MØTEINNKALLING Utvalg: FAST UTVALG FOR PLANSAKER Møtested: Botnkrona. Møtedato: 28.08.2014 Tid: 11:00 Eventuelt forfall meldes snarest. Varamedlemmer møter etter nærmere avtale. SAKSLISTE Saksnr. Arkivsaksnr. Tittel 34/14 08/864 DETALJREGULERING MED KONSEKVENSUTREDNING FOR TØMMERVIKA - KLAGE PÅ GEBYR 35/14 14/590 OMRÅDEREGULERING FOR DEL AV SJØBERGSGATE 36/14 12/2081 2. GANGS BEHANDLING, DETALJREGULERING FOR ØYVIND LAMBES VEI 20-22 37/14 13/656 OMRÅDEREGULERING FOR DEL AV SANDNES - SLUTTBEHANDLING 38/14 12/1120 DETALJREGULERINGSPLAN FOR KROKEN - SLUTTBEHANDLING 39/14 13/1753 OMREGULERING AV KINA-TOMTA 40/14 11/1294 REVISJON AV KOMMUNEPLANENS SAMFUNNSDEL Referatsaker Sakspapirene er sendt medlemmer og varamedlemmer pr. ipad og mail. Sakspapirene er i tillegg lagt ut på Austbø Samvirkelag, Joker Tjøtta og biblioteket i Sandnessjøen, samt på www.alstahaug.kommune.no
Sandnessjøen, 21.08.2014 Skule Storheil leder
Alstahaug kommune Sak nr.: Behandlende organ i saken: Dato: 34/08 Fast utvalg for plansaker 19.06.2008 25/09 Fast utvalg for plansaker 04.06.2009 8/10 Fast utvalg for plansaker 06.05.2010 34/10 Fast utvalg for plansaker 11.11.2010 6/11 Naturressursutvalget 25.01.2011 6/11 Fast utvalg for plansaker 23.02.2011 1/11 Kommunestyret 02.03.2011 20/11 Fast utvalg for plansaker 01.06.2011 58/11 Formannskapet 17.08.2011 1/11 Klagenemnda 29.08.2011 1/11 Klagenemnda 01.09.2011 1/11 Klagenemnda 46/11 Fast utvalg for plansaker 10.11.2011 2/12 Fast utvalg for plansaker 18.01.2012 34/14 Fast utvalg for plansaker 28.08.2014 Saksbehandler: Bjørn Frammarsvik Sluttbehandlende vedtaksinstans (underinstans): Fast utvalg for plansaker Dok. offentlig: X Ja Nei. Hjemmel: Møte offentlig X Ja Nei. Hjemmel: Komm.l 31 Klageadgang: Etter FVL: Ja Nei Etter Særlov: Ja Nei Ikke klageadgang Arkivsaksnr.: 08/864 Arkivnr.: RNR 20080004 SAK: DETALJREGULERING MED KONSEKVENSUTREDNING FOR TØMMERVIKA KLAGE PÅ GEBYR I Saksdokumenter (vedlagt): Fakturagrunnlag datert 10.01.11 E-post fra tiltakshaver av 13.01.11 Fakturagrunnlag datert 08.02.11 Klage fra tiltakshaver datert 19.02.11 Brev fra tiltakshaver datert 22.08.11 Planutvalgets vedtak av 10.11.11 Klage fra Advokathuset Helgeland DA pva. tiltakshaver datert 30.11.11 Planutvalgets vedtak i klagesaken av 18.01.12 Fylkesmannen avgjørelse i klagesaken av 04.06.12 (jfr. brev av 26.11.12) Brev fra plansektor av 07.01.13 Referat fra dialogmøte 05.02.13 Brev fra plansektor av 12.08.13 3
Sak 34/14 E-post fra tiltakshaver av 20.08.13 vedlagt brev fra Advokathuset Helgeland av 21.06. og 11.09.13 E-post fra tiltakshaver av 03.12.13 Brev fra plansektor av 10.12.13 E-post fra tiltakshaver av 19.04.14 E-post fra tiltakshaver av 02.05.14 Brev fra plansektor av 09.05.14 E-post fra tiltakshaver av 21.05.14 vedlagt brev av 20.05.14 Utsnitt av gebyrregulativ for 2010 E-post med saksbehandlers timeforbruk Aktivitetsoversikt for behandling av privat planforslag II Saksdokumenter (ikke vedlagt): Øvrige dokumenter i sak 08/864 og 12/2612 III Saksutredning: (Bakgrunn / Fakta / LA21/ Beredskapsforhold/ Økonomi/ Vurdering / Konklusjon) Reguleringsplan med konsekvensutredning for Tømmervika ble vedtatt i kommunestyret den 03.03.11. Planområdet er på ca. 223 daa. Tiltakshaver er Tømmervika Opplevelsessenter. Det framgår av gebyrgrunnlag av 10.01.11 at gebyr er beregnet i form av et fast behandlingsgebyr, arealgebyr som er avhengig av planområdets størrelse samt minstegebyr ved planer som faller inn under forskrift om konsekvensutredning. Gebyrfastsettelsen er i tråd med kommunens gebyrregulativ for 2010. Gebyrberegningen ble påklaget av tiltakshaver i e-post av 13.01.11. Denne klagen ble tatt til følge ved at areal til friluftsformål ble trukket fra grunnlaget for arealgebyr. Dette er i tråd med gebyrregulativets pkt. B6 der det framgår at det kan fritas for gebyr for de deler av planen som er disponert til denne type areal. Nytt gebyrgrunnlag med redusert arealgebyr ble utstedt 08.02.11. Totalt gebyr ble her beregnet til kr 57 409,-. Også dette gebyrkravet ble påklaget av tiltakshaver i brev av 19.02.11. Det vises til at klager stiller seg undrende til at dyrkamarka innenfor planavgrensningen legges til grunn for arealgebyret. Ingen av de planlagte tiltak vil legge begrensninger på dyrkamark mht. driveplikt. Planlagt mobilt fotballgolfanlegg skal bare benyttes etter at slåttesesongen er avsluttet og være en del av tilleggsnæringa på bruket. Det hevdes at dyrkamarka må kunne defineres som et «spesialområde bevaring» og innenfor «naturvern»område i hht. pkt. B6 i gebyrregulativ 2010. Det konkluderes med at dyrkamarka må trekkes ut av grunnlaget for arealgebyr. Når det gjelder minstegebyr for behandling av KU mener klager at dette kan tolkes til at det skal betales etter medgått tid. Når det gjelder minstegebyret kan dette tolkes til kun å komme til anvendelse dersom kommunen har hatt fagkyndig bistand og andre eksterne utgifter. Det hevdes at KU kun har vært et fagdokument som vedlegg til reguleringsplanen og neppe har medført arbeid tilsvarende minstegebyr. Det bes om at gebyr for behandling av konsekvensutredning revurderes. Det klages i samme brev på fakturagrunnlaget for behandling av detaljregulering for Offersøymarka med konsekvensutredning. Planutvalgets vedtak av 10.11.11 innebærer en avvisning av klagen. Det ble lagt til grunn at gebyrfastsettelsen ikke er et enkeltvedtak, og derved ikke kan påklages. Side 4 av 42
Sak 34/14 Dette vedtaket påklages av Advokathuset Helgeland DA pva. tiltakshaver i brev av 30.11.11. Det hevdes at avgrensningen av planområdet for letthets skyld ble inntegnet som en firkant på 223 mål inkl. friluftsformål og ordinær landbruksvirksomhet, mens tiltaksområdet i Tømmervika er på 41,2 mål, altså mye mindre enn fakturagrunnlaget. I tråd med kravene ble det også utarbeidet konsekvensutredning for planområdet som både omfatter arealet i Tømmervika samt en parsell i Offersøymarka. Det understrekes at det er klager selv som har fått utarbeidet konsekvensutredningen uten kommunens bistand. Det hevdes at klager ikke ble presentert for kommunens gebyrregulativ før han tok kontakt vedr. utstedt faktura, og derfor var uvitende til at gebyret var styrt av planområdets areal. Han ble også oppmerksom på at areal som var inkludert i planprosessen, som frilufts- og landbruksareal kunne holdes utenfor. Det vises til tiltakshavers klage som førte til kommunens aksept på at friluftsareal ble holdt utenfor. Begrunnelsen for klagen kan ellers sammenfattes i følgende hovedpunkter. Det anføres at det er begått saksbehandlingsfeil med den følge at vedtaket er blitt uriktig. Det hevdes at det foreligger habilitetsmangler under saksforberedelse. Kommunen har selv i gebyrregulativet definert en plikt til å veilede i reguleringssaker. En veiledning må omfatte bl.a. det å hjelpe søker med å avgrense planområdet mest mulig hensiktsmessig. Denne veiledningsplikten hevdes ikke å ha vært tilstede. Det hevdes å være feil når kommunen krever to ganger minstegebyret for konsekvensutredning. Kommunen har ikke deltatt på noen måte i forbindelse med konsekvensutredningen, og er begrenset til behandling i forbindelse med høring etter at denne var gjennomført. Konsekvensutredningen er utført i en samlet prosess for to ulike områder, og rapporten er samlet i ett dokument. Minstegebyret må på denne bakgrunn kunne antas å dekke det administrative arbeidet med en konsekvensutredning fra kommunens side. Det hevdes å framtre som åpenbart urimelig å kreve to ganger minstegebyret, og må i så fall godtgjøres at kommunen har hatt kostnader/arbeid ut over minstebeløpet. I motsatt fall bes det om at det ene minstegebyret strykes, evt. at dokumentert arbeid/utgift legges til grunn. Klager anfører at saksbehandler har vært inhabil. Det hevdes at behandling av arealplan for Offersøymarka oppleves trenert, ved at det kom andre krav til planprosess ved bl.a. pålegg om konsekvensutredning. Dette har gjort prosessen mer omstendelig og kostnadskrevende, med resultat i form av en arealplan i strid med forutsetning for tidligere fradeling i Offersøymarka. Tiltakshaver opplevde videre at saksbehandler tok egne initiativ og kritiserte konsekvensutredningsprosessen. Det vises til at det er tatt med inspill som ble mottatt to dager etter høringsfristen. Videre at de to innspill på fugleliv ikke bygger på noen realitet, men synsing fra personer som ikke har hatt noen rolle i prosessen. Det blir nevnt en «bestilt e-post» om fulgleliv. Saksbehandler har heller ikke tilbudt noen form for veiledning. Det vises også til at saksbehandler ikke etterkommer klagenemndas forespørsel om ytterligere utredning av gebyrklagen, men «ut av det blå» legger opp til en ny behandlingsgang via planutvalget uten at det ble opplyst når slik behandling skulle skje. I vedtak av 18.01.12 viser planutvalget til at det ikke er framsatt noen nye momenter i klagen fra Advokathuset Helgeland DA pva. tiltakshaver. Planutvalget fastholder på denne bakgrunn sitt vedtak 10.11.11, og saken sendes Fylkesmannen for endelig avgjørelse. Side 5 av 42
