SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak Arkivkode Saksbehandler Arealplansjef : 200904531 : O: : L12-26 : Ingvild Kjosavik : Espen Ekeland Behandles av Møtedato Utvalgssaksnr Utvalg for byutvikling 23.09.09 116/09 REGULERINGSPLAN FOR ROGALAND ARBORET, VURDERING AV REGULERINGSSPØRSMÅLET I HENHOLD TIL PLAN- OG BYGNINGSLOVEN 30 SAKEN GJELDER Det foreligger søknad fra Brandsberg- Dahls arkitekter på vegne av Rogaland arboret der det bes om at spørsmålet om regulering blir forelagt utvalg for byutvikling. Spørsmålet gjelder etablering av et konferanse- og undervisningssenter i arboretet. I henhold til plan- og bygningslovens 12-3 har private, organisasjoner og andre rett til å fremme forslag og å få kommunens behandling av og standpunkt til reguleringsspørsmålet. Søker ønsker råd fra utvalg for byutvikling om hvordan prosjektet bør følges videre, hvilken prosess som anbefales og eventuelt gi de føringer for planarbeidet utvalget finner nødvendige og viktige. GJELDENDE PLANER Kommunale planer Arealdelen i kommuneplanen I gjeldende kommuneplan er området disponert til landbruk- natur og friluftsområde ( LNF- område). Dette området ligger i tilegg innenfor areal som er avsatt til markaområde. I utfyllende retningslinjer til kommuneplanens arealdel er fastsatt at det innenfor LNFområdene ikke er tillatt å etablere tiltak som ikke er tilknyttet stedbunden næring. Innenfor markagrensen skal det legges tilrette for friluftsliv. Markagrensen skal være en langsiktig grense mot utbygging. Markaområdene skal forvaltes i henhold til en markaplan. Denne planen er enda ikke utarbeidet. Miljøplanen Miljøplanen fastsetter at Rogaland arboret inngår som et kjerneområde i Sandnesmarkå. Målet for Sandnesmarkå er at befolkningen i Sandnes by, de bynære områdene og tettstedene skal ha mulighet for opplevelse, rekreasjon og fysisk aktivitet i store sammenhengende grøntområder, samtidig som landbruket, kulturlandskapet og det biologiske mangfoldet i disse områdene ivaretas på en bærekraftig måte. I markaområdet skal det legges til rette for friluftsliv. Ved søknader skal det tas særlig strenge estetiske hensyn. Det skal være differensiert tilrettelegging ift. type, bruk, målgrupper, tilgjengelighet naturforhold mv. Regionale planer I fylkesdelplan for langsiktig byutvikling på Jæren og i fylkesdelplan for idrett, naturvern og friluftsliv (FINK) er arealet vist som en del av den regionale grønstrukturen. I temakart i fylkesdalsplan for idrett, natur og friluftsliv er området vist som et prioritert naturområde. Side 1 av 5
BESKRIVELSE AV TILTAKET Intensjonen med prosjektet Intensjonen med prosjektet er ifølge søker å videreutvikle virksomheten innenfor de oppgavene arboretet har i dag ; forskning, undervisning, bevaring og rekreasjon. Arboretets styre har som mål å utnytte kompetansen, anlegget og kapitalen som arboretet råder over slik at enda flere finner glede i å bruke området og at befolkningen i regionen får økt forståelse for å bevare det botaniske mangfoldet i naturen. Dette ønsker en å gjøre ved å tiltrekke seg flere- og gjerne nye brukergrupper og ved å gi disse positive opplevelser knyttet til Rogaland arboret. Rogaland arboret utlyste i denne forbindelse en arkitektkonkurranse. Og det er vinnerutkastet som søker nå ønsker å gå videre med. Lokalisering og adkomst Planlagt plassering av undervisnings- og konferansesenteret er vist i vedlegg 1 og 3. Bygget er lagt i den sørlige enden av arboretet, ca 50 m nordøst fra nærmeste parkeringsplass. Bygget er plassert langs en rygg ned mot tjernet Skittjønn. I henhold til søknaden og vedlagte