BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN Saksnr.: 201016226/16 Emnekode: BBY 5120 Saksbeh.: MAYH Dato: 16.11.2011 BERGENHUS, GNR. 166, BNR. 1154 M.FL., KALFARVEIEN. PLANID 61860000 FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN. Kort om planforslaget Alliance arkitekter AS fremmer på vegne av Orkla Eiendom AS planforslag for et område i Bergenhus bydel, gnr.166, bnr.1154 m.fl., Kalfarveien, med adresse Kalfarveien 75. Planområdet ligger omtrent 1 km fra Bergen sentrum i et veletablert boligområde like nordøst for Store Lungegårdsvann, relativt langt nede i skråningen. Figur 1 Plankart over område for reguleringsplan Figur2 Foto over område for reguleringsplan fra arcview Bakgrunnen for planarbeidet Eiendommen er uregulert. Planarbeidet har som mål å regulere eiendommen slik at den kan bebygges med bolig med tilhørende atkomst, parkering og fellesarealer. Planavgrensning følger omrisset av Kalfarveien 75 som består av gnr 166 bnr 1154 og 1155 i tillegg til del av gnr 166 bnr 1157. Sistnevnte eiendom eies av Døves menighet Bergen. Planområdet omfattes av Kommunedelplan Fjellsiden sør (KDP) og inngår i delområde D hvor det er stilt plankrav. Det har tidligere vært søkt om rammetillatelse for boligbygg i Kalfarveien 75. Ved vedtak av 05.01.2010 opphevet Fylkesmannen i Hordaland den dispensasjonen fra plankravet som komité for miljø og byutvikling innvilget gjennom sitt vedtak av 01.10.2009, sak 298-09. Kalfarveien 75 er ubebygd, og tomten brukes pr i dag som parkeringsplass for inntil 32 biler. Gjeldende planstatus og overordnete retningslinjer I kommuneplanens arealdel 2006-2017 er planområdet satt av til byggeområde. I KDP for Fjellsiden sør er planområdet vist med boligformål. Avkjørsel til planområdet er vist som del av allmennyttig formål. Eiendommene er ikke regulert. Tilliggende plan på motsatt side av Kalfarveien er 200111481 - Bergenhus, gnr 166 bnr 1156 m.fl., Hansagårdene.
Intensjonen med planarbeidet Formålet med planforslaget er å regulere Kalfarveien 75 til boligformål. Illustrasjon av prosjektet knyttet til planarbeidet viser en volumsoppbygging som består av to bygninger med til sammen 6 leiligheter og parkeringskjeller. Bebyggelsen er tenkt bygget med en leilighet per etasje, med tilgang til uteoppholdsarealer, garasje og gårdsplass med mulighet for korttidsparkering/ sykkelparkering og avfallsstasjon. Figur 3 Illustrasjonsplan for regulering Utnyttelsesgrad og byggehøyde I KDP Fjellsiden sør, delområde D - Kalfaret, er det krav til at bebyggelse i områder med sammenhengende, historisk villabebyggelse skal maksimalt bebygd areal være 35 % BYA. Gesimshøyde skal ikke overstige 9 meter, målt fra ferdig planert terreng på bygningens vestside. Planforslaget legger opp til en maksimal % BRA på 135 %. I beregningsgrunnlaget inngår BRA 1539 m² hvorav bolig 939 m² og kjeller (parkering m.m.) 600 m². Byggehøyde er vist med maksimal mønehøyde fra c+31,0 til c+29,5. Trappehus, heishus og andre nødvendige tekniske installasjoner stikker over angitte maksimumshøyder, jf vedlegg (A) plankart. Figur 4 Snitt A-A fra planbeskrivelsen Parkering Parkering er planlagt under terreng. Arealet avsatt til parkering er under byggeområdet. Parkeringsanlegges tillates plassert med en minste avstand fra tomtegrense på 1 m, hvilket er utenfor byggegrensen for bebyggelsen over bakkeplan. Forslaget til parkeringsdekning er i henhold til det forslag til ny parkeringsnorm som lå til grunn for behandlingen av forslaget til rullering av kommuneplanens arealdel; Kalfarveien 75 Side 2 av 7
