Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL 2. GANGS BEHANDLING Saksnr.: 200403558 Emnekode: BBY 5120 Saksbeh.: KAKN Dato: 12.07.2012 BERGENHUS, GNR. 166 BNR. 808, CAPPES VEI NR. 30, REGULERINGSPLAN. PLANID 61740000 FORSLAG TIL DETALJREGULERING Kort om planforslaget Opus Bergen AS fremmer på vegne av Johs. A. Jacobsen planforslag for et område i Brattlien i Fjellsiden, Bergenhus bydel. Planområdet er på ca 9 daa. Ca 2 daa av dette inngår som byggeområde og samferdselsanlegg, mens resten er grønnstruktur. Tomten har adkomst fra Brattlien, og ligger mellom tradisjonell villabebyggelse i Fjellsiden og småhus leilighetsbygg i sentrum nedenfor. Foreslåtte hovedformål er boligbebyggelse og naturområde. Aktuelt byggeomr. Planområdet Tomten inngikk tidligere (1991) som boligformål i kommunedelplan Fjellsiden Sør, men ble i 1999 tatt ut av planområdet i kommunedelplanen. Dette med bakgrunn i riksantikvaren og fylkemannens beredskapsavdeling sine protester mot planen. Disse gikk hovedsakelig ut på fare for visuell skjemming av Domkirken og ønske om å bevare den grønne skrenten som en del av den sammenhengende grønnstrukturen mellom Brattlien og Bispengaten. Området har siden ligget som grøntområde med krav om særskilt reguleringsplan. Forslagsstiller ønsket å melde oppstart for planarbeid i 2004, men saken ble da midlertidig utsatt grunnet anbefaling fra byråden. Nytt oppstartsmøte ble avholdt 04.02.2009. I kommuneplanens arealdel er planområdet vist som del av senterområde S1.
Oppsummering av planarbeidet Planforslaget har som formål å legge til rette for bygging av en tomannsbolig. Selve bygningen er foreslått plassert i søndre halvdel av planområdet, med adkomst fra øvre del av tomten, fra Brattlien. Parkering er tenkt løst på toppen av bygget på samme nivå som Brattlien. Under dette er det tenkt fire etasjer der tre av de inneholder leiligheter, mens den nederste inneholder kjeller og boder. Uteareal er tenkt løst på samme nivå som kjelleretasjen, med en nedtrapping på til sammen tre nivåer. Eksisterende gangveg / sti (søndre del av planområdet) mellom Brattlien og Cappes skal opprusteses. Den eksisterende grønnstrukturen i planområdet er satt av til naturområde. Nordre halvdel av naturområdet er vist som hensynssone - bevaring kulturmiljø. Fotoperspektiv av planforslaget, sett fra sørsiden av Smålungeren. (Det brune bygget) Nøkkelopplysninger: Tomannsbolig fordelt på 2 boenheter - BRA (bruksareal) 700 m². Maks byggehøyde= c+ 72 m.o.h.. Utnyttelsesgrad = 190 % BRA. Uteoppholdsarealet er foreslått plassert sør i forkant og ved siden av bygget. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader, se forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Side 2 av 5
Endringer etter offentlig ettersyn 1. Hensynssone bevaring kulturmiljø er utvidet til å gå helt ned mot bebyggelsen. 2. Hensynet til offentlig gangvei(o_gv1) skal ivaretas ved vindusplassering, vegetasjonsveggell er lignende i BK/P1. 3. Grønttak er lagt til i bestemmelsene. 4. Parkeringsomfanget er redusert til å være i henhold til maksgrensen i gjeldende norm. 5. Energibestemmelse med krav om at alt oppvarmingsbehov skal dekkes gjennom Varmeenergi (lavverdigenergi). 6. Rekkefølgekrav om oppgradering av gangsti. 