SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Gry Trovåg Hansen Arkiv: GNR 72/174 Arkivsaksnr.: 15/4024 Sign: Dato: Utvalg: Hovedutvalg teknisk og miljø 02.02.2016 Hovedutvalg teknisk og miljø 29.08.2016 Hovedutvalg teknisk og miljø 05.10.2017 72/174 - SKÅR - NYBYGG TOMANNSBOLIG M/CARPORTER OG BOD - KLAGEBEHANDLING Forslag til vedtak: Hovedutvalg teknisk og miljø opprettholder vedtak om midlertidig brukstillatelse datert 14.06.2017. Saken oversendes Fylkesmannen i Rogaland for klagebehandling.
SAKSFRAMSTILLING Fakta/saksopplysninger: I delegerte saker nr. 80/16 og 81/16 ble det gitt rammetillatelse for oppføring av henholdsvis tomannsbolig og firemannsbolig. I de to sakene ble det satt som vilkår for igangsetting at: «Tekniske anlegg må være opparbeid i samsvar med reguleringsplan og teknisk plan.» Midlertidig brukstillatelse ble gitt i brev datert 14.06.2017. I brukstillatelsen ble det satt krav om å ferdigstille gjenstående arbeider. Ansvarlig søker hadde på forhånd inngitt bankgaranti på kr. 500 000 i forbindels med opparbeiding av fortau langs Indretrevegen. Vilkår i midlertidig brukstillatelse ble påklaget av adv. Berge i brev datert 05.07.2017. Klagen: I klagen fremkommer det i hovedsak at kommunen ikke har grunnlag i plan- og bygningsloven 18-1 til å kreve full opparbeidelse av Indretregvegen, da opparbeidelse etter 18-1 er begrenset til 10 meter «veg» og 6 meter «effektiv vegbredde». Det er videre vist til at opparbeidelsesplikten begrenser seg til strekningen fra Sundvegen og frem til avkjøringspunktet til Indretrevegen 2 A- D og 4 A og B. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. Vurdering: I klagen er det anført at kommunen ikke har grunnlag for å kreve slik opparbeidelse som det er satt vilkår om. Plan- og bygningsloven ( pbl. ) 18-1 fastslår følgende: «I regulert strøk kan grunn bare bebygges eller eksisterende bebyggelse bare utvides vesentlig eller gis en vesentlig endret bruk, eller eiendom opprettes eller endres, dersom: a) Offentlig veg er opparbeidet og godkjent så langt den er vist i planen, fram til og langs den side av tomta hvor den har sin atkomst. Med veg forstås kjørebane med fortau og snuplasser, busslomme, gangveg, sykkelsti, turveg, gatetun og offentlig plas. Det kan kreves at vegen legges ut i en bredde av inntil 10 meter med nødvendige tillegg for fylling og skjøring, og opparbeides til en effektiv vegredde av inntil 6 meter.» Eiendommen er omfattet av reguleringsplan nr. 312-3, Skårtunet 2, del av gnr. 72. I planen er det regulert 5 meter veg, samt 1,5 meter fortau. Opparbeidelsen innebærer da 4 meter asfalt og 1 meter sideareal for kjøreveg, og 1 meter asfalt og 0,5 meter sideareal for fortau. Tiltakshaver har imidlertid sendt inn teknisk plan som viser 1,5 meter asfalt på fortau. Effektiv vegbredde er dermed 5,5 meter ( 4+1,5 ), og overskrider ikke breddebegrensningen i 18-1. I klagen anføres det videre at opparbeidelsen begrenser seg til avkjøringspunktet til omsøkte eiendom. Som nevnt over skal veg opparbeides «fram til og langs den side av tomta hvor den har sin
