Side 1 av 7 Arkivsak: 14/1092 SAMLET SAKSFRAMSTILLING REGULERINGSPLAN FOR VINGAN - GNR. 54, BNR. 2, 3, 4 - ENDRING FRITIDSBEBYGGELSE Saksbehandler: Roar Santi Grindvold Arkiv: GBNR 54/2 Saksnr.: Utvalg Møtedato 36/15 Formannskapet 14.04.2015 14/15 Kommunestyret 21.05.2015 Endelig vedtak: Enstemmig som innstillingen: Rådmannens innstilling:
Side 2 av 7 Behandling/vedtak i Formannskapet den 14.04.2015 sak 36/15 Behandling: Vedtak: Enstemmig som innstillingen: Behandling/vedtak i Kommunestyret den 21.05.2015 sak 14/15 Behandling: Nina Astrid Mjør ba kommunestyret vurdere sin habilitet da hun er mor til regulant. Kommunestyret erklærer Mjør inhabil etter FVL 6 B. Nina Astrid Mjør fratrådte møtet under behandling av saken. Vedtak: Enstemmig som innstilling:
Side 3 av 7 Utredning: Saksdokumenter: Vedlagt Vedlegg nr. Reviderte reguleringsbestemmelser dat. 09.12.14 1 Revidert reguleringsplankart, dat. 09.12.14 2 ROS-analyse, revidert 17.03.15 3 Endringsskjema, udatert 4 IB dat. 26.01.15 fra Sør-Trøndelag fylkeskommune 5 IB dat. 19.02.15 fra Statens vegvesen 6 IB dat. 05.03.15 fra Fylkesmannen i Sør-Trøndelag 7 Øvrige: Reguleringsplan for Vingan, gnr. 54 bnr. 1, 2 og 4, sist rev. i K-sak 27/14 Plan- og bygningsloven Saksopplysninger: Fra Kystplan, på vegne av grunneier Nils Kristian Wingan og eiere av umatrikulert fritidsbolig på eiendommen gnr. 54 bnr. 2 har Snillfjord kommune i brev av 09.12.14 mottatt forslag om endring av reguleringsplan for eiendommene gnr. 54 bnr. 2, 3 og 4. Endringen gjelder etablering av to nye fritidsboligtomter i tilknytning til eksisterende fritidsbolig tilhørende Heidi Stokland m/flere, samt endret vegføring til tomtene. Noe areal som tidligere er regulert til bolig- og fritidsboligformål tilbakeføres til landbruksformål. Utsnitt av gjeldende og forslag til ny arealbruk:
Side 4 av 7 Utsnitt plan godkjent i K-sak 27/14 Utsnitt planforslag dat. 09.12.14 Planforslaget innebærer også forslag om endring av - Fritidsbebyggelse - i bestemmelsene til reguleringsplanen. Oppstart av planarbeidet: Med bakgrunn i at endringen kun gjaldt en begrenset del av planområdet, og ikke ble vurdert å ha vesentlige virkninger for øvrige bebyggelse, ble det avtalt at regulant i forbindelse med endringsforslaget skulle varsle de som kunne tenkes å være berørt av endringsforslaget. I samråd med kommunen varslet således Kystplan eiere av eiendommene gnr. 54 bnr. 1, 23, 11, 12, 24, 26 og 28 i brev av 09.12.15, og ble bedt om å komme med eventuelle merknader. Ved fristens utløp hadde Kystplan ikke mottatt merknader til endringsforslaget, og dette ble meldt tilbake til kommunen i e-post av 06.01.15. Offentlig ettersyn og høring: I hht. plan- og bygningslovens 12-10 ble så endringsforslaget lagt ut til begrenset høring i 6 uker, hvor eiere av overnevnte eiendommer og regionale myndigheter ble varslet med brev datert 20.01.15. Planforslaget ble også lagt ut på kommunens hjemmeside. Som følge av at en vurderte at alle berørte interessenter ble nådd gjennom varslingsbrevet, ble det ikke vurdert nødvendig med ytterligere kunngjøring i avis. Høringsfrist ble satt til 09.03.15. Høringsuttalelser: Ved høringsfristens utløp er det mottatt 3 uttalelser, som følger vedlagt dette saksframlegget. I det etterfølgende er uttalelsene kort referert, og administrasjonens vurdering av uttalelsene følger: Sør-Trøndelag fylkeskommune, brev av 26.01.15: Planendringen synes ikke å være i konflikt med friluftsinteresser. Det er ikke registrert automatisk fredete kulturminner innenfor området. Det vurderes liten risiko for at planen vil komme i konflikt med slike, men minner om den generelle aktsomhetsplikten etter kulturminnelovens 8. Minner om 1-1 i plan- og bygningsloven som sier at prinsippene om universell utforming skal ivaretas i planleggingen og kravene til dette i det enkelte byggetiltak.