7. Bestemmelse om bygningsarbeidsplan for veg for byggesaksprosess. Fagetatens kommentarer Landskapstilpasning og kulturminner Planområdet og det foreslåtte bygget ligger i et område i fjellsiden mellom Brattlien og Bispengaten der det eksisterer en sammenhengende grønnstruktur (ca 400 meter lang). På bakgrunn av dette faktumet samt at det tidligere har vært motbør fra både faglig og politisk hold om å bygge her, har også fagetaten stilt seg kritisk til å i det hele tatt kjøre en plansak i dette området. Omfanget av den tenkte utbyggingen har derimot blitt redusert underveis i prosessen. Slik planforslaget framstår nå blir grønnstrukturen rimelig godt ivaretatt ved at mesteparten av planområdet reguleres til grønnstruktur naturområde, og med hensynssone. Tomannsboligen med tilhørende felles uteoppholdsareal sammen med garasjeanlegg i sør (for naboene) okkuperer snaue 500 m². Den foreslåtte tomannsboligen er plassert på en utfordrende tomt med mye helning. Det legges opp til en nedtrapping i terrenget der boligen er fordelt på fire plan (inkludert parkering på toppen) og uteplass nedtrappet i forkant av bygget. Bygget vil dermed framstå som en vertikal struktur som legger seg inn i den bratte fjellskråningen. Slik fagetaten ser det er det foreslåtte bygget med dets bygningsstruktur tilpasset strøkskarakteren på en tilfredsstillende måte. Planforslaget kan sees som en forlenging og forsterking av eksisterende stripe av boligbygg i Brattlien. Fjernvirkningen av bygget vurderes som positiv (også ift Domkirken), der deler av det grønne draget nedenfor beholdes, mens det viktigste grønne draget (mellom Brattlien og Fjellveien) er intakt og forblir uberørt. Det foreslåtte bygget representer samtidig en både mer arealeffektiv og energieffektiv arkitektur enn de næromliggende enn de tilliggende boligbyggene. Når det gjelder nabohensyn vil en eventuell utbygging ikke føre til noe stort tap av utsikt. Det må likevel nevnes at spesielt Brattlien 26 og Brattlien 32 vil få et visst tap. Med tanke på solog skyggeforhold fører ikke planforslaget til negative konsekvenser av nevneverdig art. Fagetaten har tidligere foreslått at taket på garasjen til tomannsboligen bør være et grønne tak. Dette mest av hensyn til utsikt og oversyn fra fjellsiden, og biologisk mangfold. Dette har forslagsstiller gått med på ta med i bestemmelsene. Side 3 av 5
Det er foreslått å oppgradere og åpne stien i planforslaget. Fagetaten slutter seg til dette. En opprusting av den eksisterende gangvegen ved en eventuell utbygging er positivt. Planområdet for øvrig er for bratt til å ferdes i. Planområdet består ikke av en viktig naturtype og ingen rødlistede arter er registrert i området. Det er nødvendig å fjerne en eik lengst nordøst i planområdet. Dette er ikke helt heldig, da treet er et samlingspunkt for kråker. På den andre siden sørger man for at planforslaget er med på å sikre resterende grøntareal i planområdet som naturområde. Kulturminnemyndighetene har ment at den forelagte kulturminnedokumentasjonen ikke er tilfredsstillende. Etter en befaring forslagsstiller har gjort viser det seg at en tidligere benevnt steingardsstruktur ikke lenger er intakt, og heller ikke synlig. Et kart fra 1957 viser heller ingen steingard slik de eldre kartene gjør. Det må derfor antas at denne steingarden er borte for godt. Grønn etat har påpekt at det er et gammelt eiketre midt i det området der det foreslåtte bygget i planen ligger. For at eiketrær skal kunne defineres som vernverdige må de være minimum 200 cm i omkrets + uthulet. Dette er ikke tilfelle for det aktuelle treet, og det ligger langt nok under vernekravet. Grønn etat mener også at hele planområdet burde bli regulert til grønne formål. For å i større grad i møtekomme både fylket og Grønn etat sine anbefalinger har fagetaten foreslått at hensynssone bevaring kulturmiljø utvides slik at den går helt ned mot den foreslåtte bebyggelsen i sør. Dette har forslaggstiller gått med på å gjøre. Dette også for å i større grad imøtekomme naboklager. Byantikvaren har anbefalt at planen ikke gjennomføres i det hele tatt. Risiko og sårbarhet Den foreslåtte utbyggingen ligger, som nevnt, på en utfordrende tomt med sterk helning. Området har tidligere hatt enkelte tilfeller av ras, hovedsakelig som følge