atkomst». Teknisk sjef viser til kommentarutgaven til plan- og bygningsloven ( Innjord ) s. 481 der det fremkommer følgende: «Vegstykket kan således bli lenger enn frem til nærmeste atkomst for tomten, fordi den skal legges langs hele fasaden.» I denne saken er vegen krevd opparbeidet langs hele eiendommen, dvs. ca. 25 meter lenger enn avkjøringspunktet, og etter teknisk sjefs vurdering er dette i samsvar med 18-1, da vegen kan kreves «langs» tomta. Teknisk sjefs konklusjon: Teknisk sjef kan ikke se at det i klagen fremkommer nye momenter som skulle tilsi at vilkår i midlertidig brukstillatelse skal endres. Det anbefales dermed at vedtaket opprettholdes. Oversikt over vedlegg: 1. Klage 2. Midlertidig brukstillatelse 3. Rammetillatelse 4. Situasjonsplan 5. Reguleringskart
13' D Dokid: 17077130 (15/4024- I22) 72/174 - KLAGE PA VEDTAK EN Karmøy kommune Rådhuset Postboks 167 4291 Kopervik /5-/z/o24/;22 1/005-2/72 41,Z Ansvarlig advokat Oslo, Vår ref. Deres ref. Roar R. Lillebergen 5. juli 2017 503354 15/4024-20 - 15/4027-20 KLAGEPÅ VILKÅR I MIDLERTIDIG BRUKSTILLATELSE- 72/174 Vi viser til vedtakene av 14. juni 2017 om midlertidig brukstillatelse for tomannsbolig og firemannsbolig, henholdsvis sak 1.4/4024-20 og sak 15/4027-20. INNLEDNING :lnder henvisning til den uenighet som har versert mellom kommunen og tiltakshaver, og de ubesvarte spørsmål knyttet til hjemmelsgrunnlaget for opparbeidelse av gang- og sykkelvei i området, finner tiltakshaver grunn til å påklages begge vedtakene. Det vil si, klagen retter seg mot vilkåret som er satt for å få ferdigattest for tiltakene. Vi minner for ordens skyld om fvl. 34 tredje ledd. VILKÅRETSOM PÅKLAGES Vedtakene er gitt med følgende vilkår: «Ansvarlig søker pålegges å utføre følgende arbeider: Ferdigstille arbeider frem mot ferdigattest. Arbeider som må ferdigstilles fremgår i brev av 01.06.2017 fra Karmøy kommune v/berit Thuestad etter felles befaring.» Vi viser til dette brevet av 1. juni 2017, hvor kommunen uttaler følgende: «I tillegg må følgende punkter utbedres før ferdigattest blir gitt: Fortau lanas Indretrevegen må byages i henhold til requlering.» (vår understreking) Ordlyden i brevet av 1. juni 2017 og ordlyden i de midlertidige brukstillatelsene etterlater et inntrykk av at Indretrevegen må opparbeides fullt og helt i henhold til gjeldende regulering før det kan gis ferdigattest til tiltakene. Som vi har gitt uttrykk for i flere brev til kommunen, er det ikke grunnlag i plan- og bygningsloven for å kreve dette i denne saken. Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS CJ. Hambros plass 2 D Tlf.: +47 21 93 10 00 www.foyentorkildsen.no Postboks 7086 St. Olavs plass, Fax: +47 21 93 10 01 Org nr.: NO 885 719 392 MVA 0130 Oslo E-post: post@foyentorkildsen.no
MOTTATT FØYEN TORKILDSEN 06 JULI2017 Vi viser til at det rettslige grunnlaget for å kreve opparbeidelse av Indretrevegen i denne saken er plan- og bygningsloven 18-1. Vi bestrider ikke at opparbeidelsesplikten i 18-1 gjelder, men presiserer at bestemmelsen ikke gir grunnlag for å opparbeide Indretrevegen fullt og helt «i henhold til regulering». Plan- og bygningsloven 18-1 inneholder blant annet to breddebegrensninger ved utbygging av boliger; én på 10 meter «veg» og k på 6 meter «effektiv vegbredde». Disse gjelder parallelt, og innebærer at selv om man kan pålegges å bygge en «veg» (inklusiv planerte banketter som for eksempel snøopplag) i inntil 10 meter bredde, kan man ikke pålegges å opparbeide en «effekt vegbredde» på mer enn 6 meter. Hva som ligger i «effektiv vegbredde» er et rettslig