LEILIGHET Maria Dehlis vei 34B 1083 Oslo www.e3.no Leilighetens tekniske tilstand: Antall TG 4 8 5 0 0 Utført av: Espen Eilertsen Byggmester og Takstmann Mosvingen59 a Dal 2072 97138866 espen@hjemtakst.no Dersom bygningsdelen kun har en tilstandsgrad og ikke er beskrevet, betyr det at det ikke er noen avvik i forhold til det som kan forventes. Alder tatt i betraktning. Forslag til utbedringsalternativ av bygningsdeler med TG 2 og TG 3 finnes på siste siden(e) i denne rapporten. 1/11
OM EIERSKIFTERAPPORT Rapporten er bygget på NS 3424 og NS 3600, med stor vekt på å kontrollere bygningsdeler hvor det erfaringsmessig kan oppstå konflikter. Dersom det er pågående byggesaker, manglende ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, vil informasjon om dette stå på siste side av rapporten under overskriften "VÆR OPPMERKSOM PÅ"- Se for øvrig eiers egenerklæring. NIVÅ AV ANALYSEN: Tilstandsanalysen utføres ved grundige visuelle observasjoner kombinert med undersøkelser, målinger, bruk av egnede instrumenter og registreringer. Tilstandsanalysen omfatter ikke destruktive inngrep. Det kan utføres inngrep i vegg eller etasjeskiller ved bad og i rom under terreng for undersøkelse av fukt ved mistanke til alvorlige avvik. Alle bygningsdeler blir undersøkt, med stor vekt på de områdene som takstmannen, erfaringsmessig, kjenner som svake punkter og hvor det kan oppstå konflikter. Selv om takstmannens analyser er svært grundig, kan det forekomme skjulte feil og mangler. For bolig er referansenivået for de ulike rom og bygningsdeler gitt som krav til tilstandsgrad TG 0, det vil si uten skader (nytt) og dokumentert fagmessig riktig utført og i henhold til gjeldende lov/forskrift som gjelder for den aktuelle boligen der ikke tilleggene angir annet. Generelt er referansenivået byggeforskrifter som var gjeldende når bygningen/bygningsdelen ble byggesøkt. AVGRENSNING: EIERSKIFTERAPPORT er godkjent av BMTF og kan kun benyttes av BMTF-sertifiserte takstmenn. Rapporten er spesielt godt egnet ved eierskifte av boliger. Rapporten erstatter ikke kjøpers undersøkelsesplikt eller selgers opplysningsplikt i henhold til lov om avhending av fast eigedom. Selv om byggmesterens analyser er svært grundig, kan det forekomme skjulte feil og mangler. MER OM TILSTANDSGRADENE I DENNE RAPPORTEN: TG 0 TG 1 TG 2 TG 3 TG iu - Det er ingen merknader (feilfritt). Dokumentasjon for fagmessig utførelse inklusive materialbruk og løsninger, der dette er pålagt eller anses nødvendig, er lagt fram. - Som TG 0, men bygningsdelen har slitasje uten at tiltak anses nødvendig. - Bygningsdelen har en feil utførelse, en skade (eller symptomer på skade), sterk slitasje eller nedsatt funksjon, og det er behov for tiltak; eller - det er kort gjenværende brukstid; eller - bygningsdelen er skjult og kan ha en feil/skade eller være utgått på dato. Det kan være behov for tiltak; eller - det foreligger ikke dokumentasjon for fagmessig utførelse, selv om bygningsdelen er ny; eller - det er grunn til overvåkning av denne bygningsdelen for å sikre mot større skader og følgeskader; eller - det er en særlig fuktutsatt konstruksjon hvor dokumentasjon på riktig utførelse ikke foreligger eller at det er en særlig fuktutsatt konstruksjon uten inspeksjonsmulighet. - Total funksjonssvikt. Bygningsdelen fyller ikke lenger formålet; eller - det er fare for liv og helse; eller - det er et akutt behov for tiltak (strakstiltak); eller - det er avvik fra lover eller forskrifter som gjelder for den aktuelle bygningsdelen eller byggverket. - TGIU skal kun brukes unntaksvis. Eksempler kan være snødekket tak og krypekjeller uten inspeksjonsmulighet på undersøkelsestidspunktet, eller - bygningsdelen eller arealet eller rommet er ikke tilgjengelig for inspeksjon på tidspunktet for analysen. Dersom TGIU omfatter særlig fuktutsatte konstruksjoner, skal dette angis særskilt. 2/11