illustrasjoner er bygget integrert i landskapet, det plassert slik at en oppnår tett kontakt med naturen og med god utsikt mot tjernet (jamfør vedlegg 4 og vedlegg 6). Eksisterende adkomst, parkering og turveger er tenkt benyttet. I tillegg er det planlagt en ny gangadkomst som tilfredstiller kravene som stilles til universell utforming. Utforming og innhold i bygget Det er sendt inn detaljerte tegninger av et bygg jf vedlegg 5 og 6. Bygget har en grunnflate på ca 1100 kvm. Bygningen er langstrakt og lagt på langs av en landskapsrygg. Takformen har en kurvatur som følger landskapsformen. Bygget har et hovedplan på ca 1100 kvm, og en mindre 2. etg på ca 400 kvm. Hovedinngangen er lagt til sørsiden av bygget. Denne fasaden er lav og lukket. Mot nordsiden er det utsikt mot tjernet gjennom en høy glasskledd fasade. Mot vest er det vist en terrasse og urtehage. Hovedplanet som skal innholde en kafe og kantinedel i tilknytting til utekjøkken og urtehage. Det foreslås at denne kan sambrukes med en konferanseavdeling bestående av gruppe- og møterom. Disse funksjonene har til sammen et areal på ca 1000 kvm. I tilegg viser plantegningene en undervisningsdel på ca 150 kvm. I annen etasje er det planlagt en administrasjonsdel på ca 400 kvm. BYPLANSJEFENS VURDERING Forholdet til arealbruk fastsatt i kommuneplanen I henhold til overordna planer er det fastsatt at området skal benyttes som friluftsområde. Rogaland arboret er en statlig eid eiendom, og det er et viktig lokalt og regionalt friluftsområde. Dette tilsier en restriktiv holdning til bygninger og nye tiltak i området som vil komme i konflikt med friluftsinteressene. En mindre del av bygget er avsatt til undervisning/ utstillinger (ca 140 kvm) og vil dermed ha funksjoner som bygger opp under friluftsformålet i kommuneplanen. Deler av driftsavdelingen (ca 400 kvm i 2 etg. i bygget) vil også kunne knyttes opp mot drift av arboretet. Deler av prosjektet vil dermed være i tråd med den arealbruken som er fastsatt i kommuneplanen. Den langt største delen av bygget skal imidlertid benyttes som kurs- og konferansesenter (over 1000 kvm). Ut fra de innsendte tegningene vil dette blir et kostbart prosjekt, og det må genereres betydelige inntekter for at det skal bli økonomisk realiserbart. Det er derfor sannsynlig at ren forretningsdrift vil være den dominerende bruken av denne delen av senteret. Kommersiell drift av et kurs- og konferansesenter vil være i strid med den arealbruken som er fastsatt for arboretet. Side 2 av 5
Det er nedlagt betydelige ressurser i etableringen av arboretet og i turvegnettet, og området har kapasitet til økt bruk. Det er derfor positivt med tiltak som fremmer bruken av området i friluftssammenheng. Mulighetene som bygget gir når det gjelder, kurs, utstillinger m.m. vil kunne bygge opp under den funksjonen arboretet har i dag. Det antas at hovedbruken av kurs- og konferansesenteret vil være rettet mot privat utleie, og Plan og bygningsloven gir begrensede muligheter til å fastsette en bruk som sikrer allmenhetens adgang/ friluftsformålet. Det er likevel grunn til å tro at tiltakshaver (styret i Rogaland arboret) har intensjon om å få til en sambruk slik at allmennheten får tilgang til en større del av bygget og at det kan etableres et utvidet serveringstilbud. Bygget slik det er presentert i søknaden har høy arkitektonisk kvalitet, og vil kunne representere en opplevelsesverdi i seg selv. Etter byplansjefens vurdering er det grunn til å tro at tiltaket vil være attraktivt, og at det vil øke bruken av arboretet i friluftssammenheng. Byplansjefens kan ikke se vesentlige brukerkonflikter