spørsmål. Svaret på dette finner vi i lovens forarbeider og viser i denne sammenheng til NOU 2005: 12 s. 382: «Innenfor de 10 meterne ligger hele veganlegget, inkludert 2 meter planerte banketter på begge sider. Opparbeidelse av skråning, fylling eller murfot kommer i tillegg. Det vil fremgå av reguleringsplanen hvilke arealer som må avstås/opparbeides også til disse formål. Effektiv veqbredde kan kreves opp til 6 meter, oq omfatter kjørebanen, fortau, qanq oq sykkelveq oq oqså eventuell rundkjørinq.» Det er med andre ord ikke bare «kjørebanen» som inngår i denne begrensningen. Fortau, gang- og sykkelveg samt eventuelle rundkjøringer og andre vegelementer vil også inngå i maksbegrensningen på 6 meter bredde. Ettersom Indretrevegen er regulert med 5 meter bred kjørebane, betyr det at man maksimalt kan pålegges å opparbeide et fortau med 1 meter bredde ut over denne kjørebanebredden. Fortauet er imidlertid regulert med en større bredde enn dette. Videre bemerker vi at opparbeidelsesplikten i 18-1 ikke gjelder for en lengre strekning enn fra nærmeste offentlig veg frem «til og langs den siden av tomta hvor den har sin adkomst». Det innebærer i dette tilfellet at opparbeidelsesplikten for fortauet, innenfor breddebegrensningene, begrenser seg til strekningen fra Sundvegen og frem til avkjøringspunktet til Indretrevegen 2 A til D og 4 A til B. Kommunen har tidligere har lagt til grunn at fortauet skal opparbeides over en lengre strekning enn dette. På denne bakgrunn påklages vilkårene ved de midlertidige brukstillatelsene. Å sette et vilkår for å gi ferdigattest som innebærer en større forpliktelse enn det som følger av bredde- og lengdebegrensningene i 18-1 er lovstridig. Kommunen har ikke hjemmel for å sette et slikt vilkår. Med vennlig hilsen Advokatfirmaet F en Torkildsen AS rd K. Advokat bkhb@foyentorkildsen.no Side 2 av 2
Teknisk etat Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS Postboks 7086 St. Olavs Plass 0130 OSLO Dato: Saksbeh: Saksnr: Løpenr: Arkivkode: Deres ref: 24.08.2017 Gry Trovåg Hansen 15/4024-25 45583/17 GNR 72/174 SVAR - 72/174 - KLAGE PÅ VILKÅR I MIDLERTIDIG BRUKSTILLATELSE Viser til klage på vilkår i midlertidig brukstillatelse i saksnr. 15/4024 og 15/4027. Klagesaken vil bli fremlagt for hovedutvalg teknisk og miljø på møte den 05.10.17. Saksfremlegg vil bli gjort tilgjengelig på kommunens nettsider under politikk ca. 7-10 dager før møtet. Med vennlig hilsen Gry Trovåg Hansen Fagansvarlig byggesak Dette dokumentet er godkjent elektronisk og krever derfor ingen signatur. Kopi til: Garvik Prosjekt AS Rådhuset, Postboks 167, 4291 KOPERVIK Telefon: 52 5 5 00 e-post: post@karmoy.kommune.no
Teknisk etat Garvik Prosjekt AS Vestheimvegen 15 4250 KOPERVIK Dato: Saksbeh: Saksnr: Løpenr: Arkivkode: Deres ref: 14.06.2017 Kjell Kristian Mydland 15/4024-20 36091/17 GNR 72/174 MIDLERTIDIG BRUKSTILLATELSE Jfr. plan- og bygningsloven 21-10 Gjelder: Nybygg. Tomannsbolig, vertikaldelt. Byggested: Skår, Gnr./Bnr. 72/174 Tiltakshaver: Garvik Prosjekt AS Ansvarlig søker: Garvik Prosjekt AS Saken er behandlet som saknr. 