Side 5 av 7 Vilkår for egengodkjenning: Ingen Administrativ vurdering: Når det gjelder kravene til universell utforming i 1-1, skal kommunen ivareta dette i forbindelse med all planlegging og byggesaksbehandling. Dette framgår ikke konkret i endringsforslaget fra Kystplan, men kan være viktig å ta høyde for mht. utbygging av de forslåtte tomtene F2 og F3. Vingvågen er et attraktivt område, hvor tomtene har en gunstig beliggenhet i forhold til adkomst til områder hvor det er muligheter for fiske fra kaianlegg. En del av bebyggelsen ser en også periodevis har blitt benyttet til utleievirksomhet og i noen tilfeller har eiere av fritidseiendommer søkt bruksendring og flyttet til fritidsboligene. Kommunen kan derfor med hjemmel i plan- og bygningslovens gjennom reguleringsplan gi bestemmelser som stiller krav til tilgjengelighet for bebyggelsen. En ser imidlertid ikke hensikten i en slik bestemmelse i forhold til de planlagte tomtene. En antar at her vil kjøpere av tomtene selv vurdere sitt behov, og bør gjennom prosjektering av fritidsboligene ta høyde for å kunne bruke fritidsboligene i et livsløpsperspektiv, eventuelt med senere ombygginger. Statens vegvesen, brev av 19.02.15: har ingen bemerkninger til reguleringsendringen. Vilkår for egengodkjenning: Ingen Administrativ vuudering: Ingen Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, brev av 05.03.15 forslag om to nye fritidsboliger er ikke i tråd med overordnet plan. fornøyd med metode for risiko og sårbarhetsanalyse, men savner at det redegjøres for de vurderingene som ligger til grunn for konklusjonen. Det mangler bl.a. vurdering mht. klimarelevante tema som vind, nedbør og havstigning. Minner om at kommunen må utarbeide denne analysen dersom utbygger ikke har muligghet, jfr. pbl. 4-3 første setning. Vilkår for egengodkjenning: Ingen, men det bør utføres en fyldigere ROS-analyse i hht. PBL 4-3. Administrativ vurdering: Med bakgrunn i brev fra Fylkesmannen ble Kystplan i E-post av 10.03.15 anmodet om å revidere ROS-analysen. Revidert ROS-analyse ble oversendt mottatt den 17.03.15, hvor firmaet har gjennomgått alle tema på nytt, og funnet at det er 3 forhold som kan påvirke eller bli påvirket av tiltaket. Dette er vind, nedbør og rekreasjonsområder. Ut i fra Kystplans vurdering er området ikke utsatt for risiko. Vurdering: Med bakgrunn i at en gjennom de foreslåtte endringene endrer arealbruk og omfang av utbygging i området finner en det hensiktsmessig å foreta en endring av reguleringsplan, framfor å behandle dette som en dispensasjonssak. Dette er også med å sikrer byggherre/kjøpere i forhold til å kunne føre opp bebyggelse på eiendommene i framtiden. Eksempelvis dersom deling og utbygging ikke er aktuelt i løpet av 3 år ville det måtte søkes ny dispensasjon for avvik fra plan. Dersom bebyggelsen skulle bli utsatt for skade som
