DETALJPLAN FOR GNR 188/21 OG 22, STRANDVEIEN 13/15 I HOLE.

DETALJPLAN FOR GNR 188/21 OG 22, STRANDVEIEN 13/15 I HOLE. PLANBESKRIVELSE PLAN ID 201402 Sivilingeniør Bjørn Leifsen AS. Hønefoss, 24.3.2014 Rev. 24.11.2014 Bakgrunn. Tiltakshavere Eivind Jensen/Anne Håvi har ervervet deler av gnr 188/22 og ønsker å bygge bolig her. Formålet med reguleringen blir da å legge til rette for småhusbebyggelse med tilhørende anlegg. Gnr 188, bnr 22 vil bli delt til to tomter. Saken er blitt varslet mht oppstart også for nabotomta gnr 188/21, med planavgrensning som vist på kartutsnittet: Gnr 188/21 er tatt med i planen for å regulere mellomliggende areal til planen Nedre Rudshøgda Nord. Kommuneplanen. Arealene er i gjeldene kommuneplan avsatt til boliger, og en har i oppstartsmøte med kommunen bestemt av planarbeidet ikke utløser krav om konsekvensutredning etter plan- og bygningsloven 12-3 tredje ledd jfr. 4-1, 4-2, og forskrift om konsekvensutredninger. 1

Se utsnittet der området grenser til det grønne friområdet i syd (lite detaljert da kommuneplanen er i liten målestokk): Området inngår fra tidligere ikke i noen reguleringsplan. Her vises reguleringsplanen i syd: 2

Planen. Ut fra allerede utskilte boligtomter og kommuneplanens åpning for nye har en laget reguleringsplanen Se illustrasjonene nedenfor. Bebyggelse er ikke vist formelt i planen, kun byggeområder med tomtegrenser. Her er en illustrasjon om hvordan tiltakshaver kan tenke seg utnyttelse av tomta. 3

Automatisk gjelder 4m-byggegrenser til nærmeste naboer fro alle tomtene. Til den kommunale strandveien har en lagt inn byggegrense på 8m fra midten av vegen, og det er avsatt vegareal 4 m fra dens senterlinje. Utnyttingsgraden er satt til % BYA=30%. Byggehøyden er satt til møne-/gesimshøyde 7,5m. Nederst på tomta mot øst er det regulert støttemur. Som for reguleringsplanen Nedre Rudshøgda Nord som ligger inntil denne planen i syd så har en regulert 15 m strandsone til friluftsformål, samt avsatt 50 m hensynssone mot fjorden til ivaretakelse av landskapet. Til fjorden er det avsatt generell 40 m byggegrense, men ikke der eksisterende bolig på gnr 188, bnr 22 er. Der er grensa trukket nedenfor huset. Konsekvenser. Trafikk. Bebyggelsen må få atkomst fra Strandveien, som til slutt ender ut på Viksveien. Langs Strandveien er det regulert fortau helt til grensa til denne planen. Viksveien har velfungerende kryss/ramper til E16. De barna som skal på skole benytter fortau og gang-/sykkelveger herfra og helt fram til barneskolen på Vik eller til Hole Ungdomsskole i Steinsåsen. Frem til E16 og Viksveien er det fortau/gang-/sykkelveger helt frem til busslommene. Parkering Parkeringsbehov ivaretas med krav om minst to felles biloppstillingsplasser per boenhet, på egen tomt. Strøm, vann- og avløpsnett Området er godt forsynt med kabler og luftstrekk for høy- og lavspentnett. Det ligger felles vann- og avløpsledninger ved området. Rensing til kommunens renseanlegg. En forutsetter at ekstern infrastruktur er dekket i området og at det ikke blir behov for ytterligere forsterkning av denne. 4

Barn- og unges interesser Området ligger i et område med romslige tomter og med gode friluftsmuligheter på fjorden/fjordisen. Det grenser inntil et ca 10 daa stort kommunalt friområde/badeområde. En lekeplass i Fjordveien ligger kun ca 100 m fra tomta. For øvrig er sikkerheten til ferdsel i området god da det er lite trafikk på internvegne og den mest trafikkerte av dem, Strandveien syd for området har fortau. Universell utforming Bebyggelse og tilhørende utearealer skal så langt det er mulig utformes etter prinsippene om universell utforming. Det er tillatt med forstøtningsmur som kan redusere det naturlige fallet på den aktuelle tomta. Grunnforhold Det er ikke utført særskilte geotekniske undersøkelser av planområdet, men grunnen består av forvitret fjell. Dette er stabile masser og det er ingen registrerte problemer i den bebyggelsen som ligger her. Jordvern - og landbruksfaglige interesser Området ligger et godt stykke unna jord- og skogbruksområder. Kulturminner Buskerud fylkeskommune ble varslet om oppstart av planarbeid. Se merknad. De forlanger å undersøke mulighetene for kulturminner i dette planområdet. Dette tar tiltakshaver opp med fylkeskommunen Dersom det i forbindelse med bygg- og anleggsarbeid blir funnet automatisk fredete kulturminner skal arbeid straks stanses og kulturminnemyndighetene i Buskerud fylkeskommune skal varsles. Støy: Planområdet ligger langt unna støyende veger eller andre støykilder, så en har ikke satt krav til tiltak eller utredningsplikt i forbindelse med bygging. Biologisk mangfold: Området er lite, påvirket av menneskelig aktivitet og i kommuneplanen avklart mht utbygging, Videre registreringer er derfor ikke gjort her. 5

