Hol kommune SAMLET SAKSFREMSTILLING MØTEBOK Saknr. 79/07 Side 1 av 8 Arkivsaksnr.: 04/3544 Arkivkode: PLAN GEILO-117 Saksbehandler: Trond Bølstad Saksnummer Utvalg Møtedato 176/05 Teknisk hovedutvalg 16.11.2005 91/06 Teknisk hovedutvalg 16.05.2006 79/07 Teknisk hovedutvalg 16.05.2007 REGULERINGSPLAN FOR 064/008 OG 064/376 - ØST FOR RV 40, KIKUT FJELLSTUE Saka avgjøres av: Teknisk hovedutvalg foretar 2. gangsbehandling. Kommunestyret fatter endelig planvedtak. Vedlegg: Møtebok sak TE 176/05 og 91/06. Planbeskrivelse, plankart og bestemmelser som lå til offentlig ettersyn 12.09-16.10.06. Brev fra Bjørn Torkildsen på vegne av nabo, mottatt 14.10.06 dok 18. Brev fra Statens vegvesen, mottatt 17.10.06, dok 19. Brev fra Geilogrend Vel, mottatt 20.10.06, dok 22. Notat fra Asplan Viak ang. støy mottatt 26.04.07. Dokument i saka: Jf dokumentjournal. Saksopplysninger: Planen lå ute til offentlig ettersyn i perioden 12.09-16.10.06. Sammenfatning av de 5 innkomne merknadene: Buskerud fylkeskommune, mottatt 09.01.06, dok 17. Planen legger til rette for en hensiktsmessig utvikling av parkeringsfasiliteter i et viktig utfartsområde ved Kikut. Det bør vurderes om det er aktuelt å innpasse busslomme også på denne siden av vegen. Krever ikke kulturminneregistrering i denne saken.
Side 2 av 8 Bjørn Torkildsen, på vegne av nabo på gnr 65/139 F12, mottatt 14.10.06, dok 18. Han skriver at han klager på det utlagte forslaget. Klageretten inntreffer først etter at kommunestyret har fattet endelig reguleringsvedtak. Brevet behandles derfor som en uttalelse til planforslaget. Generelt Utforming av plankart og bestemmelser antas å gi dårlig/feilaktig grunnlag for politiske vedtak. Planforslaget gir et misvisende inntrykk av hva som kan bygges i området. Dette virker ekskluderende på ikke plankyndige parter. Planforslaget gir inntrykk av at det bare dreier seg om 3 hytter på ca 10mx15m (150 m2) med torvtekket saltak. Grad av utnytting åpner for en samlet bebygget grunnflate på inntil 1188 m2 med inntil 2 etg + loft og evt. kjeller, tilsvarende 8 og ikke 3 av de bygningskroppene som er vist på planforslaget. Det er ikke overensstemmelse mellom kart og bestemmelser. Reguleringsformålet Det er tvilsomt om fritidsleiligheter kan inngå i Pbl 25.1 Fritidsbebyggelse. Konsekvensene av de to reguleringsformålene vil bli vesentlig forskjellige for området. Det ville vært klarere og ærligere å regulere byggeområdet etter pbl 25.6 Spesialområde, fritidsleiligheter eller som fritidsbebyggelse og fritidsleiligheter. 4.1 Reguleringsbestemmelsene utnyttingsgrad 25 % BYA gir mulighet for en bebygget grunnflate på 1188m2. Dersom dette samles i en bygningskropp vil den kunne bli 80mx15m. Kikut er ca 55mx44m. Gesimshøyde 5,5m og mønehøyde 8 m (tilnærmet lik Kikut fjellstue) harmonerer ikke med hyttebebyggelsen i Geilo hyttegrend som alle er på en etasje og som utbyggingen vil bli en geografisk og visuell del av. 3.3 Illustrasjonsplan Det er for sent å lage illustrasjonsplan etter at reguleringsplan er vedtatt. Bebyggelsesplan kan være en egnet plantype. Byggegrenser Det anmodes om at byggegrensen mot eiendommen 65/139 F12 parallell forskyves inntil 5 m mot sydvest (følger kote 1016). Eksisterende vegetasjon mellom 65/139 F3 og F12 bør beholdes som et skjermbelte. Statens vegvesen, mottatt 17.10.06, dok 19. De er positive til 20 m buffersone, fjerning av garasje og rekkefølgebestemmelse for bygging av planskilt kryssing før T1 kan bygges ut. Noen av p-plassene bør fortsatt være offentlige eller reserveres for dagsbesøkende. Øvrige plasser bør reserveres for hytter øst for riksvegen. Frisiktsoner må tegnes med 10 m fra vegkant til tangering av ytterkurve på riksvegen. Det må etableres gangforbindelse mellom P3, utenfor buffersonen, og planskilt kryssing av rv 40. Savner busslomme med gangforbindelse parkeringsareal og skiløype. Avkjørsel fra P3 må utformes tilsvarende avkjørsel syd.
