Byrådssak 394/16 Årstad, gnr. 18, bnr. 350 mfl., Fredlundveien, Reguleringsplan, 2. gangs behandling TONB ESARK-5120-201422371-94 Hva saken gjelder: Plottaplan AS fremmer på vegne av Wahl Eiendom Boligutvikling AS et planforslag for bolig i Årstad bydel. Planområdet ligger mellom Øvre Fredlundveien i nord og Fredlundveien i sør. Planforslaget legger til rette for utbygging av elleve nye boenheter fordelt på to felt på gnr 18 bnr 350. Planområdet er på totalt på ca. 7,1daa. Løvstakken Planområde Planlagt nytt bybanestopp Figur 1 & 2, t.v. utsnitt illustrasjonsplan (Plottaplan). T.h. kartutsnitt fra området (Arcview Vissit). På eiendommen er det i dag en enebolig som videreføres i planen. Resten av eiendommen er ubebygget. Boligene i nærområdet har variert typologi fra ulike tidsperioder. Adkomst til planområdet er via Fjøsangerveien, Grønnestølsveien, Løbergsveien og Fredlundveien. De nye boligene foreslås tilrettelagt med felles uteoppholdsarealer på bakken, fordelt på tre separate areal. Stien som går gjennom planområdet i dag, er planlagt videreført. Uteoppholdsarealene på bakkeplan, sør i planområdet må støysikres, se bestemmelse 5.4.5. Det foreslås etablert takhager som del av boligenes 3 etasje. Løsningen er foreslått for å legge til rette for privat uteoppholdsarealer, med best mulig kvalitet for støy - og solforhold. Det foreslås sykkelparkering lagt til felles uteoppholdsareal på bakken og bilparkering i kjelleretasjen. Planen legger til rette for utvikling og fortetting i et bynært område. Det er kort vei fra planområdet til nytt planlagt bybanestopp under/øst for Fjøsangerveien, som vil være det nærmeste bybanestoppet på strekningen Sentrum Fyllingsdalen. Avstand fra bybanestoppet til planområdet forventes å bli ca 230m - 200 meter nærmere enn først antatt. 1
Det legges i planforslaget til rette for en oppstramming av eksisterende vegkryss mellom Løbergsalleen/ Grønnestølsveien og Fjøsangerveien. Det innebærer nytt fortau (o_sf3) på nordsiden av Grønnestølsveien. For Løbergsalleen og Fredlundveien foreslås sikring av frisiktsoner. Gjeldende reguleringsplan, Mindereguleringen er fra 1920 (Plan-ID 30010000) og er ikke tjenlig som rammeverk for ny utbygging. I Kommuneplanens arealdel 2010, er planområdet, vist som bebyggelse og anlegg, med tillatt BRA = 60 %. Samtidig åpnes det opp for differensiert utnyttelsesgrad mellom 60 % - 100 % i noen områder langs de store kollektivårene. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 11.8 29.9.2015. Det kom inn 9 private merknader og 4 uttalelser fra høringsinstanser. I uttalelsene fra høringsinstansene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: - Arkitektur og estetikk - Areal og transport, herunder trafikksikkerhet og avfallshåndtering - Statusoppdatering vedrørende barne- og skolekapasitet - Uteoppholdsareal med kvaliteter I de private merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: - Utnyttelsen er for høy (områdets egenart, økt innsyn, tap av lys og utsikt) - Overvannsproblematikk og underdimensjonert avløpsnett - Trafikale utfordringer, herunder trafikksikkerhet (skoleveg) - Negativ til foreslått atkomstveg og opparbeiding av frisiktsone - Det stilles spørsmål ved behovet for gangveg SSG2 - Området blir benyttet til lek. Ønsker at denne bruken videreføres. Innkomne merknader og uttalelser ved begrenset høring Til offentlig ettersyn stilte Statens vegvesen (SVV) krav om at planområdet skulle utvides til å omfatte hele krysset mellom Grønnestølsveien og Fjøsangerveien for å oppgradere og bedre trafikksikkerhet i krysset. Forslaget ble derfor sendt på begrenset høring for den del av planområdet, slik at berørte parter er forelagt endringene. Det kom inn 2 uttalelser fra høringsinstanser og 1 privat merknad: - Statens vegvesen godkjenner endret/ forelagt vegløsning. - Trafikketaten ber om at det medtas et rekkefølgekrav om etablering av fortau på nordsiden av Grønnestølsveien, fra Fjøsangerveien til Løbergsalleen. - Grunneiere av gnr/bnr 17/195 og 17/14 er kritisk til utbyggingsplanene. De