BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /53 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: TBMY LAKSEVÅG, GNR. 143, BNR. 814, 916, BREKKENE. AREALPLAN-ID FORSLAG TIL DETALJREGULERING, 2. GANGS BEHANDLING. Kort om planforslaget Plan Vest Bergen AS fremmer på vegne av Gravdal prosjektutvikling AS, i samarbeid med sivilarkitekt MNAL Karl Erik Sylthe, planforslag for et område i Brekkene, Laksevåg bydel. Planområdet er på ca 9 daa. Ca 3,35 daa av dette inngår som byggeområde og samferdselsanlegg, mens resten er grønnstruktur. Tomten har adkomst fra veien Kjøkkelvikbrekkene og ligger mellom eneboliger i nord og vest og leilighetsbygg i sør. Foreslåtte hovedformål er boligbebyggelse og naturområde. Ortofoto over området (planområdet innenfor rødt) Grøntkart over området Bakgrunnen for planarbeidet Planforslaget er en sluttføring av reguleringsplan , Kjøkkelvikdalen øst, vedtatt av Bergen bystyre Planen er en flateplan med bestemmelser om at det må utarbeides bebyggelsesplan for hvert delområde. Etter reguleringsplanen fra 1971 skal slik bebyggelsesplan vedtas av bystyret før utbygging finner sted. Med unntak av delområdet som omhandles i nærværende planforslag, er planområdet i all hovedsak utbygd. Norconsult As fremmet i 2009 et planforslag om vesentlig reguleringsendring for området på vegne av daværende grunneier Nexi Eiendom AS (sak ). Byrådet anbefalte i møte å avvise saken. Endelig vedtak med avvisning ble gjort i Komité for miljø og byutvikling , sak Avvisingen var i hovedsak begrunnet med at prosjektet ville føre til store terrenginngrep, og at utnyttelsesgraden var for høy. Videre var massebalansen ikke avklart i planforslaget. Dette ble sett på som en svakhet. Det ble også satt

2 spørsmålstegn rundt bokvalitetene for de planlagte boligene, med henblikk til de planlagte uteoppholdsarealene. Med bakgrunn i Bergen kommune sin avvisning av tidligere forslag har arealene skiftet eier, ny reguleringsplanprosess er igangsatt og nytt planforslag er utarbeidet. Formålet med planforslaget er å legge til rette for bygging av 3 bygg (rekkehus) på 3 etasjer med til sammen 16 boenheter. Utnyttelsesgraden er satt til % BYA=65 %, som gir en et totalt bruksareal (BRA) på 3300 m². Den fremste bebyggelsen har en byggehøyde på kote +127,5, og den bakre har en byggehøyde på kote +133,5 for nordligste del, mens sørligste del har en byggehøyde på kote Bygningene er foreslått plassert i vestre del av planområdet, med adkomst fra nedre del av tomten, fra Kjøkkelvikbrekkene. Parkeringen er tenkt løst under byggene. For bebyggelsen i bakre rekke løses parkering på samme nivå som for den fremre rekken, ved trappehus i bakre rekke. Lek- og uteoppholdsareal er hovedsakelig tenkt løst ved å opparbeide felles lekeplasser i sørvest og nordøst, i tillegg til balkonger som privat uteoppholdsareal for hver boenhet. Resterende del av planområdet er foreslått regulert til henholdsvis friområde og naturområde. Begge disse grøntområdene, samt lekeplass, gangvei (F-G02) og del av boligbebyggelse er vist med hensynssone ras- og skredfare. For utfyllende opplysninger vises til vedleggene (materiell utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 5 private merknader og 11 uttalelser fra høringsinstanser, herunder innsigelser fra Fylkesmannen i Hordaland og Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE). Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. Side 2 av 8

