Byrådssak 283/13 Laksevåg. Gnr 138 bnr 20, Kiplelien 15 B. Klage på avslag på søknad om legalisering av allerede oppført garasje med boligformål på loft UHSA EBYGG-5210-201202117-19 Hva saken gjelder: Saken gjelder klage på avslag på søknad om legalisering av allerede oppført bygning. Det omsøkte tiltaket er en garasje med boligformål på loftet og oppgitt bruksareal på 87 m². Det ble gitt avslag i vedtak 11.9.2012 da tiltaket ikke oppfyller lovens krav til utforming og visuelle kvaliteter, og vannforsyning og avløp, samt at det kommer i strid med plankravet. Det er heller ikke dokumentert at tiltaket tilfredsstiller kravene i teknisk forskrift (TEK 10) når det gjelder brannkrav for selve tiltaket og med hensyn til avstand til boligen. Vedtaket ble påklaget av advokat Kibsgaard på vegne av tiltakshaver Jørn Larsen ved brev 15.10.2012. I klagen bestrides nødvendigheten av plan, det fremheves at brannkrav vil bli oppfylt dersom tiltaket tillates og det bestrides at hensynene bak bestemmelsen om avstand mellom bygningene blir skadelidende. Når det gjelder utformingen av tiltaket foreslår klager at trappen kan flyttes for å gi et bedre visuelt uttrykk. Eiendommen er uregulert og er i kommuneplanens arealdel (KPA) vist som byggeområde. Søknaden er behandlet etter KPA 2006. Før klagebehandlingen ble gjennomført, ble KPA 2010 vedtatt og klagen er derfor også vurdert etter denne. Tiltaket krever dispensasjon fra plan- og bygningsloven (pbl) 11-6 vedrørende rettsvirkninger av kommuneplanens arealdel, jf. bestemmelsen i KPA 2010 punkt 1 vedrørende plankrav. Det er ikke registrert nabomerknader i saken. Det ble den 28.8.2013 avholdt møte mellom byråd for klima, miljø og byutvikling og Jørn Larsen, sammen med hans advokat, etter initiativ fra klager. Klager anfører at plankravet ikke gir en reell begrunnelse for avslag. Det anføres at ingen av de hensyn bestemmelsen om plankrav skal ivareta, blir skadelidende ved en dispensasjon, samt at den nye kommuneplanen innfører unntak for plankrav for tiltak som det omsøkte. Videre anføres at brannkrav vil bli forskriftsmessig ivaretatt dersom det gis tillatelse til tiltaket, og at tillatelse kan gis på vilkår av dette. Når det gjelder avstandskrav anføres at ingen av de hensyn bestemmelsen skal ivareta vil bli skadelidende ved tiltaket. Klager anfører at fordelene ved tiltaket er større enn ulempene. Vedrørende utforming og estetikk anfører klager at de fleste eiendommene i området har frittliggende garasjer og at tiltaket ikke skiller seg ut. Videre anføres at det vil gi et visuelt bedre uttrykk dersom trappen til 2. etasje gikk parallelt med veggen og at det kan settes vilkår om dette i en rammetillatelse. Når det gjelder vann og avløp har VA-etaten tidligere gitt avslag på søknad om tilknytning til offentlig ledningsnett. Klager fikk den 28.11.12 en oppsummering fra møte med VA-etaten hvor det fremgår at etaten kan godta en omlegging rundt boligbygget på nærmere vilkår. Dette forutsetter imidlertid søknad i henhold til søknadskrav. Det vises for øvrig til klagen i sin helhet. 1
Etat for byggesak og private planer har i avslaget konkludert med at krav til utforming av tiltak og til dets visuelle kvaliteter etter pbl 29-1 og 29-2 ikke er tilstrekkelig ivaretatt for omsøkte tiltak. Avslaget begrunnes med at garasjen med boligformål på loftet er for stor i byggefeltet og at den ikke har de visuelle kvalitetene i forhold til omkringliggende bebyggelse. En eventuell tillatelse vil kunne skape presedens for området og åpne opp for store garasjer med boligformål på loftet. I klageomgangen opprettholdes denne vurderingen. Fagetaten viser til at den omsøkte garasjen er på 87 m² og har en mønehøyde på 5,6 m, mens det under punkt 23 i KPA 2006 er anbefalt at garasjer skal være maksimalt 50 m² og ikke ha en mønehøyde på mer enn 4,5 m. Som følge av den store størrelsen underordner ikke tiltaket seg boligen på eiendommen og fremstår etter fagetatens vurdering mer som et bolighus nr. 2 enn som en garasje. Tiltaket har, i tillegg til garasje, både kjøkken, bad og oppholdsrom, samt ark, altan og utvendig bod. Fagetaten vurderer at tiltaket samlet sett gir et uheldig visuelt uttrykk som vil fremstå som dominerende