Eiendomsbransjen En introduksjon til bransje, fagområder, karrieremuligheter og sentrale aktører www.eiendomsfag.no/eiendomsbransjen 1
Om Senter for eiendomsfag Senter for eiendomsfag er et nasjonalt kompetansesenter for eiendom, stiftet i 1997. Senteret er et kunnskapsbasert knutepunkt mellom eiendomsaktører i privat, offentlig og ideell sektor på den ene siden og akademiske utdannelsesinstitusjoner på den andre siden. Vi identifiserer kompetansehull av betydning for eiendomsaktørene og sørger for at disse dekkes gjennom å etablere kompetansegivende deltidsstudier og andre kunnskapstilbud for personer i eller på veg inn i eiendomsrelaterte yrker. Senter for eiendomsfag og medeier Norsk Eiendom, bransjeforeningen for ledende eiendomsaktører, arbeider for at norsk eiendomsbransje blir mer synlig, kunnskapsbasert og seriøs. En synlig bransje innebærer at den: synliggjør seg som en sentral ressurs i by-, steds- og samfunnsutvikling viser at den er fremtidsrettet og at den tar samfunnsansvar synliggjør at den forvalter store samfunnsverdier En kunnskapsbasert bransje innebærer at den må: høyne sin kompetanse som bestiller og premissleverandør høyne sin kunnskap om løsninger som er bærekraftige både i et økonomisk og i et globalt perspektiv sikre fremtidig utdannelse, forskning og innovasjon En seriøs bransje innebærer at den må: styrke sitt omdømme sikre et bredt engasjement omkring miljøriktige bygg synliggjøre eiendom som en sunn og attraktiv investering Besøk oss gjerne i Øvre Vollgate 7 i Oslo sentrum - her vil du finne: Førsteklasses undervisning for ansatte på alle nivåer i eiendomsbransjen Undervisning i skjæringsfeltet mellom bransje og akademia Høykvalitets fagtreff Faglige nettverksarenaer for ledere og spesialister Les mer om oss på www.eiendomsfag.no og www.noeiendom.no. 2
Innledning - hvorfor en introduksjon til eiendomsbransjen? Vi omgis og påvirkes daglig av eiendomsinvesteringer enten vi oppholder oss i kontorbygg, parkerer bilen, handler på kjøpesenter, tilbringer fritiden i eget hjem eller benytter oss av offentlige og private servicetilbud. Eiendom er slik sett uløselig knyttet til vår livsførsel, ofte uten at vi er det bevisst. Aktørene i eiendomsbransjen bidrar til en betydelig verdiskapning i vårt samfunn, gjennom utvikling, forvaltning og drift av formålsbygg, bolig-, kontor-, hotell-, logistikk- og handelsvirksomhet. Kvaliteten av vårt bebygde samfunn skapes og omformes av en initiativrik bransje som du her kan lese mer om. Historisk er eiendomsbransjen blitt opplevd som lite tilgjengelig i samfunnsbildet. Vi tror at dette i stor grad henger sammen med følgende faktorer: Eiendomsbransjen er en relativ ung bransje, som i stor grad er skapt etter den omfattende bankkrisen i Norge på slutten av 1980- og begynnelsen av 1990-tallet. Eiendomsselskapene har i stor grad vært små gründer- og familiedrevne foretak, med lokal tilhørighet. Selskapenes eiere og ledere har vært lite opptatt av å synliggjøre egen virksomhet for offentligheten. I fravær av en sterk og selvstendig identitet er eiendomsbransjen i utstrakt grad blitt kategorisert som en del av «eiendoms- og byggebransjen», «byggsektoren» eller «byggenæringen» - fellesbetegnelser for aktører med bygg som forretningsområde. Med denne brosjyren ønsker vi å invitere deg til å bli bedre kjent med eiendomsbransjen bestilleren og selve motoren i byggenæringen, som utgjør Norges største landbaserte næring. Vi trenger ditt engasjement og din nysgjerrighet fremover, slik at vi kan skape enda bedre byer og tettsteder. God eiendomsfaglig lesning! Oslo, juni 2014 Senter for eiendomsfag 3