påpeker at foreliggende planforslag med stor sannsynlighet vil føre til at utbyggingsplanene for gnr/bnr 17/195 ikke vil la seg gjennomføre. Endringer etter offentlig ettersyn/ begrenset høring Kort oppsummert innebærer endringene: - Utnyttelsesgrad (%-BRA) for felt BBB1 og BBB2 er redusert fra henholdsvis 112 og 150 % til 107 og 140 %. - Parkeringskrav er justert ned. - Bestemmelser vedrørende arkitektur/ volum er konkretisert ytterligere. - Planområdet er utvidet til å omfatte hele krysset mellom Grønnestølsveien og Fjøsangerveien. - Fortau langs Løbergsalleen er forlenget mot nord. Under følger i hovedtrekk de mest sentrale tema ved fagetatens vurderinger. 2
Fagetatens vurdering Utnyttingsgrad Planforslaget viser utnyttingsgrad i planområdet på henholdsvis 107 % (BBB1) og 140 % (BBB2). I kommuneplanens arealdel (KPA 2010) er planområdet vist som bebyggelse og anlegg. Utnyttelsesgraden er i dette området generelt satt til % BRA = 60 %. Samtidig åpnes det opp for en differensiert utnyttelsesgrad mellom 60-200 %, jamfør punkt 23, KPA 2010. I vurderingen skal det blant annet legges til grunn god kollektivdekning og sykkelruter samt hensyn til områdets kvaliteter. Fagetaten var til offentlig ettersyn kritisk til om planområdet ville tåle foreslått utnyttelse ut fra hensynet til eksisterende bebyggelse og krav til uteoppholdsareal. Forslagstiller ble også bedt om å begrunne at planområdet ansees å ha en sentral plassering i forhold til kollektivdekning. Planforslaget som fremmes til 2. gangs behandling har noe redusert utnyttelsesgrad, ved at foreslått boligareal er redusert med 132,8m 2 (ca. 1 boenhet) og økt andel felles uteoppholdsareal er økt med 43m 2. Fagetaten anser reduksjonen som tilstrekkelig. Estetikk og byggehøyder Tilpasning til nabobebyggelsen/ takform er detaljert ytterligere til 2. gangs behandling og fremkommer av «Retningsgjevande prosjekt», se vedlegg. Planområdet ligger i et hellende terreng (øst/vest). Nærområdet består av en variert typologi med boligbebyggelse (rekkehus, eneboliger) fra ulike tidsperioder. De fleste boligene er oppført med saltak/ pulttak (2 et. + loft). Hoveddel for boligene blir på 9 meter, medregnet takhagen som gir bygget en 3 et. gir samlet byggehøyde på inntil 12,5 m. Fagetaten påpeker at takoppbygg kun kan dekke 35 % av takflate. Fagetaten vurderer foreslått bygningstype som hensiktsmessig og tilpasset strøket. I henhold til forslag til bestemmelser, punkt 5.1.2, skal bebyggelsen oppføres med variasjon i fasaden. Bygg innenfor felt BBB2 skal sakses. Videre skal takhage og takoppbygg utformes slik at utearealene sikres mest mulig sol og utsyn, samtidig skal de skjermes for sjenerende innsyn. Takhagene skal også gi minst mulig innsyn til naboeiendommene. Forstøtningsmurer, trapper, gjerder og samferdselsanlegg kan etableres inntil eiendomsgrensen. Disse skal oppføres i varige materialer med kvaliteter som harmonerer med bygningene og felles uteoppholdsarealer. Synlige forstøtningsmurer skal oppføres/kles i naturstein eller med vertikal tilplanting i form av «grønne vegger»/ klatrevekster. Balkonger, utkragede bygningsvolum og lignende tillates oppført inntil 2,5 m ut over formålsgrensen med minimum 5 m fri høyde og minimum 4 m avstand fra eiendomsgrense. Avstand mellom eiendomsgrensen i øst og felt BBB2 og BBB3 er 3,5 meter. Fagetaten anbefaler ikke større utkraging enn 1,4 meter. Foreslått bebyggelsesstruktur vil med stor sannsynlighet føre til at deler av eiendommene/ bebyggelsen i øst vil miste kveldsol (fra kl. 18) i mai og juni måned. Løvstakken skyggelegger nærområdet fra ca. 19:30 20:00. Nabo i nord får reduserte solforhold på deler av utearealene i mars (fra ca. kl. 15.). Planlagt bebyggelsen vil imidlertid ikke gi skyggeutslag i mai og juni måned. Felles uteoppholdsareal er foreslått løst på de tre feltene som fremkommer av figur 3. I bestemmelsene punkt 5.4, er det satt krav til å opparbeide lekeplass for små barn, møblering, beplantning med mer. Det skal settes av minimum 75 m² privat uteoppholdsareal. Figur 3. utsnitt viser solforhold jevndøgn kl. 15.00. 3