i forhold til boligen. Tiltakets størrelse anses som et brudd på områdets karakter. Fagetaten viser til anførselen om at endret plassering av trappen kan bedre det estetiske uttrykket noe, men legger til grunn at dette ikke har avgjørende betydning. Fagetaten konkluderer med at tiltaket er i strid med de krav pbl 29-1 og 29-2 setter til utforming av tiltak og til dets visuelle kvaliteter, og at tiltaket ikke derfor ikke kan anbefales tillatt. Fagetaten viser til krav i pbl 29-5 andre ledd om at bygning med oppholdsrom for mennesker skal prosjekteres og utføres slik at krav til blant annet brannsikring blir oppfylt. Fagetaten viser til at det ikke er framlagt dokumentasjon for at tiltaket tilfredsstiller kravene til brannsikring i TEK10 og legger til grunn at tiltaket ikke kan godkjennes før slik dokumentasjon er fremlagt. Fagetaten viser til at det følger av pbl 27-1 og 27-2 at rettighet til å knytte seg til felles ledningsnett og avløpsledning, skal være sikret på en måte som kommunen godtar som tilfredsstillende. Fagetaten viser til at framlagte referat fra møte med VA-etaten ikke gir tilfredsstillende dokumentasjon for at klager har en rettighet til å knytte seg til felles ledningsnett og avløpsledning etter pbl 27-1 og 27-2. Fagetaten viser til at tiltaket er i strid med plankravet i KPA 2006 punkt 1 og at en tillatelse forutsetter dispensasjon etter pbl 19-2. I veilederen til KPA 2006 punkt 3.2.1 heter det at det kan vurderes å gi dispensasjon fra plankravet dersom retningslinjene i kommuneplanen er oppfylt. Av retningslinjene i KPA 2006 punkt 23 heter det at «Garasje må plasseres og utformes i samsvar med bygningens formål. Garasje kan tillates oppført med bebygd areal (BYA) på inntil 50 m², med maksimal mønehøyde 4,5 m». Omsøkte tiltak er vesentlig større enn det retningslinjer i KPA 2006 gir anvisning på. Fagetaten bemerker at retningslinjene vedrørende garasje er tatt inn i bestemmelsene KPA 2010 punkt 23, og er dermed juridisk bindende. Etter fagetatens syn tilsier dette at hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, gjør seg gjeldende med økt styrke. I klagen anføres det at KPA 2010 har innført unntak for plankrav for tiltak som her omsøkt. Etter fagetatens vurdering er det ikke hold i klagers påstand, noe som er nærmere behandlet i fagnotatet. Fagetaten konkluderer med at tiltaket også vil være underlagt plankravet i KPA 2010. Videre er det som gjennomgått ovenfor, klart at tiltaket heller ikke oppfyller andre krav i lovverket vedrørende brannsikkerhet og vann og avløp og at det således uansett ikke oppfyller ordlyden i unntak i KPA2010 punkt 1, bokstav B. Unntaket kommer dermed ikke til anvendelse. Til sist vil fagetaten nevne at en dispensasjon fra plankravet for bygging av omsøkte tiltak medfører en fare for presedens. Etter en samlet vurdering finner fagetaten at vilkårene for å dispensere ikke er innfridd. På denne bakgrunn anbefaler fagetaten at klagen ikke tas til følge. Byrådet slutter seg i det vesentligste til fagetatens vurderinger av tiltakets estetiske kvaliteter, men har etter en helhetlig vurdering kommet til en annen konklusjon enn fagetaten. Tiltakshaver har tidligere søkt om tillatelse til å oppføre garasje på eiendommen. Det ble gitt rammetillatelse 29.11.2001, men ikke søkt om nødvendig igangsettingstillatelse før tiltaket ble oppført. Tiltaket, slik det framstår på bilder og er omsøkt, har samme areal på grunnplan, men avviker på andre punkter fra den utløpte rammetillatelsen av 2001, der det ble understreket at «Areal på loft skal ikke taes i bruk til beboelse.». Rammetillatelsen av 2