Sak 34/14 I sin avgjørelse av 04.06.12 opphever Fylkesmannen planutvagets vedtak om å avvise klage på gebyr i sak 46/11 og 47/11, begge fattet i planutvalgets møte den 10.11.11. Saken sendes tilbake til kommunen for ny behandling. Etter fylkesmannens vurdering framstår gebyrfastsettelsen i disse sakene som enkeltvedtak som kan påklages. Klagene må derfor underlegges ordinær klagebehandling. Fylkesmannen forventer at kommunen ved sin nye behandling av saken kan godtgjøre at gebyrene både i regulativet og i den enkelte sak ikke overstiger kostnadene ved å behandle sakene. Videre må det vurderes om gebyret uansett bør reduseres med bakgrunn i unntaksbestemmelsen i kommunens gebyrregulativ pkt. C8.1. Fylkesmannen innrømmer i brev av 26.11.12 at henvisningen til gebyrregulativets pkt. C8 i avgjørelsen av 04.06.12 er feil. Fylkesmannen kan ikke se at dette innebærer at konklusjonen i Fylkesmannens vedtak må endres. Det vises til at øvrige hensyn som taler for at vedtaket kan påklages fortsatt er til stede. I brev fra plansektor av 07.01.13 foreslås det et dialogmøte der bl.a. gebyrspørmålet bringes på bane. Det framgår av referat fra dialogmøtet av 05.02.13 at detaljplan for Offersøymarka på bakgrunn av kommunestyrets vedtak av 14.12.11 var satt på vent. Det ble på denne bakgrunn foreslått og utsette videre fakturering av gebyr inntil endelig avklaring av saken foreligger. Tiltakshaver aksepterte denne løsningen. Videre ble det enighet om at tiltakshaver skulle framlegge et forslag til gebyrberegning for Tømmervika i hht. gjeldende gebyrregulativ. Det ble forutsatt at evt. krav om dekning av saksomkostninger måtte inngå i et slikt regnestykke. Følgende konklusjon vedr. gebyr framgår av møtereferatet: Klage på ilagt gebyr for Offersøymarka trekkes av tiltakshaver Foreliggende gebyrkrav for Offersøymarka nulles ut. Ny fakturering foretas når endelig resultat av planprosessen foreligger. Evt. endringer i gebyr for Tømmervika innarbeides i ny faktura I brev fra plansektor av 12.08.13 ble det purret på tilbakemelding i hht. nevnte møtereferat. Det blir i brevet gjort oppmerksom på at tilsendt faktura for Offersøymarka nulles ut, og forutsettes på denne bakgrunn at gebyrklagen på Offersøymarka foreløpig avsluttes, selv om klagen ikke er formelt trukket fra tiltakshavers side. Det settes også frist for framlegging av forslag til gebyrberegning for Tømmervika. Tilsvar oversendes som vedlegg til e-post fra tiltakshaver av 20.08.14 (brev fra Advokathuset Helgeland DA av 21.06.13). Det framgår her at korrekt gebyr ikke under noen omstendighet kan overstige kr 38.000,-. Det vises samtidig til påløpte kostnader for tiltakshaver på til sammen ca. 103.000. I påfølgende brev av 11.09.13 fra samme avsender framgår det at beløpet også bør settes betydelig lavere enn dette, og gjerne en symbolsk sum. I brev fra plansektor av 10.12.13 besvares brev fra Advokathuset Helgeland DA av 21.06.13 og 11.09.13 samt e-post av 03.12.13. I tillegg vises det til møte med tiltakshaver av 28.11.13. Det konkluderes i brevet med at dersom et uklart regnestykke og en symbolsk sum er tiltakshavers forslag til gebyr for Tømmervika er ikke dette i tråd med avtale på tidligere Side 6 av 42
Sak 34/14 dialogmøte. Det orienteres i brevet om at dersom tiltakshaver opprettholder sitt forslag vil kommunen måtte gå videre med klagesaksbehandlingen for denne saken. I e-post fra tiltakshaver av 19.04.14 nedjusteres maks. gebyr for Tømmervika til kr 32 059,-, samtidig som det framsettes et motkrav på kr 136 778,25 pluss kostnader til løpende advokatbistand etter dialogmøtet 05.02.13. E-post fra tiltakshaver av 02.05.14 er utformet som varsel om oversendelse av pågående forvaltningssaker til departementet og sivilombudsmannen, og med frist for å komme tiltakshaver i møte til fredag 09.05.14 kl 1200. I brev fra plansektor av 09.05.14 orienteres tiltakshaver om at kommunen ikke lenger kan se at det fra tiltakshavers side er vilje til å bidra til en minnelig løsning. Gebyrklagen for Tømmervika vil på denne bakgrunn bli tatt opp til behandling i planutvalget så snart dette lar seg gjøre. Det vises i brevet til at ønskede endringer i vedtatt plan stadig er blitt mer omfattende, og at dagens forslag, der også endringer av plankartet inngår ikke kan lastes kommunen. Det orienteres om at det her vil bli opprettet en ny plansak, og ordinær plansaksbehandling vil bli igangsatt så snart saken er komplett og saksbehandlingsgebyr er innbetalt. Avslutningsvis hevdes det at kommunen i dette tilfellet har strekt seg langt for å imøtekomme tiltaket som er et positivt bidrag til næringsutviklingen i kommunen. Det hevdes i brevet også at prosjektet i Tømmervika er fullt gjennomførbart i hht. godkjent reguleringsplan. Det vises i den forbindelse til at flere tomter er fradelt og tillatelse til VAanlegg er godkjent og delvis gjennomført. En tilpasning i forhold til Offersøymarka har ikke vært til hinder for disse tiltakene. Vurdering: Fylkesmannen har i sin avgjørelse av 04.06.12 lagt vekt på at: Gebyret er fastsatt individuelt Regulativet åpner selv i pkt. C8 for å redusere urimelige gebyr Selvkostprinsippet må også legges til grunn i den enkelte sak På forespørsel fra kommunen sier Fylkesmannen i brev av 26.11.12 seg enig i at bestemmelsen om urimelig gebyr kun gjelder for matrikkelsesaker, men at dette ikke innebærer at konklusjonen i Fylkesmannens vedtak må endres. Kommunen tar Fylkesmannens avgjørelse til etteretning, noe som innebærer at klagen av 30.11.11 tas opp til behandling for så vidt gjelder Detaljregulering for Tømmervika. Det framgår ovenfor at det har vært gjort forsøk på å komme fram til en minnelig løsning, men at man ikke har lykkes med dette når det gjelder Detaljregulering for Tømmervika. Som kjent var Detaljregulering for Tømmervika m/konsekvensutredning i utgangspunktet gebyrbelagt i hht. til gebyrregulativets pkt. B1, dvs. et behandlingsgebyr på kr. 4.191,-, arealgebyr for 223 daa på kr 90.629,- pluss minstegebyr i hht. regulativets pkt. B7 for behandling av konsekvensutredning på kr 18.077,-. Totalt utgjør dette kr 112.897,-. I hht. regulativets pkt. B6 kan planforslaget fritas for gebyr for de deler av planforslaget som inneholder spesialområde bevaring, frilufts-, naturvern-, fareområder og offentlige friluftsområder. I planforslag hvor det påberopes fritak eller reduksjon av gebyr, må det foreligge skriftlig avtale mellom oppdragsgiver og planmyndighet. Side 7 av 42
Sak 34/14 På bakgrunn av klage fra tiltakshaver av 13.01.11 fant kommunen det rimelig å gjøre fradrag i grunnlaget for arealgebyr for areal som i planen var disponert til friluftsformål selv om det ikke var inngått skriftlig avtale om dette. Det ble lagt vekt på at friluftsformålet i planen i en viss grad var tilrettelagt for allmennheten, og at det fra tiltakshavers side påberopes mangelfull veiledning om dette tema. Regulativets pkt. B6 åpner derimot ikke for fradrag i arealgrunnlag for landbruksareal, som heller ikke kommer under verken «spesialområde bevaring» eller «naturvern»område som hevdet i klagen. Saksbehandler kan for øvrig ikke se at regulativets pkt. B6 gir grunnlag for misforståelse. Hjemmelen til å ilegge gebyr gjennom forskrift (regulativ) ligger i pbl. 33-1 (tidl. 109). Hjemmelen er gitt med bakgrunn i at bygningsmyndighetenes lovpålagte oppgaver er kostnadskrevende. Etter lovens ordlyd må kommunens gebyrinntekter ikke overstige kommunens utgifter innen sektoren (selvkostprinsippet). Selvkost beregnes normalt med utgangspunkt i snittkostnader for den enkelte sakstype. Utformingen av regulativet vil bero på en forhåndsvurdering av hvor mye arbeid kommunen må nedlegge for nærmere bestemte sakstyper. Det er på denne bakgrunn ikke gitt at kommunens faktiske arbeid er lik den norm som regulativets utforming baserer seg på. Selvkost må kunne dokumenteres i en viss grad. Slik dokumentasjon kan skje ved å vurdere arbeidsomfanget de enkelte sakstyper normalt medfører for kommunen. Dersom utført arbeid i en enkeltsak skiller seg vesentlig ut fra gjennomsnittlig arbeidsmengde som regulativet bygger på, vil gebyr i hht. regulativet kunne anses ugyldig. Risikoen for at gebyret er lovlig ligger hos kommunen, og evt. gebyrnedsettelse bør ikke etterlate tvil om at gebyret ligger innenfor selvkost. Det understrekes at kommunen ikke kan kreve gebyr for arbeid med behandling av private detaljreguleringsplaner etter at forslaget er vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn. Utformingen av regulativet er en forskrift som i seg selv ikke kan påklages. Regulativet legger opp til at gebyrets størrelse vil følge direkte av regulativet uten at det er behov for skjønnsmessig vurderinger. Fastsettelsen av gebyr er i slike tilfeller som utgangspunkt ikke gjenstand for klage. Dersom regulativets utforming gir anvisning om bruk av skjønn, vil beregningen anses som et enkeltvedtak som kan påklages. Der regulativet ikke har bestemmelse som åpner for nedsettelse av gebyr, antas beregningen normalt ikke å være gjenstand for klage. Saksbehandler ser i dette tilfellet at Fylkesmannen kan oppfatte kommunens gebyrreduksjon i fakturagrunnlag av 08.02.11 som en nedsettelse som kan påklages. Saksbehandler er fortsatt usikker på om dette er riktig fordi reduksjonen gjøres for det formål som beskrives i regulativet og derved ikke beror på skjønn, men tar Fylkesmannens avgjørelse til etterretning. Som utgangspunkt for gebyrvurderingen kan det være av interesse med en oppstilling av gebyr for tilsvarende tjeneste i noen utvalgte kommuner i vårt område: Kommune Behandlingsgebyr Arealgebyr Konsekvensutredning Totalt Alstahaug 5 085,- 42 645,- 21 937,- 69 667,- Herøy 26 600,- 50 240,- 11 490,- 88 330,- Brønnøy 44 020,- 11 670,- 11 000,- ¹) 66 690,- Vefsn 47 590,- 45 137,- 16 785,- 109 512,- Bodø 103 500,- 812,- 41 400,- 145 712,- ¹) pluss tilleggsgebyr etter medgått tid I sammenligningen er det brukt tall fra 2014. Det tas også forbehold om at andre vurderinger av den enkelte kommune kan gi andre beløp. Side 8 av 42