3 I uttalelsene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Innsigelse til akseptkriteriene i ROS-analysen. Innsigelse til faresonekartleggingen. Rekkefølgekrav - veistenging og tilknytning til regulert kryss Kjøkkelvikvegen. Grønne tak og bevaring av vegetasjon. Avtrapping av byggehøyde mot nord. Kritisk til bruk av flate tak. Miljøvennlig oppvarming. Klarering av flomveger, overvannsberegning og- håndtering. Utnyttelsesgrad relatert til kollektivdekning. Rekkefølgekrav-ferdigstillelse av avfallsanlegg og renovasjonsteknisk avfallsplan. Plankart- areal til ny nettstasjon. I merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Veikapasitet og trafikkforhold Kjøkkelvikbrekkene og Kjøkkelvikveien. Byggehøyder og volum opp mot eksisterende bebyggelse i Nedbergelien. Utsprenging- fare for eiendommer i Nedbergelien. Planforslaget har avkjørsel på annenmanns grunn. Parkeringskapasitet. Anleggsfasen trafikk, rigg og drift. Områdekarakter- utforming ny bebyggelse. Utforming av forstøtningsmurer. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn fremgår av vedlegg D. Alt planmateriell er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene: Hensynssone, ras og skredfare er utvidet. Fanggjerdet er gjort sammenhengende. Maks byggehøyde er redusert i nord. Alt lekeareal er samlet i nordvest. Det er lagt inn en gangforbindelse til boligområdet i vest. Gangbro ved snuhammer i Nedbergelien er lagt inn. Areal for øvrig kommunaltekniske anlegg er flyttet til østsiden av avkjørsel, og nettstasjon inngår som en del av formålet. Avkjørsel og trasen for f_kv02 er lagt noe lenger vest. Det er lagt inn et areal med annen veggrunn(grøntareal) langs Kjøkkelvikbrekkene. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Tilpasning til landskap og omkringliggende bebyggelse Planområdet ligger opp mot vestsiden av Lyderhorn, i et område som er plassert mellom Kjøkkelvik i nord og Loddefjord i sør. På bakgrunn av den tidligere saken i planområdet, som ble avvist av Byrådet og Komité for miljø og byutvikling i 2010, har fagetaten vært spesielt Side 3 av 8

4 opptatt av at landskapstilpasningen måtte forbedres betraktelig; både når det gjelder masseuttak, tilpasning til eksisterende terreng, og tilpasning til nabobebyggelse. Omfanget av utbyggingen er redusert i forhold til 2010-saken, og landskapstilpasningen er betraktelig bedre. Planområdet har en utfordrende topografi med mye helning. Det legges opp til en nedtrapping i terrenget der hvert bygg er fordelt på tre plan (inkludert parkering under andre etasje). Byggenes volum er også delvis oppdelt og gir luft og lys både internt og eksternt. Bebyggelsen vil dermed fremstå som en nokså luftig struktur som legger seg inn i den bratte fjellskråningen. Etter at planforslaget var utlagt til offentlig ettersyn, er det gjort en avtrapping på det bakerste bygget mot nord. Maksimal byggehøyde er redusert fra kote til 133,5 og bygget bedre tilpasset mot eneboligene i Nedbergelien. Utover det er det ikke gjort endringer som berører selve bygningsmassen. Slik fagetaten ser det, er den foreslåtte bebyggelsen med dens bygningsstruktur tilpasset strøkskarakteren på en nokså tilfredsstillende måte, også med tanke på byggehøyder. Bebyggelsen er blitt bedre tilpasset eneboligene i Nedbergelien. Videre kan planforslaget sees som en forlenging og forsterking av eksisterende stripe av boligbygg i Brekkene. Fjernvirkningen av bygget vurderes som positiv, der deler av det grønne draget i bakkant beholdes. Når det gjelder nabohensyn, vil en eventuell utbygging ikke føre til noe stort tap av utsikt. Etter fagetatens vurdering fører planforslaget heller ikke til negative konsekvenser av nevneverdig art når det gjelder sol- og skyggeforhold. Rekkehusene vil bli bygget i to parallelle rekker. For å etablere en god forbindelse i det skrånende terrenget mellom byggene er rekkene tenkt sammenbygd. Det sammenbygde arealet vil fungere som felles gang- og uteområde, samt adkomstveg og parkering til boligene (jf ). Bebyggelsen i de to rekkene er likevel å definere som to separate bygg med inntil 3 etasjer inkludert parkering. Trafikkforhold Kjøkkelvikbrekkene er kommunal vei og eies av Bergen kommune. I planforslaget som var utlagt til offentlig ettersyn, berørte avkjørselen til planområdet en liten del av arealet på naboeiendommen. Planforslaget er nå endret slik at avkjørselen ikke går over annen manns grunn. I forbindelse med offentlig ettersyn ble det etterspurt en gangforbindelse mellom Nedbergelien og planområdet. Det er nå lagt inn en gangforbindelse (f_g04) mellom ny snuhammer (f_kv03) i Nedbergelien og frem til byggeområdet. På grunn av nivåforskjell må forbindelsen anlegges som gangbro. Statens vegvesen krevde i sin uttalelse til offentlig ettersyn at det må knyttes rekkefølgebestemmelse til at foreliggende planforslag ikke kan bygges ut før eksisterende avkjørsel fra Kjøkkelvikbrekkene til Kjøkkelvik er stengt og knyttet til regulert kryss i reguleringsplan (arealplanid ). I etterkant av høringen har fagetaten vært i dialog med Statens vegvesen, og partene er blitt enig om at dette rekkefølgekravet er noe urimelig i forhold til utbyggingen i Brekkene. Parkering I bestemmelse 5.3 fremgår det at antall parkeringsplasser skal opparbeides etter enhver tids gjeldende parkeringsnorm for Bergen kommune. I gjeldende kommuneplan (2010) er boligparkering for dette området satt til 1,4 plasser pr. 100 m² bolig. Ved krav til boligparkering regnes 80 % som egenparkering og 20 % som gjesteparkering. Side 4 av 8