ELEKTRISK ANLEGG OG BRANNFOREBYGGENDE TILTAK: Ved omsetning av bolig vil man ofte få endring i bruk av det elektriske anlegget. BMTF anbefaler på generelt grunnlag at en registrert elektroinstallatør foretar en kontroll av boliginstallasjon ved eierskifte. Dette kan for eksempel være en rapport fra periodisk kontroll av boliginstallasjon i henhold til NEK 405-2, som omfatter kontroll av både det elektriske og det branntekniske anlegget. PIPER OG ILDSTEDER: Grundig undersøkelse av piper og ildsteder anbefales utført i samråd med offentlige godkjenningsmyndigheter. EIENDOMSDATA: Matrikkeldata: Gnr:104,Bnr: 98 Etasje: 2 etasje. Hjemmelshaver: Dag Kjetil Flater Hwang, Young-Ai Hwang. Tomt: 20222 m² Andelsnummer: Seksjonsnummer: 17 Eierbrøk: 101/ 7 650 Forretningsfører: OBOS Regnskapsår: 2016 Felleskostnader: 4 149 Felleskostnader inkluderer: Utvendig vedlikehold, bygningsforsikring, forretningsfører, varmtvann, trappevask og kabeltv. Andel disponible midler: 64 934 Andel fellesgjeld: 59 172 Adkomst: Adkomst fra kommunal veg. Vann: Tilknyttet offentlig nett Avløp: Tilknyttet offentlig nett Regulering: Reguleringsbestemmelser er ikke innhentet. Offentl. avg.pr.år: Inngår i fellesutgifter. Forsikringsforhold: Hjemmelshaver tegner egen innbo forsikring. Ligningsverdi: 1 019 151. Byggeår: 1978 BEFARINGEN: Befaringsdato: 21.06.2017 Oppdragsgiver: Hjemmelshaver. Forutsetninger (hindringer): Boligen er besiktiget i dagslys. God tilkomst til vurderte bygningsdeler. Ingen hindringer på befaringsdagen. Tilstede under befaringen: Hjemmelshaver Fuktmåler benyttet: Protimeter MMS2 ØVRIG DOKUMENTASJON: Er det dokumentert at alle rom er godkjent og byggemeldt? Er det avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Ja Nei Ved avvik, se siste side. 3/11
OVERORDNET FAGLIG VURDERING AV EIENDOMMEN: Leiligheten fremstår i normalt god stand og godt vedlikeholt på befaringsdagen. Det ble ikke registrert eller avdekket noen behov for bygningsmessige strakstiltak utover normalt vedlikehold. Forøvrig vises til beskrivelser og vurderinger for de enkelte bygningsdeler i rapporten. FORMÅL MED ANALYSEN: Salg. ANDRE FORHOLD: OPPVARMING: Elektrisk oppvarming. TERRASSE: Terrasse med utgang fra stue, ca 12 kvm med støpt gulv. Rekkverk av trekonstruksjoner og betong. Terrasse med utgang fra kjøkken, ca 7 kvm med støpt gulv. Rekkverk av trekonstruksjoner. SPORTSBOD: Utvendig sportsbod på terrasse med utgang fra stue, ca 2 kvm. Vegger og port av trekonstruksjoner. Utvendig sportsbod på terrasse med utgang fra kjøkken, ca 2 kvm. Vegger og port av trekonstruksjoner. PAREKERING: Det medfølger biloppstillingsplass i garasjeanlegg i underetasje (ikke besiktet). VESENTLIGE ENDRINGER ETTER BYGGEÅR: Byttet noen vinduer i leiligheten. OM BYGGEMETODEN: Støpt plate til grunn, antatt fundamentert på stedige masser. Bærende konstruksjoner av betong. Etasjeskiller av betong. Flatt tak, antatt tekket med folie/ papp. Andel av disponible midler: 64 934 Andel av felles gjeld: 59 172 Felleskostnader pr mnd: 4 149 Antatte årlige vedlikeholdskostn: 0 Teknisk verdi: Verdi bygning(er)som ny i dag: 4 116 000 - Fradrag for elde, slitasje, etc.: 1 650 000 = Teknisk verdi bygninger: 2 466 000 Markedsverdi: Markedsverdi: 3 740 000 Låneverdi: 2 990 000 4/11