Sak 34/14 For Alstahaug kommune bygger satsene i regulativet på forventet timeforbruk innenfor den enkelte sakstype. Ovenstående sammenligning viser at Alstahaug ikke utmerker seg med høye gebyr innen denne type tjeneste. Foreliggende gebyr fordeler seg på plansaken med totalt kr 39 332,-, dvs. ca. 100 timer m/timepris på 395,-, samt minstegebyr på kr 18 077,- for konsekvensutredning, dvs. ca. 46 timer. Det ble tatt høyde for tiltaket i Tømmervika når kommuneplanens arealdel ble rulert. Når detaljplanen ble framlagt gikk denne betydelig utover den avgrensning som lå i overordnet plan, og var på denne bakgrunn i strid med denne. Dette er en av grunnene til at behandling av detaljplanen i dette tilfellet må karakteriseres som forholdsvis arbeidskrevene. Kommunens arbeid i forbindelse med privat planprosess framgår for øvrig av intern aktivitetsoversikt. Ifølge foreliggende timeoppsett er det brukt 158 timer på Tømmervika totalt. Med en timepris på 395,- utgjør dette kr 62 410,-. I tillegg kommer indirekte kostnader som regnskapstjeneste, innfordringstjeneste, personaltjeneste, kantinedrift, IKT-tjeneste med mer. Nøyaktig beregning av indirekte kostnader er ikke funnet nødvendig i dette tilfellet, da direkte kostnader overstiger ilagt gebyr. Det framgår ovenfor at behandlingsgebyr for detaljplan for Offersøymarka er nullet ut av kommunen med bakgrunn i dialogmøte 05.02.13. Saksbehandlingen avventer her rullering av kommuneplanens arealdel m/kystsone, og kommunen vil komme tilbake med nytt gebyrkrav når denne saken er klar til behandling. Konklusjon: Saksbehandler har i ovennevnte sakframlegg lagt vekt på det som omhandler gebyrberegning. Saksbehandler vil likevel hevde at det ikke er begått saksbehandlingsfeil i saken utover avvisning av klagesak på gebyr. Å påstå at det foreligger habilitetsmangler under saksforberedelse pga. uenighet om sakens realiteter faller på sin egen urimelighet. Saksbehandler er også av den oppfatning at det er brukt mye tid på veiledning i saken. Det må i denne sammenheng påpekes at tiltakshavers uenighet i valg av saksbehandler bidro til at veiledningfasen ble en utfordring. Gebyrregulativet ligger på kommunens hjemmeside, og burde være tilgjengelig for profesjonelle konsulenter som Allskog i dette tilfellet, men også for tiltakshaver. Gebyr er vanligvis av interesse for tiltakshaver, og etterspørres dersom kommunen glemmer å komme inn på det for eksempel i tilknytning til oppstartmøte. I dette tilfellet var gebyrberegningen ifølge klager overraskende fordi han ikke var kjent med grunnlaget for arealberegning i forkant av 1. faktura. Bl.a. blir det vist til at mulighetene til fradrag i arealgrunnlag for friluftsområde var ukjent. Som kompensasjon for dette har kommunen i ettertid gitt fradrag for dette selv om slik løsning ikke er et standardfradrag, men må avtales med kommunen i hvert enkelt tilfelle. Saksbehandlers vurdering er at Detaljplan for Tømmervika m/konsekvensutredning er av prinsippiell karakter i uoverensstemmelse med overordnet plan og av den grunn forholdsvis arbeidskrevende. Saksbehandler vil hevde at det her er gjort et omfattende arbeid fra kommunens side, og det vil være urimelig om kommunen vil få en gjeld til tiltakshaver på min. ca. kr 105 000,- etter denne jobben. Det er også tatt initiativ for å finne en minnelig løsning uten at man har lykkes med dette når det gjelder Tømmervika. Etter saksbehandlers mening er det i det ovenstående sannsynliggjort at ilagt gebyr i dette tilfellet ligger innenfor selvkost, og dermed er lovlig. Det anbefales på denne bakgrunn at planutvalget fastholder administrasjonens gebyrberegning av 08.02.11, og ikke tar klagen tilfølge. Side 9 av 42
Sak 34/14 IV Enhetsleders innstilling: Under henvisning til det ovenstående vil planutvalget hevde at det er sannsynliggjort at gebyrgrunnlag av 08.02.11 ligger innenfor selvkost, og derved er lovlig. Utvalget fastholder på denne bakgrunn administrasjonens gebyrgrunnlag av 08.02.11, og klagen tas ikke tilfølge av underinstans. Saken videresendes til statlig klageinstans til avgjørelse. Sandnessjøen den 18.08.14 V Administrasjonssjefens innstilling: Bjørn Frammarsvik Enhetsleder Enhetsleders innstilling tiltres. Sandnessjøen den 20.08.14 Børge Toft Administrasjonssjef UTSKRIFT TIL: Fylkesmannen i Nordland m/vedlegg Advokathuset Helgeland DA Tømmervika Opplevelsessenter Side 10 av 42
Alstahaug kommune Sak nr.: Behandlende organ i saken: Dato: 35/14 Fast utvalg for plansaker 28.08.2014 Saksbehandler: Ellen- Karin Kolle Sluttbehandlende vedtaksinstans (underinstans): Fast utvalg for plansaker Dok. offentlig: x Ja Nei. Hjemmel: Møte offentlig x Ja Nei. Hjemmel: Komm.l 31 Klageadgang: Etter FVL: Ja Nei Etter Særlov: Ja Nei x Ikke klageadgang Arkivsaksnr.: 14/590 Arkivnr.: RNR 20140052 IGANGSETTING AV ARBEID MED DETALJREGULERING FOR DEL AV SJØBERGSGATE I Saksdokumenter (vedlagt): Kartutsnitt av planområde, datert 23.04.14 Risiko og sårbarhets (ROS)-sjekk II Saksdokumenter (ikke vedlagt): Øvrige dokumenter i saken III Saksutredning: Bakgrunn Saken gjelder igangsetting av detaljreguleringsplan for del av Sjøbergs gate. Kort historikk Reguleringsplan for Sjøbergs gate og del av Syv Søstres gate ble vedtatt 01.04.13. I denne planen ble gateløpet for Sjøbergs gate regulert med tanke på en opprusting. «Ungdomshustomta» ble da regulert til parkering. Etter planvedtaket ble konsulentfirmaet Norconsult innleid for å prosjektere Sjøbergs gate med tilgrensende gateareal. Målet var å skaffe et grunnlag for å søke stedsutviklingsmidler. Plan for det nye parkeringsområdet ble innarbeidet i skisseforslag for parken, torget og Tårekanalen, datert 23.09.10. Målsettingen var også her å søke om stedsutviklingsmidler for å få realisert tiltakene. Før opprustingen av Sjøbergsgate og «Ungdomshustomta» har blitt realisert satte private aktører i gang privat forslag til reguleringsplan for nye Skansen og Sjøbergs gate, som ble 11
Sak 35/14 vedtatt 16.12.09. I denne reguleingsplanen ble gateløpet for Sjøbergs gate omregulert. Endringen besto bl.a. i å flytte langsgående parkering til andre siden av Sjøbergs gate. Enda en ny reguleringsplan ble vedtatt for del av Skansen kjøpesenter den 29.05.13. Også denne reguleringsplanen innbefatter endringer av gateløpet for Sjøbergs gate. Deler av planområdet ble trukket ut da detaljreguleringen ble endelig vedtatt i planutvalg og kommunestyret. Bakgrunn for dette er at planforslaget er i konflikt med skisseforslag for opparbeiding av «Ungdomshustomta», og det er nødvendig å forbedre kryssløsningen. Det ble forutsatt, i vedtaket, at Alstahaug kommune igangsetter planarbeid for å forbedre helhetsløsningen for dette området. Vurdering Gjeldende regulering av Sjøbergs gate har administrasjonen vurdert som uheldig, og det ble anbefalt at reguleringsplan for Sjøbergs gate, datert 01.04.03, ble opprettholdt. Denne anbefalningen ble ikke fulgt opp i det politiske vedtaket. Det ble imidlertid forutsatt, da reguleringsplan for nye Skansen ble vedtatt den 23.09.10, at det skal forhandles med tiltakshaver om delfinansiering av en omprosjektering av Sjøbergs gate. Arbeidet med å få et tilbud på dette prosjekteringsarbeidet er i gang. Reguleringsarbeidet vil bli sett i sammenheng med det pågående arbeidet med detaljprosjekteringen. Omreguleringen foreslås utarbeidet som en detaljregulering i henhold til Plan og bygningslovens 12-3. Bakgrunn for dette at planarbeidet betraktes som en nødvendig justering av eksisterende planer. I Klima og miljøverndepartementes veileder gjengis følgende om detaljreguleringer: «Detaljregulering kan utarbeides som en endring av eller tillegg til en bestående detalj- eller områderegulering, og den kan framtre som et tillegg til gjeldende reguleringsplan,-- «. Konklusjon Det konkluderes derfor med at Alstahaug kommune igangsetter arbeid med detaljreguleringsplan for det aktuelle området. IV Saksbehandlers innstilling: Med hjemmel i plan og Bygningslovens 12-3, vedtar planutvalget at det igangsettes arbeid med detaljregulering for del av Sjøbergs gate, i tråd med vedlagte kartutsnitt, datert 23.04.14. Sandnessjøen, den 05.08.14 V Enhetsleders innstilling: Ellen Karin Kolle Arealplanlegger Saksbehandlers innstilling tiltres. Sandnessjøen den 18.08.14 VI Administrasjonssjefens innstilling: Bjørn Frammarsvik Enhetsleder Enhetsleders innstilling tiltres. Sandnessjøen den 20.08.14 Børge Toft Administrasjonssjef Side 12 av 42
