Byggesakskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 08.01.2015 1680/2015 2014/4384 43/501 Saksnummer Utvalg Møtedato Klagenemnda 20.01.2015 Klage på pålegg - opphør av ulovlig bruk, retting/tilbakeføring, og tvangsmulkt Forslag til vedtak Klagenemda har vurdert klagen og kan ikke se at denne inneholder momenter som skulle tilsi et annet utfall av saken. Vedtak av 30.10.2014 opprettholdes. Beslutning om utsatt iverksetting av 01.12.2014 opprettholdes også. Sammendrag Kommunen mottok høsten 2014 melding om ulovlige forhold i Greisdalsveien 104. Det ble hevdet at eneboligen var omgjort til et rent hybelbygg. Kommunens representanter gjennomførte tilsyn i bygningen. Eier møtte ikke opp. Tilsynet ble gjennomført sammen med en av leietakerne, som også var varslet om tilsynet. Eneboligen inneholdt 12 hybler. Flere av boligens rom var bruksendret fra tilleggsdeler til hoveddeler uten søknad og godkjenning. Flere av rommene ble vurdert til å ikke oppfylle krav i TEK10. Det ble vurdert at boligen var vesentlig endret slik at den ikke lengre fremtrer som en ordinær enebolig. Boligen er endret slik at den inneholder 12 soverom/hybler, ingen tilfredsstillende felles oppholdsrom/stuer, ingen innvendige boder. Bygningen fremtrer som et hybelbygg. Varsel om pålegg ble utferdiget den 02.10.2014. Div. tilsvar fra eier ble mottatt uten at dette endret kommunens syn på saken. Pålegg ble utferdiget den 30.10.2014. Vedtaket er påklaget av eier, som også ber om at Fylkesmannen gjennomfører tilsynssak overfor saksbehandler, samt av kommunen v. Byggesak. Saksopplysninger Adresse: Greisdalsveien 104 Eiendom: 43/501 Klager: Atle Brynjulfsen, Postboks 2120, 8089 Bodø Kommunen mottok første gang melding fra nabo om ombygging av eneboligen i Greisdalsveien 104 til hybelhus i 2012. Utvendig besiktigelse ble foretatt. Eier redegjorde senere for at det det kun var gjennomført fasadeendringer. Kommunen vurderte arbeidene som unntatt fra søknadsplikt, og saken ble avsluttet.
Kommunen mottok i 2014 søknad om bruksendring av to boder i kjeller/sokkeletasjen til soverom. Søknaden ble godkjent. Nabo tok senere på nytt kontakt med kommunen. I samtale med saksbehandler Anita R. Berntsen opplyste han at hele boligen var endret til hybelhus. Han hadde snakket med noen av beboerne som bla. klaget på at det ikke en gang fantes en felles stue i bygningen hvor alle beboerne kunne samles. Parkeringsforholdene på eiendommen og i området ble også kommentert av nabo. Skriftlig klage ble senere innlevert. Kommunen besluttet deretter at saken måtte undersøkes nærmere. Varsel om tilsyn med eksisterende byggverk ble sendt til eier, med kopi til hybelboerne. Tilsynet ble gjennomført av Stein Røsten og Anita R. Berntsen, Byggesak, den 29.09.2014. Eier møtte ikke opp. Kommunens representanter ble sluppet inn i bygningen, ble vist rundt, og gitt orientering om romfunksjoner av en av beboerne. Kun to av hyblene ble besiktiget innvendig da de øvrige beboerne ikke var hjemme. Felles rom ble besiktiget innvendig. Det ble den 02.10.2014 sendt ut varsel om pålegg og tvangsmulkt til eier. Utdrag fra varsel om pålegg: «Varsel om pålegg I henhold til pbl. 32-2 varsles det om at kommunen vurderer å gi pålegg om opphør av bruk av alle bruksendrede rom, samt retting/ tilbakeføring av de ulovlig utførte tiltak, i medhold av pbl. 32-3. Retting/tilbakeføring skal gjennomføres slik at alle relevante krav til enebolig oppfylles. Det gjøres oppmerksom på at De har anledning til å uttale Dem i saken innen 23.10.2014. Dersom det er forhold De mener kommunen ikke har tatt hensyn til, som kan medføre at forholdet likevel ikke er ulovlig, bes det om at det gis tilbakemelding om dette. Dersom uttalelsen ikke