av rotsprenging fra eføy/røtter/greiner. I etterkant har det vært utført noe rensking av berg og vegetasjon i området. I ROS-rapporten fra Multiconsult er det foreslått flere andre sikringstiltak. Planforslagets bestemmelser inneholder et rekkefølgekrav om at det skal foretas en geologisk vurdering av utbyggingstomten, med tiltaksplan for sikring av vei og annen bebyggelse i planområdet, inkludert fjellhall ved Heggbakken. Vurderingen må utføres av et godkjent geologisk / geoteknisk foretak. Dette er med på å sikre en forsvarlig utbygging og situasjon. Faresonekartet viser en grenselinje for ras med en årlig nominell sannsynlighet 10-3. Det er akseptgrensen for bebyggelse i sikkerhetsklasse 2 i henhold til TEK 7.32. Når det gjelder brann er planområdet er lokalisert nær hovedbrannstasjon med tilkomst via Brattlien. Energi Fagetaten har tidligere i prosessen vært pådriver for at alt oppvarmingsbehov skal primært dekkes gjennom varmeenergi (lavverdigenergi), for eksempelt gjennom vannbåren varme. Dette er nå inkludert i bestemmelsene. Det tillates også at ytterligere 20% av takflaten blir tatt i bruk for tekniske installasjoner i tilknytning til bruk av fornybare energikilder som sol og vind. Side 4 av 5
Trafikksituasjon og parkering Planforslaget la først opp til 4 nye parkeringsplasser (inkludert gjesteparkering) derav en tilpasset forflytningshemmede. Fagetaten er skeptisk til all økning av privatbilisme innenfor sentrumssonen. Planområdet ligger særdeles nært kollektivtransporttilbud. Planforslagets parkeringsdekning har etter offentlig ettersyn blitt halvert og er nå i henhold til parkeringsnormen. Planen legger heller ikke opp til gaterparkering. Fagetaten slutter seg til dette. Tidligere innsigelse Fylkesmannens beredskapsavdeling har tidligere hatt varsel om innsigelse til planen ut fra hensyn til Telenors sitt anlegg i fjellet. Etter at plassering og omfang av planforslaget har blitt endret er innsigelsen nå trukket. Anbefalt forslag fra fagetaten: 1. 1. I medhold av plan- og bygningsloven 12-11 vedtas følgende forslag til reguleringsplan: Bergenhus, gnr. 166 bnr. 808, Cappes vei nr. 30, Reguleringsplan. PlanID 61740000, vist på plankart sist datert 07.02.2012. Tilhørende bestemmelser datert/revidert 05.07.2012. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Vedlegg: A. Plankart datert 07.02.2012, del av dok nr 83 - filnr 2. B. Reguleringsbestemmelser, datert 05.07.2012, del av dok nr 86 - filnr 2. C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 28.02.2011, del av dok nr 28 - filnr 3. D. Illustrasjonsplan datert 28.02.2011, del av dok nr 28 - filnr 9. E. Forslagsstillers kommentarer til merknader, datert juli 2012, del av dok 86 - filnr 4. F. Landskapssnitt, datert 28.02.2011, del av dok nr 31 - filn 3. G. Snitt, datert 28.02.2011, del av dok nr 31- filnr 2. H. Perspektiv, datert 28.02.2011, del av dok 28 - filnr 10 I. Perspektiv, datert 28.02.2011, del av dok 28 - filnr 11 J. Perspektiv, datert 28.02.2011, del av dok 28 - filnr 12 K. Sol- og skyggediagram - eksist. situasjon, datert 08.12.2010, del av dok 28 -filnr 17 L. Sol- og skyggediagram - eksist. situasjon, datert 08.12.2010, del av dok 28 -filnr 18 M. Sol- og skyggediagram - ny situasjon, datert 08.12.2010, del av dok 28 -filnr 19 N. Sol- og skyggediagram - ny situasjon, datert 08.12.2010, del av dok 28 -filnr 20 O. Naturmiljørapport, datert 16.02.2011, del av dok 28 - filnr 23 P. ROS-rapport, datert 04.12.2009, del av dok 28 - filnr 24 Q. VA-rammeplan, datert 20.04.2011, dok 29 - filnr 2 + 3 R. Fagnotat, datert 12.07.2012, dok 77 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 200403558 Kopi til : - Johs A Jacobsen AS, Strandgaten 193, 5004 BERGEN - Opus Bergen AS, Olav Kyrresgt. 11, 5014 BERGEN Side 5 av 5