar i ei forholdsvis bratt li. Eksisterande bustad i nord har i dag veldig bratt tilkomstveg. Denne bustaden har garasje kombinert med naustfunksjon på nedsida av vegen, heilt nord i planområdet. Eksisterande bustad på eigedom 138/8 ligg nært opp til fylkesvegen. Denne bustaden har parkeringsplass på nedsida av vegen. Fylkesvegen går i strandsona og ligg om lag på kote +2 til +3. Vegen er smal og dels

svingete, utan tilbod for mjuke trafikantar. Ei trafikkteljing gjennomført i Åmsosen i 2011 viste ein årsdøgntrafikk på om lag 400 for fylkesveg 739. Trafikken er venteleg betydeleg lågare sør for verksemda Hatteland. Det er etablert avkøyring til eksisterande garasje på nedsida av fylkesvegen og avkøyring til bustaden på 138/15 på oppsida av vegen. Fartsgrensa på 50 km/t blir oppheva i planområdet. Det er berre ei smal stripe landareal mellom vegen og sjøen. Ei brygge er bygd i samband med garasjen i nord, elles er det ingen andre inngrep i strandsona utover sjølve vegen. Terrenget på oppsida av vegen skrår bratt opp frå sjøen og lia er kledd med lauvtrevegetasjon. Planstatus I gjeldande kommuneplan er arealet på oppsida av fylkesvegen sett av til eksisterande bustadformål. På nedsida av vegen er arealet sett av til naustformål. Ein liten del av planområdet, heilt i nord, er sett av til småbåthamn. Planforslaget Planområdet er delt i to av fylkesvegen. Tiltakshavar har valt å halde fylkesvegen utanom reguleringsplanen. Bustadtomter Innanfor planområdet er det sett av areal til tre bustadtomter. Ei tomt er bebygd (eigedom 138/15, tomt 1). Bustadhus på denne tomta ligg om lag på kote +15. Det er opna for to nye bustadtomter på eigedom 138/8. Eksisterande bustad på 138/8 er ikkje regulert. Årsaka er at det blir vanskeleg å få til tilkomst til denne samstundes som ein må skaffe tilkomst til nye bustadtomter. Nye tomter ligg i vestvendt skrånande terreng. Tomt 2 ligg lengst sør og strekk seg i austleg retning frå kote +10 til +25. Tomta sin storleik er 1470 m2. Tomt 3 ligg mellom tomt 1 og 2, men nærare vegen. Denne tomta er 700 m2 og er bratt og smal. Byggegrensa mot fylkesvegen er trekt tilsvarande som for eksisterande bustad på 138/8, men med opning for å sette opp murar nærare vegen. Tilkomstveg Planforslaget opnar for ei avkøyring til bustadtomtene og ei avkøyring til naustområdet. Eksisterande bustad på 138/15 har bratt tilkomst i dag (varierar frå 20 25%). Planforslaget gir bustaden ny tilkomstveg med ei stigning på 13,7%, også dette er bratt. Tilkomst til tomt 2 og 3 får ei stigning varierande frå 5,1 7,5%. Terrenget stig bratt opp frå strandlinja og fylkesvegen. For å skaffe tilkomst til bustadtomtene vil det bli skjeringar og fyllingar i landskapet. Det er særskilt i starten av tilkomstvegen at landskapsinngrepet blir synleg med heile 8 meter skjering. Naustområde og garasje Planforslaget opnar for ei utfylling i sjø i heile naustområdet for å kunne bygge totalt 13 naust og ein garasje på vestsida av fylkesvegen. På det meste vil utfyllinga ligge 26 meter ifrå dagens strandlinje. Bustadhuset på 138/15 har eksisterande garasje på nedsida av vegen, og planforslaget opprettheld dette formålet. Framfor naustrekka er det sett av areal til brygge i ei breidde på 3 meter. Mellom naustområdet og vegen er det sett av areal til gatetun, 7 parkeringsplassar og grøntstruktur, også store delar av desse areala er planlagt på fylling i sjø. Fylkesvegen har ikkje tilbod til mjuke trafikantar i dag, men planforslaget har regulert eit 3 meter breitt fortau langs vestsida av fylkesvegen. Småbåtanlegg Ut i frå bryggeanlegg er det planlagt flytebrygge med utriggarar i ei lengde på 25 meter som