inneholder opplysninger som endrer vårt syn, vil det etter utløpet av fristen bli gitt pålegg som beskrevet over. Pålegg kan unngås dersom den ulovlige bruken er opphørt og tiltaket er rettet/tilbakeført innen uttalelsesfristen. Når den ulovlige bruken er opphørt, og forholdet er rettet/tilbakeført har De selv ansvaret for umiddelbart å underrette kommunen. Det er mulig å søke om å få forholdet godkjent i ettertid. En søknad om bruksendring fra enebolig til hybelbygg må forestås av et ansvarlig foretak med sentral, evt. lokal godkjenning, i tiltaksklasse to. En godkjennelse avhenger imidlertid av hvorvidt kravene i plan- og bygningsloven, eller bestemmelser gitt i medhold av denne lov, kan etterkommes. Dersom søknaden ikke kan godkjennes foreligger det et forhold i strid med pbl. Kommunen vil da vurdere å gi pålegg i medhold av pbl. 32-3. Frist for gjennomføring av deler av pålegg kan vurderes utsatt til en søknad er behandlet. Det vil ikke bli gitt utsettelse mht. opphør av bruk av boder i kjeller som er bruksendret til stue.» Eier oversendte så foto av fasader med påskrift om at tiltakene ikke var søknadspliktige, samt en søknad om bruksendring av bod til kjøkken i sokkel/kjeller. Søknaden ble returnert etter mottakskontroll utført av Stein Røsten og Anita R. Berntsen med følgende begrunnelse: «Søknaden oppfyller ikke vilkårene for behandling etter pbl 20-2. Ny søknad etter pbl 20-1 må derfor innsendes. Nabo i Greisdalsveien 101, gnr. 43/499, må også varsles. Det vises her til varsel om pålegg og tvangsmulkt av 02.10.2014, sitat:
«Det er mulig å søke om å få forholdet godkjent i ettertid. En søknad om bruksendring fra enebolig til hybelbygg må forestås av et ansvarlig foretak med sentral, evt. lokal godkjenning, i tiltaksklasse to.» Hele bygningen må ses i sammenheng, og det kan ikke søkes om «rom for rom». Bruksendring fra bod til kjøkken kan derfor ikke behandles.» Kommunen mottok den 23.10.2014 redegjørelse fra eier. Det ble vurdert at pålegg var nødvendig for å få gjenopprettet en lovlig tilstand. Følgende pålegg ble gitt den 30.10.2014: *** «Med hjemmel i plan- og bygningsloven 32-3 gis følgende pålegg: 1. Bruken av boder i kjeller/sokkeletasje som er tatt i bruk til stue/kinorom og kjøkken skal opphøre. Frist for å etterkomme påleggets pkt. 1 settes til 01.12.2014. 2. Bruken av to hybler i stue og spisestue i 1. etg. skal opphøre. Frist for å etterkomme påleggets pkt. 2 settes til 01.02.2015. 3. Boder i kjeller/sokkeletasje som er bruksendret til stue og kjøkken skal rettes/tilbakeføres til boder. Frist for å etterkomme påleggets pkt. 3 settes til 01.01.2015. 4. Stue og spisestue i 1. etg. skal rettes/tilbakeføres til stuer/felles oppholdsrom. Frist for å etterkomme påleggets pkt. 4 settes til 01.03.2015. Det vedtas herved en løpende tvangsmulkt for påleggets pkt. 1 på kr. 500.- pr. dag som forfaller på tidspunktet for ovennevnte frist dersom pålegget da ikke er etterkommet. Det vedtas herved en løpende tvangsmulkt for påleggets pkt. 2 på kr. 2000,- pr. dag som forfaller på tidspunktet for ovennevnte frist dersom pålegget da ikke er etterkommet. Det vedtas herved en løpende tvangsmulkt for påleggets pkt. 3 på kr. 500,- pr. dag som forfaller på tidspunktet for ovennevnte frist dersom pålegget da ikke er etterkommet. Det vedtas herved en løpende tvangsmulkt for påleggets pkt. 4 på kr. 2000,- pr. dag som forfaller på tidspunktet for ovennevnte frist dersom pålegget da ikke er etterkommet. Saken behandles i medhold av delegert myndighet. Vi viser til varsel av 01.10.2014 vedrørende bruksendring av enebolig til hybelhus. Boligen er vesentlig ombygd slik at den inneholder 12 hybler. Bygningen fremtrer ikke lengre som en ordinær enebolig.