mellom kurs- og konferansevirksomheten og friluftsinteressene. Arboretet blir mest brukt av turgåere på ettermiddagstid og i helgene, mens kurs- og konferansevirksomheten antas i hovedsak å foregå på dagtid i ukedagene. Senteret er plassert i utkanten av arboretet, og berører i liten grad det resterende turområdet. Byplasjefen stiller seg derfor positiv til videreføring av planene, selv om hovdebruken av anlegget trolig vil være kurs- og konferansevirksomhet i strid med arealbruksformålet fastsatt i kommuneplanen. Spørsmålet har vært drøftet med parkavdelingen og miljøvernsjefen i kommunen. De stiller seg positive til planene under forutsetning av at bruken fremmer formålet med arboretet og at tiltaket ikke medfører hindringer i forhold til allmennhetens bruk. Videre prosess Dette tiltaket anses å være i strid med arealbruksformålet i kommuneplanen, og søknaden innebærer et stort bygg i et tilrettelagt turområde. I denne saken vil det være viktig med en grundig vurdering av brukerinteresser og konsekvenser. Etter byplansjefen vil videreføring av planene utløse krav om detaljregulering. Føringer for det videre planarbeidet Etter byplansjefen vurdering vil følgende forhold vektlegges i en eventuell framtidig detaljregulering: Forholdet til overordna planer I presentasjonen av planen det må det fremkomme at reguleringen vil være i strid med overordna arealbruk fastsatt i kommuneplanen. Tilgang og aktiviteter rettet mot allmenheten For at byplansjefen skal kunne tilrå en videreføring av planene, må en fremtidig søknad vise at tiltaket også kommer allmennheten og friluftsinteressene til gode. En søknad om detaljregulering må beskrive i hvilken grad tiltaket bygger opp under og styrker bruken av området i friluftssammenheng. Valg av reguleringsformål vil avklares i en fremtidig planprosess. Formålet (evt. en kombinasjon av formål) må imidlertid gjenspeile at det tilrettelegges for kommersiell drift, men og at senteret skal ha en funksjon rettet mot allmennheten og friluftsinteresser. Byplansjefen ønsker også at det i reguleringsbestemmelsene fastsettes at en viss del av bygget skal avsettes til formål som bygger opp under og fremmer bruken av arboretet i frilufts og undervisningssammenheng. Det er også viktig at tiltaket sikrer at opparbeidete uteareal vil være permanent tilgjengelige for allmennheten. Side 3 av 5
Volum og arkitektonisk utforming I et så viktig friluftsområde er det vesentlig at opplevelseskvaliteter og landskapsverdier ivaretas. Det innebærer at en i en fremtidig regulering vil stille høye krav til arkitektonisk utforming og landskapstilpassing. Skisseprosjektet viser et bygg med høy arkitektonisk kvalitet. Størrelsen på bygget og funksjoner vil ha sammenheng med de behovene bygget skal dekke. Dette vil avklares i den videre planfasen, og er dermed ikke en del av denne saken. I henhold til de tegningene som er sendt inn har bygget med terrasse en lengde på vel 65 m. Vedlegg 3 viser bygget inntegnet på flyfoto. Det avdekker at byggets totale lengde tilsvarer diameteren på tjernet. Et mindre bygg vil lettere kunne underordne seg landskapet, og dermed være mindre konfliktfylt i forhold til arealbruksformålet i kommuneplanen. Parkering og trafikk Med økt tilbud i aboretet må en anta et behovet for parkeringsplasser øker. En videreføring av planene innebærer at nødvendig parkeringsdekning må beregnes, og at en eventuell utvidelse av parkeringsarealene må inngå i planen. I reguleringsplanprosessen vil en også måtte avklare en eventuell utbedring av avkjørsel til fylkesveg F333. Universell utforming I søknaden er det konkretisert