AREALER OG ANVENDELSE: Arealmålingene i denne rapporten måles etter Norsk Standard 3940. Arealer oppgis i hele kvadratmeter i denne rapporten, og gjelder for det tidspunkt rapporten er datert. BRA er bruksarealet av boligen som tilsvarer bruttoareal minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige arealer: Større arealer enn nødvendige åpninger for trapp, heissjakter og lignende regnes ikke med i etasjens areal. Rom som skal måles må ha gangbart gulv og være tilgjengelig, slik at det kan måles. Rommene kan stride mot byggeforskriftene, men likevel være måleverdig. Markedsføring: Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. P-ROM og S-ROM Denne rapporten angir arealet av P-ROM. AREALER BOLIG: Etasje: P-Rom m² S-Rom m² Total BRA m² Total BTA m² 2. Etasje: 98 7 105 115 Sum bygning 98 7 105 115 P-ROM: Gang/ entre, soverom, soverom, soverom, kjøkken, bad, bad, stue. Nettoareal ROM: ROM NETTOAREAL= Bruksareal- areal av innvendige vegger. SUM NETTOAREAL= 103 kvm. BESKRIVELSE AV INNVENDIGE OVERFLATER (vegger, tak og gulv): GULV: Keramiske fliser på bad. Laminat i øvrige rom. VEGGER: Keramiske fliser på bad. Malte overflater/ malt trepanel på kjøkken. Malte overflater i øvrige rom. TAK/HIMLING: Malte overflater. 5/11
BYGGMESTER: En BMTF-sertifisert takstmann er en byggmester som er medlem av Byggmestrenes Takseringsforbund. Det vil si han/hun har minimum 6 års erfaring med å analysere, reparere og bygge boliger. Mester er en beskyttet tittel som deles ut av Kongen til den som oppfyller de kvalifikasjonskrav som blir stilt i medhold til lov om mesterbrev i håndverk og annen næring. Den BMTF-sertifiserte takstmannen skal alltid etterleve de etiske regler og regelverket som gjelder for Byggmestrenes Takseringsforbund. INTEGRITET: Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til, eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se BMTFs etiske retningslinjer på www.bmtf.no Ansvarlig for rapporten: Espen Eilertsen Byggmester og takstmann 23/06/2017 Espen Eilertsen 6/11
1. Våtrom Bad: (våtrom) TG 1 1.1.1 Overflater Her vurderes: om det er riss eller sprekker i fuger og fliser, samt spor etter zoologiske eller biologiske skadegjørere. I tillegg undersøkes om det er tilstrekkelig fall til sluk. Beskrivelse:Bad med keramsike fliser på gulv og vegger. Hvit baderomsinnredning med profilerte fronter, servant med 1- greps blandebatteri, toalett og dusj. Det er på befaringsdagen registrert tilstrekkelig fall på gulv mot sluk, med oppkant til dørterskel. Det er ikke avdekket bom i flis eller skadegjørere ved konstruksjonen. TG 2 1.1.2 Membran tettesjikt og sluk Her vurderes: membran ved å åpne slukrist, eventuelt ut i fra andre steder man kan komme til membranen uten å gjøre fysiske inngrep. Beskrivelse:Støpejernsluk, antatt fra byggeår. Det er ingen synlig membran i konstruksjonen, men det antas at membran er påført. Forventet levetid på membran er 20 år. TG 1 1.1.3 Rør, sanitær og ventilasjon Her vurderes: (Rør) vannstand i sluk ved