Frist for uttalelse ble i varsel satt til 23.10.2014. Kommunen finner ikke at Deres uttalelse i brev registrert mottatt 23.10.2014 har endret kommunens vurdering av saken. Bygningsmyndigheten fastholder at bygningen er vesentlig endret slik at den ikke lengre fremtrer som en ordinær enebolig, eller oppfyller kravene til enebolig. Inndelingen og bruken av bygningen fremtrer som et hybelbygg. I hver etasje er det bad og kjøkken tilknyttet hyblene i respektiv etasje. Det foreligger ingen større felles oppholdsrom i bygningen som kan benyttes av hele «husstanden» samlet. Hvilke boformer og regelverk som gjelder i andre land er irrelevant for denne saken. Den aktuelle bygningen befinner seg i Norge, og omfattes av norsk lov med tilhørende forskrifter. Pålegg gis da dette vurderes som nødvendig for å få gjenopprettet en lovlig tilstand i bygningen. Fra varslet siteres følgende registrerte forhold: «Kjeller/sokkeletasje: En bod i kjeller er ulovlig bruksendret til kjøkken. Tre boder i kjeller er ulovlig bruksendret til stue/oppholdsrom. Rommet har ingen vinduer. To boder er tidligere godkjent bruksendret til soverom - etter krav fra kommunen. Boligen har dermed ingen boder innendørs. Boligens vaskerom er bruksendret til bad som benyttes av beboerne i sokkel/kjelleretasjen. Kjellerstue er oppdelt og bruksendret til to soverom/hybler. Hovedetasje/1. etg.: Åpen spisestue er gjenbygd, og bruksendret til soverom/hybel. Åpen stue er gjenbygd, og inndelt. Et rom er bruksendret til soverom/hybel, og et rom var i følge dørskilt «lesestue». Rommet ble benyttet til lagringsformål og tørkerom for klær. Loft/2. etg: Loftstuen er inndelt og bruksendret til to soverom. Kjøkken er etablert i gjenværende gangareal. Flere av boligens rom er bruksendret fra tilleggsdeler til hoveddeler uten at dette er omsøkt og godkjent av kommunen. Stue i kjeller, samt stue i 1. etg. oppfyller ikke kravene i TEK10. Boligen har ingen boder, kun en utendørs bod/sykkelbod. Eneboligen er vesentlig endret slik at den ikke lengre fremtrer som en ordinær enebolig. Boligen er godkjent inneholdende 6 soverom, ett kjøkken, tre/fire stuer/felles oppholdsrom og boder. Boligen er endret slik at den inneholder 12 soverom/hybler, ingen tilfredsstillende felles oppholdsrom/stuer, og ingen innvendige boder. Bygningen fremtrer som et hybelbygg.» Forholdene er i strid med plan- og bygningsloven 20-1 første ledd bokstav d) og g), jf. 31-2, samt tillatelser gitt 02.10.1984 og 24.07.2014. Vi viser også til Forskrift om saksbehandling (SAK) 2-1. Bruksendring Bruksendring er søknadspliktig dersom 1. byggverk eller del av byggverk tas i bruk til eller blir tilrettelagt for annet enn det som følger av tillatelse eller lovlig etablert bruk, 2. endret bruk av byggverk eller del av byggverk kan påvirke de hensyn som skal ivaretas i eller med hjemmel i plan- og bygningsloven i forhold til byggverket, tilhørende utearealer eller omgivelser, eller 3. tilleggsdel tas i bruk til hoveddel eller omvendt. I tilknytning til pbl. 31-2 gjøres det videre oppmerksom på at det i pbl. 29-5 angis tekniske krav til byggverk. Det siteres fra bestemmelsens første og andre ledd:
«Ethvert tiltak skal prosjekteres og utføres slik at det ferdige tiltaket oppfyller krav til sikkerhet, helse, miljø og energi, og slik at vern av liv og materielle verdier ivaretas. Bygninger med oppholdsrom for mennesker, skal prosjekteres og utføres slik at krav til forsvarlig energibruk, planløsning og innemiljø, herunder utsyn, lysforhold, isolasjon, oppvarming og ventilasjon og brannsikring mv., blir oppfylt.» Av forskrift om tekniske krav til byggverk (TEK 10) angis det i 12-5 (1) at «Byggverk skal ha planløsning tilpasset byggverkets funksjon.». I TEK10 12-7 (1) angis det at «Rom og annet oppholdsareal skal ha utforming tilpasset sin funksjon og ha tilstrekkelig størrelse, romhøyde og plass til løst og fast innredning.» Videre angis det i TEK10 12-10 minimumskrav til bod og oppbevaringsplass pr. boenhet. I TEK10 13-12 (2) angis det at «Rom for varig opphold skal ha vindu som gir tilfredsstillende tilgang på dagslys, med mindre virksomheten tilsier noe annet.» Det følger også av TEK10 13-3 at «Rom for varig opphold skal ha vindu som gir tilfredsstillende utsyn med mindre virksomheten tilsier noe annet.» Bruksendring og oppdeling av en rekke av rommene i bygningen, bla. gjenværende rest av stue i 1. etg., felles stue/kinorom i kjeller, samt kjøkken i kjeller antas ikke å oppfylle disse kravene. Listen med angivelse av div. tekniske krav er for øvrig heller ikke uttømmende. Dersom det søkes om bruksendring fra enebolig til hybelbygg, eller av enkelte rom, skal den som har ansvar for prosjekteringen identifisere, prosjektere og dokumentere at alle relevante krav er oppfylt. Pålegg Med hjemmel i plan- og bygningsloven 32-3 gis herved følgende pålegg: 1. Bruken av boder i kjeller/sokkeletasje som er tatt i bruk til stue/kinorom og kjøkken skal opphøre. 2. Bruken av to hybler i stue og spisestue i 1. etg. skal opphøre. 3. Boder i kjeller/sokkeletasje som er bruksendret til stue og kjøkken skal rettes/tilbakeføres til boder. 4. Stue og spisestue i 1. etg. skal rettes/tilbakeføres til stuer/felles oppholdsrom. Frist Frist for å etterkomme påleggets pkt. 1 settes til 01.12.2014. Frist for å etterkomme påleggets pkt. 2 settes til 01.02.2015. Frist for å etterkomme påleggets pkt. 3 settes til 01.01.2015. Frist for å etterkomme påleggets pkt. 4 settes til 01.03.2015. Dersom det skulle oppstå problemer med å etterkomme pålegget innen fristen bes De ta kontakt med saksbehandler.
