Vår dato: 08.08.2016 Vår referanse: 2016/4714 Arkivnr.: 423.1 Deres referanse: Saksbehandler: Tone Hau Steinnes Nes kommune Innvalgstelefon: 32266670 3540 Nesbyen Nes kommune - gnr 56/301 - Buvasslie 12 - tillatelse til oppføring av tilbygg på hytte - oppheving av vedtak av 280616 i sak 44/16 VEDTAK Fylkesmannen opphever Nes kommune v/teknisk utvalg sitt vedtak av 28. juni 2016 i sak 44/16, jf. forvaltningsloven 35 fjerde ledd annet punktum. Fylkesmannens vedtak kan påklages til Kommunal- og moderniseringsdepartementet innen 3 uker. Eventuell klage sendes Fylkesmannen. Fylkesmannen viser til brev av 7. juli 2016, hvor vi ba om å få oversendt saksdokumentene i ovennevnte sak. Dokumentene er mottatt ved kommunens oversendelse av 7. juli 2016. Vi har gjennomgått de mottatte saksdokumentene og har etter dette funnet grunnlag for å vurdere gyldigheten av kommunens vedtak etter forvaltningsloven 35. Fylkesmannen er etter myndighet delegert fra Kommunal- og moderniseringsdepartementet statlig klageinstans for kommunale vedtak etter plan- og bygningsloven. Vi kan som statlig klageinstans oppheve ugyldige enkeltvedtak i medhold av forvaltningsloven 35 fjerde ledd annet punktum. Sakens bakgrunn MA Bygg Buskerud AS søkte om oppføring av tilbygg til eksisterende fritidsbolig i søknad av 23. februar 2016. Tiltakshaver er Marit Rukke Ingvaldsen. I følgebrev til søknaden står det: «Det søkes om å bygge etter gjeldende kommuneplan (KOMMUNEPLAN 2011-2023) slik det åpnes for i 4 i reguleringsplanen for Buvatn.» Etter oppføring av tilbygget vil BYA på tomten være 185,9m 2. Reguleringsplan for Buvatn gbnr. 56/328 4 første ledd lyder slik: Telefon sentralbord: 32 26 66 00 Postadresse: Postboks 1604, 3007 Drammen Internett: www.fmbu.no fax: 32 89 32 36 Besøksadresse: Statens Hus, Grønland 32, Drammen Organisasjonsnr.: 946 473 111 E-post: fmbupost@fylkesmannen.no
Side 2 av 5 «Krav til bebyggelse er i samsvar med Kommuneplanens arealdel av mars 2003. Det er på noen punkter strengere krav enn i Kommuneplanen. Kravene gjelder nye bygninger. Dette kan fravikes ved reising av gamle tømmerbygg. Utbygger kan søke om endring av krav til bebyggelse i samsvar med gjeldende kommuneplan.» Bestemmelsen regulerer videre bebyggelsens størrelse på følgende måte: «Ved bygging av hytte, er maks. T-BRA 175m 2 der forholdene ligger til rette for det. For hytter som bygges på fradelte hyttetomter (i mots. til punktfeste), skal BYA likevel ikke overstige 12,5 %. Tillatt bebygd areal kan (maks. T-BRA), dersom det anses hensiktsmessig. Fordeles på flere separate bygg.» Kommuneplan 2011-2023 pkt. 2.2.1 sier at maksimalt tillatt BYA for hyttetomter er 211m 2. Ansvarlig søker har lagt sistnevnte bestemmelse til grunn. Nes kommune avslo søknaden i administrativt vedtak av 11. april 2016. Begrunnelsen for avslaget er at utnyttelsesgraden for tomta blir høyere enn det som følger av reguleringsplanen 4. I vedtaket vises det til et vedlagt notat av 29. mars 2016, hvor kommunens planavdeling gir en vurdering av betydningen av reguleringsplanen 4 første ledd. Planavdelingen mener at det ikke er adgang til å påberope den til enhver tid gjeldende kommuneplan, men at det kan søkes om dispensasjon eller endring av planens bestemmelser. Vedtaket ble påklaget av MA Bygg Buskerud AS i brev mottatt av kommunen 6. mai 2016. Klager skriver at de er