Side 3 av 8 Buffersonen må gis et tiltalende utseende og hindre at det kjøres i strid med intensjonene om en innstrammet felles avkjørsel. Rekkefølgebestemmelse 3.2.1, illustrasjonsmateriale, må også omfatte P4 og utforming av buffersonen. De må ha illustrasjonsplanen til nærmere behandling. Rekkefølgebestemmelse 3.2.2 må ha krav om opparbeiding av parkeringsarealene, atkomstene og buffersonen før T1 kan bebygges. Siste ledd i 3.7 byggegrenser: og 20 meter for parkeringsplassene P 1, P 2, P 3 og P4, kreves fjernet. P-plassene aksepteres å ligge innenfor byggegrensen som vist på plankartet. 6.1 endres til krav om 2 p-plasser pr. hytteenhet. Disse punktene er innsigelser som må avklares før eventuell egengodkjenning i kommunen. Fylkesmannen i Buskerud, mottatt 18.10.06, dok 21. Miljøvernavdelingen forutsetter at hele trafikksituasjonen og spørsmålet om planfri kryssing av vegen blir avklart før det igangsettes byggearbeid i samsvar med de aktuelle reguleringsplanene på Kikut. Landbruks- og næringsavdelingen har ingen merknad. Geilogrend Vel, mottatt 20.10.06, dok 22. Brevet er utarbeidet i fellesskap av Geilogrend Vel og eierne av gnr 64/516 Edward Jansen og gnr 65/139 F10 Dick Vinkler. De skriver at de klager på det utlagte forslaget. Klageretten inntreffer først etter at kommunestyret har fattet endelig reguleringsvedtak. Brevet behandles derfor som en uttalelse til planforslaget. Den omfattende uttalelsen på 4 sider er vedlagt. Kort oppsummert: Generelt: De nye arealplanene i Kikutområdet tilbyr dagsturistene trange korridorer mellom høye bygninger og parkerte biler. Friområdene blir private hytteeiendommer. Kommunen har et ansvar for å ivareta denne brukergruppens interesser. Omgjøring av friareal til parkeringsplass: I gjeldende reguleringsplan var det avsatt friområder som hadde betydning for hvor attraktive de enkelte tomtene var da de ble lagt ut for salg. De protesterer på at deler av område som ble regulert som friområde i 1999 gjøres om til parkeringsplasser. (Adm merknad: Utvidelse av P3 i regulert friluftsområde og støyskjermbelte) P3 omgjøres til offentlig parkeringsplass? De protesterer på at P3 gjøres om fra privat til offentlig parkeringsplass, hvis det mot formodning skulle ligge inne i planen. Støygrenser: De mener at det er benyttet for lave trafikktall (ÅDT 1500) i forhold til fremtidig forventet økning i trafikken. De har foretatt målinger som gir andre resultat enn støyrapporten. T1 ligger langt inne i GUL sone. Den store parkeringsplassen vil medføre mye støy og bør behandles som terminal eller
Side 4 av 8 veg i henhold til støyretningslinjen T1442. Det må ikke aksepteres plassering av større parkeringsplasser nærmere enn 50 m fra fritidsbebyggelse. Byggehøyder: En lang rekke med 8 m høye bygninger passer ikke inn i forhold til en tradisjonell 40 år gammel hyttegrend. Hvis T1 mot formodning blir realisert bør de ha en maks mønehøyde på kt 1020,0. Konklusjon: Hele planutkastet bør legges tilside. Gjeldende reguleringsplan vedtatt 25.10.90 Kikut del 2 bør legges til grunn for tilrettelegging av området. Forhold til overordna plan: Vurdert i sak 176/05. Miljøkonsekvenser: Vurdert i sak 176/05. Økonomiske konsekvenser: Vurdert i sak 176/05. Vurdering: Generelt Administrasjonen er enig i at det er uheldig at plankartet bare viser en bebygd grunnflate på 3*150m2 = 450m2, når bestemmelsene faktisk åpner for en grunnflate på 1188m2. Dette må rettes opp i det videre arbeid med saken. Administrasjonen vurderer (bl.a. ansvarlig for temaet utbyggingsavtaler Espen Bille-Larsen) behovet for Utbyggingsavtale etter PBL 64 som liten. Saken styres uansett av rekkefølgebestemmelsene. I tillegg er to planer i samme situasjon nylig blitt godkjent i samme området uten utbyggingsavtale. Reguleringsformål Det er stilt spørsmål ved om fritidsleiligheter kan inngå i Pbl 25.1 Byggeområder, fritidsbebyggelse eller om disse må reguleres etter pbl 25.6 Spesialområde, fritidsleiligheter. I veileder T1381til 25.1 Byggeområder, står det at fritidsbebyggelse er: bygninger som nyttes til midlertidig beboelse for deler av året til fritids- og rekreasjonsøyemed. Bestemmelsene gjelder også tilhørende uthus. Samme veileder sier om spesialområder: Dette arealbruksformålet omfatter en lang rekke forskjelligartede formål og tiltak av privat eller offentlig art og kan betraktes som en samlekategori for tiltak som ikke naturlig faller inn under de øvrige hovedformålene. Som eksempler nevner veilederen: Private veger, campingplasser, vindkraftanlegg, minikraftverk, friluftsområder, naturvernområder, bevaringsområder, golfbaner, massetak med mer.