650/16 Midlertidig brukstillatelse gis etter anmodning og på grunnlag av fremlagt dokumentasjon; jfr. Plan og bygningslovens 21-10 og forskrift om saksbehandling og kontroll i byggesaker, SAK 8-1. Midlertidig brukstillatelse gjelder for hele tiltaket. Ansvarlig søker pålegges å utføre følgende arbeider: Ferdigstille arbeider frem mot ferdigattest. Arbeider som må ferdigstilles fremgår i brev av 01.06.2017 fra Karmøy kommune v/berit Thuestad etter felles befaring. Det er stilt bankgaranti for resterende arbeider ifm. opparbeidelse av gangsti langs Indretrevegen. Garantien frigis når ferdigattest foreligger. Arbeidet må være utført innen: 09.10.2017. Ansvarlig søker skal kreve ferdigattest. Med hilsen Kjell B. Gilje Forvaltningssjef Kjell Kristian Mydland tilsynsingeniør Dette dokumentet er godkjent elektronisk og krever derfor ingen signatur. Rådhuset, Postboks 167, 4291 KOPERVIK Telefon: 52 5 5 00 e-post: post@karmoy.kommune.no
GEBYRSKJEMA Saksnr.: 15/4024-20 Gnr/bnr: 72/174 Med hjemmel i Karmøy kommunes gebyrregulativ for behandling av søknader etter plan- og bygningsloven er det regnet ut følgende gebyr/refusjon: Søknad, 20-4 TILTAK AREAL KODE FAKTOR SATS GEBYR Midlertidig brukstillatelse 1 3050 3050,- BEHANDLING/TJENESTE AREAL KODE FAKTOR SATS GEBYR Endring av tillatelse Gjentatt utstikking Dispensasjon Godkjenning av foretak Personlig godkj. ansvarsrett DELSUM TILLEGGSGEBYR KODE DELSUM PROSENTSATS GEBYR Ulovlig arbeid TOTALT GEBYR 3050,- 14.06.2017 dato Kjell Kristian Mydland saksbehandler 2
Teknisk etat Garvik Prosjekt AS Vestheimvegen 15 4250 KOPERVIK Dato: Saksbeh: Saksnr: Løpenr: Arkivkode: Deres ref: 02.02.2016 Karl Inge Stumo 15/4024-8 6266/16 GNR 72/174 RAMMETILLATELSE Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens 20-3. Gjelder: Nybygg. Del av tomannsbolig, vertikaldelt Byggested: Skår, Gnr./Bnr. 72/174 Tiltakshaver: Garvik Prosjekt AS Ansvarlig søker: Garvik Prosjekt AS Saken er behandlet som delegert saknr. 80/16 I medhold av plan- og bygningslovens 20-3 godkjennes søknaden, vedlagt; - tegninger, dato mottatt: 13.10.2015 - situasjonskart, dato mottatt: 13.10.2015 - søknader om ansvarsrett for søker, prosjekterende og utførende og for øvrig på de vilkår som er nevnt under. Søknaden gjelder oppføring av tomannsbolig I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 gis dispensasjon fra samme lovs 12-4 «Rettsvirkning av reguleringspan» jf gesimshøyde. Er tiltaket ikke satt i gang senest 3 år etter at dispensasjon er gitt, faller dispensasjonen bort. Tiltaket tillates ikke igangsatt før det foreligger igangsettingstillatelse. Tiltaket tillates ikke igangsatt før ansvarlig søker har fått igangsettingstillatelse. Vedtak om igangsettingstillatelse kan ikke fattes før følgende vilkår er oppfylt: 1. Ansvarsrettsøknader som dekker prosjektering, utførelse og kontroll av hele tiltaket må innsendes for godkjenning. 2. Krav stilt i godkjenning av rørleggermelding må etterkommes. 3. Tekniske anlegg må være opparbeid i samsvar med reguleringsplan og godkjent teknisk plan. Rådhuset, Postboks 167, 4291 KOPERVIK Telefon: 52 5 5 00 e-post: post@karmoy.kommune.no