Vedtak om tvangsmulkt Med hjemmel i plan- og bygningsloven 32-5 fastsettes følgende løpende tvangsmulkt: Det vedtas herved en løpende tvangsmulkt for påleggets pkt. 1 på kr. 500.- pr. dag som forfaller på tidspunktet for ovennevnte frist dersom pålegget da ikke er etterkommet. Det vedtas herved en løpende tvangsmulkt for påleggets pkt. 2 på kr. 2000,- pr. dag som forfaller på tidspunktet for ovennevnte frist dersom pålegget da ikke er etterkommet. Det vedtas herved en løpende tvangsmulkt for påleggets pkt. 3 på kr. 500,- pr. dag som forfaller på tidspunktet for ovennevnte frist dersom pålegget da ikke er etterkommet. Det vedtas herved en løpende tvangsmulkt for påleggets pkt. 4 på kr. 2000,- pr. dag som forfaller på tidspunktet for ovennevnte frist dersom pålegget da ikke er etterkommet. Dersom pålegget ikke er etterkommet innen ovennevnte frister vil tvangsmulkten forfalle. Forfalt tvangsmulkt vil bli innkrevd uten ytterligere varsel og løper inntil påleggene er etterkommet. De har selv ansvaret for umiddelbart å gi underretning til kommunen når hele eller deler av pålegget er etterkommet. Det varsles samtidig om at kommunen vil kunne vedta ny og betydelig større tvangsmulkt, også i kombinasjon med engangsbeløp, dersom pålegget ikke etterkommes innen de angitte frister. Varsel om forelegg m.m. Det varsles samtidig om at kommunen alternativt eller i tillegg til tvangsmulkten kan utstede forelegg etter pbl. 32-6. Et slikt forelegg vil kunne få samme rettsvirkning som en rettskraftig dom og fullbyrdes etter reglene for dommer. Et pålegg vil også kunne tinglyses som en heftelse på eiendommen. Se vedlagte kopier av lovteksten. Anmeldelse De underrettes om at kommunen vil kunne anmelde forholdet dersom pålegget ikke er etterkommet innen fristen. Det vises til pbl. 32-9 om straff. Overtredelsesgebyr De underrettes om at kommunen vil kunne ilegge overtredelsesgebyr for forholdet. Det vises til pbl. 32-8 om overtredelsesgebyr. Klage Dette vedtak kan påklages. Frist for å klage er satt til tre uker etter mottakelse av dette brevet. Se vedlagte orientering.» *** Eier sendte den 30.10.15 e-post hvor han opplyste at hans leietaker sier at det nå kun bor 7-8 stykker i hans enebolig. Dagen etter mottok kommunen på nytt søknad om bruksendring fra bod i kjeller til kjøkken. Søknaden ble igjen returnert av saksbehandler Stein Røsten, den da denne var identisk med tidligere returnert søknad. Kommunen har også forsøkt å gi veiledning til eier pr. telefon mht. søknad. Veiledningen ble gitt at saksbehandler og tilsynsleder Stein Røsten. Kommunen mottok den 21.11.2014 brev fra eier adressert til Fylkesmannen med krav om tilsynssak mot Anita R. Berntsen, byggesak, Bodø Kommune. Da det var uklart for oss om brevet også var en
formell klage på pålegg gitt 30.10.2014 ble det sendt brev til eier hvor en ba om bekreftelse på at brevet var en klage på kommunens vedtak. Bekreftelse ble mottatt pr. e-post. Klage på pålegg er datert 21.11.2014, mottatt samme dato. Det er også mottatt begjæring om oppsettende virking. Kommunen har i brev av 01.12.2014 besluttet utsatt iverksetting av deler av vedtaket, dvs. påleggets pkt. 3 og 4 som gjelder retting/tilbakeføring. Eier har opplyst overfor kommunen at påleggets pkt. 1 og 2 om opphør av bruk er etterkommet. Forholdet til plan-/lovverk Eiendommen omfattes av reguleringsplan for Greisdalslia, Mørkved, plannr. 2415, vedtatt 25.03.1982. Eiendommen er avsatt til boligformål. Eiendommen omfattes også av Kommuneplanen for Bodø, arealdel, vedtatt 19.06.2014, med tilhørende bestemmelser om krav til parkeringsdekning og uteoppholdsareal. Kommunen mener det er foretatt søknadspliktige endringer utført i strid med pbl. 20-1 første ledd bokstav d) og g), jf. pbl. 31-2 om eksisterende byggverk. Pbl. 20-1. Tiltak som krever søknad og tillatelse Med mindre annet framgår av 20-3 og 20-4, må følgende tiltak, på eller i grunnen, i vassdrag eller i sjøområder, ikke utføres uten at søknad, og eventuelt søknad om dispensasjon, på forhånd er sendt kommunen, og den deretter har gitt tillatelse: ( ) d) bruksendring eller vesentlig utvidelse eller vesentlig endring av tidligere drift av tiltak som nevnt i bokstav a ( ) g) oppdeling eller sammenføyning av bruksenheter i boliger samt annen ombygging som medfører fravikelse av bolig. Søknad, prosjektering, utførelse og kontroll av tiltak som nevnt i første ledd skal forestås av foretak med ansvarsrett i samsvar med bestemmelser gitt i kapittel 22 og 23, med mindre annet framgår av 20-2 eller 20-3. Dette gjelder likevel ikke tiltak som nevnt i første ledd bokstav m. Departementet kan gi forskrifter om hvilke tiltak som omfattes av bestemmelsen. Pbl. 31-2. Tiltak på eksisterende byggverk Tiltak på eksisterende byggverk skal prosjekteres og utføres i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av