2001 ble for øvrig gitt på vilkår om at det ble innhentet nødvendig samtykke fra VA-etaten. Byrådet er enig med fagetaten i at det ikke er framlagt tilfredsstillende dokumentasjon for at dette er innhentet. Klager har i forbindelse med møte 28.8.2013 i klageomgangen anført at strøkets bebyggelse ikke er ensartet og lagt fram bilder for å dokumentere dette. Byrådet ser at strøket har en noe sammensatt bebyggelse ved at boligene i området er oppført i samsvar med byggeskikk for sine respektive perioder. Klager har også vist til konkrete eiendommer i nærområdet som også har garasjer med rom for beboelse. I forbindelse med klagesaksbehandlingen er det foretatt en gjennomgang i byggesaksarkivet for de anførte eiendommene: Godvikveien 3, gnr 139/bnr 236, tillatelse til garasje ble gitt i 14.1.1992 og tillatelse til tilbygg bak garasjen ble gitt 31.1.1994. Godvikveien 6, gnr 139 bnr 210, tillatelse gitt 20.10.2009 til oppføring garasje over 2 plan med bod i loftsetasjen med bruksareal på 61 m². Godvikveien 52, gnr 139 bnr 12, tillatelse gitt 12.7.2011 til oppføring av garasje på 94 m² BRA. Hører inn under reguleringsplan for Laksevåg, Stølen/Godvik og er vurdert å være i samsvar med denne. Drotningsvikveien 117, gnr 137 bnr 240, tillatelse gitt 23.2.1995 til garasje (etter oppfølging av ulovlighet/avvik fra gitt tillatelse). Kipleveien 4, gnr 138 bnr 27, tillatelse til å oppføre en enkel garasje ble gitt 18.1.1983. Det er ikke funnet tillatelse til utvidelse/ombygging slik tiltaket framstår i dag. Breistølen 35, gnr 138 bnr 232, tillatelse gitt 18.6.2003 til oppføring av påbygg til garasje i form av loftsetasje, (men ikke for beboelse). Kipelien 5, gnr 138 bnr 31, samtykke til oppføring av garasje med BRA 38,1 m² ble gitt 25.8.2009. Det framkommer ikke av meldingen at loftet skal brukes til beboelse, og vindu på loft framkommer ikke av de godkjente tegningene. Breivikstølen 23 A, gnr 139 bnr 277, tillatelse til dobbel garasje på ca 36 m² ble gitt 15.5.2009. Tiltakshaver opplyser at hanebjelken inngår i den bærende konstruksjonen for takstolene, og at loftet blir ikke måleverdig areal. Garasjene det vises til er ulike, både i utforming, størrelse og når det gjelder plassering i forhold til bolig m.v. De aller fleste tillatelsene er gitt på grunnlag av tegninger der areal på loft er oppgitt som bod. I noen av de anførte sakene har man ikke lyktes i å finne tillatelse for tiltaket i den form det framstår på de framlagte bildene, og det vurderes om det skal opprettes tilsynssak. Det er bare to av garasjene som har tillatelser der rom for beboelse på loft/tilbygg omfattes. Begge disse eiendommene inngår i reguleringsplan, noe som ikke er tilfellet for omsøkte eiendom, og begge skiller seg også fra foreliggende sak på faktisk grunnlag. Flere av tillatelsene er 20-30 år gamle. Det har etter denne tid vært en innskjerping av kommunens praksis for godkjenning av garasjer på bakgrunn av lovens krav til samsvar mellom utforming av byggverk og dets funksjon, jf pbl 29-1 og 29-2. For at man skal kunne slå fast at det foreligger usaklig forskjellsbehandling, er det et krav at sakene er like, både i faktisk og i juridisk forstand. Etter en gjennomgang av byggesaksarkivet finner byrådet at ingen av de omtalte garasjesakene er lik det omsøkte tiltaket, både i juridisk og faktisk forstand, og derfor ikke kan anses å være bindende for denne saken. Byrådet finner ikke at det anførte gir grunnlag for å tillate rom for beboelse i garasjens 2. etasje. Byrådet viser til at det er et press for å få bygge på eller utnytte areal over garasjer til beboelsesformål. Det understrekes at tiltak skal bygges i samsvar med sin funksjon og formål, som for en garasje er parkering og lagring. Tegningene av den omsøkte garasjen viser at den framstår som et mindre bolighus. Den inntegnede arken på taket, de store vinduene på fasaden og verandaen forsterker dette inntrykket. Tiltakets høyde og størrelse er i strid med bestemmelsen i KPA2010 punkt 23.1, som trådte i kraft 24.4.2013, (klagen ble mottatt 15.10.2012). Her er det fastsatt at garasjer ikke skal overstige 50 m² BYA og høyde på 4,5 meter. Bestemmelsen skal sikre at garasjer vil få en arkitektonisk utforming i tråd med 3
