Fylkesmannen i Sør-Trøndelag Postboks 4710 Sluppen, 7468 Trondheim Sentralbord: 73 19 90 00, Telefaks 73 19 91 01 Besøksadresse: E. C. Dahls g. 10 Saksbeharidler Innvalgstelefon Anita Grønsberg lohnston 73 19 91 52 Justis- og beredskapsavdeling Vår dato Vår ref. (bes oppgitt ved svar) 18.02.2014 2013/9193-423.1 Deres dato Deres ref. 18.11.2013 Oppdal kommune Inge Krokanns veg 2 7340 OPPDAL fl 2HL. 22)8(4(H5 j\les:aenk Klage godkjenning flytting av garasje og ny adkomstvei - Seljevegen 22 A og B - Oppdal 288/1/15 og 17 Fylkesmannen opphever kommunens godkjenning og returnerer saken for ny behandling Fylkesmannen viser til kommunens ekspedisjon hit mottatt 21.11.2013 hvor ovennevnte klagesak ble oversendt for behandling. Oppdal kommune har fattet vedtak om å gi tillatelse for flytting av eksisterende garasje og anlegging av ny adkomstvei på eiendommene gnr. 288 bnr. 1 festenr. 15 og 17. Vedtaket har blitt påklaget av nabo til omsøkte eiendommer. Klagen berører primært forhold knyttet til ulemper tiltaket vil medføre for klagers eiendom, samt at den nye adkomsten vil skape trafikkfarlige situasjoner. Fylkesmannen har etter en gjennomgang av saken og klagers anførsler funnet at det hefter en rettsanvendelsesfeil ved kommunens vedtak som i seg selv vil medføre ugyldighet. Kommunens vedtak må følgelig oppheves, og saken returneres kommunen for ny behandling. Klagen er etter dette tatt til følge. Sakens bak runn Oppdal kommune v/fagansvarlig for plan, byggesak og oppmåling fattet i delegert sak 13/254 av 27.08.2013 vedtak om å gi byggetillatelse for flytting av eksisterende garasje og anlegging av ny adkomst på eiendommene gnr. 288 bnr. 1 festenr. 15 Seljeveien 22 A og gnr. 288 bnr. 1 festenr. 17 Seljeveien 22 B. Vedtaket ble fattet med hjemmel i plan- og bygningsloven (pb1.) 21-4 jfr. 20-2. Tiltakshaverne er Ragnhild og Geir Ivar Langseth samt Tamara Abramova. Vedtaket ble påklaget av Eli V. Jeganathan i brev av 20.09.2013. Jeganathan er nabo til omsøkte eiendommer. Abramova fremsatte kommentarer til klagen ved brev/e-post av henholdsvis 15.08.2013 og 25.10.2013. Ved Bygningsrådets forberedende klagebehandling i sak 13/121 av 18.11.2013 ble klagen fra Jeganathan ikke tatt til følge. Saken ble deretter oversendt Fylkesmannen i Sør-Trøndelag for endelig avgjørelse. Embetsledelse og Kommunal- og Justis- og Landbruk og Miljovern- Oppvekst- og Sosial- og administrasjonsstab samordningsstab beredskapsavdeling bygdeutvikling avdeling utdanningsavdeling helseavdeling Telefaks 73 19 93 01 E-post. fmstpostmottak@fylkesmannen.no Internett: www.fylkesmannen.no/st Orgamsasjonsnummer 974764350
2 Kla ens innhold Jeganathan (heretter betegnet som klager) viser til at eier av eiendommen gnr. 288 bnr. 1 festenr. 15 fikk ved vedtak i sak 12/116 som vilkår at eksisterende avkjørsel fra Seljeveien skal benyttes til nybygd garasje. Adkomst ble imidlertid anlagt i strid med dette vilkåret, og klager mener at tillatelsen i vedtak 13/254 synes å ta utgangspunkt i denne adkomsten. Adkomsten ble lagt innenfor klagers tomtegrense like ved hennes egen adkomst, noe som ble bekreftet ved grensegang. Også i vedtak 13/173 ble det bestemt at eksisterende avkjørsel fra Seljeveien skal benyttes, samt at det ikke ble tillatt å opparbeide nye avkjørsler eller utvidelse av eksisterende avkjørsel. På denne bakgrunn spør klager hvilke momenter som tilsier at vilkårene i tidligere vedtak nå kan fravikes. Klager peker på at kommunen ikke redegjør for de fordeler/ulemper omsøkte tiltak medfører i forhold til dagens løsning, eller hvilke konsekvenser den tillatte løsningen har for nabolagets trafikksikkerhet. I tidligere merknad har klager fremlagt forslag til løsning der omsøkte eiendom tillates adkomst i samsvar med vedtak i 12/116, og at eksisterende adkomst på oppsiden av huset benyttes av eiendommen gnr. 288 bnr. 1 festenr. 