Alstahaug kommune Sak nr.: Behandlende organ i saken: Dato: 13/14 Fast utvalg for plansaker 10.04.2014 36/14 Fast utvalg for plansaker 28.08.2014 Saksbehandler: John Mardal Sluttbehandlende vedtaksinstans (underinstans): Kommunestyret Dok. offentlig: X Ja Nei. Hjemmel: Møte offentlig X Ja Nei. Hjemmel: Komm.l 31 Klageadgang: Etter FVL: X Ja Nei Etter Særlov: X Ja Nei Ikke klageadgang Arkivsaksnr.: 12/2081 Arkivnr.: RNR 20120040 SAK: 2. GANGS BEHANDLING, DETALJREGULERING FOR ØYVIND LAMBES VEI 20-22 I II Saksdokumenter (vedlagt): Innspill etter offentlig ettersyn Planbeskrivelse m/ vedlegg Forslag til bestemmelser, sist revidert i sak 13/14 Revidert forslag til plankart, sist revidert i sak 13/14 (nedfotografert) Saksdokumenter (ikke vedlagt): Øvrige dokumenter i sak 12/2081 III Saksutredning: Saken gjelder 2. gangs behandling av privat forslag til detaljregulering for Øyvind Lambes vei 20-22. Hensikten med reguleringsplanen er å detaljere eksisterende reguleringsplan for «Sandnes skole Horvnes del 1» og dermed tilrettelegge for næringsbygg som inkluderer byggevareforretning og lager for E.A. Smith AS. Alstahaug kommune har mottatt i alt 5 innspill etter offentlig ettersyn. Disse er fortløpende referert og kommentert i det følgende. Saksbehandlers kommentarer i kursiv. Eirik Nordeng, 14.05.14 Nordeng ber om en konsekvensutredning av planen ettersom de er så belastet av støy fra utbyggingen av Helgelandsbase. Det bes om at de to sakene sees i sammenheng. Det vises videre til at ferdigstillelse av grøntarealer må følges opp. Det konstateres at dette ikke er gjort på nabotomten Øyvind Lambes vei 24. Støyskjerming mot boliger er lite aktuelt da det er dårlige erfaringer i forhold til støy fra 13
Sak 36/14 Helgelandsbase og refleksjoner i området. Kommentar: Tiltaket skal ikke automatisk utredes etter forskrift om konsekvensutredninger 1. Ettersom detaljreguleringen medfører endringer av gjeldende reguleringsplan skal planen vurderes etter kriteriene i forskriften 4. Eneste aktuelle kriteriet er 4 bokstav g) tiltak eller planer som «gir vesentlig økning i antall personer som utsettes for høy belastning av luftforurensning, støy». Støyutredningen som følger saken viser at dette kriteriet ikke kommer til anvendelse. Det er kun en bolig som kommer i berøring med gul støysone. Reguleringsbestemmelsene sikrer dessuten at retningslinjer for støy skal legges til grunn ved utarbeiding og behandling av søknader om tiltak og eventuelt følges opp med tiltak dersom grenseverdier overstiges. Det er etter dette ikke grunnlag for å kreve konsekvensutredning av reguleringsplanen. Når det gjelder opparbeidelse av grønnstruktur er dette ivaretatt gjennom bestemmelsenes 9. Sametinget, 09.05.14 Ingen spesielle merknader, men det gjøres oppmerksom på aktsomhetsplikten i henhold til kulturminneloven. Følgende tekst bes tatt inn i reguleringsbestemmelsene. «Kulturminne og aktsomhetsansvar. Skulle det under bygge- anleggsarbeid i marken komme fram gjenstander eller andre spor som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget og Nordland fylkeskommune omgående, jf. lov 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kml.) 8 annet ledd. Kulturmyndighetene forutsetter at dette pålegg formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken.» Kommentar: Forholdet er ivaretatt gjennom bestemmelsene 1.6. Det foreslås å fjerne ordet «Fylkeskonservatoren» i bestemmelsene og erstatte dette til «regional kulturminnemyndighet.» tegn_3, 05.06.14 Det vises til at det er foreslått et grøntbelte med en bredde på 3 meter langs Øyvind Lambes vei. I kontakt med planutvalget under offentlig ettersyn later det til å ha vært vanskelig for det politiske beslutningsorganet å ta hensyn til interessene til EA Smith i denne saken da administrasjonen har tillagt tiltakshavers interesser lite eller ingen vekt. Etter avtale ønskes derfor at innvendinger mot grøntbelte tas med som en merknad til offentlig ettersyn. Det foreslåtte parkbeltet er på ingen måte forenelig med tiltakshavers planer for eiendommene. Beltet legger beslag på et betydelig areal, anslagsvis 600-700 m 2 som i overordnet plan er avsatt til ervervsareal. Det har vært utfordrende å få til tilstrekkelig areal til manøvrering av kjøretøy på eiendommen og samtidig oppnå den nødvendige størrelsen på bygg og funksjonalitet på bygg og uteområder. tegn_3 kan ikke se at kommunen har en klar hjemmel til å kreve at det settes av areal til vegetasjonsskjerm annet enn det som er regulert inn i områdeplanen. En gjennomgang av eksisterende situasjon viser at grøntbelter i langt mindre grad er ivaretatt Side 14 av 42
Sak 36/14 på de tomtene som allerede er utviklet. Det vises til eksempler i området og anføres at det vil være en usaklig forskjellsbehandling som ikke er forenelig med norsk forvaltningsrett. Hvis kravet om 3 meter opprettholdes. Ulempene ved å etablere vegetasjonsskjerm med 3 meters bredde gjennomgås og konklusjonen er at en omdisponering av areal fra forretning/industri til parkbelte/vegetasjonsskjerm vil gi vesentlige ulemper for tiltakshaver, mens fordelen er heller beskjedne. tegn_3 foreslår følgende avbøtende tiltak: 1 meters grønnstrukturbelte mot Øyvind Lambes vei. Arealet har tilstrekkelig bredde til å kunne beplantes med vegetasjonsskjerm. Dette sikres i reguleringskart og bestemmelser. Kommentar: Det gjøres oppmerksom på at det forholdsvis korte saksframlegget som fulgte saken til 1. gangs behandling helt klart omtaler og problematiserer forholdet til den foreslåtte grønnstrukturen. Det poengteres at beltet ikke er i samsvar med tiltakshavers ønsker. Grøntbeltet er for øvrig foreslått innenfor et område som ikke benyttes til transport eller utbygging annet enn lagerreoler. Lagerreolene kan sannsynligvis gis annen plassering. tegn_3 sine opplysninger om at det foreslåtte parkbeltet utgjør 600-700 m 2 er feil. Parkbeltet utgjør ca. 390 m 2. Når det gjelder forholdet til grønnstrukturbelter langs Øyvind Lambes vei i området for øvrig, må det bemerkes at belter med en bredde inntil 6-8 meter er sikret i gjeldende reguleringsplaner og/eller som vilkår for byggesaker i området. Øyvind Lambes vei 24 (Posten) er et unntak der grønnstrukturbeltet er ca. 2,5 meter på det smaleste partiet. Opparbeidelse er imidlertid gjennomført i varierende grad. Hvorvidt opparbeidelse er gjennomført eller ikke, skal ikke legge føringer for hvordan arealene skal framstå på sikt gjennom arealplanleggingen. tegn_3 har tatt utgangspunkt i flybilde for å vurdere grøntbeltene i området. Dette er ikke en metode som etter administrasjonens vurdering er dekkende for å avklare de planlagte og juridiske forholdene. Hensynet til at EA Smith har en forholdsvis smal tomt, samt den foreslåtte utnyttingen av tomta, medførte at administrasjonen ikke foreslo et bredere belte enn 3 meter ved 1. gangs behandling. tegn_3 sin henvisning til at det foreslåtte beltet utgjør en forskjellsbehandling som ikke er forenelig med norsk forvaltningsrett er direkte misvisende. Realiteten, når fakta legges til grunn, er at et 3 meters bredt belte vil utgjøre en forskjellsbehandling til fordel for tiltakshaver i dette tilfellet. Dersom et belte på 3 meter eller smalere skal kunne godkjennes, må i så fall dette begrunnes på en saklig måte av hensyn til andre utbyggere i området. Kommunen har videre en klar hjemmel til å foreslå endringer av planforslag gjennom planog bygningsloven 12-11. Påstanden fra tegn_3 om manglende hjemmel er derfor misvisende. Det må videre bemerkes at planforslaget sendes på høring for å innhente merknader til den foreslåtte arealbruken og at saken derfor ikke er ferdigbehandlet fra administrasjonens side. Politiske beslutninger om endelig utforming fattes ikke før saken legges fram til 2. gangs behandling. Side 15 av 42