Side 5 av 8 Det er ingen tvil om at det er korrekt å regulere både frittstående hytter og fritidsleiligheter etter 25.1 byggeområder. Dette er også i samsvar med kommunens praksis i andre reguleringsplaner. I planbeskrivelsen og reguleringsbestemmelsenes 4.1 står at det skal bygges fritidsleiligheter med tilhørende sportsbod/garasjeanlegg. Hvis det skal tillates bygging av leiligheter i området bør tegnforklaringen på plankartet endres til fritidsbebyggelse/fritidsleiligheter. Omregulering fra landbruk og friområde. Geilogrend Vel protesterer mot at regulerte friområder omreguleres til parkeringsplass som åpner for leilighetskompleks. I saksframlegg til sak 176/05 står: Planforslaget legger tilrette for leilighetsbygg med høy utnytting. Dette er i tråd med gjeldende reguleringsplan som gir maks BYA 25 %. Dette er dessverre feil. I gjeldende reguleringsplan for Kikut del I og II vedtatt 25.10.90 og reguleringsplan for Kikut Fjellgrend vedtatt 25.02.99 er det aktuelle arealet øst for rv 40 regulert til offentlig parkeringsplass, landbruksområde og støyskjermsone. I henhold til gjeldende reguleringsplaner er det ikke tillatt med ny bebyggelse innenfor det området som planforslaget omfatter, men kommuneplanen viser området som byggeområde til fritidsboliger. Det er beklagelig at planforslaget ble fremmet for politisk behandling og lagt ut til offentlig ettersyn med denne feilen i saksframlegget. Utnyttingsgrad og bygningshøyde Det er kommet uttalelser om at utnyttingsgraden på 25 % BYA er for stor og at bygninger med 8 m's høyde ikke passer inn i forhold til nabohyttene. Når reguleringsplanen skal revideres, vil kommunedelplanen for Geilo være retningsgivende. Her er arealet øst for rv 40 avsatt til område for fritidsbebyggelse, hvor det blir regulert inn enkelthytter. I retningslinjene for kommunedelplanen for Geilo står: I nye områder for fritidsbebyggelse bør utnyttingsgraden tilpasses landskapet og samsvare med utbyggingsmønsteret i tilliggende områder. De nærmeste tomtene innen for Kikut Fjellgrend I (vedtatt 25.02.99) har maks T-BRA=150 m2 og maks mønehøyde 5 m. I reguleringsplanen for Rundetjødn (29.03.07) er utnyttingsgraden angitt i T-BRA på 195m2 og 225m2. Omregnet tilsvarer dette BYA på ca 14 %. Tillatt maks mønehøyde er 5,5 m. På den andre sida av riksvegen ligger Kikut Fjellstue. For dette TB-området er det en høy utnyttingsgrad både i gammel og ny reguleringsplan. Administrasjonen mener at det er naturlig å se denne planen som en del av hytteområdene øst for rv 40. Utnyttingsgraden og byggehøydene bør derfor tilpasses hyttebebyggelsen og ikke TB-området på den andre siden av riksvegen. Det tilrås at utnyttingsgraden settes til 14 % BYA og at mønehøyden settes til 5,5m som i RP for Rundetjødn.
