NOTAT Kristiansand 15.4.2010 TIL: ATP-UTVALGET FRA: RÅDMANNSUTVALGET FORSLAG TIL REGIONAL PLANBESTEMMELSE FOR LOKALISERING AV HANDEL OG TJENESTEYTING BAKGRUNN I forslag til Regional plan for Kristiansandsregionen (datert 22.01.10) er det forutsatt at bestemmelser for senterstruktur skal utarbeides senere og sendes på høring samtidig med ny Fylkesdelplan for senterstruktur og handel i Aust-Agder. Dette notatet som er omforent med administrasjonen i Aust-Agder, inneholder forslag til bestemmelser som i all hovedsak er i samsvar med utkast til Regional delplan for senterstruktur og handel i Aust-Agder som ble vedtatt sendt på høring av Aust-Agder fylkesutvalg den 13.04.2010. Det legges opp til at bestemmelsene i dette notatet skal inngå i Regional plan for Kristiansandsregionen 2010-2050. For å skape forutsigbarhet for næringsdrivende, og for å gjøre det enkelt å håndheve planen, er det tilstrebet å angi eksakte arealgrenser i regional plan, og overlate minst mulig utredninger til neste plannivå. Begrunnelser for foreslåtte arealgrenser er å lese bakerst i notatet. 4. REGIONAL PLANBESTEMMELSE FOR LOKALISERING AV DETALJHANDEL OG TJENESTEYTING Hensikten med planbestemmelsen er å styrke eksisterende by- og tettstedssentre og bidra til effektiv arealbruk og miljøvennlig transportvalg, dvs. unngå en utvikling som fører til byspredning, bilavhengighet og dårligere tilgjengelighet for dem som ikke disponerer bil. Det langsiktige målet er å oppnå en mer bærekraftig og robust by- og tettstedsutvikling og begrense klimagassutslippene. (Formålet er hentet fra forskrift om Rikspolitisk Bestemmelse om kjøpesentre). Det er også et mål å sikre at Kristiansandsregionens befolkning har tilgang til et bredt spekter av varer og tjenester. 4.1 Forbud mot etablering av handelsvirksomhet utenfor byer og tettsteder (jfr. pbl. 8-5) Det tillates ikke etablert eller utvidet handelsvirksomhet 1 med et samlet bruksareal på mer enn 3.000 m 2, utenfor sentre definert i denne plan (jfr. pkt. 4.4-4.5) Plasskrevende varegrupper kan etableres i andre områder for handel når disse er avgrenset i kommuneplanen i tråd med pkt 4.12. 1 Se pkt 4.13 for definisjon. 1
4.3 Forbud mot lokalisering av tjenesteyting utenfor byer og tettsteder Det tillates ikke etablert eller utvidet offentlige tjenesteyting med høy besøksfrekvens, slik som NAV-tjenester, tinghus, skattekontor osv. utenfor kommunesentre, bydelssentre, lokalsentre og bygdesentre. (jfr. pkt 4.4-4.5). Det tillates ikke lokalisert kino utenfor kommunesentre og bydelssentre. (jfr. pkt 4.4-4.5). Unntatt fra denne bestemmelsen er sykehus og utrykningsetater. 4.4 Senterstruktur Senterstrukturen i Kristiansandsregionen er som følger: Sentre for detaljhandel og tjenesteyting: Landsdelsenter: Kvadraturen med randsone. Kommunesentre: Tangvall, Nodeland, Vennesla, Birketveit, Birkeland og Lillesand Bydelsentre: Vågsbygd, og Rona Lokalsentre: Flekkerøy, Voie, Hellemyr, Tinnheia, Justvik, Søm, Hånes, Hamresanden, Lund, Grim og Vikeland. Bygdesentre: Lunde, Kilen, Hægeland, Skarpengland, Skaiå, Vanestrøm, Engesland, Herefoss og Høvåg. Sentre for handel: Regional handelspark: Sørlandsparken (inkl. Sørlandsparken øst) Andre sentre: Brennåsen/Rosseland og Tingsaker 4.5 Avgrensing av sentre Sentre skal gis en avgrensing (sentersone) i kommuneplanen som samsvarer med kart og intensjoner i regional plan. (Se kartvedlegg bakerst.) 