Sak 36/14 Etter innspill og forslag til løsning fra tiltakshaver, har administrasjonen foretatt en ny vurdering av saken og kommet fram til at det kan aksepteres et grønnstrukturbelte på 1 meter langs Øyvind Lambes vei. Begrunnelsen for dette er at den aktuelle tomta i vesentlig grad skiller seg ut fra de øvrige tomtene i området med hensyn til de utfordringer som følger av tomtas bredde. Utfra overnevnte begrunnelsen kan det anbefales at EA Smith gis tillatelse til et smalere grønnstrukturbelte enn hva som er planlagt eller satt som vilkår for øvrige tomter i området. NVE, 17.06.14 NVE opplyser at deres innspill til igangsetting ikke er tatt med i planbeskrivelsen som følger planforslaget. I innspillet ble det minnet om at reel skredfare skal være utredet før reguleringsplanen sendes på høring. Planbeskrivelsen er ikke i overenstemmelse med løsmassekart og det er uklart hva grunnlaget er for å skrive i planbeskrivelsen at det er ingen stabilitetsproblemer i grunnen. NVE oppfatter at det ikke er dokumentert at skredfare og grunnforhold er tilstrekkelig belyst i planen. Det vises til reguleringsbestemmelse som skal sikre at det dokumenteres tilfredsstillende grunnforhold før det gis tillatelse til igangsetting av tiltak. NVE anbefaler at planbestemmelsen også fastslår at eventuelle avbøtende tiltak for å ivareta sikkerhet skal være gjennomført før bygge- eller andre terrengtiltak kan tillates. Det er viktig at slik dokumentasjon slår fast at krav i TEK 10 7.3 er ivaretatt. Kommentar: Alstahaug kommune har ikke blitt gjort kjent med innspillet fra NVE ved igangsetting av planarbeidet. Det foreslås et tillegg til bestemmelsene 7 med følgende ordlyd; «Eventuelle avbøtende tiltak for å ivareta sikkerhet skal være gjennomført før byggeeller andre terrengtiltak kan tillates. Nordland fylkeskommune, 04.06.14 Det påpekes at planforslaget åpner for at det innenfor området kan bebygges mer enn 3000 m 2 forretninger. Regional planbestemmelse fastslår at etablering av næringsbebyggelse større enn 3000 m 2 kun er tillatt i sentrum. Planforslaget er derfor i strid med regional planbestemmelse. Kommunen kan ikke egengodkjenne planen slik den nå foreligger. For å sikre at planen er i tråd med planbestemmelsen må kommunen fastsette at samlet forretningsareal ikke overstiger 3000 m 2. Det gjøres ellers oppmerksom på tiltakshavers aktsomhetsplikt i henhold til kulturminneloven. Samferdselsfaglig er det ingen spesielle merknader, men det bes om at avdelingen blir involvert i framtidig arbeid med utvikling av kollektivtilbud som skissert i planbeskrivelsen. Kommentar: Det vurderes som usannsynlig at det skal etableres kjøpesenter innenfor området. Men for å sikre at den regionale planbestemmelsen ivaretas, foreslås, etter samråd med tegn 3, et tillegg til 2 «Forretningsformål» med følgende ordlyd; «Innenfor planområdet tillates en samlet utnyttelse til forretningsformål på inntil 3000 m 2 BRA.» Avsluttende merknader: Utover de endringer som er foreslått etter innspill gjennomgått ovenfor, foreslår administrasjonen et tillegg til 4 som sikrer at kommunaltekniske installasjoner kan tillates innenfor formålet grønnstruktur. Side 16 av 42
Sak 36/14 Vedlagte plandokumenter er ikke revidert etter offentlig ettersyn. IV Saksbehandlers innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12 og 12-13 godkjenner kommunestyret privat forslag til detaljregulering for Øyvind Lambes vei 20-22 med følgende endringer: Bestemmelser: 1.6 Begrepet «Fylkeskonservator» erstattes med «regional kulturminnemyndighet.» Nytt punkt 2.4 under 2 «Forretningsformål» med følgende ordlyd; «Innenfor planområdet tillates en samlet utnyttelse til forretningsformål på inntil 3000 m 2 BRA.» 4 tilføres følgende; «Kommunalteknisk infrastruktur i grunnen og nødvendige pumpestasjoner tillates innenfor området.» 7 første ledd tilføres følgende; «Eventuelle avbøtende tiltak for å ivareta sikkerhet skal være gjennomført før bygge- eller andre terrengtiltak kan tillates. Plankart: Grønnstrukturbelte øst for avkjørsel til området reduseres til en samlet bredde på 1 meter. Oppgitt størrelse på F1 korrigeres. Sandnessjøen, den 19.08.14 V Enhetsleders innstilling: John Mardal Arealplanlegger Saksbehandlers innstilling tiltres. Sandnessjøen den 20.08.14 VI Administrasjonssjefens innstilling: Bjørn Frammarsvik Enhetsleder Enhetsleders innstilling tiltres. Sandnessjøen den 20.08.14 Børge Toft Administrasjonssjef Side 17 av 42
Alstahaug kommune Sak nr.: Behandlende organ i saken: Dato: 15/13 Fast utvalg for plansaker 18.04.2013 16/14 Fast utvalg for plansaker 10.04.2014 37/14 Fast utvalg for plansaker 28.08.2014 Saksbehandler: Ingunn Høyvik Sluttbehandlende vedtaksinstans (underinstans): Kommunestyret Dok. offentlig: X Ja Nei. Hjemmel: Møte offentlig X Ja Nei. Hjemmel: Komm.l 31 Klageadgang: Etter FVL: Ja Nei Etter Særlov: X Ja Nei Ikke klageadgang Arkivsaksnr.: 13/656 Arkivnr.: L12 SAK: OMRÅDEREGULERING FOR DEL AV SANDNES - SLUTTBEHANDLING I Saksdokumenter (vedlagt): Planbeskrivelse med ROS-analyse, datert 15.08.14 Reguleringsbestemmelser, datert 15.08.14 Plankart, datert 15.08.14 Innspill til saken under høring og offentlig ettersyn II Saksdokumenter (ikke vedlagt): Øvrige dokumenter i sak 13/656 III Saksutredning: Bakgrunn Saken gjelder sluttbehandling av områderegulering for del av Sandnes. I kommunedelplan for Sandnessjøen er området avsatt til byggeområde, med krav til reguleringsplan før utbygging kan finne sted. Som ledd i å trygge og oppgradere skoleveien, er det i trafikksikkerhetsplan for perioden 2009-2012 uttrykt et behov for fortau langs Snorres gate. Planarbeidet er utløst av etablering av dette fortauet og derigjennom behov for kulvert under Snorres gate. I Foged Falchs vei, sørvest i planområdet, er det i dag et område med kommunale boliger. Disse er i svært dårlig forfatning. En sanering av eksisterende bebyggelse, og oppføring av nye boliger, er vurdert å være den beste løsningen. Dette utløser også plankrav. 18
Sak 37/14 Et større område, bestående av eksisterende bebyggelse og friområde, er også tatt med i planområdet. Disse områdene er i dag uregulerte. I tillegg legger planforslaget til rette for nye fortau, gang- og sykkelveier og lekeplasser. Selv om det per i dag ikke er midler til å opparbeide dette, vil en regulering av arealene sikre at tiltakene kan gjennomføres i framtiden, uten behov for ny planprosess. Det er ikke press på fortetting i området i dag. Erfaring fra andre steder viser at dette stadig blir aktuelt og kommunen mangler da verktøy til å styre fortettingen. Når området nå reguleres, er det også hensiktsmessig å utarbeide bestemmelser og retningslinjer for fortetting i området. Planprosess Samråd og medvirkningsprosess I møte 18.04.13 fattet planutvalget vedtak om igangsetting av planarbeid for området del av Sandnes. Igangsetting av planarbeid ble kunngjort 07.05.13, med frist 15.06.13 for å komme med forhåndsmerknader i saken. Det faste utvalg for plansaker fattet videre vedtak om igangsetting av området Foged Falchs vei 35-43 i sitt møte 15.11.12. Igangsetting av planarbeid ble kunngjort 03.12.12, med frist 15.01.13 for å komme med forhåndsmerknader i saken. I løpet av reguleringsplanprosessen ble det vurdert som hensiktsmessig å slå sammen disse to planene. Dette av hensyn til sammenfall i tid og sted. Under arbeid med planen ble det også behov for å utvide planområdet noe. På grunn av utvidelsen ble nye berørte naboer varslet i brev av 19.02.14. Det ble gitt en frist på tre uker for å komme med innspill. Medvirkning Planarbeidet følger plan- og bygningslovens regler for medvirkning. Planarbeidet er kunngjort i Helgelands Blad og på kommunens hjemmeside. I tillegg er sektormyndigheter, organisasjoner, grunneiere, naboer og andre med særlig interesser i planarbeidet tilskrevet etter egen adresseliste. Det kom inn til sammen tretten merknader til varsel om oppstart. Det vises til første gangs behandling for oppsummering og kommentarer til merknadene. Første gangs behandling og offentlig ettersyn Planutvalget vedtok i sitt møte 10.04.14 å sende planforslaget på høring samtidlig som det legges ut til offentlig ettersyn. Planforslaget lå ute i perioden 28.04.14 14.06.14. Det kom inn totalt 7 merknader. Merknadene er oppsummert og kommentert i det følgende. Med unntak av uttalelser som opplyser at de ikke har merknader, følger merknadene i sin helhet som vedlegg til saken. Oppsummering av innkomne merknader Nordland fylkeskommune (NFK), e-post av 18.06.14 NFK innleder sin uttalelse med å bemerke at planforslaget ikke synes å være i strid med regional politikk slik det blant annet framkommer i fylkesplanens arealpolitiske retningslinjer. Så langt fylkeskommunen kjenner til, vil planforslaget ikke komme i konflikt med kjente, verneverdige kulturminner. Side 19 av 42