vil gi båtplass til kvart av nausta. Vurdering: Infrastruktur Avkøyringar til både bustadtomter og naustområde er planlagt med siktsoner 4x45 meter og der avstanden mellom avkøyringane er om lag 40 meter. Når ein kjem køyrande frå Åmsosen, blir fartsgrensa på 50 km/t oppheva etter planlagt avkøyring til naustområdet. Tilkomstvegen til bustadane er regulert med køyrebreidde 4 meter. Tilkomstvegen ligg i eit bratt terreng som vil gi høge fjellskjeringar i bakkant og behov for murar i framkant. Dette vil gjere vegen godt synleg frå sjøsida. Første del av tilkomstvegen, SV2, vil på det meste gi ei fjellskjering på 8 meter. Eksisterande bustad på 138/15 vil få ein betre tilkomstveg (SV4) enn han har i dag, men stigningsforholda blir ikkje optimale (13,7%). Tilkomsten til bustadtomt 2 og 3 (SV3) får ei stigning på mellom 5 og 7,5%, som er fullt akseptabelt. Planforslaget løyser ikkje tilkomst til eksisterande bustad på 138/8. Denne bustaden ligg lågare i terrenget og nært opp til fylkesvegen og kan vanskeleg få ei løysing med planlagt tilkomstveg. Vegvesenet vil ikkje godta fleire avkøyringar i området, derfor har tiltakshavar valt å halde bustaden på 138/8 utanfor planområdet. Litt lengre nord for planområdet er det i ein gjeldande reguleringsplan sett av areal til fortau på vestsida av fylkesvegen. Planforslaget legg opp til ei tilsvarande løysing for mjuke trafikantar forbi naustområdet. Det er derfor sett av eit 3 meter breitt areal for framtidig fortau langs fylkesvegen. Byggegrensa er sett 15 meter frå senterlinje veg på vestsida av vegen. På austsida er byggegrensa sett med ein avstand på 6 meter som er i samsvar med avstanden eksisterande bustad på 138/8 har frå vegen. Dette har konsulenten gjort etter samråd og synfaring med Statens vegvesen på staden. Det går kommunal vassleidning gjennom planområdet. Det må tas omsyn til vassleidningen. Utbyggar må enten unngå bygging over vassleidning eller ta kostnad med å få denne lagt om. Det er i føresegnene stilt krav om hygienisk trygt drikkevatn og tilstrekkeleg kapasitet for brannvatn. Indre del av Vatsfjorden er sårbar resipient. Det er kommunal kloakkleidning i sjø på vestsida av fjorden som fører utsleppet utanfor terskelen. Det er i føresegnene stilt krav om godkjent avløp. Det vil seie i dette tilfelle enten tilkopling til kommunalt avløp eller privat minirenseanlegg. Busetnad I kommuneplanen er arealet ovanfor vegen sett av til bustadformål. Det er ingen større bustadfelt i nærleiken, men frå Åmsosen og utover fjorden på begge sider er det spreitt utbygt med bustadar langs vegar og strandlinje, eit tradisjonelt busetnadsmønster i fjordlandskapet. Dei tre tomtene og tilkomstvegen ligg i eit bratt terreng og vil gi til dels store inngrep i landskapet. Bygging på tomt 3 er særskilt utfordrande då denne tomta i tillegg til å vere bratt, også er smal og har eit avgrensa areal (700 m2). Denne tomta har ein høgdeskilnad på 9 meter og ein tomtebreidde innanfor byggegrensa på maks 17 meter. Det gjer det vanskeleg å plassere hus, garasje og tilkomst. Dersom det i det heile skal vere mogleg å bygge på denne tomta er rådmannen av den oppfatning at det er behov for føresegner som stiller