Dette er eiendomsbransjen Eiendomsbransjen kjennetegnes primært ved virksomheter og aktører som investerer i eller i tilknytning til fast eiendom, der det enkelte eiendomsprosjekt inngår i en overordnet by- og stedsutvikling. De enkelte virksomheter i bransjen kan være høyst ulike hva angår segment, kompetanse, investeringshorisont samt risikovilje og -evne. Like fullt deler de følgende sentrale egenskaper: Premissgiver, i den forstand at den er oppdragsgiver for den utførende og rådgivende delen av byggebransjen. Gründerånd, i den forstand at de stort sett er «hands on», og utfører et kommersielt håndverk som kombinerer eiendomsfaglig kompetanse og risikovilje med kreativ skaperånd. Kompetanse- og kapitalintensiv natur, i den forstand at store verdier skapes med egne og andres kunnskap samt økonomiske midler. Virksomheter som hører naturlig til eiendomsbransjen er selskaper med en aktiv eiendomsportefølje, fast bemanning og én eller flere merkevarer knyttet til sin virksomhet. Den utvidede eiendomsbransjen rommer også aktører med eiendomskompetanse som gir råd og utfører oppdrag for primæraktørene i eiendomsbransjen, eksempelvis bolig- og næringsmeglere, eiendomsforvaltere og driftere, entreprenører, arkitekter, eiendomsjurister, øvrige eiendoms- og byggfaglige rådgivere. Dernest kommer den øvrige omverden av rådgivere som ikke selv besitter eiendomskompetanse men som er eksperter innen tilliggende kompetanseområder, slik som skatt og avgift, PR, kommunikasjon, revisjon m.m. Figuren nedenfor er ment å illustrere at eiendomsbransjen omkranses av en omverden av rådgivere med og uten direkte eiendomskompetanse. Øvrige rådgivere Rådgivere med eiendomskompetanse Eiendomsbransjen Til definisjonen av eiendomsbransjen sorterer virksomheter uavhengig av eierskap og organisering. Dette innebærer at også avdelinger/selskap tilknyttet offentlig og ideell sektor inngår på samme linje som privateide virksomheter. I praksis vil dog et felles begrep som eiendomsaktører kunne virke mer dekkende som henvisning til eiendomsvirksomheter uavhengig av sektor. 4
Eiendomsbransjens historie - kortversjonen Eiendom har til alle tider vært et attraktivt middel for myndigheter, næringsliv, organisasjoner og privathusholdninger, som utgangspunkt for symbolske, regulatoriske, kommersielle og sosiale posisjoner og relasjoner som kort beskrevet nedenfor: For myndigheter (konge, stat, kirke) har koblingen til eiendom historisk vært å betrakte som institusjons- og stedsskapende investeringer, der stat og kongemakt har gjenspeilet sine formelle maktposisjoner. For kommuner og fylkeskommuner har koblingen til eiendom historisk vært knyttet til behovet for å oppføre bygg der tjenester til kommunens borgere kunne utøves (skoler, helsebygg, administrasjonsbygg etc). For næringslivet har koblingen til eiendom historisk vært å betrakte som et nødvendig eller ønsket driftsmiddel i relasjon til annen kommersiell virksomhet. For organisasjoner har koblingen til eiendom historisk vært å betrakte som et fysisk samlingspunkt for egen medlemsaktivitet, det være seg i form av foreninger, forbund, klubber og losjer. For privathusholdninger har koblingen til eiendom historisk vært preget av et ønske om fysisk og økonomisk kontroll over egen tilværelse, for å unngå avhengighet til en utleier. Det sterke eierskapsidealet knyttet til eiendom i Norge kan sies å ha direkte sammenheng med tidligere tiders leilendingsvesen, der bønder leide jord fra gårdeiere og indirekte ble underlagt adelsmenn, kirke, konge og byborgere. Eierskap til jord var sågar blant vilkårene for stemmerett for menn da Grunnloven ble vedtatt i 1814. Gjennom pietistiske idealer som flittighet, nøysomhet og gründerånd, har nordmenn i stor grad blitt en nasjon av selveiere med tilhørende formuesskapning gjennom nedbetaling av boliglån. Eiendomsmarkedene for næringsliv, organisasjoner og privathusholdninger kan vanskelig sees uavhengig av bankmarkedenes historiske utvikling, med fremveksten av et deregulert finansmarked som førte til utvikling av nye kapitaltjenester. Muligheten for å kunne ta opp et privat- eller bedriftslån med pant i fast eiendom har vært avgjørende for eiendomsinvesteringer generelt, utviklingen av eiendomsbransjen spesielt samt for det meste av øvrig næringsutvikling i landet. Selv om eiertanken til eiendom historisk har stått sterkt i bevisstheten hos norske borgere og selskaper, bidro den omfattende bankkrisen på slutten av 1980-tallet sterkt til etableringen av det som i dag utgjør eiendomsbransjen. Før den tid var eiendom i utpreget forstand eid enkeltvis av enkeltpersoner eller -selskap, der eiendom ble sett på som en sidevirksomhet. Bankkrisen førte imidlertid til at norske banker som Fokus, Kreditkassen, Sparebankene Rogaland og Midt-Norge samt DnB mistet sin egenkapital, og at staten måtte trå til med frisk kapital og strenge opprydningskrav. Som følge av denne oppryddingen måtte bankene selge store porteføljer med misligholdte eiendomsengasjementer, hvor store eiendomsverdier skiftet hender. Flere av de første rendyrkede eiendomsselskapene oppstod på denne bakgrunn. 5