ligger i område P3; og parkeringsbestemmelsen for bolig er 1,2-1,6 biloppstillingsplasser og 2 plasser til sykkel per 100m² bolig. Universell utforming Alle boenheter skal utformes i henhold til prinsippene om universell utforming. I tillegg legges det opp til 2 HC biloppstillingsplasser i garasjen. Trafikkforhold Atkomsten vil fortsatt være fra Kalfarveien og er felles med eiendommene i sør (Døvekirken). En prosess med Døves menighet vedrørende en privatrettslig avtale om varmekabler i veien er også i gang, og forventes avklart før jul 2011. I forbindelse med utarbeidelsen av planforslaget er det utført en trafikktelling som er gjengitt i vedlagte trafikkrapport, vedlegg (L). Figur 5 foto planområde Støy I utarbeidet støyrapport for planområdet, vedlegg (J), kommer det fram at terminalstøy fra Bergen jernbaneterminal, banestøy fra tog og fremtidig bybane er beregnet til å være under grenseverdier for bolig. Det som gjelder for trafikkstøy fra Kalfarveien, vil ligge rundt grenseverdier for støy. Illustrasjon av prosjektet som ligger til grunn for planforslaget, viser at bebyggelsens plassering i forhold til Kalfarveien gjør at uteoppholdsarealet i stor grad skjermes mot støy fra trafikken. Det konkluderes i støyrapporten med at det må tas høyde for at det må gjøres støyreduserende tiltak på fasader som vender direkte ut mot Kalfarveien. Energi Tomten ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme, men BKK har meldt tilbake til forslagsstiller at de planlagte boligene ikke kan knyttes til fjernvarmenettet, da avstanden til nærmeste rør er for stor. Lek/uteoppholdsareal Illustrasjonsplan viser uterom som er tilrettlagt for uteopphold og lek. Området er vendt mot vest har gode solforhold og er skjermet mot støy fra Kalfarveien. Se planbeskrivelse vedlegg (C) side 10. Side 3 av 7
Innkomne merknader og uttalelser ved oppstart av planarbeidet Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr. 201016226/16 Det kom inn 2 private merknader og 8 forhåndsuttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg (D). Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I merknadene og uttalelsene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: - Oppgradering av eksisterende avkjørsel når det gjelder dimensjonering, trafikksikkerhet og veistandard, jf Veinormen for Bergen kommune og Statens vegvesens Håndbok 017 - Støyutredning i forhold til støykilden fra jernbane - Bebyggelsens skala og tilpassning til eksisterende villabebyggelse i nabolaget - Anbefaling om at eksisterende vegetasjonsskjerm rundt eiendommen ivaretas, arbeidet som omfatter trær som skal beholdes krever faglig kunnskap. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader, se forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg (C) Fagetatens kommentarer Fagetaten har ikke noen spesielle merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmateriellet til å ha tilfredsstillende kvalitet for utleggelse til offentlig ettersyn. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til utvalgte tema som etaten mener krever ytterligere avklaring. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse vedlegg (C) Utnyttelsesgrad/ byggehøyder/estetikk Skisseprosjektet som ligger til grunn for planforslaget, viser en bebyggelse som er brutt opp i 2 volum bundet sammen med et felles trappe- og heisanlegg. Forslaget vurderes å være bedre tilpasset omgivelsene enn prosjektet som lå til grunn for den rammetillatelsen som ble omgjort av Fylkesmannen. Det må imidlertid komme tydeligere frem av plankart og/eller tilhørende planbestemmelser at det skisseprosjektet som ligger til grunn for illustrasjonsplanen datert 6.9.2011, skal legges til grunn for den videre prosjektering. For øvrig stiller fagetaten spørsmål om det er behov for planbestemmelsen som sikrer at trappehus, heishus og andre nødvendige tekniske installasjoner eventuelt kan stikke over angitte maksimumshøyder. Etter fagetatens vurdering skal det ikke være nødvendig ved et konsept som det foreliggende, alternativt bør de(n) aktuelle maksimalhøyde(r) konkretiseres, jf sakens vedlagte snitt. Trafikkforhold Fagetaten har ingen spesielle innvendinger mot de foreslåtte