5 Risiko og sårbarhet Den foreslåtte utbyggingen ligger på en utfordrende tomt med ganske sterk helning. Fjellsiden er skogkledd og bratt. Naturrisikokartet viser at deler av tomten har en helningsgrad på mellom 30 og 45 grader. Berggrunnen krever tiltak. Det vises til skredfarevurdering og forslag til sikringstiltak i rapport fra Sweco, revidert Rapporten konkluderer med at det er fullt mulig å bygge på tomten så lenge de foreslåtte tiltakene i rapporten følges opp. Dette er sikret i planforslagets rekkefølgebestemmelser, jf 3.1og 3.2. I rekkefølgebestemmelsene er hensynet til omkringliggende bebyggelse også ivaretatt. NVE fremmet til offentlig ettersyn innsigelse til planforslaget. Grunnlaget for innsigelsen var at skredfare mot planlagt bebyggelse ikke var tilstrekkelig utredet. I samsvar med føringene i innsigelsen er faresonekart utarbeidet, plankartet er rettet opp og sikringstiltak er blitt presisert i bestemmelsene både i forhold til rekkefølgekrav og hensynssone. NVE trekker i brev datert 3. mai 2013 innsigelsen. Det fremgår i tilbakemeldingen fra NVE at den planlagte bebyggelsen nå kan bygges med tilstrekkelig sikkerhet i forhold til Byggteknisk forskrift (TEK 10) 7-3 sine grenseverdier. Selv om innsigelsen nå er trukket, fraråder NVE utbygging i områder som er utsatt for naturfare og som er avhengig av sikringstiltak for å oppnå tilstrekkelig sikkerhet. Sikringstiltak må vedlikeholdes over tid for å fungere tilfredsstillende. Dette kan ofte være utfordrende å få til. Bergen kommune må sørge for at rutiner og ansvar klargjøres før byggetilatelse blir gitt (jf vedlegg K). For å ivareta hensynet til vedlikehold anbefaler fagetaten følgende tilføyelse i rekkefølgebestemmelsene 3.2: Sikringsplan skal omfatte rutiner som sikrer drift og vedlikehold av både de nødvendige sikringstiltakene i seg selv og de ras- og skredutsatte områdene som sådan. Fylkesmannen fremmet i forbindelse med offentlig ettersyn innsigelse til planforslaget, grunnet at akseptkriteriene i ROS-analysen ikke var i samsvar med TEK-10. ROS-analysen er rettet opp, og innsigelsen fra fylkesmannen er trukket. Skredfarevurderingen og skredsikringsrapporten utarbeidet av Sweco (revidert ) omfatter også naboeiendommen Kjøkkelvikbrekkene 160 som ligger utenfor planområdet. I rapporten konkluderes det med at det, uavhengig av utbygging innenfor pågående planarbeid, er behov for sikringstiltak også på denne eiendommen. Fagetaten gjør oppmerksom på at eierne av Kjøkkelvikbrekkene 160 selv er ansvarlig for at disse tiltakene blir utført. Massebalanse Forrige plansak (sak ) ble, som nevnt tidligere, avvist blant annet på grunn for store masseuttak. Utregningen for massebalanse i det foreliggende planforslaget viser at det fortsatt må tas ut ca m³. Dette er omtrent en halvering i forhold til forrige sak, noe som er en betydelig forbedring. Utbyggingen innebærer fremdeles relativt store terrenginngrep, men den foreslåtte bebyggelsen er imidlertid bedre tilpasset eksisterende terreng og helning enn i det (tidligere) avviste planforslaget. Side 5 av 8