Overgangen fra forvaltning av enkeltstående bygg anvendt til egen bruk, til porteføljer av bygg for utleie til eksterne, resulterte raskt i økende behov for mer helhetlig, innomhus kompetanse innen eiendom. Dette førte igjen til etablering av interne forvaltnings- og driftsorganisasjoner og i senere tid også eksterne tilbydere av eiendomsforvaltning, -drift og -vedlikehold. Samtidig har utviklingen også bidratt til en sterk profesjonalisering av både det å eie og å leie eiendom. Et økende profesjonalisert marked for kjøp og salg av eiendom bidrar til at enkeltbygg og porteføljer kan skifte hender på tvers av kommune-, fylkes- og landegrenser ved hjelp av lokale, nasjonale og internasjonale megler- og rådgivermiljøer. Eiendomsbransjens verdikjede og fagområder Verdikjeden for eiendomsbransjen, slik den er fremstilt grafisk nedenfor, består av tre hovedfaser: Utviklingsfase: Verdipotensial identifiseres, defineres, omsøkes og godkjennes Produksjonsfase: Verdipotensial realiseres gjennom bygging og utleie Bruksfase: Verdipotensial forvaltes og videreutvikles gjennom verdiskapende utleie, drift og vedlikehold Utleie og salg kan skje før, under eller etter produksjonsfasen. Verdikjeden kobles mellom bruksfase og utviklingsfase gjennom videreutvikling/fornyelse, som både kan resultere i ombygging av eksisterende bygg samt utvikling av nye bygg. Også salg og riving inngår i verdikjeden, sistnevnte gjerne knyttet til forfall av bygningsmassen. Leietakeren (sluttbrukeren) og tilhørende inntekter fra utleie av bygg står i sentrum for verdiskapning i den kommersielle delen av eiendomsbransjen. Representative og funksjonelle bygg med attraktiv beliggenhet er det beste utgangspunktet for å kunne tiltrekke seg og beholde gode leietakere, som igjen sikrer en inntjening som gir byggene markedsverdi. 6
For den offentlige delen av eiendomsbransjen, representert ved stat, fylkeskommuner og kommuner, er funksjonelle bygg tilpasset den tjenesteyting som skal leveres i disse, det essensielle målet kombinert med eiendommens bidrag til den fysiske steds- eller byutviklingen. I tillegg til verdiskapende utleie- og forvaltningsvirksomhet knyttet til egne bygg, skapes eiendomsverdier gjennom aktiv eiendomsutvikling der eiendomsbransjen bidrar til steds- og byutvikling med fornyelse av eksisterende bygg eller nybygg. Eiendomsbasert verdiskapning kan slik sett deles inn i to hovedkategorier: 1. Langsiktig verdiskapning, der resultater oppnås ved en kombinasjon av lønnsom utviklings- /utleiemodell samt effektiv og rasjonell eiendomsforvaltning, der målsettingen er å oppnå så stor differanse som mulig mellom utleieinntekter på den ene siden og forvaltnings, drifts-, vedlikeholds- og finanskostnader på den andre siden. 2. Kortsiktig (opportunistisk) verdiskapning, der resultater oppnås ved en kombinasjon av lønnsom utviklings-/utleiemodell med påfølgende salg av prosjektet, der målsettingen er å oppnå størst mulig differanse mellom prosjektets reelle kostnader og faktiske markedsverdi. Mellom disse to hovedkategoriene som representerer hver sin ytterkant eksisterer det flere varianter og kombinasjonsstrategier, hvor forskjeller kan avhenge av det enkelte prosjekt, tilgang på kapital, risikovilje, markedsforhold m.m. Karrieremuligheter i eiendomsbransjen Eiendomsbransjen er i vekst og vil fremover ha behov for et betydelig tilsig av de gode hoder og flittige hender. Dette gjelder innenfor alle områder av bransjen, og særlig i geografiske pressområder der markedsaktiviteten er stor. Gode kandidater vil i økende grad måtte besitte eller tilegne seg bredere ferdigheter fra arbeidsliv og utdanningsinstitusjoner enn tidligere, hvilket skyldes bransjens økende kompleksitet og regulering av dens virke. Av stadig større betydning for bransjen er et aktivt miljøansvar og engasjement samt forståelsen av egen samfunnsrolle og ansvar. Gode basisutdannelser for eiendomsbransjen vil alltid være følgende: Ingeniør- og tekniske fag Økonomi, finans og revisjon Arkitektfag Juridisk utdannelse Næringsmegling Markedsføring Praktisk håndverksutdannelse Bransje-/fagutdanning 7