loven. På byggverk som er, eller brukes, i strid med senere vedtatt plan, kan hovedombygging, tilbygging, påbygging, underbygging, bruksendring eller vesentlig utvidelse eller endring av tidligere drift bare tillates når det er i samsvar med planen. Kommunen kan sette som vilkår for å tillate tiltak etter 20-1 at også andre deler av byggverket enn det tiltaket gjelder settes i forsvarlig stand i samsvar med relevante tekniske krav. Dette kan gjøres når kommunen finner at byggverket er i så dårlig stand at det av hensyn til helse, miljø eller sikkerhet ellers ikke vil være tilrådelig å gjennomføre det omsøkte tiltaket. ( ). Kommunen kan gi tillatelse til bruksendring og nødvendig ombygging og rehabilitering av eksisterende byggverk også når det ikke er mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten uforholdsmessige kostnader, dersom bruksendringen eller ombyggingen er forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk. Kommunen kan stille vilkår i tillatelsen. Departementet kan gi forskrifter som nærmere regulerer kommunens adgang til å gi tillatelse etter leddet her. ( ).
Hva klagen gjelder Klager viser bla. til diverse krigshandlinger og andre hendelser i verden som skjedde i november 2014. «Samtidig sitter onde sjeler og pønsker ut jævelskap på sitt trygge kontor i Bodø Kommune. De er villige til å gå på brudd med norsk lov, for å få has på mennesker de ikke synes noe særlig om. De tar seg inn i min bolig uten aksept og uten at informasjon er kommet til meg. Etterpå begynner de å fortelle at jeg ikke kan ha dusjkabinett på våtrom. De kritiserer hvor menneskene som bor i boligen har plassert tørkestativ. De setter kronen på verket med å «rope ut» jeg sender deg en bot på NOK 912 500 i året, om du ikke gjør som jeg sier.» Klager opplyser at han har brukt om lag 5 millioner for å kjøpe drømmeboligen, som han etter hvert skal bosettes sin egen familie i. Eiendommen er over 1000 kvm, og bebygget areal 327 kvm. Han opplyser at familien består av flere generasjoner, og skal huse opptil 12 personer. Han føler det som om en eller flere ansatte ved byggesak nå vil benytte alle midler for å få stanset dette. De benytter ulovlige metoder for å ødelegge for han og hans familie. Han bemerker at det er gjort fysiske endringer på nabolistene uten at det er noen endringer mht. naboeiendommer for å tilpasse saken. Han redegjør for ulike nabolister han har mottatt eller fått krav om. Han mener også han har fått avslag på en søknad om bruksendring. Han ber Fylkesmannen opprette tilsynssak på dette forholdet. Han ønsker informasjon om hvilken person som har gjort endringer, og tidspunkt for disse. Han mener uansett at gjenboer ikke har rett til å stå på nabolisten. Han ber også om at e-postinformasjon i saken for 2014 kontrolleres. I tillegg opplyser klager at det kun er en bil tilknyttet hans husstand. Nærmeste eiendommer har minst to kjøretøy tilknyttet eiendommene. Han mener det tidligere er fjernet journaldokumenter fra arkivet. Han mener også det ser ut som en snuplass ved hans eiendom er fjernet. Han mener dette må komme på plass da store biler har snuplass ved hans eiendom. Det er også gjennomgangstrafikk fordi bommer er åpnet. Klager hevder videre at man ikke får svar på henvendelser som gjøres til Bodø kommune v. byggesak. Det gis null veiledning. «Nå fritar vel TEK10 en del på dette, men at man ikke skal svare på spørsmål, er å trekke det for langt. Vi er inne på feil spor når noen av de største utbyggerne i byen omtaler enkelte ved byggesakskontoret i Bodø som «Nazisten».» Han spør om det er et problem tilknyttet misforstått makt og maktmisbruk? Han mener også andre land og kommuner har et bedre system. Klager mener også brevene som sendes ut bare er en stor lapskaus, der alt flettes/grøtes sammen for å forvirre mottakeren. Han mener det må konkretiseres i mye større grad enn å klippe og lime hele TEK10/SAK10. Han lurer på om det er mangel på kunnskap eller standard formularer. Han mener også det er frekt av saksbehandler å forsøke å ta fra meg eneboliginntrykket. Det er tvert imot svært hjemmekoselig. Han kommer til å ta opp kampen for at hans store familie skal kunne bo opptil 12 stykker samme, i hans primærbolig. «Disse ti meter med legale lettvegger skal få sin vurdering.» Klager viser også til at Norge har forpliktet seg til å ivareta befolkningens rett til bolig gjennom vedtakelsen av internasjonale menneskerettighets-konvensjoner. Han henviser også til Den europeiske sosialpakten artikkel 31 om retten til bolig og menneskerettsloven 3, og at Norge har vedtatt en menneskerettighetslov som gjør konvensjonen om økonomiske, sosiale og kulturelle rettigheter til norsk lov. «Etter ØSK art. 11 har «enhver rett til en tilfredsstillende levestandard for seg og sin familie, herunder tilfredsstillende klær, mat og bolig.»