Sak 37/14 Fylkeskommunen har ansvaret både for ordinær rutebuss og skoleskyss i området. De ber derfor om å bli kontaktet ved detaljplanleggingen av eventuelle tiltak som berører disse bussrutene. Kommentar: Merknaden tas til orientering. Akhmed Gagiev og Zarema Gagiera, brev av 04.06.14 Alstahaug kommune har rettet en henvendelse til grunneiere av Harald Hårfagres gate 34, A. Gagiev og Z. Gagiera, om muligheten for makeskifte på eiendommen. I brev av 04.06.04 har Gagiev og Gagiera meddelt kommunen at siden makeskiftet er et ønske fra kommunen, forventer de at kommunen tar kostnadene med makeskifte og at de får overta tilleggsarealet kostnadsfritt. Kommentar: Alstahaug kommune foreslo i utgangspunktet et makeskifte hvor kommunen og Gagiev og Gagiera byttet like store arealer. Gagiev og Gagiera ga muntlig tilbakemelding på at de ønsket et større areal, noe Alstahaug kommune imøtekom i brev av 24.04.14. Betingelsene var at Alstahaug kommune dekket utgiftene med selve makebyttet, men at Gagiev og Gagiera måtte betale for kjøp av tilleggsarealet. På grunn av at Gagiev og Gagiera ikke ønsker å betale for tilleggsarealet, endres ikke eiendomsgrensene som foreslått i planforslaget som var ute på høring. Dagens eiendomsgrenser opprettholdes. Beboere i Sigurd Herses gate 15, 20, 18, 17, 13, 9, 10, 8A og 6A brev av 12.06.14 Beboerne åpner brevet med å utrykke at de synes det er positivt at kommunen arbeider med å trygge og oppgradere skoleveien. Det samme gjelder for ivaretakelse av grøntområde og lekeplass mot Sigurd Herses gate. Flere av beboerne stiller gjerne opp på dugnad for å bidra til å opparbeide lekeplass. For å bedre trafikksikkerheten i området foreslår de at Sigurd Herses gate stenges ved nummer 19. Trafikken til de kommunale boligene, på enden av Sigurd Herses gate, vil da bli ført gjennom dagens vei mellom Sigurd Herses gate og Harald Hårfagres gate (som i planforslaget er foreslått nedgradert til gang- og sykkelvei). I dag går mye av trafikken til de kommunale boligene på enden av Sigurd Herses gate gjennom Sigurd Herses gate. Denne veien er dårlig, ikke asfaltert og har ikke fortau. Mange barn leker i dette området og et barn ble påkjørt her for en tid tilbake. Harald Hårfagres gate anses som mer egent for trafikk på grunn av at den er asfaltert. Også på grunn av den planlagte lekeplassen i Sigurd Herses gate ønsker beboerne så lite trafikk som mulig her. Kommentar: Kommunen ser positivt på at flere av beboerne ønsker å bidra i opparbeidelse av lekeplass. Den foreslåtte stengingen ved nr. 19 vil ikke la seg gjøre, da det er behov for en vendehammer ved enden av veien. Forslaget fra beboerne tas likevel til følge ved at veien stenges ved Sigurd Herses gate 18, og at det her etableres en vendehammer. Tverrforbindelsen mellom Sigurd Herses gate og Harald Hårfagres gate opprettholdes, men veien gis en bedre utforming enn i dag. Værnes, Beboere i Sigurd Herses gate 19, e-post av 09.06.14 Side 20 av 42
Sak 37/14 Beboerne åpner e-posten med noen spørsmål til hvor ny gang- og sykkelvei skal gå, hvor brei denne skal være. Videre stilles det spørsmål til hvorfor det bare lages korte stubber med gangog sykkelveier på Sandens. I e-posten følger også kommentarer til planforslaget: Det er unødvendig å nedgradere forbindelsen mellom Sigurd Herses gate og Harald Hårfagres gate. Beboerne mener det er tilstrekkelig å sette opp skilt om at gjennomkjøring er forbudt. Det er mange små barn i området og disse leker ofte i Sigurd Herses gate. Ved å stenge veiene mellom Sigurd Herses gate og Harald Hårfagres gate vil det bli mer trafikk i Sigurd Herses gate. Dette begrunnes i at dersom stikkveien stenges, så vil all trafikk til boligene lengst inn i Sigurd Herses gate gå opp Sigurd Herses gate, mens den i dag går i Harald Hårfagres gate. Værnes bemerker også at de ikke vil ha plass til å løse parkering på egen tomt. I dag løses parkeringsbehovet ved å plassere en bil i stikkveien mellom Sigurd Herses gate og Harald Hårfagres gate. I tillegg vil det bli vanskelig å komme ut med campingvogn fra eiendom dersom kjøreveien reduseres til gang- og sykkelvei. En nedgradering fra kjørevei til gang- og sykkelvei vil dermed legge store begrensninger på og forringe eiendommen. Siktsonene som er tegnet inn på plankartet vil legge begrensninger på store deler av hagen til Værnes. Dette er ikke ønskelig. Kommentar: Vi viser til kommentar til merknaden over når det gjelder gang- og sykkelvei mv. Planforslaget som lå ute på høring har i overkant store sikttrekanter. Disse er nå redusert, slik at mindre del av Værnes sin hage blir berørt. Vi vil også bemerke at det ikke anses som kommunen sitt ansvar å dekke parkeringsbehov for boliger, slik at dette må dekkes på egen eiendom. Alstahaug kommune, kommunalteknisk sektor, referat fra møte 12.06.14 Ber om at kommunaltekniske traséer reguleres inn på plankartet. Videre bør det ses på en bedre utforming av krysset Kirkåsveien og Foged Falchs vei ved Felleskjøpet. Også x-krysset der Foged Falchs vei møter Kirkåsveien bør utformes på en ryddigere måte. Kommentar: Innspill angående kommunaltekniske traseer er tatt til følge og innarbeidet i planforslaget. Når det gjelder øvrige merknader er disse drøftet i saksframlegg knyttet til første gangs behandling, og vi viser til dette. Følgende instanser melder at de har ingen merknader; Statens vegvesen, brev datert 03.06.14 Norges vassdrag og energidirektorat, NVE, e-post av 13.05.14 Vurderinger før andre gangs behandling Det vises for øvrig til vedlagt planforslag for nærmere informasjon om planforslaget og virkninger av dette. Endringer etter første gangs behandling En del plantekniske rettinger er gjort. Dette omfatter mindre feil eller mangler i kartproduksjonen, og har ingen betydning for innholdet i planen. Endringene omfatter blant annet manglende objektkoder, fjerning av doble linjer og feltnavn mv. I tillegg er følgende endringer gjort: Side 21 av 42
Sak 37/14 - Kommunaltekniske traséer er regulert inn på plankartet. - Eiendomsgrenser ved Sigurd Herses gate /Harald Hårfagres gate er opprettholdt som dagens situasjon og ikke som i planforslaget som var ute på høring og til offentlig ettersyn. - Siktsoner ved Sigurd Hersesgt. 19 er redusert noe. - GS6 i planforslaget er erstattet med kjørevei, og som del av o_v1. Disse endringene har også medført mindre endringer i reguleringsbestemmelsene. Endringene i planen etter høring og offentlig ettersyn er vurdert å være så små, slik at det ikke er behov for å sende revidert plan ny høring og offentlig ettersyn. Konklusjon Planforslaget er tilstrekkelig grunngitt og dokumentert. Det er også utført i samsvar med gjeldende lov- og forskriftsverk, sentrale planer og retningslinjer, samt kommunenes overordnede planer og mål for kommunens utvikling. Planen vil på en god måte også løse de forhold som utløste planarbeidet, både nye boliger i Foged Falchs vei og fortau langs deler av Snorres gate. I tillegg vil planen gi føringer for fortetting og sikre dagens store, sammenhengende friområder langs Sandnesselva. Dette vil være nyttig i forbindelse med framtidig utvikling av Sandnesområdet. Planen er tilstrekkelig grunngitt og dokumentert. Planeforslaget er dessuten utført i samsvar med gjeldende lov- og forskriftsverk, sentrale planer og retningslinjer og kommunens overordnede planer og mål for byutviklingen. IV Saksbehandlers innstilling: Kommunestyret vedtar områderegulering for del av Sandnes, datert 15.08.14. Vedtaket fattes med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12. Sandnessjøen, den 18.08.14 V Enhetsleders innstilling: Ingunn Høyvik Arealplanlegger Saksbehandlers innstilling tiltres. Sandnessjøen den 19.08.14 VI Administrasjonssjefens innstilling: Bjørn Frammarsvik Enhetsleder Enhetsleders innstilling tiltres. Sandnessjøen den 20.08.14 Børge Toft Administrasjonssjef Side 22 av 42
Alstahaug kommune Sak nr.: Behandlende organ i saken: Dato: 22/13 Fast utvalg for plansaker 20.06.2013 38/14 Fast utvalg for plansaker 28.08.2014 Saksbehandler: Ingunn Høyvik Sluttbehandlende vedtaksinstans (underinstans): Kommunestyret Dok. offentlig: X Ja Nei. Hjemmel: Møte offentlig X Ja Nei. Hjemmel: Komm.l 31 Klageadgang: Etter FVL: Ja Nei Etter Særlov: X Ja Nei Ikke klageadgang Arkivsaksnr.: 12/1120 Arkivnr.: RNR 20120033 SAK: DETALJREGULERINGSPLAN FOR KROKEN - SLUTTBEHANDLING I II III Saksdokumenter (vedlagt): Planbeskrivelse, utarbeidet av LandArk AS, revidert 18.07.14 Plankart, datert 03.05.13, revidert 18.07.14 Illustrasjonsplan, datert 03.05.13, revidert 18.07.14 Reguleringsbestemmelser, revidert 20.08.14 Saksdokumenter (ikke vedlagt): Støyutredning for Kroken boligfelt, Norconsult, revidert 17.06.14 Saksutredning: Målsetting med planen Planforslaget legger til rette for etablering av nye boliger i form av konsentrert småhusbebyggelse og tilhørende leke- og parkeringsareal. De nye boligene er planlagt med tanke på nyetablerere i boligmarkedet. I tillegg tas deler av eksisterende boligområder med i reguleringsplanforslaget, slik at et større område ses i sammenheng, med hensyn til lekearealer, parkering, utforming og byggestil. Lokalisering og avgrensning Planområdet, Kroken, ligger ved Strendene, i ytterkant av Sandnessjøen. Det er et eksisterende boligområde som ønskes fortettet, gjennom å legge til rette for fem delområder med nye boliger. 23