Inngangsporter til jobb i eiendomsbransjen vil typisk kunne være: Sommerjobb under utdanning Trainee som nyutdannet Lærling Nyutdannet til fast jobb eller vikariat Innleid ressurs/rådgiver Forskerstilling gjennom nærings-phd Gründer Ofte brukte stillingskategorier er: FASE Eiendoms- og stedsutvikling Produksjonsfase Bruksfase Generelt STILLING Eiendomsutvikler, akkvisitør (tomtekjøper) Byggherre, utbyggingsansvarlig, prosjekteringsleder, ansvarlig søker, kalkulatør Eiendomsforvalter, eiendomssjef, vedlikeholdsansvarlig, driftsansvarlig Prosjektleder, markedssjef, økonomisjef, HR-ansvarlig, eiendomskonsulent, eiendomsanalytiker, investeringsansvarlig, rådgiver, juridisk ansvarlig, utleieansvarlig, salgsansvarlig På www.eiendomsfag.no/eiendomsbransjen finner du en oversikt over sentrale arbeidsgivere og aktører i eiendomsbransjen, som alle er kunnskapsbedrifter knyttet til verdikjeden for eiendom. Sentrale aktører i eiendomsbransjen Senter for eiendomsfag har gleden av å fremheve senterets støttespillere kunnskapsbedrifter som satser langsiktig på kompetanse. Vi oppfordrer derfor leseren til å gjøre seg kjent med disse sentrale aktørene. Senterets hovedstøttespillere: 8
Senterets støttespillere: 9
Hva fascinerer deg mest ved eiendomsbransjen? Peter Groth, adm. direktør i Aspelin Ramm Eiendom: For meg handler det om skaperglede og det at få personer kan utgjøre en stor forskjell. Mye kan vinnes ved å utfordre og flytte grenser. Å skape de gode produktene aller helst bedre enn konkurrentenes gir stolthet og glede, og er et bidrag til en bedre by og et bedre og bærekraftig samfunn. Mona Ingebrigtsen, adm. direktør i Oslo Areal: Eiendom er en spennende, kommersiell og kreativ bransje som setter synlige spor i bybildet. Kombinasjonen av samarbeid og konkurranse mellom eiendomsaktørene er også noe som tiltrekker meg. Men det mest fascinerende er menneskene og det store mangfoldet av erfaring og fagkunnskap å forholde seg til fra kreative arkitekter og markedsførere, via praktiske håndverkere og entreprenører, til regnemestere og finansaktører! Emil Paaske, adm. direktør i Veidekke Eiendom: Tanken på å utvikle gode boliger, arbeidsplasser og møtesteder som skal være der i flere tiår, og kanskje lenger, er både inspirerende, utfordrende og spennende. Som eiendomsutvikler føler jeg at jeg virkelig er med på å påvirke hvordan samfunnet skal være. Vi skal både realisere enkeltmenneskets drømmer samt samfunnsplanleggernes og politikernes vyer. Hvert enkelt eiendomsprosjekt er en ny og unik mulighet som fordrer både kompetanse om og forståelse for de store sammenhenger. Jostein Kalsheim, eiendomsdirektør i Smedvig Eiendom: Eiendom er et stort og interessant «veikryss» hvor svært forskjellige fagkunnskaper og mennesker møtes, i utforming av bygg, anlegg og områder som har betydning lenge etter at den enkelte av oss er borte. Samspillet med offentlige interesser og politikk setter eiendomsvirksomheten i et samfunnsmessig helhetlig perspektiv. Suksess og fiasko måles både i kortsiktige og langsiktige økonomiske termer - og i et prosjekts mulighet til å utløse verdier også for omgivelsene. Å utvikle vår kompetanse og evne til å beherske denne diversiteten gjør at eiendomsvirksomhet alltid er utviklende og spennende for oss som har valgt eiendom som arbeidsfelt. Christian Ringnes, adm. direktør i Eiendomsspar: Eiendom er kanskje ikke verdens mest intellektuelt utfordrende bransje, den har en meget langsom endringstakt og krever mer kjøpmannskap, langsiktighet og standhaftighet enn genialitet. På den annen side er den helt fysisk, man ser konkrete og langvarige resultater av sitt virke, hvilket er fantastisk tilfredsstillende. Eiendommene lever ofte lengre enn oss selv, så det følger et stort og viktig samfunnsansvar med utforming og forvaltning av dem og deres omgivelser, det gir bransjen en betydning utover seg selv. Dessuten er eiendom et fag med stor konkurranse hvor de beste kan skape eller forspille store verdier både for samfunnet og seg selv, så det mangler ikke på spenning og utfordringer. 10