4.6 Regionsenter I Kvadraturen med randsone skal det legges til rette for viktige publikumsintensive fellesfunksjoner for landsdelen med høy besøksfrekvens. Viktige publikumsintensive fellesfunksjoner for landsdelen, som av plassmessige eller andre årsaker ikke kan lokaliseres i Kvadraturen med randsone, skal sekundært søkes innpasset langs kollektivtrafikkens stamnett mellom Hannevika og Sørlandsparken. I Kvadraturen med randsone legges det ikke begrensninger på etablering og/ eller utvidelse av handelsvirksomhet. Handelsvirksomhet regnes ikke som en publikumsintensiv fellesfunksjon for landsdelen. 4.7 Kommunesentre Kommunesentre skal ha plass til et bredt spekter av handel, kultur, offentlig og privat service. Viktig publikumsservice som bare gis på ett sted i kommunen skal legges til kommunesenteret. Når sentrumssone er avgrenset i kommuneplanen legges det ikke begrensninger på etablering og/eller utvidelse av handelsvirksomhet innenfor denne. 2
4.8 Bydelssentre Viktige funksjoner på bydelsnivå skal lokaliseres i bydelssentrene Rona og Vågsbygd. Disse skal kunne inneholde detaljhandel og offentlig tjenestetilbud som er dimensjonert for å dekke bydelens behov. Inntil 20.000 m2 detaljhandel kan etableres uten dokumentasjon i henhold til pkt 4.12. 4.9 Lokalsentre og bygdesentre Viktige funksjoner for lokalmiljøet skal lokaliseres i lokalsentre eller bygdesentre. Disse skal kunne inneholde detaljhandel og tjenestetilbud som er dimensjonert for å dekke lokalmiljøets eller bygdas behov. Inntil 3.000 m2 detaljhandel kan etableres uten dokumentasjon i henhold til pkt 4.12. 4.10 Regional handelspark Bestemmelser for regional handelspark fremmes i to alternativer. Alternativ 1 er i samsvar med utkast til Regional delplan for senterstruktur og handel i Aust-Agder. Endelig utforming av bestemmelsen må samordnes etter høringen. Alternativ 1: Sørlandsparken er regional handelspark beliggende delvis i Vest-Agder og delvis i Aust- Agder. Det skilles mellom sone 1 og sone 2. I sone 1 tillates handel med alle varegrupper. I denne sonen tillates ikke etablert eller utvidet areal til detaljhandel utover det volum som er hjemlet i gjeldende reguleringsplaner per 01.01.2010. I sone 2 tillates kun handel med plasskrevende varegrupper, jfr. uttømmende liste (pkt. 4.13). Deler av Sørlandsparken øst inngår i sone 2. I Sørlandsparken Øst kan det maksimalt åpnes for 70.000 m 2 BRA (summen av IKEA og nytt areal). Minste tillatte enhetstørrelse er 15.000 m 2 BRA. For at denne bestemmelsen skal tre i kraft for Sørlandsparken Øst må det foreligge reguleringsplan for hele Sørlandsparken Øst som angir soner for handel, veinett, trasé med hinderfri fremføring av kollektivtransporten, overordnet gang- og sykkelveinett, samt inneholde maksimalkrav til parkering. Tema innenfor området som må ses i sammenheng mellom Sørlandsparken øst, Dyreparken og Sørlandsparken forøvrig skal avklares i reguleringsplanen og fremgå av planbeskrivelsen. Alternativ 2: Sørlandsparken er regional handelspark beliggende delvis i Vest-Agder og delvis i Aust- Agder. Det skilles mellom sone 1 og sone 2. I sone 1 tillates handel med alle varegrupper. I denne sonen tillates ikke etablert eller utvidet areal til detaljhandel utover det volum som er hjemlet i gjeldende reguleringsplaner per 01.01.2010. I sone 2 tillates kun handel med plasskrevende varegrupper, jfr. liste (pkt. 4.13.)+ brunevarer. 3