særskilte krav om landskapstilpassing. Det kan eventuelt skrivast inn følgande krav i føresegnene: «På tomt 3 må det byggast hus i fleire etasjar for å sikre ei god landskapstilpassing». Strandsona; naust brygger og småbåtanlegg I kommuneplanen er arealet på nedsida av vegen sett av til naustformål og dette formålet har vore også i eldre kommuneplanar. Arealet som er sett av, er ei marginal stripe land mellom vegen og sjøen. Med Statens vegvesen sine krav om 15 meter byggegrense, betyr det utfylling i sjø dersom naustområdet skal kunne realiserast. Heile naustområdet er derfor

planlagt på fylling. Dette er ikkje i samsvar med føresegnene i ny kommuneplan (2017-2029). Kva vurderingar som låg til grunn for plassering av eit naustområde akkurat her, er vanskeleg å gjere greie for då dette skjedde for mange år sidan. Det er grunn til å tru at byggegrense til fylkesvegen ikkje har vore eit tema då naustområdet kom inn i kommuneplanen. Kommunen har ikkje hatt strandsona som tema ved revisjon av kommuneplanen som nyleg blei vedtatt. Kommunen ser behovet for å ha ein gjennomgang av strandsona. Det er nødvendig å ha ein gjennomgang og ei vurdering av kvar det er eigna for naustbygging. Ein må sjå på både gamle naustområde og nye potensielle naustområde. Dette bør bli eit tema ved neste revisjon av kommuneplanen. Planforslaget som nå ligg føre, har gjeldande kommuneplan som grunnlag og her er altså sett av til naustområde, men føresegnene til kommuneplanen, 1.10 pkt. g, sett vilkår om at det ikkje skal gjerast store terrenginngrep som skjeringar, fyllingar eller inngrep i svaberg for å få plassere nausta. Dette er eit dilemma. Arealet mellom vegen og strandlinja varierer i breidde frå 2,5 til 9 meter. Som følgje av byggegrensa, kan ikkje nausta byggast nærare senterlinje veg enn 15 meter. Det er planlagt eit naustområde som er 12 meter i breidde og eit langsgåande område for brygge i framkant av alle nausta på 3 meter. Det betyr at på det meste skal det fyllast vel 26 meter ut i sjøen. Dette blir eit stort inngrep. Det går fram av kartutsnittet ovanfor korleis djupneforholda er på staden. Brygga ved eksisterande garasje m/naustfunksjon i nord, har tilstrekkeleg djupne. Det er byggegrensa til veg som altså er avgjerande for grad av utfylling. Rådmannen er av den oppfatning at det må kunne tillatast å bygge naust i dette området, og at det inneber ei utfylling i sjø til tross for føresegnene i kommuneplanen. Rådmannen meiner likevel det er lagt opp til eit for stort omfang av fylling i sjø. Det er mogleg å avgrense dette noko enten ved å redusere lengda eller breidda på naustområdet. For tiltakshavar vil det få konsekvensar enten for antal naust eller for storleik på naust og brygge. Døme: Naust er tillate å bygge inntil 40 m2 i gjeldande kommuneplan. Det vil seie at naturlege mål kan vere 5 x 8 meter. Naustområdet er planlagt med breidde 12 meter + 3 meter brygge foran, totalt 15 meter. Då står det igjen 4 meter av naustformålet og 3 meter brygge. Det er med andre ord mogleg å redusere breidda totalt. Eit forslag som vil redusere omfanget av utfylling i sjø er å avgrense nauststorleiken til 35 m2 (5x7m) i framlegg til føresegner og redusere breidda på arealet som er sett av til naust og brygge med totalt 4 meter på plankartet. Utfylling i sjø blir då som vist på illustrasjonen nedanfor. Det vil fortsett vere nok areal til at nausta ikkje må stå på ei rett linje.

Planforslaget opnar også for eit felles småbåtanlegg i tilknyting til nausta slik at det blir båtplassar knytt til kvart av nausta. I gjeldande kommuneplan er det sett av areal til småbåthamn i heile indre delen av Vatsfjorden. Ny flytebrygge er planlagt 7 meter sør for formålsgrensa i kommuneplanen. Landskap, friluftsliv og naturmangfald Planområdet ligg vestvendt med utsikt til Vatsfjorden. Som det er gjort greie for tidlegare, vil bygging av tilkomstvegar og nye bustadar bli godt synlege i landskapet på bakgrunn av at terrenget er bratt. Vatsfjorden med tilliggande areal utgjer eit landskapsrom prega av kulturlandskap. Her er spreidde gardsbruk og annan busetnad som på tradisjonelt vis er orientert mot vegen og fjorden. Opp frå sjøen skrånar terrenget meir eller mindre bratt opp til fjells og er kledd med tett vegetasjon. Planområdet ligg langt inne i Vatsfjorden langs fylkesveg 739. Vatsfjorden er eit mykje nytta rekreasjonsområde for både fastbuande og hyttefolk. Med planforslaget vil fleire få moglegheiter for naust og båtplass og dermed for å nytte sjøen til friluftsliv og rekreasjon. Planen omfattar areal som er relevant å vurdere etter nautrmangfaldlova. Det går fram av planskildringa at opplysnignar om biologisk mangfald er sjekka. Det er ikkje registrert raudlista eller prioriterte artar i området. Det er registrert ålegraseng i heile indre del av Vatsfjorden. Ålegraseng er vurdert som svært viktig naturtype. Omfanget i Vatsfjorden må kunne seiast å vere stort. Saksbehandlar har vore på synfaring på staden og har observert ålegraseng i sjøområdet om lag frå der marbakken byrjar og utover. Fylling i sjø vil redusere ålegrasenga i det aktuelle området, men utan at ålegras i Vatsfjorden blir trua.

Kulturminne Det er ingen kjente kulturminne i området. Renovasjon Det er ikkje lagt opp til eigne løysingar for avfallshenting for naustområdet. Eigarar av naust vil måtte ta med seg avfallet til ordinær renovasjonsløysing ved eigen bustad eller anna godkjend mottak. For bustadane vil avfallsdunkane stå innanfor kvar tomt, og på hentedag vil dei bli plassert ved fylkesvegen for tømming, slik løysinga er for andre bustadar langs fylkesvegen. Barn og unge Planen inneheld ikkje areal som særskilt legg til rette aktivitetar for barn og unge, men med tilgang til brygger og båt vil det auke barn og unge sine moglegheiter for å nytte sjøen til friluftsliv og rekreasjon. Det er ikkje tilbod til mjuke trafikantar langs fylkesvegen, men planforslaget opnar for tilrettelegging av fortau i framtida. Universell utforming Det vil på bakgrunn av terrengtilhøva på staden ikkje vere mogleg med universell utforming av tilkomst og bustadar. Naustområdet er planlagt på fylling og kan lett gjerast tilgjengeleg for rullestolbrukarar. ROS-analyse Det er gjennomført ROS-vurderingar, sjå vedlegg. Oppsummert er det ikkje avdekka element av risiko og sårbarheit som krev tiltak utover det som allereie ligg til grunn i planforslaget, jf. føresegnene. Oppsummering/konklusjon Dei positive verknadene av planforslaget er at det gir betre tilkomst til bustadhus på 138/15. Det gir vidare moglegheiter for ny busetnad i Åmsosen og nye naust med båtplassar. Planforslaget legg til rette for at fleire kan utøve friluftsliv på og ved sjøen. Dei negative verknadene av planforslaget er m.a. inngrepet i strandsona. Naust og brygger krev mykje utfylling i sjø. Landskapsinngrepet som tilkomstvegar og nye tomter utgjer, vil også vere vesentleg negativt. Det går fram av saksutgreiinga at det er ein del utfordringar med planforslaget sett i høve gjeldande kommuneplan. Det aktuelle arealet er sett av til naustformål i kommuneplanen, medan det i føresegnene er sett vilkår om at naust ikkje skal plasserast der det blir behov for større terrenginngrep som skjeringar, fyllingar eller inngrep i svaberg (jf. føresegnene 1.10, pkt g). Tilrettelegging for tilkomstvegar og nye bustadtomter i ei bratt skråli skapar også store terrenginngrep. Eitt alternativ er å sende planforslaget på høyring slik det ligg føre. Alternativt kan planforslaget justerast. Rådmannen meiner det må kunne byggast naust i dette naustområdet, men at omfanget av utfylling i sjø må avgrensast. Rådmannen er også av den oppfatning at bustadtomt nr. 3 er svært vanskeleg å bygge på. Det vil vere vanskeleg å få til ei god landskapstilpassing på denne tomta og er av den grunn innstilt på å ta tomta ut av planforslaget.

Vedlegg: Plankart 29.09.17 Føresegner 29.09.2017 02 - Omega Areal - Planskildring - v1 (L)(509972) 03 - Omega Areal - ROS analyse - v1 (L)(510013) 04 - Omega Areal - Naturmangfaldlova - v1 (L)(510014)