Sak 38/14 Planområdet er ca. 54 daa, og grenser mot friområde og boligområde i nord, boligområder og krattvegetasjon i vest, krattvegetasjon i øst og område for erverv i sør. Deler av området er allerede utbygd med boliger og veier jf. illustrasjon: Figur 3. Kartutsnitt som viser planområdet med foreslått reguleringsgrense (stiplet). Beskrivelse av tiltaket Det meste av terrenget innenfor formål hvor det skal etableres nye boliger er forholdsvis slakt, med gjengrodd mark med varierende krattvegetasjon. For en mindre del av BK11 og BK12 er det også en rygg med fjell i dagen som stikker opp. Her vil det bli nødvendig å utføre sprengning, og terrenget blir endret med mellom 1 og 4 meter i forhold til dagens terreng. Disse høydeforskjellene tar utgangspunkt i høydesetting til inngang i 1. etasje, og ikke eventuell kjelleretasje i bygningene. Det er avsatt parkeringsplasser etter Alstahaug kommune sin parkeringsnorm. Her er det satt av 2 parkeringsplasser per boenhet for nye 2- og 4-mannsboliger, og 1,5 parkeringsplasser per boenhet for 6- og 8-mannsboliger. Eksisterende boliger har i dag svært dårlig definert parkeringsløsning og følger ikke på noen måte tidligere reguleringsplan for området. Ingen av de som bor i eksisterende boliger benytter seg i dag av felles parkeringsareal, men parkerer nærmest mulig egen bolig. I det første planforslag godkjente kommunen at eksisterende boliger kunne ha to parkeringsplasser ved hver boenhet. For å få en mer trafikksikker situasjon i området, og å redusere rygging ut i offentlig vei, har kommunen i ettertid ønsket å redusere dette antallet. Foreliggende plan legger derfor opp til at det ved de eksisterende boligene tillates maks én parkeringsplass som kan rygge ut i veibanen. De resterende parkeringsplassene har blitt samlet i felles parkeringsareal, men nærmere boligene enn i gjeldende plan. Side 24 av 42
Sak 38/14 Det er også gjort endringer mht. lekeplasser i foreliggende planforslag. Det er her forslått en nærlekeplass på litt over 1 daa som følge av at kommunen har krevd mer plass til felles parkeringsareal for eksisterende boliger. I tillegg er det planlagt to sandlekeplasser på ca. 0,5 daa i øst og vest av feltet. Den vestlige, L3, er ny i dette reviderte planforslaget. I tillegg er det forslått tre friområder innenfor reguleringsplanforslaget. For videre beskrivelse av planforslaget, samt merknader til planen under høring, vises det til vedlagte planbeskrivelse fra forslagsstiller. Diskusjon Planforslaget har en rekke positive elementer gjennom store arealer for lek, lekeplasser spredt rundt i feltet, fortau og trafikksikre forbindelser mellom lekearealene. Det legges også opp til en variert boligstruktur, samt mange nye boliger med universell utforming. Hovedutfordringer i planen har vært: - Utnyttelsesgrad, både for områder med eksisterende og ny bebyggelse - Parkering - Støy - Terrengbearbeiding opp mot 4 meter. Utnyttelsesgrad Foreliggende forslag til detaljreguleringsplan er i samsvar med kommunedelplan for Sandnessjøen, med unntak av utnyttelsesgraden. Både for delområdene BK11 og BK12, og for de eksisterende boligområdene, er tettheten vesentlig høyere enn hva overordnet plan legger opp til. Denne sier en utnyttelsesgrad på 30%, mens planforslaget åpner for en utnyttelsesgrad på opp mot 50%. Høy utnyttelsesgrad er i utgangspunktet ikke negativt, forutsatt at det sikrer godt bomiljø og et trafikksikkert område. Men her bærer planen preg av at det er for høy tetthet ut fra valgte løsninger. Dette kommer særlig tydelig fram øst i planområdet. Selv om illustrasjonsplanen ikke er juridisk bindende, så sier den noe om planene for utbyggingen og plassering av boliger, parkering mv. For delområde BK 11 og de to sørligste rekkene av BK12 viser illustrasjonsplanen ikke gode nok parkeringsløsninger. Parkering Etter at saken var ute på høring og til offentlig ettersyn, er det gjort en del grep for å bedre trafikksikkerheten og parkeringsløsningene i planforslaget. Parkering foregår foran fasade for husene i områdene som er utbygd i dag, og de regulerte felles parkeringsplassene er verken i bruk eller opparbeidet. Dette gir en uheldig og trafikkfarlig situasjon, da det blant annet innebærer mye rygging ut i veien. For de eksisterende boligene kan det i liten grad gjøres noe med parkeringsløsningene i planen, all den tid boligene er bygget ut og parkeringsmønster er etablert. Ved utbygging av de nye boligene er det viktig ikke å gjøre samme feil. Planforslaget legger opp til parkering med mye rygging ut i veien. I tillegg innebærer den foreslåtte parkeringsløsningen at rekker med biler parkeres like foran stue- eller soveromsvinduene. I de nye områdene legges det opp til 4- og 8-mannsboliger. Dette genererer mye trafikk og vil gi sjenerende lys fra biler inn på stue eller soverom, i tillegg til eksos og forurensing fra biler. I Side 25 av 42
Sak 38/14 disse flermannsboligene er man prisgitt andre mht. forstyrrelser, og man kan ikke styre dette i samme grad som for de eksisterende boligene, som er rekkehus. Illustrasjon som viser planlagt utbygging og dårlig parkeringsløsning. Parkeringsløsningen innebærer parkering foran fasade og mye rygging ved inngangsparti og et område som planlegges benyttet til gjennomgangsvei. Illustrasjon som viser en annen planlagt utbyggingsstruktur. Her foregår parkering og rygging på et eget, avgrenset parkeringsareal. Dette bedrer trafikksikkerheten rundt boligene og deres inngangsparti, og man får i mindre grad forstyrrelser opp mot beboelsesrom. Side 26 av 42
Sak 38/14 Støy Området ligger nært opp til industriområdet på Strendene, og det er antatt at støy fra dette området kan bli et problem. Det er derfor gjennomført en støyanalyse i forbindelse med reguleringsplanarbeidet. Støyanalysen viser at noen boliger i sør kan bli støypåvirket, men at det vil være tilstrekkelig med fasadetiltak for å sikre innendørs støynivå. Når det gjelder utendørs støynivå, blir det nødvendig å skjerme uteplasser for de arealene hvor støynivået er høyere enn gjeldende grenseverdier. Bestemmelsene sikrer at støyforholdene ivaretas i byggesaken for de aktuelle boligene. Terrengbearbeiding Øst i planområdet, ved felt BK 11 og BK 12 forutsettes det utsprengning av fjell og terrengbearbeiding på opp mot 4 meter. Terrengendringene bør utføres slik at det ikke blir stående skjæringer igjen av bergryggen, men at nytt, prosjektert terreng får en jevn overgang til omkringliggende terreng. Krav til god terrengbearbeiding er sikret gjennom bestemmelsene. Vurdering om behov for ny høring og offentlig ettersyn Det er gjort noen endringer i planen, sammenlignet med planforslaget som var på høring og offentlig ettersyn. Endringene er vurdert som mindre vesentlig, slik at det ikke er nødvendig med ny høring og offentlig ettersyn. Foreliggende plan legger opp til mere lekeareal, fortau og Side 27 av 42
Sak 38/14 bedre trafikksikkerhet i området. I tillegg er atkomst til eksisterende boliger sikret, gjennom at atkomstveier er regulert til felles atkomst og ikke til boligformål. Reguleringsbestemmelsene er noe justert i forhold til det som ble sendt inn av forslagsstiller 18.07.14. Disse endringene er diskutert med forslagsstiller, som har godkjent endringene. Endringene omfatter i hovedsak av redigering og forenkling. I 4.7 er det også lagt til en bestemmelse som skal sikre gode, trafikksikre arealer rundt boligene, samt at rekkefølgebestemmelsene sikrer oppsetting av gjerde mellom parkeringsplass f_p1 og lekeplassen som grenser opp til dette arealet, men som ligger utenfor planområdet. Konklusjon: Selv om det er gjort en del grep mht. parkering og trafikksikkerhet betraktes det ikke som tilstrekkelig for å få et bra boligområde. Dette skyldes i stor grad for høy tetthet og for mange boenheter i området, med de krav dette stiller til antall parkeringsplasser. For å få et bedre boligområde foreslås derfor at tettheten for deler av området reduseres. Dette medfører at det ikke kan bygges i tråd med illustrasjonsplanen for disse to delområdene. Illustrasjonen er ikke juridisk bindende, og bare veiledende for utbyggingen. Den foreslåtte endringen innebærer at det ikke kan bygges like mange boenheter som er skissert på illustrasjonsplanen. Antall boenheter må reduseres noe, samt at parkeringsarealene må omarbeides og få en annen form. Opprinnelig var det planlagt 24 boenheter i felt BK11 og 52 boenheter i felt BK12. Plassering av boliger og parkeringsareal vil være avgjørende for hvor stor reduksjon i antall boenheter den foreslåtte endringen innebærer, men planen må reduseres med anslagsvis 4 boeneheter i BK11 og 8 i BK12. IV Saksbehandlers innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 12-12 vedtar kommunestyret detaljeguleringsplan for Kroken datert 18.07.14 med følgende mindre vesentlig endringer: Bestemmelsen 3.2 endres fra: «Tillatt bebygd areal for BK11 og BK12 er 43%-BYA.» Til: «Tillatt bebygd areal for BK11 og BK12 er 40%-BYA.» Sandnessjøen, den 18.08.14 V Enhetsleders innstilling: Ingunn Høyvik Arealplanlegger Saksbehandlers innstilling tiltres. Sandnessjøen den 18.08.14 VI Administrasjonssjefens innstilling: Bjørn Frammarsvik Enhetsleder Enhetsleders innstilling tiltres. Sandnessjøen den 20.08.14 Børge Toft Administrasjonssjef Side 28 av 42
