Flå kommune - Uttalelse til detaljreguleringsplan for HV15 Vardefjell i Gulsvikfjellet

Transkript

1 Vår dato: Vår referanse: 2015/4957 Arkivnr.: Deres referanse: 15/ Saksbehandler: Geir Sørmoen Flå kommune 3539 Flå Att. Vidar Seterstøen Innvalgstelefon: Flå kommune - Uttalelse til detaljreguleringsplan for HV15 Vardefjell i Gulsvikfjellet Flå kommune har oversendt forslag til detaljreguleringsplan for HV15 Vardefjell i Gulsvikfjellet til offentlig ettersyn. Detaljreguleringen åpner opp for utbygging av 150 fritidsboliger i et område opp mot Vardefjellet. En viktig premiss for arbeidet har vært landskapstilpasning av tomter og infrastruktur i tråd med føringene i områdereguleringsplan som ble vedtatt i Fylkesmannen fremmer innsigelse til planbestemmelsen 1.2-f som åpner opp for en utbygging av fritidsboliger i 2 etasjer i strid med overordna rammene for Gulsvikfjellet. Vi påpeker at detaljreguleringen har regional betydning for forvaltningen av Norefjellområdet. Bakgrunn Fylkesmannen viser til brev av 30. mai 2016 med forslag til detaljregulering for HV15 Vardefjellet ved Gulsvikfjellet i Flå kommune. Formålet med detaljreguleringen er å tilrettelegge for oppføring av 150 nye private fritidsboliger, nye veganlegg, parkering, mulig skianlegg, skiløyper, tursti, brygger og grønnstruktur. Det er lagt vekt på best mulig naturtilpasning av tomter og bebyggelse, tilrettelegging av tursti og skiløyper i nærområdet til den enkelte hyttegrend og tilgrensende grønnstruktur i planområdet. Området er på totalt 1649 daa og avsatt som fritidsbebyggelse i gjeldende områderegulering for Gulsvikfjellet. Fylkesmannens kommentarer Regionalt perspektiv Krødsherad kommune har i forslag til planstrategi påpekt viktigheten av at Norefjell forvaltes på en bærekraftig og helhetlig utbygging. I dette legger de et ønske om å samarbeide med Sigdal og Flå for å legge rammer og føringer for utviklingen av fjellområde. Sigdal kommune er i gang med rullering av arealdelen til kommuneplan og har i dialog med Fylkesmannen påpekt samme ønske som Krødsherad hvor det legges til rette for en lik forvaltningspraksis på alle sider av Norefjell. Fylkesmannen er positiv til et slikt samarbeid og en helhetlig forvaltning. Ut fra et regionalt perspektiv mener vi det er svært viktig at Flå forholder seg til nylig vedtatte overordna planer for fjellområdene. Det er særs viktig at kommunen legger til rette for en fornuftig og helhetlig utvikling av hytteområdene. Telefon sentralbord: Postadresse: Postboks 1604, 3007 Drammen Internett: Fax: Besøksadresse: Statens Hus, Grønland 32, Drammen Organisasjonsnr.: E-post: fmbupost@fylkesmannen.no