«Saksbehandlers mål er å slå meg enten a) konkurs og frata meg boligen og videre muligheter til å forsørge min familie, eller b) påtvinge meg å ta bort legale løsninger for å således ved maktmisbruk (trussel om millionbot) styre hvordan min families bolig/hjem skal være. Regner med at det norske rettssystemet stopper galskapen underveis. Om ikke skal Norge få prøve seg for domstolen for første gang etter disse artiklene. Håper at den retten som er gjeldende i Norge i dag om rett til midlertidig bosted, gjennom min sak blir endret til varig bosted. Det vil bety enormt for bostedsløse.» Han opplyser videre at ingen individuelle klagesaker har blitt ført, så man har ikke avklart nøyaktig hvor langt statens forpliktelser gjelder. Han viser ellers til dommen fra Stavanger byrett 21.4.1995 Brødrene Torjussen A/S Stavanger kommune. I tillegg til pkt. C, beskrivelse av arealer hevder klager at ikke har fått svar på sin henvendelse ang. kravene til kinorom. Han viser også til at kommunen sier at et stort rom i kjelleren er tegnet opp som tre boder. «I henhold til TEK10 skal boligen ha en innebod på tre kvadratmeter og en utebod på 5 kvm. Jeg har selv satt opp en utebod som tilsvarer kravene i TEK10. Når det gjelder innebod har ikke tidligere eier delt opp disse bodene, i så fall er dette bare lettvegger som ikke er søknadspliktige. Jeg har heller ikke bruk for tre små, uhensiktsmessige boder. Jeg har i tillegg minst 13 løpemeter skap. Er det ulovlig å ha en stor bod istendenfor tre små på samme areal? Jeg ser heller ikke noe sted i loven at de er ulovlig med prosjektor og lerret i boden. Er det lyskrav for hjemmekino? Jeg har aldri sett en kino som har vindu? Hvor kan jeg bygge mitt kinorom? Hva er eventuelt krav til rømningsvei for kinorom?..» «Kan Fylkesmannen pålegge Bodø kommune å gi meg denne informasjonen? Eller aller best, vurdere caset.» Tillegg til pkt. A og B, på beskrivelse av arealer Klager gjør rede for hans familie og deres interesser. Han sier han har tre stuer i sin store bolig. Lesestue, tv-stue og en dagligstue hvor hele familien kan samles. Det er også et stort kjøkken hvor familien kan samles. Han spør om det er ulovlig for han og hans familie å ha denne løsningen på boligen. Tillegg til pkt. D, beskrivelser av arealer (bruksendring fra bod til kjøkken) Han opplyser at egen søknad er levert flere ganger med samtykke fra alle naboer/gjenboere, også Bodø kommune. Denne ble innlevert 30.10.14. Epost ble også sendt kommunen. Han mener det foreligger uregelmessigheter mht. datoer som viser når søknaden ble innlevert og når denne ble registrert. Han mener dette har betydning for om tiltaket er godkjent etter 21 dager dvs. 20.11.2014. Avslutningsvis viser klager til at det i tusenvis av boliger i Bodø kommune er gjort bruksendringer uten søknad. Mange av disse er dødsfeller i forhold til brannsikkerhet. Han mener hans bolig er innenfor lovverket, har røykvarsler, fluktveier, m.m. «Så kjøre Fylkesmannen. Stopp galskaper, så bryr jeg meg ikke om hvilke finesser som benyttes i Bodø kommune og ulovligheten av dette.» Klager anmoder om at Fylkesmannen omgjør vedtaket fra Bodø kommunen, og at det opprettes tilsynssak mot Byggesak/Bodø Kommune.» Fullstendig klage med vedlegg følger vedlagt. I tillegg har klager levert et brev adressert til Fylkesmannen med kopi av siste søknad som ble returnert.