17. Klager kan ikke se at kommunen har vurdert dette eller andre alternative løsninger. Det fremholdes at Seljeveien 24 er en nybygd tomannsbolip som i likhet med Seljeveien 22 også har felles adkomst og dobbeltgarasje pa oppsiden av huset. Når samme adkomstløsning velges til nybygd tomannsbolig, stiller klager seg undrende til hvorfor omsøkte eiendommen ikke fortsatt kan benytte eksisterende adkomst. Klager ser ingen henvisning til kommunens foretatte befaring av eiendommen, og er uenig i kommunens vurdering hva gjelder deres utsagn om påregnelige naboulemper. Klager oppfatter det slik at med foreliggende vedtak vil eiernes uenighet om adkomst skyves over på henne, og viser forøvrig til tidligere merknader hva gjelder forringelse av deres uteområde og manglende trafikksikkerhet. Etter klagers mening er det i denne saken gitt tillatelse til en løsning som ikke er vanlig i slikt boligfelt, og klager stiller spørsmål om kommunen har gitt tillatelse til en slik type løsning i sammenlignbare saker. Klager presiserer de trafikkfarlige situasjoner adkomsten vil medføre, og ønsker ny befaring i saken. Det vises forøvrig til klagen i sin helhet. Fylkesmannen bemerker: Kla efrist o kla erett Kommunen har lagt til grunn at klagen anses rettidig fremsatt av person med rettslig klageinteresse, jfr. forvaltningsloven (fvl.) 28 og 29. Fylkesmannen har ingen bemerkninger til dette. F Ikesmannens kom etanse som kla einstans Fvl. 34 gir det rettslige utgangspunktet for Fylkesmannens kompetanse i klagesaker. Fylkesmannen kan prøve alle sider av saken og kan også ta hensyn
4 en rettsanvendelsesfeil som i utgangspunktet vil medføre ugyldighet av vedtaket. Spørsmålet blir imidlertid om kommunen gjennom de foretatte vurderinger har tatt høyde for de hensyn pbl. 29-4 skal ivareta, og således har reparert denne rettsanvendelsesfeilen. Kommunen har i sak 13/254 vurdert garasjen på følgende vis: «Bygningsmyndighetene synes at søker har prøvd å imøtekomme både kommunalteknikk sine krav til bredde på avkjørsel fra Seljevegen og eier av Seljevegen 20 etter beste evne. Oppdal kommune mener at omsøkte tiltak totalt sett gir den beste løsningen for både Seljevegen 22 A og B og vil i denne saken være tungtveiende. Eventuelle ulemper en slik løsning vil være for Seljevegen 20, antas å ikke være større enn det som normalt må påregnes i et slikt boligfelt. Bygningsmyndighetene velger etter en totalvurdering å se bort i fra nabomerknaden fra Seljevegen 20. Ved en eventuell innvilgelse av søknad bør det stilles vilkår om at gangsti opp til Seljevegen 22 A ikke kan tilkobles Seljevegen slik som vist i situasjonskartet datert 08.07.2013, men at den må kobles til inntegnet biladkomst. Det må også stilles krav om at maksimal lengde på stikkrenne i adkomsten ikke skal overstige 6 meter og at det skal være åpen grøft ellers mot Seljevegen for å ta unna overflatevann.» Fylkesmannen finner kommunens vurdering å være lite konkret hva gjelder fordeler ved tiltaket for søker eller eventuelle ulemper en oppføring av garasje vil medføre for klagers eiendom. Det fremstår videre som om kommunen heller ikke har tatt høyde for at garasjen vil plasseres nærmere nabogrense enn fire meter også fra tre andre naboeiendommer. Fylkesmannen