I prosjektet er bygningsvolumene utformet slik at hoveddelen av uteoppholdsarealet er løst som takhager og balkong. Fagetaten har ingen innvendinger mot foreslåtte løsninger. Ifølge vedlagt støyrapport (16/3 2015) må deler av takhagene skjermes for støy. Fagetaten påpeker at bebyggelsesstrukturen er bearbeidet etter offentlig ettersyn. Som følge av dette er det i bestemmelse, punkt 3.1 sikret at eventuelt støyproblem ved takhagene skal utbedres ved behov. Barn og unges interesser Hoveddelen av planområdet (gnr/ bnr 18/ 350) er i dag ubebodd, og i lag med deler av gnr/bnr 18/ 222 utgjør disse arealene et av de siste åpne grønne arealene i nærområdet. I følge planforslaget er det ikke registrert spor av lek innenfor planområdet. Arealet i planområdet er ikke i brukt til lek, og kommer dermed ikke i konflikt med hensynet til barn og unges interesser i planlegging. Trafikkløsninger Planforslaget som nå fremmes, er utarbeidet i henhold til anbefaling fra Statens vegvesen (SVV) og vil medføre grunnerverv. Trafikketaten støtter foreslått løsning, men anmoder om at det stilles rekkefølgekrav til opparbeiding av offentlig vegareal. Etter fagetatens vurdering bør kryss mellom Grønnestølsveien og riksveg E39 Fjøsangerveien oppgraderes uavhengig av om foreliggende planforslag blir realisert. Det vil sådan være urimelig å kreve at forslagsstiller skal dekke kostnadene til både utarbeidelse av plangrunnlag og opparbeidelsen av fortau/gangog sykkelveg i sin helhet. Figur 4 og 5, viser forslag til vegløsninger til offentlig ettersyn og etter begrenset høring. I følge utført trafikkanalyse vil foreslått utbygging føre til at årlig døgntrafikk (ÅDT) øker med 50-60/ ca. 46 bilturer i døgnet, hvilket vil gi en trafikkvekst på ca. 12 prosent. Anbefaling fra SVV innbefatter justeringer på nord og sørsiden av Grønnestølsveien slik at det blir en sammenkobling av gang- og sykkelveg langs Fjøsangerveien og nytt fortau langs nordsiden av Grønnestølsveien. Gangforbindelser Det går noen stier gjennom området som fungerer som snarveg for Fredlundveien 15, 17 og 19 og til Øvre Fredlundveien. Eksisterende gangforbindelse til Fredlundveien (f_sgg2) er foreslått videreført ved at lekeplass er lagt nord i planområdet, som gir åpning mot nordvest. Fagetaten anser dette som en tilfredsstillende løsning. Fagetaten anbefaler at gangveg f_sgg2 etableres. Tiltaket fordrer imidlertid at det utarbeides en privatrettslig avtale som sikrer rett til å bruke gangvegen. Kulturminner På eiendommen nord i planområdet (BFS1) står en stedstypisk sveitservilla fra 1898 som har verdi som historiefortellende element. Boligen er ikke vurdert til å ha verneverdi og reguleres av den grunn ikke med bevaringsformål. Forslag til bestemmelser, punkt 5.1.5, er utarbeidet i samsvar med uttalelsen til byantikvaren. 4
Universell utforming Prinsippene om universell utforming og tilgjengelighet skal legges til grunn for både planlegging og gjennomføring i planområdet, jamfør bestemmelsene i TEK10. Krav til universell tilgjengelighet gjelder både i forhold til utearealer og byggverk, se punkt 5.4. Barnehage og skole I kort avstand fra planområdet ligger følgende barnehager; Espira, Grønnestølen, Løbergstien, Kristianborg og Minde barnehager. Planområdet ligger i opptaksområdet for Minde barneskole og Ny Krohnborg barne- og ungdomsskole. Ifølge Skolebruksplanen har Minde skole kapasitet til 350 elever. Det er forventet en økning av elever og skolen ser ut til å få utfordring med kapasiteten etter 2021. Ny Krohnborg skole har kapasitet til 350 elever, foreløpig noe ledig kapasitet. Det er estimert utfordringer med kapasiteten i siste del av perioden (2013 2024). Årstad bydelen, er per i dag bydelen i Bergen med dårligst barnehagedekning, sammenlignet med dagens kapasitet i forhold til behovet. Fagetatens vurderer ikke foreslått utbygging til å gi vesentlig økning av barnefamilier, hvilket innebærer at barnehage- eller skolekapasiteten i bydelen i særlig grad, vil bli berørt. Det er i punkt 3.1.1 tatt med rekkefølgekrav om dokumentasjon for barnehagedekningen i området før det kan gis igangsettingstillatelse. Naturmangfoldloven Planområdet består av eng/ kratt og noen større løvtrær. Det er ikke registrert grøntfaglige registreringer i planområdet, verken i Grøntkart, Artskart eller Naturbase. Ut fra ovennevnte er foreslåtte tiltak ikke vurdert å være i konflikt med de interesser naturmangfoldloven er ment å ivareta. VA-rammeplan Til offentlig ettersyn ble det klart at flere naboer i Løbergsveien og Fredlundsveien er bekymret for avløps- og overvannsproblematikk. VA- rammeplan viser etablering av anlegg med fordrøyningsmagasin/ infiltrasjonsmagasin dimensjonert for forventet klimaforverringer, estimert 20 år frem i tid. Fagetatens konklusjon Fagetaten slutter seg i hovedsak til hovedformålet bolig og det planfaglige grepet i planforslaget. Fagetaten mener imidlertid at planforslaget må endres noe for å være tilfredsstillende. Se forslag til vedtak. For ytterligere informasjon om fagetatens vurderinger, vises til vedlagt fagnotat. Byrådets vurderinger Byrådet slutter seg i hovedsak til fagetatens vurderinger av de omtalte tema og anbefaler reguleringsplanen vedtatt. Byrådet konstaterer at nærmeste bybanestopp for dette planområdet nå planlegges under og like øst for Fjøsangerveien der banen krysser under veien. I praksis betyr det at bybanestoppet blir liggende 200 meter nærmere enn opprinnelig antatt (425m). Dette endrer således ikke byrådets vurderinger for hvor høy utnyttelse tomten tåler, da vurderingen er tatt i forhold til det eksisterende bebyggelse tåler. Byrådet er positivt til at det legges til rette for å bedre trafikksikkerheten for gående og syklende langs Grønnstølsveien fra Fjøsangerveien. I følge retningsgivende illustrasjonsplan datert 02.05.16, skal det plantes frukttrær flere plasser i planområdet. Byrådet er positivt til at man planter nyttevekster som har verdi for trivsel og bokvalitet. Trær påvirker lokalt klima og miljø på en positiv måte. Både ved at trær bidrar til å binde jord mot erosjon og fremholder mulighet som tilholdssted for biologisk mangfold. 5
Begrunnelse for framleggelse for bystyret: I henhold til plan og bygningslovens (2008) 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr. 12-12. Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: A. Årstad, gnr. 18, bnr. 350 mfl., Fredlundveien, Arealplan-ID 64110000, vist på plankart sist datert 22.07.16. B. Tilhørende reguleringsbestemmelser sist datert 22.07.16 med følgende tillegg/endringer: i. Ny bestemmelse 2.5: «Ved søknad om tillatelse til tiltak skal det dokumenteres at det er, eller ved hjelp av tiltak kan bli, tilfredsstillende støyforhold på takhager/ takterrasser.» ii. iii. Bestemmelse 3.1.1, andre punkt endres til: «- skal nødvendige støytiltak være etablert». Bestemmelse 5.3.1, andre setning endres til: «Balkonger, utkragede bygningsvolum og lignende tillates oppført inntil 1,4 m ut over formålsgrensen med minimum 5m fri høyde og minimum 4m avstand fra eiendomsgrensen.» Bestemmelsen for øvrig endres ikke. 2. Før kunngjøring skal bestemmelser rettes opp i samsvar med bystyrets vedtak. Dato: 8. november 2016 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Harald Schjelderup byrådsleder Anna Elisa Tryti byråd for byutvikling Vedlegg: Fagnotat, datert/revidert 6.9.16, med følgende vedlegg: Plankart, datert/revidert 22.07.16 Reguleringsbestemmelser, datert/revidert 22.07.16 Planbeskrivelse, datert/revidert 22.07.16 Retningsgjevande prosjektbeskrivelse (WEBLØSNING) Merknadsskjema, offentlig ettersyn og begrenset høring, datert/revidert 03.02.16 revidert 03.06.16 Merknadskart, etter offentlig ettersyn og begrenset høring, datert/revidert juni. 2016 Illustrasjonsplan, datert/revidert 02.05.16 Illustrasjonsplan 1:500, udatert Lengdeprofil adkomstveg, datert/revidert 03.06.16 VA-rammeplan, datert/revidert 27.03.15 Støyvurdering v/ Cowi, datert/revidert 16.03.15 Trafikkanalyse, datert/revidert 27.04.15 Kulturminnedokumentasjon, udatert 6
ROS-analyse, datert/revidert 02.02.15 7