tapping av tilknyttet utstyr. Avrenning ved åpen vannkran i servant/dusj. For skjulte anlegg uten dokumentasjon på utførelse vurderes kvalitet og alder. (Sanitær) riss, sprekker, svelling, skjolder, merker fra avdrypp. (Ventilasjon) om det er avtrekk over tak eller via balansert luftbehandlingsaggregat, samt overstrømningsmulighet (tilluft) fra tilstøtende rom. Beskrivelse:Avløpsrør fra servant av plast, ingen avvik. Det er registrert normalt vanntrykk og god avrenning fra vannkran. Naturlig avtrekk i vegg. TG 0 1.1.4 Fuktmåling Her vurderes: om det er fuktighet, ved å sjekke fra tilstøtende rom og underliggende himling. Beskrivelse:Fuktsøk inne på selve badet blir ikke foretatt da fuktsøk ikke vil kunne avdekke hvorvidt fukten ligger under eller over membran. Det er utført fuktsøk i tilstøtende rom, ingen forhøyede verdier. TG 0 1.1.5 Dokumentasjon Her vurderes: fremlagt dokumentasjon for membran, og eventuelle tekniske og elektriske anlegg. Beskrivelse:Det er på befaringsdagen ikke fremvist dokumentasjon på badet. Det gjøres oppmerksom på at kravet til dokumentasjon, trådte i kraft etter badets byggeår. 7/11
TG 2 1.1.6 Helhet rom EIERSKIFTERAPPORT Her vurderes: og oppsummeres ovenstående punkter. Det skal ikke gis en bedre TG for helhetsvurderingen enn den dårligste TG i de ovenstående radene. Beskrivelse:Helhetsvurderingen av rommet vurderes etter svakeste TG på øvrige vurderingspunkter. Badet fremstår i god stand på befaringsdagen, det er ikke avdekket skader ved konstruksjonen. Vurderingen begrunnes med alder på membran. Antatt gjenstående levetid: 10 Bad: (våtrom) TG 1 1.2.1 Overflater Her vurderes: om det er riss eller sprekker i fuger og fliser, samt spor etter zoologiske eller biologiske skadegjørere. I tillegg undersøkes om det er tilstrekkelig fall til sluk. Beskrivelse:Bad med keramiske fliser på gulv og vegger. Baderomsinnredning med slette fronter, servant med 1- greps blandebatteri, toalett og badekar. Det er på befaringsdagen registrert tilfredstillende fall på gulv til sluk. Ingen bom i flis eller skadegjørere ved konstruksjonen. TG 2 1.2.2 Membran tettesjikt og sluk Her vurderes: membran ved å åpne slukrist, eventuelt ut i fra andre steder man kan komme til membranen uten å gjøre fysiske inngrep. Beskrivelse:Støpejernsluk. Det gjøres oppmerksom på at det er etablert et drenshull i vegg, som leder vann til sluk i bad ved siden av dette badet. Det er ingen synlig membran på befaringsdagen. Forventet levetid på membran er 20 år. TG 1 1.2.3 Rør, sanitær og ventilasjon Her vurderes: (Rør) vannstand i sluk ved tapping av tilknyttet utstyr. Avrenning ved åpen vannkran i servant/dusj. For skjulte anlegg uten dokumentasjon på utførelse vurderes kvalitet og alder. (Sanitær) riss, sprekker, svelling, skjolder, merker fra avdrypp. (Ventilasjon) om det er avtrekk over tak eller via balansert luftbehandlingsaggregat, samt overstrømningsmulighet (tilluft) fra tilstøtende rom. Beskrivelse:Avløpsrør fra servant av plast, ingen avvik. Det er registrert normalt vanntrykk og god avrenning fra vannkran. Naturlig avtrekk. TG 0 1.2.4 Fuktmåling Her vurderes: om det er fuktighet, ved å sjekke fra tilstøtende rom og underliggende himling. Beskrivelse:Fuktsøk inne på selve badet blir ikke foretatt da fuktsøk ikke vil kunne avdekke hvorvidt fukten ligger under eller over membran. Utført fuktsøk i tilstøtende rom, ingen forhøyede verdier. 8/11