at ny adkomstveg skal være universelt utformet. Det er viktig med et økt tilbud av tilrettelagt friluiftsområder for ulike brukergrupper. I dette prosjektet vil det også stilles krav til at selve bygget og uteoppholdsareal også tilrettelagges i henhold prinsippene for universell utforming. Bruken av eksisterende anlegg Det er i dag et eksisterende bygg i arboretet. Dette bygget er åpent for allmennheten på søndagene, ellers benyttes bygget til møter/ lukkede arrangement. Det er også en overbygget terrasse i tilknytting til dette bygget. Denne er relativt mye brukt, og utgjør et viktig tilbud for allmennheten. Det kommer ikke fram av søknaden hvilken fremtidig bruk en ser for seg av dette bygget. I en eventuell fremtidig regulering må bruken av dette anlegget avklares. Dersom dette bygget blir fjernet, må allmennhetens mulighet for utendørs opphold under tak tilfredstilles i tilknytting til det nye bygget. OPPSUMMERING OG KONKLUSJON Rogaland arboret er avsatt til friluftsområde i kommuneplanen, og inngår i markaområdet. Et kurs- og konferansesenter vil være i strid med gjeldende kommuneplan. Byplansjefen stiller seg likevel positivt til søknaden. Selve senteret vil i liten grad berøre friluftsverdiene i arboretet. Det er ønskelig med økt bruk av arboretet, og det antas at en vil få til en sambruk mellom kommersiell virksomhet og aktiviteter og tilbud som fremmer bruk av arboretet. Byplansjefen anbefaler at planene videreføres gjennom en detaljregulering. Byplansjefen har i forslag til vedtak anbefalt forhold som må sikres i en eventuell fremtidig detaljregulering. På bakgunn av det ovenfornevnte fremmes følgende forslag til VEDTAK:. I henhold til plan- og bygningslovens 12-3 anbefaler Utvalg for byutvikling at det igangsettes detaljregulering i strid med kommuneplanens areraldel for kurs- og konferansesenter på deler av gnr. 326, bnr.17 i henhold til søknad datert 27.05.2009. Side 4 av 5
Utvalg for byutvikling ber om at følgende forhold blir sikret i den videre planprosessen: - Forholdet til gjeldende kommuneplan må fremkomme av søknaden. - Det bør benyttes reguleringsformål som signaliserer at anlegget skal være tilgjengelig for allmennheten og rettes mot friluftsformål, men også at det tillates kommersiell næringsvirksomhet. - Søknaden må utdype bruken av anlegget og sannsynliggjøre at senteret vil tilrettelegges for allmennheten og gi muligheter for tilbud som bygger opp under og fremmer bruken av arboretet som et friluftsområde. - En vesentlig del av bygget må være forbeholdt allmenheten og være ikke-kommersiell. - Det må etableres overbygd uteoppholdsareal som skal være permanent tilgengelig for allmennheten. - Trafikkgenerering må utredes, og gode avkjørselsforhold, trafikksikkerhet og parkeringsdekning må sikres. - Bygg, adkomst og opparbeidede uteoppholdsareal må tilrettelegges i henhold til prinsippene for universell utforming. - Plassering av bygget må i vesentlig grad være i tråd med innsendt søknad. Det vil bli stilt høye krav til arkitektonisk utforming, god landskapstilpassing og minst mulig inngrep i terreng. - Planen må gi rammer for bruk av eksisterende bygg i arboretet. - Planen må redegjøre for arealbehovet. RÅDMANNEN I SANDNES, 13.08.2009 Per-Harald Nilsson kommunaldirektør Jan A. Bekkeheien byplansjef Vedlegg: 1. Oversiktskart 2. Brev fra søker datert 27.05.09 3. Prosjektet inntegnet på flyfoto 4. Snitt og fasadetegninger 5. Planløsninger for bygget 6. Visualisering av utsikt fra bygget mot nord Kopi til: Brandsberg Dahl arkitekter, Engelsminnegt 16a, 4008 Stavanger Rogaland Arboret, Espeland, 4308 Sandnes Side 5 av 5