Deler av Sørlandsparken øst inngår i sone 2. I Sørlandsparken Øst kan det maksimalt åpnes for 100.000 m 2 BRA (summen av IKEA og nytt areal). Minste tillatte enhetstørrelse er 5.000 m 2 BRA. For at denne bestemmelsen skal tre i kraft for Sørlandsparken Øst må det foreligge reguleringsplan for hele Sørlandsparken Øst som angir soner for handel, veinett, trasé med hinderfri fremføring av kollektivtransporten, overordnet gang- og sykkelveinett, samt inneholde maksimalkrav til parkering. Tema innenfor området som må ses i sammenheng mellom Sørlandsparken øst, Dyreparken og Sørlandsparken forøvrig skal avklares i reguleringsplanen og fremgå av planbeskrivelsen. 4.11 Andre sentre Brennåsen/Rosseland Bestemmelser for Brennåsen/Rosseland fremmes i to alternativer hvorav ett av dem velges etter høringen. Alternativ 1: Det tillates maksimalt etablert eller utvidet handelsvirksomhet som samlet har et bruksareal på 15.000 m 2 BRA. Av dette må minimum 5.000 m 2 BRA forbeholdes plasskrevende varegrupper 2. For at denne bestemmelsen skal tre i kraft må det foreligge kommunedelplan for området som angir rekkefølgekrav knyttet til infrastruktur for kollektivtrafikken.. Det skal utarbeides planprogram og konsekvensutredning. Alternativ 2: Det tillates ikke utvidet eller etablert handelsvirksomhet utover det som er etablert per 01.01.2010. Tingsaker Det tillates maksimalt etablert eller utvidet handelsvirksomhet som samlet sett har et bruksareal på inntil 18.000 m 2. Av dette må minimum 5.000 m 2 forbeholdes plasskrevende varegrupper 3. Linnegrøvan Det tillates kun handel med plasskrevende varegrupper 4. Det tillates maksimalt etablert eller utvidet handelsvirksomhet som samlet sett har et bruksareal på inntil 21.000 m 2. 2 Se pkt 4.13 3 Se pkt 4.13 4 Se pklt 4.13 4
4.12 Krav til dokumentasjon Ved dimensjonering av områder for handel utover de arealgrenser som er satt i regional planbestemmelse skal konsekvensene for eksisterende sentre belyses med basis i reisemotstand, reisevillighet og sentrenes attraksjonskraft. Utredningene skal gjennomføres som del av kommuneplan/kommunedelplan. 4.13 Definisjoner 1. Med handelsvirksomhet forstås detaljhandel i bygningsmessige enheter og bygningskomplekser som etableres, drives eller framstår som en enhet, samt utsalg som krever kunde- og medlemskort for å få adgang. Dagligvareforretninger er å oppfatte som handelsvirksomhet i denne sammenheng. Det samme er varehus som omsetter en eller flere varegrupper. Som handelsvirksomhet regnes også handelsvirksomhet lokalisert i flere enheter innenfor et område som for eksempel en handelspark. 2. Med plasskrevende varegrupper menes biler, båter og andre motorkjøretøy, landbruksmaskiner, trelast og andre større byggevarer, møbler, hvitevarer samt salg fra planteskoler og hagesentre. Opplistingen er uttømmende. 3. Med detaljhandel menes dagligvarer og utsalgsvarer som ikke er listet i punkt 2. BEGRUNNELSER FOR AREALGRENSENE Sørlandsparken Sørlandsparken ligger utenfor byer og tettsteder og er sterkt bilbasert. Utvikling av detaljvarehandel i Sørlandsparken er derfor i strid med intensjonene i rikspolitisk bestemmelse for kjøpesenteretablering. Det er imidlertid ikke alle varegrupper som passer inn i sentrum av byer og tettsteder. Sørlandsparken øst er dokumentert å være den beste lokaliseringen for store plasskrevende virksomheter som skal betjene hele landsdelen, jfr analyse utført i forbindelse med etableringen av IKEA. For å begrense bilavhengighet tillates det ikke etablert detaljhandel utover det som er hjemlet i gjeldende reguleringsplaner. Det vises til handelsanalyser som er gjennomført i forbindelse med etableringen av Avenyen og utvidelsen av Sørlandssenteret. I Sørlandsparken Øst fremmes to alternativer. I alterativ 1 åpnes det opp for handel med plasskrevende varegrupper, med et totalt volum på 70.000 m 2. Av dette utgjør IKEA 35.000 m 2. For å sikre at det bare er de virkelig store som etablerer seg i Sørlandsparken øst er det satt en nedre arealgrense for