2 Side 2 av 5 Utnyttelsesgrad Fylkesmannen ser av planforslaget at det er gjort en helhetlig vurdering av utnyttelsesgradene for hele planområdet. Ved enkelte tomter er det åpnet opp for en relativ høy utnyttelse som kan bidra til enkelte store hytter. Vi vil likevel påpeke at enkelte av de store hyttene er plassert i et til dels svært skrånende terreng som medfører at flere tomter må bearbeides før bygging. Vi er usikker på om dette er ønskelig av hensyn til beliggenheten av hyttefeltet. Vi ber kommunen vurdere hvorvidt det bør åpnes for store hytter i øvre del av Gulsvikfjellet. I planbeskrivelsen til områdereguleringen er landskapet og vegetasjonen ved HV15 beskrevet som åpent landskap med svært lite høy vegetasjon. Videre er det flere områder med mye bart fjell med stedvis tynt løsmassedekke. Det er også påpekt at en videre planlegging må ivareta landskapshensynet. Byggehøyder og landskap Gjennom planbestemmelsene til HV15 åpnes det for en høyere mønehøyde og dermed flere etasjer enn i tilgrensende reguleringsplan for Høgevarde HV og 9. Dette til tross for at HV6-8 ligger lavere i terrenget og ikke skaper den samme innvirkningen på landskapet og det bebygde inntrykket av Gulsvikfjellet. Videre er det i andre reguleringsplaner heller ikke åpnet for utbygging i samme mønehøyder. Ved utarbeidelsen av områdereguleringen og tidligere kommunedelplan for Gulsvikfjellet ble det påpekt at en utbygging i HV15 var uheldig av hensyn til landskap og uberørt naturområder opp mot Vardefjell. Området er som tidligere nevnt svært sårbart og eksponert mot Høgevarde. Det ble ikke fremmet innsigelse, men vi påpekt viktigheten av en god landskapstilpasning. Bestemmelsene i områdereguleringen legger rammene for hvordan områdene skal forvaltes. For området HV15 tillates 1 etasje med oppstuggu på utvalgte tomter. Av forslag til detaljreguleringsplan er det nå åpnet for en stor andel tomter der det tillates 2 etasjer med loft eller oppstuggu. Dette er i strid med intensjonen til områdereguleringen. Det er heller ikke vurdert eller begrunnet hvorfor bestemmelsene åpner for en slik utvikling. Det kan tolkes av tabellen i pkt. 9 at intensjonen i detaljreguleringsplan er å åpne for enkelte tomter i 2 etasjer med underetasje og en ikke målbar etasje. Dette vil være svært uheldig og i strid med områdereguleringen som ble vedtatt desember Videre er det i bestemmelsen 1.2- f åpnet opp for utbygging av hytter i 2 etasjer ved tomtene: 663, 664, 665, 672, 673, 674, 675, 677, 682, 683, 684, 685, 686, 688, 724, 725, 726, 727, 729, 730, 731, 732, 733, 734, 737, 738, 740, 778, 779, 780, 781, 782, 783, 784, 786, 787, 788, 789, 791, 793, 794, 795, 796, 797, 798 og 799. Når det gjelder tomtene vil vi påpeke at disse ligger rett på nedsiden av Vardefjellet på ca moh. Det er svært uheldig at planbestemmelsene åpner for en utbygging i 2 etasjer i de høytliggende hytteområdene ved Gulsvikfjellet. Hytteområdet ligger på moh og vil bli godt synlig fra Høgevarde. Høgevarde er i et regionalt og nasjonalt perspektiv et svært viktig friluftsområde grunnet sin popularitet og korte avstand til Oslo. Fylkesmannen anser utbyggingen i HV15 til å bryte med føringene som er lagt i områdereguleringen for Gulsvikfjellet, nasjonale føringer for fritidsbebyggelse, Nasjonale forventinger til regional og kommunal planlegging, veileder T-1450 Planlegging av fritidsbebyggelse eller Den europeiske landskapskonvensjonen.

3 Side 3 av 5 Det fremstår som usikkert om det er vurdert hvorvidt intensjonen til detaljreguleringen er å tilrettelegge for 2 etasjer ved hyttene som nevnt ovenfor. En konsekvens av uklarhetene er slik vi tolker bestemmelsene at det åpnes for hytteutbygging i 2 etasjer og som bryter med nylig vedtatt områderegulering. Fylkesmannen fremmer innsigelse til bestemmelsen 1.2-f angående byggehøyder og tillatt antall etasjer. Områdereguleringen som nylig er vedtatt legger klare rammer for tillatt utbygging. Videre ligger området høyt oppe i terrenget mot Vardefjellet, i et skrint landskap hvor en utbygging som er foreslått vil få store negative innvirkninger på landskap og bryte med eksisterende byggeskikk. Vi motsetter oss ikke plassering eller selve utbyggingen, men anser bestemmelsene til å åpne opp for en svært uheldig utbygging som vil få store negative konsekvenser for landskapsinnvirkningene og den regionale hytteutviklingen ved Norefjell. Friluftsliv Vi ser av planforslaget at det er gjort en god og helhetlig vurdering av områdets kvaliteter for friluftslivet. I planbestemmelsene er det krav om at det skal opparbeides sikker kryssing av hovedskilyper før skiløyper og skitrekk/nedfardstraseer tas i bruk. Vi ber om at det her også sikres opparbeidelse av skiløypene i forbindelse med kravene i 8.1 d. Skianlegg Det er i detaljreguleringen åpnet opp for en utbygging av tilbringerheis i forbindelse med skitrekket ved Høgevarde. Vi ser positivt på at det anlegges en tilbringerheis som bidrar til mindre intern kjøring i hytteområdet. Dette er positivt for klima og miljø i tråd med Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging og nasjonale mål for reduksjon i utslipp av klimagasser. Vi ber kommunen vurdere om det er ønskelig fra lokalt perspektiv å nærmere definere hvor heisanleggene kan anlegges. Viser til at området er relativt stort og at det er få bestemmelser som gir kommunen mulighet til på styre utviklingen av heisanlegget. Vann og vassdrag Ved Holmetjern skal det i tråd med detaljreguleringen opparbeides bryggeanlegg og badeplass. Vi kan ikke se at det er gjort vurderinger om dette er søknadspliktig og vil påpeke at alle tiltak i vann og vassdrag skal vurderes etter vannressursloven. Videre vil det avhengig av tiltakets omfang og byggemåte være søknadspliktig etter Forskrift om fysiske tiltak i vassdrag av 15. november 2004 og Lov om laksefisk og innlandsfisk mv. 15. mai Planbestemmelser Pkt. 1.1 Område for fritidsbebyggelse, jf. tabell i pkt. 9 Mønehøyde på fritidsbolig Det står i pkt. 1.1 bokstav b at hver tomt er definert med blant annet «maks mønehøgde over ferdig gulv første etasje, kotehøgde for hovedhytte +/- 0,5 meter over gulv første etasje». Disse høydene er oppført i tabell i punkt 9. Det følger av byggteknisk forskrift (TEK) 6-2 fjerde ledd at kommunen i planbestemmelser kan fastsette at høyder skal måles fra ferdig planert terreng, eksisterende terreng, gatenivå eller en nærmere fastsatt kotehøyde. I planbestemmelsene pkt og tabell pkt. 9 er mønehøyden angitt fra «over ferdig gulv første etasje». Dette er ikke i samsvar med det som