Han bemerker at påstemplet mottaksdato er feil. Han opplyser også at boligen kun er leid ut til en person. Kopi av saken følger vedlagt. Bygningssjefens vurdering Det følger av plan- og bygningsloven (pbl.) 32-1 at kommunen skal forfølge overtredelser av bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven. Når kommunen mottar henvendelser fra naboer eller andre om påståtte ulovligheter har kommunen plikt til å undersøke saken. De som har hatt befatning med denne saken har ikke noe personlig forhold, eller kjennskap til eier. Dersom det oppstår problemer mht. habilitet overføres saken til andre. Om tilsyn i eksisterende byggverk Når det gjelder boligen i Greisdalsveien 104 har kommunen undersøk saken i to omganger. Første gang ble det kun foretatt utvendig besiktigelse. Utleien av boligen var da ikke påbegynt. Eier opplyste at det kun var snakk om fasadeendringer. Disse ble vurdert som unntatt fra søknadsplikt og saken ble avsluttet. Kommunen mottok senere ny henvendelse fra nabo ang. Greisdalsveien 104, samt en naboeiendom. Det ble bla. hevdet at eneboligen i Greisdalsveien 104 var bruksendret til hybelbygg. Kommunen fant det derfor nødvendig å undersøke saken nærmere, og varslet tilsyn med eksisterende byggverk. Hjemmelen for tilsyn har kommen i pbl. 31-7. Eier møtte ikke opp på det angitte tidspunktet, og hadde heller ikke bedt om endret tidspunkt. Kommunens representanter ble gitt adgang til bygningen av en av hybelboerne, som fulgte oss rundt og gav informasjon om antall beboere, organisering av leieforholdene mm. Det ble ikke foretatt besiktigelse i rom der hybelboer ikke var hjemme. Kommunen mener det er hjemmel for å føre slikt tilsyn selv om eier ikke er til stede. Også leietakere kan gjøres ansvarlig for brudd på plan- og bygningslovgivningen. Det vil da også være i deres interesse at kommunen får gjennomført tilsyn. Vurdering av pålegg Ut fra det som ble avdekket ved tilsynet fant kommunen at det skulle sendes varsel om pålegg, og senere pålegg. Kommunen vurderte at bygningen og bruken av den var vesentlig endret, slik at den ikke lengre fremtrådte som en ordinær enebolig, eller oppfyller kravene til enebolig. Inndelingen og bruken av bygningen fremtrer som et hybelbygg. To av stuene i 1. etg. var oppdelt og i brukt som hybel. Det samme gjelder loftsstue, samt stue i sokkel/kjeller. Det fantes kun en mindre felles stue i 1. etg. som ble benyttet til lagerrom, og ingen boder. Videre var enkelte rom bruksendret fra boder/tilleggsareal til stue og kjøkken. Nøyaktig beskrivelse er gitt i varsel om pålegg. Forholdet ble vurdert å være i strid med plan- og bygningsloven 20-1 første ledd bokstav d) og g), jf. 31-2. Ved besiktigelsen ble det ikke foretatt noen nærmere vurdering av om de oppdelte, eller bruksendrede rommene, oppfyller kravene i TEK10, men det ble stilt spørsmål om dette i varslet, og henvist til en del sentrale forskrifter. Ved endring av bruk av rom er det eiers, evt. en ansvarlig søkers, ansvar å påse at rommene, og bygningen for øvrig, tilfredsstiller kravene i tekniske forskrifter. Kravene angis i forskrift og i veiledning til TEK10. En stue må bla. oppfylle kravene til lys og utsyn, samt ha vindu som kan åpnes for ventilasjon. Lesestuen i 1. etg. antas ikke å oppfylle disse kravene, men vindu lot seg ikke undersøke pga. lagring av div. gjenstander. Det ble samtidig gitt anledning til å søke om bruksendring av boligen til hybelbygg, evt. bruksendring av enkelte rom. Eier sendte så inn søknad om bruksendring av kjøkken, men det ble ikke gjort rede for de øvrige forhold som kommunen påpekte i varselet. Søknadene ble derfor
returnert. Det samme skjedde senere med søknad om kinorom, hvor det ble vist til samme begrunnelse som gitt i første returbrev. Søknadene er for øvrig ikke avslått. Kommunens pålegg er først og fremst knyttet til og begrunnet i de bygningsmessige endringene som gjør at bygningen ikke lengre fremtrer som en ordinær enebolig. Kommunen har ikke kun knyttet pålegget til endring i bruk av boligen til utleieformål/hybelbygg. Dersom stuer i hovedetasje/1. etg. tilbakeføres vurderer vi forholdet vedrørende utleie av bygningen til ikke å være søknadspliktig, selv om utleievirksomheten vel må kunne karakteriseres som næringsvirksomhet. Klager har også vist til en dom fra 1995. Dommen ble undersøkt og vurdert opp mot angjeldende forhold før pålegg