Petter Eiken, adm. direktør i ROM Eiendom: Eiendom er en spennende næring, i balansen mellom å skape verdier for eiere og brukere og ansvaret som ligger i å forme samfunnet på en måte som påvirker generasjonene framover. Laila Jensen, daglig leder i Nittedal Eiendom KF: Samspillet mellom mange ulike faggrupper er noe av det som fasinerer meg mest. Det å jobbe for at ulike yrkesgrupper skal få til godt samspill mot et felles mål er utrolig fascinerende, krevende og tilfredsstillende når man lykkes. Thor Olaf Askjer, adm. direktør i Norsk Eiendom: Menneskets eksistens betinger at det finnes hensiktsmessige arenaer for all aktivitet. Eiendomsbransjen har hovedansvaret for at det bygges, forvaltes og driftes arenaer der mennesker kan bo, arbeide, utdanne seg, underholdes eller pleies. Det er et stort ansvar og et avgjort privilegium å kunne få være med på å skape nye byer og tettsteder samt forvalte den kulturarven våre forfedre har overlatt i vår varetekt. Man blir både andektig, entusiastisk, stolt og ydmyk av å være med på dette viktige samfunnsbidrag. Gjermund Riise Brekke, daglig leder i Buskerud Fylkeskommune Eiendom FKF: Eiendomsbransjen krever et mangfold av kunnskap og erfaring. Veldig mange faggrupper skal samhandle for at vi skal få gode produkter som samfunnet har behov og nytte av. Det å kunne være med å utvikle eiendommer som er tilpasset fremtidens bruk og ikke minst fremtidens krav til eiendommer som er tilpasset miljøkrav, lavt energibruk og lave CO2 utslipp, og samtidig er hensiktsmessige bruksbygg er spennende. Videre er dynamikken mellom den kreative utvikleren i bransjen, den tradisjonelle forvalteren og den gode prosjektgjennomføreren en spennende prosess som medfører gode bærekraftige samfunn. Ninni Roll Heirung, analytiker/ rådgiver i Heilo Eiendom: Motsetningene i eiendomsbransjen fascinerer meg. Bransjen er både enkel og kompleks; kontantstrøm vs. psykologi. Den er regulert og lovbundet samtidig som uforutsigbar. Den er helt konkret samtidig som kreativ og utfordrende. Bransjen er avhengig av akademikere i alle sjangere; økonomer, jurister, ingeniører, arkitekter og samfunnsvitere, men i like høy grad; erfaring og teft. Johan Plesner, driftsleder eiendom i SSG Norge: Det fasinerende med eiendomsbransjen er den innflytelsen denne har på bybildet. Bygg som reises blir stående i mange år, og det å kunne skape flotte og kreative løsninger som kan gi et godt miljø og en effektiv eiendomsmasse er inspirerende. Når bygg blir oppført er dette ofte av personer som ikke skal bruke disse i etter tid og derfor er det spennende å sette seg inn i situasjonen til de som faktisk skal benytte bygget. Utfordringen er å løse deres behov på en best mulig måte og fortsatt oppfylle alle tekniske, estetiske, miljømessige og økonomiske bygningskrav. Agnethe Erstad Larsen, underdirektør eiendomsavdelingen ved Universitetet i Bergen: Som aktør i eiendomsbransjen innen offentlig sektor har vi fokus på å skape gode betingelser for universitetets primærvirksomhet som er utdanning, forskning og formidling. Med utdanning innen økonomi og administrasjon, samt eiendomsforvaltning synes jeg det er spennende og utfordrende å få mest mulig ut av eiendomsressursene til gode for universitetets brukere. Det tverrfaglige miljøet i eiendomsbransjen er inspirerende og gir muligheter til samspill og utvikling for å oppnå gode eiendomsfaglige løsninger. Eiendomsforvaltning og -utvikling skaper rom og omgivelser for virksomheten og påvirker studenter, ansatte, besøkende og byen, det er spennende å ha mulighet til å påvirke denne utviklingen. 11
Senter for eiendomsfag Øvre Vollgate 7 Pb 637 Sentrum 0106 Oslo www.eiendomsfag.no 12