4 Side 4 av 5 følger av TEK 6-2. Kotehøyden som er tatt inn i samme bestemmelser kan heller ikke anses å være «nærmere angitt», da denne kan fravikes med +/- 0,5 meter. Det ville for øvrig gi en bedre sammenheng og oversikt i planen dersom bestemmelse om mønehøyde tas inn i pkt. 1.2, som gjelder «Utforming av fritidshus og tomter». Pkt. 1.2 Utforming av fritidshus og tomter Mønehøyde på garasjer Det står i pkt. 1.2 bokstav h at mønehøyde for garasje ikke skal overstige 4,5 meter over innvendig gulv. Dette er ikke i tråd med TEK 6-2, jf. vurderinger i avsnittet ovenfor. Mønehøyde på anneks og uthus Pkt. 1.2 bokstav g angir at maks mønehøyde på anneks og uthus er på 4,8 meter. Det er her ikke angitt hvor mønehøyden skal måles fra. Utgangspunktet er da at denne høyden skal måles i forhold til ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen, jf. TEK 6-2 annet ledd. Det vil gi en bedre sammenheng i planen dersom det settes at mønehøyde skal måles på samme måte for alle bygninger. Pkt. 1.3 Næringsbygg I bestemmelsen er det angitt maks størrelse og mønehøyde på «hovedbygg». Det er ikke klart om det også kan oppføres annet enn hovedbygg og hvilken størrelse og høyde disse eventuelt kan ha. Videre er det ikke angitt hvor mønehøyden skal måles fra, jf. vurderinger i avsnitt om mønehøyde på anneks. Pkt. 1.4 Bebyggelse med underetasje, jf. tabell i pkt. 9 Planbestemmelsen sier at «Underetasje kan vurderes når forholdene tilsier det». En slik ordlyd er vag og vil være vanskelig å styre etter. I tillegg er det klart angitt i tabell i pkt. 9 hvilke tomter som kan ha underetasje, og det er dermed ikke samsvar mellom pkt. 1.4 og tabellen. Videre angir pkt. 1.4 at mønehøyde ikke skal «overstige 7,5 m målt fra innvendig gulv i underetasje». Dette er ikke i samsvar med TEK 6-2. Pkt. 9 Tabell Tabellens siste kolonne gjelder maks antall etasjer som er tillatt på forskjellige tomter. Etasjer omfatter underetasje (U), 1. og 2. etasje. Øverst i kolonnen står det at «ikke målbar 2. etasje skal være maks 1,89 m». Det følger av TEK 6-1 at etasjer kun omfatter måleverdige plan. Etter veilederen «Grad av utnytting» pkt. 3 må et plan ha fri høyde over gulv på 1,9 m eller mer i minst 0,6 m bredde for å være måleverdig. Et plan med høyde på 1,89 m er ikke måleverdig, og er dermed heller ikke en etasje. Ordlyden i tabellen kan gi inntrykk av at et slikt plan likevel er å anse som en faktisk 2. etasje, og dermed ikke vil være tillatt på f.eks. tomtene Ordlyden bør derfor presiseres. Fylkesmannen viser til at planbestemmelser som ikke er i tråd med TEK 10 er å regnes som ugyldige. Dette må rettes opp før videre behandling av detaljreguleringsplan. Med hilsen

5 Side 5 av 5 Helen Bjørnøy Fylkesmann Bente Nyegaard Fjell Dette dokumentet er elektronisk godkjent og sendes uten underskrift Kopi til: Statens vegvesen Serviceboks ARENDAL Norges vassdrags- og energidirektorat Postboks 5091 Majorstua 0301 OSLO Mattilsynet Postboks 1138 Flattum 3503 HØNEFOSS Buskerud fylkeskommune Postboks Drammen