4. Før utbygging igangsettes skal krysset Indretrevegen/FV 851 med tilliggende busslommer være opparbeidet i henhold til reguleringsplanen. Opparbeidingen av busslommene skal tilpasses eksisterende fylkesveg og utføres i samråd med Statens Vegvesen, jf planens 17 Teknisk etat behandler denne sak etter myndighet tildelt etaten. Beliggenhet og sokkelhøyde: Tiltakets minste avstand til nabogrense skal være minst 4.0 meter mot øst. Høyde topp gulv settes til kote + 17,5 moh. Høyden kan justeres +/- 50 cm av vår kontrollør på stedet. Dette tiltak krever utstikking av beliggenhet i plan og høyde. Tiltaket må plasseres i følge godkjent situasjonskart og i følge fastsatt sokkelhøyde. Utstikking av beliggenhet skal utføres av foretak med ansvarsrett for dette. Dersom annet firma benyttes enn kommunens egen oppmålingsavdeling, skal koordinatene for alle hjørnene sendes inn til kommunens oppmålingsavdeling for ajourhold av det digitale kartverket. Ansvarlig søker må markere godkjent høydebeliggenhet på salinger på tomten etter at tiltaket er utstukket, og kontakte bygningskontrollen for og godkjenning av høyde. Det forutsettes at ingen deler av tiltaket kommer nærmere gassledning eller offentlig vann- eller avløpsledning enn 4 m. Ved ev. tvil må det tas kontakt med VAR-avdelingen. Arbeidet må ikke igangsettes før endelig høyde er fastsatt av kontrollør. Kommunen gjør særlig oppmerksom på: Det vises til innlevert gjennomføringsplan for prosjektering og utførelse. Tiltaket plasseres i tiltaksklasse 1 Takutspring og taknedløp må holdes inne på egen eiendom. Takvann og overflatevann skal ikke ledes inn på naboeiendom eller ut i offentlig veg. Parkering og snuplass må opparbeides på egen eiendom. Avkjørsel fra kommunal veg skal ha frisiktsoner utført og vedlikeholdt i henhold til kommunal vegnorm, jfr. vedlegg. Evt. krav i forbindelse med rørleggermeldingen må etterkommes. Krav til rømningsveier skal ivaretas i samsvar med TEK 11-14. Det skal monteres husnummerskilt på bygningen. Skiltet skal være lett synlig. Nødvendig antall røykvarslere må monteres. Alle boenheter skal ha brannslokningsutstyr som kan benyttes i alle rom, jfr. TEK 11-16. For bygningsdel som kommer nærmere nabogrense enn 4m må det treffes tiltak for å hindre spredning av brann mellom byggverk, jfr. TEK 11-6. 2
Det kreves lydisolasjon mellom bruksenhetene i henhold til TEK 13-7. Vindu over 1. etasje skal ha forskriftsmessig barnesikring, jfr. TEK 12-20. Balkongrekkverk skal utformes i h.h.t. TEK 12-17. Bygningen skal prosjekteres og utføres med radonforebyggende tiltak i h.h.t. TEK 13-5. Ansvar: Funksjoner og fagområder som definert i gjennomføringsplanen er belagt med godkjenning av ansvarsrett i samsvar med tiltaksklassen. Kontroll: Kontroll med prosjektering og utførelse utføres som kvalitetssikring i samsvar med plan- og bygningslovens Kap. 24. Samsvarserklæringer med tilhørende sjekklister skal være på arbeidsstedet. Avfall: Med hjemmel i plan- og bygningslovens(pbl) 29-8 og teknisk forskrift Kap. 9 skal tiltak i PBL Kap. 20 tilfredsstille krav til forsvarlig avfallshåndtering. Håndtering av avfallet skal dokumenteres ved kvittering fra deponiplass eller som del av virksomhetens internkontrollsystem. Er tiltaket ikke satt i gang senest 3 år etter at rammetillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i mer enn 2 år. Ønskes tiltaket endret i forhold til rammene for dette vedtak, må endringene omsøkes særskilt som endring av tillatelse og endringen være godkjent før den gjennomføres. Fristene kan ikke forlenges. Gjeldende lover, forskrifter, vedtekter og reguleringsbestemmelser skal følges såfremt ikke særskilt dispensasjon er gitt. Rammetillatelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser og kan derfor påklages av protesterende naboer, og øvrige definerte parter i saken. Med hilsen Kjell B. Gilje forvaltningssjef e.f. Dette dokumentet er godkjent elektronisk og krever derfor ingen signatur. Karl Inge Stumo saksbehandler 3