tiltak for å forbedre trafikksikkerheten i området og slutter seg til trafikkonsulentens konklusjon der de konkluderer med at de ikke kan se noen nevneverdige trafikale problemer i forhold til dagens situasjon ved at det bygges boliger i Kalfarveien 75. Den eksisterende avkjørselen kan etter ombygging benyttes som i dag. Den eventuelt ubetydelige trafikkøkningen som vil inntreffe i det tilstøtende krysset som følge av boliger i Kalfarveien 75, vil knapt være merkbar i forhold til en normal rushsituasjon. Utenom rushperiodene vil det etter trafikkonsulentens vurdering i lang tid framover være god kapasitet med dagens bebyggelse. Det minnes for øvrig om at antall parkeringsplasser vil bli redusert med ca 20 i forhold til de 32 parkeringsplassene som er i bruk innenfor planområdet i dag. Side 4 av 7
Parkering Fagetaten har ingen spesielle innvendinger mot forslaget tilparkeringsløsning som sådan, men gjør oppmerksom på at det er m² BRA bolig som skal legges til grunn for beregning av parkeringsdekning og ikke prosjektets totalareal. På den bakgrunn kan foreslått parkeringsdekning synes noe høy. Dersom saken ønskes fremmet for 2. gangs behandling uten en innsigelse på parkering fra Fylkesmannen i Hordaland, må parkeringsdekningen tilpasses resultatet av meklingen 12.9.2011 mellom Bergen kommune og Fylkesmannen i Hordaland i forbindelse med sistnevntes innsigelse til forslaget til rullering av kommuneplanens arealdel. Se http://www3.bergen.kommune.no/bksak_filer/bksak/0/vedlegg/2011046557-3184756.pdf Støy Før saken fremmes for 2. gangs behandling, må det medtas en planbestemmelse som sikrer at det ved behov må gjøres støyreduserende tiltak på fasader som vender direkte ut mot Kalfarveien; dette i samsvar med utført støyrapport, vedlegg J. Uteoppholdsareal Det er behov for en nærmere beskrivelse av hvilke arealer som inngår i beregning av private og felles uteareal samt et arealoppsett av disse slik at arealene kan kvalitetssikres opp mot nasjonale og lokale krav. For øvrig må planbestemmelsene suppleres med en bestemmelse som sikrer størrelsen på de ulike uteoppholdsarealene. Det gjøres samtidig oppmerksom på at det er balkong/terrasse som eventuelt skal kunne godkjennes som privat uteområde og ikke motsatt. Medvirkning Forslagstiller har avholdt befaringsmøte for naboer i forbindelse med planoppstart. Den videre dialogen med Døves menighet i forhold til byggeperioden må få en særlig form, slik at hensynet til de døve blir ivaretatt på en ordentlig måte. Fagetaten slutter seg til forslagslaget om et særskilt oppstartmøte med menigheten der en blir enig om en konkret varslingsform, og der menigheten kan forklare byggeleder hvilke utfordringer som er viktig å tenke på i forhold til særlig fotgjengere som muligvis ikke hører anleggsmaskiner, sprengningsvarsler, og lignende. Eksempelvis kan varsling av sprengning ved hjelp av sms være et alternativ. Energi I og med at BKK har informert om at de planlagte boligene ikke kan knyttes til fjernvarmenettet, da avstanden til nærmeste rør er for stor, bør det tilstrebes andre løsninger som kan medvirke til at nasjonale målsettinger om redusert strømbehov og forbruk nås, for eksempel passivhus. Dette bør sikres gjennom planbestemmelsene før saken fremmes til 2. gangs behandling. Grønnstruktur Det fremgår av forslagsstillers kommentarer til forhåndsuttalelsen fra Grønn etat av 27.1.2011 at eksisterende vegetasjon er planlagt ivaretatt der hvor det er mulig. Denne intensjonen må sikres gjennom planbestemmelsene før saken fremmes for 2. gangs behandling. Barn og unges interesser Planområdet er lite brukt av barn og unge i dag da det brukes som parkeringsplass. Planområdet er såpass lite at det ikke er avsatt egne areal til bruk av barn og unge, men det vil gjennom planbestemmelsene bli stilt krav til kvaliteten på boligenes uteoppholdsareal. Barnehage og skole Side 5 av 7