Side 6 av 8 Med et byggeområde på 4,75 daa vil gi et bebygd areal på 665 m2. Det tilsvarer 3 bygninger med en grunnflate på 222 m2. (Dette er ca 55 % større enn de som er tegnet inn på planforslaget.) I 4.1 bør bestemmelse om gesimshøyde 5,5m for hovedbygningen tas ut. Denne er unødvendig når det er fastsatt maks mønehøyde. Gesimshøyde for sportsbod og garasje beholdes. Reguleringsstatus på P3 P3 skal fortsatt være privat. JF spørsmål fra Geilogrend Vel. Støy Det er hevdet at støygrensene er tegnet inn feil og at støy fra parkeringsplassen må vurderes. Veilederen til T1442 (26.01.05) sier på s.16 og s. 162: Som hovedregel faller ordinære parkeringsplasser inn under vegtrafikk, mens oppstillingsplasser for buss/lastebil kan falle inn under definisjonen terminal. Asplan VIAK har vurdert dette på nytt inklusiv p-plassen. Støynivået vil fortsatt ikke komme i konflikt med T-1442. Den nye støyretningslinja T-1442 med grenseheving fra 50 dba til 55 Lden medfører at støykoten i realiteten blir liggende nærmere rv 40 enn vist i planen. Det er ikke nødvendig med støydempende tiltak. Det understrekes at verken Statens vegvesen eller Fylkesmannen i Buskerud har merknader til støyvurderingene. Innsigelser fra Statens vegvesen Statens vegvesen påpeker behovet for gangforbindelser mellom p-plassene og undergangen, busslomme, unngå kjøring i buffersonene, skjerping av rekkefølgebestemmelsene, mm. Alle punktene kan imøtekommes og er innarbeidet i innstillingen. Parkering I følge planbeskrivelsen er det lagt til rette for ca 150 p-plasser. En stor del av disse skal benyttes til dagsturister. Det skal utarbeides en situasjonsplan som viser bedre hvordan plassene skal uformes i detalj med murer, beplantning, gangareal osv. Det er ikke kunngjort oppstart av utbyggingsavtale for parkeringsplassene. Rådmannens innstilling: Følgende endringer gjøres i planen før den oversendes kommunestyret for endelig godkjenning. Endringer på plankartet: De inntegnede bygningene økes til 11m*20m. Det tegnes inn korrekte frisiktsoner. Det reguleres inn Spesialområde: Privat gangveg mellom P3 og P2 utenfor buffersonen. Det tegnes inn busslomme med gangforbindelse til parkeringsareal og skiløype. Avkjørsel fra P3 utformes som avkjørsel i syd.
Side 7 av 8 Endringer i bestemmelsene: 3.2.1 Illustrasjonsmateriale Ny siste setning: Illustrasjonsmaterialet skal også omfatte P4 og utforming av buffersonen. 3.2.2 Atkomst Bestemmelsen endres til: Før T1 kan bebygges skal parkeringsarealene, atkomstene og buffersonen være opparbeidet. 3.7 Byggegrenser: Følgende tas ut: og 20 m for parkeringsplassene P 1, P 2, P 3 og P 4. 4.1 Utnytting av området Tillatt utnyttingsgrad endres fra 25 % til 15 % BYA. 2. avsnitt 1. setning ang. gesimshøyde, tas ut. Maks mønehøyde endres fra 8 m til 5,5m. 4.2 Plassering. Første setning erstattes med: Det kan foretas mindre justeringer av bygningenes plassering. 5.2 Annen veggrunn. Ny setning: Buffersonen gis et tiltalende utseende og utformes for å hindre at det kjøres utenfor de innregulerte avkjørslene. 6.1 Privat veg, parkeringsplass. 1,5 vinterbrøytet parkeringsplass økes til 2. Innsigelsene fra Statens vegvesen må være avklart før kommunestyrets behandling. Teknisk hovedutvalgs innstilling til kommunestyret: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 27-2, vedtar Hol kommunestyre fremlagte forslag til reguleringsplan for p-plass og fritidsbebyggelse øst for rv 40 ved Kikut Fjellstue, del av eiendommene 64/8 og 64/376. Saksordfører:
Side 8 av 8 Teknisk hovedutvalg behandlet saken den 16.05.2007, saksnr. 79/07 Behandling: Knut Medhus fremmet følgende tilleggsforslag: Teknisk hovedutvalg forutsetter at det blir inngått avtale om grunn til og drifting av parkeringsplass for offentlig parkering slik kommunedelplanen har krav om før planen blir behandlet av kommunestyret. ********************************* Knut Medhus fremmet følgende forslag: Saken utsettes for befaring og utarbeidelse av utbyggingsavtale. ********************************* VOTERING: Utsettingsforslaget fra Knut Medhus ble enstemmig vedtak. Vedtak: Saken utsettes for befaring og utarbeidelse av utbyggingsavtale.