Alstahaug kommune Sak nr.: Behandlende organ i saken: Dato: 39/14 Fast utvalg for plansaker 28.08.2014 Saksbehandler: Ingunn Høyvik Sluttbehandlende vedtaksinstans (underinstans): Fast utvalg for plansaker Dok. offentlig: X Ja Nei. Hjemmel: Møte offentlig X Ja Nei. Hjemmel: Komm.l 31 Klageadgang: Etter FVL: Ja Nei Etter Særlov: Ja Nei X Ikke klageadgang Arkivsaksnr.: 13/1753 Arkivnr.: RNR 20130049 SAK: OMREGULERING AV KINA-TOMTA I Saksdokumenter (vedlagt): Henvendelse fra Helgelandsbygg Eiendom AS v/ Nils Skogen, datert 21.05.14 Møtereferat ang. reguleringsprosess, 28.11.13 Henvendelse fra Arthuras Rubinas datert 15.08.13 II Saksdokumenter (ikke vedlagt): Planutvalgets behandling av samme eiendom 28.06.12 Reguleringsplan for del av Åsen Sentrumsplan for Sandnessjøen III Saksutredning: Bakgrunn Alstahaug kommune har mottatt en henvendelse fra grunneier med ønske om utvikling av eiendommen Håreks gate 16, gnr. 37, bnr. 17, også omtalt som "Kina". Forespørselen åpner også for en mulig omregulering av deler av kommunens eiendommer, gnr. 38 bnr. 817 og gnr. 38 bnr. 58, som i dag benyttes til sykehjem. Planene er å bygge en terrasseblokk i seks etasjer og garasjeanlegg i tre etasjer under bakken. Forslaget innebærer også flytting av eksisterende bygning på eiendommen. Det er også foreslått å bygge en paviljong med én eller to etasjer oppe på flaten øst for sykehjemmet. På grunn av manglende samsvar mellom overordnede planer og den foreslåtte utnyttelsen av eiendommen ønsker administrasjonen en behandling av saken i planutvalget. 29
Sak 39/14 Alstahaug kommune mottok først en henvendelse fra Arthuras Rubinas datert 15.08.13. Det ble på bakgrunn av dette avholdt et møte mellom Helgelandsbygg Eiendom AS, v/ Nils Skogen, og plansektor. Møtet ble avholdt 28.11.13 og konklusjonen fra dette møtet var som følger: «På grunn av manglende samsvar med overordnede planer vil ikke administrasjonen anbefale at det settes i gang regulering på den aktuelle eiendommen. Dersom tiltakshaver ønsker å gå videre med prosjektet bør dette fremmes som en forespørsel til det faste utvalg for plansaker. En slik sak forberedes av tiltakshaver, og saken sendes til kommunens administrasjon. Administrasjonen vil så forberede saken til politisk behandling. Konklusjonen på den politiske behandlingen vil ikke gi en godkjenning av en regulering, men et råd om utvalget er positive eller negative til oppstart av regulering. Selv om planutvalget er positive til oppstart av regulering, vil ikke planprosessen nødvendigvis gi et vedtak som innebærer ønsket situasjon for tiltakshaver. Alstahaug kommune avventer nå videre innspill fra tiltakshaver. Inntil videre beskrivelse av prosjektet foreligger legges saken i bero.» På bakgrunn av konklusjonen fra møtet 28.11.13 og at administrasjonen ikke fikk noen henvendelse om å legge fram saken til politisk behandling, ble dette heller ikke gjort. I slutten av mai 2014 kom en henvendelse fra Helgelandsbygg Eiendom AS v/ Nils Skogen. Denne var rettet til det faste utvalg for plansaker, og Skogen klaget her over at saken ikke har blitt tatt videre til politisk behandling. Vi oppfatter denne henvendelsen som en anmodning om at saken nå ønskes presentert for planutvalget, med den hensikt å gi en anbefaling om hvorvidt det bør settes i gang en reguleringsplanprosess eller ikke. En stor del av brevet datert 21.05.14 er innspill til sykehjemsdebatten, kommuneøkonomi, tilskuddsordninger mv. Dette har vi ikke vurdert eller tatt stilling til i vurderingen angående planarbeidet. Tidligere behandling av saken For to år siden var det en sammenlignbar søknad på denne tomta. Denne ble behandlet i planutvalget 28.06.12. Planutvalgets vedtak var da som følger: "Planutvalget kan ikke anbefale omregulering av eiendommen 37/17 i tråd med planforespørsel, datert 15.05.12 fra Solem Arkitektur AS. Dette begrunnes med friområdets betydning som grønt element samt "Kina"-byggets bevaringsverdi, stadfestet i nylig vedtatt reguleringsplan." Gjeldende planer Størstedelen av det foreslåtte tiltaket ligger i et område som er regulert til friområde gjennom reguleringsplan for del av Åsen, vedtatt 17.09.08. Siden sist saken ble behandlet, er motstrid med overordet plan ytterligere forsterket ved at utviklingsplan for Sandnessjøen sentrum er vedtatt av kommunestyret. Denne planen understreker betydningen av friområdet. Her er området vist som: "regulerte grøntområder som skal vedlikeholdes/stelles som grøntområde eller opparbeides i henhold til planer". Side 30 av 42
Sak 39/14 Videre er dagens bebyggelse på eiendommen vist som prioritert bygning og kommer i kategorien "kartlagte eldre og til dels verdifulle bygninger". Et av delmålene i utviklingsplanen er at bebyggelsen skal forvaltes på en slik måte at de beholder sin verneverdi. I tillegg heter det i denne planen: "Fortetting bør unngås med mindre det fremmer kvartalstrukturen i sentrum" og "eksisterende tverrforbindelse og siktlinjer mot sjøen skal bevares". Vurdering Den delen av tomta hvor det ønskes terrassehus og paviljong er en skogkledd åsside med stor verdi som et grønt element. På grunn av ønsket om å ivareta denne åssiden er den regulert som friområde i gjeldende plan. Foreslått utbygging vil ødelegge det landskapselementet som denne åssiden representerer i dag. Både bebyggelsen på den gjeldende tomta, og nabogården Zahlgården, har stor betydning for Sandnessjøens bybilde og identitet. I gjeldende reguleringsplan er det forutsatt at "Kina" med hageanlegg skal bevares. For å unngå ny bebyggelse på eiendommen innebærer gjeldende plan lav utnyttelse av tomta og deler av eiendommen er regulert til friområde. Selv om eksisterende bebyggelsen på tomta bevares og flyttes, vil ytterligere bygging på eiendommen forringe det kulturhistoriske miljøet knyttet til både "Kina" og Zahlgården. Eiendommenes bevaringsverdi forventes også å bli redusert. Forespørselen er som nevnt svært lik saken som ble behandlet, og frarådet, i juni 2012. Prosjektet er noe endret fra siste saken ble behandlet. Likevel er det ikke vesentlige endring i prinsippet, all den tid det fortsatt er strid med overordnet plan. Endringen er å flytte Kinabygget og derigjennom øke utnyttelsen. Begrunnelsen for å fraråde den foreslåtte utbygging er styrket i forhold til sist saken ble behandlet, gjennom vedtak av sentrumsplan for Sandnessjøen. Sakens kjerne er at forslaget er i strid med gjeldende planer. Det er i tillegg også flere betenkninger og problemstillinger knyttet til skisserte planer. I hovedsak har plansektor vurdert forholdet til overordnede planer, og ikke detaljene i prosjektet. Vi ser likevel at det er mange forhold med planforslaget som er konfliktfylte eller kan bli vanskelig å gjennomføre. Dersom planutvalget vurderer å si ja til videre planlegging ønsker vi å gjøre oppmerksom på følgende utfordringer: Sammenbygging av dagens sykehjem og planlagt terrasseblokk: Den foreslåtte paviljongen vil stenge en viktig forbindelse opp mot Åsen. Sett i lys av et større prosjekt for Åsen, hvor det skal legges til rette for byens befolkning, er det uheldig å sperre en av innfallsportene gjennom å bygge her. Det vil også ødelegge muligheten til å etablere et framtidig utsiktspunkt for de med begrenset bevegelighet eller andre som ikke kan benytte resten av Åsen. Dette er noe som kan bli aktuelt i framtiden. En sammenbygging vil også gi sterke føringer i forbindelse med et eventuelt salg av dagens sykehjem. Inn- og utkjøring til parkeringskjeller Det planlegges en parkeringskjeller med tre plan under den foreslåtte terrasseblokken. I utgangspunktet er det et positivt element i planen å få parkering under bakken. Både inn- og utkjøringen til parkeringskjelleren vil gå over fortau og ut i et kryss, som allerede er Side 31 av 42
Sak 39/14 uoversiktlig. Både stigning og bebyggelse tett inntil krysset på nordsiden gjør dette til et vanskelig kryss. Her vil en inn- og utkjøring for mer enn 100 biler gi en lite trafikksikker situasjon. I forslag til skiltplan for Sandnessjøen er det foreslått endringer i trafikkmønstret i sentrum. Veien vest for parken er foreslått enveisregulert nedover. Dette medfører at alle som skal fra sentrum og nordover i framtiden vil kanaliseres gjennom krysset like utenfor parkeringskjelleren. Omleggingen jf. skiltplanen vil gi økt trafikk i krysset like nedenfor den foreslåtte parkeringskjelleren. En ytterligere økning med inn- og utkjøring til et stort parkeringshus er ikke ønskelig. Uteareal Planskissen viser ikke utomhusregnskap for prosjektet. Ut fra antall boliger og tomtestørrelse er det tvil om at området vil gi tilstrekkelig kvalitet og størrelse på uteareal for så mange boliger. Infrastruktur I sin beskrivelse av prosjektet skriver Helgelandsbygg Eiendom AS at prosjektet ikke vil medføre nevneverdig problem knyttet til infrastruktur. I følge kommunalteknisk sektor går det en stor kloakkpumpeledning i eiendomsgrensen. Hvorvidt dette vil medføre konflikt vil avhenge av prosjektets utforming. Ved for eksempel utsprenging av tomta vil denne ledningen gjøre arbeidet utfordrende. Brann og redning Slik prosjektet er vist, er det ikke noe mulighet for atkomst med brannbil langs terrasseblokken. To redningsbiler på opp til 30 tonn må kunne komme til tre av byggets sider. Dette er også arealkrevende med hensyn til behov for veiareal på en tomt hvor det er knapt med egnet uteareal. I tillegg stiller atkomst med slike store biler krav til både stigning og svingradius på atkomst til bygget. Parkeringskjeller i flere etasjer betraktes også som brannteknisk utfordrende. Flytting av Kina Side 32 av 42