Side 6 av 7 medfører gjenoppbygging, kan også dette medføre at det har måtte søkes ny dispensasjon. Med en godkjent endring av reguleringsplan er det således en større trygghet for erverver mht. gjenoppbygging. De foreslåtte tomtene ligger innenfor 100 metersbeltet langs sjø, hvor det i hht. pbl. 1-8 er et generelt forbud mot tiltak. Formålet med bestemmelsen er å forhindre nedbygging av denne sonen, slik at den er åpen for allmenn ferdsel. Sonen kan også være viktig leve- og oppvekstområde for en del arter. Alle saker som berører natur- og miljø skal vurderes etter prinsippene i naturmangfoldlovens 8-12 Kommunens behandling skal være basert på eksisterende og tilgjengelig kunnskap, og det skal synliggjøres hvordan prinsippene er vurdert. Ved kontroll mot naturbase og artsdatabankes artskart, framkommer det ikke opplysninger om registrerte arter eller naturtyper som berøres av tiltaket. Kommunen har ikke ytterligere opplysninger som skulle tilsi at det kan befinne seg arter eller naturtyper som ikke er fanget opp av disse opplysningene i området hvor de nye fritidstomtene er foreslått. I forhold til 100 metersbeltet, er det fra gammelt av bygd veg mellom Vingvågen kai og gårdene på Vingan. Det er derfor lite sannsynlig at de foreslåtte tomtene vil være til hinder for allmennhetens ferdsel i strandsonen. Gjennom dagens overordnede planer er det ikke satt noe «tak» på hvor mange hyttetomter som skal godkjennes, og i hvilke områder. En fortetting innenfor reguleringsplanen for Vingan er således ikke i tråd med overordnet plan, som Fylkesmannen bemerker. Det er likevel positivt i forhold til arealbruken at eksisterende byggeområder fortettes, framfor at det legges ut nye områder. Ved fortetting kan eksisterende infrastruktur som veg, vann og avløp utnyttes, eller det gir grunnlag for utbygging av slike anlegg som kan komme eksisterende byggeområder til gode. Når det gjelder reguleringsbestemmelsene for de 2 nye tomtene, forslår Kystplan at det settes en begrensing mht. mønehøyde for de nye byggene på 21 m.o.h, samt at det skal utarbeides situasjonsplan for byggens plassering, tomtegrense og vann/avløp ved søknad om tillatelse til tiltak. I forhold til at tomtene ligger i skrånende terreng, hvor henholdsvis kote 10 meter går gjennom tomt F3 og 15 meter går gjennom F2, vil en slik høydeangivelse etter rådmannens oppfatning, kunne medføre betydelig utsprenging og terrengarrondering for å utnytte muligheten for å komme høyest mulig i terrenget. Rådmannen vil derfor foreslå at bestemmelsene på dette området endres, slik at en får en avtrapping av mønehøyde i forhold til terrenget. Videre må det gjennom bestemmelsene framgå at hver tomt kan bygges ut med en fritidsbolig, med inntil 2 sekundærbygg, og settes begrensning i forhold til bebyggelsens areal. I forslag til ny arealdel av kommuneplan vil det bli foreslått følgende bestemmelser i forhold til ny fritidsbebyggelse: Innenfor hver tomt kan det tillates 1 hytteenhet og 2 sekundærbygg. Samlet areal for fritidsbolig og sekundærbygg skal ikke overstige 150 m 2 bruksareal Nye bygninger skal tilpasses eksisterende bebyggelse med tanke på utforming og estetikk.
Side 7 av 7 På store tomter skal bygningsmassen plasseres innenfor samme tun/i tilknytning til eksisterende bygninger. Maksimal gesimshøyde skal ikke overstige 5 m målt fra planert terrengs gjennomsnittsnivå. Bygninger skal legges naturlig i terrenget. Farge og materialvalg skal underordne seg Rådmannen vil foreslå at dette legges til grunn også i forhold til ny fritidsbebyggelse på tomtene F2 og F3 i reguleringsplan for Vingan, gnr. 54 bnr. 2, 3 og 4. Saken fremmes på denne bakgrunn med følgende innstilling: