Hol kommune SAMLET SAKSFREMSTILLING MØTEBOK Saknr. 046/05 Side 1 av 10 Arkivsaksnr.: 00/04072 Arkivkode: RP USTAOSET-14 Saksbehandler: Øystein Engan Saksnummer Utvalg Møtedato 0082/04 Teknisk hovedutvalg 09.06.2004 0046/05 Teknisk hovedutvalg 06.04.2005 BEBYGGELSESPLAN FOR SISSELDALEN - USTAOSET Saka avgjøres av: Teknisk Hovedutvalg Vedlegg: Plankart med bestemmelser for Sisseldalen, Ustaoset Forslag til endringer ifra Annette Fuglesang Skisse for plassering av parkeringsplass fra saksbehandler Utsnitt av sti og løypeplan for Hol kommune Fullstendig dokumentjournal Dokument i saka: Se vedlagt dokumentjournal Saksopplysninger: Planforslaget innebærer regulering av flere eksisterende hyttetomter og åpner for bygging av 9 nye hytter i dette området. Planforslaget inneholder løsninger for trafikk og parkering for planområdet, hvilket er meget vesentlig ved utarbeidelse av nye planer rundt Ustaoset. Trafikkløsningene går ut på å stenge de eksisterende avkjørslene til riksveg 7, og etablere ny avkjørsel/adkomstvei mellom riksvegen og parkeringsplass merket P1. Veg A, som går i en bue nord for riksvegen er en rest av den gamle rallarvegen og dens avkjørsel mot øst er i stor grad uoversiktlig og farlig. Det første planforslaget fra Arkitektkontoret ABO ble behandlet i planforum den 09.09.2003, og de fleste anbefalinger fra administrasjonen er blitt fulgt opp i revidert planforslag som nå legges fram til politisk behandling Forhold til overordna plan: I ny arealdel til kommuneplanen, er det foreslåtte byggeområdet vest for veg B, vist som LNFområde, inkludert tomt 1,7 & 8. I den gamle kommunedelplanen for Ustaoset er forslag til ny avkjørsel, slik den vises i bebyggelsesplanen, tatt med. Denne planen har i tillegg markert området langs høyspentledningen i vest som fareområde. Dette må tegnes inn i denne bebyggelsesplanen. På sti og løypekartet for Hol kommune går det en skiløype langsetter grøntdrag/bekken ned mot riksveg 7. Denne vil bli sperret av parkeringsplassen slik parkeringsplassen fremstår på plankartet.
Side 2 av 10 Miljøkonsekvenser: Bebyggelsesplan for Sisseldalen innebærer en viss fortetting av hytter i området. Hytte nr. 2 ligger slik til at transport vil innebære en sterk belastning på både terreng og vegetasjon under anleggsarbeidet. I første planutkast var det tegnet inn en hytte, nr. 6. Denne er tatt ut av dette planforslaget grunnet nærhet til bekken. Økonomiske konsekvenser: Tiltaket har ingen kjente økonomiske konsekvenser for Hol kommune Vurdering: Bebyggelsesplanen for Sisseldalen, Ustaoset legger til rette for en viss fortetting i et større veletablert hytte område. Generelt har administrasjonen vært positive til hensiktene bak planforslaget, men det har vært en rekke mangler i de plankartene som har kommet ifra planfremmer. Plankart: Plankartet må endre fargekode for byggeområder fra gul til oransje i henhold til SOSIstandard fastsatt av Miljøverndepartementet. Byggegrensen mot riksvegen er vist som 30 meter på plankartet. Denne bør i henhold til vegloven være 50 meter. Statens vegvesen er som konsekvens av dette negative til bygging av hytte 1, og administrasjonen anbefaler at hyttetomt nr. 1 tas ut av planforslaget. I kommuneplanens arealdel vedtatt 18.03.04, er areal vest for veg B vist som LNF-område. Dette området er viktig grøntdrag og areal for skiløype. Administrasjonen anbefaler derfor prinsipielt at tomtene 7 og 8 tas ut av planforslaget og at areal vest for veg B reguleres til spesialområde- friluftsområde med unntak av byggeområde til gbnr 5/58. For å unngå misforståelser om bebyggbart areal i planen, bør areal regulert til byggeområde fritidsbolig begrenses til bebygde og planlagte tomter. Dette gjelder blant annet areal mellom rv. 7 og veg A som ikke bør ligge som byggeområde for fritidsbolig. Areal avsatt til spesialområde friluftsområde i planen beholdes. Fare: Fareområde rundt trafo og høyspentledning ved gnr bnr 5/68 bør reguleres inn som fareområde. Parkering: Hol kommune har et krav om to vinterbrøytede parkeringsplasser per hytte. Parkeringsplassen P1 slik den er vist i planforslaget har kun kapasitet til planlagte hytter og tar ikke høyde for eksisterende hytter. Ny parkeringsplass må bygges med en slik kapasitet at den tilfredstiller kravet for 2 vinterbrøytede parkeringsplasser for alle hyttene innenfor planområdet. Parkeringsplass P1 bør derfor utvides med 18 plasser. Dette er viktig for å få bort tilfeldig parkering fra riksveg 7 og lokale veger jfr. sikkerhet angående utrykningskjøretøy m.m. En utvidelse av parkeringsplassen vil medføre en del terrenginngrep inn mot veg B dersom parkeringsplassen plasseres slik den vises i planforslaget. En utvidelse av P1 vil beslaglegge våtmark og føre til inngrep med skjæring i skråningen. Administrasjonen anbefaler derfor at ny
Side 3 av 10 parkeringsplass med 18 p-plasser, benevnt P2 reguleres inn på arealet til tomt 1 sør for veg A. Det har kommet inn forslag fra private, deriblant datter av hjemmelshaver for gnr.bnr 5/57 for etablering av parkeringsplass på myra sør for planområdet og RV 7. Dette er ikke en heldig sikkerhetsmessig løsning ettersom den vil innebære at hytteeierne må krysse riksvegen. Skiløype Når det gjelder skiløypa er det en fordel at denne stopper et stykke før riksveg 7. Av sikkerhetsmessige grunner bør skiløpere oppholde seg så lite som mulig langsetter en trafikkert vei slik som her hvor de blir nødt til å ta av/på seg skiene ved kryssing av bar asfaltvei. Skiløypa må reguleres inn som formål i planforslaget og ende mot parkeringsplass. Rådmannens innstilling: Teknisk Hovedutvalg, vedtar å legge ut forslag til bebyggelsesplan for Sisseldalen, Ustaoset, datert 17.10.03, ut til offentlig ettersyn i henhold til plan- og bygningsloven 27-1 med følgende endringer: 1. Tomt 1 tas ut av planforslaget, da den ligger innenfor 50 m byggegrense til rv. 7 2. Areal regulert til byggeområde fritidsbolig begrenses til bebygde og planlagte tomter. Areal avsatt til spesialområde friluftsområde i planen beholdes. 3. Tomtene 7 og 8 tas ut av planforslaget og at areal vest for veg B reguleres til spesialområde- friluftsområde med unntak av byggeområde til gbnr 5/58. 4. Ny parkeringsplass med 18 p-plasser, benevnt P2 reguleres inn på arealet til tomt 1 sør for veg A. 5. Parkeringsplass lengst øst på veg A fjernes. 6. Streksymbolene endres til heltrukket linje for eksisterende tomte grenser, og stiplede linjer for foreslåtte tomtegrenser. 7. Byggeområder skal merkes med oransje farge i henhold til SOSI-standard. 8. Skiløype tegnes inn som spesialområde- skiløype. 9. Høgspentledning gjennom området reguleres til fareområde. Teknisk hovedutvalg behandlet saken den 09.06.2004, saksnr. 0082/04 Behandling: Pål Harald Uthus (Frp) fremmet følgende endringsforslag i innstillingen: Pkt 3 utgår. Det ble stemt over forslag til endring av innstilling fra Pål Harald Uthus (Frp). Forslaget ble vedtatt med 6 mot 1 stemme (V). Det ble stemt over innstillingen med vedtatt endring foreslått av Pål Harald Uthus (Frp). Innstillingen med endring ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Teknisk Hovedutvalg, vedtar å legge ut forslag til bebyggelsesplan for Sisseldalen, Ustaoset, datert 17.10.03, ut til offentlig ettersyn i henhold til plan- og bygningsloven 27-1 med
Side 4 av 10 følgende endringer: 1. Tomt 1 tas ut av planforslaget, da den ligger innenfor 50 m byggegrense til rv. 7 2. Areal regulert til byggeområde fritidsbolig begrenses til bebygde og planlagte tomter. Areal avsatt til spesialområde friluftsområde i planen beholdes. 3. Ny parkeringsplass med 18 p-plasser, benevnt P2 reguleres inn på arealet til tomt 1 sør for veg A. 4. Parkeringsplass lengst øst på veg A fjernes. 5. Streksymbolene endres til heltrukket linje for eksisterende tomte grenser, og stiplede linjer for foreslåtte tomtegrenser. 6. Byggeområder skal merkes med oransje farge i henhold til SOSI-standard. 7. Skiløype tegnes inn som spesialområde- skiløype. 8. Høgspentledning gjennom området reguleres til fareområde. BEBYGGELSESPLAN FOR SISSELDALEN - USTAOSET Saka avgjøres av: Teknisk hovedutvalg Vedlegg: Plankart med bestemmelser Innspill fra Jo Jacobsen mottatt 08.09.04 Innspill fra Jan Marcus Sverre mottatt 05.10.04 Innspill fra Ustaoset avløp mottatt 10.09.04 Innspill fra Buskerud fylkeskommune mottatt 29.09.04 Innspill fra Anette Fuglesang mottatt 29.09.04 Innspill fra Arne Lothe mottatt 30.09.04 Innspill fra Bjørn G Olafsen mottatt 01.10.04 Dokumentjournal Dokument i saka: Se dokumentjournal Saksopplysninger: Under følger et sammendrag av innspillene som har kommet inn etter offentlig ettersyn. Administrasjonens kommentarer til hvert av innspillene følger under punktet vurdering senere i saksframlegget. Jo Jacobsen mottatt 08.09.2004: Ønsker at parkeringsplass P2 forskyves noe vestover, at avkjøringen forskyves østover og at det anlegges busslomme på begge sider av riksvegen. Jan Marcus Sverre mottatt 05.10.2004: Protesterer mot plasseringen av hytte nummer 4. De vil at denne hytten skal trekkes lengre ned i terrenget mot vei A slik at den blir liggende 7 8 meter lavere i terrenget. De mener at en slik plassering vil medføre at hytta blir liggende mer skjermet fra hyttene på 5/331 og 5/63, og vil ikke ta utsyn fra den eksisterende bebyggelsen i området. De ønsker videre at tomten som den nye hytten er plassert på ikke blir for stor. De foreslår at denne reduseres til ca 2 mål.
Side 5 av 10 Forslagene til plassering av hytten, forslag til adgang fra eksisterende veg C samt forslag til avgrensing av ny tomt er skissert inn på vedlagte kart. De mener at tomtegrensene på 5/63 ikke er korrekt inntegnet. De mener at dette har medført at plasseringen av hytte nummer 5 ikke er gunstig med tanke på innplassering i terrenget og utnytting av tomten. De vil derfor ha endret plasseringen av denne hytten. Dette er avmerket i eget vedlegg. De foreslår videre at parkeringsplass P1 flyttes og legges i flukt med parkeringsplass P2 som skissert i vedlegg. Ustaoset avløp AS mottatt 10.09.2004: Ønsker å legge den ene av parkeringsplassene på sørsiden av riksvegen. På den måten kan de få tatt jord fra myra til etterbehandling av grøfter samt å deponere en del av overskudssmassene etter sprenging/graving i F2. Buskerud fylkeskommune mottatt 29.09.2004: Planfaglige merknader: Bør settes krav til maksimalt antall hytter innenfor planområdet. Området bør støyvurderes. Støy fra Rv 7 bør markeres på plankartet som støysone. Eventuelle tiltak må beskrives og tas inn i reguleringsbestemmelsene. Positivt at man tar sikte på å begrense antall avkjøringer fra Rv7. Savner regulert stiadkomst for de tomtene som ikke har vegadkomst. Hvorfor slutter høgspentledningen like nord-vest for P1? Er den lagt i bakken derfra? Plankartet er utarbeidet på grunnlag av målestokken 1:5000 og forstørret opp til målestokk 1:2000. Dette kartgrunnlaget er mindre egnet til planlegging og bygging. Hvorfor er ikke skiløypa tegnet inn på plankartet som vedtatt i Teknisk hovedutvalg? Den regulerte veibredden bør markeres på plankartet. Bestemmelsenes pkt 3.1: Det er viktig at hyttene plasseres riktig i terrenget. Fastpunkter bør plasseres ut i marka. Det bør utarbeides en liste som viser hyttenes plassering i koordinater. Bestemmelsenes pkt 3.5: Vann- og avløpsbestemmelsene er for lite detaljerte. Borebrønner må vises på plankartet. Det er uklart om det skal legges opp til offentlig vann og avløp. Planen må redegjøre for dette. Bestemmelsenes pkt 9 bør tas ut. Den er overflødig pga. pbl 7. Kulturminner: Ingen merknader til planforslaget. Ber om at følgende fremgår av kommunens endelige vedtak: Dersom det under anleggsarbeidet skulle fremkomme automatisk fredete kulturminner, må arbeidet straks stanses og utviklingsavdelingen i fylkeskommunen varsles, jmf
Side 6 av 10 kulturminneloven 8,2. Anette Fuglesang mottatt 29.09.2004: Hjemmelshaver på gnr 5 bnr 39, 41, 54 og 57. På denne tomten er det planlagt store fellesområder i form av felles vei og felles parkeringsplass for 18 biler. I tillegg vil Ustaoset avløp bygge felles pumpestasjon på denne tomten. I planforslaget er det bare funnet rom for en ny hytte på denne tomten. De motsetter seg planforslaget på det sterkeste og vil fremsette et alternativt planforslag. De mener at bnr 41 skulle vært omfattet av planforslaget og at det burde være plass til en ny hytte på denne tomten. Tomtegrensen på bnr 41 og 54 er galt inntegnet i planforslaget. Arealet på bnr 54 er i planforslaget oppgitt å være 3201 m 2. Det riktige skal være 4671,6 m 2. De protesterer på plasseringen av parkeringsplass P2. De mener at området er bebyggbart og kan således ikke akseptere at parkeringsplassen blir anlagt der. De mener videre at området rundt parkeringsplassen er svært værhardt og at det vil generere store kostnader å holde denne snøfri gjennom vinteren. De mener at parkeringsplassen vil bli et stygt og unødvendig sår i naturen som vil være godt synlig gjennom hele vinterhalvåret. De foreslår en alternativ plassering av P2 på motsatt side av riksvegen. De mener at denne plasseringen vil skape en trygg avkjøring til riksvegen og at adkomsten til hytteområdet vil være relativt enkel. De påpeker videre at det er her skiløypa krysser vegen. De ønsker som alternativ 2 at P2 blir lagt ved innkjøring til Verpestølen. De aksepterer den foreslåtte plassering av ny avkjøring. De ønsker videre at møneretning på ny hytte nummer to endres slik at hytten vender mot Ustevann. De mener at det pga tomtens størrelse burde vært mulig å få innpasset flere hytter på deres tomt. De ønsker en ny hytte på bnr 41 og to nye hytter på bnr 57 jfr vedlagte forslag til endret bebyggelsesplan. De foreslår å utvide plangrensen til å omfatte myra på bnr 57 sør for Rv7. Arne Lothe mottatt 30.09.2004: Hjemmelshaver på 5/58 og 5/68 som til sammen er på ca 14 daa. Det fremgår at det alt vesentligste av eiendommen er utlagt til friområde. Han protesterer mot at foreslått ny hytte på 5/68 er tatt ut av planforslaget. Han anmoder om at den blir attt inn igjen. Han protesterer videre på parkeringsplass P1 som i sin helhet er plassert på hans eiendom. Bjørn G. Olafsen mottatt 01.10.2004: Anmoder om at det blir regulert inn en hytte på hans eiendom 5/74.
Side 7 av 10 Forhold til overordna plan: Planområdet er i det alt vesentligste avsatt til byggeområde fritidsboliger i kommuneplanens arealdel. Miljøkonsekvenser: Mindre konsekvenser for miljø. Planforslaget medfører en viss fortetting av et allerede sterkt utbygd område. Økonomiske konsekvenser: Tiltaket har ingen kjente økonomiske konsekvenser for Hol kommune. Vurdering: Det har kommet inn til dels sterke motforestillinger mot planforslaget fra diverse parter i saken. Alle innspill vil bli gjennomgått og kommentert i det videre: Jo Jacobsen: Han foreslår i sitt innspill å flytte avkjørselen mot øst og legge P2 rett nedenfor P1. Videre ønsker han at det legges til rette for busslommer på begge sider av Rv7. Administrasjonen kan ikke tilrå de foreslåtte endringer. Plasseringen av avkjøringen er foretatt etter enighet mellom grunneiere og statens vegvesen. Det er derfor ikke aktuelt for Hol kommune å foreslå en ny plassering av denne. Jan Marcus Sverre: Administrasjonen finner å kunne anbefale den foreslåtte endringen av plassering av hytte nummer 4 og den foreslåtte endring av tomtegrense. Administrasjonen anbefaler å opprettholde plangrensen slik den er. Det innstilles på å opprettholde plassering av hytte nummer 5. Det foreslås også å flytte P1 slik at den legges i flukt med P2. Administrasjonen anbefaler å beholde den løsningen som har vært ute til offentlig ettersyn. Administrasjonen ser kun begrensede fordeler ved den skisserte flyttingen av P1. Ustaoset avløp: Administrasjonen har forståelse for at Ustaoset avløp ønsker å bli kvitt sin overskuddsmasse lokalt fremfor å kjøre bort massene men finner likevel ikke å kunne anbefale at parkeringsplass P2 flyttes på sydsiden av Rv7. Administrasjonen kan ikke tilrå at kommunen legger opp til en arealdisponering som medfører at hytteeierne må krysse riksvegen som adkomst til sine eiendommer. Buskerud fylkeskommune: Buskerud fylkeskommune mener at området må støyvurderes. Administrasjonen er litt tvilende til om området er særlig støyutsatt. Dette pga avstand til, og høydeforskjell mellom nærmeste nye hytte og riksvegen. Administrasjonen anbefaler likevel at fylkeskommunens krav om støyberegning av området tas til følge. Eventuelle tiltak må beskrives og tas inn i reguleringsbestemmelsene. Følgende merknader fra fylkeskommunen bør innarbeides i plankartet:
Side 8 av 10 - Det bør reguleres inn stiadkomst til de hyttene som ikke har vegadkomst. - Skiløypa må tegnes inn på reguleringskartet. - Regulert veibredde bør markeres på kartet. - Bestemmelsenes pkt 9 bør tas ut. Anette Fuglesang: Bemerker at tomtegrense tilhørende bnr 41 og 54 er galt inntegnet. Plankartet bør rettes opp slik at tomtegrensene samsvarer med målebrev. Det påpekes at areal tilhørende bnr 54 er ukorrekt angitt i plankartet. Dette bør rettes opp. Administrasjonen kan ikke tilrå at P2 plasseres på sydsiden av Rv7 slik det er foreslått, av de grunner som er nevnt ovenfor. Det argumenteres med at P2 vil beslaglegge bebyggbar grunn. Området der P2 er planlagt er avsatt til LNF område i kommuneplanens arealdel. Området ligger også innenfor 50 meters byggegrense fra Rv7. Administrasjonen kan derfor ikke se at det kan gis tillatelse til å oppføre bebyggelse i dette området og P2 vil slik sett ikke legge beslag på bebyggbar grunn.. Det er et ønske om å endre møneretning på hytte 2 slik at hytten vender mot Ustevann. Administrasjonen finner å kunne tilrå dette. Administrasjonen kan ikke tilrå at det legges to hytter på bnr 57 og en hytte på bnr 41 slik foreslått. Disse vil bli liggende innenfor 50 meters byggegrense til Rv7. Administrasjonen ser ingen særlig grunn til å fravike byggeforbudet i denne sonen. Området er også avsatt til LNF område i kommuneplanens arealdel. Arne Lothe: I kommuneplanens arealdel heter det at byggegrense fra bekk er 50 meter. I tillegg er området avsatt til LNF område i kommuneplanen. Administrasjonen kan derfor ikke tilrå at det blir etablert en hyttetomt på 5/68. P1 er plassert i et område som i kommuneplanen er avsatt til LNF-område. Parkeringsplassen vil slik sett ikke beslaglegge byggegrunn. Det innstilles på å opprettholde plasseringen av P1. Bjørn G Olafsen: Ønsket hytteplassering ligger i et område avsatt til LNF. Administrasjonen kan ikke tilrå en arealbruk som strider mot overordnet plan. Følgende punkter bør innarbeides i plankartet: - Byggegrense må trekkes utenom bebyggelse på 5/39. - Høydekoter må tas inn i plankartet nord i planområdet. - Ekvidistansen skal være 5 meter. Oppsummering: Hovedvekten av de innspill som har kommet inn er reaksjoner på plasseringen av parkeringsplass P1 og P2. Det er et absolutt krav at det skal være 2 vinterbrøytede parkeringsplasser pr hyttetomt. Administrasjonen er av den oppfatning at det i det lengste bør tilstrebes å innpasse parkeringsplassene på samme side av riksvegen som hyttene. Kommunen
Side 9 av 10 bør ikke legge opp til en arealbruk der hytteeiere blir nødt til å krysse riksveg som adkomst til sine eiendommer. Det faktum at skiløypa krysser vegen her ser ikke kommunen som noe argument for å tilrettelegge for en ytterligere ferdsel over riksvegen. Det er også kommet inn en del forespørsler om å regulere inn flere hyttetomter enn de som ligger inne i planen. Felles for alle disse er at de ligger utenfor det området som er avsatt som byggeområde i kommuneplanen. Administrasjonen vil ikke tilrå at en fraviker disse byggegrensene i kommuneplanen. Kommuneplanen har blitt til gjennom en lang og grundig prosess og er kommunens langsiktige strategi for arealutnyttelse. Dersom man starter en praksis med å dispensere fra byggegrensene vil oversiktsplanleggingen som planleggingsverktøy svekkes. Pga at fylkeskommunen har stilt krav om at området skal støyvurderes anbefaler administrasjonen at endelig vedtak av bebyggelsesplanen utsettes til støyberegning er gjennomført slik at eventuelle tiltak kan innarbeides i planen. Dersom Teknisk hovedutvalg ønsker å vedta planen uten at det gjennomføres støyberegning av området bør følgende endringer i plankart og bestemmelser gjøres: - Hytte nummer 4 og nye tomtegrenser til denne endres slik det er foreslått i innspill fra Jan Marcus Sverre. - Møneretning på hytte nummer 2 endres iht forslag fra Anette Fuglesang. - Det må reguleres inn stiadkomst til de hyttene som ikke har vegadkomst. - Skiløypa må tegnes inn på reguleringskartet. - Regulert veibredde må markeres på kartet. - Bestemmelsenes pkt 9 må tas ut. - Byggegrense må trekkes utenom bebyggelse på 5/39. - Høydekoter må tegnes inn i plankartet nord i planområdet. - Ekvidistansen skal være 5 meter. - Tomtegrense på bnr 41 og 54 må rettes opp iht målebrev. - Arealet på bnr 54 i koordinatlisten må rettes opp. - Tomtegrenser på bnr 63 må rettes opp iht målebrev - Koordinatene på plankartet må tegnes inn korrekt. Rådmannens innstilling: Teknisk hovedutvalg utsetter endelig vedtak av bebyggelsesplan for Sisseldalen til det har blitt gjennomført en støyvurdering av området. Teknisk hovedutvalg behandlet saken den 06.04.2005, saksnr. 0046/05 Behandling: Det ble stemt over rådmannens innstilling. Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Vedtak:
Side 10 av 10 Teknisk hovedutvalg utsetter endelig vedtak av bebyggelsesplan for Sisseldalen til det har blitt gjennomført en støyvurdering av området.