Bergen kommune har oppfylt lovfestet rett til barnehageplass, men det er fremdeles gap mellom behov og antall barnehageplasser i Bergenhus bydel, jf Bergen bystyre 20.6.2011, sak 144/11 Plan for barnehageutbygging 2012-2024. Målsettingen nå er å kunne gi alle barn som ønsker det, tilbud om barnehageplass i egen bydel. Etter fagetatens vurdering vil imidlertid en ny bebyggelse med 6 boenheter ha en minimal innvirkning på barnehagekapasiteten i bydelen. Det er 3 barnehager i en omkrets av 300 m fra planområdet. Planområdet sogner til Haukeland barneskole og Gimle ungdomsskole. Begge skolene har kapasitet per dags dato, men det kan bli kapasitetsproblem ved Gimle utover i perioden frem mot 2024. Vedtatte strukturtiltak vil imidlertid gi tilstrekkelig skolekapasitet i inneværende planperiode av skolebruksplanen, jf Bergen bystyre 13.12.2010, sak 302/10. Universell utforming Det fremgår av planbestemmelsene at prinsippet om universell utforming skal legges til grunn i planområdet ( 2.4.5). Kulturminneverdier I forbindelse med planforslaget er det utarbeidet en kulturminnedokumentasjon samt foretatt en vurdering om hvorvidt planområdet bør reguleres med hensynssone i henhold til plan- og bygningsloven 11-8 c Særlige hensyn, kulturmiljø. Forslagsstiller har konkludert med at plankart og bestemmelser sikrer størrelser og kvalitet i tilstrekkelig grad, slik at forholdet til omkringliggende bebyggelse opprettholdes. Etter forslagsstillers vurdering er det ikke ønskelig å regulere en hensynssone som kan tolkes slik at nytt tiltak blir begrenset i forhold til stil og byggeskikk. Fagetaten ønsker tilbakemeldinger på dette gjennom offentlig ettersyn. Planfremstilling Fagetat har ingen spesielle innvendinger mot fremlagt materiale, men det er noen feil og mangler som krever at plankart med tilhørende bestemmelser bearbeides og tilpasses de krav som følger blant annet av Nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og digitalt planregister før saken fremmes for 2.gangs behandling. Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig og hovedgrepet i planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader. Hovedsaklig gjelder dette følgende forhold: Fagetaten avventer utdypning/supplering av kommentarer som nevnt ovenfor. Plankart må bearbeides i forhold til tilbakemelding på utført SOSI-kontroll. Planbestemmelsene må oppdateres, blant annet for å sikre at de i større grad er i samsvar med føringer som følger av plan- og bygningsloven med forskrifter og overordnete planer. Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Side 6 av 7
Vedtak I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, legges følgende forslag til detaljregulering ut til offentlig ettersyn: Bergenhus, Gnr. 166, Bnr. 1154 m.fl., Kalfarveien, PlanID 61860000, vist på plankart sist datert 20.10.2011 Tilhørende bestemmelser datert/revidert 04.10.2011 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Vedlegg: A. Plankart datert 20.10.11, dok 15, fil 3 B. Reguleringsbestemmelser, datert 04.10.11,dok 14, fil 5 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 20.10.11, dok 15, fil 2 D. Illustrasjonsplan, datert 06.09.11, dok 14, fil 2 E. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, sist datert 04.08.11, dok 11, fil 10 F. Oversiktskart, datert 06.09.11, dok 12, fil 4 G. 3D illustrasjoner, datert 06.09.11, dok 12, fil 5 H. Snitt, datert 06.09.11, dok 12, fil 7 I. Soldiagrammer, datert 06.09.11, dok 12,fil 9 J. Støyrapport, datert 27.06.11, dok 11, fil 6 K. Kulturmilørapport, datert 26.08.11, dok 11, fil 8 L. Trafikkanalyse, datert 01.07.11, dok 11, fil 17 M. VA rammeplan, datert 27.06.11, dok 11, fil 18 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 201016226 Kopi til : - Orkla Eiendom AS, Postboks 423 Skøyen, 0212 OSLO - Alliance Arkitekter AS, Waldemar Thranesgate 75, 0175 OSLO Side 7 av 7