uenige i administrasjonens tolkning av reguleringsplanen 4. Etter klagers oppfatning åpner planen for at det kan søkes om endring av krav til bebyggelse i samsvar med gjeldende kommuneplan for at tomteområdet skal kunne følge utviklingen i hyttemarkedet. Klager mener at dersom bestemmelsen kun gjelder for kommuneplanen i 2003, ville årstallet vært skrevet inn i siste setning i 4, og ikke bare i første setning i bestemmelsen. Det kan dermed søkes om å bygge tiltaket i henhold til gjeldende kommuneplan. Klagen ble 28. juni 2016 behandlet av Nes kommune v/teknisk utvalg. Rådmannens innstilling var at klagen ikke skulle tas til følge, fordi plan- og bygningsloven ikke åpner for den fortolkningen klager har vist til. Utvalget tok imidlertid klagen til følge. Vedtaket lyder slik: «Klager gis medhold i klagen om endring av krav til bebyggelse i samsvar med gjeldende kommuneplan. Søknad om tilbygg innvilges som ansøkt iht krav om utnyttelse i samsvar med kommuneplanens arealdel 2011-2022.» Det er utvalgets vedtak i klagesaken som vurderes i det følgende. Fylkesmannens merknader Det følger av plan- og bygningsloven 21-4 første ledd at kommunen skal gi byggetillatelse dersom det omsøkte tiltaket ikke er i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av loven.
Side 3 av 5 Tiltaket skal dermed være i samsvar med gjeldende plan for området, jf. 11-6 tredje ledd og 12-4 tredje ledd. Det sentrale spørsmålet i saken er om det er reguleringsplanen eller kommuneplanens utnyttingsgrad som skal legges til grunn. Dersom utnyttingsgraden slik den er formulert i reguleringsplanen 4 skal legges til grunn, kan BYA på tomten ikke overstige 12,5 %. Det er klart at tiltaket da ikke kan godkjennes som omsøkt. Hvis kommuneplanen pkt. 2.2.1 kommer til anvendelse, er utnyttingsgrad maksimalt 211m 2, og tiltaket kan i så fall godkjennes som omsøkt. Reguleringsplanen 4 første ledd lyder slik: «Krav til bebyggelse er i samsvar med Kommuneplanens arealdel av mars 2003. Det er på noen punkter strengere krav enn i Kommuneplanen. Kravene gjelder nye bygninger. Dette kan fravikes ved reising av gamle tømmerbygg. Utbygger kan søke om endring av krav til bebyggelse i samsvar med gjeldende kommuneplan.» Spørsmålet i saken blir da hvordan denne bestemmelsen skal tolkes. I saksfremlegget til klagesaksbehandlingen skriver administrasjonen følgende: «Sakens faktum er at man har en detaljert bestemmelse som tilsier hvordan området skal utbygges. Så har reguleringsplanen en setning om at man kan søke om endring av krav til bebyggelse i samsvar med gjeldende kommuneplan. Med dette forstås at man kan søke dispensasjon fra planens bestemmelser, evt. søke om en planendring og følge plan og bygningslovens bestemmelser for planendring. Klager på sin side hevder at man må tolke planbestemmelsene dithen at man alltid skal påberope seg den til enhver tid gjeldende kommuneplanen. Dette kan ikke administrasjonen stille seg bak. Dersom man skulle anvendt bestemmelsen slik klager anfører, måtte gjeldende kommuneplan hatt en egen bestemmelse som sa at kommuneplanens bestemmelse skulle gjelde foran reguleringsplan for Buvatn for utnyttingsgraden. Gjeldende kommuneplan har ikke slik bestemmelse og kommuneplanen kan derfor ikke gis forrang foran reguleringsbestemmelsene.» Fylkesmannen vil påpeke at hensikten med en reguleringsplan er å