sin funksjon. Dette tilsier at tillatelser forutsetter dispensasjon fra KPA 2010 punkt 23.1 iht. pbl 19-2. Byrådet finner at en dispensasjon til garasje med beboelse i 2. etasje vil være en vesentlig tilsidesettelse av hensynene bak bestemmelsen, men viser til at dispensasjon kan innvilges på vilkår, jf. pbl 19-2 første ledd, andre punktum. Byrådet finner under tvil, på bakgrunn av sakens forhistorie og tidligere gitte rammetillatelse av 2001, at omsøkte tiltak bør tillates med omsøkte plassering, grunnareal og høyde, på vilkår av at utformingen endres slik at garasjen framstår i samsvar med sin funksjon iht. krav i pbl 29-1 og 29-2. Det bør derfor kreves at ark på tak, veranda og trapp på utsiden av garasjens fasade fjernes, samt at vindu reduseres i omfang. Dette forutsetter at det sendes inn nytt tegningsmateriale. Videre bør boenhet på garasjens loft/2. etasje tilbakeføres ved at kjøkken og bad/toalett fjernes. Fordelene ved tiltaket anses å være klart større enn ulempene. Det vises til at tiltaket, i den form vilkårene dikterer, ikke anses å være til sjenanse for naboer, at tiltaket vil gi en funksjonell garasje utformet i tråd med sitt formål og tilpasset sine omgivelser. Byrådet anser ikke at tiltaket kommer inn under unntakene fra plankravet i KPA 2010 punkt 1. Det anses likevel ikke som en vesentlig tilsidesettelse av hensynene bak plankravet å gi dispensasjon fra plankravet i den foreliggende saken, da en byggesak anses å være tilstrekkelig til å belyse saken på forsvarlig vis. Fordelen ved å gi dispensasjon anses videre å være klart større enn ulempen, da en reguleringssak anses som en unødvendig vidløftiggjøring og interessene til naboer anses tilfredsstillende ivaretatt ved byggesaken. Vilkårene for å dispensere fra KPA 2010 punkt 1 anses etter dette innfridd iht. pbl 19-2. Søker må videre dokumentere at tiltaket tilfredsstiller branntekniske krav med hjemmel i TEK10. Saksdokumentene viser for øvrig at tiltaket kommer for tett på/i konflikt med eksisterende ledningsanlegg, jf. bl.a. referat møte med VA-etaten 28.11.2012, og det må følgelig søkes om og framlegges tillatelse fra VA-etaten for arbeid med sikring/omlegging av eksisterende vann- og avløpsledninger. Dersom tiltakshaver ønsker å knytte seg til felles ledningsnett og avløpsledning, for å ha tilgang til vann, f.eks. til hageslange, i garasjen, må det framlegges tillatelse fra VA-etaten for dette også, jf. pbl 27-1 og 27-2. Fagetatens vedtak 11.9.2012 anbefales på denne bakgrunn opphevet og omsøkte tiltak anbefales innvilget på vilkår. Vedtakskompetanse: I henhold til bystyresak 260/11 og 102/06 ( 14) med senere endringer, jfr. reglementet for bystyrekomiteene punkt 23, er myndigheten til å behandle klagesaker etter plan- og bygningsloven, med nærmere angitte unntak, delegert til Komite for miljø og byutvikling. Dersom klagen ikke tas til følge skal saken sendes til Fylkesmannen i Hordaland for endelig avgjørelse. Byrådet innstiller til komite for miljø og byutvikling å fatte følgende vedtak: 1. Med hjemmel i forvaltningsloven 33 andre ledd oppheves Etat for byggesak og private planers vedtak 11.9.2012. 2. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 innvilges dispensasjon fra kommuneplanen 2010 bestemmelsene punkt 1 og 23.1. 3. Med hjemmel i plan og bygningsloven 20-1 og 21-4 gis tillatelse til det omsøkte tiltaket, på følgende vilkår: a. at ark på tak, veranda og trapp på bygningens fasade fjernes, samt at vindu reduseres i omfang, slik at bygningen i form forholder seg til sin funksjon og sitt formål, jf. pbl 29-1 og 29-2, b. at rom for beboelse på loft tilbakeføres ved at kjøkkenet og bad/toalett fjernes og avløpsrøret for dette formål blendes igjen, c. at det framlegges dokumentasjon på at tiltaket tilfredsstiller kravene til brannsikring i TEK10 kapittel 11, 4
d. at det innhentes samtykke fra Vann- og avløpsetaten til sikring/omlegging av eksisterende vann- og avløpsledninger på eiendommen og tillatelse fra Vann- og avløpsetaten for å knytte seg til ledningsnett og avløp i garasjen iht. plan- og bygningsloven 27-1 og 27-2, der tiltaket forutsetter det. 4. Det overlates til fagetaten å innhente revidert tegningsgrunnlag i samsvar med ovenstående vilkår, utferdige vedtaket og stille de nærmere vilkår for tillatelsen. 5. Klagen tas delvis til følge. Dato: 22. oktober 2013 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Ragnhild Stolt-Nielsen byrådsleder Filip Rygg byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: 1. Klagers presentasjon fra møtet 28.8.2013 2. Bilder m.m. framlagt av klager i møtet 28.8.2013 3. Fagnotat 4.6.2013 fra Etat for byggesak og private planer 4. Situasjonskart 5. Situasjonsplan 6. Tegninger 7. Flyfoto 8. Tillegg til klage, datert 29.11.2012 9. Klage, datert 15.10.2012 10. Vedtak, datert 11.9.2012 5