6 Fugleperspektiv av masseuttaket, sett fra sør-vest Barn- og unges interesser/grønnstruktur Den bakerste delen av planområdet opp mot Lyderhorn foreslås regulert til grønnstruktur naturområde, med hensynssone ras- og skredfare. Byfjellsgrensen går igjennom naturområdet i øst. Forøvrig er det ikke registrert viktige naturtyper og rødlistede arter innenfor planområdet, og kravene i naturmangfoldloven ansees ivaretatt. Det er ikke registrert spesielle friluftsinteresser innenfor planområdet, men det går stier til fjells både nord og sør for eiendommen. Barnetråkkanalysen viser at det ikke er spor etter barns lek. Det er omtrent 600 m til nærmeste ballbane. Etter offentlig ettersyn er lekearealet ved adkomsten flyttet og slått sammen med lekearealet ved Nedbergelien. En vil da få en stor lekeplass. Kvalitetskravene til lekearealet er uendret, og fremgår av bestemmelsene 5.4. Barnehage og skole Barnehage- og skolekapasiteten i Laksevåg bydel er tilfredsstillende sett i relasjon til det antall boenheter som følger av nærværende planforslag. Universell utforming Arealene innenfor nærværende planforslag har som nevnt ovenfor, ganske sterk helning. Veien opp til de nye boligene vil bli bratt. Den valgte utbyggingsform, rekkehus over flere plan, gjør ikke området egnet for etablering av tilgjengelige boenheter. Ved tilgjengelig boenhet stilles det blant annet krav om at alle hovedfunksjoner skal etableres på hovedplan. Prinsippet om universell utforming legges til grunn i henhold til TEK 10, jf. reguleringsbestemmelsen 1.5. Konklusjon Basert på tilbakemeldingene fra NVE (jf vedlegg K) kan det stilles spørsmål om planområdet er egnet til utbygging til boligformål. Dette var imidlertid ikke noe tema da gjeldende plan ble vedtatt i 1971, ei heller under arbeidet med plansaken som ble avvist i Av den grunn finner fagetaten det vanskelig å være kategorisk negativ til nærværende planforslag. Etter en helhetsvurdering slutter fagetaten seg således i hovedsak til hovedformålet bolig og det planfaglige grepet i planforslaget, men etter fagetatens vurdering bør planbestemmelsene suppleres med en bestemmelse som sikrer drift og vedlikehold av de nødvendige sikringstiltakene og for så vidt også av de ras- og skredutsatte områdene i seg selv. Side 6 av 8

7 I bestemmelsene 3.2 punkt 1 tilføyes følgende: Sikringsplanen skal omfatte rutiner som sikrer drift og vedlikehold av både de nødvendige sikringstiltakene i seg selv og de ras- og skredutsatte områdene som sådan. Forslaget til reguleringsplan anbefales vedtatt med overnevnte endringer. Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens vedtas følgende forslag til detaljregulering: 1. Laksevåg, Gnr. 143, Bnr. 814, 916, Brekkene. Reguleringsplan. Arealplan-ID ,vist på plankart sist datert Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert med følgende endringer: a) I bestemmelsene 3.2 punkt 1 tilføyes følgende: Sikringsplanen skal omfatte rutiner som sikrer drift og vedlikehold av både de nødvendige sikringstiltakene i seg selv og de ras- og skredutsatte områdene som sådan. 3. Planbestemmelser må rettes opp i henhold til forannevnte før bystyrets vedtak. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 7 av 8

8 Vedlegg: Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr /53 A. Plankart, datert , dok nr 65, fil nr 3. B. Reguleringsbestemmelser, datert , dok nr 66, fil nr 4. C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , dok nr 65, fil nr 6. D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert , dok nr 52, fil nr 11. E. Illustrasjon datert , dok nr 52, fil nr 3. F. Rapport skredfare og skredsikring, datert , dok nr 66, fil nr 2. G. Barnetråkkrapport, datert , dok nr 17, fil nr 24. H. Innsigelse fra Fylkesmannen i Hordaland, datert , dok nr 41, fil nr 2. I. Innsigelse trukket, brev datert , dok nr 68, fil nr 2. J. Innsigelse fra NVE, datert , dok nr 47, fil nr 1. K. Innsigelse trukket, brev datert , dok nr 70, fil nr 1. Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 8 av 8