TILLATELSE TIL OPPFØRING AV NYBYGG - TOMANNSBOLIG, VERTIKALDELT. AREALPLAN Regulering : R312-3 Formål : Kons.småhus Grad av utnyttelse : 35% Gesimshøyde : 5.5 meter omsøkt 5.68 Kommuneplan : Bolig TEKNISKE ANLEGG Utslipp : Off. Atkomst : Regulert veg BOLIG Bebygd grunnflate : 190 m 2 Ant. etasjer : 2 Takform/vinkel : Valm/27 Gesimshøyde : 5.68 AVSTAND Nabogrense Kote høyde : min 4.0 m : TG 17.5 m.o.h Byggetomten Tomten er svakt skrånende, bratt stigende mot øst. Estetiske krav Lovens krav anses ivaretatt. Uttalelser fra andre myndigheter Statens vegvesen har blitt oversendt saken i forbindelse med arbeid med Sundsvegen, SV har vurdert det slik at busslommen må opparbeides. Dispensasjoner Det følger av pbl. 19-2 at «kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov.» Det følger videre av pbl. 19-2 at dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensyn i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det gis dispensasjon fra planens 14 «Gesimshøydene for bebyggelsen skal ikke være over 5.5 m målt fra tilliggende terrengs laveste nivå. Største tillatte takhøyde skal ikke overstige 9.0 meter tilsvarende» Omsøkte bolig har en gesimshøyde på 5.68 m, dvs 18cm over planens bestemmelse. Overskridelsen er svært liten og ulempene som følge av den anses som svært små. Boligen for øvrig er godt innenfor planens bestemmelser om maks takhøyde (7,64 m-tillatt 9.0 m) og takvinkel (27 grader, tillatt 38 grader). Det er også stigende terreng øst for boligen. 4
Boligen har 2 fulle etasjer med god innvendig takhøyde på 2.4 meter, og fordelene ved dispensasjon anses som klart større enn ulempene. Tiltakets konsekvenser for naturmangfoldet: Ingen, regulert boligområde. Teknisk sjefs samlede vurdering Omsøkte tiltak godkjennes. Tiltaket har gode løsninger og gir en god utnyttelse av arealene innenfor planens begrensninger. Klageadgang: Naboer, gjenboere og andre berørte parter har 3 ukers frist til å klage vedtaket inn for høyere myndighet. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Bygningsmyndighetene er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. 5
GEBYRSKJEMA Saksnr.: 15/4024-8 Gnr/bnr: 72/174 Med hjemmel i Karmøy kommunes gebyrregulativ for behandling av søknader etter plan- og bygningsloven er det regnet ut følgende gebyr/refusjon: Søknad, 20-4 TILTAK AREAL KODE FAKTOR SATS GEBYR 2-mannsbolig 8200+5400 BEHANDLING/TJENESTE AREAL KODE FAKTOR SATS GEBYR Endring av tillatelse Gjentatt utstikking Dispensasjon 6000 Godkjenning av foretak Personlig godkj. ansvarsrett DELSUM TILLEGGSGEBYR KODE DELSUM PROSENTSATS GEBYR Ulovlig arbeid TOTALT GEBYR 19 600 02.02.2016 dato Karl Inge Stumo saksbehandler 6
N 6577800 E 2 8 7 0 5 0 E 2 8 7 1 0 0 N 6577750 19.09.2017 Målestokk 1:500
SAKSPROTOKOLL - 72/174 - SKÅR - NYBYGG TOMANNSBOLIG M/CARPORTER OG BOD - KLAGEBEHANDLING Hovedutvalg teknisk og miljø behandlet saken den 05.10.2017, saksnr. 126/17 Behandling: Hagland (FrP) fremmet følgende forslag: Saken utsettes for befaring. Haglands utsettelsesforslag vedtatt med 7 stemmer mot 2 (Ap 1, MDG 1). Vedtak: Saken utsettes for befaring