TG 0 1.2.5 Dokumentasjon EIERSKIFTERAPPORT Her vurderes: fremlagt dokumentasjon for membran, og eventuelle tekniske og elektriske anlegg. Beskrivelse:Det er på befaringsdagen ikke fremvist dokumentasjon på badet. Det gjøres oppmerksom på at kravet til dokumentasjon trådte i kraft etter badets byggeår. TG 2 1.2.6 Helhet rom Her vurderes: og oppsummeres ovenstående punkter. Det skal ikke gis en bedre TG for helhetsvurderingen enn den dårligste TG i de ovenstående radene. Beskrivelse:Helhetsvurderingen av rommet vurderes etter svakeste TG på øvrige vurderingspunkter. Badet fremstår i god stand på befaringsdagen, det er ikke avdekket skader ved konstruksjonen. Vurderingen begrunnes med alder på membran. 2. Kjøkken TG 1 2.1 Avløp, vannrør og gjennomganger Her vurderes:avrenning fra kran og vannstand i sluk. Forøvrig vurderes utførelse og alder. Beskrivelse:Avløpsrør fra oppvaskkum av plast, ingen avvik. Det er registrert normalt vanntrykk og god avrenning fra vannkran. Det er på befaringsdagen ikke avdekket svekkelser eller fuktskjolder ved konstruksjonen. Utført fuktsøk i skap under vask, ingen forhøyede verdier. TG 1 2.2 Helhet Her vurderes:om det er støvkondens, heksesot og svertesopp. Det vurderes også om det er knirk, fuktskjolder og fuktskader, spesielt under og rundt oppvaskmaskin, varmtvannsbereder, og kjøleskap. Forøvrig vurderes vanntrykk, avløp, ventilasjon og røropplegg. Kjøkkeninnredningen vurderes med hensyn til riss, sprekker og alder. Beskrivelse:Hvit kjøkkeninnredning med slette fronter og laminat benk. Keramiske fliser over benk, samt noe vitrine overskap. Dobbel oppvaskkum me 1- greps blandebatteri. Mekanisk avtrekk er på befaringsdagen demontert, grunnet styrevedtak. Kjøkkenet fremstår i god stand på befaringsdagen, det er ikke registrert skader eller svekkelser ved konstruksjonen. 3. Andre rom TG 1 3.1 Andre rom Her vurderes:helheten av alle rom som ikke er våtrom. Beskrivelse:Planhet på gulv er målt med laser: +/- 25mm. Rommene fremstår i god stand med en normal bruksslitasje på befaringsdagen. 4. Vinduer og dører 9/11
TG 1 4.1 Vinduer EIERSKIFTERAPPORT Her vurderes: vinduer med hensyn til lukkemekanismer, punkteringer og utvendige beslag. Beskrivelse:Vinduer med 2- lags energiglass, fra byggeår. 3 stk vinduer med 2- lags energiglass fra 2010. Vinduene er visuelt undersøkt på befaringsdagen, det er ikke registrert punkterte glass eller skadede vinduer. TG 2 4.2 Ytterdører og porter Her vurderes: dører og porter med hensyn til lukkemekanismer og utvendige beslag. Beskrivelse:Ytterdør av trekonstruksjoner. Terrassedører av tre med 2- lags energiglass. Innvendige trefyllingsdører. Dører er visuelt undersøkt og funksjonstestet. Det er registrert stedvis slitasje på karmer til terrassedører, øvrige dører fremstår i god stand. 10/11
Takstmannens vurdering ved TG2: 1.1.2 - Membran tettesjikt og sluk Vurderingen gis grunnet alder på membran. Det er opplyst på befaringsdagen at badet ble restaurert i 2007. Det gjøres oppmerksom på at badets tekniske tilstand forøvrig er god. 1.1.6 - Helhet rom Alder på membran. 1.2.2 - Membran tettesjikt og sluk Det er på befaringsdagen opplyst om at badet er bygget i 2007. Vurderingen gis grunnet alder på membranen. 1.2.6 - Helhet rom Alder på membran. 4.2 - Dører Slitasje på terrassedører. Takstmannens vurdering ved TG3: Vær oppmerksom på: 11/11