er derfor av den formening at kommunens vurdering må anses å være ufullstendig i henhold til pbl. 29-4 tredje ledd bokstav b. Kommunens forberedende klagebehandling kan for øvrig ikke anses å i ytterligere grad utfylle den foretatte vurderingen i sak 13/254. Fylkesmannen er på denne bakgrunn kommet frem til at rettsanvendelsesfeilen ikke kan anses som reparert, og feilen vil medføre ugyldighet. Kommunens vedtak må derfor oppheves og returneres kommunen for ny vurdering. Fylkesmannen vil for øvrig minne kommunen på at reguleringsbestemmelsene oppstiller krav til garasjens utforming, jfr. 9 og 10. Etablering av ny adkomstvei Fylkesmannen finner det hensiktsmessig å videre knytte noen kommentarer til kommunens vurdering av ny adkomstvei. Ny adkomstvei er plassert langs eiendomsgrensen til eiendommen gnr. 288 bnr. 1 festenr. 16. Adkomstveiens avslutning ved garasjen er videre vist ca. 1 meter fra eiendommene gnr. 288 bnr. 131 og gnr. 286 bnr. 62. Også denne del av tiltaket vil dermed være i strid med pbl. 29-4 annet ledd. Det foreligger ikke nabosamtykke for denne del av tiltaket, jfr. pbl. 29-4 tredje ledd bokstav a. Spørsmålet blir da om adkomstveien er å anse som et «lignende mindre tiltak» i henhold til pbl. 29-4 tredje ledd bokstav b, slik at kommunen har anledning til å godkjenne tiltaket. Det må her foretas en konkret vurdering av om adkomstveien kan anses som et mindre tiltak hvor blant annet lengde, terreng, form for opparbeiding m.v. vil være sentrale momenter.
3 til nye omstendigheter. Fylkesmannen skal vurdere de synspunkter klageren kommer med, og kan også ta opp forhold som ikke er berørt av klageren. Der Fylkesmannen er klageinstans for vedtak truffet av en kommune eller fylkeskommune, skal det legges vekt på hensynet til det kommunale selvstyre ved prøving av det frie skjønn. Fylkesmannen kan stadfeste, oppheve eller fatte nytt vedtak i saken. Plangrunnlaq Den omsøkte eiendom er omfattet av kommuneplanens arealdel vedtatt 13.04.2011. Eiendommen er lokalisert i område vist som boligformål. Eiendommen er videre omfattet av reguleringsplan for Bjerkehagen vedtatt 09.04.1973. Eiendommen er regulert til boligbebyggelse. Rettsli ut an s unkt o vurderin Garasje Flytting av garasje vil medføre at denne etableres ca. 1 meter fra nabogrense til eiendommene gnr. 288 bnr. 1 festenr. 16, gnr. 288 bnr. 131, gnr. 286 bnr. 62 og gnr. 286 bnr. 21. Tiltaket vil dermed være i strid med pbl. 29-4 annet ledd som sier at: «Hvis ikke annet er bestemt i plan etter kapittel 11 eller 12, skal byggverk ha en avstand fra nabogrense som minst svarer til byggverkets halve høyde og ikke under 4 meter.» Kommunen kan imidlertid godkjenne at byggverk plasseres nærmere nabogrense enn 4 meter i de tilfeller enten eier av naboeiendom har gitt skriftlig samtykke (jfr. pbl. 29-4 tredje ledd bokstav a) eller ved oppføring av garasje, uthus og lignende mindre tiltak (jfr. pbl. 29-4 tredje ledd bokstav b). For sistnevnte tilfelle må bygningen ikke ha et samlet bruksareal eller bebygd areal over 50 m2. Dersom ingen av unntakstilfellene kan benyttes, vil tiltaket være betinget av en dispensasjon fra pbl. 29-4 annet ledd i henhold til pbl. 19-1 og 19-2. I herværende sak foreligger det ikke nabosamtykke til garasjen fra eiere av naboeiendommene. Det fremgår imidlertid av tegning datert 08.07.2013 at garasjen vil være 36 m2. Kommunen har dermed anledning til å godkjenne tiltaket selv om det ikke foreligger nabosamtykke. Utgangspunktet for vurdering av plassering av tiltak, er at byggherrens ønske skal imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler imot dette. Med avgjørende grunner siktes det særlig til plassering og høyde som medfører betydelig ulempe for eksempelvis naboer og omkringliggende miljø. Forhold som kan være relevante i vurderingen av om søknaden skal godkjennes er blant annet tilpasning til terreng og eksisterende bebyggelse, disponering av eiendommen for å oppnå tilfredsstillende oppholdssted i det fri for beboerne/andre brukere (for eksempel usjenert uteplass, lekeareal, parkeringsplass osv., utsikt og lysforhold) hensyn til naboer slik at de beholder/kan få tilsvarende kvaliteter, planlagt eller påregnelig utnyttelse av naboeiendom/omkringliggende areal i relativt nær framtid, tilgjengelighet, brannsikring osv. Fylkesmannen vil bemerke at kommunen hverken i saksfremlegg eller vedtak har vist til at garasjen må vurderes i henhold til pbl. 29-4. Dette er å anse som
Fylkesmannen vil bemerke at heller ikke for denne del av det omsøkte tiltak har kommunen knyttet sine vurderinger til pbl 29-4. Kommunen har således ikke tatt stilling til om de har anledning til å godkjenne veien i henhold til pbl. 29-4 tredje ledd bokstav b, eller om tiltaket er av en slik art at det kreves dispensasjon i henhold til pbl. 19-2. Fylkesmannen ser at det kan argumenteres med at all den tid kommunen ikke vurdert dispensasjon, ligger det implisitt i dette at kommunen mener tiltaket omfattes av godkjenningsordningen. Fylkesmannen har dog ikke tilstrekkelig informasjon om adkomstveien til å vurdere hvorvidt denne kan godkjennes etter pbl. 29-4 tredje ledd bokstav b, og det kan derfor stilles spørsmål om det foreligger saksbehandlingsfeil ved at saken ikke er godt nok opplyst på dette punkt, jfr. NI. 17. All den tid saken oppheves på annet grunnlag finner imidlertid ikke Fylkesmannen grunn til å nærmere gå inn i dette spørsmålet. Vi ber dog kommunen ved ny vurdering om å grundigere redegjøre for nevnte forhold. Fylkesmannen vil for ordens skyld presisere at kommunen må ta høyde for at ovennevnte hensyn bak bestemmelsen i pbl. 29-4 annet ledd også til dels vil gjøre seg gjeldende for adkomstveien. Fylkesmannen ber kommunen om å sørge for at alle berørte naboer blir underrettet om det nye vedtaket som fattes, jfr. kravet til god forvaltningsskikk. Fylkesmannen finner det etter dette ikke nødvendig å nærmere ta stilling til klagers anførsler. Konklusjon Fylkesmannen finner på bakgrunn av ovenstående vurdering at det hefter rettsanvendelsesfeil ved kommunens vedtak som i seg selv vil medføre ugyldighet. Saken må derfor returneres kommunen for ny behandling. Klagen har etter dette ført frem. Fylkesmannen vil presisere at vi med dette ikke har tatt stilling til sakens endelige resultat. På bakgrunn av vurderingene ovenfor, og i medhold av pbl. 1-9 og rundskriv T-2/09 av 23.06.2009 fattes følgende vedtak: Oppdal kommunes vedtak i delegert sak 13/254 av 27.08.2013 hvor det ble sitt tillatelse til flytting av eksisterende garasje og anlegging av ny adkomstvei pa eiendommene gnr. 288 bnr. 1 festenr. 15 Seljeveien 22 A og gnr. 288 bnr. 1 festenr. 17 Seljevelen 22 B, oppheves. Saken returneres kommunen for ny behandling. Klagen er med dette tatt til følge.
6 Parten anses underrettet ved gjenpart av dette brev. Med hilsen Mari Mogstad (e.f.) direktør Trond Flydal underdirektør Dette dokumentet er elektronisk godkjent og har derfor ingen signatur. Kopl: Eli Vognild Jeganathan Seljeveien 20 7340 OPPDAL Ragnhild og Geir Ivar Langseth Seljeveien 22 A 7340 OPPDAL Tamara Abramova Seljeveien 22 B 7340 OPPDAL