I første planforslag ble de nærmeste vannarealene til tomtene inkludert i planområdet. Men siden dette er områder som er foreslått vernet, har en trukket disse områdene ut nå, slik at en ikke påvirker kommende saksbehandling for verneplanene. Strandsonen er i Naturbase markert som åpen kalkmark, med både nakent berg og åpen grunnlendt kalkmark og er vurdert å ha en regional verdi. Strandsonen har vært benyttet i mange år som utearealer for eksisterende bebyggelse. Det er ikke gjort særlige inngrep her, men en viss slitasje av tråkk på tomta er området preget av. I bestemmelsene er det satt begrensninger i å gjøre inngrep i strandsonen ved å regulere til friluftsformål og hensynssone landskap, slik det er gjort for tilsvarende planer i dette området. Konklusjonen må da være at fradeling og utbygging av ei tomt (nr. 3) i området ikke vil føre til videre påvirkning av biologisk mangfold. Den samlede belastningen vurderes derfor som liten/ubetydelig. Kunnskapsgrunnlaget ( 8) er ivaretatt gjennom databasesøk så langt det er rimelig i denne saken. Føre-var-prinsippet ( 9) skal anvendes der en ikke har tilstrekkelig kunnskap om virkningene på naturmiljø. Her er kunnskapsnivået med rimelig sikkerhet godt, slik at ekstraordinære førevar-tiltak ikke bør være nødvendig. Områdene hvor menneskelig aktivitet skal foregå vil ikke bli utvidet, og aktiviteten i de sårbare områdene vil økes lite. Den samlede belastningen på økosystemet ( 10) blir ikke vesentlig større enn den allerede er. Tiltakene medfører ingen kostnadssatte miljøforringelser/skader på naturen ( 11). Spørsmål om driftsformer som er tilpasset den stedlige naturen ( 12) har her ingen relevans. Risiko og sårbarhetsanalyse Sjekkliste for risiko- og sårbarhetsanalyse er fylt ut, og følger som eget vedlegg. Forhold og/eller uønskede hendelser som kan forekomme er kun radon, som er behandlet nedenfor. Radon: Det er ikke usannsynlig at det kan være radon i grunnen. Avbøtende tiltak er at det sikres mot radon i forbindelse med byggesaksbehandling, ved at det settes krav til standard forebyggende tiltak ved oppføring av nybygg jfr. Forskrift om krav til byggverk og produkter til byggverk (TEK) 8-33, punkt 4: "Bygningsmessig utførelse skal sikre at mennesker som oppholder seg i et byggverk ikke eksponeres for radonkonsentrasjoner i inneluften som kan gi forhøyet risiko for helseskader". Typiske tiltak er radonsperre under kjeller eller sokkel, og god ventilering i kjeller. 6

Planprosess og medvirkning. Planen ble varslet 17.1.14 på vanlig måte med annonse og brev. Frist til innspillene ble satt til 7.3.14. Til siste varsel er det kommet følgende innspill, som er kommentert nedenfor: Fylkesmannen i Buskerud. Brev av 04.2.2014. Standard brev fra fylkesmannen i varslingssaker. Viser til at arealet inngår i Verneplan for Tyrifjorden etter naturmangfoldloven, som er under behandling. Ber om at det ikke gjøres inngrep i vannarealene eller strandsonen, og at det redegjøres for hvordan de miljørettslige prinsippene i 8-12 i naturmangfoldloven er fulgt opp. Planen må sikre en tilstrekkelig grøntsone langs fjorden for allmenn ferdsel. Det må ikke åpnes for nye bygg nærmere fjorden enn de eksisterende. Ber om at forhold knyttet til klima og energi, barn og unge, universell utforming, naturmangfold, landskap og støy blir ivaretatt, og at kommuneplanen blir lagt til grunn for detaljplanen. Kommentar: Alle disse forhold er behandlet i planbeskrivelsen og vurdert ved utarbeidelse av planen. Ringeriks-Kraft Nett. Mail av 18.2.2014. Viser til at de har nett i og rundt planområdet. Se vedlagte kartskisse med høy- og lavspent kabler og luftstrekk. Bemerker avstander til nærmeste faser til viktig bygning. Kommentar: Planutformingen har tatt hensyn til disse anleggene. Men flytting kan være følgene av plassering av ny bebyggelse. Kirsti Sandved. Mail av 26.2.2014. Spør om hvor mange boenheter skal bygges, innkjøringer, husplasseringer, byggehøyder og anleggsarbeider. Eivind Jensen besvarte spørsmålene ved mail samme dag. Sandved har ikke kommentert svaret. 7

Buskerud Fylkeskommune. Brev av 6.3.2014. Kjenner ikke til at det er automatisk fredede kulturminner i området, ei heller nyere tids kulturminner. Ønsker undersøkelser og har bedt om aksept av budsjett mht dette. Men om det allikevel finnes automatisk fredede kulturminner ber de om at det tas inn bestemmelsene at hvis slike finnes ved anleggsarbeid, så skal arbeidene stoppes og fylkeskommunen varsles. Kommentar: Innspillet etterkommes. Statens vegvesen. Brev av 10.3.2014. Standard brev fra vegvesenet i varslingssaker. Ingen spesielle forhold. 8