ble utferdiget. Bygningssjefen mener sakene ikke kan sammenliknes da det i denne saken ikke er snakk om utleie av bolig til egne ansatte, og til et fåtall personer, slik som i Stavanger. Det er heller ikke snakk om et ordinært bofellesskap av studenter som leier og deler en bolig sammen. En slik form for utleie vurderes ikke som søknadspliktig etter plan- og bygningslovgivningen. Da kommunen besiktiget bygningen ble det leid ut 12 hybler til studenter. Hver enkelt hybelboer er leietaker. Kommunen har fått opplyst at eier har en lokal kontaktperson som følger opp bygningen og leietakerne når han selv er ute på reise. Om det er denne personen som klager angir som sin eneste leietaker, kjenner kommunen ikke til. Når det gjelder utformingen av selve pålegget følges mal utarbeidet av Bodø Kommune, basert på maler utarbeidet av Oslo Kommune og Direktoratet for Byggkvalitet. Innholdet tilpasses hver enkelt sak. Kommunen plikter å henvise til de ulike lover og regler som anvendes i saken, noen av disse tas også inn i vedtaket. Det er også gjort i denne saken. I tillegg vedlegges kopi av aktuelle lovbestemmelser. Om frister For påleggets pkt. 1 ble det gitt en relativt kort frist for opphør av bruk. Når det gjelder påleggets pkt. 2 ble det gitt en romsligere frist for etterkommelse av hensyn til hybelboerne. Noen av disse skulle ha eksamen, og hadde behov for mer tid på seg til å finne alternativt bosted. Det er gitt utsatt iverksetting for påleggets pkt. 3 og 4 som gjelder retting/tilbakeføring. Vurdering av størrelsen på tvangsmulkt pr. forhold Etter det vi har fått opplyst har hver enkelt leieboer en ettårskontrakt om leie av en hybel, med tilgang til kjøkken og bad. Prisen pr hybel ligger mellom kr 4 500,- 4 600,- pr. måned, avhengig av størrelse. Ilagt tvangsmulkt pr. forhold kan da ikke anses som urimelig. Kommunens veiledningsplikt Kommunen forsøker å veilede om gjeldende regelverk så langt en har mulighet og kapasitet til dette. I denne saken er det forsøkt å gi veiledning, både skriftlig og muntlig. Flere av hybelboerne har også kontaktet kommunen for å få veiledning. Veiledning er gitt til de som berøres av pålegget. Privatrettslige spørsmål mht. leiekontrakter mv. er henvist videre til andre instanser. Om nabolister Nabolister til bruk ved nabovarsling utarbeides av Geodata eller kommunens Servicetorg. Disse hentes ut fra matrikkelen hvor alle eiere er registrert. Søker må foreta en vurdering av om alle berørte naboer og gjenboere har kommet med på denne listen. Kommunen kan ved mottak av en
søknad kreve at også andre naboer eller gjenboere skal varsles. Dette følger av pbl. 31-3 andre ledd. Om datering av mottatt søknad Ny søknad om kjøkken er stemplet som mottatt den 31.10.2014. Kommunen vurderer at dette er samme søknad som sist. Forrige stemplede mottaksdato er overstrøket. Saksbehandler Stein Røsten har i nytt returbrev henvist til begrunnelse gitt i første retur av søknaden. Det er altså vurdert at søknaden ikke oppfyller vilkårene for søknad etter pbl. 20-2, dvs. som kan forestås av tiltakshaver. Videre er det i returbrev av 21.10.14 angitt at «hele bygningen må ses i sammenheng, og det kan ikke søkes om «rom for rom».» Konklusjon og anbefaling Bygningssjefen avviser at kommunen har bedrevet forfølgelse av enkeltpersoner, begått myndighetsmisbruk eller andre ulovlige forhold, under sin oppfølging av denne saken etter pbl. kap. 32. Bygningsmyndighetene har flere tilsvarende saker om bruksendring fra eneboliger til hybelbygg som er under vurdering og oppfølging. Bygningssjefen anbefaler at klagenemda opprettholder kommunens vedtak av 30.10.2014, slik at saken kan oversendes Fylkesmannen i Nordland for endelig klagebehandling. Knut A. Hernes kommunaldirektør Saksbehandler: Anita R. Berntsen/Stein Røsten Tor Åseng bygningssjef Vedlegg 1 Melding om ulovlige forhold 2 Tegning etter tilsyn 3 Varsel om pålegg 4 Tilsvar - info fra eier 5 Tilsvar til varsel 6 Opplysninger fra eier 7 Søknad kjøkken 8 Retur søknad kjøkken 9 Klage på pålegg 10 Vedlegg klage 1 11 Vedlegg klage 2 12 Vedlegg klage 3 13 Vedlegg klage 4 14 Begjæring om oppsettende virkning 15 Søknad nr. 2 16 Retur søknad nr. 2
17 Tilleggsklage 18 Vedlegg tilleggsklage 1 19 Vedlegg tilleggsklage 2 20 Vedlegg tilleggsklage 3 21 Vedlegg tilleggsklage 4 22 Beslutning om utsatt iverksetting av deler av vedtak 23 Veiledning kinorom