enkeltetableringer på 15.000 m 2. I praksis betyr dette at Kristiansandsregionen kun har arealkapasitet til å ta imot en ny virksomhet på størrelse med IKEA. I alternativ 2 åpnes det opp for handel med plasskrevende varegrupper med et totalt volum på 100.000 m 2 med en nedre arealgrense på 5.000 m 2. Tingsaker På Tingsaker er det i dag et etablert detaljhandel på 9.000 m 2. (kjøpesenter+dagligvareforretninger) I tillegg er det etablert handel med plasskrevende varegrupper på 4.000 m 2. Tingsaker er riktig plassert i forhold til det regionale kollektivsystemet. 5
Det er imidlertid en fare for at detaljhandel på Tingsaker kan svekke Lillesand sentrum. Området passer bra for handel med plasskrevende varer som ikke passer inn i byer og tettsteder. Det foreslås å åpne opp for ytterligere 5.000 m 2 handelsareal for plasskrevende varegrupper. Totalt handelsareal på Tingsaker blir da 18.000 m 2 hvorav 9.000 m 2 må forbeholdes handel med plasskrevende varegrupper. Brennåsen/Rosseland På Brennåsen er det i dag etablert et kjøpesenter på 7.000 m 2. I tillegg finnes dagligvarebutikk på Rosselandsiden. Området er riktig plassert i forhold til det regionale kollektivsystemet og analyser viser at økt næringsaktivitet i området vil demme opp for kjøring mot Sørlandsparken og Kristiansand. Analysene viser imidlertid også at økt detaljhandel på Brennåsen/Rosseland vil kunne svekke Tangvall og Nodeland kommunesentre. Området passer bra for handel med plasskrevende varer som ikke passer inn i byer og tettsteder, og som derfor heller ikke er i direkte konkurranse med Tangvall og Nodeland. For Brennåsen/Rosseland anbefales det å legge to alternativer ut på høring. I alternativ 1 tillates totalt 15.000 m 2 handel hvorav 5.000 m 2 forbeholdes plasskrevende varegrupper. I alternativ 2 er det ingen utvidelse av handelsareal i forhold til dagens arealdisponering. Songdalen kommunestyre stiller seg samlet bak alternativ 1. Søgne kommune har gitt signaler om at man ønsker alternativ 2. Linnegrøvan Linnegrøvan er avlastingssenter for Tangvall. Det er i dag etablert handel med plasskrevende varegrupper på totalt 9.000 m 2. Dersom alle førsteetasjene tas i bruk til handel er det grovt regnet potensial for 16.000 m 2. handel. Det foreslås å åpne opp for ytterligere 5.000 m 2 slik at totalt tillatt handelsareal med plasskrevende varegrupper settes til 21.000 m 2. Bydelssentrene Vågsbygd og Rona. Begge sentrene ligger i tilknytning til befolkningstunge bydeler i Kristiansand. Sterke bydelssentre er en forutsetning for å redusere behovet for bilkjøring. Vågsbygd senter er i dag 15.000 m 2. Rona senter er ennå ikke etablert. Det åpnes opp for at disse sentrene kan utvide til 20.000 m 2 uten at det stilles krav om handelsanalyse. Evt. utvidelser utover 20.000 m 2 fordrer analyser av konsekvensene for andre sentre i regionen. Kommunesentre: Handelsetableringer i kommunesentrene er positivt. Det stilles derfor ikke krav om arealbegrensning eller handelsanalyser for å etablere handel i kommunesentrene. Hunsøya er definert som en del av Vennesla sentrum ANALYSER Følgende analyser ligger til grunn for anbefalingen: Senterstruktur i Aust-Agder(og Kristiansandsregionen), Asplan Viak 2009 Tilleggvurdering for Brennåsen, Asplan Viak 2009 Handelsanalyse for Sørlandsparken Øst, NCM Donaldsons, 2007 Handelsanalyse for Sørlandsparken, NCM Donaldsons, 2005 Utredning Lokalisering av IKEA, Rambøll 2008 6
Vedlegg til Arealplan for Kristiansandsregionen Avgrensning av handelsområder Utkast pr. 15.4.2010
NB. Arealbegrensning for Brennåsen / Rosseland
NB. Arealbegrensning for Tingsaker.