fastsette fremtidig arealbruk for et område. Det kan vedtas bestemmelser til arealformål og hensynssoner for en rekke forhold, herunder utnyttingsgrad, jf. plan- og bygningsloven 12-7. Reguleringsplanen skal skape forutsigbarhet for innbyggerne og være et styringsinstrument for bygningsmyndighetene. Bestemmelsene må dermed også være klare og presise. Dersom den aktuelle reguleringsplanen 4 skal forstås slik at utnyttingsgraden uten videre kan endres etter gjeldende kommuneplan dersom utbygger ønsker dette, er bestemmelsen ugyldig. En slik tolkning ville innebære at planen verken skaper forutsigbarhet eller er mulig for kommunen å styre etter. Det er den utnyttingsgraden som faktisk er angitt i reguleringsplanen som må legges til grunn ved behandling av byggesøknader. Dersom tiltak er i strid med den angitte utnyttingsgraden, kan det ikke godkjennes. Dersom det ikke er
Side 4 av 5 ønskelig å revidere søknaden slik at tiltaket blir i tråd med reguleringsplanen, må det enten søkes om dispensasjon eller om endring av planbestemmelsen. Videre følger det av plan- og bygningsloven 1-5 andre ledd at ny plan ved eventuell motstrid skal gå foran eldre plan eller planbestemmelse for samme areal med mindre annet er fastsatt i den nye planen. Hovedregelen er altså at ny plan går foran gammel plan. Det kan imidlertid vedtas bestemmelser i den nye planen som fastslår at gammel plan skal gå foran ved eventuell motstrid. Kommuneplanen 2011-2023 ble vedtatt av Nes kommunestyre 29. september 2011, og er dermed nyere enn reguleringsplanen for Buvatn. Kommuneplanen pkt. 2.7.2 første ledd sier følgende: «Tidligere vedtatte regulerings- og bebyggelsesplaner skal fortsatt gjelde foran kommuneplanens arealdel. (Jfr. egen liste på plankartet.)» På plankartet står reguleringsplan for Buvatn gbnr. 56/328 oppført i listen. Kommunen har altså vedtatt at reguleringsplanen i sin helhet skal gå foran kommuneplanen ved motstrid. Dersom dette skulle være annerledes for utnyttelsesgraden, ville dette ha vært presisert i kommuneplanens bestemmelser. Det er dermed utnyttingsgraden i reguleringsplanen som må legges til grunn. Etter vårt syn er det klart at det er utnyttingsgraden som følger uttrykkelig av ordlyden i 4 som må gjelde, jf. våre vurderinger ovenfor. Fylkesmannen er etter dette kommet til at reguleringsplanen 4 ikke kan tolkes slik teknisk utvalg synes å ha lagt til grunn for sitt vedtak av 28. juni 2016. Omsøkt tiltak er i strid med reguleringsplanen og kan ikke godkjennes. Det må søkes om dispensasjon eller endring av planbestemmelsen. Alternativt kan det sendes inn revidert søknad hvor tiltaket er i tråd med planen. Det foreligger etter dette en saksbehandlingsfeil. Fylkesmannen finner det klart at denne feilen har hatt betydning for vedtakets innhold, og vedtaket er dermed ugyldig, jf. forvaltningsloven 41. Fylkesmannen ber om å bli holdt orientert om kommunens videre behandling av saken. Konklusjon I medhold av forvaltningsloven 35 fjerde ledd annet punktum oppheves ugyldig vedtak av Nes kommune v/teknisk utvalg i møte 28. juni 2016 sak 44/16. Etter fullmakt Bente Nyegaard Fjell avdelingsdirektør Rune Fredriksen fagsjef Dette dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten underskrift
Kopi til: Marit Rukke Ingvaldsen Postboks 11 4369 VIGRESTAD MA Bygg Buskerud AS Alfarvegen 2 3540 NESBYEN Side 5 av 5